北京万科工业化住宅认识与实践.doc

北京万科工业化住宅认识与实践主要从万科对住宅工业化的认识、北京万科工业化住宅推进思路和北京万科产业化进程介绍三大方面来介绍北京万科工业化住宅的认识与实践。第一部分：万科对住宅工业化的认识万科探索住宅工业化的目标：以工业化为平台，通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升，并利用规模形成的优势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞争能力。同时工业化的实施也给建筑业带来了显著的社会效应、客户效应和企业效应。社会效应主要包括绿色环保节能和产业升级两方面。绿色环保节能主要体现在以下五点：低碳低能耗住宅；工厂集中生产，生产用水的循环利用；现场施工节能环保、安全；降低施工噪音扰民，减少有害其他排放及施工粉尘污染；全家居解决方案，减少装修废物的排放，减少装修噪音。产业升级主要体现在以下三点：告别现场手工砌筑时代；产品的标准化及模数化；“十二五”规划关于产业化布局。客户效应主要体现在房屋质量的改善上：住宅产业化改善了结构精度，减少了渗漏、开裂等质量通病。主要成果体现在：预制构件尺寸偏差 2-3MM以内；预制构件表面平整度偏差小于0.1%；外墙瓷片拉拔强度提高9倍；试点工程经淋水试验、雨季观察，常规渗水多的部位（如窗下口)无一渗水。同时住宅产业化提高隔声、保温、防火等性能，便于系统维护、耐久性好。主要成果体现在：外墙复合夹芯保温体系；外墙防渗漏体系；建筑外窗安装；预制楼梯、阳台、空调板； VSI分离体系；全家居解决方案。企业效应主要体现在以下七个方面：精益化管理；万科差异化优势；效率提升；规模经营；企业公民、社会责任；销售制造向研发技术转型；通过预制生产和装配式生产方式可大幅度减少建造周期，减少现场施工及管理人员数量。万科的住宅工业化进程：99年，万科建筑研究中心成立；01年，万科部品战略采购；02年，万科建筑研究中心研究大楼落成；03年，万科标准化项目启动；04年，万科工厂化中心成立，同时万科PC技术研究开展；05年，万科一号实验楼落成；06年，万科产业化基地项目立项；07年，万科获得国家住宅产业化基地称号，同时，万科2、3号实验楼落成，上海新里程20、21号楼、深圳第五园公寓两个工业化项目落成；08年，万科4号实验楼落成，同时，上海中林、上海新里程北一期、东丽湖万科城五期阅湖苑三个工业化项目落成； 09年，万科5号实验楼落成，同时，上海宝山四季花城、上海地杰C1、上海新里程北二期、北京假日风景三期B3、B4四个工业化项目落成。2007年，万科集团被授予住宅产业联盟型“国家住宅产业化基地”。2008年，万科修订中长期发展战略，明确将卓越绿色企业作为万科的发展愿景。2008年制定了万科中长期战略：工业化升级（标准化的设计生产）、绿色升级（前瞻性的行业新标准），从而实现万科成为中国房地产行业持续领跑者、卓越的绿色企业的最终目标。并由此确立了万科的四大绿色定位：温室气体减排的行业领先者；绿色住宅标准的推广者；绿色节能技术的广泛应用者；绿色社区生活的身体力行者。万科的绿色战略与规划：确定了全装修、住宅工业化和绿色建筑三部曲，并且三部曲交叉、同时奏响。万科推进工业化的社会环境：中国2009年11月26日正式对外宣布控制温室气体排放的行动目标，决定到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降4045。国务院总理温家宝在25日主持召开的国务院常务会议还决定，这将作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，并制定相应的国内统计、监测、考核办法。会议提出下一阶段要重点做好六方面工作，其中一方面为：大力发展绿色经济。紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低碳排放为特征的工业、建筑、交通体系。机遇已经来临，我们已做好准备！