（管理科学与工程专业论文）南京市住宅供应研究.pdf

研究生：谢樊 指导老师：黄安永教授 南京市住宅供应研究 摘要 房地产尤其人居住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一个国家或 地区经济、社会发展水平的重要标志。 住宅业是房地产业的一个重要组成部分。我国住宅建设已经走向市场化，不断发展壮 大，并不断走向产业化，给城市现代化建设做出了巨大地贡献，为经济现代化建设创造了 条件。 但我国住宅建设还存在着一些突出的问题，如住房供给结构化过剩、房价高、空置率 高等问题。为解决以上问题，保证住宅建设、房地产业和国民经济健康、平稳、可持续地 发展，完善城市住宅供应十分必要。 本文对我国房地产业的状况和南京市房地产业近况作了初步分析，指出南京市住宅业 存在的主要问题；然后分析了城市居民的住房需求以及影响这些需求的主要因素、在市场 条件下商品房的价格变化规律以及城市居民购房行为；最后根据南京市住宅供给状况，提 出了关于南京市住宅供应的几点建议：即要加大南京市住宅市场上普通商品房建设，适量 增加经济适用房和廉租房建设，严格控制高档商品房、公寓、别墅建设，以确保南京市住 宅市场持续、健康、稳定的发展。 关键字：住宅供应、可持续性发展。 r e s e a r c h0 ur e s i d e n c es u p p l yo fn a n j i n g a b s t r a c t r e a le s t a t e s ，e s p e c i a l l yr e s i d e n c e s ，a r eo n eo ft h em o s te s s e n t i a lc o n d i t i o n so f h u m a nb e i n g sl i v i n ga n dd e v e l o p i n ga n da l et h ei m p o r t a n ti n d e xw h i c hi su s e dt o m e a s l u et h el e v e lo f e c o n o m i c sa n ds o c i e t y sd e v e l o p i n gi nac o u n t yo rd i s t r i c t r e s i d e n c et r a d ei st h ei m p o r t a n tp a r to fr e a le s t a t ei r a d e c o n s t r u c t i n g r e s i d e n c e si nc h i n ah a sb e i n gc o m ei n t om a r k e ta n de x p a n d e dc o n t i n u o u s l y c o n s t r u c t i n gr e s i d e n c e sw o u l dc o m ei n t ob ea ni n d u s t r y i th a sg r e a tc o n t r i b u t i n gt o u r b a nm o d e r n i z a t i o na n dc r e a t i n gt h ec o n d i t i o n so f e c o n o m i c sm o d e r n i z a t i o n b u tt h e r ea l eo u t s t a n d i n gp r o b l e m si nc o n s t r u c t i n gr e s i d e n c e si nc h i n a f o r e x a m p l e ，r e s i d e n c e ss u p p l ys u r p l u si nf r a m e ，r e s i d e n c e s p r i c e sh i g h l y ，v a c a n c yr a t e h i g h l y ，a n ds o0 1 1a n ds of o r t h i ti sm o s te s s e n t i a lt h a tu r b a nr e s i d e n c es u p p l yw o u l d b ei m p r o v e dd a yb yd a yf o rp r o b l e m ss e t t l e dw h i c hw o u l de n s u r er e s i d e n c e s c o n s t r u c t i o n ,r e a le s t a t e sa n dn a t i o n a le c o n o m yd e v e l o ps o u n d l y ， s t a b l ya n d s u s t a i n e d t h r o u g hc h i n e s er e a le s t a t et r a d ea n dl o c a lr e a le s t a t et r a d eo fn a n j i n gb e i n g a n a l y z e de l e m e n t a l l y ，t h eo u t s t