我国商业银行个人房贷业务风险分析.doc

黑龙江东方学院本 科 生 毕 业 论 文我国商业银行个人房贷业务风险分析学 部 经济贸易学部 专 业 姓 名 丁鸿宇 学 号 084223204 班 级 指导教师 王晓佳 答辩日期 黑龙江东方学院本科生毕业论文评语（二）姓名丁鸿宇学号084223204专业班级国际金融08级二班毕业论文题目：我国商业银行个人房贷业务风险分析指导教师评语指导教师成绩40丁鸿宇的论文研究了我国商业银行个人房贷业务风险问题，对我国商业银行发展个人住房贷款业务具有较强的实用价值。由美国次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，迅速从局部发展到全球，从发达国家传导到新兴市场国家和发展中国家，从金融领域扩散到实体经济领域。当前，中国政府提出把扩大内需作为保增长的根本途径，并且要充分发挥房地产在扩大内需中的积极作用。在这样的背景下，总结美国次贷危机的经验教训、加强我国商业银行个人房贷业务的风险管理、确保房地产业健康发展具有十分重要的意义。论文首先对个人房贷的风险及其相关理论进行了阐述，接着研究了我国商业银行个人房贷业务存在的问题，进而详细分析了当前我国个人房贷业务中存在的主要风险及其管理现状，有针对性地提出进一步加强个人房贷风险管理的对策和建议。商业银行加强自身风险管理是关键，完善法律法规，强化商业银行的管理制度，同时，监管当局等外部机构应在风险管理中进一步发挥作用，也要对借款人加强风险教育，以便从源头控制风险。只有这样，才能构建一个完整的风险防范体系，确保商业银行房贷业务健康发展，积极发挥房地产业的国民经济支柱作用。作者思路清晰，论述过程严谨，分析合理，结果于实际应用性较强。论文写作规范，语句通顺，达到了学校对学位论文的各种要求，允许答辩。 指导教师签字： 年 月 日黑龙江东方学院本科生毕业论文评语（三）姓名丁鸿宇学号084223204专业班级国际金融08级二班毕业论文题目：我国商业银行个人房贷业务风险分析评阅教师评语评阅教师成绩评阅教师签字： 年 月 日黑龙江东方学院本科生毕业论文任务书姓名丁鸿宇学号084223204专业班级国际金融08级二班毕业论文题目：我国商业银行个人房贷业务风险分析毕业论文的立题依据根据本专业所学的内容，现在面临的形势及其国内外省外所需解决的问题，学部拟定毕业论文指导目录及相关文献确立论文题目。主要内容及要求内容: 本文在借鉴前人研究结果的基础上，通过研究我国商业银行个人房贷业务存在的风险，进而从理论和实证两方面对我国商业银行个人房贷业务风险进行了深入分析和探讨，在此基础上提出了解决我国商业银行个人房贷业务风险的具体对策建议。要求：1、不少于1.2万字。 2、按进度和学院规范在指导老师指导下进行进度安排2011年11月1日 12月1日 选 题2011年12月12日 12月20日 接受指导教师的指导2011年12月21日 12月30日 拟定论文大纲2012年1月1日 2月29日 搜集、查阅、整理相关资料2012年3月1日 4月10日 初稿形成2012年4月11日4月20日 初稿审定2012年4月21日4月27日 第一次修改2012年4月28日5月4日 第一次审定2012年5月5日5月8日 第二次修改2012年5月9日5月14日 定稿2012年5月15日5月18日 论文评阅小组评审论文2012年5月20日 毕业论文答辩学生签字：指导教师签字：年 月 日本表一式三份，学生本人、指导教师、学部各一份。黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计）我国商业银行个人房贷业务风险分析摘 要由美国次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，迅速从局部发展到全球，从发达国家传导到新兴市场国家和发展中国家，从金融领域扩散到实体经济领域。当前，中国政府提出把扩大内需作为保增长的根本途径，并且要充分发挥房地产在扩大内需中的积极作用。在这样的背景下，总结美国次贷危机的经验教训、加强我国商业银行个人房贷业务的风险管理、确保房地产业健康发展具有十分重要的意义。论文首先对个人房贷的风险及其相关理论进行了阐述，接着研究了我国商业银行个人房贷业务存在的问题，进而详细分析了当前我国个人房贷业务中存在的主要风险及其管理现状，有针对性地提出进一步加强个人房贷风险管理的对策和建议。商业银行加强自身风险管理是关键，完善法律法规，强化商业银行的管理制度，同时，监管当局等外部机构应在风险管理中进一步发挥作用，也要对借款人加强风险教育，以便从源头控制风险。只有这样，才能构建一个完整的风险防范体系，确保商业银行房贷业务健康发展，积极发挥房地产业的国民经济支柱作用。