（会计学专业论文）我国物业税税基评估研究.pdf

study for property tax base valuation in china a dissertation submitted for the degree of master candidate liufulai supervisor prof yun hong chang an university xi an china i 摘要 在我国开展税基评估研究是市场经济发展的必然结果 也是我国税制改革中开征物 业税应首先考虑的因素之一 以美国为代表的西方发达国家 税基评估理论发展先于我 国 但基于我国国情 不能将国外的理论直接照搬照抄 因此 本文借鉴国外税基评估 理论和实践领域取得的成就 在研究我国税基评估的基本理论基础上 结合我国国情 分析税基评估的主体 客体 价值类型等影响因素 研究税基评估领域中普遍应用的批 量评估法 提出完善我国物业税税基评估体系的一些建议 本文共分五部分 第一部分为绪论 介绍了本文的选题背景 研究意义 国内外研 究现状 并说明全文的主要内容和研究思路 第二部分 根据我国现行房地产保有环节 的税收现状 从物业税税基评估是房地产税制改革核心的角度 分析我国物业税税基评 估存在的问题以及开征物业税是房地产税制改革的必要选择 第三部分 介绍了税基评 估的基本理论 对基评估主体 客体 价值类型 评估方法和评估模型等基础理论问题 进行归纳 分析和整理 第四部分 主要介绍批量评估方法的理论与应用 第五部分从 物业税税基评估主体 物业税税基评估客体范围的界定 价值类型 评估程序 评估基 准日及评估周期 房地产数据信息和物业税税基评估相关法律法规等方面对完善物业税 税基评估体系提出了一些建议 第六部分案例分析 本部分旨在运用具体的案例数据来 详细说明影响物业税税基评估的主要参数 关键词 税基评估 物业税 价值类型 批量评估 ii abstract to carry out the tax base assessment study in china is the inevitable result of development of market economy china s tax reform one of the levy of property tax should be the first consideration the united states on behalf of the western developed countries the tax base assessment of the theoretical development of the first in china but based on the condition of our country not the theory of foreign direct copy the therefore this article s achievements in the field of foreign tax base assessment theory and practice in basic theory on the basis of assessment of china s tax base combined with china s national conditions analysis of the factors of subject object value type value and impact of the tax base assessment discussion of the tax base assessment of the field of universal application of the mass appraisal method used in china provide theoretical support for the premise and difficult for the mass appraisal method used in china this is divided into five parts the first part of the introduction the research background research significance research status and in this article the main content and research ideas the second part of the taxation of real estate to maintain links analysis summed up the significance of the property tax levy to analyze some of the problems that exist in the property tax base assessment system the third part introduces the basic theory of the tax base assessment summarize the basic theory based