a n d i n gp r o b l e m so fr e s i d e n c et r a d eo fn a n j i n gh a v e b e e nf o u n do u t r e s i d e n c ed e m a n d so fu r b a nr e s i d e n t sa n dt h ep r i m a r ye l e m e n t sw h i c h a f f e c tt h e ma l ea n a l y z e d t h er u l e so f t h ep r i c e s c h a n g i n go f r e s i d e n c e sa n dt h er u l e so f u r b a nr e s i d e n t s b u y i n gr e s i d e n c e sa l ea l s oa n a l y z e d a n da c c o r d i n gt ot h e s t a t e so f r e s i d e n c e ss u p p l yi nn a n j t a g ，c o n c l u s i o n sh a v eb e e nd r a w n ：o r d i n a r yr e s i d e n c e s s u p p l y ，e c o n o m i cr e s i d e n c e ss u p p l y ，r e s i d e n c e sr e n t e dc h e a p l ys u p p l yh a v et ob e e n i n c r e a s e d h i g h - g r a d er e s i d e n c e s ，h i g h - g r a d ea p a r t m e n t sa n dv i l l a s h a v et ob e e n c o n t r o l e ds t r i c t l yt ob ec o n s t r u c t e d r e s i d e n c es u p p l yo f n a n j i n gw o u l db em a d es u r e w e l l k e y w o r d r e s i d e n c es u p p l y ，s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t s 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包 含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：三彝藿丝日 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学 位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外， 允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文 的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 日期： 0 沁 、。砭 东南大学硕士研究生毕业论文 第1 章问题的提出 房地产是土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包 括以上组成部分所衍生的各种权利1 1 1 。房地产业是进行房地产投资、开发、经 营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险 性的产业t 2 1 。她为国民经济发展提供物资条件，合理调整产业结构，带动上下 游产业发展，改善投资环境，扩大就业面，提高人民生活质量，在国民经济中发 挥着重要作用。 1 1我国房地产业的历史、现状和发展 1 1 1 我国房地产业的历史 房地产业是一个既古老又新兴的产业。在漫长的封建时期，土地和房屋的租 赁、买卖等活动已十分频繁，1 9 世纪中叶，沿海地区的城市，以私有制为基础的 近代房地产得到了迅速发展。 解放后，我国房地产业经历了3 个阶段的变化和发展。 1 9 5 3 年至1 9 7 8 年是第一阶段，这一阶段否定了土地使用权市场存在的 必要性，否定住宅的价值和商品属性，形成住宅由国家统一计划、统一 建设、统一分配、统一管理的格局，向住户收取极低的房租，不足以维 护房屋，结果形成国家建设房屋越多，维护费越高、负担越重的恶性循 环。因此我国居民的住宿条件不断下降，住房短缺成为提高生产和居民 生活水平的限制因素。 1 9 7 8 年至1 9 9 2 年是第二阶段，这一阶段我国不断探索社会主义市场经 济，逐渐恢复房地产商品属性，进行住房制度改革，并于1 9 8 8 年修改宪 法允许土地使用权出让，为建立房地产市场奠定了基础。 1 9 9 2 年至现在是第三阶段，这一阶段房地产市场逐渐形成和完善，房地 产业经历周期波动后开始向按需定价、供需相对均衡的市场体系发展。 同时，房地产业和金融业逐渐融合，得以快速发展，成为国民经济发展 新的经济增长点。 