（管理科学与工程专业论文）城市中低收入人群住房需求及对策研究.pdf

城市中低收入人群住房需求及对策研究 研究生 蒋叶导师 张建坤 东南大学土木工程学院建设与房地产系 摘要 住房是一项基本的人权 关系到每个人的切身利益 随着我国经济的不断发展 城市居民的财 富分配不均衡性愈发显得严重 慢慢形成了高中低收入群体 中低收入人群的住房需求日益成为人 们关注的焦点 他们住房问题解决的好坏关系到社会的稳定和团结 本文首先对收入下了个定义 然后对城市中低收入人群这个概念进行了分析和界定 了解他们 的组成和产生原因 分析他们的收入状况 日常消费习惯和居住状况和住房购买能力 其次 通过 对影响中低收入人群住房需求因素的分析 选取了一些可以量化的影响因素 如可支配收入 住房 价格 就业人口等 建立中低收入住房需求模型 然后 分析了我国满足城市中低收入住房需求的 不足之处 通过借鉴国外中低收入住房的成功之处 从增加中低收入人群工资 降低房价 改善经 济适用房和公积金以及加强政府支持力度等方面对满足中低收入人群的住房需求提出了意见和建 议 最后 以南京为倒 分析了南京市中低收入人群住房需求情况 结合前述的建议提出了满足南 京市中低收入人群住房需求的措施 本文希望通过对城市中低收入人群住房需求的分析 为后续的研究提供理论借鉴 并为解决中 低收入人群的住房问题提供一些帮助 关键词 城市 中低收入 住房需求 奎壹盔兰堡主兰垒丝壅 s t u d yo nh o u s i n gd e m l 气n da n d c o u n t e r m e a s u r eo fm e d i u ma n d l o wi n c o m ep e o p l ei nu r b a n a r e a s g r a d u a t es t u d e n tj l a i q gy e s u p e r v i s o r a s s o c i a t ep r o f z h a q gj i a n k u n d e p a r t m e n to f c o n s t r u c t i o nm a n a g e m e n ta n dr e a le s t a t e s c h o o l o f c i v i l e n g i n e e r i n g s o u t h e a s t u n i v e r s i t y s e t t l e m e n ti sab a s i ch u m a nr i g h tr e l a t e d 协e v e r y o n e sb e n e f i t w a ht h ed e m o t i ce c o n o m yi n c r e a s i n g u r b a ni n h a b i t a n t s b e n e f i t sh a v eb e e nl l 0 r ec l a s s i f i e dt h a nc wb e f o r et h a tr e s u l t e dt oh i g h m e a i i t m la n d l o wi e v e l 岫咖嗽c l a s s i f i c a t i o n s ms e t t l e m e n td e m a n d so fm e d i n m l o wi g t c o i n cc l e s s i f w a f i o a i n f l u e n c i n gs o c i a lb a l a n c e h a v eb e e nf o c u s e d i t f i r s t d e f i n e d t h c c o n c e p t o f i n c o m e t h e n d e f i n e d t h ec o c e p t o f m e d i u m l o w i n c o m e d m i 6 吐 a n dd i s c o e s s d i n gi l sc o m p o s i t i o n sa n d a o d n sa n da n a t y z i n gt h ei n h a b i t a n t s i n c o i l t c o n s u n u n a f i o eh a b i t s k i n gc i r c u m s t a n c e sa n ds e t t l i n ga b d i t i e s s e c o n d l y i te s t a b l i s h e dt h es e t t l e m e n td e m a n d i n gm o d e l o ft h e c l a s s i f i c a t i o nb ya n a l y m ga n dc h o o s i n gs o m cq u a n t i t a t i v ei n f l u e n t i a lf a c t o r s s u c ha sc o n t r o l l a b l ei l g o i d e h o n s i n gp r i c ea n de m p l o y e dp o p