商业银行信贷对房地产价格的影响分析[权威资料]

商业银行信贷对房地产价格的影响分析 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 摘要：近年来中国商业银行的信贷规模呈扩张趋势，房地产价格持续走高，房地产信贷风险逐步扩大。通过对 2008 2010 年月度商品房均价数据和金融机构房地产信贷额数据的相互关系进行分析，运用协整分析和格兰因检验等计量方法进行实证研究，结果表明：房地产价格与银行信贷具有相互促进的密切关系；商业银行信贷长期影响房地产价格。 关键词：房地产价格；银行信贷；协整分析 一、引言 近几年，我国房地产市场快速发展，房地产价格也随之不断攀升，引起了社会各界的广泛关注。根据经济形势的发展变化，出于保持经济持续增长和宏观调控的客观需要，为抑制房地产投资增长过快和经济向偏热转变， 2004 至 2007年提出了实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，频繁调高存款准备金率和基准利率。从 2004 年 10月 29 日中国人民银行首次上调基准利率（本文数据均来源于统计年鉴、中经网整理而得）：一年期贷款利率上调 027 个百分点，由 531%上调到 538%，之后便不断使用货币政策工具调整利率，然而加息不但 没有使我国的房地产价格下降，相反地，房地产价格却快速的上扬。在 2008 年金融危机爆发以后，出于对当时经济形势的判断，提出了实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，银行加大信贷投放，更加促进了房价进一步上涨。据国家统计局公布的 2010 年国民经济运行数据显示， 2010 年全国 70个大中城市房屋销售价格平均涨幅仍然高达 999%，新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在 1367%。由于银行信贷在房地产价格波动影响实体经济的机制中发挥着重要的作用，一次较小的外部冲击，经过房地产与银行信贷相互作用，会放大对产出和支出的影响，导 致宏观经济出现大幅度的波动，加大房地产信贷风险，影响金融稳定，进行银行信贷与房地产价格关系的实证研究，对防范房地产泡沫具有重要的现实意义。 Gerlach、 Stefan 和 Peng（ 2005）利用香港 1982 年一季度至 2001 年四季度的数据，实证分析了银行贷款、房地产价格之间的长期均衡和短期波动关系，结论是房地产价格的波动影响银行信贷扩张，而银行信贷的扩张并不影响房地产价格。 Collyns 和 Senhadji（ 2001）对于香港、韩国、新加坡和泰国的相关研究表明，银行信贷的增长和房地产价格上涨具有显著 的同步效应。 Davis 和 Haibin Zhu（ 2004）利用17个国家的跨国数据对银行信贷和商用房地产价格之间的关系进的实证分析认为，房地产价格上涨导致了银行信贷扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。李健飞、史晨星（ 2005）从银行信贷与房地产价格关系角度出发，采用 Granger 因果关系检验方法，利用 1998 年至 2004年之间的季度数据，对我国房地产价格和银行信贷之间的关系进行了实证研究。认为银行的过度放贷并不影响当前房地产价格上涨，但是房地产价格上涨对银行信贷扩张却有至关重要的作用。段忠东 、曾令华、黄泽先（ 2007）利用多变量协整分析法研究了房地产价格与银行信贷之间的关系，认为虽然银行信贷在短期内不是房地产价格波动的原因，但长期内可通过协整关系成为房地产价格波动的 Grange 原因。 以上研究主要是从纯定量的角度对银行信贷和房地产的关系进行研究，并没有从理论和政策背景上对货币信贷与房地产价格的相互关系进行分析，而且定量分析大多选用季度数据，样本量较少。本文将首先从理论分析出发来说明银行信贷与房地产价格的相互作用机制，在实证分析中选用月度数据对两者之间的相互关系进行研究，增加了分析结果 的合理性。 