（金融学专业论文）我国房地产金融风险与防范研究.pdf

内容提要 随着1 9 9 8 年以来新轮的房地产业的投资增长，我国的房地产业在拉动经济增长和改 善居民居住水平方面起到了重要作用。房地产业作为资金密集型行业，其发展离不开金融 的支持。近年来我国房地产市场迅速扩张、房地产商品供销两旺的背后是银行信贷对房地 产业各环节的全面介入和大幅扩张。国内房地产信贷的快速扩张在这一经济变动中的作用 及积累的余融风险也再次成为热点问题，对这一问题的研究无疑具有重要的现实意义。 本文第一章首先介绍了房地产金融的概念、特点、房地产金融市场及业务范围，接着 叙述了我国房地产会融的发展过程及重要性。第二章分析了房地产景气指标、房地产开发 投资额占全社会固定资产投资额的比例，参照房地产周期中各阶段的特征得出了我国目前 的房地产业正处于扩张期的结论；接着用房地产价格增长率g d p 增长率和居民的实际购买 力与房价的比率等经济指标分析得出了我国房地产泡沫正在膨胀的现状；然后从微观角度 进一步分析了房地产f 肓场的参与者一房地产企业、借款人、银行等方面引发金融风险的可能 性，指出我国防范房地产金融风险的迫切性。本文在第三章从商业银行防范风险的角度提 出建立房地产余融风险评估指标体系、强化自我约束机制、建立独立的房地产研发机构、 加强贷款审查、防范从业人员的道德风险等防范风险的对策；从国家宏观经济政策调控角 度提出了采取措施抑制房地产泡沫、实现房地产融资多元化、建立我国信用制度体系、探 索培育和发展远期房地产交易市场等防范风险的措施。最后一章通过借鉴美国、德国、印 度和巴西等囡房地产金融风险防范的成功经验，进一步提出了我国可以采取强制性公积金 制与住房储蓄相结合筹集住房基金、建立住房抵押贷款担保和保险制度、丰富住房抵押贷 款品种、住房抵押贷款实现证券化的风险防范措施。 关键词：房地产金融风险防范措施 a b s t r a c t a l o n gw i t ht h ef a s td e v e l o p m e n to f r e a le s t a t em a r k e ti nc h i n as i n c e1 9 9 8 ，t h er e a le s t a t e i n d u s t r yd o e sal o tt od e v e l o pt h ee c o n o m y a n dt oi m p r o v e p e o p l e sl i v i n gs t a n d a r d a sr e a l e s t a t ei n d u s t r yi sac a p i t a l i n t e n s ei n d u s t r y , t h eb a n k i n gs e c t o r ss u p p o r ti sv e r yi m p o r t a n tt oi t s d e v e l o p m e n t t h ee x p a n s i o no f t h e r e a le s t a t es e c t o r ，i nr e c e n ty e a r s ，h a so w e dal o tt ot h eb a n k f i n a n c i n g i nt h i sp r o c e s s ，t h er i s kc o n c e n t r a t i o ni nb a n k i n gs e c t o ra g a i nb e c o m e sah o ti s s u et h u s t h es t u d yo fi ti sn e c e s s a r ya n di m p o r t a n t a f t e ri n t r o d u c i n gt h ed e f i n i t i o na n dc h a r a c t e r i s t i co f r e a le s t a t ef i n a n c i n g ，t h em a r k e ta n d b u s i n e s ss c o p eo f t h er e a le s t a t eo f f i n a n c i n g ，t h ec h a p t e ro n ed i s c o u r s e su p o nt h e d e v e l o p m e n t a n di m p o r t a n c eo f t h er e a le s t a t eo f f i n a n c i n gi nc h i n a t h e nt h ea u t h o ra n a l y z e sl o t so f e c o n o m y i n d e x e s ，r e f e r st ot h ec h a r a c t e r i s t i co f e a c hp h a s eo f r e a le s t a t ee c o n o m yc y c l ea n dd r a w st h e c o n c l u s i o nt h a tb o t ht h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h er e a le s t a t eb u b