（社会学专业论文）城市低收入家庭住房保障制度改革期望研究.pdf

中文摘要 城市低收入家庭的住房问题依然普遍存在。住房保障是指一个国 家或地区的政府和社会为满足低收入家庭的基本居住需要而采取的 特殊政策，包括供应、分配、补贴、协调机制等要素的总称。住房保 障制度究竟如何改革，能否有效解决城市低收入家庭的住房问题是关 系到社会稳定、经济发展的全局性重大课题，具有极强的社会意义。 改革期望是改革的原因和最终目的，只有真正了解住房保障改革的期 望及其影响因素，才能有的放矢地进行政策调整，才能达到改革的最 终目的。 城市低收入家庭的住房保障制度改革期望包括对住房供应、住房 补贴、金融税收和调控管理机构的期望。据此，提出了四个具体假设： 假设1 ：个人因素、市场因素、政府因素对保障住房供应期望影响 显著；假设2 ：个人因素、市场因素、政府因素对住房补贴期望影 响显著；假设3 ：个人因素、市场因素、政府因素对金融税收期望 影响显著；假设4 ：个人因素、市场因素、政府因素对调控管理机 构影响显著。 本研究从社会保障、住房过滤、理性选择理论的视角出发，采用 定量研究与定性研究相结合的方法，分析个人、市场、政府三大因素 与改革期望的内在联系，探讨影响住房保障改革的深层次原因。经研 究分析，假设1 、2 、4 被证实，假设3 未被证实，表明个人因素、市 场因素和政府因素都对保障住房供应期望、住房补贴期望、调控管理 机构期望有显著影响。政府需从个人因素、市场因素和政府因素三方 面着手，进行住房保障制度改革。 关键词：城市低收入家庭；住房保障制度；改革期望 a b s t r a c t u r b a nh o u s i n gp r o b l e m so fl o w i n c o m ef a m i l i e sa r es t i l l p r e v a l e n t h o u s i n gs u p p o r tm e a n st h es p e c i f i cp 0 1 i c i e sw h i c h t h eg o v e r n m e n ta n dt h ec o m m u n i t yi nc o u n t r yo rt e r r i t o r yb u i l d t om e e tb a s i cl i v i n gn e e d so f1 0 w i n c o m ef a m i1i e s i t i s jn c l u d i n gs u d d l y d i s t r i b u t i o n ，s u b s i d i e s ，a n dc o o r d i n a t i o n 1 n c 上u d l n gs u p p 上y ，d 1 s t r l b u t l o n ， s u d s l a l e s ， a n qc o o r q l n a t l o n m e c h a n i s m s h o wt h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mr e f o r m ，d ot h ec i t y c a ne f f e c t i v e l ys 0 1 v et h eh o u s i n gp r o b l e m s o fl o w i n c o m e f a m ili e sisr e l a t e dt ot h es o c i a ls t a b ili t ya n de c o n o m i c d e v e l o p m e n to ft h eo v e r a l lm a j o ri s s u e ， w i t hs t r o n gs o c i a l s i g n i f i c a n c e e x p e c t a t i o ni st h ec a u s e sa n dt h eu l t i m a t eg o a l o ft h er e f o r m ，o n l yar e a lu n d e r s t a n d i n go ft h ee x p e c t a ti o n s o ft h er e f o r mo fh o u s i n gs e c u r i t ya n di t si n f l u e n c i n gf a c t o r s c a nb et a r g e t e dt op 0 1i c ya d j u s t m e n t si no r d e rt oa c h i e v et h e u l ti m a t eo b j e c t i v eo fr e f o r m u r b a n1 0 w i n c o m ef a m i1i e s1 0 0 kf o r w a r dt oh o u s i n gs e c u r it y s y s t e mr e f o r m ，i n c l u d i n gt h eh o u s i n gs u p p l y ，h o u s i n gs