二、银行信贷对房地产价格影响的政策分析 1998 年，国家出台住房体制建设的纲领性文件 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，这是我国住房体制改革的转折点，我国开始实行住房分配货币化，促进我国住房体制改革的市场化方向，从此我国房地产信贷业务进入快速发展阶段，商业银行将其视为优质信贷资产，中国掀起了房地产热，这引起了国家相关部门的关注，于是频繁出台宏观调控政策旨在防止银行房地产信贷风险，在国家一系列宏观调控组合拳下房地产热开始逐渐降温。 2008 年，受次贷危 机影响，全球经济低迷，我国各商业银行房地产开发贷款和个人住房贷款增速放缓，为了使经济走出次贷危机的阴影， 2008 年下半年到 2009 年末，我国出台了一系列经济刺激计划，得益于 “ 保增长 ” 的政策，房价飞升，来了个 “ 鲤鱼跳龙门 ” ，国内各大商业银行紧跟国家政策，房地产信贷业务飞速发展，于是又掀起了新一轮的房地产热，资产泡沫越吹越大。进入 2010 年，经济复苏基础明显巩固，但通货膨胀压力逐渐加大， CPI 从 1 月份的 15%攀升到 11月份的 51%，国家政策急转直下，开始加大房地产市场的宏观调控， “ 国四条 ” 、 “ 国十一条 ” 以及被称 为史上最为严厉的 “ 国十条 ” 等一系列 “ 政策重拳 ” 组合出击严控房价，房地产市场有所降温。房地产市场经历了从全面支持，到调控供给，再到全面调控的阶段，这种周而复始与国家宏观政策调控密不可分，因此国家的宏观调控政策对房地产信贷市场的影响不容忽视。 纵观我国房地产调控政策，主要是以信贷政策为主，尤其金融危机后，调控房地产信贷的频率和措施显著增加，房地产信贷政策成为房地产市场调控不可或缺的政策工具。国内很多学者已经证明了房地产贷款与房价成正相关关系，因此，通过信贷政策影响商业银行的信贷扩张，从而引导房地产市场 的发展。当宏观政策宽松时，扩张的信贷政策使银行的信贷投放加大，造成货币流动性过剩，由此房地产市场的供给和需求增加，进而推高房价；当房价上涨时市场呈现一片繁荣景象反过来又会刺激银行进一步增加贷款投放，如此高的信贷投放，使得全社会固定资产投资和房地产投资在高位运行，必然使房地产的供给和需求增加，引起房价、地价不断上涨，资产泡沫不断膨胀。当市场过度膨胀，资产泡沫不断扩大到一定程度，房地产信贷的风险就会因政策的变动而加大，贷款的某些不良基因会因为各种内外部因素相互作用在一定的时间或空间内顽强地表现出来。 三、 商业银行信贷对房地产价格的影响的实证分析 （一）数据选取及说明 本文选取 2008 2010 年月度商品房平均销售价格（ P）作为房地产业的一个表现数据，以我国金融机构月度中长期贷款额（ A）代表房地产信贷额作为国家宏观和银行金融支持程度的表现数据，其原始数据均来源于中国统计年鉴经整理而得。为消除异方差的影响，将商品房平均销售价格、房地产贷款额和利率都取自然对数，分别用 LnP、 LnA表示。 （二）数据平稳性检验 时间序列大部分是不平稳地，所以根据 E-G 两步法，先对房地产 信贷供给总额和商品房平均销售价格进行单位根检验，以验证两时间序列是否是平稳。利用计量经济学的分析软件 Eviews 进行 ADF 检验。 从表 1 可知，时间序列变量的 ADF 统计量的值均高于临界值水平，原序列在 1%的显著性水平均接受零假设 H0=0，因此，所有时间序列原序列都是不平稳的。两个变量系列在经过一阶差分后，变量的 ADF 统计量都在 1%的水平显著，这说明两个序列的一阶差分序列在 1%的显著性水平是平稳的，因此可以得出的结论是， LnP、 LnA 都是一阶单整序列，序列间可能存在协整关系。 （三）协整检验 （ 1）滞后阶数 K 的选择 在滞后阶数的选择上，为了确定合适的 K 值，首先选择尽可能大的滞后期数 5，然后利用 Eviews 中的 Lag Length Criteria 功能，得出如表 2 的结果，根据 AIC、 SC 最小原则，选择滞后期为 2。 （ 2）协整检验及分析 为了考察商品房均价和信贷额之间是否存在长期协整关系，我们进行 Johanson 协整检验，结果如表 3 所示。 所有检验的原假设都是 “ 不存在协整关系 ” ，拒绝原假设意味着变量间存在长期协整关系。进而可以直接运用 OLS进行回归 分析。 对 LnP 与 LnA 序列进行回归拟合，拟合方程为： LnP=03484LnA+4157（ 1） 拟合方程各系数通过了 t 检验和 F 检验，说明各系数显著不为零。修正拟合优度是 0969，方程的拟合度较高。