关键词：商业银行；个人；房贷；风险- 22 -business risk analysis of commercial bank individual home mortgages in chinaabstractthe us subprime mortgage crisis caused by the financial crisis intensified rapidly. it developed from some areas to global range, transmited form the developed countries to emerging market countries and developing countries, spread from the financial sector to the entity economy. at present, chinese government proposed that the fundamental way of mantaining growth was to expand domestic demand in which the real state should play a positive role fully. in this context, it is very important to summarize the u.s. subprime mortgage crisis, strengthen the lessons of the risk management of commercial banks individual mortgages of our country, ensure the business of the healthy development of real estate industry.first the paper introduces the risks dividual mortgages and its related theory, and then researches the problems in individual mortgages of commercial banks in china.finally, i give a detailed analysis on the main risks in our countres, and put forward the further countermeasures and suggestions on strengthen the management of the risks of individual mortgages. the key to the commercial banks is to strengthen its own risk management, to perfect the legal laws and regulations, to intensify the management system of the commercial bank. at the same time, the regulatory authority and other institutions should further play a role to strengthen education from the borrowers, so that the risks can be control from the source. only in this way can we construct a complete risk prevention system, ensure the healthy development of mortgage business of commercial banks, play a “national economy support fuction” role of real state.keywords: commercial bank；individual；home mortgage；risk黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计）目录摘 要iabstractii第1章 我国商业银行个人房贷业务概述11.1我国商业银行个人房贷业务的含义及特点11.1.1我国商业银行个人房贷业务的含义11.1.2我国商业银行个人房贷业务的特点21.1.3商业银行开办个人房贷业务的重要意义31.2我国商业银行个人房贷业务的主要形式31.2.1个人住房公积金贷款31.2.2个人住房商业性贷款31.2.3个人住房组合贷款31.3本章小结4第2章 我国商业银行个人房贷业务面临的风险42.1我国商业银行个人房贷业务发展存在的问题42.1.1缺乏完善、健全的房地产金融市场体系42.1.2房地产金融组织体系有待深化和创新52.1.3商业银行融资结构不合理52.2我国商业银行个人房贷业务风险产生的原因62.2.1来自开发商的风险。62.2.2 来自项目的风险62.2.3来自借款人的风险72.2.4 来自抵押物的风险72.2.5 来自银行自身的风险82.3本章小结8第3章 促进我国商业银行个人房贷业务发展的对策83.1完善法律法规，强化相关管理制度93.2建立贷款风险预警系统93.2.1 对个人的风险预警系统93.2.2 对行业的风险预警系统103.3尽快出台个人住房贷款不良资产核销办法103.3.1加强贷前调查，严把贷款准入关103.3.2加强贷后管理，防范个人住房贷款风险113.3.3 积极利用保险、担保等方式防范贷款风险123.4研究利用多种控制风险的手段123.4.1更好地完善个人征信系统123.4.2建立严格的房地产管理体制。