南宁市城乡规划实习报告.docx

城乡规划实习报告南宁市总体规划下城市商业综合体的发展现状及区位影响研究班级： 建筑131 姓名： 苏炫嘉 学号： 1303300206 指导老师: 倪轶兰 卢一沙 完成日期：2015年6月27日 目录1. 实习时间及地点2. 实习目的3. 实习内容4. 实习形式5. 概念及内涵6. 城市综合体分类7. 城市综合体模式8. 城市商业综合体发展趋势及布局9. 案例分析10. 实习见闻分析11. 实习感悟12. 总结13. 参考文献1. 实习时间地点：2015年6月22-2015年6月28日具体安排如下2015年6月24日上午万大茂下午万象城、盛天地 2015年6月25日上午青秀万达下午航洋国际城2.实习目的：通过实习认识建筑-规划的过渡，对城乡规划有初步认识，为下一步的专业学习做准备。3.实习内容：南宁市商业地价的变化趋势、南宁市商业综合体发展情况、南宁市商业综合体的分布情况、服务半径（辐射人口）、模式、规模、用地选择与区位分析（交通、环境、设施等）、对城市发展的影响、商业业态、主题定位、配套项目、外部空间组织形式（规划布局）、外部交通组织、建筑造型和内部功能流线组织、公共环境设施、公共空间、景观设计、节能设计等。4.实习形式:小组调研，分工合作，资源共享，组员有张丽琳、黄玉欢和韦玉莹。笔者主要负责南宁市商业地价的变化趋势、南宁市商业综合体发展情况、南宁市商业综合体的分布情况、服务半径（辐射人口）的调研。5.概念和内涵城市综合体，是指城市中商业、办公、居住、酒店、餐厅、会议、文娱等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的 能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。（王 琳. 2008）建筑综合体，是一种建筑功能与建筑形态相结合的狭义定义。包括“多个功能不同的空间组合而成的建筑”（中国大百科全书）；是在一个位置上具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）。这些功能包括酒店、公寓、住宅、办公楼、公园、商业、会所和会展等服务功能并进行组合。可坐落城市的中心地区、副中心地区、区域中心、城乡结合地和新城区等。(2010年中国城市综合体专业研究报告)城市综合体出现的本质在于通过复合、集聚两种手段提高了空间效率和空间价值。由于功能和业态在小尺度范围内的高度集聚和复合，一是降低了使用者 ( 个人 ) 的生活、商务成本，相应的赋予并提高了个人的生活品质；二是同样降低了使用组织 ( 企业 ) 的交易成本，相应的也赋予并提高了企业的综合效率和效益；三是在城市层面，为应对资源约束强化和众多城市问题，同时由于产业、技术、经济条件的不断提高和对生活品质要求的提升，集聚在更大层面和更小范围、更多业态和更大规模的城市局部发生成为可能，这就体现了城市综合体的城市价值并保障了它的生成和发展。6城市综合体的分类（一） 商业类城市综合体该类综合体以商业功能为主，兼有办公及其他辅助功能，属于城市中人流聚集的重要场所之一。（二） 商务类城市综合体该类综合体一般以大型商务、会展、写字楼为主，兼有住宅及其他功能，较多采用高层塔楼结合附属建筑的组群形式，通常位于城市中央商务区核心 (CBD) 区域，具地区认同感强、环境品质要求高等特点。（三） 居住类城市综合体考虑到中小创业型企业的兴起和他们对居住、工作空间的综合需求，“小型办公，居家办公”的设计概念将办公和居住空间合二为一，实现了“办居一体化”的设计理念。此类建筑居住部分面积超30%。（四） 文化类城市综合体此类综合体与其它类型综合体同样具备商业、办公、居住、餐饮等城市生活功能，但其综合体内功能与业态注重展现和传播地区文化特色，打造成具有地域特色的旅游商业中心。6.城市综合体模式 HOPSCA模式综合体 HOPSCA模式的城市综合体是指以酒店(Hotel)、办公(Offiee)、景观(Park)、购物(Shopping)、会展(Convention)、居住(Aparment)六大功能为主的高效集约化的系统整体。