b l ei se x p a n d i n gi no u r c o u n t r yn o w a d a y s i nn e x ts t e p ，t h ep a p e re x p l o r e st h er i s kp o s s i b i l i t yo ft h ep a r t i c i p a n t so ft h e r e a le s t a t em a r k e ts oa st op r o v et h ec r i t i c a ls i t u a t i o no f a v o i d a n c eo f t h er i s k t h et h i r dp a r t m a k e ss u g g e s t i o n sf o rt h ec o m m e r c i a lb a n k sa n dt h eg o v e r n m e n tt ok e e pf i n a n c i a lr i s ka w a y i n t h el a s tc h a p t e r , d r a w i n gu p o nt h es u c c e s s f u le x p e r i e n c eo f a m e r i c a ，g e r m a n y , i n d i aa n d b r a z i l ， t h ea u t h o rt a k e sm e a s u r e sa g a i n s tf i n a n c i a lr i s k k e yw o r d s ：r e a le s t a t e f i n a n c i a lr i s k p r o t e c t i o nm e a s u r e 我国房地产金融风险与防范研究 我国房地产金融风险与防范研究 我国房地产金融起步较晚。从1 9 9 8 年开始，我国改变了住房分配制度，全面停止实 物分房政策，房地产金融开始快速发展。在房地产金融快速发展的同时，房地产金融中 也蕴藏着一定的风险。因而，本文从宏观经济运行、房地产市场主要参与者一开发商、购 房者、商业银行等方面分析房地产余融的潜在风险并提出规避风险的对策及建议。 第一章我国房地产金融的发展及重要地位 随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们改善住房条件的愿望日益高涨。房地 产投资周期长，投资额巨大，房地产开发商为开发项目，必需在会融市场上融通资金： 广大居民为购买住房也急需银行贷款的支持，我国房地产金融因此而产生并快速发展。 在其自身发展的同时，也带动了相关产业的发展，从而拉动整个国民经济快速发展。 第一节房地产金融概述 房地产金融是以房地产为依托发展起来的融资品种，其融资的对象是房地产开发商 和居民个人，它具有自己专门的市场。房地产的供求双方都通过房地产金融市场融通资 金。 一、房地产金融的概念和特点 房地产金融是指房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产投 资行为。简称房地产货币资金的融通。 房地产金融具有以下特点： ( 1 ) 融通资金量大。根据统计，发达国家房地产投资资金杠杆率高达7 5 一9 5 ，一 般制造业只为5 0 一6 0 。( 2 ) 偿还期较长，利率较低。一方面，房地产开发贷款的贷款期 限较长，资金周转比较慢；另一方面，个人住房按揭贷款还款期也比较长，在我国最长 可达3 0 年。各国住房按揭贷款的利率比商业贷款利率低。( 3 ) 债权比较可靠。世界各国 我国房地产会融风险与防范研究 比较普遍采用房产抵押的方式作为贷款的保证方式。房产属于不动产，具有保值增值的 特点，大大增强了贷款的安全性。 = 、房地产金融市场 房地产金融市场由以下四个予市场构成：( 1 ) 房地产信贷市场。包括长期信贷、短 期信贷、同业拆借。( 2 ) 房地产抵押市场。包括一级抵押贷款和二级抵押贷款。( 3 ) 房 地产证券市场。包括股票、债券、基金、信托等。( 4 ) 房地产保险市场。目前，我国房 地产信贷市场包括长期信贷和短期信贷市场，房地产抵押市场主要是一级抵押贷款市场， 证券市场上只有几家房地产公司通过上市进行融资，房地产公司利用债券、基会、信托 等方式进行融资更是微乎其微。 房地产金融市场又可分为房地产一级市场和二级市场。一级市场主要指借款人通过 房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通的过程。二级市场主要包括两部分， 一是房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场 机构的过程；二是市场上房地产有价证券的再转让的过程。现在我国房地产企业绝大部 分通过银行贷款的方式取得资金，极少一部分通过上市公司融通资金，房地产二级市场 的业务在我国还未进行尝试。 三、房地产金融业务范围 房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款， 从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易。 我国的房地产金融业务还不发达，房地产金融业务主要是商业银行的房地产贷款业务， 房地产存款主要通过职工缴纳住房公积金归集，房地产投资、信托、保险、典当和房地 产有价证券业务微乎其微。 