信用社（银行）个人住房贷款管理暂行办法.doc

信用社（银行）个人住房贷款管理暂行办法第一章 总 则第一条 为了支持城镇居民购买个人住宅用房，规范贷款管理，根据中华人民共和国担保法、中国人民银行贷款通则和个人住房贷款管理办法等有关法律、法规和规章制度，制定本办法。第二条 个人住房贷款是指农村信用社用信贷资金向借款人发放的用于购买住宅用房的贷款。信用社发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，信用社有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。第三条 发放个人住房贷款要坚持安全性、流动性和效益性原则，遵守国家有关法律、法规、政策和农村信用社的有关信贷规章制度。第四条 本办法适用于xx市各农村信用社。第二章 贷款对象和条件第五条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。第六条 借款人须同时具备以下条件：(一)具有城镇常住户口或有效居留身份；(二)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；(三)有合法有效的购买住房的合同、协议以及贷款社要求提供的其他证明文件；(四)能够支付不低于购房全部价款20的首期付款；(五)有贷款社认可的资产进行抵押或质押，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息的连带责任保证人；(六)贷款社规定的其他条件。第三章 贷款额度、期限和利率第七条 贷款额度最高为所购住房全部价款或评估价值的80。第八条 贷款期限由贷款社与借款人商定，但最长不得超过30年。第九条 贷款期限在5年以下（含5年）的，贷款年利率为5.31；贷款期限在5年以上的，贷款年利率为5.58。第十条 个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。第四章 贷款程序第十一条 借款人申请个人住房贷款应向信用社提出贷款书面申请，填写个人住房贷款申请书，并如实向贷款社提供如下资料：(一)借款人身份证件（居民身份证、户口簿、居留证件或其他有效身份证件）；(二)合法有效的购房合同、协议或其他批准文件；(三)借款人偿还贷款能力证明材料；(四)抵押物或质物清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款社认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；(五)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；(六)贷款社要求提供的其他资料。第十二条 在借款人提交贷款申请5个工作日内，贷款社应进行贷前调查。主要调查借款人的资格和还贷能力，具体包括以下内容：(一)借款人所提供资料的真实性、合法性；(二)借款人及主要家庭成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录；(三)借款人及家庭主要财产和收入状况；(四)借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符等。第十三条 贷款审查岗位应对信贷员报送的借款人资料和调查意见，重点审查借款人资格及还款来源的真实性、可靠性；审查贷款抵押、质押及保证担保的合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。第十四条 贷款社同意借款人的借款申请后，应与当事人各方签订借款合同和担保合同。第十五条 签订借款合同和担保合同后，应根据有关法律规定办理抵押登记、保险及其他必须的手续，并视实际情况办理合同公证。第五章 贷款担保第十六条 借款人申请个人住房贷款必须提供担保，担保方式分为抵押、质押、保证和抵押加阶段性保证等。贷款社可根据借款人的具体情况，采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。在贷款期间，经贷款社同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。第十七条 抵押抵押贷款指贷款社以借款人或第三人提供的、经贷款社认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款。(一)贷款的抵押物必须是贷款社认可的、能够进行抵押登记的借款人所购房屋或其他符合法律规定的财产。(二)抵押物价值按照抵押物的市场成交价或评估价确定。需要评估的抵押物其评估费用由借款人承担。(三)借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押；其贷款额度不得超过所购住房价值的80；若以贷款社认可的其他财产作为抵押物，其贷款额度不得超过抵押物价值的70。(四)贷款社与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律规定办理抵押登记，抵押登记费用由借款人承担。(五)抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件），均应由贷款社保管并承担保管责任。贷款社收到上述文件后，应向抵押人出具保管证明。(六)抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款社的监督检查。(七)对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款社书面同意，抵押人不得将抵押物转让、出租、重复抵押或以其他方式处分。(八)抵押担保的期限自抵押登记完成这日起至担保的债权全部清偿之日止，抵押终止后，当事人应按合同的约定，到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。第十八条 质押质押贷款指贷款社以借款人或第三人提供的，贷款社认可的符合规定条件的权利凭证作为质物而向借款人发放的贷款。(一)个人住房贷款可以用财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、个人定期储蓄存单等有价证券质押。(二)借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90。(三)贷款社应对出质人提交的有价证券进行查询和认证，并将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构。质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。(四)贷款社与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认后的质押权利凭证交付贷款社。质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。(五)贷款社负有妥善保管质押权利凭证的责任。因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，贷款社应承担民事责任。(六)质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的，可以选择以下方式处理，并应在质押合同中注明：1、到期兑现用于提前清偿贷款；2、转换为定期储蓄存单继续用于质押；3、转换为贷款社认可的有价证券继续用于质押；4、用贷款社认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单；5、用贷款社认可的财产替换质押权利用于抵押。(七)用凭证式国债质押的，贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。第十九条 保证保证贷款指贷款社以借款人提供的、贷款社认可的具有代为清偿债务能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向借款人发放的贷款。(一)保证人是法人、其他经济组织的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力。保证人为自然人的必须有稳定的经济来源，具有足够代偿贷款本息的能力，并在贷款社存有一定数额的保证金。