u l a t i o n t h i r d l y i ta n a l y z e dt h ef a u l t so fm e e t i n gt h eh o m i n g d e m a n do f d o m e s t i cm e d i u m l o wi n c o m ec l a s s i f i c a t i o n sa n dp r o p o s e dt oi n c r e a s et h ew a g e s d e c l i n i n gt h ep d c ea n d r e i n f o r c i n gg o v e r n m e n t a ls u p p o r t sb y s i n su s e f u le x p e r i e n c ea b r o a df o rr e f e r e n c e a tl a s t i ta n a l y z e dt h e h o u s i n gd e m a n do f m e d i n m a n dl o wi n c o l n cp e o p l ei nn a n j i n g a n dg a v es o m ep o i n t e ds u g g e s t i o n s i tp u r p e d1 0a s s i s ts o l v i n gt h es e t t k m e n to fm e d i u m l o wi n a m td 鹋鲥j c 蜘b y 删y 面略t h e d e m a n do f t h em e d i n m i o wi n c o m ep e o p l e k e y w o r d s u r b a na r e a s m e d i n m l o wi n c o m e h o u s i n gd e m a n d 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果 尽我所知 除了文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果 也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示了谢意 研究生签名 矗 i日期 迦z z 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学 中国科学技术信息研究所 国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档 可以采用影印 缩印或其他复制手段保存论文 本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致 除在保密期内的保密论文外 允许论文被查阅和借阅 可 以公布 包括刊登 论文的全部或部分内容 论文的公布 包括刊登 授权东南大学研 究生院办理 研究生签名 二莲d导师签名 1 绪论 1 1 选题背景 1 1 1 经济背景 1 绪论 上世纪 年代 我国的经济体制发生了重大的变革 加上财富分配制度的根本性变化 社会阶层关 系在城市中显得较为突出 城市居民利益严重分化现象开始凸现 并呈慢慢扩大趋势 形成了高 中 低 不同的收入与消费群体 不同阶层的收入增速呈阶梯形格局 社会财富越来越向高收入人群聚集 随之而 来造成一系列负面效应 如失业率提高 贫富差距的日益悬殊 正威胁着中低收入人群的生存 引发了一 系列居住问题 以低收入群体集中分布的居住区逐渐被市场过滤出来 缓和各阶层居住不平等的矛盾迫在 眉睫 1 1 2 社会背景 住房权是一项基本人权 住房问题是一项重大的社会问题 关系到人民的切身利益 在任何国家 除 了高收入和部分中等收入人群有能力自己解决住房问题外 大部分中低收入人群仅靠自己的力量根本无法 解决住房 如果不能很好的解决住房目题 社会安定团结的局面将会受到影响 社会进步的步伐将受到阻 碍 如何借助政府的帮助完善针对这部分人群的住房政策 满足他们的住房需求 改善他们的住房条件 日益成为人们关注的焦点 1 9 9 5 年国家制定了中低收入家庭提供安居工程房 经济适用房的有关规定 为解决城市中低收入居民 住房问题提供了新途径 1 9 9 8 年 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 中明确 建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策 收入高的家 庭按市场价购买商品住房 中低收入家庭购买经济适用住房 低收入家庭租赁廉租房 1 9 9 9 年广州 上海 等地建立了对贫困居民提供廉租房试点方案的实箍 住房制度改革的全面推进 促进了住房市场的发育和 发展 个人购房比例逐渐加大 个人己成为住宅市场的消费主体 通过调整住房投资结构 加快解决城镇 住房困难居民的住房问题 2 0 0 6 年出台的 国六条 中明确提出要切实调整住房供应结构 重点发展中低 价位 中小套型普通商品住房 经济适用住房和廉租房 积极发展住房二级市场和租赁市场 有步骤的解 决低收入家庭的住房困难 无论从社会或是经济方面分析 