其次,HOPSCA模式综合体与一般模式综合体的功能构成模式不同,HOPSCA模式综合体是以六大恒定功能为主的城市综合体,功能间是平等关系且优势互补的;而一般模式综合体是以一种功能为主的城市综合体,功能间是从属关系,不构成优势互补。再次,HOPSCA模式综合体内部自成运营体系,例如,居住-购物-景观之间的配套互动,写字楼-会展-酒店之间的配套互动等。HOPSCA以可以营造出一种全新的立体化生活方式,其内部各个功能间可以相对独立、相互影响、互补补充;而一般模式综合体通常是以某一个功能为主,其它功能去协调配合整个系统的运营。7.南宁市总体规划下城市发展方向 由单中心向多中心转变。南宁市城市总体规划（20062020年）中提出打造中心城的战略，而中心城的中心确定为：旧城、凤岭和五象。新规划提出，中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。其中“多中心”包括了规划3个功能各有侧重的城市中心（旧城、凤岭和五象），3个片区中心（江南、相思湖和龙岗），15个组团中心。而3个功能各有侧重的城市中心其承担的功能分别是：旧城以商业、金融、旅游服务为主导功能；凤岭以商务和会展为主导功能；五象以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能。8.城市商业综合体发展趋势及布局国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。（图表笔者自绘）（一）从发展阶段来看，南宁正处在高速发展阶段初步核算，全年地区生产总值3148.30亿元。按户籍人口计算，全市人均地区生产总值43303元，按平均汇率折算为7049美元。（2014年南宁市国民经济发展统计公报）。同时，南宁的发展也正处在功能提升、多集点发展、构建网络化大都市阶段，城市建设的大投入、大整合、大发展也为城市综合体发展提供了难得契机。因此，从城市经济总量、产业构成、人口规模、消费能力、建设阶段等角度来看，南宁的发展水平已达到城市综合体高速发展阶段的整体要求。（二）从发展实践来看，南宁城市综合体正处于大规模开发建设时期 作为广西首府城市、广西北部湾经济区的核心城市，以及中国东盟博览会永久举办地，南宁市的发展潜能和市场需求是能够满足城市综合体的建设与发展的，目前的城市综合体建设遍地开花，根据南宁总体规划，发展方向定位东部、东南部以及南部，新兴的大型城市商业综合体大量集中在凤岭和五象区。但建设规模远远没有达到饱和的程度，城市商业综合体仍在大量开发建设中。据了解，随着万达、华润和恒大等房地产巨擘强势进驻南宁，引领南宁走向世界，霖峰站在城市前沿。 南宁市城市综合体分布图 （笔者自绘）9.案例分析青秀万达城市综合体项目位于东葛路延长线与滨湖路交会处的南宁青秀万达广场，属兴宁老城区、新兴凤岭高级住宅区与埌东商务区交会的核心位置，总建筑面积约90万平方米，是万达集团于2012年斥资百亿打造世界级城市综合体。南宁青秀万达广场建成后，将成为南宁城市地标性建筑群。南宁青秀万达广场，由多栋约200米的超高层建筑群组成，涵盖旗舰购物中心、超五星级酒店、5A甲级写字楼、城市商业街、城市奢华豪宅等物业形态，是集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、商务、居住等多功能于一体的、功能配套最新最齐全的城市综合体。（笔者自摄）目前万达涉足多种复合业态的开发与运营，如万达国际影城(IMAX)、大歌星KTV、大玩家、万达百货、万达酒店等，已经是万达“第三代”中不可少的元素。（摘自：南宁青秀万达广场升级南宁 城市综合体打造国际之都）特点：1. 多元业态有机组合 通过整合一流商业资源，万达商业广场在商业业态上全面包含了大型百货、国际品牌超市、国际电影城、大型KTV、电玩城等。另外通过创新规划的室内步行街形式，将万达广场内各个物业形态以及各商业业态有机串联结合。2.功能分区明确 青秀万达城市综合体中间由滨湖大道横穿，由此区分居住区和主要商业办公。