房地产行业上市公司资本结构优化研究.doc

房地产行业上市公司资本结构优化研究中文摘要：房地产业是我国支柱产业之一，对于带动相关几十个产业发展，扩大就业等一系列问题具有积极作用。目前我国房地产开发企业数量众多，但具有一定规模的企业还非常有限，由于房地产行业资本密集型的特点，资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。在我国当前经济形势下，房地产企业的资产负债率普遍偏高，企业融资结构不合理，企业过分依赖银行借款，融资渠道单一，短期负债比例高于长期比例，内源融资比例偏低，直接融资比例较小。企业资本结构不够合理，使房地产开发企业缺乏抵御市场风险的能力，在国家紧缩银根时企业资金链会非常紧张，严重影响企业长远发展。在近几次的宏观调控实践中，由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因此，选择合理的负债规模，选择合适的融资结构对房地产开发企业尤为重要。针对房地产企业资本结构存在的问题，本文将就这一问题展开深入研究。由于房地产上市公司在众多房地产开发企业中极具代表性，相信通过对行业中上市企业资本结构问题的研究，将会给我国企业特别是房地产企业资本结构的优化提供思路。关键词：资本结构， 房地产行业， 融资结构Abstract：The real estate industry is one of pillar for our country，It promotes the development of several related industrial，and enlarges the job，it has positive role for others as wellAt present，the number of our Property development Enterprise is numerous，but the scale for many of them are limited，as an intensive capital industry of the real estate，Its debt-toasset ratio is higher than otherstherefore the fund has been the important effects for its survival and developmentUnder current economic situation，the real estate enterprises capital structure exists many problemssuch as the proportion of Equity financing is lower than debt financing，the proportion of short-term debt is higher than the longterm debt，the enterprise relies on the bank loan excessively，the enterprise capital structure is not reasonable，the financing channels is relatively unitarythese problems can cause crisis for EnterpriseS developmentWith these capital structure，many enterprises will lack ability to resist the market risk，when our country tight the money，the capital chain will be tight，it will influence the enterpriseS long-term development seriouslyIn fact，numbers of corporation bankrupt. because of the broken for the capital chainTherefore，chooses the