u b s i d i e s ， 1 17 一 t a x a t i o na n dr e g u 上a t l o n0 t 士1 n a n c l a lm a n a g e m e n tse x p e c t a t l o n s a c c o r d i n 9 1 y ， w ep r o p o s e df o u rs p e c i f i ca s s u m p t i o n s ： t h e a s s u m p t i o nt h a tl ：p e r s o n a lf a c t o r s ， m a r k e tf a c t o r s ，t h e g o v e r n m e n ti n f l u e n c ee x p e c t a t i o n so nt h ep r o t e c t i o no fh o u s i n g s u p p l yf a c t o r s ：a s s u m p t i o n2 ：p e r s o n a lf a c t o r s ，m a r k e tf a c t o r s ， g o v e r n m e n ts i g n i f i c a n t l y i m p a c t o n h o u s i n gs u b s i d i e s e x p e c t a ti o n s ：a s s u m p ti o n3 ：p e r s o n a lf a c t o r s ， m a r k e tf a c t o r s ， t h eg o v e r n m e n ts i g n i f i c a n t l yi m p a c to nt h ef i n a n c i a lr e v e n u e e x p e c t a t io n s ：a s s u m p tio n4 ：p e r s o n a lf a c t o r s ，m a r k e tf a c t o r s ， g o v e r n m e n tf a c t o r ss i g n i f i c a n t l yi m p a c to nt h er e g u l a t i o na n d c o n t r 0 1r e g u l a t o r ya g e n c i e s i nt h i ss t u d y ，f r o ms o c i a ls e c u r i t y ， h o u s i n gf i l t e r s ， r a t i o n a lc h o i c e t h e o r yp e r s p e c t i v e ，u s i n g t h em e t h o do f q u a n t i t a t i v er e s e a r c ha n dq u a l i t a t i v er e s e a r c ho fc o m b i n i n g t h ea n a l y s i so fi n d i v i d u a l s ，w ew a n tt oe x p l o r et h ei n t e r n a l 1i n k so ft h et h r e ef a c t o r sw i t ht h er e f o r me x p e c t a ti o n sa n d s e a t e dr e a s o n sw h ic hh a v ed e e pi m p a c to ft h eh o u si n gs e c u r it y r e f o 瑚 t h r o u g hr e s e a r c ha n da n a ly sis ， t h ea ss u m p tio nw a s c o n f i r m e d1 ，2 ，4 ，3a s s u m i n gh a sn o tb e e nc o n f i r m e d ，i tp r o v e n t h a tp e r s o n a lf a c t o r s ，m a r k e tf a c t o r sh a sasig nif ic a n t i n f l u e n c eo nt h e e x p e c t a ti o n s o f h o u si n gs u p p l y ，t h e e x p e c t a t i o n s o fh o u s i n gs u b s i d i e s ， t h ee x p e c t a t i o n so f m a n a g e m e n tc o n t r 0 1 g o v e r n m e n ts h o u l dc o n t i n u et h eh o u s i n g s e c u r it y s y s t e mr e f o r mf r o m t h ep e r s o n a l f a c t o r s ， m a r