我国的城市居民住房仍然不可避免的存在不同层次的问题 供应体制 显得不够合理 高收入人群有多房 中低收入人群缺乏购房能力 如何通过多种渠道 从多方面满足中低 收入人群的住房需求 实现居者有其屋已经变得刻不容缓 1 2 国内外城市中低收入住房需求的研究现状 1 2 1 国内研究现状 国内目前还没有完整的关于城市中低收入人群住房需求的研究 大多将这一研究分解为两个方面独立 的研究 即关于城市中低收入人群住房的研究和关于城市居民住房需求的研究 1 城市中低收入人群研究 首先 有关收入的定义 不同的学者有不同的理解 刘国光在 中国经济体制改革十年 中指出 个 人收入应分为三类 劳动收入 包括职工工资 农业承包户及个体劳动者补偿其劳动耗费的收入 经营收 东南大学硬士学位论文 入 包括各种与经营效果有联系的个人收入 资金和资产收入 谷书堂主编的 社会主义经济学通论 把 社会主义个人收入从总体上明确分解为两大类 劳动收入和非劳动收入 宾建成在 中国居民收入差距向 题研究 中 将收入定义为居民从各种渠道取得的收入 包括劳动收入 失业救济 灾害救济 抚恤金 业主收入 金融资产收入 财产收入 各种实物收入等 p 其次 有关收入来源的研究 宾建成在 中国居民收入差距问题研究 中将收入来源分为 按劳分配 收入 非按劳分配的劳动所得收入 经营收入 租金收入 利息收入 福利性收入以及其他收入 陈宗胜 在 收入差别 贫困及失业 中 将收入来源总结为 全民职工工资 集体职工工资 从各种外资 三资 合资企业及各种合营单位得到的工资 个体劳动者的收入 退休再就业者收入 其他就业收入 其他劳动 收入 财产性收入 转移性收入 特别性收入 冈 关于什么是城市中低收入人群 到目前为止还没有一个统 的定论 一些学者根据各个城市的情况制 定了城市不同的中低收入线 邬铁军在 上海中低收入阶层住宅政策分析及探讨 中指出 根据 2 0 0 2 年上海统计年鉴 公布的数 据表明 2 0 0 t 年上海人均可支配收入为1 2 8 8 3 元 按每户2 8 人计算 上海2 0 0 1 年家庭年均收入为3 6 万 元 即家庭月收入3 0 0 0 元 低于这一收入即为中低收入人群 沈阳市房地产研究机构根据沈阳居民的实际收入与支付能力 将居民分为五类 年收入l o 万元以上 的为高收入家庭 年收入6 1 0 万元的为较高收入家庭 年收入3 6 万元的为中等收入家庭 年收入1 3 万 元的为中低收入家庭 年收入1 万元以下的为低收入家庭 同 2 城市中低收入人群住房的研究 关于城市中低收入人群住房的研究按立足点的不同 分为全国性的研究和针对具体城市的研究 全国 性的研究主要有王茹的 城市低收入阶层住宅研究 城市中低收入者商品住宅运作模式研究 中国城 镇低收入居民住房政策探讨 等 地方性的研究有 大城市低收入居住空间发展研究一以南京为例 上 海中低收入阶层住宅政策分析及探讨 杭州中 低收入家庭住房问题调查和住房政策研究 等 无论是地方性的研究还是全国性的研究 大体分为两个方面的内容 一是站在建筑师的角度 通过对 房屋的户型设计和小区的建筑规划 试图建造适合中低收入人群的住房 在经济性的前提下 达到符合一 定社会要求的 最低限度 的 健康 文明 的住房 这方面的研究有 城市中低收入者商品运作模 式研究 其中 构造了适合我国城市中低收入者的商品住宅模式 另一方面是通过建立住房社会保障制 度体系 对实施住房社会保障提出建议 这方面的研究有 城市低收入人群住房保障制度研究 城市低 收入居民住房社会保障研究 等 对目前我国住房保障制度的不足作了分析 在借鉴国外经验的基础上 对这些不足傲了改进 包括对经济适用房和廉租房的建议 3 城市居民住房需求研究现状 目前关于城市居民住房需求的研究可以细分为 住房需求的分类 住房需求的模型 住房需求的研究 方法和影响住房需求的因素等 主要列举如表l 1 所示 表1 1 住房需求的分类 子目学者研究时间著作研究内容 考虑了城市重建和再开发 机攮人口变动和非 成都市住宅需求在籀人口对城市住宅需求量的影响 认为住宅 杨韬嬲 预测分析 需求由三部分组成 分别为住房存量增加部 住房需 分 行政区划因素和旧城改造因素 1 4 求的分 分为因住房自然更新形成的需求 因人口自然 类 我国城镇住房市 增长形成的需求 因人口机械增长形成的需 赵振宇嬲场需求分析及对筻求 因城市化进程形成的需求 因家庭规模趋 研究 小形成的需求 因生活水平提高形成的需束 嘲 有关住房需求影响因素的研究较为完整 总的来说包括住房的价格 消费者的可支配收入 其它商品 的价格 人口数量 消费者对未来的预期 消费者的文化传统和消费偏好 家庭生命周期 社会标准等 2 1 绪论 这方面的研究相对来说已经很丰富了 表1 2 住房需求的模型 子目学者研究时问研究对象所用模型或方法 覆国城镇住宅利用收入 人口和旧房黻量等建立多元 罗芜烈1 9 9 8 回归楱型 林琳 1 9 9 9 我国城镇住宅二次指数平滑法 赵黎明0 1 天律住宅市场神经网络和灰色模型 住宅需求的模 利用居住水平 人均g d p 城市人口 住 型研究 曹光辉2 0 0 1 重庆住宅市场宅价格 人均可支配收入和利率建立一元 线性回归 朱湘岚2 2 南京住宅市场系统动力学 沙磊 2 9 上海住宅市场b p 神经网络 马才学 2 0 0 3 上海住宅市场 房价收入比预测模型 目前对住房需求的研究分析方法可以分为两大类 一类是计量经济学的分析方法 