为了确认 LnP 和 LnA 是否存在协整关系，还要对拟合方程后的残差序列 U 再进行一次 ADF 检验。若残差序列是平稳的，才能说 LnP 和 LnA 是协整关系。 （ 3）残差序列 ADF 检验 利用 ADF检验方法来判断残差序列是否平稳，进而确定回归方程的变量之间是否存在协整关系，同时还可 以判断模型设定是否正确。进行残差序列 U 的单整性 ADF 检验，以确定协整关系是否存在伪回归现象，结果见表 4。 （四）格兰杰因果检验 格兰杰因果检验用来判断一个变量的变化与另一个变量变化是否存在因果关系的方法。格兰杰因果检验的基本理论及定义如下： 如果变量 xt有助于解释变量 yt，也就是说根据 yt的过去值对 yt进行自回归时，若加上 xt的过去值，能使回归的解释能力提高，则称 “xt 是 yt 的格兰杰原因 ” ，否则称为非格兰杰原因。 格兰因果检验结果见表 5，格兰杰因果关系检验表明，在 95%的置信区间下，滞后 1 期商品房均价是信贷额变动的原因，滞后 2 期商品房均价和银行信贷是双向因果关系，即银行信贷规模与房地产价格增长二者之间有相互促进的作用，滞后 3 期以后，信贷额单向地成为商品房均价变动的原因，这就意味着银行信贷的增长将可能促使房地产价格增幅的上升，并且这一影响会在数月之后显现，反之，短期内，商品房均价的增长也会为银行信贷规模的扩张提供有利条件。 以上实证检验表明，长期内我国房地产信贷对房地产价格波动的弹性系数为 0348，即房地产价格每上涨 1%，房地产信贷供给增长 0348%。从长期来看 ，当期的银行贷款对房地产价格有十分显著的正向影响，鉴于我国的房地产价格波动在长期内已经与银行信贷的增长形成显著的互为因果关系和影响，并且目前我国房地产市场出现了房地产价格的大幅度上涨，银行贷款增长过快，货币政策当局应当密切关注房地产价格波动、银行信贷波动以及二者的相互影响，防范金融风险。 四、结论 本文研究表明，当前银行资金已经成为房地产业的主要资金来源，银行信贷资金的增加推动了房地产价格的上涨，因此房地产经济得以迅速发展，但是在房价上涨的同时，房地产信贷风险也随之加大。大量资金涌入房地 产业增加了金融风险。随着大量银行资金加入，一旦房地产经济发生大幅波动，企业的经营风险将转变成银行风险，大量信贷资金就会无法收回，必将形成大量银行不良款项，银行系统承担了房地产转嫁的金融风险。政府应该加强对房地产业的引导和商业银行的监管，制定相应的调控政策，以防范由于过度的房地产贷款投入而造成的房地产金融风险，坚持调整房地产业结构；扩宽房地产企业融资渠道，提高房地产企业竞争力；调整房地产信贷结构；加强房地产信贷监管，放松房地产金融管制；最后，完善政策调控的方式，在运用房地产信贷政策调控房地产业上，注意政策出台 的时间和力度。 参考文献： 1Collyns， Senhadji Lending Booms， Real Estate Bubbles and the Asian CrisisR Washington DC： IMF Working Paper， 2001 2Davis， Haibin Zhu Bank Lending and Commercial Property Cycles： Some Cross-Country EvidenceRBasel： BIS， 2004 3Gerlach， Stefan， Wensheng Peng Bank lending and property prices in Hong Kong JJournal of Banking Finance， 2005， 29（ 2）： 461-481 4李健飞，史晨昱我国银行信贷对房地产价格波动的影响 J上海财经大学学报， 2005， 7（ 2）： 26-32 5段忠东，曾令华，黄泽先房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究 J金融论坛， 2007， 12（ 2）： 40-45 阅读相关文档 :构建县域中小企业金融支撑体系的思考 H 股回归对 A 股市场波动性的影响 理论模型 中国股票市场的监管分析 我国小额贷款的信用评级机制探析 城市居民主观生活质量满意度调查分析 非财务指标融入激励契约设计研究文献综述 浅议权力腐败的防范措施 基于筛选理论的高等教育