（工商管理专业论文）上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究.pdf

摘要 寸 乇3 6 2 9 19 上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 是关于商业投资 项目可行性的实证分析 商业投资作为固定资产投资的一部分 随着宏观经济形势的变 化 从九十年代初至今经历了起步 发展和膨胀的过程 近年来 处于降温阶段 目前商业楼盘经营的不景气和商家运营的举步维艰 使投资者对商业投资项口 谈虎色变 在商言商 j 上海第三大商业企业友谊集团抓住商机 在浦东陆 家嘴地区投资建造超大型超级市场 论文对友谊集团投资新业态的 背景作了全面阐述 对项目利弊作了客观分析 对经营风险作了详 细论证 对投资回报作了定量评估 文立足于市场调查 采集大量数据 以减少和降低未来投资 预测的风险 增强投资的安全度 这是m b a 学习中汲取的洒方项 目投资决策的经验 鉴于论文作为m b a 的案例性文露 战依据项目可行性研究的 基本格式 简化了建筑工艺 施工组织 环境保护 市政规划方面 的内容 而着重于市场分析 经营预测和财务评价 m b a 论文讲求的是实证性 在论文定稿阶段 项目已正式启动 本论文为项目的决策提供了依据 对未来经营实绩的预估是否准确 将拭目以待 笔者将作跟踪评估 对现实数据逐一反馈 以积累经 j 验 户 矿一 关键阋 连锁商业 投资 可行性 一 壮 士 a b s t r a c t t h i sp a p e r 叮h ef e a s i b i l i t ys t u d yo fc e n t u r ys u p e r s h o p p i n g m a l l o fs h a n g h a ip u d o n g i sac a s ea n a l y s i sa r t i c l ew h i c hr e l a t e dw i t h p r o j e c tf e a s i b i l i 锣s t u d y o fc o m m e r c i a li n v e s t m e n t w i t ht h ev a r i a t i o no fm a c r o e c o n o m i c s i t u a t i o n b u s i h e s s i n v e s t m e n t ap a r to fc a p i t a la s s e r t s h a s c a l n et h r o u g hs t a g e so f g e r m i n a t i o n d e v e l o p m e n t a n di n f l a t i o nf r o mt h ee a r l y1 9 9 0 8 t o n o w a d a y s h o w e v e r i t b e c a m e s l u g g i s h i nr e c e n t y e a r s b e c a u s e o ft h e c u r r e n ts i t u a t i o no fr e c e s s i o ni nc o m m e r c i a lr e a le s t a t et r a d em n d b u s i n e s s e n t e r p r i s eo p e r a t i o n i n v e s t o r s a t e h a r d l yw i l l i n g t o p a r t i c i p a t ei na n y c o m m e r c i a li n v e s t m e n tp r o j e c t a n y w a y f r e n d s h i pg r o u p t h e t h i r dl a r g e s tb u s i n e s se n t e r p r i s ei n s h a n g h a i t o o k t h ec h a n c et oi n v e s ta n db u i l da h i g h r a n k s u p e r m a r k e t i np u d o n gl u j i a z u id i s t r i c t t h i sp a p e rg i v e sac o m p l e t eb a c k g r o u n d i n t r o d u c t i o no ff n e n d s h i pg r o u p sn e wb u s i n e s si n v e s t m e n t a n i m p e r s o n a la n a l y s i so fa d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e so ft h ep r o j e c t a d e t a i l a r g u m e n t a t i o no fm a n a g e m e n tr i s k a n d a q u a n f i f i c a t i o n a l e v e u a t i o