reasonable debt scale，determines the reasonable capital structure is very importantIn this article we will researchthe problem deeply in present situationBecause the real estate listed company has the representation extremely in the numerous enterprise，we can believed that through the capital structureS research for Listed enterprise，we will have capital structureS optimization mentality，especially for the real estate enterprise关键词：Capital structure，The real estate industry，Financing structure目 录中文摘要（关键词）（）英文摘要（关键词）（）前言 （）1研究的背景和意义（）2研究的思路与方法（）3研究主要内容与创新法（）论文主体（）1资本结构优化的理论基础和最佳资本结构的判断标准（）11资本结构优化的理论基础（）1.11净经营收益理论（）1.1.2早期的MM定理（）1.1.3修正的MM定理（）1.1.4静态权衡理论（）1.1.5代理理论（）1.1.6控制权理论（）1.2最佳资本结构的判断标准（）1.2.1有利于最大限度地增加所有者的财富，使企业价值最大化的资本结构（）1.2.2能使加权平均资本成本最低的资本结构（）1.2.3能使资产保持适宜的流动，并使资本结构具有弹性的资本结构（）2房地产行业上市公司资本结构现状分析（）3房地产行业资本结构影响因素研究（）31企业成长能力（）3.2盈利能力（）3.3股权结构（）3.4实际所得税率（）3.5偿债能力（）4如何优化房地产行业资本结构（）4.1优化企业偿债能力，拓宽融资渠道，提高长期负债比例（）4.2发展债券市场，发行公司债券，优化企业负债比例（）4.3加强行业整合，扩大企业规模，实现规模效应（）4.4增强企业盈利能力，提高企业内部融资比例（）4.5重视股权融资，拓宽融资渠道，提高直接融资比例（）4.6引入房地产信托基金，拓宽融资渠道，提高直接融资比例（）5实证结果分析（）结论（）注释（）参考文献（）致谢（） 前 言研究的背景和意义房地产业是国民经济重要的支出产业之一，对于带动相关产业发展，扩大就业等一系列问题都具有积极作用。在与其它相关产业的关系上，房地产业与他们相互制约，相互依存。目前，我国企业资本结构的现状以及研究实践显示，尽管企业资本结构理论界做了有大量的实证研究，但关于我国房地产企业资本结构优化的研究还较少。中国房地产行业融资渠道单一，企业偏好负债融资，房地产企业资产负债率相对较高，资金来源以银行贷款为主，短期借款比重大于长期负债。当前房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，将会引发市场风险，更将严重影响相关产业的发展。房地产开发企业处于目前这样一种困境，我们有必要为其找寻一种有效的解决办法。本文试图结合房地产开发资金投入大，投资回收期较长、风险较大的行业特点，针对目前房地产公司普遍存在的问题，结合我国资本市场实际情况寻找适合的资本结构优化方式。现代财务理论认为，资本结构的选择是非常重要的，因为它不仅影响企业的资本成本和市场价值，而且与企业治理结构和宏观经济运行有关。研究表明，不同行业的资本结构差别很大。房地产业是典型的在投资和消费两端都依靠高负债的行业，其资本结构的形成有其自身独有的特征。房地产行业的整体风险水平比较高，其资本结构对于公司的风险控制来说有着极其重要的影响。同时，房地产行业又是国家的支柱行业之一，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产投资保持持续快速的增长。伴随着房地产行业的高速增长，一些问题也暴露了出来，引起了社会各界的高度重视。