（金融学专业论文）中国房地产价格波动与国民经济关系理论与实证分析.pdf

摘要 随着我国房地产业的快速发展，我国的房地产业已经成为国民经济的一个 重要支柱产业。房地产业具有巨大的前、后向带动作用和多角度拉动效应，它 通过对住房本身的有效需求和产业自身的内涵扩张力，推动了基础工业部门发 展，提高了国民经济发展水平和宏观经济效益，促进了产业结构优化。此外， 房地产业的重要地位不仅表现在对国民经济发展的巨大推动作用方面，而且房 地产业直接为人们提供住宅等基本产品，因而它也是与人民生活息息相关、联 系密切的一个行业，房地产业的发展越来越多地得到了从中央政府到各地政府 乃至普通百姓的关注。能否保持和促进国民经济的运行与发展朝着持续快速健 康的方向进行，己成为整个经济工作的核心任务之一。尤其是2 0 0 2 2 0 0 5 年， 房地产业发展过热，房地产价格过高已经引起政府的高度关注。因此，房地产 价格的合理确定对房地产业快速健康发展，并与国民经济发展相适应的研究具 有重要意义。本文揭示了房地产与国民经济总量的关系和特点，尤其揭示了各 变量影响房地产价格的渠道以及外汇储备余额和货币供给在影响房地产价格中 的重要作用，为我国房地产业与国民经济协调发展提供了理论解释和政策主张。 本文共分四章，主要研究内容和结构如下： 第一章为绪论。首先，提出论文研究的目的和研究背景。在中国房地产价 格快速上涨时期，本文提出了其上涨可能的原因，并分析了现阶段我国房地产 价格、投资的现状。其次，阐述了本文的研究意义。房地产业作为支柱性产业， 其价格的波动会影响到居民福利、改革进程以及国内金融市场的发展。 第二章为理论分析与文献综述。首先，对房地产均衡价格的定义以及其波 动的特性给予解释，指出房地产价格波动的特殊性。其次，依次分析了房地产 供求的影响因素，在需求方面主要从宏观和微观两个层面进行分析，供给方面 的影响因素主要来源于开发成本和土地价格。最后，进行了文献综述。 第三章为实证分析。这部分是文章的中心部分。首先，对中国房地产的需 求供给状况进行分析，中国房地产存在着有效需求不足与潜在需求巨大共存、 房地产实际供给大于有效供给的特点。中国房地产金融现状不容忽视，房地产 投资过热有可能带来房地产贷款坏账的增加。其次，采用1 9 9 9 - 2 0 0 5 的数据， 运用e v i e w s 统计软件，对影响房地产价格的影响因素以及影响渠道进行了实证 检验。主要采用的方法有协整检验和格兰杰因果检验。实证结果表明，工业增 加值、消费物价指数和货币供给量都与房地产存在正向的长期协整关系。而外 汇储备余额的增加带来了贷款余额以及以上三个变量的增加，导致了房地产价 格上涨。 第四章为政策建议。本文提出的一些政策建议有：政府应该加大房地产调 控力度，正确引导房地产市场的健康发展。与此同时，还应当在外汇体制改革、 商业银行体制改革以及货币政策调控方面做出努力，以避免货币供应的膨胀通 过各种渠道影响房地产价格。 关键词：房地产价格，房地产需求，房地产供给，外汇储备余额 i i a b s t r a c t a f t e ry e a r so fr a p i dd e v e l o p m e n t ，r e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ah a sb e e no n eo f t h em o s ti m p o r t a n ts u p p o r t i v ei n d u s t r i e s r e a le s t a t ei n d u s t r yi sa b l et ol e a dt ot h e d e v e l o p m e n to fo t h e ri n d u s t r i e sf r o ma l la s p e c t s t h ed e m a n do fr e a le s t a t ei t s e l f p r o m o t e st h ed e v e l o p m e n to fb a s i ci n d u s t r i e s ，e c o n o m i cg r o w t h ，m a c r o e c o n o m i c b e n e f i t sa n ds t r u c t u r ec o n s t r u c t i o n i na d d i t i o n ，t h er e a le s t a t en o to n l ye n h a n c e st h e d e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m y , b u ta l s op r o v i d e st h eb a s i cp r o d u c t ss u c ha sh o u s e t h u s ，i ti sai n d u s t r yt h a ti sc l o s e l yl i n k e dt ot h el i f eo fp e o p l e s i n c er e c e n ty e a r s ， t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e i n d