no ft h ei n v e s t m e n tr e t u r n t h i sp a p e r b a s e d0 nm a r k e tr e s e a r c ha n dl a r g ev o l u m e so fd a t a c o l l e c t i o nt or e d u c ea n dl o w e rt h er i s ko ff u t u r ei n v e s t m e n tp r e d i c t i o n a n de n h a n c et h ei n v e s t m e n ts a f e t y b e n e f i t e df r o mm b ac o u r s e so f i n v e s t m e n t d e c i s i o n m a k i n g o f w e s t e r n p r o j e c t s a sam b ac a s e s t u d y a r t i c l ea n dc o m p a r e dw i t ht h eb a s i cf o r m a to f p r o j e c tf e a s i b i l i t ys t u d y t h i sp a p e rp u ti t sc o n c e n t r a t i o nm a i n l yo n m a r k e ta n a l y s i s m a n a g e m e n tf o r e c a s ta n df i n a n c ee v a u a t i o n a n d a b r i d g e dt h ec o n t e n ti na s p e c t so fa r c h i t e c t u r a lf e a t u r e c o n s t r u c t i o n p r o c e d u r e e n v i r o n m e n tp r o t e c t i o na n du r b a np l a n c a s ea n a l y s i si sa l w a y sa p p r e c i a t e di nw r i t i n gm b a p a p e r t h e p r o j e c t w a s f o r m a l l yc o m m e n c e d w h i l e a u t h o rf m a l i z e dt h e m a n u s c r i p t o ft h i sp a p e r t h i sp a p e rp r o v i d e dt h eb a s i sf o rt h ep r o j e c td e c i s i o n m a k i n g a n d w h e t h e ri t g i v e s a p e r f e c t f o r e c a s to ft h ef u t u r e m a n a g e m e n tp e r f o r m a n c e l e t sw a i ta n dl o o k t h ea u t h o rw i l lg oo n t r a c kt h i sc a s e a n df e e d b a c ka l lt h ed a t aw h i c hc o m ei n t or e a l i t yt o a c c u m u l a t e e x p e r i e n c e s k e y w o r d s c h a i n b u s i n e s s i n v e s t m e n t f e a s i b i l i t y 一7 上海涌东世纪超级购物广场项目可行性研究 上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 l 项目要素及总体概况 1 1 项目规划 本项目占地面积4 1 5 1 8 平方米 建筑面积约2 6 0 0 0 平方米 是一层楼的超大型综合超级市场 由日用品 百货 食品和建材 超级市场组成 辅设停车场及绿化带熬计1 5 0 0 0 平方米 项目计划于2 0 0 0 年3 月动工 预计2 0 0 0 年7 月竣工 8 月 开业 经营使用期酋期为八年 1 2 投资单位 上海友谊 集团 有限公司 上海友谊 集团 有限公司是上海市国有资产授权经营管理 市重点扶持的大型企业集团之一 友谊集团资产总额4 2 7 5 亿元 净资产1 0 6 3 亿元 拥有子 公司2 2 家 其中全资公司9 家 控股公司6 家 参股公司4 家 代管企业3 家 集团所属上海友谊华侨股份有限公司 上海联华 超市有限公司 上海装潢总汇等企业在国内外具有较高知名度 在上海是销售额仅次于一百集团 华联集团的第三大商业集团 在全国同行业中经营规模届领先地位 1 3 建设意义 本项目的实施具有现实的社会效益和经济效益 本项目建在 浦东陆家嘴金融贸易区竹园商贸区 毗邻世纪大道 将以世纪 大道旁的一个亮点建筑 作为浦东开发开放十周年献礼景观项 目 并成为陆家嘴金融贸易区最大的超级购物广场 同时使该地 区商级商务楼多 大型百货楼多 大型超级市场缺乏的局面有很 