（民商法学专业论文）中韩租赁制度比较研究.pdf

摘要 房屋租赁法律制度作为我国民商法中的一个重要制度，其设计合理与否直接 关系到租赁双方当事人的权益。目前，在我国低收入家庭在社会中所占比例仍然 很大，他们无力购买房屋只能采取租赁形式来解决住房需要。由于房屋承租人往 往处于经济上的弱势地位，其在房屋租赁中的权益更易受到侵害，具体表现为： 承租人容易受到出租人的非法驱逐，导致其生活不稳定，同时也将影响社会安定。 而目前我国在房屋租赁方面的法律规定还比较粗糙，仍然存在许多与实践脱节的 地方，而且对承租人权益保护的关注仍显不够。本文将采用比较研究的方法，对 中韩两国的住房租赁制度进行比较，并找出其异同点；同时借鉴韩国对承租人权 益保护的先进经验对我国房屋租赁方面的法律制度进行分析，并指出目前我国法 律对承租人权益保护的不足，进而提出立法上的建议。 本文分为六个部分。 第一章是绪论。本章中主要对本文的研究目的、研究范围、及研究方法作了 简单的概括，并对文章的写作初衷进行了介绍。 第二章对房屋租赁制度进行了介绍。这一章主要从房屋租赁的概念、特征、 类型及国外立法例等方面入手，从而对房屋租赁制度有了一个较客观的认识。 第三章与第四章分别对中韩租赁制度的内容、性质、适用范围、发展过程及 发展趋势进行了论述；从而对中韩住房租赁保护法有了一个总体上的认识。从而 为第五章中韩租赁制度比较分析，进行了理论铺垫。 第五章作为本章的重点，结合第三章、第四章中关于租赁制度的论述对中韩 两国的住房租赁制度进行了比较分析，从而找出了两国住房租赁制度方面的的共 同点与区别点，并在借鉴韩国住房租赁保护法的基础上，在一定程度上提出 了解决问题的方法，提出了几点浅显的建议。 第六章作为本文的结语部分指出了目前我国住房租赁制度的不足。并建议合 理利用韩国对住房租赁制度的先进经验，用以专门保护住房租赁关系中双方当事 人的权益，最后对我国房屋租赁方面提出立法上的建议，并对全文在理论上进行了 总结论述。 关键词：住房租赁承租人权益优先购买权 a b s t r a c t t h e1 e g a ls y s t e mo fh o u s e1 e a s eh i ti sc o n s i d e r e da sv e r y i n g n r t a n t s t y s t e m a so u rn a t i o n a lc o n 蚰e r c i a ll 鲫，i t sd e s i g ni sr a t i o n a lo rn o tr e l a t i v e d i r e c t l yt h a t1 e a s e sb o t hp a r t i e s r i g h t sa n di n t e r e s t s a tp r e s e n t ， t h e p r o p o r t i 0 9i ss t i l lv e r y1 a r g ei nt h es o c i e t yi nt h el o w i n c o m eh o u s e h o l d o fo u rc o u n t r y ，t h e yu n a b l et ob u yh o u s ec a no n l yt a k e t h e1 e a s ef o rs 0 1 v i n g t h eh o u r s en e e d b e c a u s et h eh o u s el e s s e ei so f t e ni ns t a t u so fe c o n o m i c a l w e a kt e n d e n c y ，h i sr i g h t sa n di n t e r e s t sa r ee a s i e rt ob ee n c r o a c h e do n i n h o u s el e a s e e m b o d i e di n ：t h e1 e s s e ei sa p tt or e c e i v et h el e s s e r si 1 1 e g a l e x p u l s i o n ，c a u s eh i sl i f et ob eu n s t a b l ea n di n f l u e n c et h es o c i a ls t a b i l i t v a tt h es 锄et i m e a n dt h e1 e g a lp r o v i s i o n si nh o u s e1 e a s ei no u rc o u n t r y a r ea l s or e l a t i v e l yc o a r s ea tp r e s e n t ， t h e r ea r ea1 0 to fp r o b l e m st h a t i sd i v 0 r c ef r o mt h ep r a c t i c e ，t h ec o n c e r nt ot h ep r ot h c to ft h el e s s e e r i g h t sa n di n t e r e s t si sa k s o t h i st e x tw i l