住房抵押贷款证券提前偿付风险浅析.doc

浅析住房抵押贷款证券化提前偿付风险摘 要:近年来，随着我国住房抵押贷款业务的迅速发展和信贷规模的逐步扩大，个人住房抵押贷款证券化势在必行。然而，住房抵押贷款证券化在为各方带来利益和方便的同时也具一定的风险，包括提前偿付风险、信用风险、利率风险等， 而证券化过程中的提前偿付风险是影响住房抵押证券定价的主要因素。文章从提前偿付风险的成因、影响及防范等方面对提前偿付风险进行阐述，以全面的认识和有效防范提前偿付风险。 关键词: 住房抵押贷款证券化 提前偿付 风险 我国银行开始经营住房抵押货款业务始于1990年代后期，住房贷款从无到有，发展迅速，至今已成为国内银行贷款资产的重要组成部份。2005年12月15日，建设银行推出国内首单个人住房抵押贷款证券化产品“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”，标志着我国在资产证券化的实践与探索中又迈出了新的一步。但从长远发展看，仅仅依靠银行提供的住房抵押贷款将无法推动房地产业的发展和满足居民的需要，房地产市场发展需要资本市场的支持，而通过沟通贷款市场和证券市场即通过住房抵押贷款证券化，使两个市场的优势互补来提高银行资金的流动性和周转速度，增进金融市场的效率，但住房抵押贷款证券化具一定的风险，而证券化过程中的提前偿付风险是影响住房抵押证券定价的主要因素。一提前偿还风险是指借款人有权随时提前偿还全部或部分的住房抵押贷款余额从而导致现金流的不稳定和再投资风险发生的可能性。提前偿付是抵押担保证券市场的一把双刃剑，它们创造了机遇，但同时也带来了风险。作为抵押担保证券基础的抵押贷款是证券的担保品。担保品的表现决定着证券的表现。 1、我国住房抵押贷款证券化提前偿还行为的特殊性1.1 提前偿还的锁定效应。我国目前住房抵押贷款大部分实行的是可变利率，当利率上调时，可能会有部分借款人提前还款。但我国居民购房多用于自居，借款人对利率影响的反应不如国外敏感。而且，即使有些借款人对再融资反应灵敏，但由于国内贷款市场不发达、借款人不具备获得新贷款的资格、缺乏足够的权益和无法支付再筹资的费用等原因，导致借款人不能获得新的融资而提前还贷，这被称为提前还款的锁定效应。因此，利率主导的再融资至少目前不是影响居民提前偿还行为的最重要因素。1.2住房转手造成的提前还款比例较小。由于我国住房商品化起步较晚，二手房交易市场不发达，相对国外较为宽松的二手房交易政策，国内的政策规定则相当繁琐。我国规定要出售抵押房产，必须办理转按揭手续，这要求一方办理提前偿还业务，另一方重新向银行申请住房按揭。这不仅要求开发商出面与银行协调办理相关手续，而且要求房屋买卖双方还必须选择同一家银行进行转按揭业务。此外，我国居民的居住习惯是非常固定，如果买房是用于自己居住，那么住房转手的机率不大。2、提前偿付产生的原因 许多因素影响抵押货款的提前偿付行为，其中最主要的因素有现行抵押贷款利率、房屋周转率以及抵押贷款的特点。 2.1 住房抵押贷款利率现行抵押贷款利率是通过以下几个方面来影响提前偿付行为的。 2.11 市场利率相对于原始合同利率的变动情况。如果市场上的抵押贷款利率显著低于借款人目前所承担的利率，只要借款人能借到新的贷款，他就有理由提前偿还目前的贷款。相反，当抵押贷款利率偏高，再融资成本升高，提前偿付的可能性就会减小。这是影响借款人提前偿付行为发生最重要的因素。2.12 抵押贷款利率的变动趋势。抵押贷款利率达到目前利率水平的变动路径会影响今天的提前偿付行为。假设一个由贷款利率为12%的贷款组成的资产池，而利率变动路径是期初为12%，下降为9%，又上升回复为12%，再次下降为9%。当利率第一次下降为9%时，许多贷款者就会提前偿还贷款，重新融资。而利率第二次下降为9%时，资产池中那些有能力重新融资的贷款者已经在第一次降息中利用了机会，因此，第二次的利率下降不会引发提前偿付率的激增。这种趋势称之为再融资燃尽。 2.2 住房转手率。利率下降时，购房成本相对较低，住房周转率提高，再融资及提前偿付行为因此增加。在经济增长阶段，住房周转率也会提高。这是由于在经济增长阶段，个人收入增加，居民迁移概率增大。结果是住房周转率及提前偿付率提高。 2.3抵押贷款的期限。在抵押贷款的早期偿付中，对利息的偿付部份要远远超过对本金的偿还。因此，因再融资而节省的利息通常在抵押贷款的早期较大。