assessment of subject object value types assessment methods and assessment model analyze and organize and explore china s tax base assessment are the main object choice and value type selection the fourth part introduces the theory and application of mass appraisal methods part v of the main problems in china s property tax base assessment put forward some ideas and suggestions part vi of the case data this section is intended to use the specific case data to a detailed description of the main factors that affect the property tax base assessment key words tax base valuation property tax the valuation type mass appraisal system iii 目 录 第一章 绪论 1 1 1 选题背景 1 1 2 研究意义 2 1 3 国内外研究综述 3 1 3 1 国外研究综述 3 1 3 2 国内研究综述 5 1 4 主要内容及研究思路 7 1 5 论文创新和不足 8 1 5 1 创新 8 1 5 2 不足 8 第二章 国内物业税税基评估现状及存在问题研究 9 2 1 国内房地产保有环节税现状分析 9 2 1 1 房产税 9 2 1 2 城镇土地使用税 11 2 2 房地产税制改革的现实选择 开征物业税 11 2 2 1 规范房地产市场 11 2 2 2 调整地方政府财政收入结构 12 2 2 3 调整居民收入 缩小贫富差距 12 2 3 国内物业税税基评估现状分析 13 2 3 1 物业税税基评估主体尚未明确 13 2 3 2 物业税税基评估范围界定不清 13 2 3 3 物业税税基评估价值类型尚未确定 13 2 3 4 税基评估程序 评估基准日及评估周期尚未明确规定 14 2 3 5 房地产数据信息库需完善 14 2 3 6 尚未制定相关法律法规 14 第三章 税基评估基本理论 15 3 1 税基评估概述 15 3 1 1 税基评估定义 15 iv 3 1 2 税基评估内涵 16 3 1 3 税基评估特点 16 3 1 4 税基评估原则 17 3 2 税基评估程序 评估基准日及评估周期 17 3 2 1 税基评估程序 17 3 2 2 评估基准日及评估周期 18 3 3 税基评估主体 18 3 4 税基评估客体 20 3 5 税基评估价值类型 21 3 6 税基评估基本方法分析 21 3 6 1 成本法 21 3 6 2 市场法 22 3 6 3 收益法 22 3 6 4 三种基本方法对比分析 23 第四章 批量评估方法 24 4 1 批量评估方法分析 24 4 1 1 批量评估 24 4 1 2 批量评估基本原理 25 4 1 3 批量评估程序 27 4 2 批量评估方法应用的前提条件分析 29 4 3 批量评估方法在我国的应用分析 29 4 3 1 房地产产权登记制度 29 4 3 2 物业税税基评估数据信息 30 4 3 3 批量估技术研究及培养专业人才 30 4 4 批量评估参数的量化应用分析 30 第五章 完善我国物业税税基评估体系的思考 32 5 1 明确物业税税基评估主体 32 5 2 明确界定物业税税基评估客体的范围 33 5 3 明确物业税税基评估价值类型 33 5 4 完善物业税税基评估程序 明确税基评估准日及评估周期 34 v 5 5 完善房地产数据信息 35 5 6 物业税税基评估相关法律法规建议 36 第六章 批量评估应用案例分析 38 6 1 案例背景资料 38 6 2 税基评估的前提假设 38 6 3 评估方法和评估步骤 39 结束语 46 参考文献 47 攻读学位期间取得的研究成果 50 致 谢 51 长安大学硕士学位论文 1 第一章 绪论 作为全文研究的出发点 第一章主要介绍本篇论文的研究背景 研究意义及国内外 研究现状 说明全文的主要内容 研究思路以及本文创新和不足 1 1 选题背景 改革开放以来 房地产业迅速发展 使其在国民经济中的比重不断上升 已经成为 我国的支柱性产业之一 与此相对应 我国个人拥有的房产数量也不断增加 已具备征 收具有财产税性质的物业税的经济基础 近年来 我国房地产税制逐渐显现出一些弊端 和问题 一方面 现行房地产税种设置复杂 从房地产开发阶段到出让阶段 房地产企 业要承担营业税 企业所得税 印花税 城市维护建设税和土地增值税等 另一方面 在房地产流通环节税种多 税收负担较重 而保有环节税种少 税收负担较轻 这促使 我国政府必须出台一些相应的措施来解决房地产发展过程中遇到问题 这些措施中就包 括开征物业税 2003 年 10 月召开了中共中央十六届三中全会 大会通过了 中共中央 