第二节我国房地产金融的发展及重要地位 从我国上世纪七十年代的经济改革开始至今，我国的房地产金融经历了起步阶段和 快速发展阶段，形成了以商业银行信贷为主、资本市场为辅，住房基金处于萌芽阶段的 房地产融资体系。 我困房地产金融风险与防范研究 一、我国房地产金融的发展 ( 一) 1 9 7 8 年- 1 9 9 8 年为房地产金融的起步阶段。 在这一阶段，我国政策性房地产金融占重要地位。1 9 7 9 年国务院决定将基本建设投 资由财政拨款改为银行贷款，即“拨改贷”，房地产金融由此产生。1 9 9 4 年国务院关于 深化城镇住房制度改革的决定提出“全面推行住房公积金制度”。从此，我国住房投资 由财政无偿拨款变为银行贷款，由企事业单位各自建房转变为房地产公司统一开发建设； 在住房分配制度方面，由单位购、建房并低租金分配给职工向将住房出租或出售给职工 转化。1 9 9 7 年中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理办法，为商业银行积极开展 个人住房贷款业务创造了条件。 在起步阶段，我国房地产金融在资金运用方面主要集中用于房地产开发领域，国有 银行承担了本应由财政承担的部分公共住房的投资功能。这时期的个人住房贷款业务 发展比较缓慢且规模较小。 ( = ) 1 9 9 8 年至今，为我国房地产金融快速发展阶段。 1 9 9 8 年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房制度建设的 通知，宣布在全国范围内停止福利分房制度，逐步实现住房分配货币化，这无疑宣布了 我国住房商品市场的建立。人民银行又相继下发了关于加大住房信贷投入、支持住房 建设与信贷的意见及个人住房贷款管理办法，并允许商业银行在所有城镇对所有普 通商品住房开展购房贷款业务。同年，建设银行开始办理个人住房按揭贷款，标志着中 国房地产金融全面启动。1 9 9 9 年，人民银行将个人住房贷款额与房价比例由7 0 提高到 8 0 ，贷款年限由2 0 年延长至3 0 年，从而大大提高了个人买房的热情，使当年国有商业 银行的个人住房按揭贷款首次在数额上超过了住房开发贷款。个人购买住房的大幅增加， 迸一步刺激了房地产投资的高速增长，从而推动房地产金融快速发展。 二、我国房地产金融的重要地位 从贷款数量上看，在我国房地产金融一级和二级市场上，房地产贷款余额从1 9 9 8 年 末的3 1 0 6 亿元上升到2 0 0 4 年末的2 6 万亿元1 ，占我国银行全部贷款余额的2 0 9 6 以上。 我国银行业对房地产投资的渗透越来越深，据国家发改委调查显示，开发商投入房地产 汪新波：“2 6 万亿房贷危机初现”，华夏时报2 0 0 5 0 2 一0 7 我国房地产金融风险与防范研究 的资金6 1 来源于银行，商业银行房地产信贷成为我国房地产业主要的资金来源。目前， 我国已经形成了以商业银行信贷为主、资本市场为辅，住房基金处于萌芽阶段的房地产 融资体系。 房地产业的产业关联性强，拉动经济明显，是我国国民经济新的增长点。2 0 0 3 年我 国房地产投资额达到一万亿元，同比增长2 9 7 ，占固定资产投资的1 8 3 ，拉动g 1 3 p 增 长1 3 ，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。2 0 0 4 年房地产投资额达到1 3 1 5 8 亿 元，同比增长2 8 1 噼，其自身发展的同时，带动相关产业的发展，特别是建材行业、钢 铁行业的发展，从而拉动整个国民经济快速发展。 我国房地产业的快速发展是商业银行信贷资金大力支持的结果。然而，房地产业随 着宏观经济的变化呈周期性变化。当房地产业从繁荣期进入萧条期，房地产价格急剧下 跌，房地产变现值低于银行贷款余额时，银行贷款就存在违约的风险。虽然我国房地产 业起步较晚，贷款余额比发达国家少，但房地产金融风险的破坏性却很大。上个世纪9 0 年代我国房地产周期进入波谷，泡沫破裂后形成的大量房地产不良贷款历经l o 余年至今 仍未完全消化掉。房地产金融风险导致了大量金融机构出现支付困难和信用危机，1 9 9 7 年海南发展银行的倒闭就是一个典型的案例。因此，研究房地产金融风险具有极其重要 的现实意义。 2 李和裕：“国家统计局：0 4 国家房地产开发投资1 3 1 5 8 亿元”，东方早报，2 0 0 5 3 3 。 我周房地产金融风险与防范研究 第二章房地产金融风险分析 面对我国房地产金融的快速发展，我们因该清醒地看到宏观经济运行中存在着房地 产金融风险。同时，房地产市场的参与者一房地产企业、购房者个人、银行自身都存在着 引发金融风险的因素。 第一节宏观经济运行与房地产金融风险 宏观经济运行具有一定的周期性。随着宏观经济的波动，房地产市场也呈周期性变 化。在房地产市场繁荣阶段形成的房地产泡沫随时存在崩溃的可能，融资市场的制度缺 陷也加大了房地产金融风险。 一、房地产经济周期波动的风险 宏观经济周期反映了宏观经济扩张与收缩交替出现波峰与波谷不断循环的过程，它 包括繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。复苏和繁荣是扩张过程，衰退和萧条是收缩过 程。幽扩张过程转向收缩过程形成波峰，由收缩过程转向扩张过程形成波谷。