u s t r yh a sa t t r a c t e dt h ea t t e n t i o no fc e n t r a l g o v e m m e n t ，l o c a lg o v e r n m e n ta n do r d i n a r yp e o p l e h o wt ok e e pt h ee c o n o ，m i c g r o w t hh e a l t h i l yi sb e c o m i n gt h e c e n t e ro ft h ew h o l ee c o n o m y p a r t i c u l a rs i n c e2 0 0 2 ， t h eo v e rh o td e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sa r o u s e dt h ea t t e n t i o no ft h e g o v e r n m e n t t h er a p i dg r o w t ho fr e a l e s t a t ep r i c eh a sb e e nt h ef o c u s i ti so f s i g n i f i c a n ti m p o r t a n c et od e t e r m i n ear e a s o n a b l ep r i c ef o rr e a le s t a t e t h i sp a p e ri s t i t l e d “t h et h e o r ya n de m p i r i c a lr e s e a r c ho nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e a le s t a t e p r i c ea n dm a c r o e c o n o m i cf a c t o r s ”，c o n c e n t r a t i n go nt h er e l e v a n c ei ng r o s sq u a n t i t y b e t w e e nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dn a t i o n a le c o n o m yt or e v e a lt h er u l e si n t o t a l q u a n t i t y t h e p a p e re x p l a i n st h e i rr e l a t i o n s h i p sa n dc h a r a c t e r s t h ep a p e r i st h ef i r s t t oe x p l a i nt h ec h a n n e l si nw h i c hm a c r o e c o n o m i cf a c t o r si m p a c to nr e a le s t a t ep r i c e a n dt os t r e s st h ei m p o r t a n tr o l ef o r e i g nr e s e r v ea n dm 1p l a yi nd e t e r m i n i n gt h ep r i c e i ta l s op u t sf o r w a r dt h et h e o r ye x p l a n a t i o na n dp o l i c ys u g g e s t i o n sf o rah a r m o n i o u s a n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dn a t i o n a le c o n o m y t h e r ea r ef o u rp a r t si nt h ep a p e r t h ec o n t e n t sa r ea sf o l l o w s ： f i r s tc h a p t e ri si n t r o d u c t i o n f i r s t l y , i tp r o v i d e st h eo b j e c t i v ea n dr e s e a r c h b a c k g r o u n d t h ep a p e rs u g g e s t st h em i g h tb er e a s o n sf o rt h er a p i di n c r e a s i n gr e a l e s t a t ep r i c ea n da n a l y z et h ei n v e s t m e n tc o n d i t i o no f r e a le s t a t e s e c o n d l y , i te x p l a i n s t h er e s e a r c hm e a n i n g a sas u p p o r t i v ei n d u s t r y , t h ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ew o u l d i i i i m p a c to nt h ew e l f a r eo fp e o p l e ，p r o g r e s so fr e f o r m a t i o na n dt h ed e v e l o p m e n to f f i n a n c i a lm a r k e t ， s e c o n dc h a p t e ri st h e o r ya n a l y s i sa n dl i t e r a t u r ee x p l a n a t i o n f i r s t l y ，i te x p l a i n s t h ed e f i n i t i o no fr e a le s t a t ep r i c ea n dt h ep e c u l i a r i t yo ft h ef l u c t u a t i o no fr e a le s t a t e p r i c e s e c o n d l y , i tr e s p e c t i v e l ye x p l a i n st h ef a c t o r so ft h es u p p l ya n dd e m a n do fr e a l e s t a t e i tb a s e st h ed e m a n da n a l y s i so nm a c r oa n dm i c r ob e h a v i o r sa n dr e l i e ss u p p l y a n a l y s i so r ll a n dp r i c aa n dt r a n s a c t i o nc o s t f i n a l l y ，i te x p l a i n sl i t e r a t u r e t h i r dc h a p t e ri se m p i r i c a la n a l y s i sa n dt h em o s ti m p o r t a n tp a r t f i r s t l y , i t e x p l a i n st h ec h a r a c t e r so fs u p p l ya n dd e m a n do fr e a le s t a t em a r k e t t h e r ei sg r e a t p o t e n t i a ld e m a n db u tn o te n o u g he f f e c t i v ed e m a n d a tt h es a l t l et i m e ，t h e r ei sm o r e r e a ls u p p l yt h a ne f f e c t i v es u p p l yi nr e a le s t a t em a r k e t f i n a n c i a lm a r k e to fr e a le s t a t e c a r ln o tb en e g l e c t e d t h eo v e rh o ti n v e s t m e n to fr e a le s t a t em a yc a u s eb a dl o a ni n b a n k st oi n c r e a s e s e c o n d l y , i td o e se m p i r i c a la n a l y s i so nf a c t o r si m p a c t i n gr e a l e s t a t ep r i c ea n dt h ec h a n n e l ，u s i n gm o n t h l yd a t af r o m1 9 9 9t o2 0 0 5 ，e v i e w ss t a t i s t i c s o f t w a r e ，c o i n t e g r a t i o nt e s ta n dg r a n g e rc a u s a l i t yt e s t t h ee m p i r i c a lt e s t r e s u l t s h o w st h a tf o r e i g nr e s e r v ea n dc u r r e n c ys u p p l yc a u s ec r e d i tl o a n ，n o m i n a lc p ia n d n o m i n a le c o n o m i cg r o w t h ，w h i c hf a t h e r l ya r o u s er e a le s t a t ep r i c et oi n c r e a s e t h ef o u r t hc h a p t e ri sp o l i c ys u g g e s t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r i c e ，r e a le s t a t ed e m a n d ，r e a le s t a t es u p p l y , f o r e i g nr e s e r v e 东 东北财经大学研究生学位论文原创性声明 文 在 成 果。