关于完善市场经济体制若干问题的决定 并在决定中明确提出 具备条件时 将在全 国范围内 对不动产开征规范 统一的物业税 取消相应的房地产有关税费 2005 年 10 月中共中央召开第十六届五中全会 大会提出 稳步推行物业税 的合理化建议 2010 年 10 月召开了中共中央第十七届五中全会 大会提出 研究推进房地产税改革 的政 府建议 住建部部长姜伟新在部署 2012 年工作时 提出对个人住房征收房地产税已被 作为 注重房地产领域长效机制建设 工作任务的一部分 这是中央部委层面首次就个 人住房征收房地产税问题采用 加快推进 的口径 国务院副总理李克强在 2012 年 2 月 16 日出版的 求是 杂志上发表文章称 逐步扩大房产税改革试点 目前 我国房地产税收政策是向房地产企业一次性征税 消费者购买房屋时 房价 中已经包含了土地使用期限内几乎所有的房地产税费 由于房地产开发企业的开发成本 和经营利润房受到地产税费的影响 同时房地产价格也受到房地产税费的影响 因此要 实现对房地产价格的有效控制 必须完善我国的房地产税制 根据马斯格雷夫 richard a musgrave 1983 的分税原则 税基分布均匀 税基 流动性小 不易转嫁的税收由地方政府负责课征 属于地方政府的税收 物业税作为相 对稳定的地方税种 有利于稳定地方财政收入 1 稳定房价 开征物业税 是将购买阶 段由消费者一次性缴纳的相关房地产税费 改为房产持有期间依据规定分期缴纳 也就 第一章 绪论 2 是说由房屋所有者按年缴纳 把买房前一次性缴纳的税费 放到买房后 将流转环节的 税收负担转移到保有环节 开征一个税种首先要考虑的因素是税基和税率 税基和税率的大小直接决定了应纳 税额的多少 针对不同税种 税基评估的内容 范围和评估方法是不同的 物业税的税 基主要是与不动产价值有关 不动产的价值大小直接决定着物业税税基价值的高低 故 物业税开征的前提条件就是对不动产的价值进行评估 税基评估通常是指广义的税基评 估 而本文研究的税基评估是针对物业税的税基评估 是相对于广义的税基评估而言的 狭义的税基评估 是指为政府准备征收物业税而进行的征纳税税基评估 即税收征收和 缴纳需要而发生在税收征纳之前的申报征纳税基评估 2 我国房地产业的发展状况要求房地产税制进行改革 税收体系和现行房地产税制的 缺陷促使政府对房地产税制重新构建 房地产税制是政府对房地产业进行宏观经济调控 的重要手段之一 因此物业税税基评估体系的建立是房地产税制改革的必要条件 本文正是基于上述背景 通过对部分国家和地区的物业税税基评估体系进行分析 提出完善我国物业税税基评估体系的一些建议 1 2 研究意义 本文的研究具有完善物业税税基评估的理论价值 实现理论指导实践的现实意义 从理论价值方面分析 本论文的研究有利于拓展和深化我国物业税税基评估理论 从现 实意义方面分析 物业税税基评估研究也是我国房地产税制改革的重要组成部分之一 满足房地产税收的现实征管需要 从政策角度考虑 本文的研究内容能为我国完善物业 税税基评估体系提供一些合理建议 房地产业在国民经济中占据越来越显要的地位 已经成为我国国民经济中的重要的 经济支柱产业 房地产税制在规范房地产市场运行及调节中央与地方税收方面起着不可 替代的作用 但目前我国房地产税制存在诸多缺陷 开征物业税是在当前我国房地产税 制存在不合理现状 不利于促进房地产良性发展的前提下进行的 目前 我国地方政府 的财政收入中很重要的一部分来自于土地出让金 物业税开征以后 物业税取得的收入 将会调整地方政府财政收入的构成 加重房地产保有环节的持有成本 可在一定程度上 起到打击房地产投机行为 稳定房价的作用 物业税税基评估是改善我国房地产税制现状 进一步促进税收对我国房地产市场运 行的规范作用的有力措施 也是完善我国现行税收征管体系的关键 税基 即税收课征 长安大学硕士学位论文 3 的客观依据 作为计算应课税额的基础 其征收范围的大小 直接关系到地方的财政收 入的多少 也关系到房屋持有人承担税负的多少 从税基评估角度分析 税基评估主要分为两种 一种是征纳税基评估 因政府税收 征收和缴纳的需要 而在税收征纳之前发生的申报征纳的税基评估活动 另一种是因税 收纠纷引起的税基评估 税收缴纳当事人因对税基评估主体评估进行税基评估而得出的 结果不满意或异议 而引出的税基评估纠纷活动 2 而我国物业税税基评估是基于物业 税征收和缴纳的需要而开展的评估活动 鉴于税基评估理论的重要性 税基评估研究的主要作用和意义可体现为以下几个方 面 第一 发展税基评估理论对完善我国资产评估理论体系有着重要意义 资产评估是 社会商品经济发展到一定阶段的必然产物 是市场经济体系中不可或缺的服务性中介行 业 我国资产评估经历了二十多年的长足发展 已形成较完整的资产评估体系 税基评 估作为资产评估的重要组成部分 其理论研究的发展和创新 将对资产评估理论的发展 产生积极而深远的影响 第二 开展税基评估理论研究 有助于加快我国评估理论的国际趋同步伐 国外资 产评估行业发展己有几百年的历史 在税基评估方面也有丰富的理论积累 各方面的理 论研究也比较完善 而我国资产评估行业发展较短 在理论研究方面与国际评估理论差 距较大 因此 进行税基评估研究将丰富完善我国的评估理论 缩短与国际评估理论的 差距 此外 进行税基评估研究将实现评估与税收的结合 进一步完善我国税制 并大 