la d o p tt h em e t h o do ft h e c o i n p a r a t i v es t u d y ，c o m p a r et h es y s t e mo fh o u s e1 e a s et oc h i n aa n dk o r e a f i n do u ti t ss i m i l a r i t i e sa n dd i f f e r e n c e s ：u s ef o rr e f e r e n c ek o r e aa n a l y z e t o1 e s s e ea d v a n c e de x p e r i e n c ea b o u tt h er i g h t sa n di n t e r e s t so fp r o t e c t i n g t oa n a l y s eo u rc o u n t r yh o u s e1 e a s e1 e g a ls y s t e ma tt h es a m et i m e ， p o i n t o u tt h ed e f i c i e n c yt h a tt h el a wo fo u rc o u n t r yp r o t e c t st ol e s s e e sr i g h t s a n di n t e r e s t sa td r e s e n t ，a n dt h e no f f e rt h es u g g e s t i o no fl e g i s l a t i n g t h i sp a p e ri sd i v i d e di n t os i xp a r t s c h a p t e ro n ei st h ei n t r o d u c t i o n 址l i ns t u d yo nt h i st e x tp u r p o s e ， r e s e a r c hr a n g e ，a n dt h er e s e a r c ha p p r o a c h i tc a nh a sa c t e da st h es i m p l e g e n e r a l i z a t i o n ， a n dh a sl i l a d ea ni n n o d u c t i o nt ot h ew r i t i n go r i g i n a l i n t e n t i o no ft h ea r t i c l e c h a p t e rt w oh a sm a d ea ni n t r o d u c t i o nt ot h es y s t e mo fh o u s e1 e 8 s e t h i s c h a p t e r 衄i n l ys t a r t sw i t ht h e s er e s p e c t ss u c ha sc o n c e p t ，c h a r a c t e r i s t i c ， t y p ea n df o r e i g nl e g i s l a t i v ee x a m p l eo fh o u s e1 e a s e ，e t c 8 0t h e r ei sa m o r e o bj e c ti v eu n d e r s t a n d i n gt ot h es y s t e mo fh o u s e1 e a s e c h a p t e rt h r e ea n dc h a p t e rf o u rd i s c u s ss e p a r a t e l yt h el e a s et oc h i n a l i a n ds o u t hk o r e ac o n t e n t ，p r o p e r t y ，a p p l i c a b l es c o p e ， e v o l u t i o na n d d e v e l o p m e n tt r e n do ft h es y s t e mg oo n ， e x p o u n dt h ef a c ts e p a r a t e l y ：t h u s m a k eu st oh a v eau u d o rs t a n d i n gt ot h e1 e a s eh o u s e1 a no fp n t e l t i n go f c h i n aa n dk o r e a n s o ， i sc a nm a k eat h e o r yf o u n d a t i o nf o rc o m p a r a t i v e a n a l y e s i so ft h es y s t e mf o rc h i n aa n dk o r e ao fc h a p t e rf i v e c h a p t e rf i v ei st h eh e yo ft h ep a p e ri tc o m b i n a t i o nt h ed i s c u s s i o