133.4.3建立健全保险、担保体系。143.4.4积极推动个人住房贷款标准化。143.5本章小结14结 论15参考文献16致 谢18我国商业银行个人房贷业务风险分析当前金融风险己成为影响最大的越来越集中的社会风险，金融风险的存在对于经济和社会发展的危害巨大，它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失，而且还可能破坏一个国家或地区，乃至世界经济秩序的稳定，引发社会动荡。目前我国商业银行个人房贷业务的迅速发展导致商业银行个人房贷业务风险也大幅提升。由此，我们今天面对全球金融危机更应该未雨绸缪、居安思危，认真研究我国商业银行个人房贷业务中存在的问题，分析潜在的风险及其成因，进一步反思、审视并改进商业银行个人房贷的风险管理。这也正是本文研究的背景和意义所在。住房贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩展出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。本论文对商业银行个人住房贷款风险存在问题及风险产生原因进行系统研究，对商业银行防范住房贷款风险，保证贷款安全，防止金融风险的发生有着重要的现实意义。论文首先对与我国商业银行个人房贷业务风险有关的一些主要概念进行了概述，对个人住房贷款风险及风险管理有所了解，为下一步的分析打下基础。作为文章的主体，在接下来的部分，紧密结合我国商业银行开办个人住房贷款业务所遇到的实际问题，对个人住房贷款的风险现状及成因进行了分析，最后如何防范和控制其风险成为我国各商业银行关注的核心，也成为影响房地产业在我国进一步健康快速发展所亟待解决的一个问题。第1章 我国商业银行个人房贷业务概述1.1我国商业银行个人房贷业务的含义及特点1.1.1我国商业银行个人房贷业务的含义商业银行个人房贷业务是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的一种金融产品，它是指商业银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人房贷时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，商业银行有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。风险的定义主要有以下三种：第一，风险是未来结果的不确定性；第二，风险是损失的可能性；第三，风险是未来结果(如投资的收益率)对期望的偏离，即波动性。由此，商业银行贷款风险可以被定义为贷款未来收益或损失的不确定性。通常我们所说的贷款风险更多的是指贷款未来损失的可能性，即银行在经营管理过程中，由于受到各种事先无法预料的不确定性因素影响，使贷款无法按预期收回本息或者正常周转，银行遭受资金损失的可能性。商业银行个人房贷风险可以被定义为由于借款人违约等各种不确定因素影响，使得个人房贷无法正常收回本息而给银行造成损失的可能性。1.1.2我国商业银行个人房贷业务的特点我国商业银行个人住房贷款呈现出滞后性、隐蔽性、多样性和分散性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该项业务。1.1.2.1还款周期长根据中国人民个人住房管理办法规定，个人住房贷款大多为中长期贷款，期限一般在5年以上，最长达到30年，从风险因素的产生到最终的释放会经历较长的时间。按照国外个人住房金融发达国家的经验，个人住房贷款的风险高发期一般在贷款发放38年之后，而我国个人住房贷款业务的大规模开展则是从最近几年开始，目前只有小部分贷款进入这个危险时段。随着时间的推移，个人住房贷款的风险将会日益凸显。1.1.2.2流动性低由于个人住房贷款的贷款时间长，同时大多以个人住房作抵押，这就决定了其流动性低，贷款周转慢。1.1.2.3政策性较强个人住房公积金贷款是专用缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时申请的贷款，它不以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性。1.1.2.4个人住房风险具有累积性由于个人贷款时间长，贷款风险具有滞后性，同时于贷款对象的分散性和个体间较大的差异性，使贷款风险反映滞后性和集中累积露发，一旦爆发，便会迅速扩展出现大面积的金融风波，危及整个金体系的安全。1.1.2.5隐蔽性个人住房贷款风险发展速度缓慢，因此在风险爆发前具有表面平静的假象，权益人易被蒙蔽。这种隐蔽性跟银行与借款人之间的信息不对称，经济周期发展的长期渐变性有很大的关联，风险并非直接袒露在外，容易被忽视。1.1.2.6分散性相比公司贷款业务而言，个人住房贷款具有贷款对象分散、户数多的特点，申请购房贷款的是广大城市居民消费群体，由此形成风险分散特征。