大缩短我国评估理论与税收理论与相关国际理论之间的差距 第三 开展税基评估理论研究符合我国房地产税制改革要求 房地产税制改革是解 决我国房地产税收体系中一系列问题的关键 税基评估理论又是房地产税制改革的理论 基础 目前我国房地产数量逐年增加 确定合理的税基范围是开征物业税需要解决的基 础问题之一 因此 建立并完善税基评估评估体系是我国房地产税制改革需要完善的重 要内容之一 1 3 国内外研究综述 1 3 1 国外研究综述 十六世纪尼德兰的安特卫普出现了世界上最早的商品交易所 当时的交易活动中就 包括资产评估活动 西方的现代房地产价值理论是起源于18 至 19世纪的古典经济学派 第一章 绪论 4 古典经济学又称古典政治经济学 资产阶级古典政治经济学 古典经济学派代表人 物威廉 配第 willianptty 提出地租是使用用于耕作的土地生产农作物的一种剩余 或者净报酬 理查德 坎蒂隆 richard cantilon 以威廉 配第的地租理论为基础 对 其 进 行 了 补 充 他 认 为 地 租 收 入 是 扣 除 利 润 后 的 剩 余 余 额 亚 当 斯 密 adansmith 则提出商品价值的存在是商品效用的真正源泉 商品的短缺可以直 接影响到商品的交换价值 该理论提出商品价值是一种客观存在的现象 这就是 著名生产要素成本价值论 日后该理论成为现代西方成本估价法的重要基础理论 之一 大卫 李嘉图 david ricardo 在对地租问题进行研究时 运用的是劳动价 值理论 在此项研究的基础上 他总结并提出了土地边际收益价值论 这一理论 成为日后土地剩余估价技术和最高最佳使用原则的理论基础 让 马蒂斯特 萨伊 jeambaptiste say 认为生产出来的产品是劳动 资本和土地共同发挥作用的结 果 这就是著名的 生产三要素论 19 世纪后期 新古典经济学迅速发展 新古典经济学派的标志性代表人物阿尔 费雷德 马歇尔 alfred marshall 在 1890 年出版的 经济学原理 中提出了关于 价值 理论 的论述 随着研究的进一步深入 马歇尔开始逐步细化 价值理论 首次将价 值理论引入估价工作过程中 奠定了现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法 成 本法 收益法 市场法 的理论基础 美国经济学家伊尔文 弗雪 irving fisher 对成 本法 收益法和市场法进行了深入的研究和探讨 尤其是在收益法理论方面的研究 发 展并完善了收益法理论 摩茨科 arthur j mertzke 在 1927 年出版了 不动产评估 一书 该书在延续马歇尔思想观点的基础上 将价值理论和评估理论有机的联系在一起 在评估实务中采用了抽象的经济理论 建立起了一个以成本法 收益法 市场法三种评 估方法为主的评估体系 摩茨科提出正常价值 长期成本和资本收益价值之间可互为等 值 但这种存在关系必须是在以完全竞争的均衡条件下才能实现 这一思想也成为日后 房地产价值评估体系中不同评估方法相互验证的理论基础 海德 k l hyde 等人在 20 世纪 30 40 年代进行了有关成本法 收益法 市场法三种基本评估方法的深入研究 并促进了这三种基本评估方法的发展 他们分别建立起了运用成本法 市场法和收益法 的系统程序 ellwood 于 1959 年提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益 的价值的观点 并发表了 ellwood 表 这种理论观点的出现使收益法发开始了一个新 的发展时期 在实际应用中 为了便于直观理解 对上述理论方法进行简化和分解 形 成了现在的 ellwood 抵押收益法 简化后的 ellwood 表被称作 akerson 简化式 目前这 长安大学硕士学位论文 5 种方法在房地产估价领域应用较为广泛 批量评估方法是作为从价计征财产税 ad valorem property taxation 或者政府管理 程序中统计学和经济学研究方法的应用 3 批量评估自上世纪 70 年代兴起以来 历经数 十年的发展 如今已经发展成为一个比较成熟的方法体系 目前 在美国 加拿大 亚 洲 欧洲 大洋洲等一些国家和地区 在不动产税开征时采用了普遍应用的批量评估技 术 美国的批量评估技术起步的最早 发展的最成熟 体系也最完善 美国评估准则 uspap 将批量评估定义为 在某一日期通过采用标准化方法 应用共同数据 进行 统计测试等方法对某类群资产进行评估的过程 美国评估促进会制定的专业评估执业 统一准则以及国际估税官协会制定的有关批量评估的准则已成为不动产批量评估体系 的借鉴标准 在美国 john d benjamin randall s guttery 和 c f stirmans 合作撰写了 批量评估 多元线性回归分析在不动产评估中的应用 一文 该文详细地介绍了在财 产税征收过程中 运用多元线性回归对不动产进行评估分析 该想法也为批量评估模型 的确定提供了理论上和实践上的指引思路 完整的批量评估体系的论述方面 iaao 在 1999 年出版的 robert j gloudemans 所著的 不动产批量评估 一书堪称经典 这本书对不动产评估理论 批量评估体系和 批量评估模型建立和校准进行详尽 系统的阐述 涉及批量评估模型的创建 校准的各 个方面 在模型校准方面详细介绍了 多元回归分析 