no f t h ec h a p t e rt h r e e ，a n dc h a p t e rf o u rt h a ta b o u ta r g u m e n t a t i o nh o u s ei nc h i n a a n dk o r e a a n a l y z e c o m p a r a t i r e l yt h e1 e a s es y s t e ms y s t e m o ft h et w o c o u n t r i e s ，t h u st h ec o 咖o np o i n to ft h eh o u s eo ft w oc o u n t r i e so ft h ec e a i l s v s t e m i nd r a l e s s o n sf r o ms o u t h k o r e aa tt h ef o u n d a t i o no f ”h o u s el e a s e l a wo fp r o t e c t i n g ， p r o p o s em e t h o dt os 0 1 v ep r o b l e mt oac e r t a i ne x t e n t ， a n dh a v ep u tf o r w a r dt h es u g g e s t i o n sw i t hp l a i ns e v e r a lp o i n t s c h a p t e rs i xh a sp o i n t e do u tt h eh o u s e0 fo u rc o u n t r ya tp r e s e n ta n d l e a s e dt h ed e f i c i e n c yo ft h es y s t e ma st h ec o n c l u s i o np a r th e r e i n ，p r o p o s e u t i l i z i n gt h el a s eo ft h ea d v a n c e de x p e r i e n c eo ft h es y s t e mo fk o r e at o t h eh o u s er a t i o n a l l y ，f o rp r o t e c t i n gh o u s el e a s er i g h t sa n di n t e r e s t so f b o t hp a r t i e sc o m e ，a tc a s tp r o p o s e ， 1 e g i s l a t es u g g e s t i o nf o ro u rc o u n t r y h o u s e 1 e a s er e s d e c tc o n c e r n ，a n dh a ss u 咖a r i z e da n dd e s c r i b e st h ef u l lt e x t i nt h e o r y k e y - 口r d 8 ：t h eh o u s ei s1 e a s e d l e s s e e sr i g h t sa n di n t e r e s t s p u r c h a s ed r e f e r e n c e i l i 鼍边大学礤士学位论文中韩租赁翻度比较研究 1 1 研究目的及意义 第一章绪论 随着现代市场经济的不断发展，人口流动的增加，以及城市人口的 密集，作为租赁物的房屋租赁合同日益普遍，而建立在市场经济条件下 的房屋租赁合同比较充分地体现了当事人之间平等互利，等价有偿的市 场交易关系。在国外很多国家都专门设立了住房租赁保护法，而在我 国的邻国一韩国同样也制定了住房租赁保护法，用以保护房屋租赁双 方当事人的利益。但是在我国并没有一部专门保护住房租赁关系的法律， 其规定散见于我国民法通则、合同法、城市房地产管理法、城 市私有房屋管理条例、城市房屋租赁管理办法中，致使关于房屋租 赁的法律仍显粗糙。而且随着时间的推移，我国现行法律规范已出现多 处盲点。制定一部住房租赁保护法将有利于实现出租人与承租人之 间的权利义务平衡，且对于稳定社会秩序，安定人民生活，减少社会财 富的浪费都具有重要意义。 本文的目的在于中韩两国住房租赁制度进行比较研究，从而在我国 确立完整的住房租赁保护制度，使住房租赁制度的保护不只限于民法 通则、 合同法及各种条例中的规定，以便能够充分地保护房屋租赁 合同中双方当事入的利益。使我国的法律能够更加健全。 1 2 研究范围及方法 本文首先利用文献与比较研究的方法对住房租赁制度进行介绍。其 中主要介绍住房租赁制度的一般规定、概念、特征、类型及各国立法例； 其次，利用归纳法对中韩两国住房租赁制度进行介绍，其目的在于归纳 出中韩两国住房租赁制度的特点，归纳出其共性，从而为后面的论述进 行一种理论性铺垫。其中首先对中国住房租赁制度从发展过程、内容、 性质及适用范围等四方面进行论述；之后，与中国住房租赁制度相对应， 对韩国住房租赁制度亦从发展过程、内容、性质及适用范围等四方面进 行论述。