大的改观 对企业丽言 本项目的建设发挥了友谊 集团 主力业 态 酉货 超级市场 装潢建材及房地产 为集团规模发展奠 定了基础 上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 1 4 基地概况 水项日位于陆家嘴盒 触贸易区2 3 地块 属于陆家嘴金融贸 易中心竹园商贸区 北临张扬路 东靠福山路 西南沿着世纪大 道 与裕安大厦 众城大厦 齐鲁大厦毗邻 距新上海商业城5 0 0 米 本项目地处交通枢纽中心 1 5 建筑方案 本项目建筑设计方案经陆家嘴规划建筑设计院 加拿大泛太 平洋设计与发展有限公司等方案比较 经世纪大道总设计者法国 夏邦杰设计事务所指导 委托陆家嘴规划建筑设计院及冶金设计 院规划设计 考虑缩短施工期 本项目全部采用钢结构及彩钢板 局部钢筋混凝土框架结构 沿世纪大道一侧将建设长5 0 0 米的欧 式桂廊 廊内设雅致亮丽的专实店 茶坊 洒吧等 与横越i 0 0 米的世纪大道恢弘气势浑然一体 浪漫格局相映成景 将成为上 海跨越新世纪超级购物广场的典范建筑 2 塑塑查丝幽塑塑 堑塑曼堡丝里墅 2 项目建设背摄 2 1 投资项目特殊成因 上海房地产业近年呈负增长 销售不景气 空置率居高不下 特别是办公楼 2 3 地块原是陆家嘴金融贸易区开发股份有限公 司1 9 9 2 年的成片批租地块 用于批租建造甲级办公楼 1 9 9 5 年 该公司与台湾远东投资集团进行的土地出让谈判未果 土地闲置 至今 由于以下种种因素 陆家嘴 集团 有限公司作出将这块 批租土地出租的决策 1 陆家嘴现有的甲级办公楼空戢率居高不下 要消化数量可观 的存盘物业将需要相当长的肘闻 上海的甲级办公楼市场经历了九十年代初的起步 1 9 9 3 年至 1 9 9 5 年的高峰 目前遇到了前历未有的困境 严重的空置和低 租金状况几乎将房她产商推向了绝境 市场前景令人担忧 据初 步统计 本市内环线以内以及虹桥开发区的高档办公楼已超过2 0 0 幢 而其中陆家嘴地区就有近6 0 栋 占总量的3 0 一方面 由于受1 9 9 2 年至1 9 9 4 年办公楼市场的高涨及投资 办公楼市场所产生的高额利润的驱动 大量的发展商涌入投资兴 建办公楼 使上海的甲级办公楼供应量自1 9 9 6 年开始出现了超 常规的增长 据统计 至1 9 9 8 年底上海市的甲级办公楼累计供 应量已达到了1 9 9 2 年底的近2 0 倍 另一方面 由于亚洲金融风暴的影响使得 些外籍客户遭受 了巨大的冲击 加上国内企业受经济波动及机构调整的影响 对 甲级办公楼的吸纳能力十分有限 使整个市场的供求矛盾日益突 出 目前空置最已超过了4 0 其中 陆家嘴地区1 9 9 9 年第二 季度的空置率超过5 0 目前上海的办公楼主要足以租赁为主 其租金水平t l1 9 9 2 年以来已发生了相当大的波动 现时的租金较1 9 9 5 年时的最高 点下跌了约七成 值得注意的是 目前有相当多的工程处予停工或半停工的状 态 一旦经济形势好转 需求量有所回升 这些工程叉将全力展 开 从而办公楼再次陷入供应高蜂 因此其空篮量在近儿年仍将 会保持继续增长 市场的复苏至少需要3 5 年时间 皇 上j l j f 浦东越纪超级购物广场项目可行性研究 2 在原有的批租地块上建设的项目 纷纷停 缓建 如山陆家 嘴公司批租的陆家嘴金融贸易区d 3 6 地块上建造的伊藤忠大 坦 环球人碰婶酃处于1 工缓五 l 状念 对出比地块的公州i 酊亩 实现了可观的收益 但这些地块皆处于金融贸易区前沿 不毛之 地会产生消极的社会影响 故对增量甲级商务办公楼 政府目前 不再审批加以规制 在相当长时期内 陆家嘴公司的成批批租地块之一2 3 地块 将不宜实施原规划的甲级办公楼 3 陆家嘴公司在2 3 地块上投入火最资金 至今不能还本付息 按目前国外的一种地产经营理念 土地投入本金暂时不回收不视 作亏损 因为土地是稀缺资源 土地 特别是具有地段优势的地 块 会 9 f 糟时闯的推移而增值 他当期的借贷成本必须消化 否 则影响经营公司的现金流 陆家嘴 集团 公司测算的出租成本 就是旗子这种经营思想 4 作为消化吸纳闲置地块的创举 1 9 9 9 年浦东新区对东方明珠 电视塔旁的一闲鬣地块批准立项 建设陆家嘴奖食城 投资方采 取租赁方式获得土地 租赁年i 较酋期为八年 期满再作商议 对 投资项目具体要求是 建设期短 回收快 建筑简洁 结构可迁 移以减少投资损失 政府各部门给予立项 配套 税收等方面的 便利和优惠 目前荚食城经过半年的建设已开张营业 在景致 功能 经济等备方面都获得了 定的效盗 世纪超级购物广场已 成为批准立项的第二个同类型项目 2 2 投资业态定位宏观环境 友泣集团拥有友谊华侨股份有限公司 麾下有友谊商店 华 侨商店 虹桥友谊商城 东海商都 上海装潢总汇等知名商业企 业 但由于商业业态宏观环境及发展规律的影响 集团内部的传 统百货业态日益受到冲击 集团近年来竭力调接商业业态结构 致力于拓展新兴的商业业态发展空间 在2 3 地块上确立建造大 型超级市场是基于集团对国内商业业态总体运行情况的分析 借 鉴西方商业业态发展的客观规律 充分发挥集团优势所作出的投 资决筇 2 2 1 商业业态的一般概念和分类 4 上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 根据经济学界的定义 业态即零售业的营业形态a 在零售业 中 