据本人所知，论文中除已注明部分外不包含他人已发表或撰 写过的研究成果，对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体 均己注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。 作者签名：名卅彩色 日期：州年月弘日 东北财经大学研究生学位论文使用授权书 、 褫把知j 她毋饷“a f ；f 概缈怨刍疑7 镰人在东北财经 大学攻读博士硕士学位期间在导师指导下完成的博士硕士学位 论文。本论文的研究成果归东北财经大学所有，本论文的研究内 容不得以其他单位的名义发表。本人完全了解东北财经大学关于 保存、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关部门送交论 文的复印件和电子版本，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北 财经大学，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以 公布论文的全部或部分内容。 作者签名 导师签名 日期：力妊f ，月知日 日期：年月日 鸠卿 叫狲 第一章绪论 第一章绪论 第一节问题的提出 一、研究背景 房地产业在国民经济中具有举足轻重的地位，是国民经济的重要的支柱产 业，连接着商品、服务和要素市场，对经济的拉动作用和影响力十分明显。房 地产业的健康发展对国民经济有着重要影响。随着国民经济的持续快速发展， 房地产市场也迅速发展起来，我国房地产的投资完成额从1 9 9 9 年的4 0 1 0 1 7 亿 元增加到2 0 0 5 年的1 5 7 5 9 f 3 亿元，增长2 9 3 。每年以1 0 0 0 亿元以上的投资完 成额增长，其中仅2 0 0 3 年就比2 0 0 2 年投资完成额增加了2 3 0 0 亿元，其投资规 模相当于1 9 9 3 年到1 9 9 4 年的整个投资完成额1 。2 0 0 5 年年底，国家有关部门 将房地产列入了产能过剩行业名单2 。当前房屋存在潜在过剩危机，商品房的 施工面积相当于按目前水平计算5 年多的竣工面积，商品房空置面积达1 1 4 亿 平方米3 。 【= 曼堕主撞煎塞盛塑 图卜12 0 0 1 2 0 0 6 年房地产投资完成额 图1 1 表明，房地产投资完成额里较为明显的上涨趋势。2 0 0 5 年第三季度达 到近年来的历史新高，第四季度有所回落，2 0 0 6 年又有所回升，并超过2 0 0 5 年 的最高水平。 另外，房地产价格的上涨也引起了人们的普遍关注，图1 2 表明2 0 0 2 年以前 中国房地产价格波动与国民经济关系理论与实证分析 i i 房地产价格比较平稳，但从2 0 0 2 年以后，房地产价格快速上涨，2 0 0 4 年以后增 长势头尤为明显。 e 珂 图1 - 22 0 0 0 - 2 0 0 6 年房地产价格变化 房地产价格的上涨已经对居民的消费产生了“挤出效应”4 。如果长时间 靠房地产投资拉动经济，短期内或许能产生明显作用，但居民消费率长期偏低， 势必会带来产能闲置、商品积压、效益下降，最终导致经济的大起大落。 图1 - 31 9 9 9 2 0 0 5 年房地产价格指数与居民消费物价指数 图1 3 进一步说明，从2 0 0 2 年开始我国房地产价格快速上涨，超过了消费物 价指数的上涨。在2 0 0 4 年末物价指数稍微下降的形势下，房地产价格却飞速上 涨。 “房价收入比”，也就是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了 2 第一章绪论 居民家庭对住房的支付能力。尽管各国房价千差万别，但按世界银行的标准， 发达国家的房价收入比一般在1 8 5 8 倍之间，发展中国家合理的房价 收入比在3 - 6 倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7 8 倍，上海、 北京、广州等地的房价收入比则更高一一上海、北京、广州分别为8 7 ：1 、 1 2 4 ：1 、1 0 1 ：1 ，在上海，8 0 平方米的住宅价格相当于每户一年可支配 收入的2 7 5 倍5 。从图1 - 4 可以看出，房地产销售面积的增长趋势非常明显，其 增长速度远远超过了人均可支配收入的增长速度。 i 三星地苎i 自量亘塑：昼屋厶塑亘殛五l 图l - 42 0 0 l 一2 0 0 6 年房地产销售面积和居民入均可支配收入变化 二、问题的提出 因此，针对我国近期房地产价格持续快速上涨的趋势，出现了许多关于房 地产价格上涨原因的争论，主要表现在以下几个方面： ( 一) 房价上涨到底是理性投资还是盲目心理导致的投机行为。 正如2 0 世纪9 0 年代的中国证券市场初期，居民对股票的投资热情高涨，许 多投资者从中获得了丰厚的回报，但是近年来，随着股票市场的长期低迷，不 仅投资获利越来越难，许多投资者还出现了财富缩水，严重的打击了投资者信 心。但是与此同时，与股票市场相比，房地产市场的投资潜力巨大，随着房地 产价格的上涨，伴随着租金收入的丰厚回报，房地产市场成为了理想的投资场 所。