(二)保证人应与贷款社签订保证合同，保证为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证。(三)保证期间，保证人为法人或其他经济组织的，如发生变更、撤销或破产等，借款人应提前30天书面通知贷款社，保证合同项下的全部权利、义务由变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担。如贷款社认为变更后的机构不具备完全的保证能力，变更后的机构或作出撤销决定的机构有义务落实为贷款社所接受的新的保证人。保证人为自然人的，如发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等，借款人应立即通知贷款社，贷款社有权要求借款人提供新的担保。(四)借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。(五)仅提供保证担保方式的只适用于贷款期限不超过5年（含5年）的贷款，其贷款额度不得超过所购住房价值的50。第二十条 抵押加阶段性保证抵押加阶段性保证贷款指贷款社以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。(一)保证人必须是贷款社与之签订了商品房销售贷款合作协议书的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位。(二)本方式涉及的抵押、保证担保按本办法第十七条、第十九条的规定办理。(三)在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任。(四)采用本贷款担保方式的，贷款社应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同。第六章 公证与保险第二十一条 贷款社与借款人签订借款合同后，贷款社可以根据实际情况要求借款人办理公证，公证费由借贷双方各承担50。第二十二条 用财产作抵押的，必须办理抵押财产保险。有关保险手续借款人可到贷款社认定的保险公司或委托贷款社办理，在保险单中注明贷款社为保险第一受益人，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款社指定的帐户。该保险赔偿金有几种处理方法可供选择：提前清偿贷款；转为定期存款，存单继续用于质押；用于修复抵押物，以恢复抵押物价值。保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息，保险费用由借款人负担。抵押期内，保险单正本由贷款社保管。第二十三条 借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。第二十四条 保险期内，抵押财产如发生保险责任以外的毁损不足以清偿贷款本息，借款人应重新提供贷款社认可的抵押物，并办理保险手续。 第七章 贷款偿还第二十五条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。第二十六条 贷款还款方式，可采取活期存折扣收或现金方式偿还。贷款社按月制作还款凭证，交借款人作为已偿还当月贷款本息的依据。第二十七条 贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息，利随本清。第二十八条 贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。(一)等额本息还款法：指在贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息。计算方式为：贷款本金月利率（1+月利率）还款期数每月还款额= （1+月利率）还款期数1(二)等额本金还款法：指在贷款期内将本金平均分摊在每个月归还，确定每月还款额。计算公式为：贷款本金每月还款额= +（贷款本金累计已还本金）月利率 还款期数第二十九条 借款人按照第二十八条的方法还款，在第一期和最后一期还款时，按照借款人的借款余额和合同约定期限的利率按实际占用的天数计算借款利息。第三十条 贷款期限在1年以内（含1年）的，在借款期内，经贷款社同意，借款人可以提前结清全部贷款，并按原合同利率按实际使用期限结计利息。第三十一条 贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款社同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。(一)提前清偿全部贷款的，经贷款社同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。(二)调整还款计划的提前部分还本，应有一定的限制额度。超过限额提前还款的，借款人可根据需要调整还款计划，即还款期限不变，分期还款额作相应调整；低于限额提前还款的不调整还款计划。第三十二条 借款人在原合同履行期间，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款社提出延长借款期限的书面申请，经贷款社批准后，签订个人住房借款延期还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，担保人应与贷款社重新签订相应的担保合同。抵押物、质押权利、保证人未发生变更的，担保人只须与借款人和贷款社签订延期还款协议，同意继续履行担保责任，而无需与贷款社重新签订相应的担保合同。借款人申请借款延期只限一次，借款期限在1年以内（含1年）的，延长期限不得超过原借款期限；借款期限在1年以上的，延长期限不得超过原借款期限的一半。原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。第八章 借款合同的变更和终止第三十三条 借款合同需要变更的或借款人将借款合同项下的权利、义务转让给他人，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。在担保期间内的，必须事先征得担保人的书面同意；如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续，同时应办理公证、保险手续。第三十四条 借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，除其遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行借款人签订的借款合同外，贷款社在该债权未获清偿前，有权请求人民法院取消继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人接受借款人所购住房的权利，并将该住房折价、拍卖、变卖以清偿借款人的债务。借款人遗产的继承人、受遗赠人同意继续履行原借款合同义务的，应持经公证的继承协议、文件与贷款社签订债务承担协议，并办理公证、保险、抵押登记或贷款担保手续等。原借款人所购房产应继续用于抵押。第三十五条 如借款人需变更原担保方式的，应事先征得贷款社同意，并由当事人各方另行办理有关变更手续。变更抵押物或质押权利后，贷款余额与重新提供的抵押物或质押权利的价值之比值不得高于原抵押物或质押权利的抵押率或质押率。第三十六条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。第三十七条 借款人按借款合同规定清偿全部贷款本息后，借款合同终止，贷款社将抵押物的权属证明文件或质押的权利凭证等相关资料返还权利人。第九章 罚 则第三十八条 贷款社未按借款合同约定及时、足额向借款人提供贷款，应按违约数额和违约天数按日向借款人支付违约金。第三十九条 下列情况属借款人违约：(一)借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息；(二)擅自改变贷款用途，挪用贷款；(三)借款期间，借款人未按约定的分期还款按时、足额归还贷款本息；(四)借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押等；(五)拒绝或妨碍贷款社对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查；(六)提供的文件、资料不实，已经