2 0 0 3 年8 月3 1 日，国务院出台关于促迸房地产市场持续健康发展的通知， 肯定了房地产业是国民经济支柱产业的地位。 东南大学硕士研究生毕业论文 1 1 2 我国房地产业的现状 当前我国房地产业发展平稳，市场景气。尽管局部地区出现了投资过热、住 宅供给结构不合理、商品房空置面积总量较高以及房价、地价增长过速等问题， 但房地产市场需求和供给矛盾不大，供需波动的主要因素均来自于市场，房地产 市场自我调节功能显著增强，房地产业呈现出理性、健康发展的态势。 ( 1 ) 房地产开发商的现状 开发商是房地产市场活动的主体，随着房地产产业的发展壮大，房地产从业 人员和开发商数量激增。全国历年开发商数量见图1 - 1 。 图1 - 1 全国历年开发商数量( 个) 以上数据出自2 0 0 0 年至2 0 0 4 年中国统计年鉴。 全国历年房地产业从业人数见图1 - 2 。 图1 - 2全国历年房地产业人口( 万人) 以上数据获自2 0 0 0 年中国统计年鉴至2 0 0 4 年中国统计年鉴。 2 东南大学硕士研究生毕业论文 当前我国房地产开发商呈现出4 个明显特点： 1 ) 区域分布过分集中，经营水平高低不等 一半以上的开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的1 2 个 省市中，只有少量规模不大的开发商分布在西部边远地区；而且，东、西部地区 开发商间的盈利水平、经营能力、创新意识等方面也有较大差距。 2 ) 开发商所有权主体多样性 在开发商中，以国有企业为主，国有企业、集体企业、股份制企业、外商投 资企业和港澳台投资企业等多种经济形式并存。从近年的发展来看，由于企业体 制改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地 产开发商所占的比重越来越大。 3 ) 企业规模不大，资质有待提高 我国房地产开发商普遍规模不大、注册资金少。据有关资料统计，一级企业 约占总数的1 4 3 、二级企业约占总数的1 6 3 ，剩下来的全是三级或更低资质 甚至没有资质的企业。因此，我国房地产开发建设过程中，耗能大、成本开支高， 限制了城市现代化建设的步伐。而且，由于开发商抗风险能力、融资能力弱，在 激烈的市场竞争中较难获胜。 4 ) 开发商的经营管理水平有待提高 我国大多数房地产开发企业经营管理仍然沿用旧的模式，管理层级较多，组 织庞大，效率低下，整体盈利能力不高，经营成本却较高，这些都是急需解决的 问题。 ( 2 ) 房地产市场需求状况 由于扩大内需和住房制度改革等宏观经济政策的引导下，近年我国房地产业 摆脱了徘徊不前的局面，市场需求开始回升，居民住宅在房地产市场需求结构中 占主导地位，住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况，个人的购房能 力成了房地产市场兴衰的关键。 1 ) 主动购房需求状况 随着我国城市居民收入水平的提高，城市居民为了改善生活条件或新家庭诞 生而购买商品住宅，个人购买商品房的绝对额高速增长，房地产市场需求呈稳步 上升情况。 2 ) 被动购房需求状况 随着城市现代化不断地推向前进，大规模的旧街区拆迁改造，迫使大量城市 居民购买商品房住宅，加大了房地产市场需求。 3 东南大学硕士研究生毕业论文 3 ) 城市化进程购房需求状况 当前我国已经进入了城市化进程的加速期，城市化比例不断加大，大量农民 进城打工，大量农业人口转为城镇居民，增加了房地产市场需求。 ( 3 ) 房地产市场供应状况 房地产市场的供应状况由多种因素决定，与房地产的投资情况、土地供给情 况密切相关，是房地产主管部门调控市场的重要渠道。 1 ) 房地产业的投资状况 我国房地产业的投资主体中，三级以上的开发商比重超过一半，但规模效益 较差的企业仍占较大比重，投资主体结构有待优化；房地产开发投资规模与全行 业的发展步调是一致的，呈周期波动；房地产投资重心自1 9 9 6 年后由办公楼和商 业用房开始向住宅转移，1 9 9 8 年住宅投资占房地产业投资的比例接近百分之六十， 1 9 9 9 年上半年这- - l i 例又上升了五个百分点，投资结构的这种变化符合我国房地 产业的发展规律。全国历年房地产投资状况见图l - 3 。 以上数据获自2 0 0 0 年中国统计年鉴至2 0 0 4 年中国统计年鉴。 2 ) 土地资源的供给状况 土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，是政府调控房地产市场的重 要手段。自1 9 8 8 年新的土地管理法实施后，我国土地使用权可以依法转让， 激发了土地的巨大活力，土地市场得到空前发展，通过招标、拍卖方式出让的土 地比重提高。由于近年国家有关部门对土地转让价格的具体构成作了调整，基准 地价趋于合理，全国土地转让价格水平下降，同时经济发展水平不同的城市之间 以及大城市与中小城市之间价格水平进一步扩大。 3 ) 商品房的建设情况 随着国民经济的稳定发展，生产技术的不断提高，商品房建设呈稳步上升阶 段，新开工面积和施工面积呈较快增长。全国历年住宅施工面积见图1 - 4 。 4 东南大学硕士研究生毕业论文 图1 4全国历年住宅施工面积( 万平方米) 以上数据获自2 0 0 0 年中国统计年鉴至2 0 0 4 年中国统计年鉴。 全国历年住宅竣工面积见下图1 - 5 。 