第二部分：北京万科工业化住宅推进思路从2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，从此也开启了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立技术研发、与建设试点工程同步推进的本土化举措，通过系列科研论证、实验楼、工业化实体楼建设，取得了积极成效。北京万科的绿色战略与规划：从标准化、预制装配、全装修、部品集成、新技术应用五个方面着手进行工业化，在此基础上通过一定的手段实现产业化，并最终通过搭建平台实现绿色建筑。通过前一时期的实践经验来看，北京的住宅产业化要实现跨越式发展。欧美、日本等发达国家住宅产业化发展的历程，大体经历了三个阶段：第一阶段，二战后房荒，重点解决数量问题。第二阶段，重点是解决质量和性能问题。第三阶段，重点是解决资源节约和循环利用问题。中国正处于城市化高速发展的时期，但住宅产业化受体制和国情的影响，起步较晚，还处在探索阶段，与国外发展国家相比还有较大差距。目前，中国的住宅建设已进入到一个重要的转型期：既要满足数量的快速增长，又要追求质量的全面提升，同时也要合理利用和节约资源，实现住宅建设又好又快的发展。北京的住宅产业化必须走自己的发展道路，突破国外住宅产业化发展“三步走”的模式，实施“三步并举”的可持续发展战略，尽可能缩短住宅增长方式的转变时间，实现住宅建设的跨越式发展。 推进住宅产业化必须满足以下几方面的条件：第一，与政府导向的契合：需要更多的政府政策支持。在项目获取以及各种形式的成本补贴方面，有实质性的进展。第二，三个技术体系：住宅结构体系、住宅部品体系和住宅标准体系。第三，树立产业化住宅“物有所值”的市场口碑。这又体现在如下三个方面：1、住宅性能的等级评定工作，是对居住环境、部品质量和施工水平的住宅整体技术进步总的评价；2、住宅性能评价从适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性5 个方面评价，能全面有效地体现优秀住宅营造价值；3、政府或权威机构应建立、完善新的住宅性能评价体系，指导房地产的开发，赢得住户对性能优良产业化住宅的信任。房屋开发，不能只是片面的强调降低成本，而忽略价格功能的作用，真正的开发效益应当来自部品的完善，取决于生产方式和成套技术的集成。产业化住宅结构体系的选择是北京万科工业化推进思路的重点。结构体系是技术体系的核心，结构形式决定了住宅的建筑材料、施工技术和建造方式；类型的选择直接关系到住宅的经济性和适用性；结构质量直接影响到住宅的安全性和耐久性。 各种结构型式本身并无对、错之分，关键在于应用的对象是否合适，结构选型应该因时制宜、因地制宜：首先，必须依据我国目前以多中高层、高层为主导的普通住宅的发展现状，不能盲目的照搬国外的结构体系和相关节技术；其次，必须从住宅的功能要求出发，满足住宅的适用性、安全性、耐久性； 再次，坚持以当地的市场需求为中心，具有普适性和经济性。 北京住宅建设具有如下特点：1、高抗震设防烈度：北京普遍为8度；2、高保温节能要求：外墙外保温、三步节能；3、高容积率限制：北京目前的主流土地供应均为2.5以上容积率，未来主流住宅产品以45米以上的高层为主；4、高规划指标要求：北京对绿化率、停车比例、限高、日照系数、楼间距要求较为严格，导致用地规划指标非常紧张；5、冬季施工：北京属冬季严寒地区，冬季施工周期长达3个月。根据以上环境特点，北京万科确立了 “学习继承创新、因时因地制宜，重在解决工程建造痛点” 的工业化发展思路，循序渐进逐步推进工业化研究与实践。工业化住宅的客户价值主要体现在对房屋质量缺陷的改善方面，解决质量顽症，提高房屋质量和耐久性。从下面的缺陷变化图中，我们可以看出，自2004年至2007年，房屋质量缺陷的改善幅度甚微，说明施工工艺的局限性已经突出，怎么努力也很难再降低由渗漏、空鼓、裂缝等质量通病造成的缺陷率。下图从对房屋质量评价、质量问题发生的处数和对生活的影响程度三个方面分析了主要质量问题对业主的影响程度。从图中可以看出，业主对房屋质量高的评价主要是整体房屋质量好、房屋设计较人性化和品牌好。而对房屋质量的不满主要体现在墙面渗水与裂缝、墙体质量差和门窗质量差。