经济活动 达到波峰时全面下降，特征是生产过剩，增长率放缓，需求下降，投资下降，失业增加， 企业破产倒闭增多，社会信用收缩，物价下降，人们的收入下降，经济走向衰退。经济 中各种矛盾上升，人们对经济前景悲观，信心不足，促使经济继续下滑。公共消费水平 低迷，失业率上升，企业倒闭增多，生产闲置，从而进入萧条期，达到谷底。当经济活 动达到谷底时，经济活动开始复苏，其特征是需求增加，生产不足，投资增长，失业减 少，新注册企业增多，社会信用膨胀，物价上涨，人们的收入增加，经济走向繁荣。经 济中各种矛盾缓和，人们对经济前景充满信心，促使经济继续增长。公共消费水平升高， 失业率下降，企业生产供不应求，从而进入繁荣期，达到波峰。 伴随着宏观经济周期，房地产市场呈现一定的周期性。当经济进入扩张阶段，人们 收入多，购买力强，个人改善住房的消费需求增加；同时，第二、第三产业对于生产用 我困虏地产金融风险与防范研究 房、商业用房的需求也增加，房地产市场的需求大于供给，房地产价格上涨。与此同时， 投机炒房者对于房价上涨的心理预期诱使其增加购房数量，更加拉大了房屋的供需缺口， 从而推动房价进一步上涨，直至房地产泡沫破裂。当经济进入收缩阶段，大量企业倒闭， 失业人口增加，人们收入减少，社会购买力下降，房地产市场的需求小于供给；同时， 投机炒房者迅速抛售囤积的住房，房地产价格急速下跌。如果借款人在房地产泡沫最严 重时购房，房地产泡沫破灭后，借款人的贷款余额大于其房屋出售变现的价格时，借款 人贷款购入的住房就会成为借款人的“负资产”。如果借款人停止归还贷款，银行信贷资 金就难以全部收回。 近几年，我国国民经济在其他国家经济持续低迷的情况下，g d p 每年以7 一8 的速度 快速增长，创造了世界经济奇迹，带动了其他国家的经济增长，成为除美国以外的另一 个世界经济的“火车头”。2 0 0 4 年我国的物价指数已达到3 9 ，g d p 增长9 5 3 ，国民经 济从连续几年的通货紧缩中走了出来，呈快速增长的态势，处于复苏后的快速扩张期。 从房地产周期来看，根据国家统计局公布的月度国房景气指数，1 9 9 8 年我国房地产 业开始进入复苏阶段，国房景气指数超过1 0 0 。到2 0 0 1 年，国房景气指数超过1 0 6 ，指数上 升速度明显加快。到2 0 0 3 年国房景气指数超过1 0 7 。到2 0 0 4 年下半年，国房景气指数略 有下降。 与国房景气指数波动相对应，自1 9 9 8 年以来，我国房地产开发投资额每年都保持两位 数增长。2 0 0 1 年以后，我国房地产开发投资额的年增长率均超过2 0 ，2 0 0 3 年房地产- 丌发 投资额的年增长率达到2 9 7 。自1 9 9 8 年以来，房地产开发投资占全社会固定资产投资的 比例逐年增长，由1 9 9 8 年的1 2 5 8 上涨到2 0 0 4 年的1 8 4 7 噼。自1 9 9 8 年以来，我国房地 产开发投资额的增长速度远远超过我国g d p 增长速度，2 0 0 4 年，我国房地产开发投资额增 长率为2 8 1 ，大约相当于当年g d p 增长速度的三倍，我国房地产业处于高速扩张期。 参照房地产经济周期的特征，我国房地产业的现状也符合房地产扩张期的特征。在 宏观经济加速增长的环境下，2 0 0 4 年我国房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房 地产市场形势充满乐观情绪。在物价指数上升、存款利率与贷款利率相对较低，居民存 款实际利率为负利率的情况下，国内和国外的投资机构、投机基金加大了对房地产的投 资。随着房地产投资者特别是炒房者的进一步涌入，工业用房、商业用房、住宅用房等 各类房地产价格急速上涨，上海、杭州等十几个城市的房地产价格呈两位数上涨，同时 3 车德水：。国家统计局：去年我国g d p 增民95 c p i 增长39 ”， h t t p ：n c w s x i n h u a n e t c o r r d f o r t u n e 2 0 0 5 - 0 1 2 5 c o n t e n t2 5 0 4 9 3 0 h t m 4 根据国家统计局历年国民经济和社会发展统计公报整理 7 我圜房地产会触风险与防范研究 房地产期房价格也开始快速回升，房地产市场交易量快速上升，出现供不应求的局面， 房地产空置率比2 0 0 3 年大幅下降，房地产开发与建设加速展开。伴随着房地产业的快速 增长，与房地产具有密切联系的建筑业、建材等行业也快速发展，丌发房地产项目的建 筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。 从以上几个方面的分析可以得出：目前我国房地产业正处于快速扩张期，极易形成 金融风险。因此，防范房地产金融风险显得尤为重要。 二、房地产泡沫促使形成金融风险 一九八七年经济出版社出版的新帕尔格雷夫经济学大辞典中，金德尔伯格认为： “泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或系列资产在个连续过程中陡然涨价， 开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些人一般只 是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随 着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。