我们可以预期在初期，提前偿付出现得比较频繁，而后频率会趋于稳定。实际上，在抵押贷款的第2年至第8年之间，提前偿付所占的比例比较大。另外，当抵押货款的时间超过25年后，家庭也有提前偿付的动机。总的来说，在抵押贷款的第10年至第25年间，提前偿付的速度会下降。 2.4 房价飞涨。房价飞涨也会导致提前偿付的发生。假如当前房价持续上涨，那么，购买更大更好的新房的价格会更高；但是由于原住房在二手市场的当前市场价值远远超过未还贷款的价值，而且房价与市场利率反向运行的关系可知股价的飞涨必将伴随着利率的下跌，使借款人的再融资成本降低。通常情况下，后者带给借款人的效用会更大一些，因此，很可能会导致借款人提前偿还原贷款。2.5社会心理特征。中国以储蓄、节俭为传统美德，不习惯于借债，具有这样的心理特征促使我们在自身收入允许的情况下总是尽可能的减少负债，这也是目前国内住房抵押贷款提前偿付频繁发生的一个重要原因。 2.6当前的总体经济水平。当前的总体经济水平对借款人是否进行提前偿付的决策有着很大的影响。一般来说，假如当前国民经济繁荣，则居民收入水平提高;就业机会和消费水平等都会相应地提高，而这些因素就极有可能刺激借款人提前偿付，搬迁住址以寻求更好的发展空间。居民收入是商业银行发放贷款时主要的考核指标和居民购房时主要的参考标准，居民支付能力的提升，则更容易发生提前还款的情况。 2.7其他因素。影响提前偿付行为发生的其他因素也很多，比如季节性因素、人口地理分布、房价、借款人的年龄、职业、婚姻状况、借款人类型(首次购买或转手购买)等等，这些因素都不同程度的影响着提前偿付行为。 3、提前偿付风险的影响 提前偿付风险是指抵押贷款的借款人被赋予提前偿还贷款的权力，而使贷款人无法确定现金流的时间和金额所造成的风险。 3.1对资产池的影响。在等额偿付情况下，借款人计划每月偿付额全部相等。由于每月偿付额相等，所以每月偿付额占抵押贷款未偿付的本金和利息的百分比整个期间都在变化。一般来讲，计划摊销的本金和利息在早期主要由利息组成，而后来的年份主要由本金组成。一旦出现提前偿付行为，资产值现金流就会受到影响，现金流前端加重，前期本金偿付额增加，虽然本金总数不变，但是每月偿还本金数量变化趋势发生倒转，即偿还本数由原来的随时间推移逐渐增加变为随时间推移逐渐减少，利息总数减少，提前偿付速度越高，其对资产值现金流的影响就越明显，并由此对发起人和投资者产生影响。 3.2对抵押贷款证券定价的影响。 对抵押贷款证券合理定价是能够将其发行成功的重要因素。任何证券的定价在本质上都是将预期所能产生的现金流进行贴现的过程。考虑到提前偿付因素，抵押贷款证券的定价就不再是对稳定的现金流的贴现了，而是相当于在一个普通证券中嵌入了一个以利率为标的的看跌期权或者看涨期权(我国目前大部分住房抵押贷款实行浮动利率)，这就增加了抵押贷款证券定价的难度及其精确度。 3.3对商业银行的影响。 首先，提前偿付会增加商业银行的再投资风险。商业银行以盈利为目的，有其自身的资金运用计划，住房抵押贷款作为商业银行长期资金运用项目，一旦借款人提前偿付，商业银行的资金运用计划就会受到影响，在增加商业银行投资成本的同时，如果市场利率降低了，商业银行还会面临收回投资后再重新投资新项目时损失利息的风险。 其次，提前偿付会影响商业银行的资本成本和资本结构。住房抵押贷款作为商业银行的长期资产，是建立在商业银行吸收存款这一负债项目基础上的，必须按照资金运用计划范围进行管理，如果个人住房抵押贷款的借款人提前偿付，就会打乱商业银行的资金运用计划，造成资产负债表上的长期资产减少，使商业银行资本结构发生变化，影响商业银行的运行和经营。 最后，提前偿付将会直接减少商业银行的利息收入。目前，存贷款业务仍然是我国商业银行的主要业务，获取存贷差是我国商业银行利润的主要来源，如果借款人选择提前偿付，贷款额度将减少，商业银行的利息收入就会减少。 3.4 对投资者的影响。 当利率下降时，固定收益证券的价格必将上涨，投资者可以从价格上升中获取收益。但是借款人在利率下降时倾向于提前偿还贷款以平价赎回证券，这就使抵押贷款证券价格的上涨空间受限。在浮动利率市场中，借款人会选择在利率上升时提前偿付的影响，首先，由于提前偿还贷款的时间不确定，就有可能打乱投资者的资金运用计划。在短时间内难以找到合适的长期投资目标，结果降低了投资收益率。