适应估计技术 时间趋势分析和 人工神经网络等技术 在批量评估建模方面 robert j gloudemans 还在 三种住宅回归 模型的比较 加法 乘法 以及非线性模型 一文中对三种模型在住宅评估中的作用进 行了比较 并比较了三种模型各自的优缺点 carbone robert 和 longini richard 于 1977 年发表了 反馈模型应用于不动产评估 的自动评估中 在这片文章中他们首次提出了自动评估的理念 并认为评估管理一方 面要实现评估结果准确的目的 同时还要实现纳税人认为自己是被公平对待的的目的 robert 和 richard 建立了不动产评估的自动评估反馈模型 并通过该反馈模型检验了自 动评估的公平性以及大众接受程度的高低 1 3 2 国内研究综述 相对于国外的税基评估理论与实践发展的情况 我国对税基评估的实践还处在起步 阶段 虽然从 2003 年开始 财政部和国家税务总局分 3 批在北京 辽宁 江苏 深圳 第一章 绪论 6 重庆 宁夏 福建 安徽 河南 大连等 10 个省区市和计划单列市的 32 个市 县 区 开展了房地产模拟评税试点工作 之后 上海和重庆出台了房产税改革试点方案 两地 于 2011 年 1 月 28 日正式启动了对部分个人住房征收房产税改革试点工作 但时至今日 物业税及其税基评估仍处在试点研究阶段 国内较早涉及税基评估的文献是纪益成于 1999 年在 国有资产研究 上发表的 税 基评估有关问题研究 他在该文中提出将资产评估方法运用到税基评估工作中 文中 探讨了税基评估基本理论以及税基评估标准及方法 他认为 随着国民经济的发展 税 基评估必然成为一项重要的综合管理技术 而我国建立税基评估制度也是势在必行的 4 2005 年 纪益成再次发表了一些针对税基评估需求的产生 行为主体和税基评估 中收益法的应用等问题的相关见解 同年 纪益成在 批量评估 从价税的税基评估方 法 一文中回顾了批量评估产生与发展的历程 并阐述了批量评估方法的基本原理和主 要的操作过程 为我国税基评估理论研究的发展提供借鉴 纪益成 2006 年在 国外 avm 技术在批量评估中的应用 系统地介绍了 avm 的技术原理 尤其是模型校准技术原理 和模型设定理论 并论述了模型校准技术与模型设定之间的相互联系 提出了开发和应 用 avm 以及在国内建立税基批量评估方法体系的有关构想 纪益成还在 三论税基 评估有关问题 中对税基评估领域的价值种类及其相互之间的关系 对评估方法体系以 及如何选择税基评估主体等一系列问题进行了较为深入细致的研究和分析 周淑敏于 2004 年在 积极推进不动产税基评估工作实施税收制度的重大改革 一 文中对比分析了国际上有关不动产税基评估的存在现状 并对国内房地产税收的现实状 况进行了分析 阐述了开展不动产税基评估研究工作的理论必要性和现实性建议 周淑 敏在 2005 年发表了 不动产税征收中的税基评估方法 这文章介绍了国外有关不动产 税的基价值评估程序与方法的具体内容 徐一萍于 2007 年在 依据基准物业价格进行物业税税基评估 一文中提出将土地 评估中常用的基准地价系数修正法应用到物业税税基评估中 同年在 物业税税基评估 体系的构建思路 中 介绍了物业税和当前的房地产价值评估体系现状 指出开征物业 税的关键问题之一是构建科学合理的物业税税基评估体系 王亚和尉京红于 2008 年在 国外税基评估理论与方法及对我国的启示 中提出税 基评估活动的行为主体应为政府机构下属的一个部门 在确定税基评估客体时 不宜采 用统一的计税依据 建议我国的税基评估争议程序应借鉴国外的税基评估争议程序 郭 庆和尉京红还在 关于区分构建我国物业税税基评估模型的设计思路 一文中提出税基 长安大学硕士学位论文 7 评估区划分应当遵循行政归属 聚集度 用途相似的原则 认为不同类别的不动产以及 评估方法不同的不动产应分别构建不同的评估模型 并具体分析了如何构建成本法 收 益法 市场法评估模型 姜楠于 2008 年在 税基评估价值类型及评税模型的探讨 中研究了税基评估客体 界定 以及有关征税的成本水平关系 如何选择税基评估价值类型 使其与不动产市场 不断细化的发展趋势性适应 以及如何效率与公平之间的平衡问题在设计税基评估模型 中得以解决 同年 陈淑贤在 论税基评估主体的选择 中提出我国应该选择准政府性 质的专属评估机构来负责税基评估工作 曹霄琪于 2011 年在 物业税税基评估的国际借鉴及对我国的启示 中 认为房地 产开发企业应构建完善的成本信息系统 这样才能及时掌握最新成本相关的资料 才能 保证决策的正确性 建设完善的成本信息系统 以上观点 一方面反映了我国房地产税基评估研究的发展情况 另一方面也为本文 的写作提供了一定的理论依据 纵观我国物业税税基评估研究现状 得出以下结论 第一 我国物业税税基评估研究仍处于发展起步的阶段 许多基础理论问题还需进 一步的研究和探索 因此尚未形成统一 评估试点实践刚刚开展 第二 尚未形成物业税税基评估价值类型 税基评估方法 物业税税基评估主体 物业税税基评估客体等税基评估基本问题的统一认识 第三 大量的相关税基评估方法的研究是在介绍批量评估方法 针对我国现实的税 收制度和资源管理环境 有关批量方法具体如何运用研究较少 随着我国房地产税收制度改革的深入发展 税基评估理论研究也将迎来广阔的发展 空间 本文旨在对上述主要问题展开讨论 