通常繁荣 的时间要比泡沫的状态长些，价格的上升也比较温和一些，以后也许接着就是以暴跌或 恐慌的形式出现危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机”这是对泡沫和泡沫经 济的阐述。泡沫经济也可以概括为是由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价 格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃与经济 萧条的可能性。在泡沫经济运行过程中，房地产泡沫也逐渐形成。 ( 一) 房地产泡沫形成的原因 第一，房地产泡沫形成的前提是人们的心理预期、从众行为、信息不对称下的搏爽。 从微观的理论抽象来看，泡沫经济源于人的预期和投机动机，而这两者与经济人的有限 理性和机会主义倾向以及信息不对称与经济环境的不确定性有着密不可分的联系。在我 国市场经济不发达的情况下，年轻的房地产业信息不对称的现象比比皆是，国家对房地 产业的信息披露制度不健全，而开发商又从自己的利益出发往往上报不真实的数字，从 而导致公共信息失真。另一方面，人们的购买心理往往是“买涨不买落”，因而，2 0 0 4 年在我国房地产价格全面上涨的情况下，人们都预期房价还会上涨而争先抢购住房，而 人们的从众行为又使更多的人加入抢购的行列，在北京就出现了“排队买房如抢购大白 菜”的现象，使市场的供需矛盾进一步加剧，房地产价格进一步上涨，出现房地产泡沫。 第二，金融自由化是泡沫形成与膨胀的制度基础。二十世纪八十年代以来，在全球 我国席地产金融风险与防范研究 范围内掀起了金融自由化浪潮，形成以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势， 金融市场中会融资产的价格变动会成倍放大实际经济生活中的波动幅度。股票、期货、 期权等金融产品由于其种种的融资便利，其价格在金融市场上的变动会造成实物经济成 倍的变动。 第三，国际资本流动加速了泡沫的形成。金融的自由化降低了资本国际间流动的成 本，使外国资本很容易进入某个国家，使该国货币升值，出口下降，相当部分的外资流 入房地产市场，从而使房地产市场出现泡沫。我国自改革开放以来，由于过分强调吸引 外资，因而对于外资进入我国的监管不严。2 0 0 2 年以来由于美元疲软，利率较低，世界 各国经济低迷，使大量的国际投机资本在海外难以寻找投机对象，而我国在推行积极的 财政政策和货币政策的情况下，国民经济保持较快的发展速度，国际上对于人民币升值 的心理预期日趋强烈，这就诱使大量的海外投机资本迅速进入我国。出于我国股票市场 低迷，这些投机资本就选择了在经济发达的大中城市购入大量房地产，等到人民币升值 后再将房地产变现的策略。现阶段我国上海、北京、天津房地产市场中就存在国际“热 钱”的踪影。 ( 二) 房地产泡沫破灭的导火索一宏观经济变动 当房地产泡沫增长到一定程度时，只要中央银行采取通货紧缩政策，紧缩银根，控 制银行贷款投放规模，开发商和购房者可支配资金就会减少，房地产的需求就会下降。 在房地产存量不变的情况下，房地产市场供给相对过剩，房价必然下降。另一方面，当 中央银行调高利率时，增加了投机炒房者的投机成本，炒房者会竟相抛售手中的房屋； 当中央银行调高汇率时，国际投机资本为了套利也会抛售手中的房屋，从而增加了市场 的供给量，促使房价急速下跌，房地产泡沫破灭。我国海南房地产泡沫的破灭和亚洲金 融危机后，东南亚各国房地产泡沫的崩溃就是很好的例证。 ( - - ) 房地产泡沫破灭的实证分析一海南房地产泡沫的破灭： 1 9 8 8 年4 月海南省正式成立，靠房地产开发带动整个经济发展的思路成为海南省的 首选。于是，海南成为全国各地投资者、投机者渴望发财致富的乐园，并在九十年代初 达到高潮。 l 、房地产价格暴涨暴跌：表2 - 1 列出了海南房地产自1 9 8 7 年至1 9 9 5 年下半年的商 品房平均价及价格的增幅。 表2 - 1 1 9 8 7 1 9 9 5 年上半年海南省房地产平均价格及增幅 我国房地产金融风险与防范研究 年份平均价( 元时)增幅( ) 1 9 8 7 年 9 7 5 1 9 8 8 壬e1 3 5 03 8 1 9 8 9 年1 ：半年 1 3 5 00 1 9 8 9 年下半年9 7 52 8 1 9 9 0 缸1 2 5 02 8 1 9 9 1 燕 4 0 01 2 1 9 9 2 芷5 0 0 02 5 7 1 9 9 3 年：半年7 5 0 05 0 1 9 9 3 年下半年4 0 0 04 7 1 9 9 4 壬e3 5 0 0一1 3 1 9 9 5 年一h 半年3 1 5 01 0 资料束源：闹诚主编：中国席地产市场年鉴1 9 9 6 中国计划 f 1 版社1 9 9 6 年，第1 9 4 负 从表2 - i 中可以看到海南房地产平均价格从1 9 9 0 年每平米的1 2 5 0 元上升至1 9 9 3 年 上半年的每平方米7 5 0 0 元，在三年半的时间里，房地产平均价格上涨了5 倍。然而，房 地产泡沫破灭后，1 9 9 3 年下半年房地产平均价格下降到每平方米4 0 0 0 元，房地产价格 缩水4 7 ，至1 9 9 5 年上半年，房地产平均价格降到每平方米3 1 5 0 元，与1 9 9 3 年上半年 相比缩水5 9 。