投资者的目标纷纷转向了房地产市场，但是正如股票市场初期一段时间的 非理性股价跟风炒作一样，快速上涨的房地产价格背后是否意味着人为抬高房 价的类似股票操作的投机活动，这是值得研究的问题，这将直接导致宏观调控 的政策取向。因为如果不存在大量的投机行为，政府对房地产市场的紧缩性宏 3 中国房地产价格波动与国民经济关系理论与实证分析 观调控政策将打压居民正常的购房需求，减少有效购房需求。 ( 二) 房价上涨是由供给不足还是需求过旺造成的。 房地产价格由房地产需求和供给双方力量共同决定的。从供给来看，土地 供应减少。国家为了整顿混乱的土地市场，停止了农用地转用审批工作。另外， 钢材，水泥价格在不断上升，导致房地产开发成本不断上涨，构成了房地产成 本拉动趋势。从需求方面看，1 9 9 8 年取消了福利分房制度，居民面临一块巨大 的私有住房资产，而随着我国城市化进程的发展，居民客观上的住房需求也目 趋旺盛，在银行实际利率为负，股市低迷，基金亏损的情况下，房地产市场又 成为理想的投资场所。在需求和供给共旺的情况下，应当分清需求和供给力量 哪一个是对房地产价格起主要作用，或是需求供给共同推动的房地产价格上涨。 ( 三) 房价上涨是否与人民币汇率低估的争论以及人民币升值预期有关。 房地产价格快速上涨正值人民币升值预期，它们是不是有联系。国际经验 表明，汇率变动会对一国的房地产业产生很大的影响，而汇率上升过快，或者 上升幅度很大，都易在短时间内引发房地产的“泡沫”。从2 0 世纪8 0 年代末期 的日本房地产泡沫及1 9 9 7 年的亚洲金融危机，都可以看到大量的外国资本迅速 涌入一国的房地产市场，事后又迅速撤离，由此引发了房地产泡沫破裂。中国 2 0 0 2 年之后，在人民币升值预期的刺激下，大量国际资本流入中国，房地产行 业成为国际资本的重要投机领域。国际投机资本赌人民币升值并炒作房地产， 不仅加大了国际收支不平衡，也加大了人民币升值压力。 第二节研究意义 一、房地产价格的合理确定是确保居民福利的保障 房地产是与居民息息相关的资产，其资产价值的合理确定直接关系到居民 福利的得失。我国居民住房消费持续扩大，2 0 0 5 年仅个人购买商品住房消费就 达1 4 2 万亿元，其中居民私有住房的比例已经达至i j 7 2 8 。加拿大房屋私有率为 6 7 、美国房屋私有率为6 9 ，而欧洲一些国家的住房私有率则维持在4 0 左右 6 。这说明住房消费支出已经在我国居民消费支出中占相当大的比重。房地产定 价过高，房地产价值在居民的可支配收入中占比过大，会影响居民的消费选择 支出。而房地产定价过低，会使居民持有的房地产资产价值下降，导致居民的 财富缩水。因此，维持房地产价格的稳定并保持在合理水平上，不仅直接影响 4 第一荤绪论 到居民对经济预期和最优化选择行为，而且间接影响对其他消费品的需求和商 品价格。 二、房地产价格的合理确定是城市化进程与经济增长方式转变的保证 我国正处于经济和社会转型时期，城市化进程的加速发展和经济增长方式 的转变都需要房地产价格的合理确定。中国进入城市化高速发展期，这种 高速发展在近几年来都以1 2 的城市化率速度在增长。由于我国的城市 化是以工业为基础的，即以工业的发展推动城市化进程，而工业的发展需要房 地产业的基础性支持。与此同时，发展工业必然引起对劳动力的需求，近年来 的城市化进程劳动力有很大一部分来源于外来务工者，这就引起了外来务工者 的消费需求，其最基本需求即是对住房的需求，因此，合理的房地产价格不仅 有利于工业化发展，还有利于提高劳动力的生活质量，从而提高劳动者的生产 积极性，这最终对中国城市化进程起到推动作用。与此同时，城市化进程对经 济增长和结构性调整起到至关重要的作用。而这都离不开房地产的发展。 三、房地产价格的合理确定有利于抑制国际游资流动 经济全球化下实体经济和虚拟经济关系减弱，国际资本流动对国内资产价 格的影响将日益加强。2 0 世纪以来的几次金融危机表明，金融危机的爆发总是 与国际资本的大规模、无序流动有密切的联系。东南亚金融危机的爆发产生原 因错综复杂，国际投机者兴风作浪是危机的源头，国际游资投向了价格暴涨、 利润丰厚、回收较快的房地产业，结果出现了房地产的过度投机，导致金融危 机的发生。房地产是一个地域性较强的行业。但是近年来，全球房地产市场的 投资出现了一个新的趋势，即国际投资的迅猛增长，投资于房地产的资本正日 益国际化，这是一个不可抗拒的潮流。随着我国加入w t o ，资本项目的逐步开 放，基于国际游资流动的不确定性，外资的不断涌入，客观上也支撑了中国房地 产价格持续增长。全球房地产市场继续保持非常活跃的发展态势，尤为值得关 注的是：中国正成为一个跨地区资本流动热点，并且日益受到欢迎。2 0 0 5 年中 国房地产市场外资买八总金额达2 3 亿美元，全球来源资本在商铺和写字楼市场 显得尤为活跃，购买资产价值高达1 6 亿美元。2 0 0 6 年上半年环球房地产直接投 资总值2 9 0 0 亿美元，较2 0 0 5 年同期增长3 0 。其中，亚太区约占1 5 ，总值4 3 0 亿美元，较2 0 0 5 年同期增长4 0 。中国房地产直接投资达4 7 5 亿美元，l t 2 0 0 5 中国房地产价格波动与国民经济关系理论与实证分析 年同期增加一倍7 。因此，控制投机性外资流入房地产市场，对我国房地产业 发展有至关重要的作用。 