k e t f a c t o r sa n dg o v e r n m e n t k e yw o rd s ：l o w i 1 1 c o m ef a m i h e s ； h o u s i 】唔s e 叫i 哆s y s t e m ；i k f o r m i i 唱 e x p e c t a 的n 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人 完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 龟 学位论文作者签名：一羚诊叮年厂月户日 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属湖南师范大学 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南师范大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 0 不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“ ) 作者签名：凌疹 日期： a 歹年 厂月p 日 导师签名：隧铖爻嘲：矽年朋户日 j 。 。 城市低收入家庭住房保障制度改革期望研究 引言 一、问题的提出 住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居住 设施的观点己经得到普遍认同。1 9 8 1 年4 月在英国伦敦召开的“城 市住宅问题国际研讨会”上通过的“住宅人权宣言”指出：“一个环 境良好、适宜人的住所是所有居民的基本人权”。任何国家在工业化、 城市化的过程中必然出现住房问题，而解决了城市低收入家庭的住房 问题可以说就解决了这一难题。党的“十七大 报告中明确提出要实 现“住有所居 的宏伟目标。“住有所居 体现了以人为本的关怀， 住房权是人的基本社会权利之一，城市低收入家庭的住房保障问题是 一个重大的民生问题，是我国社会保障的重要组成部分。国务院总理 温家宝在2 0 0 8 年3 月5 日第十一届全国人民代表大会第一次会议上 所做的政府报告中指出，在2 0 0 8 年政府要着重抓好九个方面的工作， 其中之一就是有关抓紧建立住房保障体系的。重点要健全廉租住房制 度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和 管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制 度建设的资金6 8 亿元，比去年增加1 7 亿元：地方各级政府都要增加 这方面投入。由此可见，健全低收入家庭的住房保障制度是政府己 成为政府在住房领域中的核心内容，也是当前理论工作者函待解决的 问题。 我国实行改革开放以来，城市居民收入稳步增长，整体生活水平 不断提高。但与此同时，居民收入差距不断拉大，贫富分化严重，形 成一个为数可观的富有阶层和一个规模更大的困难群体长期并存的 局面( 李迎生，2 0 0 5 ) 。城市低收入家庭在这一时期由于经济的、社 会的、个人的以及社会经济转轨时期的阶段性原因迅速扩大( 董辅 初，2 0 0 4 ) 。市场经济促成了房地产业的蓬勃发展，住房的数量和质 政府工作报告 r 】，第十蝎全国人民代表大会第次会议，中国人大网( 帆雕n 睢。叭c 1 1 ) ，2 0 0 8 一o 1 9 1 硕士学位论文 量得到前所未有的提升，居住条件得到很大的改善，房价也快速攀升， 少数富人凭借雄厚的经济实力和丰富的社会资源占有大量的房产资 源，而大多数城市低收入群体却由于各种资源匮乏被排斥在住房市场 和政策之外，他们的住房问题十分凸出。由于住房的特殊属性，低收 入群体在没有政府的干预下是很难靠自身收入解决住房问题的，这主 要体现在他们住房支出的不可承受与市场上适合他们的住房供应稀 少的两大难点。我国政府一直很关注低收入家庭的住房问题，并且进 行了一系列的住房保障措施，分阶段、分步骤的设计、实施了补贴售 房、提足补贴、公积金、经济适用房、廉租房等住房保障制度。住房 保障政策是国家和社会为满足中低收入家庭的基本居住需要而采取 的特殊的政策，包括供应、分配、补贴、协调机制等一系列的总称， 它既是社会保障制度在住房领域的延伸，也是住房制度对社会保障的 体现。( 冯宗容，2 0 0 1 ) 1 9 9 1 年，上海市借鉴新加坡的做法，率先建立起住房公积金制 度；1 9 9 4 年，国务院颁布关于深化深化城镇住房制度改革加快住 房建设的决定，首次提出建立以中低收入家庭为对象的、具有保障 性质的经济适用房供应体系；1 9 9 8 年国务院关于进一步深化城镇 住房制度改革加快住房建设的通知的发布，标志着我国房改进入了 新旧制度的转换时期，住房实物化、福利化分配让位于货币化、市场 化分配；1 9 9 9 年建设部颁布城镇廉租住房管理办法，对廉租住房 制度作了具体的规定。改革在取得一定成效的同时，也存在许多有待 完善的地方。公积金制度存在覆盖面太窄、拉大了居民的收入差距、 “劫富济贫 的问题；经济适用房疏于管理，在控制供应对象、户型 和房价三个问题上都严重失控，甚至引发、滋生了腐败现象；廉租房 因资格规定过于苛刻、受众面过窄，也受到指责。