图l 一5全国历年住宅竣工面积( 万平方米) 以上数据获自2 0 0 0 年中国统计年鉴至2 0 0 4 年中国统计年鉴。 4 ) 房地产业市场的供给结构 房地产市场供给体系主要由住宅、办公楼，商业用房组成，其中住宅市场所 占的比重最大，商业用房市场次之， 力硷楼市场所占比重最小。 近年来，住宅供给平稳增长，但供给结构不合理，别墅、高档公寓等高挡物 业供过于求，而普通住宅供不应求，政府正在采取措施调整；办公楼市场供给的 地区差异进一步扩大，出现地区间供给不合理，如办公楼市场呈现供销两旺的态 势，广州、深圳、海口等城市前几年办公楼投资过于膨胀，而需求并不比北京、 上海旺盛，结果供需都出现下降的趋势；近年来商业用房随着消费水平和消费能 力的波动，出现了比较突出供求矛盾，有待改善。 东南大学硕士研究生毕业论文 ( 4 ) 房地产业的空置情况 房地产周期每个时期有不同的供需矛盾，表现为不同的空房率。空房率又称 房屋空置率( v a c a n c y r a t e ) ，是指房屋推上市场一定期限后，空置房屋所占比率 【1 lo 空置率是房地产周期的指示指标，可以利用空置率来预测宏观经济的未来发 展，十分重要。空置房是开发项目竣工并经过一段时闻的市场销售活动后仍没有 卖出去的部分，它积压了开发商的大量资金，增加了资金成本。 1 9 9 7 年后我国空置率逐年上升，而且增长速度越来越快，引起了国家有关部 门、众多学者、广大消费者的高度关注。直到2 0 0 2 年以后，由于城市建设加速， 旧城改造加快，拆迁量不断增加，各地住宅空置量开始下降。从空置房的结构来 看，空置住宅最多，空置办公用房次之，空置商业用房再次之，剩下的空置房为 其它类型。在空置的住宅中，普通住宅最多，经济适用房次之，高档公寓和别墅 约占再次之。 ( 5 ) 房地产业的法制建设 房地产业涉及面广、资金量大、产权关系复杂，为了建立正常的市场秩序， 规范市场行为、维护权利人的正当权利，我国政府建立了一整套由法律、行政法 规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范等构成的法律法 规体系来规范。 我国先后于1 9 8 9 年颁布了中华人民共和国城市规划法、1 9 9 4 年颁布了中 华人民共和国房地产管理法、1 9 9 8 年修订了中华人民共和国土地管理法三 部主要法律，它们是中国房地产开发、经营、管理各种活动的依据和准绳，为中 国房地产业健康发展奠定了基础。 1 1 3 我国房地产业的发展趋势 我国处于国民经济的发展期和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都 在增加，房地产业成为国民经济的支柱产业。近年来，每年投资约占全部固定资 产投资的1 4 ，今后几年我国房地产业将继续保持增长态势。 ( 1 ) 市场需求的发展趋势 1 9 7 8 年，我国城镇人均住房使用面积仅3 6 平方米，1 9 9 8 年增长到9 3 平方 米，根据我国房地产2 0 0 1 年2 0 1 0 年发展规划的要求，2 0 1 0 年这项指标将达到 1 8 平方米。同时，随着我国城市化率逐步提高，据预测，2 0 1 0 年，城市人口比重 将达到4 5 1 3 1 。可见，我国房地产市场潜在需求是非常大的。 房地产市场的潜在需求转变为有效需求是由居民购房能力的大小决定。一个 家庭可用于购房的款项可简化为家庭原有的储蓄存款、当年总收入中扣除消费支 6 东南大学硕士研究生毕业论文 出的余额、住房公积金、每月发放的住房补贴、一次性发放的住房补贴五项，储 蓄存款和一次性发放的住房补贴为固定性的购房款来源，而每年发放的住房公积 金、住房补贴和每年收入中可用于购房的款额为可变性的购房款。一次性支付固 定性购房款后，剩余欠款由可变性购房款分年偿付，以此来评估居民的购房能力。 近几年，随着经济体制和住房制度改革，我国居民的购房能力大大提高了， 因此居民为改善住房条件而导致的住宅需求增加了。另外，大量的住房需求主要 来自另外两个方面，一是城市现代化改造，大量的拆迁居民原有住所拆除以后， 需要购买新的住宅；二是随城市化进稃加快，大量的农村农民进入城市加入城市 建设队伍，他们进城以后，随着工资收入的增加也需要购买住宅安定下来。所以， 中国房地产市场有效需求会不断增加。 ( 2 ) 市场供给的发展趋势 1 ) 市场供给主体的发展趋势 开发商是房地产业的主体，也是房地产市场活力因素，它们之间的竞争将会 从资金实力和土地开发权争夺的竞争走向资质、规模、品牌、营销、服务等方面 的竞争，把发展成熟的品牌管理体系和高品质的服务体系作为提高自身竞争力的 重要手段，实现管理的高效与科学，以提高企业的经营能力，也就提高了市场供 给力量。从而将改变了当前开发商数量多、规模小、资质低的状况。 2 ) 市场供给结构的发展趋势 随着中国城市化进程加快，经济持续快速发展，人们需求房屋数量不断增加。 同时由于房地产开发经营过程中相对其他行业利润空间大，大量三外企业( 外行 企业、外地企业、外资企业) 涌入到本地区进行开发。中国房地产市场近期不仅 不会萎缩，还会不断加大，中国“八五”计划住宅竣工量1 0 亿平方米，“九五” 计划住宅竣工量1 2 亿平方米，“十五”计划预计住宅竣工量2 7 亿平方米，而目 前已超过了这个数字。随着国家制定的小康社会标准，中国房地产将会得到更快 发展，各类商品房，如高档住宅、普通商品房、经济适用房和廉租房将会进一步 加大供应，满足市场上不同层次的需要，形成有效供给，提高经济效率，同时促 使住宅价格回落。 ( 3 ) 房地产金融的发展趋势 金融业与房地产业更好的融合，将给房地产业更多的支持和帮助。开发信贷 和消费信贷发展趋于均衡，融资结构趋于合理，建立健全房地产企业信用评价机 制和监督机制以及社会监督体系，完善保险机制，减少开发商的利息负担和财务 风险以及贷款银行的信用风险。同时，融资方式逐渐丰富，形成一套银行、债券、 养老金、信托基金等相得益彰的融资模式。 7 东南大学硕士研究生毕业论文 ( 4 ) 住房三级市场的发展趋势 通过住房三级市场解决我国居民卖旧房买新房，以小房换大房的现实问题， 缓解供给刚性，增加房地产市场的活力。因此，住房三级市场要向规范化、合理 化、合法化方向发展，增加市场的开放性。 1 2 南京市房地产业的发展近况 南京市地处长江三角洲，在沪宁线上，地理位置十分优越。 据统计资料显示，从开发投资情况来看，2 0 0 3 年南京市完成房地产开发投资 1 8 3 8 亿元，其中住宅投资1 2 9 3 3 亿元；从建设情况来看，2 0 0 3 年南京市住宅施 工面积1 2 5 4 9 7 万平方米，住宅竣工面积3 3 6 2 4 万平方米；从销售情况来看，2 0 0 3 年南京市住宅销售额11 5 5 8 亿元，销售面积4 0 0 1 6 万平方米；从出租情况来看 住宅出租面积2 2 4 万平方米。2 0 0 2 年2 0 0 3 年南京市住宅建设情况见表1 - 1 。 表1 - 12 0 0 2 2 0 0 3 年南京市住宅建设情况t 9 1 新开 竣工销售销售出租 施工面竣工房销售给 开发投 工面面积面积给个面积 积( 万屋价值销售额个人 年份 资额( 万 积( 万( 万( 万人( 万( 万 平方( 万( 万元)( 万 元)平方平方平方平方平方 米)元) 元) 米)米)米)米)米) 2 0 0 2 9 6 5 1 7 49 0 9 64 6 7 83 7 5 2 54 5 9 7 7 99 5 0 3 7 09 3 4 6 3 83 4 1 9 2 3 3 4 8 41 2 4 年 2 0 0 3 1 2 9 3 3 2 01 2 5 4 9 76 3 5 1 23 3 6 2 43 9 5 1 8 91 1 5 5 8 0 81 4 8 2 6 84 0 0 1 63 9 7 6 3 2 2 4 缸 以上数据出自2 0 0 0 年至2 0 0 4 年南京统计年鉴。 依据国际经验和发展规律，当人均g d p 处于1 5 0 0 至8 0 0 0 美元之间，人均建 筑面积3 5 平方米以下，是房地产业的高速发展期。南京2 0 0 2 年人均g d p 已达 2 7 6 0 美元，按人均g d p 每年1 2 的增长速度计算，达到8 0 0 0 美元的目标需要 1 5 年；2 0 0 2 年南京市居民人均建筑面积为2 1 4 平方米，按每年1 平方米增幅计 算，达到3 0 平方米的目标需要近1 0 年；而且南京市正处于城市化高速发展的阶 段，城市化率每年提高2 个百分点，预计至2 0 0 5 年城市化率将达到6 5 ，这为 南京市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。 因此，可以预见未来1 0 至1 5 年内南京房地产业仍将处于高速发展期，具有 较大的发展潜力。 8 东南大学硕七研究生毕业论文 1 3南京市住宅供应存在的主要问题 1 3 1 南京市商品房价格上涨太快 南京市在全国三十一个省会城市里面，人均收入排在1 6 - 1 7 位( 属于中游) ， 然而房价一直处于全国的前五位，2 0 0 4 年前三季度，南京市房价上涨速度由过去 排名和5 位上升到第2 位，房价上升了1 5 6 ( 全国上涨速度超过1 0 仅6 个城 市) 1 4 l 。房价上涨如此之快，引起了消费者不满，老百姓只能望房兴叹。这种 现象得到了政府高度重视。 根据资料显示，住房售价与家庭年收入之比为3 ：1 至6 ：1 时较为合适，而 我国这个比例目前大约高达1 0 ：1 以上。南京市的住房售价与家庭年收入之比虽 然低于全国平均标准，但是这个比例也在8 倍以上，普通南京市民仍然难以承受。 因此，房价过高是制约南京市房地产业发展的一个桎梏。 1 3 2 南京市商品房供给结构失衡 南京市住宅市场上存在着商品房供给结构失衡的现象，局部供给过剩和短缺 并存，表现为高档商品房、高档公寓、别墅供大于求，普通商品房、经济实用房 和廉租房供不应求。繁华地段大户型住宅供过于求，小户型住宅供不应求，住宅 价格高居不下，空置商品房总量和空置率最近才有所下降( 如江宁、江北板块价 格较低的普通商品房居多，而城中、河西板块高房价的大户型住宅供给多，空置 面积较大，小户型住宅则销量较好) ，严重影响了解决中、低收入家庭住房问题 的进程，使住宅业发展受到制约。 1 3 3 南京市住宅户型、面积不能满足消费者需求 南京市住宅市场上7 0 平方米以下和9 0 - 1 2 0 平方米面积住宅的供给和需求基 本平衡，7 0 - - 9 0 平方米面积住宅供小于求，1 2 0 平方米以上面积住宅供大于求。老 城区内大户型( 每户1 4 0 - - 1 5 0 平方米，甚至出现每户1 8 0 - 2 0 0 平方米复式住宅) 住宅供大于求，而小户型( 每户5 0 - - - 6 0 平方米) 供不应求。 