2003年6月，央行针对房地产开发企业申请银行贷款条件发布了新的规定，房地产开发企业申请贷款时，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30。2003年8月12日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知，要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，并对过去违规发放的贷款项目要求妥善的处理，以控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。2004年10月银监会公布的商业银行房地产业贷款风险管理指引对土地储备贷款、房地产业开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，从而使开发商获得商业银行贷款的门槛被进一步提高。2006年银监会发布名为关于进一步加强房地产信贷管理的通知，要求各银行要全程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35(不含经济适用房)、“四证”不全等不符合条件的房地产企业发放贷款；严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款：对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房企，要严格限制新增房地产贷款；防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取银行贷款。2007年全年央行6次加息，多家房地产企业的IPO、增发和企业债发行审批未被证监会通过。种种措施对房地产市场的资金供给产生了巨大的影响。如何在这种政策环境下，调整资金来源渠道，降低资金成本，减少金融风险，优化企业资本结构，显得既迫切又重要。研究的思路与方法资本结构是企业股权和债务融资相结合以及比例协调的问题，它涉及整体市场环境、经济体制、资源协调配置等各个方面。单一的研究方法，单一的分析视角很难抓住问题的本质，很难有发展、创新。因此，本文综合运用了多种研究方法如比较分析、描述性统计分析、相关性分析以及回归分析，并将其有机地结合起来。本文在研究房地产上市公司资本结构时采用实证分析和规范分析相结合的方法，通过收集大量相关数据，对我国房地产上市公司资本结构现状、特征进行了描述性统计分析，比较分析，客观分析了目前房地产上市公司资本结构的现状特征是什么，分析了我国房地产上市公司资本结构影响因素是什么；另一方面则运用规范分析方法对现存资本结构进行判断，分析形成我国房地产上市公司存在的融资结构以及资本结构问题，提出应该如何优化房地产行业资本结构的具体建议。研究主要内容与创新法第一部分是在现有相关文献的基础上，总结资本结构优化的理论基础和最佳资本结构的判断标准。第二部分以沪深两市房地产上市公司为研究对象，运用N家样本公司2007年、2008年、2009 年对外公布的经审计的财务数据作为有效样本，并对样本的资本结构指标值进行描述；第三部分是描述房地产行业资本结构影响因素并进行分析。第四部分是提出优化房地产行业资本结构的具体建议。第五部分是以实证分析方法，通过对相关系数的分析说明应如何优化房地产行业资本结构。以往对于资本结构的研究主要集中于运输、金属等发展相对成熟的行业，而本文在分析国房地产行业的发展现状、资本结构的状况后发现，房地产行业本身存在着与其他行业不同的特点。同时，我国当前房地产行业处于改革之中，逐步走向规范化发展，将资本结构优化的探讨提上日程，而当前在这方面的研究少之甚少，因此，本文的选择房地产行业作为研究对象，既有创新性、又有现实意义。1资本结构优化的理论基础和最佳资本结构的判断标准资本结构理论真正意义上的研究开始于20世纪50年代的美国。资本结构理论的发展经历了两个阶段即旧资本结构理论阶段和新资本结构理论阶段。旧资本结构理论又包括传统的资本结构理论和现代的资本结构理论。20世纪60年代末，资本结构理论逐渐释放MM理论原先的假设条件形成了两派：一是以米勒为代表的“税务学派 ；二是以斯蒂格利茨为代表的“破产成本学派，研究破产成本对资本结构的影响。