低收入群体在这些 政策的实施过程中收益很浅，政策的初衷与实施效果背离。住房市场 出现了严重的分割性倾向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群 体隔离加强，从收益的角度分析，中国的房改政策更有利于社会上层， 城市低收入家庭住房保障制度改革期望研究 它加速了中国的贫富分化，强化了中国的贫富分割。据大量的资料 显示，城市低收入家庭在住房方面的困难是很严重的，如在上海，2 0 0 2 年城市居民人均可支配收入在3 0 0 0 元以下的低收入居民占总数 3 9 2 ，这些低收入居民人均住房面积在1 0 平方米以下，住房条件差， 成套率较低。在重庆，2 0 0 3 年无房户和家庭人均使用面积在6 平方 米以下，领取最低生活保障费的“双困家庭，在主城区共计有2 3 5 万户，6 万多人，而2 0 0 3 年重庆市五个区采取不同方式，才解决6 3 2 户“双困家庭的住房困难，仅占“双困家庭 的o 0 2 7 炉。在长 沙市，还有1 1 1 3 8 户无房户，人均1 2 平方米以下的住房困难户还有 5 2 0 6 户，经济适用住房积压待购户约3 1 5 万户，以及城市二环线以 内成片棚屋5 万多户。由此可见城市低收入家庭的住房问题依然普 遍存在，这不仅影响到经济的持续健康发展，还是一个严峻的社会问 题。住房保障制度并未实现初衷，改革的道路还很长远，任务还很艰 巨。 住房保障制度究竟如何调整、改革和完善，能否有效解决城市低 收入家庭的住房问题是关系到社会稳定、经济发展的全局性重大课 题，具有极强的社会意义。从住房保障制度设计的受益者对改革的期 望出发，探讨改革需调整、完善的方面更加具有针对性和时效性，具 有很强的现实意义。同时，城市低收入家庭住房保障涉及到政治、社 会、经济、文化、城市发展等诸多领域，住房保障是社会保障的重要 组成部分，研究城市低收入家庭的住房保障制度改革，可以极大地丰 富现有的理论知识，具有很强的理论意义。 二、研究综述 ( 一) 国外研究综述 邓尼逊( d o n n i s o n ) 于1 9 6 7 年出版的住房的政府一书，是 李斌：中国住房改革制度的分割【j 】，社会学研究，2 0 0 2 第2 期。 王成超：上海中低收入居民住房问题及对策【j 】，城市开发，2 0 0 4 ( 9 ) 欧阳东：支持廉租房保障：更好地解决最低黼民家庭的住房问题【j 】，城乡建设，2 0 0 4 ( 4 ) 陈润儿：加快实现住有所居改革住房保障制度【r 】，长沙晚报，落千丈 h t t p ：w w w r e d n e t c n 【e b 】，2 0 0 8 1 0 - 3 1 3 硕士学位论文 有关住房问题研究的经典著作。1 9 8 2 年，经过邓尼逊和温格逊的共 同修正，出版了住房政策，这两部书对住房政策研究产生了深远 的影响，他们的命题是将市场经济国家中政府对住房问题所扮演的角 色或承担的责任分为三种模式：一是雏生型，二是社会型，三是全面 责任型，他认为所有的国家都会先后经历上述三个阶段。从2 0 世纪 6 0 年代的情况来看，他的分析是成立的。当时工业化国家正在经历 战后的经济扩张与成长，公共开支上升，并不断投入到住房领域，全 面责任型似乎是许多国家住房政策的发展方向。然而，7 0 年代以后 发生了很大变化，经济增长的“黄金时代 似乎已成为过去，许多发 达国家也逐渐减少其对住房体系的干预，有些过去的全面责任反而却 变成了社会型。这种分类仅可作为理想模式，在现实中可能兼具几种 类型的特征。 巴赫维尔和范得海登( 1 9 9 2 ) 研究了7 个欧洲国家从1 9 4 5 年到 1 9 9 0 年的住房政策的演变，提出住房政策发展的四个阶段：第一个 阶段，是“二战”后，因为战争对已有住房的破坏和新房建造的不足， 再加上大规模的人口迁移，导致了严重的住房短缺问题，各国政府便 调动国内各种资源大力兴建住房。第二阶段，住房政策的重点从数量 转到了质量。第三阶段，由于经济增长的“黄金时代 结束，巨大的 公共开支给各国政府造成了严重的负担，于是，各国政府便削减住房 补贴，并进行结构调整，对住房建造的补贴变为对住房消费的补贴， 随之而来的是新建住房总量减少，住房补贴的对象更加限定于低收入 群体。这项研究的假定是一个国家的住房政策会一次经历这四个阶 段。实际上，几个阶段之间有时也会重叠，每个国家经历每个阶段的 时间也是不同的，有的国家至今未经历过所有的阶段。圆 郭玉坤等对国外住房保障的共同特征及发展趋势进行了梳理，西 方国家住房保障的基本目标具有大众性，立足于每一个国民都享有舒 适的住房和适宜的环境；住房建设投资以私人企业为主；住房权属倾 阁明：发达国家住房政策的演变及其对我国的启示【j 1 ，东岳论丛，2 0 0 7 7 2 8 卷第4 期 阎明：发达国家住房政策的演变及其对我国的启示【j 】，东岳论丛，2 0 0 7 7 2 8 卷第4 期 4 城市低收入家庭住房保障制度改革期望研究 向自有化；完善的住房保障政策；健全的住房制度法律保障；发达的 住房金融中介机构。西方国家住房保障制度的发展呈现出由直接干预 转变为间接干预，住房产权日益私有化、住房自有率普遍提高，住房 补贴减少、补贴方式向房租补贴转变，住房水平日益提高、向舒适享 受型转变等趋势。 