1 3 4 南京市住宅小区配套设施不完善 住宅的完工并不等于生活完美，围绕着住宅周边的许多生活配套设施( 如医 院、学校、菜市场、交通服务设施) 建设不完善，使得南京市普通购房者无法购 买，甚至买了房不去住，住宅成为空置房。 9 东南大学硕士研究生毕业论文 1 3 5 南京市房地产中介行业不规范 住宅除了居住外还可以成为投资对象，南京市居民不断购买新的商品房，还 在跟新换代或置换住宅，因此，出现了许多为之服务的中介机构。据不完全统计， 南京市2 0 0 4 年以前已有近1 5 8 0 家房地产中介机构。由于老百姓对住宅了解得不 多，而中介机构市场行为不规范，导致出现了不少损害消费者的事情。 1 3 6 南京市住宅三级市场不发达 南京市旧房市场规模不大，进入市场的房屋数量少、质量也欠佳。市场主体 资质低、规模小，甚至没有资质，信誉不高：从业人员素质较低，许多未经房地 产专业知识培训，中介服务不规范，导致交易纠纷时常发生，不能满足居民对房 地产信息的需求。 1 3 7 南京市民消费观念单一 南京市居民的住房消费都是重在购买而未把租赁作为长远打算，使一些暂时 无力购买房屋的居民为了购房苦不堪言，背上沉重的经济负担。据了解，在发达 国家，也只有6 0 的居民拥有自己的房产，4 0 的居民仍采用租赁方式解决住房 问题，所以在南京市可以考虑住房消费方式的多元化。 1 3 8 南京市房地产企业缺乏市场竞争力 南京市房地产企业数目众多，但大型房地产企业集团风毛麟角。据南京市有 关部门统计，目前，南京本地大大, , j 、i x 开发商有4 0 0 多家，注册资金在3 0 0 0 万元 以上的不足2 5 ，有一级开发资质的也就十几家。以国内知名房地产企业深圳万 科为例，2 0 0 0 年公司总资产为5 6 2 亿元，净资产为2 9 1 亿元，而国外大型房地 产集团资产动则上千亿元。 南京市房地产企业规模小、资质低、市场集中度低，生产经营、销售服务、 技术研发能力小，不能产生规模效益，市场拓展能力弱，抗风险能力差，缺乏市 场竞争力。 1 4保证南京市住宅有效供给的意义 南京市城市化进程和城市现代化建设正在如火如荼的进行着，保证的南京市 住宅有效供给对南京市现代化建设有着重要意义： 1 0 东南大学硕士研究生毕业论文 保证的南京市住宅有效供给对坚持住房市场化的基本方向，不断完善南京市 住宅市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用有着重要意 义； 保证的南京市住宅有效供给对坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同 收入家庭的住房需要、做到“居者有其屋”有着重要意义； 保证的南京市住宅有效供给对提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民 群众物质文化生活需要的基本要求有着重要意义； 保证的南京市住宅有效供给对坚持深化改革，不断消除影响南京市居民住房 消费的体制性和政策性障碍有着重要意义； 保证的南京市住宅有效供给对坚持加强宏观调控，努力实现住宅市场总量基 本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，指导开发商合理投资有着重要意义； 保证的南京市住宅有效供给对促进消费，扩大内需，拉动投资增长，扩大社 会就业，保持国民经济持续快速健康发展有着重要意义； 保证的南京市住宅有效供给对坚持在国家统一政策指导下，使南京市房地产 业的发展与南京市经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进南京市 经济社会可持续性发展有着重要意义。 1 5本文研究目的 本文对南京市住宅供应的情况( 包括住宅市场上现有的住宅品种、住宅供应 的区域结构、住宅价格分布情况) 进行分析，找出南京市住宅供应中存在的主要 问题，提出解决问题的建议，为保持南京市住宅市场供给和需求基本平衡，满足 不同层次居民住房需求，稳定住宅价格，保证南京市住宅建设持续稳定地发展作 出贡献。 1 6本文研究角度 住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个社会问题、环境问题，是特定地 域空间的文化现象。住房问题的研究必须多层面、跨学科和跨领域的研究。 本文通过对城市居民住房需求与住房供给、住房价格与住房供给和居民购买 行为与住房供给三方面关系来研究住宅有效供给问题，使居民的住房需求能得到 充分满足。 东南大学硕士研究生毕业论文 1 6住宅供应研究近况 今年来许多学者对城市居民住宅供应问题做出了大量研究，如蔡穗声发表的 文章住宅供给过剩，还是短缺? 论住宅供求关系新格局及政策取向，朱 华晟发表的文章美国硅谷地区住宅供给短缺的成因与对策兼谈对我国高新 技术产业开发区的启示，李龙、张英、张达等发表的文章浅析影响我国房地 产价格上涨的因素，罗兆烈、关柯、郭逸发表的文章我国城镇住宅需求结构 的分析与预测，胡明、罗福周、王宽忍发表的文章西安市经济适用住房建设 规模研究，张红、刘洪玉发表的文章中国住宅市场供给结构分析。这些研 究指出了我国住宅供给存在局部短缺与过剩同时并存的现象，它是房屋空置、房 价高居不下的原因之一，需要通过控制土地供给和房屋供给结构等途径来解决现 存在的问题，值得学习和借鉴。 