1.1.3商业银行开办个人房贷业务的重要意义随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款的重要作用日益凸显。商业银行开展个人房贷业务，首先，为居民解决购房资金提供了一个重要途径，为改善居民生活条件发挥十分重要的作用。据统计，在我国城市居民住房中约有35%通过个人住房贷款形式解决了居家问题，已成为居民购置个人住房所倚赖的重要工具。其次，为促进房地产业的发展起到了十分重要的作用。没有个人住房贷款业务的开展，我国房地产的发展壮大几乎是不可能的，正是有了为居民解决购房提供资金的重要途径，才带动了房地产的开发和城市建设的发展。第三，个人住房贷款因低风险、高收益的特性而成为银行调整自身信贷结构、提高资产质量的新宠而倍受青睐，为商业银行大力发展个人信贷业务提供了一个巨大的市场空间，为此，我国各大商业银行相继推出了个人住房贷款业务。 1.2我国商业银行个人房贷业务的主要形式目前，我国商业银行个人房贷的业务形式主要有以下几种：1.2.1个人住房公积金贷款以住房公积金存款为来源，由住房公积金管理部门委托商业银行发放的个人房贷。中国建设银行作为我国最早开展个人房贷业务、包括公积金房贷业务的银行，将个人住房公积金贷的定义为：“按时足额缴存住房公积金的个人，在中国大陆境内城镇购买、建造各类型住房时，建设银行接受住房公积金管理中心委托向借款人提供的公积金个人房贷”。1.2.2个人住房商业性贷款以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。中国建设银行将其定义为：“个人房贷是中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款”。1.2.3个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是住房公积金贷款和自营贷款的组合。中国建设银行的定义是：“个人住房组合贷款，是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款，两者的组合，简称为组合贷款”。1.3本章小结本章首先介绍了我国商业银行个人房贷及其风险的定义。并着重介绍了我国商业银行个人房贷业务的主要特点，其特点包括还款周期长、流动性低、政策性较强、有累积性、隐蔽性、多样性、分散性，以及开办商业银行个人房贷业务的重要意义，最后区分了我国商业银行个人房贷的主要业务形式，其中包括了个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款，为全文打下了理论基础。第2章 我国商业银行个人房贷业务面临的风险我国的房地产业高度依赖银行资金，而房贷业务也一直是商业银行信贷投放的重点。银行一头担着房地产商的开发贷款，一头担着个人住房贷款，任何一头出问题，最终承担风险损失的都只能是银行。如果不重视潜在的风险，及时防范和化解风险，银行的“隐忧”就会变成“真忧”，到时沦为“房东”的恐怕就不止一家银行了。2.1我国商业银行个人房贷业务发展存在的问题我国商业银行个人房贷业务是随着城市住房制度和金融体制的改革而逐渐发展起来的。改革开放后，经过30年的发展，房地产融资渠道从无到有初具规模，融资方式从单一的银行信贷到上市和房地产信托投资等多样化发展，融资主体从银行单一主体向以银行为主、金融机构和非金融机构融资的多元主体转变，已逐步形成了与我国现阶段住房制度改革进程和房地产市场发展相适应的房地产融资体系。但总体而言，我国房地产融资仍存在以下三方面问题：2.1.1缺乏完善、健全的房地产金融市场体系房地产金融市场是房地产资金借贷、融通、有价值证券发行和交易以及投保人购买保单的场所。我国目前房地产信贷市场和证券市场等仍然处于起步阶段，主要表现在如下方面：首先，我国信贷市场欠发达、不规范。一是我国房地产贷款业务规模不大。二是信贷市场不规范，违规贷款运作时有发生。其次，我国资本市场市场化程度不够，融资效率不高。我国资本市场起步较晚，经过20年的发展，其发展规模迅速扩大，然而监管机制却严重滞后，且受政府行政影响和控制程度高。但从资本市场的本质属性来看，其供给与需求本应由其内在的市场机制自主调节，这两者之间的冲突导致了我国资本市场融资效率不高。2.1.2房地产金融组织体系有待深化和创新我国房地产融资机构设立的最初动因，是为适应各地住房制度改革的需要，由各地方政府根据当地的具体情况组建而成的。因此，房地产金融体系在发展之初便打下了许多政府行政干预的烙印，对后期发展产生了许多消极影响，主要表现在如下几方面：2.1.2.1房地产金融机构的设置缺乏整体规划，地区差异性大最初，我国房地产金融商业银行房贷业务是为了适应各地住房改革制度的需要，由各地方政府根据具体情况负责组建的。由于信息不对称和中间目标不确定，中央政府在房改中制定实施了在统一政策下因地制宜、分散决策的原则，对房地产金融机构的设置缺乏整体规划，也没有硬性规定。因此，从整体看，各地现有的房地产金融机构的设置和组织形式千差万别，形成了互相分割的区域性房地产金融组织和资金配置格局。2.1.2.2金融机构单一，管理体制不顺房地产信贷部在经营商也存在一些问题。首先，房地产信贷部机构性质不明确，关系未理顺。各银行房地产信贷部的机构设置基本上是专业银行的一套人马两套牌子，无法成为自主经营、自负盈亏的独立经济实体。