陈则明、张泓铭的研究指出：住房保障具有动态阶段性发展的规 律。各国的住房保障政策尽管多种多样，如控租、公共住房、住房补 贴、购房减税、贴息贷款、住房公积金制度等，但是控租、公共住房 和需求补贴都是构成住房保障政策模式的主线，任何一个国家、在任 何时期的住房保障政策都可归结为这三种模式中的一种，或者三种模 式的结合。他们认为这三种模式是现代社会住房保障政策的过去、现 在和将来。控租是最早的住房保障政策模式，公共住房供应是目前运 用最多的住房保障政策模式，需求补贴是住房保障政策模式的发展方 向。住房保障政策模式的选择要根据住宅产业发展的阶段( 数量型发 展阶段、增量与质量并重发展阶段、总体水平发展阶段) 而定。 朱晨、岳岚进行了基于规划调控的英国住房保障措施研究。二战 后，英国住房问题产生的根源是大量外来移居者或第二住宅主的进 入，由此产生了住房有效需求的大量增加，在这种形式下，简单地增 加供给能力不能解决问题；由于跨地域流动，产生本地居民的生存空 间问题；为保持一致的社会结构和文化环境，是否应当对不同来源居 民采取引导措施，确保社区的完整性；作为一种“准常住人口 。为 应对这些问题，对住房的供给和需求进行综合调控，英国政府采用了 规划调控的措施，其中抑制需求的主要措施包括所有权控制和使用变 更控制，增加供给的主要措施包括贡献和义务机制和规划特例机制。 他们在此研究基础上提出我国的住房问题与英国有很多相似指出，都 表现为大量外来人口和第二套住宅购置群体引发的普通住房市场供 需失衡，而且由于我国的城市规划主要借鉴英国体系，其调控方法对 我国住房保障更有实用性和可操作性。 国外许多学者也研究了中国住房改革问题。罗森和罗兹指出，中 硕士学位论文 国政府在1 9 9 4 年后就下定决心提高住房自有率，并为此进行一系列 制度性安排，如“安居工程 、住房公积金及银行的抵押贷款计划。 对广东中山市住房改革的案例研究揭示，虽然住房改革和逐渐发展的 市场体制已经将住房重新定义为一种商品，但大多数的职工任然继续 依靠国家( 及其工作单位) 获得补贴性住房，主要原因在于社会上缺乏 他们能够付得起的住房。旧的福利分房分配制度仍然强大、有效。洛 艮及其同事的研究指出，住房改革的收益者是那些有更高政治地位的 人、有更好的社会经济条件的人和那些占有组织资源和权利的单位职 工，仅有微弱的证据显示市场化改革改善了原有的社会分层，旧的福 利住房体制所带来的不平等甚至被进一步加强。李建正等人指出，虽 然1 9 7 9 年的房改使得城市居民的居住条件得到较大改善，但是住房 改革带来的住房分配不公的加剧被忽视了。实际上，在旧的住房体制 下获得优待的人也成为新政策的受益者，住房制度改革并未触及居民 间住房面积和住房条件方面既有的不平等，相反，住房分配不公变得 更为严重了。很显然，仅仅引入市场机制不足以补救原有住房分配体 制带来的不平等。戴维斯认为早期的改革有可能为所有居民创造一个 透明而普遍的收益机制，而后期的改革则更有利于管理和专业技术群 体而非普通工人，这种住房分配所带来的社会排斥现象非常普遍。有 研究指出，中国的住房问题已经从一般性的住房短缺，过渡到高价房 的过度供给与适合低收入家庭的经济性住房的严重不足并存的局面。 为了减少城市贫困，中国建立起一个针对低收入家庭的住房保障体 制，包括住房公积金计划、安居工程、经济适用房计划、廉租房制度、 及租金减免制度。然而，当前的一个主要问题是这些既有的制度缺乏 有力的执行，低收入家庭从中获得的利益是有限的。 ( 二) 国内研究综述 在国内，许多专家学者致力于住房保障制度改革的探索研究。 1 ) 对我国住房保障制度的宏观研究 阎明：发达国家住房政策的演变及其对我国的启示 j j ，东岳论丛，2 0 0 7 7 2 8 卷第4 期 阎明：发达国家住房政策的演变及其对我国的启示【j 1 ，东岳论丛，2 0 0 7 7 2 8 卷第4 期 6 城市低收入家庭住房保障制度改革期望研究 李斌教授认为：“福利国家的住宅福利制度与中国改革前的福利 制度存在着重大的区别。前者的对象是社会中的弱势群体，后者 设计的对象范围是在城市居住的具有城市身份的尤其是国家部门担 任公职的精英群体”。由此可见，住房保障制度在我国还仅处于起 步阶段，还有一段很长的路要走，在这中间出现这样那样的问题是在 所难免的，但我们必须重视住房保障制度改革，不断探索适合我国的 特色制度创新。李斌教授又从社会排斥理论视角研究中国城市住房改 革制度，他进一步提出：“住房本身并不制造社会排斥，但与住房有 关的制度却制造社会排斥。8 0 年代以来，中国住房改革政策涉及推 行住房公积金、买房给优惠、提租补贴、建设经济适用房、实施住房 货币化补贴以及廉租房六个方面，然而，这六个主要的住房制度改革 都体现了社会结构本身的排斥性。中国社会的弱势群体被排除在国家 的住房福利分配体系之外，并通过社会的再造而积累和传递 余南平从政府责任角度思考，他认为：“在市场经济制度下应从 保护人的住房基本权利出发设计保障制度，住房问题不可能完全市场 化解决，国家如果没有社会住房机构力量存在，就必须负起其不可推 卸的保障责任江帆也认为：“我国住房保障的政府缺位不仅是制度 设计和操作问题，更主要是缺乏思想层面的高度重视。