由此可见，房地产泡沫的破灭会引起房地产价格的大幅下降。 2 、商品房大量积压空置。 海南省由于房地产开发的无序、过热，导致房地产积压严重，建设资金大量沉淀， 严重制约了海南房地产业乃至海南省经济的发展，甚至对全国产生了极大的负面影响。 据有关部门统计，海南省建省后最初的1 0 年，商品房开发建设规模已达到3 6 6 9 万 平方米，其中：竣工面积1 6 8 6 万平方米，在建面积1 4 3 9 万平方米，停建面积1 1 3 5 3 万 平方米，报建未开工面积7 0 3 8 万平方米。1 0 年间累计销售商品房9 7 4 1 万平米，空置现 房7 0 3 4 万平米。商品房的空置导致资金大量沉淀，约计3 6 5 7 1 亿元。加上为圈地、置 地而支付的出让金、转让金、定金等沉淀资金约计1 4 0 亿元，则海南省沉淀在房地产中 的资金约为5 0 5 7 l 亿元。 房地产资金的大量积压不仅导致了大批房地产开发公司的倒闭，更为严重的是导致 0 我闺席地产命触风险与防范研究 了金融机构出现支付困难和信用危机。1 9 9 7 年海南发展银行的倒闭就是一个典型的案例。 3 、土地闲置问题严重 据统计，海南省在非农业建设用地中，项目未竣工但投资超过2 5 的闲黄土地达到 1 8 8 3 4 公顷。 总之，海南省房地产价格短期内的大起大落，之后出现的商品房大量积压空鼍，以 及土地闲置、资金沉淀严重等现象，对社会经济及金融机构极具破坏性。 ( 四) 当前我国房地产泡沫的现状 在讨论我国房地产是否存在泡沫以前，我们应该认识到“泡沫经济”与“经济泡 沫”这两个概念是不同的。我国的宏观经济刚刚从通货紧缩的阴影中走出来，尚不具备 “泡沫经济”的特征，虽然在经济的运行过程中或多或少存在一些“泡沫”，也是正常 的。 目前，我国的房地产泡沫是城市型的。由于我国经济呈明显的二元经济结构，因此， 城乡之间、大型城市和中小城镇之间、沿海和内地之间的经济发达程度差距很大，而且 呈继续扩大的趋势。我国二元经济结构的特点决定了我国目前的房地产泡沫主要积聚在 沿海发达地区城市和内地的省会城市，特别是突出集中在沿海发达地区的大型、特大型 城市，如上海、杭州、北京等。 我国些城市的房地产泡沫正在从起泡阶段进入膨胀阶段。首先，近几年来一些城 市的地价和房价加速上涨，不断创出新高。据国家发展和改革委员会、国家统计局2 0 0 5 年1 月2 1 日发布的一项监测数据显示，2 0 0 4 年第四季度，全国3 5 个大中城市房屋销售 价格同比上涨l o 8 ，其中有9 个城市房价涨幅超过1 0 个百分点，其中上海上涨1 0 4 ， 沈阳1 2 ，青岛1 9 8 ，重庆1 0 3 ，南京1 5 2 ，宁波1 1 1 ，杭州1 3 4 ，济南1 3 7 ， 成都l1 4 5 。2 0 0 4 年是我国房地产价格上涨最快的一年，房地产泡沫在某些大中城市正 在膨胀。第二，从房地产泡沫的评估指标来看，一些城市的2 0 0 3 年房地产价格增长率g d p 增长率的比率在3 左右，2 0 0 4 年达到2 ，而日本在房地产泡沫最严重的1 9 8 7 1 9 9 0 年间， 这项指标的平均值达到3 3 6 。第三，与一些城市房屋租金保持平稳上升相背离，房价出 现两位数大幅上扬，房价与房租之间的比例呈现越来越大的趋势。市场经济发达国家 房地产市场的一般规律及典型城市的实证研究结果，租售比的合理区间为l ：15 0 5 、6 超承：“我国大中城市房价继续快速上涨”，h t t p ：i s o c i e t y p c o p l ec o 帆c 帕b “1 1 5 8 3 1 3 7 8 3 0 h t m l 7 、翁静：“用“租售比”测试栏市体温 ，j ：海财经人学 1 | 版社，2 0 0 1 年，第5 7 页。 通常情况下，美国的私人保险机构只对抵押贷款的2 0 一2 5 提供保险，这比f h a 和 v a 提供的担保比例要少得多，但是这类保险没有最高额的限制，申请手续也较为简便。 随着房地产金融发展的需要，许多房地产抵押贷款品种降低了对贷款房价比的要求，私 人抵押保险也顺应了这一趋势，可以为超过房价8 0 的抵押贷款提供保险。通过保险，可 以使金融机构房地产贷款风险下降到购房款的8 0 以下。 二、适应市场需要，不断完善和丰富抵押贷教工具 美国房地产金融机构根据市场细分的原则，结合不同的购房者的现实和未来的收入 水平而产生的多层次的需要，不断丰富住房抵押贷款的品种。美国目前主要的住房抵押 贷款品种有以下几种： ( 1 ) 可变利率贷款。指在一定范围内根据市场利率的变动，调整借贷利息的抵押贷款。 它是美国抵押贷款市场上最具活力的抵押贷款品种之一。当市场利率上涨时，贷款余额 的利率在一定幅度内向上浮动；市场利率下跌时，贷款余额的利率在一定幅度内向下浮 2 7 我国房地产金融风险与防范研究 动。这种可变利率的抵押贷款降低了房地产金融机构的利率风险。 ( 2 ) 分级偿还抵押。这是美国近几年出现的新的房地产抵押贷款形式，是美国消费经 济学研究成果与银行信贷管理理论和实践相结合的产物。它针对一般家庭在不同的时期、 不同的收入水平和支付能力而在不同的还款阶段采取了不同的偿还额度。在偿还期丌始 的几年内，规定偿还贷款的金额低一些，以后随着时间推移，偿还金额逐步增加，使得 各次分期偿还贷款的金额形成梯级越来越大的阶梯状。 ( 3 ) 循环抵押贷款。这种贷款主要针对偿还能力强、信誉可靠的购房者，不限制其 贷款额度。