其次，投资者寻找新的投资对象的交易成本增加，如果交易成本大于再投资收益，则投资者仍会遭受损失。另外，由于大部分的抵押贷款证券购买者为机构投资者，不确定的提前偿付必将导致其资产负债期限的不匹配，这也将引发再投资风险。 4、提前偿付风险的防范 4.1 从贷款层面对提前偿付风险进行管理提前偿付风险始终存在于抵押贷款证券的运作过程中，它只受人的行为和经济环境的影响，由于经济环境的不确定性和人的理性，它们不能把握提前偿付风险的变化规律，只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。 4.11 提前偿付锁定。规定一个具体的年限(一般是25年)，在该年限内贷款者禁止提前偿还贷款。 4.12 制定废约条件。如果贷款者坚持提前偿付，则贷款条约中止。服务商将提前收回的贷款投资于国债，主要是为抵押贷款证券创造现金流。当抵押贷款证券到期，卖出国债，将收入用于清偿抵押贷款证券。由于国债的信用级别要比原先用于抵押担保的住房的信用级别高，所以附有废约条件的抵押贷款证券的资产池信用质量提高。 4.13 制定提前偿付罚金制度。如果借款者提前偿付贷款就要处以一定的罚金。罚金在贷款的早期特别高，随后阶梯式下降。直至若干年后罚金为零。下表为一个假设的提前偿付所收取的罚金表：锁定以后的年份提前偿付应收取的罚金13年提前偿付额的8%36年提前偿付额的5%610年提前偿付额的3%1020年提前偿付额的1%20年以上无罚金4.14收取收益率维持费用。借款人提前还款时，必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费用。这种补偿费用能够使贷款人对借款人的提前偿付行为变得漠不关心，因为无论贷款是否提前偿付，货款人的收益率是相同的。4.15 预收提前偿付期权费。如果将提前偿付看作是证券化资产中所隐含的利率期权的话，发行人在发行证券给投资人的同时，也将这一看跌或看涨(在我国)期权出售给借款人。发行人可以将收到的期权费交由服务人或者自己进行投资管理，用投资所带来的收益弥补由于借款人可能提前偿付所造成的损失。这种做法实际上相当于用期权调整利差法(OAS)进行的MBS定价。4.2从结构层面对提前偿付风险进行管理 4.21发行抵押担保债务。它是以一组抵押贷款为担保而发行的多组债券，各组债券的期限不同，现金收入则来自贷款产生的本息，在收到本息之后，依各组债券之条款分配现金流量。通过发行多组期限不同的证券，使长短期投资人视其需要各取所需，4.22推出多样化的住房抵押贷款方式。根据投资者的风险偏好，设计不同的证券品种，从而将风险和收益重新分配组合。投资者可以根据自己对MBS产品的分析，再根据个人的风险偏好，选择不同的投资品种来最大限度地降低相对风险，实现预期收益。4.23表内对冲与市场对冲表内对冲是指利用银行资产负债表资产和负债两方，对市场利率变化影响具有相互抵消的自然对冲效应，进行合理安排和缺口管理，最大限度地将市场利率变化对银行资产负债表的总体影响降低到最低限度，甚至为零。表内自然对冲对银行和整个经济体系的风险管理都具有重要意义，这不仅大大降低了银行管理风险的成本，而且这部分风险并没有像市场对冲和资产证券化那样被转嫁给经济体系中的其他参与者，从而有效降低了系统性风险。当然，表内自然对冲发挥作用的范围和程度受到业务调整的成本和可行性的限制，通常有剩余风险需要通过市场对冲来解决。所谓市场对冲就是银行通过购买场内或场外交易的各种利率衍生产品来对冲表内剩余风险。无论是利率期货、利率期权、利率互换还是远期利率协定，其本质无非是银行通过这些产品，将利率风险以一定的成本和代价转嫁给市场中愿意承担该风险的其他机构和投资者。4.3从总体上进行管理4.31构建个人住房抵押贷款提前还贷的数据库。住房抵押贷款在我国发展的时间不长，有关贷款申请人个人信息的标准化资料比较缺乏，商业银行在实际业务中建立、完善抵押贷款提前还贷的数据库，以进一步研究提前偿付风险的特征及其防范方法。总之，我国住房抵押贷款证券化来说刚刚起步，应积极推进住房抵押贷款证券化。随着我国住房抵押贷款证券化逐步成熟，以及金融创新的不断发展，住房抵押贷款证券化过程中的提前偿付风险防范与管理必将走上规范化发展道路。届时投资者、发行人等证券化相关各方的利益也自然地受到更好的保护，从而推动住房抵押贷款证券在我国进一步发展。 参考文献: 1.苏