为我国开展税基评估业务提供理论支持 1 4 主要内容及研究思路 本文在借鉴国外税基评估方面的经验和理论研究成果 从理论分析和实证研究的角 度 分析税基评估主体 客体 价值类型和评估方法等基础理论问题 并根据我国国情 财政体质 税制体质以及我国房地产市场的现状 提出完善我国物业税税基评估体系的 合理化建议 全文共分为五个部分 其中第四 五部分是本文的重点 第一部分详细介绍了全文的选题背景 研究意义 国内外研究现状 表明本文的主 第一章 绪论 8 要研究内容 研究思路以及本文的创新和不足 第二部分为国内物业税税基评估有关问题研究 对房地产保有环节的税收现状进行 分析 总结开征物业税的必要性 分析国内物业税税基评估体系中存在的一些弊端和问 题 第三部分介绍了物业税税基评估的基本理论 对税基评估主体 客体 价值类型 评估方法和评估模型等基础理论问题进行归纳 分析和整理 第四部分是我国应用批量评估方法的可行性分析 首先分析了批量评估方法的基本 含义 基本原理 批量评估程序和应用批量评估方法的前提条件 之后 对批量评估方 法在我国应用以及批量评估参数的量化应用进行了分析 第五部分为完善我国物业税税基评估体系的思考 本部分从物业税税基评估主体 物业税税基评估客体范围 价值类型 批量评估程序 评估基准日及评估周期 房地产 数据信息和相关法律法规等方面对物业税税基评估体系的建立提出了一些建议 第六部分为案例分析 本部分旨在运用具体的案例数据来说明物业税税基评估的主 要影响参数 1 5 论文创新和不足 1 5 1 创新 1 本文是对物业税税基评估理论和方法的研究 在借鉴国外先进经验的基础上 结合我国国情 从物业税税基评估主体 物业税税基评估客体范围的界定 价值类型 评估程序 评估基准日和评估周期 房地产数据信息以及相关法律法规等方面对完善物 业税税基评估体系提出了一些建议 2 通过对国外房地产税基评估方法和制度体系的比较研究 对批量评估方法在 我国的应用和批量评估参数的量化应用进行了分析 1 5 2 不足不足 由于本人的理论水平有限 对问题的把握有可能存在偏差 在分析问题时可能存在 深度不够等问题 此外 我国房地产数据资料在收集上存在一定困难和数据之间相互关 系也较难把握 计量回归等数理分析存在一些不足之处 长安大学硕士学位论文 9 第二章 国内物业税税基评估现状及存在问题研究 本章根据我国现行房地产保有环节的税收现状 从物业税税基评估是房地产税制改 革核心的角度 分析我国物业税税基评估存在的问题以及开征物业税是房地产税制改革 的现实必要选择 2 1 国内房地产保有环节税现状分析 我国现行的房地产税制非常复杂 按照房地产投资 交易和使用的流程可以划分为 房地产开发 交易和保有三个环节 不同环节涉及到的税种是不同的 如下表所示 目 前 我国房地产保有环节税费包括房产税 城镇土地使用税两种 表表 2 1 征税环节税种税率 营业税5 印花税0 03 或 0 05 契税3 5 耕地占用税1 10元 平方米 土地增值税30 60 营业税5 契税3 5 企业所得税25 个人所得税20 印花税0 05 城市维护建设税1 5 或7 房产税1 2 或12 城镇土地使用税0 5 10元 平方米 房地产涉税种类一览表房地产涉税种类一览表 房地产开发环节 房地产转让环节 房地产保有环节 2 1 1 房产税 房产税的征税对象是房产 其计税依据是按房产的计税余值或租金收入为标准 是 由产权所有人负责缴纳的一种不动产税 我国目前房产税的征税范围包括工矿区 建制 镇 县城 城市 而不包括农村地区 自 2009 年 1 月 1 日起 外商投资企业 外国企业和组织以及外籍个人 依照 中 华人民共和国房产税暂行条例 缴纳房产税 我国现行房产税的计税依据如下 一种是将房产原值作为基数 一次减除 10 至 30 的房产原值后的剩下余值计算缴纳 另一种是处在出租的情况下的房产 依照房产 第二章 国内物业税税基评估现状及存在问题研究 10 租金收入计算缴纳 以房产原值作为房产税计税依据 无法反映房产价值随着时间推移 而变动的情况 房产税税收也因此无法随房产价值的变化而变化 这种计税依据也使得 房产税的税收弹性为零 无法发挥税收对经济的调节作用 由于租金水平总体上由市场 决定 用于出租的房产以房租金收入计算缴纳房产税能够在一定程度上反映房产价值随 着时间的推移而变化的情况 重庆 上海于 2011 年 1 月 28 日正式启动房产税试点改革 下面分别介绍两地房产 税试点改革的具体内容 1 重庆 房产税征收对象主要是对独栋商品住宅 不管是存量房还是增量房 他们都是在房产税的征收范围内的 对个人新购高档住房征收房产税 高档住房是指购 买价格比主城区新建商品住房建筑面积成交均价高 2 倍以上的住房 如果是在重庆同时 无户籍 无企业 无工作的个人 购买首套住房不征收房产税 如购买多套房则从第二 套开始征收房产税 即使是普通住房也要征收 税率 不管独栋商品住宅还是高档住房 应税住房每平方米市场交易价格为主城区新建商品住房建筑面积成交均价3倍以下的适 用税率为 0 5 3 倍 4 倍的适用税率为 1 4 倍以上的适用税率为 1 2 计税依据 目前以应税住房的市场交易价格作为计税依据 2 上海 房产税改革试点范围为本市行政区域 征收对象是指上海本市居民家 庭在上海市新购住房 并且该住房是属于该居民家庭自有的第二套及其以上的住房 其 