另一类是非计量经 济学的分析方法 前者偏重从经济理论出发 研究购买者的行为 但由于住房本身的一些特性和经济理论 的局限性 使得用这种方法来研究住房需求也有了局限性 现在的研究方向就是将理论更好的和实际相结 合 非计量经济学需求分析常常用于住房总量的预测 能够将一些很难量化的因素如国家政策等考虑进去 但由于分析基于一定的时段 时间不同 所选取的数据有差异 分析所基于的假设也就不成立 这是这种 方法的局限之处 住房需求总量的研究在中国尚属起步阶段 还没有形成一套完整的理论 有关中低收入住房需求的研 究更是少之甚少 不同阶层的人群对住房需求的量和质是截然不同的 1 谢贤程的住房需求方程 d h a y n 1 1 其中 伊 一住宅需求总量 z 五6 秽一一人均住房需求量函数 卜一租金 元 平米 舻一一人口数量 个 y 一国内生产总值 元 2 谢贤程住房需求方程的演进方程 内地学者认为 由于香港的住房市场上住宅价格和租金是密切相关的 而内地住房市场上基本上已经 实现由住房福利化到住房货币化的转变 故提出了以下模型 d h 0 丫 n 1 2 p 一住宅的价格 及租金 综合水平 元 平米 3 住房需求量的经验公式 成思危在其主编的 中国城镇住房分配制度改革 一书中 选用了亚洲部分国家首都城市的人均居住 面积和人均g d p 的截面数据 采用回归拟合的方法研究得出 1 9 9 7 年到2 0 0 0 年中国的人均住房需求量的经 验公式为 y 6 1 9 7 6 x o 酽卸 6 2 0 1 f 1 5 6 8 8 5 其中 x 为人均g d p y 为人均居住面积 嘲 1 2 2 国外研究现状 1 收入定义 国外对于收入的定义较权威的是美国的格 沃德 他在主编的 现代经济辞典 把个人收入定义为 人们从各种来源取得的日常收入 包括政府和企业所付的用于失业救济等方面的开支 但不包括其它来 源所付的这种开支 个人收入的组成部分是 劳动收入 业主收入 房租收入 殷息 利息 以及国家用 于失业救济等方面的付款 2 中低收入人群的界定 3 东南大学硕士学位论文 国际上对于高中低收入家庭的界定分为绝对和相对两种 绝对标准是将以家庭总收入作为划分标准 英国认为家庭总资产在3 0 0 0 1 6 0 0 0 英镑为需要住房津贴的中低收入家庭 相对标准比较通用的方法是将目 标居民年收入与当地居民年收入平均值进行比较 低收入家庭指年收入不到当地居民年收入平均值的家 庭 中等收入家庭指年收入在当地居民年收入平均值的 1 2 0 高收入家庭收入在当地居民年收入平 均值1 2 0 以上 3 住房需求的研究 第一是对住房需求方程的研究 m a n k i w 及w e l l 的住房需求方程 d h o t n 1 3 其中 伊一住宅需求总量 f h 倪 一人均住房需求量函数 j l 租金 元 平米 肛人口数量 个 从该方程式不难看出 影响住房需求总量的因素是人口和租金 这是基于欧美较高的居住条件和成熟 的住房市场提出来的 国内有关住房需求的方程也是起源于这一经典方程 第二 是对住房需求模型的研究 国外对住宅需求模型研究起始于上世纪六七十年代 建立的模型主要有 c h a m b e n s i m o n s o n 等人研 究消费者选择购房还是租房来满足住宅需求的模型一住房租拥模型 t e a u r ec h o i c em o d e l s r o s e ns h e r w i n 于1 9 7 4 年首次建立的住宅特征和家庭人口因素相关的住宅需求模型 h e n d e r s h o t t h a u r i n 等人的研究消费 者挑选住宅的决策过程的模型一选房模型 s e a r c hm o d e l s p i c k v a n c e 等人的研究住房搬迁引起得住宅需 求一搬迁模型 m o b i l i t y m o d e l s f o l l a i n l i m e n e z 等人的研究消费者对房屋的特征 包括住宅周围环境和 内部各种生活设施等 如卧室和浴室数量的需求一房屋特征模型 h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c sm o d e l s g e o r g ew a s h i n g t o nu 豳e n i t y 的m a r kj e p p l i 和m o n t yj c h l 出关于美国2 0 世纪九十年代的住宅需求 模型 按家庭户数 住宅拥有率 购房需求 租房需求为标准 对不同年龄层的人群和家庭结构进行分类 得出住宅需求 4 中低收入住房的研究 美国的建筑大师亚历山大在 a 科盯删u 嘲g u a g e 和 a p r o d u c t i o n o f h o u 跖s 中提倡 建造造价便宜 适于居住 又能经受地震的低造价住宅生产体系 p i y u s ht i w a r i k i r i tp a r i k h 和j p a r i k h 在 s t r u c t u r a ld e s i g nc o n s i d e r a t i o n s i nh o u s e b u i l d e r s m o d e l o p t i m i z a t i o na p p r o a c h 住房建设模型中的结构设计构想 