思想指导行动， 强化我国政府对社会中低收入家庭住房保障的职责意识，无疑是制度 完善的必要前提 学者们都认为政府应该在住房保障方面发挥主导 作用，建立特别机构，制定相应大法对中低收入群体的居住权加以保 护。 阎明比较研究了发达国家住房政策的演变，他指出：“我国的社 会经济条件和住房问题，比任何一个发达国家在任何发展阶段的情况 都要复杂，是一种多类型和多阶段的混合体。就类型来说， 我国的城市住房体制曾采用过多年同全面责任型的社会住房 李斌：中国住房改革制度的分割【j 】，社会学研究，2 0 0 2 第2 期 李斌：社会排斥理论与中国城市住房改革制度【j 】，社会科学研究，2 0 0 2 第3 期 余南平：市场经济与住房社会权利保护【j 】，毛泽东邓小平理论研究，2 0 0 6 第5 期。 江帆：我国城市化进程中的住房问题与政府职责【j 】，理论与改革，2 0 0 7 4 硕士学位论文 形式相似的福利房，目前似正在转向以自由主义的自有住房 形式为主导。自助式、市场机制、政府干预是解决住房问题的基本办 法，既有各自的功能，又有各自的局限性，不能相互替代，应当同时 并存 。陈则民、张鸿铭也指出：“住房保障具有动态发展的规律， 任何一个国家、在任何时期的住房保障政策都可归结为控租公共 住房需求补贴这三种模式的一种”；“控租是最早的住房保障政 策模式，公共住房供应是目前运用最多的住房保障政策模式，需求补 贴是住房保障政策模式的发展方向 ；“一般说来住宅产业发展需要经 历数量型发展阶段、增量与质量并重发展阶段、注重居住环境总体水 平发展阶段”；“中国目前客观条件还处于增量与质量并重发展的阶 段，实物形态的保障住房可能还需要长期建设” ；等等。住房保障 制度要与国家的经济社会发展水平相适应。 中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华也强调：“我国人多 地少，人均国内生产总值很低，应以建设小户型低造价住宅为主”； 他指出，经济适用房政策中由城市政府免费提供土地的这一优惠政 策，使城市政府只能拿出很少的免费土地，从而成了卡脖子的瓶颈， 这是每年只能建造6 经济适用房的主要原因，应该取消这一条，只 给以税费和贷款优惠。 崔风( 2 0 0 5 ) 等从社会排斥理论视角指出，住房市场排斥是城市 贫困家庭住房难问题的主要原因，市场化的住房市场天然地对低收入 的人群有着强烈的排斥，无论是住房公积金政策、住房贷款政策、还 是经济适用房等政策，由于各种条件的限制，都没有惠及城市贫困家 庭。 邬丽萍( 2 0 0 4 ) 认为，住房保障形式的选择，应综合考虑不同国 家不同地区不同发展阶段的具体情况，如经济发展、居民收入和居住 条件、住房供求、住房市场和资本市场的发育程度、城市再发展的目 阎明：发达国家住房政策的演变及其对我国的启示【了】，东岳论丛，2 0 0 7 7 陈则民，张鸿铭：中国住房保障阶段定位的思考【j 】，住房保障，2 0 0 6 1 2 陈则民，张鸿铭：中国住房保障阶段定位的思考【j 】，住房保障，2 0 0 6 1 2 包宗华：解决住房问题的核心与关键【j 】，专家论坛，2 0 0 5 1 0 8 城市低收入家庭住房保障制度改革期望研究 标及宏观经济发展取向等因素，还要兼顾效率和公平的原则以及政府 财力的承受力度。就住房保障的形式来看，目前我国大部分地区不具 备消费者补贴的政府财力和条件，而生产者补贴有其现实的基础和可 行性。 苏振民、林炳耀( 2 0 0 6 ) 对城市居住空间分异现象进行了分析， 认为城市居住空间的分异特征并非单纯的社会分层现象，同时也是一 种导致社会阶层化、社会封闭趋势显性化的重要机制。居住空间是影 响社会福利的重要变量。认为混合居住是解决社会空间分异的重要途 径，并提出了分类混合居住的两种模式；一种是中间阶层和低收入阶 层的混合居住，将经济适用房、廉租房和商品房结合起来通过市场机 制由开发商统一开发，合理配置和管制居住空间资源，防止中等收入 者搬出该类小区，使其变成贫困小区；另一种是中间阶层和高收入阶 层的混合居住。并从物业税、公共投资和社会住房保障三方面提出了 居住空间资源的公共政策建议。 余凌志等( 2 0 0 7 ) 研究了住房保障制度的公平和效率问题，提出 城镇住房保障的范围是市场失灵的领域，为兼顾公平的领域；城镇住 房制度以体现效率为主，城镇住房保障制度以体现公平为主；城镇住 房保障制度内部也存在公平和效率问题，公平问题主要体现在机会的 均等性和规则的公平性，效率问题主要分析实施机制，检验一个制度 的实施机制是否有效主要看违约成本的高低，强有力的实施机制将使 违约成本极高，从而使任何违约行为都变得不划算，即违约成本大于 违约收益。城镇住房保障制度应进行系统优化，包括正式制度设计上 的优化、非正式制度( 舆论导向) 上的优化以及制度实施机制的优化 等。 文建龙等( 2 0 0 7 ) 从博弈论的视角解释城市低收入群体住房权利 贫困现象，认为利益因素驱动地方政府与开发商合谋，结果必然导致 商品房的大量开发，而经济适用房、廉租房的开发则较少，这不仅损 害了城市低收入群体的住房权利，也不同程度地损害了中产阶级的利 益，要保障城市低收入群体的住房权利，打破开发商与地方政府的合 硕士学位论文 谋，就需要完善政绩考核办法，强化政府在经济适用房和廉租房开发 方面的责任和义务。 