中还包括上海市居民新购的二手存量住房和新建的商品住房 下同 和非上海市的居民 家庭在上海市新购的住房 以下统称应税住房 没有被包括在上述征收对象范围内的 的其他个人住房 将继续执行目前我国房地产税制中有关个人住房房产税的相关法律规 定 上海市居民的家庭住房数目 相关主管部门将根据上海市居民家庭 包括夫妻双方 及其未成年子女 下同 在上海市拥有的实际住房情况来确定 应税住房的产权所有人 是本税种的纳税义务缴纳人人 未成年人是产权所有人的 由其法定监护人代为纳税 以上海市规定的应税住房的房地产市场价格为参照应对象确定的评估值为计税依据 按 规定定期对应税住房进行价值评估 确定应税住房的评估值 上海市房产税试点初期 房产税的计税依据暂时定为应税住房的市场交易价格 按应税住房市场交易价格的 70 计算缴纳的房产税数额 将 0 6 暂时确定为房产税的适用税率 上海市应税住房每平 方米的交易市场价格如果低于上海市上一年度新建商品住房的平均销售价格 2 倍 含 2 倍 的 纳税人负担的房产税税率暂时减为 0 4 长安大学硕士学位论文 11 2 1 2 城镇土地使用税 城镇土地使用税是对在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 征税 征税范围是城市 县城 建制镇和工矿区的国有和集体所有的土地 从 2007 年 7 月 1 日起 在中国境内的外商投资企业 外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地 使用税 因此征收城镇土地使用税的具体单位包括国有全资企业 国有控股企业 集体 所有制企业 私人经营企业 股份制企业 在华投资的外商企业 外国企业 国家事业 单位 社会团体 国家政府机关 军队等 个人则包括个体工商经营户以及其他个人 城镇土地使用税是一种从量税 该税种采用定额税率 依据纳税人实际占用的土地面积 为计税依据 城镇土地使用税年征收税额如下 大城市每平米征收 1 5 元至 30 元 中等 城市每平米征收 1 2 元至 24 元 小城市每平米征收 0 9 元至 18 元 县城 建制镇 工 矿区每平米征收 0 6 元至 12 元 世界上大多数国家已经实现从价计征房地产税 我国城镇土地使用税仍采用定额税 率 依据纳税人实际占用的土地面积为计税依据 考虑到土地资源的稀缺性和经济发展 对土地的需求量不断增加 如此确定的计税依据使得城镇土地使用税收入不能随土地增 值而增加 这种简单的计征方法虽然在操作上简便易行 但却容易造成纳税人在土地保 有期间的税负偏低 显然不符合我国房地产税今后的发展趋势 2 2 房房地产税制改革的现实选择地产税制改革的现实选择 开征物业税开征物业税 世界上许多国家的房地产税主要是以房产 地产评估价值为课税对象进行课征 鉴 于房地产税税源的固定性 稳定性等特点 因而成为地方政府财政收入的重要组成部分 其收入主要用于城市维护和基础设施建设等其他公共支出 近年来我国城镇房价飞涨 居民收入差距不断拉大 土地征用 房屋拆迁等社会矛盾也日渐突出 在此大背景下 房地产税改革被视为解决上述矛盾的方法之一 物业税是我国此次房地产税制改革的重 点 在房地产保有环节征收统一 合理的物业税 取消不合理税费 加重房地产保有环 节的税负 使投资者和投机者的预期收入降低 减少空房囤积 稳定房价 增加地方政 府财政收入 调节居民收入差距 2 2 1 规范房地产市场规范房地产市场 开征物业税将统一各种收费项目 取消不合理收费 有利于理清复杂的房地产税费 体系 促进房地产市场健康发展 首先 房地产开发 交易环节的税负减轻了 可促使 第二章 国内物业税税基评估现状及存在问题研究 12 房产价格下降 从而推动房地产市场消费合理化 其次 加重房地产持有者保有环节的 税负 无疑加重了房地产的保有有成本 一部分房地产投资者就会选择将闲置的房地产 出售或出租 这样住房 出租房的供给量增加了 从一定程度上能缓解房地产市场供需 不平衡的矛盾 推动房地产市场规范 健康的发展 在我国对房地产保有环节征税 主要针对大面积高档住宅 通过增加这类房产的持 有成本 降低国民对这类房产的需求 特别是降低投机性需求 从而推动房价下降 使 居民住房消费更加理性化 保证房地产业的健康发展 房地产保有财产税作为国家宏观 调控的手段之一 可以降低房产空置率 加速房地产市场的流通速度 优化房地产市场 供应结构 从而实现资源合理配置 2 2 2 调整地方政府财政收入结构 物业税属于地方税 由地方税务部门负责征收 由于房产具有不可转移的特点 所 以物业税的税基相对稳定 一般情况下 房产的存量会随着经济的发展而稳步提高 物 业税又是一种存量税 故在对物业税税基进行合理评估的基础上 物业税的收入会随房 产存量的增加而增加 地方政府可以从物业税中获得稳定的财政收入 使地方财政收入 满足地方经济发展的需要 我国开征物业税后 地方政府将享有房产增值收益 这部分收益可弥补地方财政 收入的不足 与土地出让金收入的短期性相比 这部分收入是长期的 稳定的 可有 效解决中央和地方政府税收分配矛盾 调整地方政财政收入的构成 使地方财政收入对 土地出让收入的依赖性降低 同时又为地方经济建设提供有力的资金保障 规范地方财 政收入形式 缓解基层政府财政困难 2 2 3 调整居民收入 缩小贫富差距 据统计 自 2000 年以后我国居民收入的基尼系数已经超过了 