最优化方法 中 认识到住房 模型的异质性 将工程设计参数引入到住房成本函数中 利用结构工程概念 按照设计参数产生工程成本 函数 然后从不同的住房建造成本函数中选择一个多目标折衷的最优化运算法则 d i e g oe c h e v e r r y s t e f a n oa a z e l i i n i 和r o d r i g or u b i o 在 l o wi n c o m eh o m m gd e v e l o p m e n ta n dt h e s u s t a i n a b i l i t yo f h r 龄u r b a ns e t t l e m e n t s 中指出 在过去的几十年中 第三世界国家城市人口的增长势头 迅猛 造成了对低收入住房的庞大需求 正规建设机构建造的可承受的房屋不能便宜到能满足所有人群的 需求 这推动了许多家庭对私营机构建房的需求 通过运用逐渐发展的概念 来建造合法的 可承受得起 的住房 1 3 研究目的 方法和技术路线 1 3 1 研究目的和方法 1 研究目的 理论目的 本论文通过对城市中低收入人群住房需求的研究 了解他们的收入状况和消费习惯 以此 对中低收入者住房问题的解决提出一些不成熟的看法 希望能对这方面的理论研究有所帮助 现实目的 从生活水平和社会阶层来看 城市中大多数居民属于中低收入人群 自然就决定了城市住 4 i 绪论 房市场的主体应该是这部分入 只有研究他们的住房需求 增加他们的住房消费 才能推动房地产业发展 2 研究方法 文献查阅法和实证谓研法 为完成本文 笔者查阅了大量国内外的相关文献 确保文章建立在一定的 理论基础之上 分析目前关于中低收入住房需求的研究现状和尚待讨论之处 同时结合南京市中低收入的 实证调研 力图对这个问题能做更深入的分析 定性和定量相结合 在分析城市中低收入住房需求的时候 一方面对中低收入人群的基本状况 他们 的住房情况 国家对中低收入者的住房政策等作了定性的描述 同时引用了大量数据 并对这些数据进行 计算和处理 以更好的对定性分析给予验证 增加论文的精确性 宏观分析和微观分析褶结合 论文立足点为一个国家 从宏观上对全国各个城市中低收入人群的共同 之处做出分析 这种分析面较广 而由于中低收入的分布由于城市经济状况的不同而呈现出很大的差异性 因此文章又从微观角度出发 选取了南京这个具体的实例 对南京市中低收入人群的住房需求进行了分析 另外 还借助了市场研究的其它方法 如阅卷调查 专家访谈等方法 1 3 2 论文技术路线 城市中低收入人群分析 l l 城城城 市市 市 中中中 低低 低 收收 收 入入入 人人人 群骥嚣 定组特 义成 征 tt 城市中低收入人群住房需求计算 城市中低收入人群住房供给中的问题 满足城市中低收入人群住房需求的对策 实例分析 圈i 1 技术路线图 5 一 东南大学硕士学位论文 2 城市中低收入人群分析 2 1 城市中低收入人群的内涵 2 1 1 城市中低收入人群的界定 城市中低收入人群的定义分为广义和狭义 广义的中低收入人群指平均收入低于当地人均可支配收入 的人群 中低收入收入人群 般而言缺乏按市场价格购买住房的能力 由于各个城市经济发展水平的差异 例如上海的中低收入者在西部城市可能算是高收入者 所以各个城市由于经济状况不同 中低收入线不可 能相同 北京市2 0 0 2 年出台的相关政策 将中低收入者的衡量标准定为家庭年收入6 万元以下 厦门市双职工家庭年收入为上年人均工资6 倍以上 1 9 9 8 年人均工资为1 2 8 万元 用四年的家庭收 入 能购买一套建筑面积为舳平米的中高档商品房的 为高收入家庭 低于上年最低工资标准的 为最 低收入家庭 介于高收入职工家庭和最低收入职工家庭之间的为中低收入职工家庭 2 0 0 6 年成都市规定城区高收入者为户年收入4 万元以上 中低收入者为2 2 4 万元以内家庭 最低收 入者为年收入在8 0 0 0 元以下的家庭 南京市1 9 9 5 年暂定年收入超过5 万元且人均收入超过1 6 6 万元的职工家庭为高收入家庭 低于此收 入标准的为中低收入家庭 苏州市规定 中低收入家庭指上 年度双职工家庭工资收入在市区j 炙职工平均收入的2 5 倍以下的家 庭 广州市1 9 9 7 年9 月2 3 日印发的 广州市安居工程住房销售和租赁暂行办法 规定 低收入家庭指广 问市城市居民家庭年人均收入低子市统计局公布的上年中等偏下收入的家庭 即1 9 9 7 年广州市年人均收 入在8 0 1 5 元以下的家庭 中等收入家庭指广州市城市居民家庭年人均收入介于市统计局公布的上年中等 偏下收入以上至高收入以下的家庭 即1 9 9 7 年年人均收入介于8 0 1 5 元 1 3 6 3 4 元的家庭 狭义的中低收入人群指占社会全部人群2 0 的中低收入户所组成的那部分人群 本文提到的城市中低 收入人群也就是中低收入人群的狭义概念 川 z 1 2 城市中低收入人群的评价方法 1 五等分法或七等分法 目前为止中国的统计部门在测量贫困线时用 五等分法 或 七等分法 将人群进行划分 五等分 法最早由英国学者f 佩什在1 9 5 7 年的一篇论文1 4 人所得税的实际发生率 中提出的 具体为 将 人群按家庭人均收入的多少捧列 根据收入多少将人口五等分 然后计算各层的人1 3 收入在总收入中所占 的比饲 其中2 0 高收入户 2 0 