店铺可以集中体现这一概念 原因在于店铺是指将经营者设 定的各利 经髂战略意向落实为具体粤业并进行实施的场所 根据 各种经营战略的不同 产生了多种多样的店铺形态 而在目标市 场阶段 业态即为企业经营战略意义上的 业态 指 以确定 的目标市场为对象 能够榘中体现经营者意向与决策的商店 这里的意向与决策的内容是多方面的 可指选址 规划 规模 商品政策 店铺设施 建筑 内部装修 附带设施 销售方法 自选 面对面销售 通讯销售 电视销售 分期付款销售等 附加服务 提供信息 送货 退货 停车场 购货券 销售券 等内容 围绕上述内容作何种选择和组合的决策 其结果就导致 成立多种多样的店铺形态 亦即业态 目前国内的零售商业销售业态主要有 1 百货店 指在一个大建筑物内 根据不同商黼部门设销岱区 开展进货 管理 运营 满足顾客对时尚商品多掸化选择需求的 零售业态 2 超级市场 采取自选销售方式 以销售食品 生鲜 生活用 品为主 满足顾客每日生活需求的零售业态 经营面积在1 0 0 0 平方米 以购买频率高的商品为主 3 大型综合超市 采取自选销售方式 经售大众化实用晶为主 满足顾客一次性购买需求的零售业态 营业面积2 5 0 0 平方米以 上 4 便利店 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态 营业 面积 0 0 平方米左右 5 专业 专卖店 经营某一大类商品为主的 并具有丰富专业 知识的销售人员和适当的售后服务 满足消费者对菜大类商品的 选择需求的零售业态 主营商品占经营商品的9 0 6 购物中心 有计划的开发 管理运营的备类零售业态 服务 设施的集合体 由百货或超市为核心店 与各类专业点 快锯店 等组合 核心店的面积不超过购物中心的8 0 设相应规模的停 车场 7 仓储式商场 以经营生活资料为主的 储销一体 低价销售 提供有限服务的零售业态 其中有的采取会员制形式 营业面 积一般为1 0 0 0 03 f 方米以上 改施简朴 设大型停车场 5 圭塑i 壅堂塑垫堡塑竺垡堡旦型型 堕 本项目建成 将定位在超大型综合超级市场和购物中心之闻a 2 2 2 我国商业业态的基本情况 2 2 2 1 我国传统商业业态总体运行情况 1 9 9 9 年我图消费品市场在社会商品零售指数持续走低的情况 下 仍保持s i 稳低幅的增长态势 相比之下 我国的传统商业 业态一百货商场经过短暂的繁荣后 除极少数优势明显的大商场 外 相当数量的零售获利甚微 甚至亏损 倒闭 1 国内传统商业业态总体运行情况 对大型零售商场豹一项调查显示 9 9 年1 月至5 月 我国百 货零售业市场呈下滑趋势 总的消费品市场同比增长9 以上 而百货零售业却同比下降6 3 且利润下降幅度更大 据国家统计局对全国5 6 0 家重点大型零售企业的统计 1 9 9 9 年商品销售收入净额比上年下降0 9 商品销售利润下降1 8 利润总额下降1 9 6 亏损企业从1 9 9 8 年的1 4 0 家增加到1 6 8 家 种种迹象表明 我国大型零岱企业的经济效益状况仍然不够 理想 销售不畅 利润下降 费j l j 上升 未能走出几年来效益滑 坡的局面 2 上海传统商业业态总体运行情况 有关部门统计 上海9 0 年代新开业的大型百货商店效益滑 坡严囊 有7 0 大商厦处于亏损状态 2 0 不盈不亏 只有1 0 有 赢利 据市经贸联统计 其所属4 5 家全市 顶尖级 大百货商 场9 9 年一番度的平均利润 已经降到1 2 2 的水5 严 比9 8 年全 t 盯商业的平均利润还少了3 4 个百分点 一份1 9 9 9 年5 月对全 市主渠道商业亿元商场负责人问卷调套表明 1 9 9 9 年上半年商 场零售同比下降的占被调套总数的5 9 7 持平的占6 增长的 占2 6 9 在上海的一些主要商业街上已有7 家大型百货商厦 关 门大吉 南京路上一些大型酉货商厦更是为形势所迫改弦易张 原来1 5 家百货商厦 调整后仅剩下各具个性的三大百货 第一 百货 华联商厦 新世界百货 和一个特色百货 东海商都 经 营面积下降了一大半 经济学家提出警告 零售百货商场前景堪忧 3 传统业态经营滑坡原因探析 i 大型商场过多 供求失衡 6 上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 火型商场建设数量和时间过分集t l j 宜目性过大 近八年来 由于经济利益的驱动 社会上备行各业镯c 纷纷投资建设商场网 点 特别足人型零售商场布局过度集 f 同一功能的商场重复建 设 根韬资料统计 1 9 9 1 年至19 9 9 年全国丈型商场规模增长情 i 数撼 年份 1 9 9 11 9 9 2i 9 9 31 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 9 l 销售额 1 2 亿 91 5 02 9 14 8 86 2 47 3 l8 9 31 0 0 0 销售额 t o 亿 2 2 以北京为例 每千人拥有大型百货商场营业面积平均数足发达国 家的1 0 倍 居民收入却只有发达团家的1 1 0 在西安 千人拥 用百货商场营业面积已达1 7 6 3 8 平方米 远远高于发达国家千 人3 5 4 平方米的水平 在上海地区 1 9 9 2 年大型零售商场不到 1 0 家 1 9 9 7 年上海市5 0 0 0 平方米以上的商场已超过了1 3 3 家 1 0 0 0 0 