东南大学硕士研究生毕业论文 第2 章城市居民住宅需求和住宅供给的关系 城市住房需求是城市住宅业发展的基本动力因素，也是住宅供给的决定性因 素，决定和影响着住宅投资、开发和销售。 2 1住房需求理论因素分析 2 1 1 需求层次理论 人本主义心理学家马斯洛提出了著名的需求层次理论，他把人的内在需求分 成五个层次，即生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求，依 次由较低层次到较高层次【5 】。见图2 1 。 图2 1人的需求层次 第一层次是生理需求，指人们为了生存的目的而所需的食物、水、住所等方 面的生理需求；第二层次是安全需求，指人们保护自己身体和情感免受侵害的需 求；第三层次是社会需求，指被接纳和归属感、友谊、爱隋及交流等各方面的需 求；第四层次是尊重的需求，包括内部尊重，如自尊、自主和成就感，外部尊重 如地位、认可和关注等；第五层次是自我实现的需求，指发展自身潜能，实现理 想的需求，它是一种追求个人能力极限的内驱力。 人们通常希望满足较低层次的需求，其次才会希望满足较高层次的需求，当 一种需求得到满足时，另一种更高层次的需求就会占主导地位。当然，较低层次 的需求未完全得到满足时，由于特殊的原因，人也会追求较高层次的需求。 2 1 2 城市居民对住房需求层次 伟大的无产阶级导师恩格斯对生活资料进行了详细分类，住房根据使用性质 1 3 东南大学硕士研究生毕业论文 既是生存资料，又是消费资料和发展资料。所以，人们对住房的需求首先是一种 生存需求，包括生理需求和安全需求，即对住宅面积、功能的基本需求；其次， 住宅需求也是一种发展需求和消费需求，即对住宅自然环境、社会环境的要求； 第三，住宅需求也是一种投资，即对自我发展和自我实现的要求。 人们对住宅的需求完全符合马斯洛教授的需求层次理论。当低一层次的需求 基本上得到满足后，更高层次的需求才能成为主导需求。人们的需求是逐层上升 的，没有一种需求会得到完全满足，但只要其得到部分的满足，就会转向追求其 他方面的需求。 搞清楚人们对住宅的需求层次的，就可以建造出满足南京市民实际需求的住 宅，解决好居民的住房问题，做到“居者有其屋”，见图2 - 2 。 图2 - 2城市居民住房需求层次 2 1 3 城市居民的住房现实需求和住房潜在需求的关系 住房现实需求是指在当前市场条件固定不变，人们的实际支付能力也固定不 变的住房需要。住房潜在的需求是指未来市场条件变化，人们的支付能力也可能 发生变化时的住房需要。如果新的经济形势的变化预测、新政策出台预计等等， 可能增加或是减少住房需求，从现在的角度来看，就是一种潜在的需求。 2 1 4 城市居民的居住需求和投资需求的关系 人们对住宅的需求既有居住需求，也有投资需求。居住需求是以自己居住为 目的的需求；投资需求是指不以自己居住或者不完全以自己居住为目的，而是把 1 4 东南大学硕士研究生毕业论文 住宅作为资产，以保值增值为目的需求。这两种需求有时是重叠的，它们是有明 显区别的。 居住需求和投资需求是相互影响的，首先，居住需求是投资需求的基础，投 资需求最终仍是满足居住需求，没有居住需求，投资需求就会失去取得利润的源 泉。同时，投资需求也影响居住需求，投资需求的活跃，为满足居住需求创造条 件。 2 2 影响城市居民住房需求的因素 2 2 1 影响住房需求的经济因素 ( 1 ) 城市经济发展水平对住房需求的影响 国民经济的发展水平、速度、规模以及周期波动的振幅和频率等决定着住宅 经济发展的水平、速度和规模。所以，根据国民经济周期波动的趋势可以间接预 测住宅市场的供需状况和发展趋势；同样，加快住宅业的发展，也会对当地g d p 的增长产生重要作用。 一个城市的经济水平对本地固定资产投资的多少和投资的时问起决定性作 用。当经济水平提高了，固定资产投资规模将会增大，住宅建设投资相应增加， 同时，城市居民的人均收入和可支配收入相应增加，用在住宅上消费明显提高， 对住宅需求也会增加。 ( 2 ) 房价与收入比对住房需求的影响 住宅是具有一定市场范围的必需品，其具有价值大、不流动和不易变现等特 点，所以价格的变动对需求的影响力较弱。根据人们的收入不同，对住宅价格的 承受力和住宅需求也不同。高收入人群能承受和需求高档的住宅，中等收入的人 群能承受普通商品房，低收入人群只能承受政府经济实用房和廉租房。 通常国际上房价收入比一般在3 ：1 , , - 6 ：1 ，经济发达国家接近3 ：1 ，而我国房价 收入比通常在8 ：1 1 2 ：1 ，个别地区甚至达到1 5 ：1 。虽然，我国老百姓经济收入统 计方法与西方统计方法有区别，中国老百姓工资收入以外，还应有各种福利及其 他收入。如果把各类福利、工资和其它收入统计加在一起，房价收入比应下降， 但对工薪阶层来说仍然偏高。 假设其他因素不变，收入价格比上升，需求增加；反之，收入价格比下降， 需求减少。近年来，我国居民收入明显增加，在满足吃、穿、日常使用等基本的 生活需求后，可支配收入部分相应增加，投资到住宅消费上的可支配收入必然增 加，加大了住宅需求。 1 5 东南大学硕士研究生毕业论文 ( 3 ) 利率对住房需求的影响 利率对住宅需求有着复杂的影响，包括长期和短期影响。短期内利率对房地 产需求有负的影响：首先，在利率提高时，住房贷款利率同时提高，实际上提高 了居民的住宅消费或投资的短期成本，从而使对住宅的短期需求减少。