中等偏上收入户 2 0 中等收入户 2 0 中等偏下收入户和2 0 低收 入户 也有划分的更细致的 譬如将高收入户再分为1 0 高收入户和1 0 最高收入户 将低收入户再分 为1 0 低收入户和1 0 最低收入户 即 七等分法 另外 还有从 最低收入户 中再分出5 困难户 的 高收入户则不再分 2 恩格尔系数法 1 9 世纪中叶 德国著名统计学家厄恩新特 恩格尔 e r n s te n g e l 在研究英法德等国不同阶层的家 庭调查资料时发现 一个家庭或个人收入越低 用于食品的支出占收入的比重就越大 反之 就越小 对 于一个国家面言 国家越穷 食品支出占国民支出的比重越大 这就是恩格尔定律 所谓恩格尔系数指家 庭食品支出占家庭总消费支出的比例 具体标准为 恩格尔系数在5 9 以上 为低收入家庭 6 2 城市中低收入人群分析 恩格尔系数在5 0 5 9 为中低收入家庭 恩格尔系数在4 0 5 0 为中等收入家庭i 恩格尔系数在3 0 4 0 为中高收入家庭 恩格尔系数在3 0 多 以下 为高收入家庭 另外 有学者认为 考虑到我国国民收入的分配 职工实际生活费收入来源 生活方式 洧费结构 个人税赋负担 消费品价格均与国外有很大不同 建议可以用一个家庭的年均生活费收入作为划分中低收 入的标准 嗍 2 1 3 城市中低收入人群的组成及产生 1 城市中低收入人群的组成 城市中低收入人群是个动态的概念 随着经济的发展 其组成是流动的 大致由两大部分的人群组成 一部分是年纪稍长 生活已经定形的中老年人 这些人在过去的若干年中一直处于中低收入群体中 大多 是一些下岗工人或单位效益不好的工人 这部分人以后也将长期处于中低收入行列 他们从事的行业集中 在服务业 零售业 纺织业等 另一部分剐主要为目前尉走出校门不久的年轻人 这部分人尉琦n 从职业技 术学院 专科院校或普通高校毕业 缺少社会工作的经验 加上现今社会人才济济 他们在学历 经验方 面没有任何优势 因此走上工作岗位后 大多在工作岗位上从事基层工作 工作待遇不高 在工作的前几 年内收入有限 面临着社会压力如购买住房等 随着时间的累积 其中的一部分年轻人因为显著的能力或 机遇等原因 慢慢成为社会的主力 走向中层甚至高层的职位 但在最初的几年内他们仍属于中低收入行 列 2 城市中低收入人群的产生 较低文化程度的限制 部分年纪稍长的中低收入者可以统称为工薪阶层 由于他们出生年代的原因 这部分人受教育程度 有限 在很大程度上限翻了他们日后的发展 他们大多分布在各行各业 各个效益一般的单位的基层中 他们的收入除了单位的基本工资外 再无其它来源 随着近年来国有企业改制的进行 越来越多的人下岗 内退 更大幅减少了他们的收入 使得少部分原本处于中等收入的人也变成了中低收入者 城市化造成了中低收入人群的沉淀 在社会的进步和发展过程中 城市化是必然的结果 1 9 7 8 2 0 0 3 年 我国城市化水平由1 2 9 提高到 4 0 5 提高了2 2 6 个百分点 城市化的年增长率达到了o 9 据估计 到2 0 2 0 年 我国的城市化水平 将达到6 0 左右 在城市化的过程中 大量的农业人口涌入城市成为城市居民 但他们由于文化不高 主 要从事一些体力劳动 缺少进步 逐渐落后于社会的发展 逐渐形成了城市中低收入阶层 产业结构调整的结果 产业的变动 为了吸引所需的资本和人才 给那些承担经济增长主要任务的部门提供较高的收入 产 业结构的变动越大 收入分配的不平等可能更加严重 一些高科技含量的行业 新兴或垄断行业收入增长 较快 如金融 教育 房地产等 相比之下 一些传统行业和劳动密集型行业收入增幅不大 甚至逐年递 减 农林牧渔业 制造业和采矿业等行业的从业人员在产业变动中慢慢变成了中低收入群体 2 2 城市中低收入人群的基本状况 2 2 1 城市中低收入人群的收入地位 1 收入来源 城市中低收入人群的收入来源比较固定 主要为劳动报酮收入即职工工资 部分低价清费补贴性收入 包括住房补贴和其它消费补贴收入等 2 与其他收入群体的收入比较 7 至要奎 塑圭兰堡堡苎 将部分收入群体的户均可支配收入列举如表2 1 所示 表2 1 部分人群户均可支配收入表 年份 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 咖枷la 毗2 瞄2 嘲 低收入1 1 删搏 91 l z 6 8 41 1 韶嘻j1 2 3 5 3 9 1 3 0 3 4 9 41 2 1 髓 1 91 3 0 2 1 71 4 3 5 0 1 2 中低收入1 3 2 4 7 2 11 3 钉抛1 4 3 1 3 21 5 1 6 5 2 11 6 0 7 6 4 51 5 7 8 2 2 716 i l 0 j 7 91 8 6 7 4 7 1 中等收入1 5 6 1 3 9 71 6 3 2 9 5 81 7 4 7 3 4 21 8 5 1 9 4 71 9 7 9 9 m 2 0 2 3 6 72 2 0 5 4 6 1 2 4 4 1 7 9 6 中高收入1 8 5 5 9 0 71 9 2 3 9 1 82 0 8 5 2 粥2 2 2 3 7 4 9 2 4 2 4 7 7 32 5 8 1 0 2 72 8 0 2 0 8 73 1 3 8 4 5 3 高收入 2 1 9 3 4 4 62 2 8 4 5 32 4 7 7 3 6 