其次，基本功能未能充分发挥。房地产信贷部的基本功能就是最大限度地促进储蓄向投资的有效转化。再次，多家专业银行房地产信贷部之间的竞争存在弊病。2.1.2.3房地产金融体系不健全，房地产宏观管理体制亟待理顺从房地产金融体系的建设来看，目前我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保证。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。2.1.3商业银行融资结构不合理在经济体制转轨过程中，我国房地产融资方式已经发生了深刻的变化，初步形成了多种融资方式并存的多元化融资体系。但是，与发达国家相比，我国房地产融资结构仍处于非均衡发展状态，其表现在如下方面：首先，间接融资与直接融资比例失调。伴随我国证券融资方式的兴起，直接融资发展速度较快，但在融资总量中所占比重仍然较小，银行信贷融资的比重占绝对优势。其次，间接融资方式中国有银行信用占垄断地位。我国间接融资结构中国有银行信用居垄断地位，缺乏一个与企业发展相适应的非国有银行体系。最后，银行信贷资金来源结构不合理。我国银行信贷资金的来源是以储蓄为基础的，主要包括企业存款和个人储蓄，后者又由强制储蓄、合同储蓄和资源储蓄等形式所构成。由于储蓄来源分散、流动性强，致使银行长期信贷资金来源不足和资产负债期限结构不匹配。为了防范与控制风险，银行只能减少长期信贷资产在总资产中的比重，那么表现在房地产贷款方面，便是减少发放长期贷款或缩短贷款期限，由此造成的后果是严重制约了房地产业的发展。 2.2我国商业银行个人房贷业务风险产生的原因从大的方面看，我国商业银行个人房贷业务风险分为系统性风险和非系统性风险。我国商业银行个人住房贷款所面临的主要非系统性风险主要表现在：来自开发商的风险，当银行和房地产开发项目紧紧捆在一起的时候，如果拥抱的是优质项目，则银行可获得预期的利润；如果拥抱的是垃圾，银行则会得到一大堆不良资产。2.2.1来自开发商的风险。首先，虚假按揭，骗取银行贷款。虚假按揭是目前对银行造成影响最大、形成不良贷款最集中的风险源。它一般发生在实力不强、信誉状况较差的开发商的按揭项目上，尤其是在开发商急于项目竣工或盲目另行开发新项目，并且资金筹措出现缺口、楼盘销预售情况欠佳时，更成为不法开发商骗取银行贷款的常用手段。这种以骗贷为目的的假按揭，在首付比例比较低的情况下，必然会把风险转给银行，从而出现金融风险问题其次，多种原因造成楼盘烂尾。开发商由于实力不济，挪用贷款、售房款，涉及经济案件或联合开发过程中相互之间发生纠纷等多种原因造成楼盘烂尾，无法按期向购房人交付所购楼宇，或虽交付使用，但相关配套设施却迟迟不能完工，借款人因而迁怒于银行，拒绝偿还贷款本息。再次，虚假广告、承诺落空造成的风险。开发商为促销而以虚假广告或过高的允诺相诱惑，日后不能实现，或出现质量、面积、配套设施与售楼书不符等问题时，借款人往往不还款，造成银行风险。2.2.2 来自项目的风险项目存在合法性瑕疵，形成风险。有些项目施工时手续不全如拖欠地价款、配套费、工程款等或由于某客观因素的影响，导致项目竣工交付使用后存在合法性瑕疵，无法办理房屋产权证，借款人就将风险转嫁给银行，停止还款，而作为我行抵押物的房产由于权利瑕疵也难以处置变现。首先，项目市场前景黯淡造成的商业银行风险。项目的市场前景黯淡，一方面造成楼盘滞销，开发商如果采取降价促销则原置业者往往要求退房或退还部分房款，在要求无法满足的情况下，部分置业停止偿还银行贷款，造成风险；另一方面，市场前景黯淡会使我行抵押物价值下跌，处置过程中形成损失。其次，房屋品质恶劣或有缺陷造成银行风险。房屋交付使用后，由于品质恶劣或有缺陷造成购房人不满，从而以不还款的方式对抗开发商，造成银行风险。 2.2.3来自借款人的风险2.2.3.1借款人能力风险借款人因某些变故导致收入水平下降，如所在单位不景气或破产造成工资收入无保障；借款人或其家庭成员疾病、死亡或发生其他意外需要较多支出等。类似情况的发生使借款人收入锐减，无力偿还贷款，导致其长时间逾期甚至停止还款。2.2.3.2借款人恶性违约个别借款人由于品质恶劣、信用观念淡薄等原因在有还款能力的情况下恶性违约，造成银行风险。例如有些借款人购房是一种投资行为，当房地产市场出现较大波动时，市场价格下跌，房价缩水，当房价低至某个点时，借款人从投资的收益最大化角度出发可能会做出放弃还款的选择。2.2.3.3借款人的道德风险借款人的道德风险是合同发生后交易双方的信息不对称所引起的，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人经济条件的变化，无法观察到借款人的行为。借款人有可能出现的违约问题，一般来说可分为被迫违约与理性违约两种类型。被迫违约是指借款人由于财力原因而无力继续还款而被银行收回房产的违约行为。理性违约是指借款人认为放弃继续还款反而可能带来更大利益而导致的违约行为，这种情况一般发生在房价下跌时期，当房价下跌幅度大于投入的资金及违约所必须承担的其它成本时，理性借款人认为放弃继续执行合同可以减少损失时，违约便发生了。