20世纪70年代，梅耶(Myers)等人经过研究，认为企业最优的资本结构是在负债的税收利润和破产成本现值之间权衡，到后期，该学派将负债的成本拓展至代理成本、财务困境成本和非负债税收收益损失，由此产生了“权衡理论，该理论认为在负债的税收利益和负债的相关成本之间存在一种权衡，当权衡使总成本最低时，此时的资本结构最优。20世纪70年代末开始至今，资本结构理论研究发生了重大变革，具有革命性的变化是，以信息不对称理论为中心的新资本结构理论取代了旧资本结构理论由于研究手段和资本结构实践的落后，我国资本结构理论研究还处于起步阶段。我国于1994年开始关于资本结构的研究。当时是为了解决企业长期以来形成的高资产负债率现状，国家在株洲等18个城市进行“优化资本结构试点，资本结构的研究主要集中在如何解决企业单一的债务融资渠道，以及如何解决企业不良债务上面。这种研究是有它的必要性，然后此研究并没有涉及到资本结构本质。要使企业资本结构达到一个合理的区间，实现公司价值最大化，要使平均资本成本达到最低，即在投资中使投资报酬率大于投资所需资本的总成本率；还要求充分考虑到市场风险，在控制风险前提下保证价值最大化。由于不同企业它所处的发展阶段不同，它的平均资本成本、所面临的风险都各不相同所以即使同一行业的不同企业其资本结构也是有所差异的，资本结构也是在动态中不断调整的，在本文的优化分析中，我们将就房地产行业中，企业面临的资本结构共性问题进行分析，提出优化方式建议。11资本结构优化的理论基础1.11净经营收益理论净经营收益理论：认为增加负债资本，可以降低成本，但是同时也会增加企业财务风险，从而使权益资本成本提高，负债融资节约的成本完全被权益融资上升的成本所抵消。该理论过分夸大了负债带来的财务风险，认为无论财务杠杆如何变化，其加权平均资本成本都是固定不变的也就是认为无论企业财务杠杆如何变化，企业价值都将是固定不变的。因此该理论认为不存在最优资本结构，所有资本结构都可以被视为最优资本结构，寻求资本结构也就失去了意义。1.1.2早期的MM定理该定理认为如果公司的投资决策和融资政策是相对独立的，没有公司所得税和个人所得税存在，资本市场上没有交易成本，信用风险相同的公司和个人可以在资本市场上以同样的利率借到资金，没有破产成本和代理成本，而且资本市场充分有效运行，那么公司资本结构与公司市场价值无关，即认为在完善的资本市场中不存在最优资本结构陋。MM定理在资本结构理论史上具有里程碑的意义，它开创性地把资本结构研究从应用型、描述性的传统财务学领域纳入一般均衡分析的理论框架，力图通过公司资本结构的表面现象，探寻公司资本结构的规律，从而找出公司价值与资本结构之间的内在联系。MM定理标志着现代资本结构理论的诞生，其后资本结构理论的发展史几乎是一个对MM定理假设条件不断放宽的程。1.1.3修正的MM定理在考虑公司所得税的条件下，对MM定理进行了修正。认为根据税法，由于负债利息可以在税前支付并且具有抵税效应，税盾收益好处的存在会使公司的价值随着负债比率的提高而增加，企业可以通过增加负债，改变原有资本结构，享受免税优惠，从而提高企业价值。因此，该理论认为公司负债越多其价值也就越高。1.1.4静态权衡理论由于存在负债的破产成本及代理成本，负债比率增大，企业的价值上升，在税收效应增大的同时，企业的破产成本和代理成本也相应升高，当企业的破产成本和代理成本开始大于税收效应的好处时，企业的价值下降，因此企业存在最优资本结构。认为最优资本结构就是负债融资的税收利益与破产成本达到平衡，即负债的预期边际税收利益等于负债的预期边际成本之处。相对于MM理论而言，权衡理论认为负债对企业价值具有双面作用，即肯定负债对企业价值有利的一面，又充分考虑到其可能带来的危害性，因此，权衡理论提出了适度负债的思想。41.1.5代理理论又称为契约理论，创始人是Jensen和Msckling。他们将利益冲突划分为两种类型：一是股东与经理人员之间的利益冲突，这种利益冲突起因于经理人员剩余索取权的不足po。由于外部股权的存在，经理并非企业的完全所有者，经理的努力工作所获得的收益，他本人只能分享其中的一部分，相当于努力工作时其承担所有的成本，却只获得部分收益。同理，当他增加在职消费时，得到全部的收益却只承担部分的成本。在这样的激励条件下，经理人员会增加一些本不必要的在职消费，并会产生一些“偷懒行为，所以所有权和经营权分离的企业价值必然小于不存在两权分离的企业价值。