四、房地产金融的健康稳定对金融系统的健康稳定至关重要 房地产业的发展关系国计民生，但它的生产周期长，资金需求密集，资金 供需存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。在欧美国家，除房屋的 建设本身外，其他相关领域大多属于金融服务业。我国房地产金融在金融总量 中所占的比例也越来越高。2 0 0 5 年底，房地产贷款达到3 0 7 万亿元，占金融机 构人民币各项贷款余额的1 4 8 4 ，与g d p 的比率为1 6 7 5 ；商业性个人住房贷 款余额为1 8 4 万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8 9 ，与g d p 的比率为1 0 o 。中国房地产业银行信贷依赖水平在5 0 左右，并且部分大型城市开发商对 银行信贷资金的依赖度己超过8 0 8 。住房贷款是我国居民最主要的负债，直接 影响居民的其他消费支出。房地产价格的波动直接关系到居民的资产负债水平， 以及银行的资产质量。从国际上的几次房地产泡沫和金融危机来看，房地产价 格的持续攀升都与房地产信贷的过度支持有关系。因此，房地产价格的稳定关 系到中国金融体系的稳定。 本章注释 。国家统计局网站h t t p ：w w w s t a t s g o v e n 2 国土资源部官方网站信息 h t t p ：? wm l r g o v c n g u o t u p o r t a l a p p m a n a g e r g u o t u i n d e x 3 中国检测中心：中国商品房施工、竣工及销售数据分析报告( 2 0 0 6 ) h t t p ：b a o g a 0 6 6 c o m n sd e t a i l p h p ? n o v r m e n u i d = 6 1 & i d = 4 1 7 2 c d a t h = 0 0 2 3 ：& c a t i d = 2 3 4 即房地产当期消费支出或未来消费支出的预期对其他消费支出产生了替代效应，抑制了 其他消费 中国社会科学院研究员刘建昌测算 6 中国建设部：“2 0 0 5 年城镇房屋概况统计公报” 7 仲量联行：环球房地产资本报告r e c o r dv o l u m e s ，r e c o r dg l o b a l i s a t i o n ，2 0 0 6 与更多市场、更多竞争，2 0 0 5 8 2 0 0 6 年第1 期中国人民银行季报整理 第二章房地产价格波动的理论界定与文献综述 第二章房地产价格波动的理论界定与文献综述 第一节房地产均衡价格与房地产价格波动 一、房地产的均衡价格 根据西方经济学的解释，均衡是一种状态，即经济系统相互抗衡的力量势 均力敌，或者说供求的大小相等，交易行为各方不再具有其他经济行为的倾向， 使得经济系统不再发生变化的状态。均衡的房地产价格是指房地产供求双方力 量均衡时的价格，即在消费者愿意并且能够购买的房地产数量和开发商愿意并 且能够提供的房地产数量处于一种相对稳定状态时的房地产价格。此外，均衡 是房地产供求力量趋向平衡的过程。 在均衡状态下的房地产价格波动是属于正常波动的，它是由供求市场共同 决定的房地产价格波动。而供求双方的力量对比又与经济发展的各个变量指标 密切相关，经济的发展以及经济结构和经济政策的变化引起了房地产供求双方 的决策变化。供给方和需求方都是通过使各自的效用最大化时做出经济选择来 影响房地产价格，引致房地产价格波动。反过来，房地产业是国民经济的重要 组成部分，房地产价格的波动会引起国民经济的一系列反应，导致各个经济指 标的波动，如此循环往复，形成了房地产价格与国民经济的相互作用机制。 二、房地产价格波动的特性 房地产价格波动是指房地产价格随房地产业周期波动而围绕需求和供给共 同确定的均衡价格而波动。房地产业是把地产与房产结合于一体经营的产业部 门，横跨了生产、流通和消费领域。与其他产业一样，房地产经济运行过程实 质上是房地产商品的再生产过程，也是生产、流通、分配和消费四个环节连续 不断的循环过程。从产业发展过程来看，由于作为产品的房地产和作为服务形 态的房地产服务均存在明显的生命周期特征，这就使得房地产业也具有产业周 期的特征。也就是说，房地产价格波动是伴随着房地产业的运行过程，即当房 地产业繁荣时，人们预期未来价格上升，需求增加，推动房地产价格进一步上 升；当房地产业衰退时，人们预期房地产价格下跌，需求减少，使得房地产价 格进一步下跌。房地产业的运行过程伴随着房地产价格的波动，而房地产业是 7 中国房地产价格波动与国民经济关系理论与实证分析 i i 国民经济的重要产业，受到国民经济指标和政策冲击的影响，房地产价格的波 动必然与国民经济密切相关。然而，房地产业又与普通产业有所区别，其特殊 的产业运行过程决定了房地产价格波动的特殊性。 首先，房地产价格波动反映了房地产业与整个国民经济的互动效应。房地 产业涉及5 0 多个行业，仅住宅生产部件就达到5 万多个，比汽车生产部件多2 3 万个，同时又是劳动密集型产业，因而不仅对相关联产业的主导作用突出，而 且对宏观经济的带动作用明显，同时还表现出较强的向国民经济体系各个部门 渗透的能力。因此，房地产价格波动不仅反映了国民经济发展，同时又能对国 民经济的发展起到重要的反作用。国民经济的发展和政府宏观调控政策的使用 会对房地产价格的波动产生很大的影响。