孙炳耀( 2 0 0 4 ) 指出要探索反向递减房租补贴，以解决住房福利 悖论问题。提高资格条件标准，扩大房租补贴的收益面，不仅低保对 象可享受补贴，收入略高于低保的人群也可以享受补贴。补贴的力度 随收入水平递减；要用购房补贴代替经济适用房；要将房租补贴与购 房补贴衔接起来，形成统一的住房福利体制，设立统一的资格条件， 不分设购房福利和租房福利资格两条线，只按照购房福利资格标准确 定享受住房福利的资格条件，无论房租补贴还是购房补贴，都将统一 待遇水平，同一收入的家庭，无论其选择购房还是租房，得到的补贴 数额都相等。 王修文、高峰、程艳红将我国现有住房保障制度的构成归为住房 保障供应体系和住房保障需求体系，经济适用房和廉租房属于供应体 系，住房公积金、房租补贴属于需求体系。他们分类研究了住房保障 制度存在的问题，提出既要修正原有的措施，也要建立新的保障措施， 如：从加大供给量、控制销售对象、控制标准等来修正、完善经济适 用房制度的偏差；建立政府对中低收入居民住房融资的担保机制、要 多渠道归集保障资金来源等等。 2 ) 廉租房和经济适用房的研究 钱瑛瑛分析了目前经济适用房和廉租住房的定位和实践中存在 的问题，她认为需方补贴必须严格规定补贴费用的用途，否则会产生 被用于其它消费的情形；供方补贴较需方补贴存在效用损失，如再考 虑经济适用房相对于普通商品房存在额外的成本价格监管、购买对 象申请、审核、项目监管成本，经济适用房相对于廉租房或货币补贴 的效率还要低。她指出：“我国住房保障体系应做适当调整，调整方 向为：为最低收入群体提供廉租房，为低收入群体提供经济适用房， 其他群体不纳入政府的直接保障范围，可采用税收、金融等政策简介 鼓励购买商品房，保障群体应该是动态的 ，她还指出：“经济适用 房的资格审核宜由多重门槛改为双重门槛，即由住房条件、收入、工 1 0 城市低收入家庭住房保障制度改革期望研究 种、级别等条件改为以收入和住房条件来衡量，实现其福利保障性。 经适房应由“建新”为主变为“建新”、“挖旧并举，即开发新建经 适房的同时注意利用存量房解困，由出售为主变为出售和出租并举。 经济适用房与廉租住房的良好运作，有赖于收入申报体系和个人信用 帐户的健全和完善。” 秦虹( 2 0 0 2 ) 分析了经济适用房制度的实施特点，认为经适房的 特点有综合效益明显，与旧房供应形成互替作用，政策适用面宽泛， 政策落实方式各异，与国外公共住房同质等。认为我国目前的住房发 展基本上处于世界各国住房发展的第二个阶段，即住房供求关系基本 缓和、经济稳定发展的时期，为缓解政府大范围住房保障而带来的财 政压力，使保障资金集中用于最贫困阶层的住房需求，政府在继续对 最低收入者提供廉租房的同时，还通过提供少量补贴，刺激和鼓励具 有一定收入水平的中低收入家庭购买住房，帮助大多数居民通过自己 的努力改善居住条件、环境和质量。政府补贴的方法主要是建造低价 位的公共住房和提供贴息购房贷款、提供住房贷款担保等。她认为经 适房是具有保障性质的公共住房，应制定管理办法，成立专门机构， 保证规范发展，还应坚持家庭住房面积和家庭收入“双标准 控制， 确保供应对象的准确性。 还有许多学者从经济适用房、廉租房的制度改革的具体措施做出 了许多有价值的研究，在此不做赘述。纵观十几年来住房保障研究的 发展情况，就事论事的色彩比较突出，更多地关注的是操作层次的制 度设计，对其他国家的借鉴也更多地关注操作层次的制度。 国内外学者对住房保障的研究涵盖了城镇中低收入群体的整体 保障问题，主要是对现有保障制度优劣进行分析的定性研究，这些研 究立足点大多是从政府和制度本身出发，这无疑对住房保障制度改革 带来很好的借鉴。根据笔者掌握的资料，从保障制度的应受益者角度 出发，对住房保障制度期望进行研究还是全新领域。 钱瑛瑛：中国住房保障政策研究一一经济适用房与廉租住房【j 】，中国房地产，2 d 0 3 8 。 1 1 硕士学位论文 三、研究意义 ( 一) 理论意义 当前，我国城市中低收入家庭的住房保障问题己经引起政府和社 会的广泛关注和重视，很多城市都在摸索解决这一问题的方法，许多 学者都在积极研究解决的对策。本文也试图从住房保障制度设计的受 益者对改革的期望出发，分析城市低收入家庭的住房保障期望的影响 因素，跳出制度分析的常规分析探讨制度改革需调整、完善的方面。 这一研究视角和研究领域都是全新的，可以极大地丰富现有的理论知 识，具有很强的理论意义。同时，城市低收入家庭住房保障涉及到政 治、社会、经济、文化、城市发展等诸多领域，住房保障是社会保障 的重要组成部分，研究城市低收入家庭的住房保障制度改革期望，发 现城镇住房保障体系中存在的问题，从而推动关于住房保障制度方面 的理论研究，同时也可以作为建立整个社会住房保障体系的理论参 考。 ( 二) 现实意义 住房保障制度究竟如何调整、改革和完善，能否有效解决城市低 收入家庭的住房问题是关系到社会稳定、经济发展的全局性重大课 题，具有极强的社会意义。从住房保障制度设计的受益者对改革的期 望出发，探讨改革需调整、完善的方面更加具有针对性和时效性，具 有很强的现实意义。通过本文的写作，希望城市低收入家庭的居住困 难问题能够进一步得到政府和社会各界的关注，在解决方式上博采众 长、群策群力，加快我国社会保障体系的完善步伐。