房屋质量问题对业主的生活造成了不同程度的影响。根据以往统计数据：验收时发现的质量问题约占56%，而2005年收楼时碰到需要返修的质量问题的比例达到了57%。北京万科工业化结构在进行体系选择时，认真研究并参考了如下几个方面：1、目前我国住宅以钢筋混凝土结构为主，基本结构形式有三种：剪力墙结构、框架-剪力墙结构和框架结构，最常用的是剪力墙结构； 2、框架结构受现行规范体系的约束，尤其在北京应用范围受到较大限制；3、日本的工业化技术条件与我国的现状相差甚远。现阶段要把日本的工业化技术体系直接引进中国应用，难度较大，近期难以实现；4、近期的工作是在“当前”的现实和“长远”目标之间找到一个发力点。基于发展适合于北京地区特点的工业化体系的原则，对各项研究目标进行优先级排序，即：结构体系外围护保温防水体系设备体系精装修体系其他新技术，确定工业化结构体系为：装配整体式剪力墙结构体系。第三部分：北京万科产业化进程介绍北京万科住宅工业化推进进程回顾：1、研发中心成立：2007年12月13日，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立。2、科研论证：为验证结构体系可靠性和施工可行性，先后委托清华大学、中国建筑科学研究院抗震所和中国建筑科学研究院结构所，进行相关的实验和研究工作。明确了装配整体式剪力墙结构体系对北京万科工业化住宅试点工程是适合的；按照这一方案进行结构设计是安全可靠的。3、实验楼建设：2008年3月，为模拟实体楼建造全过程，积累施工操作经验，在榆构万科住宅产业化研发中心开始修建二层实验楼，实验楼于同年9月建成并开放。4、B3#、B4#建设：2008年10月，北京万科假日风景的两栋高层工业化实体楼开始构件吊装，成为北京区域第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼。2009年12月，北京万科假日风景B3#、B4#楼工业化实体楼交付入住，其优异的品质得到了广大专家学者和业主的高度好评。 北京万科实施住宅产业化在技术上存在以下几方面的优势：1、外墙采用复合夹芯保温剪力墙体系：外保温体系采用夹芯保温系统；预制外墙内侧是受力的结构层，中间为保温层，最外侧是保护层。通过阻热性能非常好的玻璃纤维连接件把三层连成一个整体；保护层是5公分厚的钢筋混凝土，以保证保温层与房屋的寿命同步。2、外窗安装工艺：由于在工厂制作，外窗洞口尺寸误差控制在毫米级，安装精确、严丝合缝。窗洞口的夹心保温层内预留防腐木转，有效防止冷桥，方便现场安装。传统工法下的外窗渗漏是客户集中投诉的焦点，工厂预制构件误差控制从根本上解决了外窗渗漏问题。3、防渗漏体系：防渗体系包括结构自防水、构造防水，材料防水三部分。竖向缝采用结构自防水，即两块墙板的拼缝处采用现浇混凝土浇筑，使之浑然一体。水平缝采用构造防水，即墙板的上部和底部均预制企口，阻止水流到室内；外墙接缝均采用材料防水，原料为改良硅酮胶。特点如下：具有优越的耐寒、耐热、耐气候、耐久性；能柔和的适应预制墙板的运动；不会像聚氨酯那样受到紫外线会使表面产生裂化。4、叠合楼板工艺：叠合楼板是由预制板和现浇钢筋混凝土层叠合而成的复合楼板。预制板既是楼板结构的组成部分，又是现浇钢筋混凝土的永久性模板。此叠合板按照双向受力模型进行设计，整体刚度更好，承载力更高。5、预制楼梯：预制楼梯工业化生产的烙印非常明显，整体为清水混凝土浇筑，外表肌理异常细密，无需再做装饰面。安装也很便捷，减少了现场施工量，真正达到品质坚固，安装便捷，外表美观。6、全家居解决方案：传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造，产生大量建筑垃圾，并造成邻里间互相干扰。精装修作为工业化住宅的重要组成部分，品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等，给业主以人性化家居的生活体验。 