房地产价格的波动又会通过对其相关 联产业产生的扩散性而对国民经济和居民福利产生影响。 其次，从时间角度分析，与普通商品的运行过程相比，房地产商品完成一 次循环所需时间更长。 由于房地产整体商品通常体积较大，并有多品种、大批量的实物要素构成， 在运行过程中的时滞现象较为常见。例如，经济变量的变动要求房地产投资， 从建筑到实际投入，再到生产出房地产产品以及将产品销售出去这么长的周期， 通常其对经济变量的反应要滞后一个较长的时间，房地产时滞现象往往加大房 地产价格波动程度，对经济变量的最终反应起到放大的作用。例如当房地产处 于景气繁荣时期时，投资者受经济环境的影响自然会产生乐观的预期，进而对 房地产运行趋势高度评价，导致在预期与现实之间的差异还没有明显表现出来 之前，整个社会的房地产投资意愿都会不断大幅增加，加大了房地产波动扩张 阶段的上行趋势。房地产时滞现象越长，其对房地产波动的放大作用就表现得 越明显。 第二节房地产供给需求影响因素的一般分析 一、房地产市场需求供给分析 房地产需求和供给是影响房地产价格的最重要和直接的因素。房地产作为 消费品具有正常商品的性质，同时它又是居民生活必需品之一。由于资源有限， 选择必然存在机会成本，所以购买一种商品就意味着不能够买其他某种商品。 对房地产需求的增加将导致房地产价格上升，房地产需求又受到居民预算约束 8 第二章房地产价格波动的理论界定与文献综述 的影响和其他替代商品的影响，即收入效应和替代效应。当居民可支配收入上 升时，将增加对房地产的消费；而当其他消费品价格下降时，届民会重新分配 财富分配，将收入重新支配于不同商品中。当其他商品价格下降而房地产价格 相对过高时，人们倾向于消费其他商品而放弃房地产消费，以寻求效应最大化。 房地产作为投资品，人们将在房地产资产和其他金融资产中做出选择以求效用 最大化，当其他金融资产的收益率高于房地产时，投资者将放弃而房地产投资 于收益率更高的资产；相反，当其他资产收益率较低时，如在股票市场低迷， 金融市场不完善而导致投资者的投资渠道狭窄时，房地产将成为投资者的重要 选择。尤其是在通货膨胀时期，金融资产的实际收益率受到通胀率的影响而相 对较低，货币贬值使得投资者更愿意投资于实物资产，这时的房地产会成为保 值增值的最佳投资品。 房地产供给是从生产者角度而言的，市场价格高意味着生产厂商的潜在收 益较高，反之，市场价格如果较低，生产厂商的潜在收益会大大降低，从而一 般而言部分厂商会转而生产其他商品，导致该产品的供应降低。房地产供给受 到土地供给、土地价格以及开发成本的影响。土地价格又受到一国政府政策的 影响，当土地受让价格较低时，构成房地产价格的开发成本较低，开发商愿意 以廉价的成本开发投资；开发成本还受到其他成本的制约，如建筑成本，当建 筑材料价格、建筑工人劳动力价格上涨时，房地产开发商的成本也提高，房地 产供给也减少。 房地产的需求和供给虽然分别受到不同因素的影响，但是它们同时又受到 房地产价格和数量的影响。他们之问的作用是相互的。 d t = a + b p t ( 2 - 1 ) s t 。a l + b i p t - i ( 2 - 2 ) d t = s t ( 2 - 3 ) 式( 2 - 1 ) 、( 2 2 ) 和( 2 3 ) 中，d 袁示房地产需求，表示房地产供给， 房地产均衡价格受到房地产供给弹性b 和需求弹性b l 决定，同时房地产价格又 受到前期房地产价格p t 1 的影响，它是由上期价格与预期心理和房地产供给需求 弹性共同作用的因素共同决定的。 二、房地产需求分析 房地产生产、流通、分配和消费的目的都是为了满足需求。需求在房地产 9 中国房地产价格波动与国民经济关系理论与实证分析 供求关系中处于决定性地位。 ( 一) 微观层面的需求分析 需求指在一个特定时期内，消费者或投资者在各种可能的价格下，愿意而 且能够购买的房地产数量。经济理论指出，需求是有支付能力的需求，销售价 格和收入水平对房地产需求是至关重要的。这就要求首先应该区分几个房地产 需求的概念。 房地产潜在需求是指一定时期内，在一定的经济发展条件下，全社会对房 地产商品的总需求能力。潜在需求是与经济发展现状相联系的个概念，它是 指与既定经济发展水平对应的所应当拥有的对房地产的需求。它与经济基本面、 人口增长和城市发展的关系密切。当经济增长速度比较快时，居民生活水平的 提高和经济建设的需要增加了对房地产的需求，当不考虑其它约束因素时，潜 在需求增加；房地产是居民必需品之一，人口的增加会增加对住房空间的需求， 人口的增长必然增加对房地产的潜在需求，因此，在其他条件不变时，潜在需 求与人口增长成正比；城市建设需要房地产业的支持，城市的发展需要硬件设 施的配合，城市发展需要好的硬环境，如要吸引外资企业，必然要求办公楼和 写字楼的建设，城市发展经济必然要求商品房的支持，城市发展引起了对房地 产的潜在需求。但是潜在需求并不一定形成现实中的真正需求。 房地产有效需求是指行为人个人在自身约束条件和市场观测的数量约束 下，为达到最大效用而形成的需求。有效需求是由效用最大化原理以及理性经 济人假设下产生的，在这种假设下，有效需求一般为在经济社会中所形成的真 实需求。虽然潜在需求是消费者潜在的对房地产价格数量的需求，但是这种需 求受到各种因素的约束，这时有效需求是非常重要和现实有用的概念。