这两种价值的差额称为股权的“代理成本，它是经理人持股比例的减函数。由于债务的本息需要公司以现金支付，减少了经营者用于上述挥霍的“自由现金的数量，增加企业的负债比例可以解决外部股票的代理成本问题。负债融资这种缓解经理人员与股东之间利益冲突的作用称之为债务融资利益。另一种冲突存在于债权人与所有者之间的冲突。债务契约为所有者提供了一种次优投资激励。按照债务契约的规定，债务人只收取固定的利息，股东享有剩余索取权，即如果投资获得了远远高于债券利率的收益，股东将分到大部分的投资利润：如果投资失败，因为股东承担的是有限责任，债权人将承担损失。这就会激励经理人员去投资风险大收益高的投资项目，使债权人承担巨大的商业风险。在债券发行时，如果债权人能够预期到这种风险，为了保证自身的利益，可能会对资金的使用方面进行更严格的管制和约束，并要花费成本来监督资金的使用。随着负债率的增加，股权代理成本是逐渐减小，而债务代理成本是逐渐增大的，因此理论上应该存在一个负债水平，使这两者之和最小，这个负债水平即代表最优的资本结构。代理理论通过企业各相关利益主体的委托代理关系和由此产生的代理成本，这一崭新的视角来研究企业的资本结构。它相对于权衡理论的重要区别之一就是，它认为企业的资本结构决策是内生的，资本结构的选择取决于企业相关利益者利益均衡的结果。所以随着债务比例增加，经理的代理成本将会减少，股东所承担的债务代理成本将会增加，因此最优资本结构就是总代理成本最小。1.1.6控制权理论认为股权融资和债券融资的区别不仅仅在于资本回收方式和收益分配，更为重要的区别还在于两者的剩余控制权不同1121。Harris和Ray i v在将控制权理论引入公司资本结构时，在模型中区别了三种情况：如果公司只发行6带有投票权的普通股，则投资者掌握剩余控制权；如果公司只发行不带有投票权的优先股或债券，则企业家拥有剩余控制权(前提是公司能按期偿还债务，否则剩余控制权便由企业家转移到投资者手中)；如果公司破产，那么剩余控制权由债权人掌握。在模型中证明当公司观测到不利的收益信息时，将控制权转移给债权人是最优的。因此最优负债比例是在该负债水平上导致公司破产而将控制权从股东转移到债权人掌握的负债水平。控制权理论主要着眼点在于公司在应对控制权争夺中可能采取的一些资本结构的短期变动。因此该理论并不涉及资本结构的长期特征，而这一点正是资本结构研究的焦点，所以此理论没有成为主流思想。现代资本结构优化理论需要寻找一个新的理论核心，即要能够巩固现代资本结构优化理论各学派已取得的成果，又要能从新的学术视角来分析和解释资本结构优化这个难题。在这一学术背景下，学术界开始从资本运行过程这一角度来研究资本结构优化，把资本结构、治理结构和企业产权结构相结合进行理论分析，使现代资本结构优化理论的研究范畴进一步拓展，公司治理理论、产品市场理论以及风险管理等新的资本结构优化理论应运而生。总的来说，资本结构优化理论已经发展成为一种比较成熟的理论，但是还没有形成一个统一的理论体系，各个理论学派仅从某个特定角度出发来研究公司资本结构，所以有必要综合各个理论学派的观点，从整体上来全面考察公司资本结构优化问题。1.2最佳资本结构的判断标准1.2.1有利于最大限度地增加所有者的财富，使企业价值最大化的资本结构1.2.2能使加权平均资本成本最低的资本结构1.2.3能使资产保持适宜的流动，并使资本结构具有弹性的资本结构2房地产行业上市公司资本结构现状分析样本选择本研究随机选取了在沪深两市上市的39家房地产上市公司作为样本公司考虑到分析数据的完整性和连续性，采用20072009连续3年房地产行业上市公司的资产负债比率作为样本数据(表1)。表1 资产负债率的变化情况序号代码名称2007年2008年2009年平均值1000002G万科A2000006G深振业3000011深物业A4000014G沙河5000029G深深房6000031G宝恒7000042深长城A8000046G泛海9000402G金融界10000502恒大房产11000514G渝开发12000526G旭飞13000540世纪中天14000558莱茵置业15000572G金盘16000573粤宏远A17000608G阳光18000632三木集团19000897G津滨20000931中关村21600007中国国贸22600052浙江广厦23600252中恒集团24600266G城建25600322G天房26600325G华发27600376G天鸿宝28600383金地集团29600393G东华30600533G栖霞31600606金丰投资32600638新黄浦33600639G金桥34600641中远发展35600648G外高桥36600663G陆家嘴37600675G中企38600684G穗珠江39600881亚泰集团3房地产行业资本结构影响因素研究31企业成长能力从实证结果可以看到，房地产上市公司的资产负债率与企业的成长性相关性不显著。