住宅工业化实施成效主要体现在以下几个方面：1、节能减排效果显著：在B3#、B4#楼建造全过程中，对其物耗、能耗进行了统计，并与传统的建造方式进行了比较，结果如下：废钢筋的节约比例为40.63%，废木材的节约比例为52.31%，废砖块的节约比例为55.32%，耗水量减少了19.34%，由于产业化项目涉及较多的构件吊装，施工耗电量没有显著的降低，为2.9%。数据表明，工业化住宅项目与传统项目相比，资源消耗方面的优势显著。2、效率提升：在施工过程中，就采用传统建造方式的假日风景B1楼15层与采用PC建造方式的假日风景B4楼15层进行了工期对比。从开工到结构封顶（基础+结构），B1楼用工187天，而B4楼用工206天，工期增加19天；从结构封顶到全装修完成，B1楼用工290天，B4楼用工190天，工期缩短100天。总体算来，节约工期约3个月，效率提升约20%。B3、B4楼为北京公司在工业化上的首次尝试，因而工业化的优势未能完全发挥。预计工业化技术成熟后，结构部分施工周期将与传统建造方式不相上下，而外立面和精装修部分工期将显著缩短。总工期将明显缩短。3、市场反映：2009年6月5日， B3#、B4#楼开盘热销，且购买业主一半以上为业内人士，工业化住宅获得市场高度认可。2009年12月入住质量缺陷率创北京万科精装房新低。户均0.33条，客户满意度较高。4、社会认可：2009年5月11日， 北京市住宅产业化试点工程授牌仪式隆重举行，中粮万科假日风景B3#、B4#号楼楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”。5、政府肯定：建设部和北京市的多位领导曾多次参观万科北京工业化展厅和样板间在取得以上成绩的同时，北京万科加快了持续推进住宅工业化的步伐。2010年初，中粮万科假日风景D1#、D8#工业化楼结构设计专家论证会顺利召开，更高技术含量的D1#、D8#工业化楼开工建设。 通过90平米工业化三居及全装修实现了技术优势的进一步突破。同时，住宅工业化的推进得到了北京市政府的大力支持，北京市住宅产业化相关政策及奖励面积试行办法也相继出台。目前，关于推进本市住宅产业化的指导意见和关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法已开始实施。北京市住宅产业化企业联盟成立促进了产业链的形成：2010 年3月30日，北京万科联合32家行业企业，成立北京市住宅产业化企业联盟。以“推动北京市低碳建设、住宅产业化发展，建立和完善产业化技术体系、行业规范和产业链条，提供合作平台，共同应对住宅建设绿色低碳革命”为宗旨。我们仍在路上，我们将不断前行！深圳万科一、市场调研：1，前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析-（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1） 购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1） 位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景经济实力行业特征 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1，小区的规划布局和空间组织2，小区容积率的敏感性分析3，小区道路系统布局（人流、车流）4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意6，小区建筑外立面色彩的确定及示意7，小区户型比例的搭配关系8，小区经典户型的功能判断及其面积划分9，小区环境绿化概念原则10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1，名称2，标志3，标准色4，标准字体（二）运用部分1，现场工地围板彩旗挂幅欢迎牌2，营销中心形象墙门楣标牌指示牌展板规范胸卡工作牌台面标牌3，工地办公室经理办公室工程部保安部财务部4，功能标牌请勿吸烟防火、防电危险配电房火警119消防通道监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时