平方米以上的增加到6 6 家 商场的供应遵循着供求关系的规律 供大予求 必然产生市 场的失衡 表现为商业整体利益的瓜分 商场单体效益的下降 2 经营成本过高 优势键失 近几年 各类商场为了扩大销售 减少库存 提高市场份额 纷纷采取了 止利 优惠 零点利销售 商家把利润降低到最低限 度 丽l 司时商家的利润产出却连年减少 1 9 9 9 年重点大型零岱企业s 均毛利率为1 3 4 比上年下降 0 3 个酉分点 商品销售利润减少了1 9 亿元 僻理费用大幅度上升 1 9 9 9 年亟点火型零岱企业利润总额比 上年减少5 4 亿元 管理赞月j 却比上年增加9 1 亿元 上升1 2 管理费用占企部费用的比重为5 1 1 比上年上升2 3 个酉分点 经营费用i f j 相当 部分赔商场建设资金的还贷利息 根据粗 略统计 截止1 9 9 8 年年底 全国已建成的万米以上的大型商厦 巾有近5 0 0 万 严方米的商艇炭不 i j 租不了 扪商不成 虫 按1 2 万元1 平方米计算 开发商套在商厦建设中的资金就有6 0 0 亿元 按l o f i c j 贷款利率计每年的利息负担为6 0 亿元 1 9 9 9 年财务赞 用比上年增加2 2 亿元 上升1 4 1 9 9 9 年重点大型零售企业的 资产负债率达到6 6 9 比上年上升0 4 个百分点 种种因索导致传统西货存商 铺价格上缺乏竞争力 据统计 上海一些火百货商场商品价格比人烈超级市场同类商品的价格平 上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 均商1 5 一2 0 3 顾客需求变化 应变不及 自1 9 9 5 年以来 城镇居民的收入增长率和消费水平都开始 出现下滑趋势 由于不少企业经济效益不佳 下岗职工逐渐增多 消费力明显下降 另外随着人们生活质量的提高 消费观念 消 费结构也发生了较大变化 由过去的商品性支出向消费多元化发 展 使购买力分流 如随着房改 医疗等改革出台 使居民住房 等消费支出比以往大幅度增加 教育投资增加 服务性支出比重 大 居民用于娱乐 旅游 保险等方面的支出不断扩大 大多数 居民注重储蓄 消费更加理性化 1 9 9 8 年第一太平戴维斯i n t 腿n a t i o n a lp r o p e r t y c o n s u l t a n t s 对上海5 0 0 家居民的抽样调查显示 上海人现时花 在食物 日用品方面的开支已在减少 改为花费于旅游 打电话 医疗 娱乐 培训及家用电器上 见下图 1 9 9 5 年 1 9 9 6 年 1 9 9 7 年消费结构的变化 b 上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 消费结构变动趋势 2 2 2 2 田内新兴商业业蠢的发展 进入九十年代以来 中国的商业零售业正经历着一场深刻的 变革 它不仅使零售业成为经济发展的热点行业 丽且对整个流 通业乃至经济运行 消费行为都产生了积极作用 这种变化和影 响主要表现在连锁经营方式的成功导入 所谓连锁业是指采用连锁经营方式和组织形式的商业 服务 业和其他流通产业 连锁经营方式在中国流通领域中的导入 已经开始深刻影响 着流通业的走势和发展 连锁业的堀起正在打破和重组中国流通 业传统的格局 9 8 年 9 9 年全国大型百货商店销售额增长缓慢 许多商店效益出现负增长 唯有连锁型超市实现了超常规模的增 长 如全国最大的上海三家连锁超市公司 联华 华联 农工商 其销售额排名已挤进全国大型商业企业前8 名 且增幅都在5 0 以上 上海连锁商业发展始于1 9 9 1 1 9 9 8 年上海连锁业完成销售额1 8 5 亿元 比上年增长4 2 占社会商品零售总额1 2 6 比上年提高2 5 已成为增长最快 的商业经营业态 1 9 9 9 年 上海连锁业完成销售额2 7 0 亿元 同比增长4 6 占社会商品零售总额的1 秭 目前上海连锁业态实现7 食品销售的7 0 日用品销售的 8 0 这两类商品对顾客的吸引率分别达到6 6 和6 7 报载 2 0 0 0 年春节7 天 上海市1 0 0 家大中型商业企业实现 销售9 7 亿元 同比增长3 7 8 9 7 亿元销售业绩中 沪上8 大超市实现销售高达5 1 7 亿元 占定半壁江山 申城超市行业 平均增幅为7 0 3 其中华联 农工商 家得利 联华增幅最小 9 一些鉴些墅堕堕堕型 的也有六成以上 这充分显示了连锁经营方式所包含的巨大生命 活力 也初显了超级y l i 场的 e 力地位 2 2 3 国外商业业念发展趋势 据德幽最大管理咨洵机构罗兰 贝格公司剐总裁马诬茂分 析 由于消费行为变化和技术革命等因素作用 百货零售商业在 整个零岱商业比重下降已是一个世界趋势 如今 在日本零售业 销售前5 0 0 家中 大型商场只占2 0 多 超市 连锁店占5 0 在美国 从业人员2 0 人以下的商店占零售商店的9 0 以上 千 人以上的商场只占零岱商店的0 3 7 根据对国际连锁业发展的研究 有关人士归结出以下认识 2 2 3 1 连锁业态发展 经济技术 决定论 连锁业态的出现都相对于市场经济与技术水平发展的一定阶 段 从圜际经验看 一圉入均g b p 达到5 0 0 1 0 0 0 荧元的水平时 超市业态就开始导入 荚因臼1 8 5 9 年创建第一家连锁店 1 9 1 8 年 经历6 0 个年头 才发展为6 4 家 营业额只有l