这点假设不一致，也与国内外的一些实证研究不一致。一般理论认为，对成长性企业，扩张较为明显，资金需求相对更大，负债率也相对更高。这一现象要结合我国房地产企业目前的融资现状来考虑。当前我国市场经济并不完善，法律制度也不健全，对于很多房地产企业，获得银行贷款的条件可能并不是以企业是否具有较好的发展前景，成长性情况为依据，企业能否获得银行贷款，规模能否较快增长，有时取决于企业、银行、地方政府的关系、企业和其他相关利益团体捆绑得关系很大程度上决定了。另外，目前我国房地产开发企业主要是资源依赖型而非效率型，市场对于房地产企业认可度主要来源于其资源占有程度，有资源就会有投资、借贷，而对于企业成长性方面关注度有限。3.2盈利能力实证结果得出盈利能力与资产负债率呈显著负相关关系，并且企业盈利能力对于资产负债率的影响非常明显。这一结论与假设也是一致的。从理论上分析，根据融资顺序理论，企业融资的一般顺序是保留盈余、债权融资、股权融资。因此，当企业盈利能力较强时，企业就可能保留更多的盈余，因而就可更少的使用债权融资。相反，如若企业获利能力不足，则就不可能保留足够的盈余，只能更多地依赖于负债融资。结合房地产行业实际分析，当企业盈利能力较强时，企业现金流比较充裕，短期还款压力较小，资金链比较正常，资金在项目间的流动也比较充分，所以企业对资金依赖相对较小。同时，企业连续盈利能力较好，企业进行股权融资的可能性较大，对于负债融资需求就相应降低。在本文分析中，企业盈利能力对资本结构的影响是最重要的，分析其原因，企业盈利能力是企业实力最直接的体现，盈利能力强体现了企业的经营状况良好，投资项目属于优质项目，获利空间较大，并且从侧面反映了企业的有较合理的结构，管理比较科学，资金、资源能够得到合理配置，这些对于建立合理的资本结构无疑是最重要的。因此，提高企业盈利能力对于优化企业资本结构有积极作用。3.3股权结构公司股权结构与资产负债率相关性较弱，这也和我国资本市场实际情况有密切关系。一方面，由于我国特定的历史原因，中国上市公司的股权类型极为复杂，另一方面，目前我国房地产上市公司数量有限，并且部分上市公司的管理也并不是非常规范，股权结构对资本结构的影响有限。我国资本市场目前的现状还不能够用代理理论来解释。3.4实际所得税率实证结果显示，实际税率与负债水平的相关性也不显著。这可能是因为在中国的税收制度下，房地产上市公司的实际税率普遍较低，税收没有起到明显的税盾效果，税收是房地产上市公司融资时考虑较少的因素。3.5偿债能力虽然债权人可以通过制定各种保护性条款来保障自己的利益，但都是一些辅助性的措施，能够有效保障他们利益的关键还得看公司的偿债能力。所以，提高一个公司的偿债能力。负债有上升的趋势。另一方面，一个公司的偿债能力越强也就越容易产生项目投资所需的现金，其总资产负债率也往往比较低，这与优序融资理论的观点相吻合。同理，一个公司的短期偿债能力越强则短期资产负债率也就越低，长期偿债能力越强则长期资产负债率也就越低。4如何优化房地产行业资本结构4.1优化企业偿债能力，拓宽融资渠道，提高长期负债比例偿债能力是指企业偿还债务的能力它包括短期偿债能力和长期偿债能力。一方面，企业短期偿债能力较强时，大胆提高负债比例，风险较大。短期偿债能力的好坏不能衡量低御、防范市场风险的能力，负债比例高，其财务杠杆放大效应就比较明显，当外部因素突发因素干扰项目，使其出现亏损，财务杠杆会放大损失，资金链会发生问题，企业可能面临债务危机，甚至破产风险。