最后，针对前面所做的论述，使用比较法，围绕中韩住房租赁 蔗边大学硕士学位论文 中韩租赁崩度比较研究 制度的内容、性质及适用范围等三方面，进行针对性比较，从中找出其 异同点并进行比较分析，进而提出几点完善建议，以期完善我国住房租 赁法律制度。 叠边大学磺士学位论文 中韩租赁翻度比较研究 第二章住房租赁制度概述 2 。1 住房租赁制度的内涵 罗马法上租赁的概念较现代民法为广，指当事人约定，或由一方提 供物件给对方使用、收益，或为对方提供劳务，或为对方完成定工作， 由对方给付报酬的契约。按给付的不同，罗马法上的租赁可以分为物件 租赁、劳务租赁和劳务成果租赁三种，相当于现代民法中的租赁、雇用 和承揽。1 我国并没有颁布专门保护住房租赁关系的住房租赁保护法，而是将 规制住房租赁关系的相关法规在民法通则、合同法及相关条例中 予以体现，并做出了相应规定。我国民法上的租赁合同与其他大陆法系 国家的规定基本一致，并在保护住房租赁关系方面经历了一个不断深化 的认识过程。住房租赁制度是一项与百姓衣食住行密切相关的法律制度， 其形式主要表现为签订住房租赁合同，下文中将首先对此予以介绍。 2 1 1 住房租赁合同的概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。租赁合同一般具有如下特征：合同转移的是财产使用权，承租 人应当交付租金，合同的标的物为非消耗物，合同具有临时性、双务性 和有偿性等。2 房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同，即出租人和承租人之间关 于出租人将房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同终止时将租 用的房屋返还给出租人的协议。3 房屋租赁合同是租赁合同的一种类型。 从标的物的角度看，租赁合同可以分为动产租赁和不动产租赁，房屋租 赁合同属于不动产租赁。应当注意的是，不动产租赁主要是指房屋租赁， 但依照我国的法律规定，土地使用权也可以出租，以土地使用权作为租 赁标的物的，视为不动产租赁。4 这种作法主要是为了弥补我国法律禁止 1 周楠：罗马法原论( 下册) ，商务印书馆，1 9 9 4 年版，第7 1 6 页 2 房绍坤、郭明瑞主编：合同法要义与案例析解( 分则) ，中国人民大学出版社，2 0 0 1 年版， 第l7 8 17 9 页。 3 郭明瑞、王轶：合同法新论分则，中国政法大学出版社t1 9 9 7 年版，第1 2 3 页 4 参见郭明瑞、王轶：合同法新论分则，中国政法大学出版社，1 9 9 7 年版，第9 7 9 8 页 嚣边大学磺士学位论文 堂韩租赁制度比较研究 土地出租等规定的不足，与其他国家直接将土地作为租赁物的规定并不 相同。实践中的有些作法已经突破了禁止土地出租的规定，比如集体经 济组织将土地有偿让与他人使用，一定期限后使用人将土地交回，这实 际上便是一种土地租赁关系。 2 1 2 住房租赁合同的法律特征 房屋租赁合同具有租赁合同的一般特征。同时，房屋租赁合同也具 有区别于其他租赁合同的一些显著特征。 一是房屋租赁合同特别保护承租人。合同法通过规定买卖不破租赁 制度和优先购买权制度为房屋租赁合同的承租人提供特别保护。买卖不 破租赁是租赁权物权化的表现，即通过赋予不动产租赁一定的物权效力， 保护和稳定承租人的承租权。承租人的优先购买权则强调出租人在出卖 房屋时对承租人的通知义务和承租人在同等条件下优先购买的权利。房 屋租赁合同的这一特征体现了法律平衡当事人利益、稳定经济生活的价 值取向。 二是房屋租赁合同的登记备案制度。与动产租赁相比，房屋租赁合 同的当事人除需要签订合同外，还应当向房地产管理部门履行登记备案 手续，5 而登记备案制度对于规范房屋租赁市场，保护当事人的合同权利 都有积极意义。6 比如在出租人出卖房屋的情况下，如果当事人未履行登 记备案手续，则承租人不能以优先购买权对抗已取得房屋所有权的第三 人。1 三是房屋租赁合同存续期间的长期性和继续性。与动产租赁合同相 比，房屋租赁合同的存续期间一般比较长，当事人之间的合同关系相对 稳定。房屋租赁合同的这一特征反映了当事人在一定时期内稳定自己的 居住、生活和经营活动的合同意图。当然，房屋租赁合同的存续期间不 能违反法律的禁止性规定，我国合同法第2 1 4 条规定：租赁期限不得 超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可 以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 5 参见我国城市房地产管理法第5 3 条。 。关于登记备案制度是否构成房屋租赁合同的生效要件，有不同的认识，一种观点认为，基于 城市房地产管理法的规定，未履行登记备案手续的合同不生效力：另一种脚点则认为，城 市房地产管理法并未明确规定登记备案制度是房屋租赁合i 司的生效要件，未履行登记备案 手续并不影响合同的效力，笔者赞同后一种观点 7 参见上海市房屋租赁条例第1 5 条第2 款 4 嚣边大学硬士学位论文 中韩租赁镧度比较研究 2 1 3 住房租赁合同的主要类型 ( 一) 公有房屋租赁合同与私有房屋租赁合同 按照租赁房屋所有权的性质，可以分为公有房屋租赁合同与私有房 屋租赁合同。