此外，研究解决 低收入家庭的住房保障问题是贯彻落实科学发展观，实现社会和谐的 重要一环，对于完善住房保障体系、促进住房制度改革，维护社会稳 定、体现社会主义优越性具有重要的社会意义和现实意义。 四、研究内容 城市低收入家庭对保障制度改革的期望是一个非常值得研究的 问题。本文从社会学实证研究的基本范式出发，分析对保障制度改革 期望的影响因素，跳出制度分析的常规探讨住房保障制度需要修正和 城市低收入家庭住房保障制度改革期望研究 补充的因素。本研究的主要内容由理论视角、研究设计、结果分析、 基本结论四个部分构成。 第一部分是理论视角。本研究介绍了社会保障、住房过滤、理性 选择理论的起源、发展过程。然后介绍社会保障、梯度消费、理性选 择在本研究的应用，从这些理论视角来分析城市低收入家庭保障制度 改革期望的影响因素。 第二部分是研究设计。在这部分中，笔者提出了本研究的研究假 设，界定了研究变量，介绍了资料来源和资料分析方法。个人因素、 市场因素、政府因素会对城市低收入家庭保障制度改革的期望产生显 著的影响，这是本研究的基本理论假设。在这个基本假设的指导下， 本研究提出了四个具体假设：假设1 ：个人因素、市场因素、政府 因素对保障住房供应期望影响显著；假设2 ：个人因素、市场因素、 政府因素对保障住房补贴的期望影响显著；假设3 ：个人因素、市 场因素、政府因素对调控管理机构的期望影响显著；假设4 ：个人 因素、市场因素、政府因素对金融税收的期望影响显著。本次调查 以长、株、潭三市低收入家庭对住房保障制度改革的期望为切入点， 着重分析收入家庭对住房保障制度改革期望的影响因素，从而探讨住 房保障制度需要修正和补充的因素，有助于住房保障制度调整完善， 达到保障和改善城市低收入家庭居住条件，实现社会和谐稳定的目 的。 第三部分是结果分析。本文首先进行了个人因素、市场因素和政 府因素对保障住房供应期望的相关性研究；接着进行个人因素、市场 因素和政府因素对保障性住房补贴期望的相关性研究；然后进行了个 人因素、市场因素和政府因素对金融税收期望的相关性研究；最后进 行个人因素、市场因素和政府因素对保障调控管理机构的期望的相关 性研究，通过分析数据结果得出本研究的结论。 第四部分是结论与讨论。个人因素、市场因素和政府因素对保障 住房供应期望有显著影响；个人因素、市场因素和政府因素对保障性 住房补贴期望有显著影响；个人因素、市场因素和政府因素对金融税 硕士学位论文 收期未见显著影响；个人因素、市场因素和政府因素对保障调控管理 机构期望有显著影响。政府需从个人因素、市场因素和政府因素三方 面方面着手，进行住房保障制度改革。 城市低收入家庭住房保障制度改革期望研究 第一章理论视角 1 1 社会保障理论及其在本研究中的运用 社会保障制度是在市场经济高速发展之下，国家为解决突出的社 会问题，实现社会公正的必然的社会政策选择。社会政策是一定地域 范围内的公共权威机构制定的，使个人或家庭可以在市场之外以非等 价交换的社会供给方式得到可以直接支配或使用的资源，以满足社会 性地意识到的个人需求、增进公民的个人福利和社会福利的政策。 1 1 1 社会保障理论的起源与发展 社会保障理论最早可以溯源到西方社会福利思想。早在古希腊时 期，柏拉图在其著名的理想国中就十分强调整体幸福与社会和谐。 亚里士多德在其政治学一书中，也提出了人类为了共同的利益而 组成社会的思想，他指出，正宗的政体必须关注公共利益，使得社会 成员都能过上幸福的生活。西方启蒙思想家洛克明确指出，国家的 目的应该是保护人们的各种权利并为全体社会成员谋取社会福利。 社会经济的发展决定社会思想文化的发展，西方社会福利思想的 发展正是随着西方经济发展而发展起来的。1 8 世纪中期到1 9 世纪中 期，这是西方工业革命开始和进行时期，以强调个人责任为核心的自 由主义社会福利思想成为这一时期的主流社会福利思想。英国古典政 治经济学的奠基人及代表亚当斯密指出，社会财富的增长必须服务 于人类繁荣与幸福的需要，社会尤其应该关注普通劳动者生活状况的 改善，他说，各种佣人、劳动者以及普通职员在任何社会都占绝大部 分，社会大部分成员生活境况的改善决不能被认为对社会全体不利， 大部分成员限于贫困状况的社会决不能说是繁荣幸福的社会，供给社 会全体以衣、食、住的人，在自己的劳动生产物中分享一部分，使自 己得到过得去的衣、食、住等方面的条件，这样才算是公正的社会。 亚当嘶密将社会贫富不均匀归因为社会财富分配的不合理。他在国 丁建定，魏科科：社会福利思想【m 】，华中科技大学出版社，2 0 0 5 3 1 5 硕士学位论文 民财富的性质及其原因的研究一书中，论述了通过“看不见的手 来推动个体利益和社会福利的共同增长，进而来实现社会整体福利水 平提高的思想。 1 9 世纪中期以后西方资本主义经济发展迅速，社会福利思想发 展也迅速起来，体现国家干预为核心的新自由主义社会福利思想成为 这一时期的主流社会福利思想。凯恩斯学派是西方现代社会福利思想 的重要流派，他们认为建立在自由竞争基础上的传统经济政策，已经 难以满足资本主义现实发展的需要，应该实行国家对社会经济的有效 于预，以便通过国家干预促进经济与社会的协调发展；他们认为增加 有效需求，建立比较完善的社会保障制度是促进经济发