另一方面，企业筹集的资金大部分都属于中短期资金，目前我国房地产上市公司除了少数企业能够发行公司债，具有再融资能力，大部分房地产开发企业融资模式都采用“自有资金+银行贷款，在这一模式中，银行信贷资金比重较大在白有资金中定金和预收款很大一部分也来自银行贷款，企业对银行依赖度很大，银行的贷款主要分为三个部分，房地产开发项目贷款、房产抵押贷款和短期现金流贷款，这些贷款大部分都属于中短期贷款，企业负债比例较高，有限的中短期资金在多个项目间流动，使得企业还款压力较大，资金链比较紧张，提升企业偿债能力就应该从债务来源方面进行调节。对于房地产上市公司，提高负债长期比例，可以使资金更加稳定，降低短期偿债压力，它是提升企业偿债能力的重要途径。目前造成我国房地产企业长期融资比例较低的原因主要是因为融资渠道单一，企业融资主要来源只有银行，能够获得长期资金的途径比较少，长期融资金额有限。解决长期融资困难，应该拓宽融资渠道，发展债权市场，引入海外投资基金，引入房地产投资信托基金都是拓宽长期融资渠道的方式。4.2发展债券市场，发行公司债券，优化企业负债比例债券市场的发展程度是一个国家金融市场发展程度的重要标志。成熟的债券市场在股票市场出现大幅波动时，能够发挥稳定器的作用。而这种作用也正顺应了当前市场新的环境下对债市发展的新要求。但政府紧缩银根，股票市场出现较大波动时，市场融资结构发生了重大改变，债券市场的作用就会被凸显出来。我国房地产开发公司长期负债偏少，有些企业还会出现短贷长投现象，这样的债务结构、紧绷的资金链非常脆弱，防范市场风险比较困难。以中长期为主的公司债能为企业提供较为稳定的资金来源，减少对银行的依赖度，改善企业融资结构。另外房地产行业属于资本密集型行业，对资金需求量大，负债率相对较高，发行公司债可以降低间接融资的成本。尽管债券融资优势明显，但目前债券融资还存在一些障碍，首先是国家对于发行公司债有一定的限制，对于企业规模，盈利能力，现金流的稳定性都有一定要求，目前房地产上市公司能够有资格发行债权的企业还比较少，主要还是一些一线的房地产企业，如万科、金地、保利地产、北辰实业等。对于公司债券融资，一方面对于规模盈利能力都符合要求的企业应该积极的进行运作，增加债券融资比例，提高长期融资比例，降低对银行依存度：另外对于其他上市房地产企业加强行业合作，加快行业整合。4.3加强行业整合，扩大企业规模，实现规模效应目前我国房地产企业规模小，负债率高并且融资渠道比较单一，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到像债券融资，上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以优化融资结构，提高内源融资比例，提高房地产企业规模是关键。(1)房地产企业如果希望获得较大的开发项目，其实力、资质都是有明确要求的，规模小的企业无法获得好的很难获得好的发展机会，所以房地产企业要提高企业规模实现规模经营。(2)房地产行业对于资金要求比较高，企业项目开发时间较长，在项目开发过程有可能出现各种风险，规模小的企业没有能力预测风险，无法很好的抵御风险。这也需要企业扩大规模。(3)规模小的企业融资比较困难，融资规模有限，融资多为中短期资金。这些因素都要求房地产企业能够扩大规模。提高企业规模就要加速行业整合，加速低质企业破产，加大行业间的兼并，通过整合减少房地产开发企业数量，扩大企业规模，以实现企业规模经济效益。通过行业整合使企业信用度提升，使更多企业具有发行企业债券，再融资的能力。4.4增强企业盈利能力，提高企业内部融资比例一直以来，我国大部分房地产企业普遍存在内部利润分配中“重消费、轻积累的短期化倾向，由于房地产市场规范力度不足，整个行业企业从规模，盈利等更个方面两极分化较为严重，大量中小房地产开发企业经营存在着一定短期行为，以圈钱为目的，在利润分配时留存利润不足，增加的利润通过各种渠道流向个人的情况。这些房地产开发企业没有很好的利用自留资会补充经营资会的不足这一特点，企业经常性的陷入负债一经营一还债的恶性循环，在房地产景气年度，企业还可以维持，但在房地产行业低迷的环境下，大量企业难以发展，其生命力也不能持久。提高自身实力走可持续发展道路，也是解决其融资难的根本途径。对丁房地产开发企业来说，保证企业盈利，是其提高内部融资的基础。只有企业有一定的利润，企业才能更好的调整融资结构。也要保证企业的盈利能力，首先企业要具有正确经营决策，要确保企业有长期稳定的经营收入和经营收益。随时保证企业的现金流顺畅，要提高提防范和抵御市场风