2.2.4 来自抵押物的风险来自抵押物的风险表现在几个方面，一是抵押物价格高估的风险，即由于信息的不对称，银行容易高估抵押物业的价值，在这种情况下，即使借款人具备还款能力，但高估的价格使其还款意愿降低，银行由于价格高估难以变现抵押物业，而造成银行贷款的损失，银行实际成了高价“房东”。二是抵押物处置过程中的风险，当前由于社会经济环境、法律等相关因素不配套等客观原因导致银行在处置抵押物过程中存在很多障碍，难以保全银行资产的安全。三是抵押物价值下降的风险。即由于宏观经济环境恶化、房地产市场萧条、房地产市场供过于求等因素导致房地产价值缩水，从而银行抵押物价值下跌，无法保障银行债权。2.2.5 来自银行自身的风险主要包括：第一，流动性风险。即个人住房贷款期限长、占用资金多、流动性差，可能导致银行的资金不足以支持该项业务的持续发展，目前这种风险只在少数个人住房贷款占比较高的地区出现。第二，运营风险。即由于银行在数据采集、输入、处理、计算等环节的失误或电子系统错误、系统故障等原因造成的风险。第三，人力资源风险，即银行由于缺少相关的专业人员所造成的风险。第四，道德风险，即银行员工出于个人利益故意发放不符合条件的贷款。上述风险一旦变为现实和爆发，便会迅速扩展出现大面积的金融风波，危及整个金融体系的安全。在经济繁荣时期，如果宏观经济过热，房地产价格高估，银行发放的住房抵押贷款以及其他类的房地产贷款数量往往会过快增长，质量也会存在很大的隐患。2.3本章小结我国目前房地产信贷市场和证券市场等仍然处于起步阶段。本章从我国商业银行个人房贷业务面临的风险进行分析，主要分析我国商业银行个人房贷业务存在的问题和风险产生的原因。第3章 促进我国商业银行个人房贷业务发展的对策在商业银行中，个人房贷被公认为是最优质的资产，且不良率处在可以接受的程度上，这也是近年来个人房贷业务得以超速发展的一个重要的原因。但实际上，随着国家对房地产市场宏观调控的步步深入，以及个人住房贷款增幅一年来的持续放缓，近一时期的房贷市场出现了一些新的变化和情况，从银行内控管理和风险控制的角度看显然不容盲目乐观。 防范个人住房信贷风险，银行一方面应把心态放稳，综合考虑宏观经济、市场风险与自身经营管理的各种因素，正确处理业务发展与风险防范之间的关系，保持个人房贷发展的平稳态势；另一方面，要重新审视和评估个人住房贷款的风险状况，建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，加强对个人住房贷款潜在风险的预警和监测，防止各种市场风险和操作风险的发生。3.1完善法律法规，强化相关管理制度商业银行个人房贷业务涉及到社会经济的方方面面，需要有良好的法律环境和立法支持，但我国个人住房贷款的法律制度环境不完善，使银行在办理个人住房贷款业务中面临着极大的风险。因此，完善法律制度环境对于个人住房贷款的风险防范有着重要的意义。具体措施可包括：建立健全相关的法律制度，如个人破产法、对个人欺诈方面的法律规定等，使个人住房贷款业务中的相关环节有法可依；改善银行处置抵押物的法律制度环境，可建立专门处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂的手续和环节，增加其公平度和透明度，杜绝法院暗箱操作，提高处置抵押物的效率。3.2建立贷款风险预警系统我国商业银行个人房贷业务风险预警系统的建立可以以国外的做法为借鉴，初步设想是建立两套预警系统。一套是针对个人的风险预警系统，其主要目的是通过对借款人基本情况、信用状况和还款情况的监控对有问题的借款人及时预测、发现，并采取必要的措施防范风险。另一套是针对行业的预警系统，主要是通过各种经济指标预测房地产行业的发展趋势，据此调整个人住房贷款政策，防范系统性风险。3.2.1 对个人的风险预警系统源自于个人的风险主要是还款能力风险和还款意愿风险，因而对个人的风险预警系统也主要从这两方面着手。还款能力主要受限于借款人的职业、职位、收入、家庭状况、健康状况等因素，这些因素的变动直接影响到借款人能否正常还款；还款意愿风险则有理性违约和恶性违约两方面，对理性违约的防范可从抵押品价值与剩余贷款本金之比来考察如果抵押品价值不断下滑致使借款人继续还款会造成损失时，借款人很可能会选择理性违约；而恶性违约风险则可从借款人在其他方面的信用记录来考察。因此对个人的风险预警系统主要可借助于以下几个方面的指标设计：第一，还款记录。主要考察借款人每月是否按时还款，出现拖延还款的次数、原因，延迟还款的时间等，这是判断借款人风险的最直接的依据。第二，借款人的基本情况变化。了解借款人所在单位的财务状况、收入情况；了解借款人的职位变动、收入变动，是否有下岗、失业等风险；了解借款人的家庭情况，健康状况，是否有离婚、生病等引起还款能力下降等因素。第三，抵押品的状况。了解抵押品价值是否大幅度下降，能否抵偿银行贷款，能否引致借款人理性违约等。3.2.2 对行业的风险预警系统对行业的风险预警系统主要是为了防范系统性风险，它主要依赖于一些宏观和产业经济指标来对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，进而使银行能及早做出反映，避免大面积的损失。例如当预测到房地产泡沫即将来临时，可对个人住房贷款谨慎介入，或采用降低成数、出售贷款等方式尽可能规避风险。