允许借款人在已取得的贷款之外，按照统一抵押贷款合同追加新的贷款，并 顺延还款期限，但要承担较高的利率和费用。 ( 4 ) 最后巨额付款抵押贷款。这种贷款期限通常只有3 - 5 年，最初几年只偿还少量 贷款本息，其余的大额本息在到期时一次付清。贷款余额可以办理借新还旧，但利率要 重新商定或改为浮动利率。 ( 5 ) 递加付款抵押贷款。这是一种适应年轻人薪资逐年增加而设计的抵押贷款。初 期每月只偿还少量贷款本息，以后每月付款额随着年薪的增长而逐步加大。 ( 6 ) 反向年金抵押贷款。这是一种专为老年人把其拥有的房地产产权资本转化为现 会以应付生活开支的房地产抵押贷款。贷款利率可固定或变动。金融机构按该抵押房地 产的价值的一定成数确定贷款总额，然后按月支付一定的金额给借款人。贷款到期后， 借款人或其继承人可通过偿还贷款本息赎回抵押的房地产，否则由银行处理后收回贷款 本息。这种贷款方式的借款人的年龄必须超过6 0 岁。 三、组建住房抵押贷款二级市场，实施住房抵押贷款证券化 随着金融创新的发展，西方国家为增加金融资产流动性，实行住房抵押贷款证券化。 住房抵押贷款市场分为：( 1 ) 一级抵押贷款市场。它是抵押贷款的担保与发行市场，主 要由借款人、贷款机构、信用担保、保险公司组成。( 2 ) 二级抵押贷款市场。它是特殊 机构对住房抵押贷款进行担保和发行支持证券的市场。它主要由特殊机构、各种投资者、 信用增级与评级、会计师事务所、律师事务所和投资银行组成。 为防范房地产金融机构的流动性风险，美国政府组建了住房抵押贷款二级市场。房 地产金融机构通过在二级市场上发行住房抵押贷款证券，将期限长、流动性差的住房抵 押贷款转出，从而提高了资产的流动性。同时通过将金额较大的住房抵押贷款分散成单 我国房地产金融风险与防范研究 位面值较小的住房抵押贷款证券，分散了经营风险。在这种新的融资方式之下，资本市 场的投资者特别是机构投资者的投资资金成为房地产贷款的主要来源，有效地解决了金 融机构资金来源与结构不匹配而产生的流动性风险。美国政府为促成住房抵押贷款证券 化的实施，进行了一系列的操作。政府出资成立了三家国有企业作为住房抵押贷款二级 市场的买卖造市商。这三家国有企业分别是：联邦国民抵押协会( f n m a ，成立于1 9 3 8 年) 、 政府国民抵押协会( g n m a ，成立于1 9 6 8 年) 和联邦住宅抵押公司( f h l m c ，成立于1 9 7 0 年) 。房地产金融机构可以把住房抵押贷款卖给这三家造市商，也可以从这三家造市商手 中买入住房抵押贷款，从而降低房地产金融机构的流动性风险。 1 9 7 0 年，政府国民抵押协会首次咀所持的住房抵押贷款的未来预期现金流向资本市 场发行抵押债券，标志着住房抵押贷款证券化时代的开始。随后，联邦住宅抵押公司和 联邦国民抵押协会先后在1 9 7 1 年、1 9 8 1 年开始发行住房抵押贷款债券。由于有政府或准 政府机构的信用担保，三大公司发行的住房抵押贷款证券均被评定为a a a 级证券，监管 机构视此为与国债样的无风险证券，是金融机构可以无限持有的金融资产。发行后获 得了机构投资者如保险基金、养老基金和共同基金等的热烈欢迎。 住房抵押贷款证券化极大地促进了房地产信贷的发展。截至2 0 0 0 年，美国的住宅抵 押贷款余额高达5 6 1 3 亿美元，其中5 0 以上都实现了抵押贷款证券化。在美国的债券市 场上，住房抵押证券已成为债券市场上的第二大债券。截至1 9 9 7 年美国债券化市场的债 务余额为1 7 0 3 1 0 亿美元，其中抵押支持证券为5 0 7 4 0 亿美元，约占2 9 7 9 。美国住房抵押 二级市场的巨大成功，使美国的房地产金融市场已经发展成为当今世界上最为发达的房 地产金融市场。 第二节德国房地产金融风险防范 德国的房地产金融尤其是住宅房地产金融发展较为完善。在其房地产金融发展的初 期，专业性的住房储蓄机构发挥了主导作用。 一、先存后贷、存贷挂钩的运作模式 德国住房储蓄机构占据房地产信贷的主要市场份额。其住房储蓄银行采取先存后贷、 存贷挂钩的运作模式有效地防范了违约风险和流动性风险。居民要从住房储蓄银行取得 我国房地产金融风险与防范研究 贷款，必须先在住房储蓄银行定期存入款项。当储蓄达到一定年限和额度时，才可以向 银行申请贷款。贷款额度与存款额度有一定比例，一般可以达到借款人年收入的3 - 4 倍， 达到房价的9 0 。抵押贷款期限一般为2 0 一2 5 年。借款人按月摊还本息，所收利息按本金 价值递减原则计算。在还本付息期间，如借款人由于特殊原因不能按期归还本息，银行 并不以处置房产为主要手段，一般都给予定的还款宽限期，在还款宽限期内可以只付 利息。由于购房人通过长期储蓄表达了其良好的信用和还贷能力，而且贷款额度与其存 款额度相匹配，因而在很大程度上降低了住房储蓄银行的违约风险。同时，住房储蓄银 行的资金来源于居民的专项储蓄存款，存款期限较长，资金主要运用于住房抵押贷款， 资金的来源和运用一致，有效地解决了资产和负债结构不匹配而引起的流动性风险。此 外，为避免资金被挤占挪用，德国政府专门制定了住房储蓄银行法，以立法形式规定 所有住房储蓄资金只能用于住房领域。 二、固定利率和封闭运行机制 德国的住房储蓄机构通过实行长期稳定、低存低贷、封闭运行的固定利率制度避免 了利率风险。德国住房储蓄机构执行的利率标准自1 9 4 2 年以来就从未改变过，并且利率 水平明显低于商业性存贷款利率。