其次，当 利率提高时，居民存款利率也提高，这将使居民储蓄提高，转移了消费或其他投 资，从而使对住宅的短期需求缩小。 当利率下降，使一部分投资者必然寻找新的投资渠道。尤其我国前一时期， 利率连续下降，股票市场一直低迷，导致大量资金涌入房地产中来，使房地产持 续发展，房价上涨。 在住宅价格不变的条件下，利率对住宅需求的中长期影响可以认为是较微弱 的，甚至可以认为，利率变动后，潜在的住宅需求可以保持不变。 ( 4 ) 消费结构对住房需求的影响 根据经济社会发展的一般规律，随着社会生产力的发展和居民实际收入水平 的提高，恩格尔系数逐步减小。 过去我国经济发展缓慢，老百姓收入不高，大量货币用在“吃”上，恩格尔 系数超过了6 0 以上，随着我国改革开放、实行市场经济以后，获利得到了快速 释放和提高，经济得到了发展，人民生活收入不断增加，用于“吃、穿、用”的 货币量不断增加，恩格尔系数不断下降。 城市居民在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求就会明显上 升。恩格尔系数与住房消费支出呈反向变动。住与行需求的扩大，将引导国民经 济进入持续稳定增长的新时期。 当前，居住环境的改善已经成为消费结构发生变化的一个明显特征，可以预 计，在房地产二级市场的配合下，以“小换大”、“远换近”、“合换分”等 为主体的住房梯度消费很快掀起一个大规模的住房资源重新优化组合的高潮，增 加住房需求。 ( 5 ) 住房的自有率和租售比对住房需求的影响 房屋的出租和出售都是住房作为商品必不可少的形式，在正常情况下，合理 的租售比为l ：8 - 1 ：1 0 ，房租率( 年房租，房价) 为1 0 , 一1 2 5 1 6 | 。即使在市场 经济高度发达的国家，居民的住宅私有化水平和高，仍然有住房租赁的需求。我 国通过住房制度改革，促使住房自有率偏高，加上国家鼓励买房，一些地方盲目 进行投资，忽视了住宅消费的多样化，不能适应住宅消费的需求，很难实现启动 消费、扩大住房需求的愿望。 1 6 东南大学硕士研究生毕业论文 2 2 2 影响住房需求的社会因素 ( i ) 新住户生成对住房需求的影响 首先要注意的是新住户的形成，当孩子长到1 8 岁成熟年龄时，要开始和他们 的双亲分开居住，这就意味着一套新房子的需求产生。还有刚参加工作的年轻人， 他们对住房的需求也是相当迫切且具有了一定的购买力。新增的住户会由于成人 的增加和结婚人数增加而生成同时也会随着死亡和移出人口的增加而减少对住房 的需求。农村剩余劳动力向城市转移，这是市场经济的必然产物，也是我国经济 发展的重要标志。这部分人口在就业、生活方式、居住形态上已具备城市化形态。 如此庞大的外来人口使住房的需求急增，但其中大部分人口缺乏购买商品房的经 济实力。 ( 2 ) 住户的年龄结构对住房需求的影响 不同年龄段的住户对住房种类的要求也不相同，比较年轻的住户，比如年龄 在1 8 - 2 5 的年龄，一般选择购买小户型的住宅；中年人的住户则倾向于选择拥有 一幢舒适的住宅，他们对户型的要求上，也是各异；另外青年人和中年人的移动 性较强，他们的迁入迁出频繁会使其对住宅需求有较显著的变动。另外人口婚姻 状况的变动，是现代社会的家庭规模日益变小，对住宅的需求量相应地提高。 ( 3 ) 家庭结构对住房需求的影响 家庭结构的变动对城市住宅需求的影响十分重要。家庭结构对住房需求的影 响的分析主要从家庭规模和家庭类型两方面对住房需求的影响来分析。 1 ) 城市家庭规模对住房需求的影响 城市家庭规模是指城市家庭人口数量以及家庭组织结构范围的大小。一般来 说，城市社会经济发展水平越高，城市家庭规模就越小，从而对城市住宅的需求 就越多。 据有关资料统计，目前全国城市家庭规模在3 8 1 人，户，许多大城市、南方城 市平均为2 9 6 人【7 】，许多两人世界不断增加。中国传统的三代、四代同堂现象 在城市里不断减少，城市住宅需求不断增加。 2 ) 城市家庭类型对住房需求的影响 城市家庭类型是指城市家庭成员相互关系所形成的家庭模式。在不同类型的 家庭中，由于家庭人口数量不同，以及家庭待机成员组成的不同，有些要求单独 居住，有些要求共同居住，对住宅产生了新的要求。 ( 4 ) 城市化进程和大规模城市改造对住房需求的影响 城市化是社会经济高速发展的产物， 是以产业和人口高度集中为主要特征的。 也是社会经济发展的巨大动力。城市化 城市经济规模效益远远大于农村经济， 1 7 东南大学硕士研究生毕业论文 城市规模越大，规模经济的效益越高。城市化水平越高意味着产生巨大的住宅需 求。 同时城市的现代化建设，如危旧房的成片改造和老居民新村治理改造任务， 高品位的康居型住宅小区的建设，加上市政路桥、绿地广场的建设，形成巨大的 住房的需求。由此可见，大规模城市改造对住房的需求是巨大和影响深远的。 ( 5 ) 住房政策对住房需求的影响 住房政策是指政府出面干涉和解决住房问题的手段和方法，其目的在于调节 住房的供给和需求，并以此作为政府管理住房市场运行和发展的重要依据。住房 政策主要通过下面三种途径对住宅市场进行干预： 1 ) 对市场需求方的相关政策。如对私人首次购房免征部分税收，并提供各种 住房公积金、抵押贷款以赠加住宅需求等： 2 ) 对市场供给方的相关政策，如城市规划、土地使用，住宅建设贷款等方面 的政策： 3 ) 直接对市场进行干预，如对房屋租金和价格的管制，制定住房分配政策等。 ( 6 ) 住房制度改革对住