7 2 7 0 7 6 1 82 9 3 6 1 0 23 2 7 2 8 4 43 6 2 1 9 74 1 0 2 0 j 9 图2 1 五个收入阶层户均可支配收入 折线图2 1 显示 城市中低收入人群户均可支配收入增幅平缓 2 0 0 4 年比1 9 9 7 年上涨了4 1 相比 之下 低收入户 中等收入 中高收入 高收入的增长幅度为2 9 5 6 6 9 1 1 8 7 0 1 从这一涨幅 可以看出 中低收入的增幅介于低收入和中等收入之间 而且收入越高涨幅也越高 圈2 2 五个收入阶层历年户均可支配收入占总收入的比倒 从图2 2 可以看出 中低收a p 均可支配收入占全部人群户均可支配收入的比饲呈逐年递减的趋势 收入分配不均导致中低收入人群的收入地位逐年下降 一s 2 城市中低收入人群分析 2 2 2 城市中低收入人群的住房特征 1 城市中低收入住房的概念 城市中低收入住房 顾名思义是指城市中低收入者在现有的收入水平下所购买的住房 这是一个广义 的概念 包括了经济适用房 市场中低价商品房和二手房等住房 它是在特定的收入群体和特定的物质环 境下 中低收入层次的人群所能承受的住房形式的统称 既要考虑他们的实际购买力 又要满足他们对住 房多层次多标准的要求 2 城市中低收入人群住房的来源 城市居民由于收入水平的差异 获得住房的途径也不相同 见表2 2 表2 2 不同人群住房来源表 住房来源受益人群 原有的福利性分房机关和效益好的企事业单位职工 福利性购房机关和效益好的企事业单位职工 单位购买商品房分配或出租经济效益好的企业 个人自购商品房中高收入人群 经济适用房中低收入人群 政府 平改 危改 工程 部分普通城市居民 包括部分贫困家庭 集资建房 合作建房部分企事业单位具有一定经济条件的职工 租用商品房或私人住房 城市中经济条件较好的人群和外来人员 城市中低收入的住房主要为单位的福利性分房 经济适用房 少部分为市场普通商品房 四 3 城市中低收入人群的居住现状 城市中低收入人群仍然维持着较低的居住条件和居住环境 由于一部分中低收入者是国有企业或集体 企业的员工 他们居住的房屋大多为早期单位的福利分房 由于年代较为久远 逐渐暴露出了一些问题 比如房屋结构设计不够人性化 通透性欠佳 捧水捧污不畅 缺少物业管理等 而且早期的公房多为几户 共用厨房和卫生问 给居住者带来了诸多的不便 也容易造成邻里之间的纠纷 加上拆迁和旧城改造工作 力度的加强 这些老房屋难以幸免 这部分人面临着无房的困境 还有部分中低收入人群居住在租赁屋内 尽管近年来政府和媒体努力改变人们的居住观念 一再强调 有房住并不意味着人人都要买房住 但自古至今 中国人对房屋都有着特殊的情结 普通人辛苦工作一辈 子就是为了老来能住上属于自己的房子 这一观念是根深蒂固的 短时间内很难改变 需要傲不懈的努力 南京市的中低收入人群主要居住在位置略微偏僻的城区外围 如南湖小区 水西门等处 部分居住在 主城区一些老的小区内 如石婆婆巷 居安里等处 这部分人主要为一些行政事业单位的普通员工以及一 些企业的职工 退休人员 他们的住房主要来源有三点 一是经济适用房 二为拆迁安置房 三为单位的 福利分房 一般没有施力购买商品房 2 2 3 城市中低收入人群各种消费相关性分析 1 城市中低收入人群消费状况 9 东南大学硕士学位论文 表2 3 中低收入人群各年消费表 家庭设备 教育文化杂项商品 食品表着 用品及服 医疗慑健 交鼍通信居住 务 娱乐般务与服务 2 0 0 42 2 0 l 鹪珊 7 8 2 3 5 9 5 5 5 5 34 7 9 4 86 7 5 2 85 1 4 6 21 4 3 6 2 加31 9 2 6 j d 64 5 6 1 42 2 8 4 13 2 5 1 44 2 7 7 96 0 5 5 74 5 9 5 61 2 9 1 7 2 加21 7 7 2 嬲4 3 8 3 8 2 2 6 4 2 2 8 6 尉 3 6 7 7 2 5 7 6 7 1 4 2 1 9 1 1 5 3 8 2 l 1 7 9 0 5 7 3 9 2 1 42 6 4 9 52 7 3 7 83 1 6 3 45 2 9 5 94 5 1 4 61 7 7 4 2 0 1 7 4 8 93 7 5 0 72 5 6 8 52 4 7 8 42 8 1 3 24 6 9 1 64 0 7 8 21 印 9 5 1 9 9 9 1 7 3 5 4 73 6 7 2 7 2 3 0 8 7 1 9 4 4 12 1 1 3 5 4 4 0 6 43 7 1 1 91 4 3 2 6 1 9 9 81 7 3 5 j 93 6 6 2 0 6 6 41 6 2 3 9l 9 93 7 7 2 63 3 9 蕊1 3 0 髓 1 9 9 7 7 5 1 2 14 0 7 5 01 9 3 4 51 4 8 0 81 酾 5 93 3 6 9 43 0 l1 2 3 6 9 1 9 9 6 1 7 2 4 3 54 1 4 8 9 1 9 6 0 6 1 2 0 6 2 1 4 2 9 4 2 9 3 2 5 6 9 5 1 1 6 5 7 1 9 9 51 6 0 6 1 53 8 0 稻1 8 6 3 49 3 7 71 1 3 1 42 4 2 6 5勰 1 41 0 3 1 3 图2 3 中低收入收入各年消费图 从图表2 3 中可以看出来 