有效需 求首先考虑了消费者的收入水平和支付能力以及消费结构，在支付能力允许下 的需求才成为有效需求。同时，在既定的收入下，消费者所面临的消费选择多 种多样，居民究竟将收入中的多大比重用在住房消费上，这个比重将直接影响 到住房商品化后的租售购买力。根据国际惯例，当恩格尔系数在4 0 一5 0 之间 的小康型消费结构时，居民用于住宅消费的开支约占生活开支的1 5 。其次， 从宏观经济的角度看，有效需求是商品的总供给与总需求达到均衡状态时的需 求。也就是说，从居民效用最大化角度推导出的需求曲线是房地产价格和数量 的组合，而均衡和有效的房地产需求数量还由需求供给平衡决定。影响分析房 地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，从宏观上把握总 1 0 第二章房地产价格波动的理论界定与文献综述 供给与总需求的均衡。 f - - ) 宏观层面的需求分析 房地产需求主要分成三类。 生产性需求：指用来满足工业、商业、服务业等行业生产和经营场所需要 而形成的房地产需求。房地产生产性需求的主题是各类企事业单位以及个体工 商业从业者。房地产是工业生产和商业顺利开展的重要保障。工业生产中的厂 房是企业的重要的固定资产之一，是企业利润的重要保障。没有房地产的支持， 企业生产将成为“无米之炊”。当工业生产需求增加时，会增加对固定资产的 投资，从而增加房地产的生产性需求。 消费性需求：是指用来满足人们居住需要的房地产需求。从消费者需求角 度讲，房地产又是必需品，是生活中的必备品之一。房地产影响消费者的消费 选择，如果房地产价格在个人可支配收入中的占比比较大，将抑制消费者的其 他消费需求，引起消费萎缩和国民经济缓慢增长。住房质量的好坏直接影响到 国民福利水平，影响社会的安定，社会安定又是经济发展的基础保障。因此， 房地产业与普通民众息息相关。 投资性需求：是指投资者购置房地产并将其作为一种价值形式加以储存， 在适当时再进行出售或出租，以达到保值增值的目的。从投资者角度来讲，房 地产又是重要的投资品之一。在通货膨胀时期，货币贬值导致人们纷纷购买消 费品，这时投资房地产将不失为一种理想投资选择，因为它的价值与土地价值 联系密切，而土地价值却较少受到货币贬值和通货膨胀的影响。 三、房地产供给分析 房地产供给，是指生产在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能 够租售的房地产商品量。从概念上理解，房地产供给的形成需要具备出售或出 租的愿望以及供应能力，而供应能力则取决于房地产开发商的经济实力。从宏 观上讲房地产供给就是房地产总供给量，这是指在某一时期内全社会房地产供 给的总量，包括实物总量和价值总量。在市场经济条件下，当市场价格下跌时， 市场供给量会减少，价格上升时，市场供应量增加。同房地产需求一样，房地 产供给也分为潜在供给和有效供给。潜在供给是指一定时期内在正常的生产条 件下，开发商为社会各部门提供房地产商品的总体能力。它受到多种因素的影 响，如经济发展水平、生产成本、就业状况、税收、金融政策等。而房地产有 中国房地产价格波动与国民经济关系理论与实证分析 效供给是指房地产行为人根据自身预算约束条件和市场可观察的数量约束，为 达到最大效用而形成的供给。房地产供给主要受到土地价格和开发成本因素的 影响。 土地价格是房地产成本的重要组成部分，土地价格的上升对房地产开发商 来说意味着成本的上升。而城市房地产的供应能力，在很大程度上取决于能够 供给给城市使用的土地数量。在一定时期内，一个国家能够提供多少土地使用 决定了房地产开发投资的上限，以及由供求关系决定的价格。 开发成本是供给价格中另一个重要的组成部分，它包括建安综合费用、前 期费用、财务费用、管理费、利润和税金组成。国外学者对住宅价格与建设成 本之间的关系做出了研究。 第三节理论文献综述 国外房地产理论的研究已经经历了3 0 0 多年的历史，形成了比较系统完整的 理论体系。但是早期的房地产理论由于受实践的制约，研究是零散的，灰部分 是对基础理论的阐释，理论成果基本上依附于政治经济学、土地经济学等。随 着房地产业的发展，学者逐渐把房地产作为一个国民经济发展的重要部门来研 究，并关注房地产业发展与国民经济的关系。g e t t l i e b ( 1 9 7 6 ) 认为从长期趋势 来看房地产价格的变化与总体经济的发展是同步的。m a n k i w 和w e i l ( 1 9 8 9 ) 对 美国2 0 世纪7 0 年代真实住宅价格上升进行了研究，结果表明二战后生育高峰阶 段出生的一代人进入购房阶段是导致价格上升的主要原因。q u i g h e y ( 1 9 9 9 ) 对美 国1 9 8 6 1 9 9 4 年4 1 个都市区域的年度数据进行研究，研究认为，经济基本面对住 宅价格的解释能力在1 2 3 0 之间，各变量的显著水平超过了9 9 ，说明美国 经济基本面可以解释美国房地产价格的变化。a l l e n 和g a l e ( 2 0 0 0 ) 在文中建立 了模型并分析内生条件下的风险转移行为导致的资产泡沫以及由此产生的银行 危机问题，该文章首先将风险转移应用于资产定价问题，其次研究了信用扩张 对泡沫性成的作用。n a n k u a n gc h e n ( 2 0 0 1 ) $ 惘动态均衡模型研究房地产价格、 银行部门和总体经济变量之间的关系。p o t e r b