建国以来的很长一段时期内，受我国所有制结构和社会经 济体制的影响，我国的房屋租赁市场并不发达，以公房承租的方式体现 的房屋租赁市场在很大程度上替代了房屋买卖市场，公房承租在某种程 度上作为货币工资之外的实物工资和福利待遇长期存在，国家机关、事 业单位等为公房租赁合同的出租人，单位所属员工为承租人。此外，城 市规划改造拆迁过程中也发展出以城市房屋管理部门为产权人的公房租 赁合同关系。公房租赁的上述背景使租赁合同严重偏离了传统意义上租 赁合同的规范意义，比如严格的禁止转租、畸形的租金制度等，从而限 制了房屋的价值确定及其流转，影响了房屋使用的效率。 随着我国以市场经济为导向的经济体制及其配套体制的改革，以私 有房屋作为租赁物的房屋租赁合同日益普遍，公有房屋的租赁相对减少。 建立在市场条件下的私有房屋租赁合同比较充分地体现了当事人之间平 等互利、等价有偿的市场交易关系。 ( 二) 经营用房租赁合同和住房租赁合同 按照租赁房屋的用途，可以分为经营用房租赁合同和住房租赁合同。 这种分类的意义在于，不同的租赁合同反映了当事人特定的合同目的， 作为合同标的物的房屋应当具备不同的使用条件。在经营用房租赁合同 中，承租人租赁房屋的目的在于利用房屋作为经营场所开展经营活动， 而不同的经营项目对于经营场所有不同的要求。因此，出租方提供的房 屋应该具备合同约定的经营条件。这里所指的条件不是显而易见的条件， 比如承租人欲租赁5 0 0 平方米厂房开办工厂，而出租人提供的房屋仅有 3 0 0 平方米，在出租人并无隐瞒房屋实际面积的故意的情况下，承租人 不能就此主张出租人未履行合同义务，因为其在订立合同时亦有相应的 审查职责。但是，如果是房屋存在隐蔽的消防隐患，出租人在签订合同 时未告知承租人房屋不符合消防安全标准，而承租人虽然极其谨慎，却 仍然无法通过正常判断确定该房屋存在上述问题，则由此对承租人使用 房屋、开展经营造成的损失，出租人应当承担相应的违约责任。以居住 为目的订立的租赁合同，出租人提供的房屋应当具备相应的居住条件， 蓬边大学焉士学位论文中韩租赁舒度比较研究 双方当事人可以就有关条件在合同中作出明确约定，没有约定的，依照 诚实信用原则，按照普通人的认识标准来判断。 ( 三) 长期房屋租赁合同和短期房屋租赁合同 按照房屋租赁合同的期限，可以分为长期房屋租赁合同和短期房屋 租赁合同。从当事人约定的合同条款及其在不同履行期间受外部条件变 化影响的角度看，长期房屋租赁合同与短期房屋租赁合同有较大的区别。 比如合同条款的详细程度、违约形态及其救济的方式等等。在长期房屋 租赁合同中，当事人可能需要变更合同的某些条款以反映地价上涨、价 格变动等外部环境的变化对当事人权利义务关系的影响，受合同存续期 间的影响，违约形态和频率可能也相对复杂，因此，在认定违约责任时 要具体分析违约原因、违约后果等多种因素来确定违约责任。短期房屋 租赁合同的当事人可能没有建立长期稳定的租赁关系的合同意图，其主 要目的可能仅限于解决短期的居住、周转性经营等，因此，当事人之间 的合同关系相对简单，受外部条件变化影响的程度也相对较小。 此外，从标的物权属的角度看，还可以将房屋租赁合同分为基于所 有权的租赁合同和基于占有的租赁合同：从租赁房屋的形态看，也可以分 为普通房屋租赁合同与分区房屋租赁合同等。 2 2 国外立法例 2 2 1 英国 英国的住房租赁制度的特色在于其并不是以所有的住房用建筑物为 保护对象而是只以百姓居住的民用房屋为保护对象。这里所指的民用房 屋是指“建筑或建筑的一部分可作为房屋出租的房屋”此外，住房租赁 制度虽然适用于兼具民用住房与商业用房用途的房屋，但并不适用于单 纯的商业用房屋。 英国的住房租赁制度赋予了承租人在房屋租赁合同到期后继续居住 在所租房屋的权利。还规定：如没有特别规定，禁止法院对此进行判决， 从而保护了承租人的权利。只要承租人居住于所租房屋之内，其承租权 便能受到保护，出租人应适时告知承租人解除合同事由，并由法院判断 其事由的合理性之后方能解除房屋租赁合同。此外，在住房租赁合同， 其租金首先应由特定工作人员进行审核、登记并通知当事人，当事人如 6 置边大学硕士学位论文 中韩租赁制度比较研究 有异议可向“租赁审核委员会”提出。而委员会则根据出租人所得利润 与承租人的负担决定其租金。 再次，如遇到法定出租人死亡的情况，法定出租人如有妻子，则由 妻子继承其权利；如无妻子，则由共同生活的家属中的一人继承其权利。 2 2 2 德国 同其他欧洲国家一样，规定住房租赁合同关系的特别法在德国成为 必要是因为第一次世界大战。在此之前不动产租赁合同关系在德国法律 中的规定也仅限于德国民法典第5 3 5 条。8 德国民法典中还规定： “买卖不破租赁”，从而认定了物权的效力。a l r 中所规定的住房租赁的 物权性质确立了对承租人利益的保护。因为其中规定；即使租赁合同来 进行登记。同时因其效力得到了认定，可对抗第三人，从而使承租人的 继承人的权利得到了保护。而a l r 这一宗旨在德国民法典中同样也 得到了保护，但是单凭德国民法典的规定并不能充分地保护承租人 的利益，其主要表现在第一次世界大战所引起的出租人解除权的滥用等。 虽然在此之后因为第二次世界大战有产生了住房短缺的现象，但随着经 济的复兴，住房短缺的情况逐渐得到了好转，并且住房租赁合同保护 法的一部分在1 9 6 0 年被德国民法典中的租赁合同的规定所吸 收；而剩余部分也在德国民法典中有关住房租赁的新规定中有所体 现，直至今日。 