南宁航洋国际城航洋国际城位于民族大道凤岭段北侧，与国际会展中心、人大广场、体育中心、文化中心等共同构成中央形象区标志性建筑群，周边为石门森林公园、青秀山旅游风景区等大型生态园区，交通便捷，地理条件优越。特点：建筑规模庞大，堪称“全国第五、西南第一”。缺点：曾因定位不准，业态布局欠缺的问题，综合体经济一度衰退。2012年8月，巴黎春天百货因定位尴尬，客源不足退出航洋国际城。2012年9月1日，万象城开业，次年11月航洋国际城宣布启动升级改造工程。（笔者自摄）南宁万象城 南宁万象城位于民族大道青秀路，是由华润置地倾心打造的广西首个超大型国际都市综合体项目，总投资超过100亿港币，总建筑面积120万，是以“万象城”为核心，集购物中心、写字楼、超五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的都市综合体。（摘自：网易房产）（笔者自摄）特点：位于中国东盟商务区核心区，区位优势非常好，南宁万象城具有鲜明的亲民特性，将给市民提供新颖、灵活的公共空间。灵活的高差设计，充分利用地形，在不同的高度设计不同的楼层入口，创造出双首层。10实习见闻分析 实习中感受较深的，在规划层面上，有在不同区位显现出来的价值犹如天堑，有航洋国际城作为城市商业核心却未能引领南宁；在建筑设计层面上，有酷炫的流线设计和亲和的入口营造。10.1区位优势 我看到万达茂与万象城-幸福里的房价对比中，城市商业综合体的选址非常重要，万达茂在琅东商务核心，而万象城是东盟商务核心，毗邻会展中心，区位略优于青秀万达。而航洋国际城则是反例，靠近国际会展中心、人大广场、体育中心、文化中心等地标性建筑群，周边为石门森林公园、青秀山旅游风景区等大型生态园区，交通便捷，地理条件优越。但是却因业态发展欠佳重新装修外立面，打造成形体怪异的城市商业综合体航母。 可见占据区位优势固然重要，打造创新模式城市综合体更能改变周边区位条件。10.2流线的设计 在万象城、青秀万达及航洋国际城中，不管是外立面夸张的曲面还是室内富于变化的空间，都使用弧面流线的设计，让建筑具有时尚的动感。10.3亲和的地下层入口 大部分城市商业综合体都地下一层做了商场，或者像万象城解决高差问题，一层北面需设置室外楼梯。这些室外阶梯做了绿化、自动扶梯及喷泉等人性化设计，让顾客更加愿意走进地下的空间。11.实习感受 在这次的城市规划认知实习当中，给我的第一感觉也是最直接的感觉应该是比较有趣，也觉得我从来都是缺乏这样一个能够相对比较深入的去了解一个城市的发展，去了解一个地区的文化的机会，去了解南宁市当今发展最快的地方。通过这次的实习，我也对城市商业综合体这类点建筑有了较为深入的了解，从荒芜到高楼屹立的飞速发展，从历史沉淀到如今繁华的街道巷口的变迁，从住宅小区到城市公共空间的差异。让我能够深刻的了解到这类建筑或者事物所表现出来的不仅仅是它的建筑外观，更多的是本质，内在的东西，比如文化的体现。对于亲身处在一个规划与设计当中，能够开阔我的视野，增加我对城市规划与设计方面的感性认知，当然也逐步发现了自己在对现代城市，建筑的认知当中所存在的缺陷，也为学习专业理论和专业设计打下了一定的基础。12 总结 总体而言，南宁城市综合体发展取得了较好的成效，很好的利用后发优势，缩短走弯路的时间，为促进地区发展做了积极的贡献。在南宁市总体规划下，南宁市快速向东向南发展，在未来形成多中心格局，城市综合体顺势迅速扩大规模。同时城市综合体在各个核心的辐射作用，带动周边产业发展，从而做到东部带动西部同时发展。 参考文献1王琳. 城市综合体新的商业地产模式J. 城市开发,2008,03:83-84.2哈腾夫. 城市豪布斯卡（HOPSCA）模式综合体初探D.北京交通大学,2010.3于天虎. 房地产开发导向下的城市综合体选址研究D.西安建筑科技大学,2013.4马宗国. 我国城市综合体发展途径探讨J. 城市发展研究,2011,06:138-140.5唐泉,宣蔚. 快速城市化趋势下的城市商业综合体研究以合肥港澳广场项目为例J. 合肥工业大学学报(社会科学版),2011,05:20-22.6耿丽莎. 郑州市城市综合体开发模式研究D.郑州大学,2013.7卢益,郑