住房储蓄银行的存款利率为3 ，贷款利率为5 ，存贷 款利率差保持在2 个百分点( 出自德国央行规定) ，较低的利率标准有利于减轻购房者的 利息负担，吸引了居民储蓄存款，并且具有稳定经济、控制房地产周期波动的作用。因 德国7 0 年代至9 0 年代资本市场的利率不断变化，银行储蓄利率在6 - 11 之间波动。为 避免利率风险，德国的住房储蓄银行采取封闭运行的方式，独立于德国资本市场，存贷 款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。固定利率使得居 民的还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力，在避免利率风险的同时也稳定 了储蓄存款来源。 三、政府储蓄奖励制度 对德国的低收入居民来说，参加住房储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住 房储蓄的一个重要原因。住房储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖励，任何1 6 周岁以上、 年收入5 万马克以下的单身人士，每月1 0 0 0 马克以下部分的住房储蓄，可以得到政府每 月最高1 0 0 马克( 即1 0 ) 的储蓄奖励：年收入l o 万马克以下的单身人士，每月2 0 0 0 3 0 我国房地产金融风险与防范研究 马克以下部分的住房储蓄，可以得到政府每月最高2 0 0 马克( 即l o ) 的储蓄奖励。另一 种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的建房活动，政府给予贷款总额1 4 的贷款补助。 四、多元化的市场主体结构 德国住房储蓄机构的市场主体是多元化的，有储蓄银行、信贷合作社( 信用合作社) 、 建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会等。这五家机构作为住房储蓄的运作主 体，具有共性和特性。如建筑协会主要以建房为对象开展存贷款业务；住房贷款协会只 需居民存入房价的3 0 的资金就可以获得贷款，而建房互助储蓄信贷社则要求存款比例达 到4 0 一5 0 。从市场占有率看，储蓄银行、信贷合作社和建房互助储蓄信贷社的地位最为 重要。在所有制性质上，有公营、私营和民间合作三种情况。如储蓄银行是由政府建立 的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会都有私营和公营两大类， 而建房信贷合作社是典型的民间会作互助机构。在贷款机构多元化的情况下，一个借款 人可以在多个银行或金融机构取得贷款，居民可以根据自己的实际情况来选择最为适合 自己的银行、贷款金额和利率。 第三节、印度和巴西的经验 印度和巴西都是发展中国家，与我国的国情比较相似，因而这两国的经验对我国有 一定的借鉴作用。 一、印度的住房制度 印度是一个农业为主的低收入发展中国家，地域辽阔，人口众多，国情与我国极其 相似。印度8 5 的家庭具有自有住房，印度人寿保险公司曾是唯一最大的住房贷款机构。 1 9 7 7 年，印度建立了住房发展金融公司，将其作为住房融资的中介机构。住房发展金融 公司的资金来源为：( 1 ) 吸收公众存款并向存款者提供优惠住房贷款，以鼓励存款。( 2 ) 向商业银行贷款。( 3 ) 在国外发行债券。( 4 ) 从国际组织取得贷款。贷款对象为有固定 收入的居民，尤其是收入水平中等的青年人，贷款额不超过7 0 ，利率为1 2 - 1 4 之间。 贷款额越高，利率越高。偿还方式为等额分期按月偿还，一般每次还款占借款者收入的 2 5 ，偿还期为5 - 2 0 年。贷款调查的内容主要有：借款人年龄、收入、家庭人口、配偶 塑堡些兰叁壁墨堕兰堕苎堑塞 收入、家庭财产、债务、储蓄存款、收入的稳定性a 凡在住房公司有储蓄存款的客户， 可享有利息率为8 5 的低息贷款，比一般贷款利率低4 以上。另外，还办理社团住房 贷款”。它包括两类：一类是由公司提供担保和推荐，对本公司的雇员提供的贷款，另 类是贷给公司用来建造或购买住房供公司雇员使用的贷款。 二、巴西的就业保障基金制度 巴西政府于1 9 6 4 年组建了巴西全国住房银行。它既是执行政腑住房计划的主管机构， 又是具有独立放贷能力的住房融资机构。从表4 - 2 中可以看 i ，l q 家住房银行的资金来 源主要是“就业保障基金”转化的长期服务保证金，该笔资金8 ( ) i l i ： 以t 用于长期住房贷款。 表4 - 2 1 9 8 2 年巴西国，家住房银行的资产和负债 单位：百万美元 负债金额比例( ) 资产 套帑i 比例( ) 短期住房存款1 0 8 3 6 踺期住房贷款 i ：“i ! i 8 2 j e 他短期负愤 6 2 4 4 j e 他长期资产j ：i i ； 7 期服务保证盒 1 2 1 0 27 3短期住房贷款l i ! ，y 9 1 e 他殴期负侦 1 f i 5 l9韭他撕期瓷产：i ：讯 2 资本、储莆和利润1 3 l 王 8周定资产5 i ； | 总计1 6 6 7 2 1 0 0总计j i 7 ：! 1 0 0 资科来源：马克博立特：住房金融，教革出版社，1 9 9 0 年版，第8 2 页 巴西的保障就业基金的特点是将社会福利计划基金和筹j 州l ，膀发展基金紧密地结 合起来，是一种强制性储蓄制度，其机制设计上有许多独到之处：