2 2 3 日本 综观日本借家法的适用对象，对于住房租赁合同虽然没有明文 规定，但从各条文的规定来看，可以断定日本借家法的适用对象为 建筑物，而且此建筑物中包含着住宅用建筑物及住宅、营业两用建筑物。 只不过对于营业用建筑物是否与住宅用建筑物同样适用于一个部门法， 分为学说与判例。9 根据日本借家法第一条，租赁权的对抗力在日本已经得到了承 认，这也就相当于承认了德国民法典中所规定的“买卖不破租赁原 8 德国的住房租赁保护法分为使用租赁和用益租赁。使用租赁是指只为使用为目的的租赁， 而用益租赁不仅使用于建筑物的范畴也使用于以盈利为目的的租赁住房租赁保护法属于使 用租赁范畴。 9 高翔龙传世制度的再检讨) 。博英社1 9 8 1 年3 6 5 页 蕉边大学磺士学位论文 中韩租赁翻度比较研究 则”。” 对于有约定期间的租赁关系而言，当事人未向对方发出变更、更新 的通知即表示在租期结束时按之前所制定的条件继续履行合同。只要当 事人未向对方发出重新制定合同的通知，在租赁期间结束后，承租人仍 可继续对租赁房屋继续进行使用收益。如在租赁期间，租赁人提出变更 条件、变更租赁期间，若无正当理由便不会被承认。对于没有约定租赁 期间的租赁关系，仅凭一方当事人的意思表示便可结束合同的情况与日 本民法第6 1 7 条的情况是相同的。但是，租赁人的解除合同的通知应 于6 个月之前通知承租人，此规定对于已经终止的住房租赁合同仍然适 用。在日本租赁法第3 条第2 项的情况下，租赁人如有自己需要使 用房屋等正当理由，其解除合同的通知便会被认同。1 9 5 0 年日本判例 法中所说的“正当的事由”指的是；“房屋租赁双方当事人及社会上大 多数人根据当时的具体情况能够认同的理由”。这里所指的具体情况是房 屋所有人、房屋租赁双方当事人的住房状况、职业状况。因为考虑到当 事人的职业，风俗习惯及受教育的情况与生活水平的差异等事项房屋租 赁人，如认为解除合同的理由可能为“正当的理由”，则可以解除合同。 日本所制定的有关租赁的法律也与英国、德国有相似之处，即都制 定了“租赁法”，保护承租人的利益。但现在这些规定基本上都有名无实。 大部分取决于当事人之间的合意。“ 2 3 小结 随着现代经济的发展房屋租赁现象日益增加，租赁房屋在社会上形 成了一定的生产，生活等方面特定关系。可以说出租房屋对于生产、生 活存在着一种社会关系。就我国而言，民法、合同法中对房屋租赁 合同及合同中双方当事人的利益分别作出了规定。但是并不完善。从现 今立法来看，我国仍然缺乏部关于住房租赁制度的住房租赁保护法。 从社会资源的优化配置角度来看，若制定一部住房租赁保护法， 将从一定程度上节省社会资源，从而达到社会资源的优化配置。从稳定 社会的角度来看，制定一部住房租赁保护法，尽可能保护房屋租赁双 1 0 高翔龙关于住房租赁过程中保护承租人及传世权者的立法研究成君观大学社会科 学研究所1 9 7 9 年第3 3 页 1 1 磊翔龙关于住房租赁过程中保护承租人及传世权者的立法研究，成君观大学社会科 学研究所1 9 7 9 年第3 6 3 页 噩边大学磺士学位论文中韩租赁制度比较研究 方当事人的利益，保障了承租人的利益，使社会生活关系相对稳定，在 一定程度上简化了法律关系，减少了法律纠纷，可以使经济生活秩序得 到稳定。因此，随着社会的发展，在我国也必将顺应社会的发展趋势， 不断完善住房租赁法律制度，制定出一部适合我国国情的住房租赁保 护法。 9 甏边大学磺士学位论文 中韩租赁嗣度比较研究 3 1 发展过程 第三章中国住房租赁制度 3 1 1 发展背景 鸦片战争后，清王朝签定了一系列丧权辱国的条约，极大地刺激了 国民，导致了“洋务运动”，期待“师夷长技以制夷”，于是在上海、天 津、武汉等地相继开办官办工厂，如上海江南制造局、上海机器织布局、 汉阳兵工厂等，中国民族工业逐渐形成，由此导致了大量农村人口涌入 城市，并有相当一部分作为移民定居下来，构成了现代大都市的基本人 口。以上海为例，在1 8 5 2 年开埠时当时的上海县只有4 5 万人口，城区 人口更少，到1 8 8 0 年已突破1 0 0 万，1 9 1 5 年超过2 0 0 万，1 9 4 2 年增加 到近4 0 0 万，1 9 4 9 年解放前夕，上海市已达到5 4 6 万。在不到一百年的 时间里，人口净增加了4 9 0 万，主要靠的是外来移民，而不是本地人口 的自然增长。1 9 4 6 年和1 9 4 9 年上海的非本地籍人口分别占总人口的7 9 和8 5 ，可见有4 0 0 多万人都是移民或移民的后裔。上海的移民人口来 源极广，根据1 9 5 0 年的统计，超过1 0 0 万的有江苏、浙江，超过1 0 万 的有安徽、山东和广东，超过1 万的有湖北、湖南、福建、江西、河南 和华北。 另外，在西方船坚炮利下，我国逐步开辟通商口岸，东西方的贸易 往来，吸引周边农民向开埠城市集中，促进了城市的发展。在近代城市 的发展过程中，由于受到经济收入的限制，在大量的流动人口转化成移 民之前，解决这些流动人口居住的方式有很大一部分是依靠租赁住宅。 