o 亿美元 只 足到了木世纪5 0 年代以后 经济发达 科学进步 才为其快 速发展创造了客观条件 特别到了7 0 年代 美国铁路 航空 公路运输 信息产业迅速发展 才推动连锁商业进入i 茵速发展期 商业连锁化的实质是实现商业经营的现代化 2 2 3 2 商业业态发展的生命周期 从国际零售业发展情况蒋 j 9l l 上纪以前还没有业态的区别 基本上都是小型零售店铺 1 8 5 2 年在法国首先出现了百货店 1 9 3 0 年出现了世界上铘一家传统超1 1 j 2 0 世纪6 0 年代出现了折扣店 6 0 年代米出现了便利店 近三 四十年来新的业态形式如购物 中心 商业街不断涌现 随着业态形式产生 新型业态威胁着已 有业态 迫使已 有业态退出历史舞台 美国销售额前1 0 0 位的零 业态 年代 1 9 8 8 1 9 8 91 9 9 21 9 9 31 9 9 41 9 9 61 9 9 61 9 9 7 百货商店 9 81 0 18 98 j7 28 07 87 1 连锁超市 3 4 73 3 32 9 42 7 82 7 82 7 22 6 02 6 3 仓储俱乐部 3 03 66 56 87 t5 95 75 6 超级购物中心 4 7 5 8 可见 8 0 年代至9 0 年代 荚围市场占有率最高的商业业态为连 锁超市 仓储俱乐部的出现逐渐挤占了连锁超市的份额 9 0 年 l o 塑塑查些丝塑堡墼望 塑堡旦里 丝鲤壅 代后期超级购物中心是极具潜力的新型业态 而由于超级购物中 心的出现 又使仓储俱乐部和连锁超市的增长趋缓a 业态显示者明显的生命周期 并随着社会经济发展呈缩短的 趋势 从国际零售业态周期情况看 业态生命周期 由过去的1 0 0 年缩短到3 0 一4 0 年 进入二十一世纪 将缩短为1 5 2 0 年 在 美国 百货商店用了1 0 0 年才开始繁荣 而杂货店用了6 0 年就 进入成熟期 超级t 耵场3 5 年后建向成熟 折扣商店只用了2 0 年 快餐服务为1 5 年 仓储式俱乐部在大约l o 1 5 年内就达到成熟 期 2 2 3 3 连锁业态 撖榄型 演化趋势 业态的变化适应了消费需求的变化和消费方式的变革 新业 态总足对应予大众消费水平提高和消赞方式的变革 新的超市业 态总在经济更发达 收入更高 选择性更强的市场上首先产生 迄今为止 西方发达国家超市业态体系不断适应向经济 便利 质量 个性四个方面的要求发展 呈现出 橄榄型 演化趋势 即由传统型食品趣市为主体分别向两极延伸 一极是向趋大型的 超市业态适度延伸 另一极贝l j 向具有个性化特征的便利专门超市 扩展 2 3 友谊集团商业业态定位微观分析 2 3 1 连锁业态运作的成功经验 1 9 9 9 年底 友谊集团公司的主要业态之一联华超市有限公司 已成为中国销售收入名列第一的连锁超市公司 友谊集团公司于 1 9 9 8 年开设的好奖家建材超市 当年立项 当年赚钱 取得了 经济效益和社会效益 1 9 9 9 年又分别开设了第二 第三家门店 有糟良好的发展势头 友谊集团具有超市运作和经营的实践经验 公司主力业态之 一联华超市从1 9 9 1 年5 月起步至今 从无到有 从小到大 从 弱到强 得到了超常规的发服 在连锁超市的经营运作上有着丰 富的经验 享有竞争的优势 联华超f l 丁有限公司通过发展连锁业态 采用多种资本运作方 式 向市内外多地域拓展的功能举措 在短短八年多时间里 公 司网点突破6 0 0 家 年销售额超过7 0 亿元 实现了规模的迅越 扩张 成为全幽超市领头羊 被列为上海市1 9 9 9 年十大新闻之 上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 名次啦化名称钔1 圩总颥 万元 rj 肼锻 l 耿华趔i j 订浆公司 3 8 0 0 0 03 5 9 2上海华联超市公司3 3 0 0 0 03 6 0 3 山东三联商社 2 6 8 7 9 47 1 4 上海镝江壹德购物中心 2 0 2 8 0 5 5 上海农工商超市总公 i 2 0 0 0 0 09 d 8 北京超市发展连镄经营公司1 2 5 8 0 4 2 7 上潍捷强 集团 有限公司1 0 6 6 6 51 2 9 8 江苏棼架超审存氍公司 9 7 6 5 0 6 5 9 华润超级l f 场有限公词9 3 6 0 91 6 5 1 0 上海i 家超市有秧公司 8 3 6 2 2 4 联华超市在拓展超市市场的过程中 主要以发展经营面积在 8 0 0 1 0 0 0 平方米的标准型食品超市为主 使之成为联华超市规 模效益增长的主力业态 与此同时 公司与法国家乐福合资 在 市郊结合部开设1 3 万平方米的大卖场 满足市民 次性购足 的购物需要 在中心城区和上海郊县开设2 0 0 0 至3 0 0 0 平方米左 右的综合型食品加强超市 在居民区开设1 0 0 平方米左右的便 利连锁店1 7 5 家 迎合了一大批居民及时消费的需求 联华超市有限公司通过合资 收购 特许加盟等资本运作的 方式 先后与本市的陕北超市 新新超市 宏良便利 外地的长 江超市 宁波联合等多家企业合资 将1 0 0 多个 超市网点纳入联 华的艘帜之下 通过特许加盟方式 发展加盟店1 7 0 多家 联华超市还制定了 立足社区 拓展郊区 延伸江浙皖两翼 的发展战略 积极向郊县 外省市拓展 目前已在各个区县设有 网点1 2 0 多家 在市外歼设合资 加盟店近2 0 0 家 