对行业的风险预警系统主要依赖于两方面的指标：一是宏观经济指标，如国民经济增长率与国民收入、物价指数与通货膨胀率、中长期贷款利率、就业率等;二是房地产行业指标，如房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比、地价增长率与gdp增长率之比、房价与家庭平均收入之比、商品房销售价格等。一是要建立一套风险预警的数据库，必要时要与相关监管部门合作取得数据；二是要建立适应本银行实际的风险预警模型，特别是对于预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等关键参数设置时要十分谨慎；三是要建立预警之后的快速反应和预控机制，对发现的潜在风险进行及时化解。我国由于个人住房贷款发展时间较短，在经验数据的积累上很不充分，因而利用既往数据进行回归分析的条件还不成熟，这为研究个人住房贷款质量与相关经济指标的关系带来一定难度，也不利于风险预警系统的建立，因而这项工作的深入进行还有待于个人住房贷款的进一步发展和经验数据的不断完善。3.3尽快出台个人住房贷款不良资产核销办法3.3.1加强贷前调查，严把贷款准入关个人住房贷款的贷前调查可分为三大部分，一部分是对按揭合作开发商和项目的贷前调查，这有助于银行将信誉不佳的开发商和前景堪忧的项目拒之门外，从而有效防范来自开发商和项目的风险；第二部分是对借款人的贷前调查，也就是对贷款主体的尽职调查，它可以帮助银行识别借款人的还款能力和信用状况，从而合理确定为其提供的贷款金额和年限；第三部分是对抵押物的贷前调查，即合理评估抵押物的价值，确保第二还款来源的可靠性。3.3.2加强贷后管理，防范个人住房贷款风险3.3.2.1加强对开发商及项目运作情况的监督检查。首先，加强资金监管，严格保证金制度。实行资金监管和项目封闭运行是防止开发商挪用贷款的有力手段。根据项目进度拨付工程款，对项目资金的运用由银行信贷人员进行审核，按揭贷款进入资金监管账户，实行封闭运行。此外，严格对开发商的回购保证金制度，在开发商履行阶段性保证担保阶段如有借款人出现连续不还款，即从开发商保证金账户扣还贷款。其次，密切关注开发商财务状况和项目进度。客户经理要经常深入企业，密切关注开发商的财务状况和经营成果，分析其财务是否稳健，建设资金、销(预)售情况是否良好，资金周转是否通畅，阶段性或全程保证能力是否充足。另外还要经常深入建设工地，了解按揭项目的建设进度、资金使用、建筑商垫款、工程质量等情况。最后，及时分析项目销售前景。结合按揭贷款发放进度及时向购房人了解对按揭楼盘的评价，分析项目销售前景。对预售进度差、拖欠建筑商工程垫款不还、建设资金可能存在缺口、虚假按揭进而可能出现“烂尾”可能的楼盘，要及时解除按揭贷款协议，或提高按揭贷款门槛，防止风险进一步聚集。3.3.2.2定期对借款人进行贷后调查。对借款人的贷后检查采取定期回访的方式，其内容主要包括：借款人或共有权人所在单位效益情况，是否存在改制或经营出现剧烈波动；借款人职业、收入变化情况，还款资金与借款人家庭收入比是否过高，有无过高估计自身还款能力问题；评价借款人还款资金来源，分析是否存在开发商(建筑商等关系人)虚假按揭行为；是否面临涉诉案件，案件性质及对贷款偿还可能产生的影响；对个体工商户等私营业者，是否存在足以影响借款人正常生活的到期未清偿债务，是否存在重大违规违法行为；借款人是否存在与他人或组织的经济纠纷；是否以个人名义办理公司办公用房按揭贷款；是否发生不良信用纪录;家庭成员是否面临重大疾病、事故等经济困难；家庭是否存在离婚、破产等情况，财产如何分割；借款人联系方式或住址是否发生变化；借款人偿还贷款及接受银行检查的意愿等。对出现上述问题，可能影响正常还贷的借款人，客户经理要及时上门走访，和借款人共同探讨贷款偿还安排，对出现暂时经济困难的借款人，可以通过改变借款条件的方式帮助借款人暂时度过危机；对可能从根本上影响到借款人偿债能力的情况，要及时探讨妥善处置抵押物，维护资产安全。3.3.2.3定期对抵押物进行贷后检查。结合抵押物周边市政规划变化等情况，检查抵押物是否存在严重缩水可能；借款人是否存在擅自转让或出租、出售、馈赠抵押物行为；是否存在重复抵押；共有权人对借款及抵押房产的态度；抵押物权利是否完整、有无瑕疵；抵押物是否发生事故；是否有严重损坏抵押物建筑结构进而可能影响抵押物价值等行为；是否按规定续办保险，有无银行被迫代垫保险费的情况或可能。3.3.3 积极利用保险、担保等方式防范贷款风险对于影响借款人正常还款的各种意外，可利用保险的方式减少风险。包括产险和寿险在内的多项保险可免去因借款人及其抵押房产的意外而导致的银行风险，有关住房按揭贷款的更多品种的保险也正在探索之中，银行可积极利用这种方式规避风险。另外随着住房置业担保公司的逐渐规范，银行又多了一种可供选择的风险防范方式。3.4研究利用多种控制风险的手段完善我国商业银行个人房贷业务的风险防范机制不只是商业银行的事，它关系到社会的方方面面。首先，住房消费在当前和今后相当长的一段时向内是中国经济重要的拉动力量，因而个人房贷作为支持住房消费的金融产品对经济发展意义重大。其次，个人房贷与亿万中国居民购房置业息息相关，对广大人民改善居住环境和生活水平有着重要的意义。