到了民国时期，由于年年内忧外患不断，人民流离失所，大批农村 居民避入城市，以求自保，如上海，每当苏北发生水灾，就会有大批难 民流入上海，很多人流落街头，但条件稍微好点的，都会租住下来： 更有一些人从一个城市转到另一个城市，特别在抗日战争时期，国民政 府从南京迁往武汉，又迁往重庆，大批人员举家西迁，造成了迁入地住 宅租赁畸形地繁荣一时 1 0 置边大学硬士学位论文 中韩租赁制度比较研究 3 1 2 发展过程 中国革命时期，由于中国共产党领导的革命斗争主要是在农村，采 取的是分田到户的政策，没有房地产市场，没有租赁住宅的问题。新中 国成立以来，城市中的租赁住宅发展经历了一个曲折的过程。 1 9 4 9 1 9 5 5 年城市中还保留了一部分房地产市场，国家允许城市私 有土地和私有房可以买卖、租赁、入股、典当和交换：1 9 5 5 一1 9 6 5 年国家 对私有房进行社会主义改造，租赁住宅市场渐渐衰退：1 9 6 6 1 9 7 8 年私有 房地产全部强迫归公，正常的房屋租赁关系全部被废除。在改革开放前 的二十几年里，同高度集中的计划体制相适应，住房和房产投资被纳入 统一的国民经济计划和基本建设投资规模计划之中，由政府集中控制使 用，房屋作为实物福利采取低租金和高补贴的形式予以分配，这种“租 赁”是在否定了住宅商品属性的情况下，以分配的形式而不是通过市场 的配置实现的，住户支付的房租自1 9 5 5 年以后逐渐被降低到微不足道的 水平，一般每月每平方米租金为o 2 5 元，根本达不到“以租养房”的目 的，因此它不是真正意义上的“租赁”。 1 9 7 9 年以后，对传统住房和房产制度实行拨乱反正，单一的住房投 资体制开始转变，住房制度改革进入初步试点阶段。1 9 8 3 年国务院发布 了城市私有房屋管理条例，该条例规定：私有房屋可以买卖， 也可以出租，但租赁合同应包房管部门备案，租金受国家管制并禁止收 取押租和其他额外费用。在拨乱反正的过程中，城市住房所有制结构开 始发生变化，并着手进行廉价出售公房的试点，后因多方责难而于1 9 8 5 年停止。1 9 8 6 年开始，我国住房制度从试点进入实质性阶段，首先是在 某些城市进行试点的基础上，确立了以“提高房租、增加工资、鼓励买 房”等一揽子安排为内容的“提租增资”的改革重点，但“提租增资” 方案受到了居民承受能力的问题而在很多单位难以真正实施下去。在“提 租增资”的房改方案受阻后，1 9 8 9 年又将优惠出售公房，推行住房自有 化重新作为房改的重点，并逐步确立提租、售房、住房资产独立化、发 展住房融资、建立住房公积金等改革方案。1 9 9 4 年国务院颁布关于深 化城镇住房制度改革的决定，决定包含全面推进公积金制度：稳步出 售公房：积极推进租金改革，到2 0 0 0 年住房租金原则上达到占双职工家 庭平均工资的1 5 。该决议的重点是大力推进公积金制度，出售公有住 置边大学磺士学位论文中韩租赁翻度比较研究 房，并希望通过出售公房来带动公有住房租金的提高。1 9 9 8 年国务院又 发出关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，使我 国住房制度改革进入崭新阶段一住房分配货币化阶段，房屋租赁市场逐 渐活跃。 3 1 3 发展趋势 从我国住房租赁制度的发展过程中，我们可以看出其发展趋势，前 已述及，正确认识其发展趋势，对我国今后制定住房租赁制度有着 重要的意义。 随着经济的发展，住房租赁关系中双方当事人的关系，日益复杂， 根据现实需要我国制定住房租赁保护法已成为目前的发展趋势。 从资料来分析，我们可以看出，在今后的发展中，我们最先考虑的 应是现实问题，特别是随着市场经济的充分发育，任何资源都有财产化， 商品化的冲动，作为一种经济利益的住房租赁关系也不例外。作为市场 经济条件下的产物，住房租赁法律制度亦逐步实现其多元化的发展趋势。 从发展趋势看，住房租赁法律关系将得到完善，我国制定一部住房租 赁保护法已成为当务之急。 3 2 中国住房租赁制度的内容 住房租赁作为在我国广泛存在的一种现象，逐渐将形成一种制度， 而这一制度主要以住房租赁合同的形式表现出来。而租赁合同的主要内 容则包括租赁住宅的基本情况的描述、租赁期间、租金及租金支付方式 以及双方的权利和义务及违约责任等。 我们知道，中国住房租赁制度的基本情况包括租赁住宅的坐落地址、 建筑结构、层次部位、间数、面积、装修、设备及用途等，这部分资料 应和住宅登记记录相符，必要时还要出具有关证件作为凭证，以保证基 本资料数据的准确无误。 3 2 1 租金及租赁期限 ( 一) 租金 租金指月租金或年租金数额，租金支付方式是按月支付、按半年支 付或一年支付等：另外根据租期长短及当时的经济形势确定是否进行租 1 2 鼍边大学焉士学位论文中韩租赁制度比较研究 金修订及修订期限等，这些条件都应在契约中明确说明。租约中规定的 租金数额为契约租金，契约租金与反映市场供求变化的市场租金会有差 距，特别是在长期的租约中，这种差距将会更加明显。因此，在契约中 要规定租金的调整方案。明确采用等比率、变动比率或等额等方法定期 或不定期调整租金，以保证租赁双方的合法利益。 ( 二) 租赁期限 房屋租赁期限，应由当事人约定并记载于租赁合同。依据当事人是 否确定了明确租赁期限为标准，可以将租赁期限划分为确定租赁期限和 不确定租赁期限。不管租赁期限是否确定，依据合同法第2 1 4 条之 规定，租赁期限均不得超过2 0 年。租赁期限超过2 0 年的，超过部分无 效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续 订之日起不得超过2 0 年。 ， 依据合同法第2 1 5 条之规定，租赁期限6 个月以上的，应当采 用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人约定 了租赁期限的，为定期租赁；未约定租赁期限的，为不定期租赁。 3 2 2 双方当事人的权利、义务 ( 一) 承租人的权利 ( 1 ) 按照租约( 或使用证) 列的地址、房间号、定的用途，对该项住宅 在租约有效期内有合法的使用权。 ( 2 ) 有要求保障住宅安全的权利。住宅及附属设备如有非人为的自然 损坏，有要求住宅企业维修，保证其有效使用的权利 ( 3 ) 出租住宅出卖时，承租方有优先购买权。 ( 4 ) 对住宅经营部门执行国家政策有进行监督、建议的权利。 ( 二) 承租方的义务 ( 1 ) 按约定使用、收益和保管租赁房屋。承租人享有租赁权是租赁合 同对于承租人的主要效力之一。承租人依据房屋租赁合同而取得对房屋 的使用、收益权利，同时负有按照合同约定用途适当地使用租赁房屋进 行收益的义务。如果双方在房屋租赁合同中对于房屋的用途和性质没有 明确约定，则承租人使用、收益的范围应当依据习惯为合理的解释，如 房屋租赁人为其房屋的用益得于合理的范围，就周围的土地为用益承 租人应以善良管理者的注意义务保管房屋，否则出租人有权请求承租人 置边大学硕士学位论文 中韩租赁翻度比较研究 停止其违反义务的行为。此外，基于保管和使用房屋的需要，承租人应 当在某些事项发生时及时通知出租人。 ( 2 ) 支付租金。租金支付义务是承租人最主要的义务，承租人应当按 照合同约定的方式、数额、支付形式、期限等向承租人支付租金。 ( 3 ) 不得随意转租和转让租赁权。按照我国法律的规定，未经出租人 同意，承租人不得将房屋转租他人。租赁权的转让是指在房屋租赁合同 期间，承租人将租赁权转让给第三人，由第三人享有合同中约定的属于 承租人的权利，同时取代承租人向出租人履行合同义务。基于合同的相 对性，承租人在让与租赁权时应征得出租人的同意。 ( 4 ) 返还租赁房屋。房屋租赁合同终止时，承租人应当向出租人返还 租赁物。如果在合同关系终止时，租赁房屋已经不存在，则承租人不再 对出租人负担返还原租赁房屋的义务，但如果是由于承租人的原因所造 成的，则承租人应当负损害赔偿责任。承租人按照约定使用租赁房屋， 对房屋的正常损耗不承担责任：因不可抗力等不可归责于承租人的事由 致使租赁物部分或者全部毁损灭失的，承租人不承担责任。 ( 三) 出租方的权利 ( 1 ) 有按期收取租金的权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。同时随 着住宅条件和租金标准的变动，对其租额有权进行调整。 ( 2 ) 有监督承租方按租赁契约的规定爱护使用住宅的权利。承租人在 使用住宅过程中，如有擅自拆改、私搭乱建、一损坏房屋结构和装修设 备等情况，出租方有权要求恢复原状，赔偿经济损失。 ( 3 ) 有依法收回出租住宅的的权利。对不按契约规定的用途使用房屋 和利用承租的房屋进行非法活动以及住宅无故长期空闲、无故拖欠租金 的，有权要求终止租约，收回住宅。承租方拒不执行的，可以诉请人民 法院处理。 ( 4 ) 有向用户宣传贯彻执行国家住宅政策的权利。有权制止承租方在 租用期间违反国家和地方政府有关住宅管理规定的行为。 ( 四) 出租方的义务 ( 1 ) 按照合同约定交付租赁房屋。当事人订立房屋租赁合同的目的 是对租赁房屋进行使用、收益，出租人取得租金利益，承租人通过支付 租金取得对租赁房屋的占有、使用，故出租人有义务按照合同约定向承 租人交付租赁房屋，由承租人对房屋进行使用、收益。 4 置边大学磺士学位论文中韩租赁喇度比较研究 ( 2 ) 维持租赁房屋符合合同约定的使用、收益状态。出租人应该保 证其提供的房屋符合合同约定的用途，不仅在交付房屋时保证房屋符合 合同约定的用途，并且在整个合同履行过程中，均应保持租赁房屋适合 合同约定的使用收益状态。在当事入没有在合同中约定由承租入对房屋 进行维修的情况下，出租人应当对出租的房屋进行必要的维修。此外， 在房屋租赁合同履行过程中，出租人不仅自己不能妨碍承租人使用租赁 房屋，对于合同外第三人对于租赁房屋的妨害亦应予以排除，当租赁房 屋出现不良状况不符合合同约定的使用、收益状态时，出租人应当予以 恢复。出租人因其行为妨碍承租人对租赁房屋按约定使用、收益，造成 承租人损失的，应当承担损害赔偿责任。排除妨害请求权相对于第三人 是出租人的权利，但在租赁关系中，出租入亦应对于承租入承担此项义 务。” ( 3 ) 瑕疵担保义务。基于租赁合同是双务有偿合同，各国对于租赁 合同一般都准用买卖合同的相关规定，出利人对于租赁的房屋，正如房 屋买卖合同的出卖人一样，应该对合同相对人承担瑕疵担保义务，包括 权利瑕疵担保和物的瑕疵担保两方面。所谓出租人的权利瑕疵担保，是 指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使 用收益。在第三人对承租人主张权利致使承租人不能依约定为租赁房屋 的使用收益时，出租人即应承担瑕疵担保责任，除承租人得解除或终止 合同外，出租人还应对承租人因此所受到的损失负赔偿责任。所谓物的 瑕疵担保，是指出租人应担保所交付的租赁房屋能够为