从地域上 拓展了联华超市规模膨胀的空问 联华在上海商业中塑造了突出 的形象 2 3 2 商业业态结构的战略调整 针对国内零售商业发展现状 借鉴西方发达国家商业业态发 展的规律和成功经验 结合本企业的业态运作优势 友谊集团及 时调熬投资策略 9 9 年与9 8 年同期相比 超市业态占集团销售 总额的比亟从5 6 上升到7 4 盯货业态占集团销售总钡的比重 从t 7 一f 筚到1 1 1 2 圭壅壁堂丝塑塑贮塑旦要然照 通过调整 友谊集团在零售业全面滑坡的背景下 还是保持 了上海商业的领先地位 1 9 9 9 年集团销售规模在上海商业企业 的排序由第五名跃居为第三名 但综合分析国内外超市现状 友谊集团连锁业态的 领头羊 地位还不够稳圃 竞争优势还不够明显 新世纪伊始 摆在集团 决策层前的议题是 目前由于介入上海超市业的跨国集团导入具 有高成长潜力和效益潜力的新兴业态 并借助其品牌 商誉 资 金 经营管理和全球性信息网络等优势抢夺市场 促使国内企业 在未充分发育的情况下 提前进入国际市场的激烈竞争 决定了 集团的业态的选择和发展必须立足予国际竞争的高度 并借鉴发 达国家的成熟经验 通过研究 集团认为上海连锁业态的发展趋 势是 1 连锁业总体发展呈快速成长性 连锁业的导入是与经济发展密切相关的 1 9 9 8 年上海入均g d p 达到3 4 0 0 美元 这标志着市民的消费水平 消费方式 消费观 念 消费心理等方面均出现了新的变化 为连锁业的发展提供了 契机 数据表明 连锁业发展势头良好 五年前 上海连锁商业 的市场占有率仅为1 目前为1 2 预计2 0 0 2 年将达2 0 在 发达国家 连锁经营的销售额已经占总销售额的6 0 7 0 说明 我国的连锁业发展潜力仍然很大 连锁业总体上处于成长期 2 连锁业态生命周期特征显现 近几年来 随着连锁业的迅速发展与不断规范 上海超市行 业出现了利润平均化和微利化趋向 几家内资超市公司的利润率 一般只有1 5 上下 上海联华 华联 农工商三大超市 主力 业态为中小型食品百货超市 年利润率也在2 左右 根据美国 超市协会指定的超市行业标准规定 一个年销售1 0 0 亿美元以上 占塑塑垄丝塑塑塑堕塑 塑堡旦里堡 堕 的超市 其税后正常年利润应在1 左右 这从一个侧面反映连 锁业中小型超市业态开始进入成熟期 专家分析目前上海零售业态的生命周期阶段为 仓储式超 市 超大型综合超市 购物中心 电视导购和直销进入引入期 便利店由导入转向 成kj i l l 中小型食品 百货超市进入成熟期 没 有特色的传统百货商店已经进入衰退期 上海超大型综合超市的发展始于1 9 9 5 年 是由外资导入的 迄今已有五年了 根据生命周期理论和国外商业业态演化实践 在未来的八一九年将经历成长期 步入成熟期 3 连锁业两极发展趋势 目前 连锁业态出现巩固中间 发展两头的局面 一方面超 大型超市在蓬勃发展 另一方面 小型便利店焕发出生机 大有 大的好处 商圈辐射能力大 价格竞争力强 生鲜食品比重高 可选商品多 吸引了广大消费者 而2 4 小时便利店则满足都市 入夜生活休闲 购物的需要 其主要目标市场为商品价格需求弹 性不足的年轻人和行动不使的老人 4 连锁业发展寻求规模化 上海的连锁企业与国际上大的连锁集团相比 差距悬殊 1 9 9 8 年 世界最大的连锁商业企业美国的沃尔玛销售额是1 3 0 0 亿美 元 第二连锁商业企业法国家乐福销售额是7 5 0 亿美元 而联华 作为全国销售排行第一的企业1 9 9 9 年销售额仅为7 0 亿元人民 币 2 0 0 0 年预测为9 0 亿元人民币 2 0 1 0 年远景目标为3 0 0 亿元 人民币 5 连锁业行业增强集中度 1 4 上海浦东世纪超级购物广场项目可 i 性研究 据专家介绍 美国全国仅有1 0 来家超市公司 欧洲 日本 香港等连锁商业发展过程也表明 一个国家或地区真正有竞争力 不过几家 1 9 9 6 年上海超市公司的数量是4 8 家 1 9 9 7 年为2 4 家 连 锁商业网点有i 0 0 0 家 1 9 9 8 年减至1 4 家 1 9 9 9 年又有华润 锦江 广南 为民等4 家超市公司通过出让 合并等形式隐退市 场 连锁企业已精减为l o 家 网点数增至3 0 0 0 家以上 行业 集中度进一步加强 但根本无法与世界超市行业集中度相提并 论 沃尔玛 麦德龙这些连锁商业巨头在世界各地的店铀已分别 超过3 0 0 0 家 根据2 0 0 0 年上海市商委工作目标 连锁超 l 了将 通过重组 合并 加盟 联合 缩减为8 家 最终目标足剩下三 四家有竞争力的超市公司 文撑上海的超市业 6 连锁业面临激烈竞争 目前上海连锁超市行业的竞争可用波特五种竞争力量加以分 析 匿亟圃 讨价还价能力 上翥复盒三价还价能力 圃 弓压蜀耍受习 圃 代品 服务 威胁 供应商的议价能力 当连锁企业兼并愈演愈烈 行业集中度不断加强 供应商的 合作力量就会越来越弱 与过去相比 未来连锁行业剩下的会是 在全国范围内经营的大连锁企业和外资合资连锁企业 对于那些 依赖连锁经营企业生存的供应商而言 将别无选择 由于有潜在 巨大的全因市场 许多供应商也就愿意接受连锁企业的苛刻条 件 如进场费 通道赞 上架费等 给连锁企业带来成本和价格 下降的好处 但前提足连锁企业自身必须具有巨犬的市场占有率 i 渐浦东l j 纪超级购物广场项h 可行性研究 和核心竞争力 购买者的议价能力 连锁商店的顾客一般不单单从一家店选购商 