第三，由于房地产业是一个具有高度连带性且高风险的行业，房地产金融的健康发展对整个金融体系以及宏观经济的稳定发展至关重要。因此，相关各部门都应密切配合和共同努力，为个人房贷业务的风险防范提供良好的社会机制。所以我认为，完善我国商业银行个人房贷业务的风险防范机制需要的配套措施主要有：3.4.1更好地完善个人征信系统目前由于我国还没有完善全国统一的个人征信系统，因而对借款人的还款能力、还款意愿等的把握存在一定的困难，主要体现在：首先，对还款能力的判断依据主要是根据借款人收入来源证明，但单位提供的收入来源证明不够严肃，借款人伪造收入证明的现象也时有发生，使收入证明无法反映借款人的真实收入状况，其他可供判断借款人收入水平的证明不易获得。其次，部分借款人难以提供收入证明，如个体工商业者、私营企业主等，或虽能提供收入证明，但银行还需其他资料加以佐证，如个人纳税凭证、银行卡月结单等，这些类似的凭证无法方便获得。再次，对借款人的品行、信用状况、以往借贷经历、既往工作经历等情况很难了解，无法评价借款人的还款意愿风险。针对这一情况，我国应分步骤、有重点地完善个人征信系统。首先，完善个人信用档案制度。通过一个固定的号码，将个人信用资料锁定存档，以供银行查看，从而衡量借款人的偿还能力，减少信用风险。对于信用记录好的借款人可相应提高贷款额度，反之则严格控制贷款成数。其次，采集完善个人征信数据。按照数据的不同来源可分为官方信息、银行信息、公共媒介信息和委托第三方调查的信息，其中最主要的是官方信息和银行信息。官方信息主要是指法院、公安、社保和其他公共管理部门的信息；银行信息是银行个人消费信贷和信用卡客户较详细的信用记录以及储户的一些动态付款记录信息。然后，完善多层次个人信用调查与评估制度。依托税收、财政、审计等部门建立专门从事个人信用调查的机构，对个人信用档案进行分析、评估，以此更加完善以政府部门为主、银行信息相协助、社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系。再次，完善个人信用信息调查和资源共享系统，将各种个人征信数据和资源整合起来，实现共享。最后，完善个人信用监控体系和预警系统，个人信用法律环境和技术手段。3.4.2建立严格的房地产管理体制。目前由于我国的房地产管理体制不严格给商业银行个人房贷业务带来了很大的风险，主要表现在：首先，抵押登记不规范。如有些地区由于土地和房屋权属登记分属两个部门管理，造成抵押登记程序复杂、办件时间冗长；有些地区办理抵押登记故意拖延，效率低下；有些地区不为期房办理抵押预登记；还有些地区因房地产管理部门信息不对称造成重复抵押等。所有这些在抵押登记方面存在的问题直接影响到银行抵押权的落实状况，进而影响到个人住房贷款的安全性。其次，发证标准不统一。如有些地区的建设部门规定发放预售许可证的标准是多层封顶、高层达到形象进度的2/3，与银行发放按揭贷款的要求一致，减少了银行风险；而另外一些地区只要取得了其他三证就可轻松拿到预售许可证，楼盘形象进度通常只能达到正负零，这样的商品房预售容易在当地市场引起无序竞争，银行如贸然进入将面临很大风险；更有甚者开发商凭借关系就可拿到预售许可证，使楼盘“四证齐全”对银行而言成为一句毫无意义的空话，给个人住房贷款造成很大的风险隐患。然后，办理竣工验收不规范。有些地区办理竣工验收需要很长时间，致使房屋无法及时办理产权证和他项权证，造成银行抵押权无法尽快落实：有些地区竣工验收工作不严肃，致使质量有问题的房屋通过了竣工验收，但购房人入住后却因房屋质量问题迁怒于银行，停止供款。再次，对开发商管理不规范。如某些地区对房地产商准入管理不严格，资质审查流于形式；对自有资金投入没有按照要求掌握；对出现问题的房地产商处罚力度不够等。针对上述情况，建议有关部门通过规章制度建立严格的管理体制，规范抵押登记；统一相关政策；严格市场准入；加强行业管理，为房地产市场的发展提供规范、有序的环境，减少个人住房贷款中的风险。3.4.3建立健全保险、担保体系。我国目前虽已建立了个人住房贷款的保险担保体系，但由于发展时间短，还存在很多问题。例如我国现阶段的住房保险以财产损失保险为主，保险品种单一，对银行债权的保障作用有限，另外还存在保险费率偏高、保险金额确定标准不统一，保险缴费方式不合理等问题。在个人住房贷款的担保方面我国目前还没有建立起全国性的担保机构，还存在诸如相关的法规政策不配套、担保公司的资信水平和担保能力令人怀疑、缺乏对担保公司的有效监管等问题。根据发达国家的经验，建立一套完善的保险担保体系对于防范个人住房贷款风险，支持中低收入家庭购房有着积极的作用，因而我国应尽快建立健全个人住房贷款的保险担保机制，降低和分散银行住房信贷风险，调动银行放贷的积极性，促进个人住房贷款业务的稳定发展。3.4.4积极推动个人住房贷款标准化。个人住房贷款的标准化在避免恶性竞争、规范业务发展、防范贷款风险、推行证券化等方面都有着积极的意义，应加快推行个人住房贷款的标准化。在贷款标准的掌握、准入条件、合同文本、贷后管理、档案资料等各方面尽量实现标准化。3.5本章小结针对我国商业银行个人房贷业务存在的问题和产生的风险，本章从完善法律法规，强化相关管理制度；建立贷款风险预警系统；尽快出台个人住房贷款不良资产核销办法；研究利用多种控制风险的手段四个