0 4 的国际警戒线 这 表明我国居民收入的差距已经很大了 开征物业税就是以税收的形式参与社会财富分 配 调整社会各成员在国民收入分配中占有的份额 以此来调整国民的经济能力 进而 对社会经济结构产生影响 在物业税税收体系下 对拥有超过规定标准价值房产的所有人 以高税率征收超过 规定标准价值部分的物业税 而且对于同一个人拥有第二套 甚至多套的房产或别墅等 高档住宅征收更高税率的物业税 与此同时 对公众自住的第一套 面积 价值都在规 定范围内的住宅以低税率征收物业税或减免征收物业税 这样 既可加重高收入人群的 长安大学硕士学位论文 13 税收负担 增加地方政府的财政收入 又能调整居民收入差距 缩小社会贫富差距 发 挥税收调节社会财产分配的作用 2 3 国内物业税税基评估现状分析 在我国 房地产税费改革之所以被提到议事日程上来 并把它作为财产税体系的重 要组成部分 原因就在于其财产税性质的不可替代性 物业税税基评估作为房地产税制 改革中的重要内容 有必要分析国内物业税税基评估存在的一些问题 2 3 1 物业税税基评估主体尚未明确 税基评估是资产评估的一个重要领域 它同时也是税收制度的重要组成部分 在税 基评估过程中 同时需要财政部 国土资源部等部门的数据信息支持 税基评估主体要 根据工作的需要与各部门沟通 搜集评估所需资料和数据 由于我国没有开展大规模物 业税税基评估的经验 更没有设定专门的评估机构负责该业务 所以我国还未对物业税 税基评估主体资格进行界定 物业税税基评估中尚缺明确的税基评估主体 2 3 2 物业税税基评估范围界定不清 我国现行的房地产税制仅包括城市 建制镇和工矿区 并没有包括农村地区 而且 没有包括个人拥有的非经营性的房产 此次房地产税制改革是要将个人住房纳入到房地 产保有财产税的征收范围 目前 我国房产税改革还处在试点阶段 并没有明确物业税税基评估的范围 首先 未明确物业税税基评估范围内的不动产是否包括农村的不动产 其次 上海 重庆两地 房产税试点改革 只对新购的个人房产征税 那么已购买但却闲置的个人房产是否属于 物业税税基评估的范围 再次 物业税实施后有关的减免幅度及免税范围等都需要明确 规定 2 3 3 物业税税基评估价值类型尚未确定 我国在上海和重庆首先实施房产税改革试点 计税依据暂时定为应税住房的市场交 易价格 选择以市场价值类型作为税基评估的价值基础 原因在于上海和重庆房地产市 场比较活跃 具备以市场价值作为税基评估价值类型的条件 但我国农村不动产交易 不够活跃 不具备采用市场价值作为税基评估价值类型的条件 目前我国尚未明确 规定何种价值类型作为全国物业税税基评估的价值基础 第二章 国内物业税税基评估现状及存在问题研究 14 2 3 4 税基评估程序 评估基准日及评估周期尚未明确规定 一般而言 税基评估人员先要审核评估对象进行两次税基评估的时间间隔 然后根 据评估对象的具体情况 执行具体程序或工作步骤 在评估基准日确定评估对象的价值 世界各国的政府常常通过建立严格的税基评估程序来保证税基评估质量 以便更准 确的反映评估对象在评估基准日的价值 政府需根据房地产发展的不同阶段 明确税基 评估的周期长短 一般而言评估周期范围在 1 到 10 年不等 我国房产税改革还处在试点阶段 还未实施具体的物业税税基评估 因此目前尚未 明确规定物业税税基评估的具体评估程序 税基评估基准日和税基评估周期 2 3 5 房地产数据信息库需完善 目前 物业税税基评估发展的基本趋势是 以评估价值作为物业税的计税依据 且 在物业税税基评估中广泛采用批量评估方法 与此同时 批量评估方法的应用基础是评 估数据信息库 并且这项工作需要在进行批量评估前完成 因为我国之前的房地产相关 征税制度几乎不是以评估价值作为计税依据 所以没有积累的历史资料可以作为物业税 税基评估的资料依据 由于机制体制问题 我国还存在信息化水平较低 管理方法比较 落后 有些房地产的交易证据不全 相关部门之间的数据没有完全实现联网 还没有比 较先进 完善的房地产信息系统等问题 虽然从我国的房地产开始发展时 房地产专家 们就着手把信息处理自动化的技术引进到房地产 土地管理之中 但经过多年的发展 并没有积累 整理出一套相对完善的房地产数据信息库 也没有储备可以作为物业税税 基评估数据信息库的详实资料 没有全面的房地产价格影响参数数据作为支撑 批量评估工作就不能开展下去 因 此反映房产价值也是一项庞大 复杂的基础工作 此外要做好批量评估 不仅需要全面 的各部门信息 还需要各部门之间的沟通和协调 使房地产信息资源能够共享 房地产 数据信息库的准确与否 决定着房产税的计税依据和税率的确定是否适当 因此房地产 数据信息库对税基评估结果的公平性和准确性有着重要影响 2 3 6 尚未制定相关法律法规 开征物业税对我国市场经济发展和社会安定具有重要的作用 为保证物业税税基评 估工作顺利 有效的开展 税基评估作为一种经济行为 应当纳入到我国社会主义法制 化进程当中 我国应建立与物业税税基评估相配套的政策法规体系 将物业税税基评估 过程以法律规范的形式明确 为税基评估行业统一管理和税基评估工作的有序开展提供 法律依据 做到有法可依 有法必依 长安大学硕士学位论文 15 第三章 税基评估基本理论 本章在介绍税基评估基本理论基础上 对税基评估主体 客体 价值类型 评估方 法和评估程序等基础理论问题进行归纳和整