除去食品这一最大消费外 其余七项消费中 消费量由大到小依次为教育 文化娱乐服务 居住 衣着 交通通信 医疗保健 家庭设备用品及服务 杂项商品与服务 由此说明 中低收入人群消费于教育文化的比例较大 究其舅c 因可能有两个方面 一是由于当今社会人才济济 要想 在竞争激烈的环境中取得成功 就要加强自身的素质和文化 教育自然被提到一个很高的位置 中低收入 这一特殊群体离不开大环境的要求和熏陶 另一方面 中低收入由于自身文化的局限导致他们所处的收入 阶层 他们自然倾力于下一代的教育文化 力图改变现状 另外 从2 0 0 0 年刘2 0 0 5 年这5 年中 城市中 低收入户在衣着 医疗保健 交通通信 教育文化娱乐服务方面的人均消费呈逐年增长的趋势 其中交通 通信上的消费增幅最大 家庭设备用品及服务的人均年消费呈逐年下降的趋势 2 0 0 2 年 2 t 1 0 3 年和2 0 0 4 年这三年的消费量几乎没有变化 杂项商品与服务和居住的人均年消费在5 年中表现出了一种很特殊的变 化趋势 在居住消费方面 2 0 0 1 年较2 0 0 0 年呈增长趋势 2 0 0 3 年比2 0 0 2 年大幅下降 达到5 年中的一 个最低点 2 0 0 3 年以后又呈上升趋势 2 0 0 2 年是一个拐点 这有两种可能 一是中低收入用于居住消费 的数量减少 消费支出自然也就少了 二是消费于相同数量的住房节省了开支 这一年 我国房地产业发 展迅速 出台了很多重要政繁 政府加大了对行业的宏观调控 整顿市场经济秩序 中国人民银行下调了 公积金贷款利率 随后又降低了金融机构人民币存款利率 住房受政策的影响很大 新的政策出台后 消 费者容易持币观望 市场会出现极短暂的低潮 影响一部分的住房消费 消费者最终是理性的 贷款利率 下调 又给购房者节省了一笔开支 这两个原因都有可能导致当年中低收入户用于居住的消费比2 0 0 1 年 有所下降 而舵年的这种势头延续到0 3 年 市场叉增加了对普通商品住房的供应 势必对住房消费产生 一l o 2 城市中低收入人群分析 重大的刺激 导致居住消费继续上升 2 各消费性支出与居住消费的相关性分析 利用s p s s 软件分析食品 衣着 家庭设备及服务 医疗保健 交通通信 教育文化服务 杂项商品 与服务消费和居住消费是否相关 数据采用自1 9 9 5 年至2 0 0 4 年各年中低收入群体的分类的消费性支出 表2 4 食品和居住消费相关表 食品居住 相关性系数 1 7 8 5 食品 相伴概率 0 0 7 数量1 0 1 0 相关性系数 7 8 5 l 居住 相伴概率 0 0 7 数量1 01 0 食品与居住的相关度为0 7 8 5 表2 5 衣着和居住消费相关表 居住衣着 相关性系数1 5 5 5 居住 相伴概率 0 9 6 数量l o i o 相关性系数j s s 1 在着 相伴概率 怫 数量1 01 0 衣着与居住渭费相关度为0 5 5 5 表2 6 家庭设备和居住消费相关表 居住 家庭设备 相关性系数 1 8 l 甜 居住 相伴概率脚 数量1 0 1 0 8 1 0 相关性系数 l 家庭设鲁 相俸概率 0 0 5 数量1 01 0 家庭设备用品及服务消费与居住消费的相关度为0 8 1 1 l 一 东南大学硕士学位论文 表2 7 医疗保健和居住消费相关表 居住医疗保健 踟 相关性系数 l 1 居住 相伴概辜 m 3 0 数量1 01 0 9 7 6 相关性系数1 医疗保健 相伴概率 0 0 0 数量1 01 0 医疗保健消费与居住消费的相关度为0 9 7 6 表2 8 交通通信和居住消费相关表 居住交通通信 相关性系教1 9 4 1 居住 相伴概率舢 数置1 01 0 相关性系教 9 4 1 l 交通通信 相伴概率 0 数量1 01 0 交通通信消费与居住消费相关度为0 9 4 1 表z 9 教育文化和居住消费相关表 居住 教育文化 相关性系数 1 9 s s 居住 1 相伴概率舢 数量1 01 0 相关性系数 9 7 8 1 教育文化 相伴概率 咖 数量1 01 0 教育文化娱乐消费与居住消费的相关度为0 9 7 8 表2 1 0 杂项商品与服务和居住消费相关表 居住杂项商品 相关性系数l 6 2 8 居住 相伴概率 晒2 数量 1 01 0 相关性系数 6 2 8 1 杂项商品 相伴概率 0 5 2 数量1 0 1 0 杂项商品及服务消费与居住消费相关度为0 6 2 8 结论 在城市中低收入人群各年的消费性支出中 教育文化娱乐消费与居住消费的相关度最大 接下 一1 2 2 城市中低收入人群分析 来依次为医疗保健消费 交通通信消费 家庭设备用品及服务 食品消费 杂项商品及服务 农着消费 说明中低收入居民在有限的可支配收入状况下 衣着消费和食品消费等物质消费对居住消费影响不大 假 设中低收入群体收入提高 他们会将多出的收入用于食品和杂项商品等 并不会将这部分收入转移到住房 消费中 也就是说 如栗要靠增加收入来提高中低收入住房消费的话 只有当收入增加到满足了他们的食 品 衣着 杂项等需求 并且有剩余能用于教育文化娱乐消费和医疗保健消费后 中低收入人群才会增加 在住房方面的消费 2 2 4 城市中低收入人群住房支付能力 对一个家庭住房支付能力的衡量 一般采用住房消费比例和房价收入比两个指标 1 住房消费比例 住房消费比例指住房开支占家庭总收入的多少 关于住房消费比例 不同国家和