5 i i 消赞街i l j 于 许多原因可以转向其他店 比如商品价格低 环境整洁 选择更 多 交通便利 而对日油淌赞人群7 0 一8 0 为中低收入者 价格 将成为敏感因素 在连锁超市拿者价格单比较的顾客已不鲜见 凼1 随麓连锁业的发眨 购买者的议价能力愈米愈强 新加入者的威胁 对新加入者而言 连锁行业订儿个障碍m 止他们 i j i l 入 最火 的障碍足规模经济 最大的连锁企业能够以最低成本购买产 在运作时能比规模小的连锁商店旦 具优羚 因为价格足连锁行业 域主要的竞争武器 这成 潜诅 竞争崭 进入这一领域的门槛 如 当许多零售商得知沃尔玛要在某地开店时 他们会马上决定撒出 该地区 替代i 钴 连锁行业随时问推移i 阿以更商速度发展 成功连锁业态的生 命周期在不断缩短 当传统食船百货超市达到成熟时 会受到其 他业态的冲击 如超犬型卖场 仓储式超市等 因而对新兴商业 业态的介入一定要选掸属于成长性利 类 超大型超级n 了场就是叫 智的选择 行业内竞争韶 对友谊集团连锁业态而吉 目前困内 中小型超市的簸并已 经结束 新一轮的竞争足 海外印 综观进入一i 海零僻1 1 场 的外资形态可以发现 目前外资进入中国的连锁行业其选择的主 力业态几乎都是超大型综合超级市场或仓储式超市 j 战略意图 处 卅ij j t 列帆超级1 1 场 人多为传统的食舳超i l f i e m 一水 i z 线上竞争 而是酋先选择发展超大型综合超级市场的主力模式 以抢t 川 渊零侣业发胜的制豳点 口1 j 上海门店数仪l i8 7 的火型洋超市的销售额占到全市超市销售额的2 5 国内连锁企 业 特别是已争得姒火1 l j 场份额的友缸集团 与其作为市场追随 者 补缺者或坐以待毙 刁i 血 在竞争初期借助政策 天时地利的 优纷 利用企业已获得的t l f 场占有率 确立市场挑战者的竞争地 位 秘累形成经验曲线 以利于新的抗衡 研究上海连锁业竞争现状和发眨趋势表明上海超级连锁商业 1 6 二海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 规模需进一步加大 行业集中度需进一步加强 将出现行业巨头 分析五种竞争力量可见归根绌底规模经济是在超大型超级市场竞 争中制胜的法宝 连锁业态的发展正因循者导入一成长一成熟一衰 退的固有发展轨迹 对新连锁业态的介入一定要高起点 有前瞻 性 充分估计生命周期的替代规律 抓住业态成长期的契机 竞 争愈益激烈 本来连锁行业的竞争态势显现为 马太效应 一强 者恒强 弱者愈弱 在2 3 地块上建设大型购物中心是集团顺应世界商业发展的 规律 对业态生命周期前瞻性思考后 根据企业实力实施的业态 结构调整t 是集团提前介入发展 两极 的宏观举措 也是集团 从连锁商业大企业发展成为特火型企业的战略决策 1 7 土鎏熊奎堂签垫堡塾塑 堑坐塑旦翌堡塑塑 3 项目机遇与挑战 通过对国内外商业业态的纂本情况分析可见 友谊集团开发 建设火型超级市场足顺应社会对新型商业业态的需求 符合国外 商业生命周期的发展规律 且依托着集团自身长期经营超级市场 的丰富实践经验 同时对增强企业的市场竞争力 扩大企业的市 场份额是有积极作用的 但本项目的经营期首期只有八年 因而t 本项目要冒很大的经营风险 友谊集团投资建设世纪超级购物广 场省h 挺于难得的机遇 但网肘面临者巨大的风险 友谊集团高层 管理层运阁s y o 组合方法 利用优势去抓住机会 利用优势去 避免威胁 同时利删机会去兜服弱点 将风险最小化 3 1 项目外部机会 3 1 1 地块优势 1 优惠的土地费用 为进 步搞活房地产市场 继缕深化土地使用制度改革t1 9 9 7 年浦东新区率先正式推出一种新的土地有偿使用制度一土地租赁 制度 即以分年支付租金的形式取得土地使用权 既拓宽了土地 有偿使用的范围 又能有效地减轻企业的经济压力 本项目合作方陆家嘴公司即以土地租赁的形式将2 3 地块山 租给友谊集团 对友谊集团而言 是一个机遇 且本地块土地价 格褶对较低 地块名称 i l 让日期地块面襁年限 容积率 楼蘅价受让人 真北路1 5 3 l 号 9 7 1 2 1 9 5 9 9 7 0 4 0 s 2 6 0 0爱奇爱特 黄 路1 6 6 0 号 9 8 9 1 83 3 3 3 44 01 3 0 0 2 6 0 0大润发 汶水路广粤跚 9 8 1 1 1 34 0 0 4 34 00 5 0 0 2 6 0 0爱德陆 根据土地管理法规 商业用地的年限为4 0 年 按土地批租 年限 批租价格 按永续年金折算 以上三幅土地的租金价格为 楼面价每平方米每日租金为0 5 9 元 注 1 美元 8 3 元人民币 并假设资金成本为1 0 9 7 年 9 8 年 借款成本 而本地块平方米每天土地租金为0 3 8 元 按0 6 3 的容积率计楼面价为0 6 0 元 但参照地块与本地块的地段级差 槲距甚远 按上海市土地使用费划分标准丰 参照地块屈于五级 1 8 上海浦东世纪超级购物广场项目可行性研究 地区 本地块属于三级地区 且皆为熟地价格 士地价相差2 2 倍 因而得出结论本地块地价极其优惠 2 地块条件 乖项目地块对于建设大型超级市场具有得天独厚的优势 本 项目占地4 1 5 1 8 平方米 建筑面积2 6 2 7 0 平方米 容积率为0 6 3 停车面积最多可达到1 5 0 0 0 平方米 按现代国外理想的超大型超 级i 1 了场停车面积要求 超t 打枯业面