（人文地理学专业论文）中国分时度假发展现状及对策研究.pdf

中国分时度假发展现状及对策研究 人文地理学专业 研究生杨清平指导教师白忠 分时度假是旅游业和房地产业相互扩张的产物 世界上分时度假从2 0 世 纪6 0 年代发展至今已经有4 0 多年的历史 在过去的2 0 多年里 全球的分时 度假业获得了双位数的整体年均增长 是休闲旅游业中发展最快的部分 早在 1 9 9 3 年 世界旅游组织和联合国就已共同发表 旅游业统计与推荐 一文 指出分时度假是世界旅游业发展中重要和不可分割的一部分 随着我国旅游热的进一步升温 度假旅游业已经形成了一定的市场规模 我国巨大的分时度假消费市场正日益凸现 研究表明 在中国建立1 0 0 万名会 员的分时度假系统将直接拉动内需市场5 0 7 0 亿人民币 间接拉动2 0 0 3 0 0 亿元内需 直接盘活3 0 0 5 0 0 平方米的房产存量 并直接和间接增加2 万人 和1 0 万人的就业机会 积极引进和探索在国际上已流行的分时度假模式 对 于改变中国度假旅游滞后状况 使度假旅游产品优化升级 全方位的激活度假 旅游运行机制 具有弥足珍贵的意义 分时度假和产权酒店成为旅游消费者的 新亮点 2 0 世纪9 0 年代 我国引入分时度假概念 2 0 0 0 年9 月 由首创集团 首旅集团和中旅集团联合发起组建的天伦度假发展有限公司成立 成为我国首 家享有全国经营权的分时度假专业公司 此后 许多企业对这一旅游消费新模 式产生兴趣 一批公司相继进入分时度假行业 但是 在国际上发展形势良好 的分时度假在我国遭遇 水土不服 从引入到现在 一些先期项目普遍只是 在概念本身上红火了一阵子 市场由兴奋归于平淡 消费者由信赖期望而转为 怀疑拒绝 其经营纷纷陷入困境 究其原因 主要是在引入国外分时度假模式 时 机械照搬国外度假区建设理念和运作方式 没有充分考虑国际市场和国内 市场对分时度假不同的消费需求相关发展环境 导致在本土化过程中出现了非 常多的问题 针对目前我国分时度假发展状况 本文深入分析了影响我国分时度假发展 的各种推动和阻碍因素 提出促进中国分时度假发展应采取的主要对策 全文 共分为六个部分 第一部分提出研究的背景 研究意义 总结了国内外分时度假的相关研究 进展 说明了文章的研究内容和研究方法 第二部分为分时度假概论 阐释分时度假的概念 介绍其产生背景 发展 至今所经历的阶段 作出效益分析 指出了分时度假的发展趋势 第三部分介绍中国分时度假发展现状 概述中国分时度假发展所经历的两 个阶段 总结中国分时度假企业的主要类别及其现状 通过对中美两国分时度 假发展的比较分析得出美国分时度假发展对中国行业发展的启示 第四部分针对影响中国分时度假发展的推动因素和制约因素分析 一方面 从消费观念 经济收入 闲暇时间 市场供给等方面进行分析 指出中国分时 度假发展已具有一定的条件和需求 另一方面从时空矛盾 价格 销售环节 法制信用等方面分析指出中国分时度假发展还存在诸多限制条件 第五部分为中国分时度假发展对策研究 从市场培育 产品设计 法律制 度 品牌经营 点数制方式 优先发展产权酒店等方面对中国分时度假发展提 出对策性探讨 第六部分是结论部分 根据对中国分时度假现状及对策的分析 对本文的 研究进行总结 关键词 分时度假中国发展现状对策研究 i l o nt h ea n a l y s i sa n d p r o p o s a l t ot h e a c t u a l i t yo f r n 一 j 一 1i m e s h a r i n gi nu i i i n a m a j o r h u m a ng e o g r a p h y p o s t g r a d u a t e y a n gq i n g p i n gs u p e r v i s o r b a iz h o n g b e i n gar e s u l to ft o u r i s me x p a n s i o na n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t t i m e s h a r ei n c h i n ai sa tt h ei n i t i a t i n gs t a g eo fi n d u s t r yg e r m i n a t i o na n dp r o d u c ti n t r o d u c t i o n t i m e s h a r eh a sm o r et h a n4 0y e a r su n t i ln o ws i n c e19 6 0 s t h eo v e r a l lh a v eg a i n e d p a i ro fd i g i t si n c r e a s e sw i t h i np a s t2 0y e a r s i td e v e l o p e dq u i c k e s t l yi nt h el e i s u r e t o u r i s m a se a r l ya si n19 9 3 t h ew o r l dt o u r i s mo r g a n i z a t i o na n dt h eu n i t e d n a t i o np u b l i s h e dt h ea r t i c l e t h et o u r i s ms t a s t i c sa n dt h er e c o m m e n d a t i o n p o i n t e d o u tt h a tt i m e s h a r i n gw a st h ei m p o r t a n ta n di n a l i e n a b l ep a r ti nt h ew o r l dt o u r i s m a l o n gw i t hc h i n a st o u r i s md e v e l o p m e n t t h ev a c a t i o nt o u r i s mh a sf o r m e d f c e r t a i nm a k e ts c a l e t i m e s h a r i n gi nc h i n ah a sh l l g ec o n s u m e rd e m a n d t h e r e s e a r c hi n d i c a t e d e s t a b l i s h1 0 0 0 0 0 0m e m b e r st i m e s h a r i n gs y s t e mw i l ld r a wt h e d o m e s t i cd e m a n d5 0 7 0 0 0 0 0 0 0 0 0r e n m i n b id i r e c t l y w i l ld r a w2 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0y u a nd o m e s t i cd e m a n d si n d i r e c t l y w i l ls t i m u l a t e3 0 0 5 0 0s q u a r e m e t e rr e a le s t a t es t o r a g eq u a n t i t i e sd i r e c t l y a n di n c r e a s e2 0 0 0 0p e r s o na n d10 0 0 0 0p e r s o no fe m p l o y m e n to p p o r t u n i t i e sd i r e c t l ya n di n d i r e c t l y i ti sp r o v e d e f f e c t i v eb yp r a c t i c eo ff o r e i g nc o u n t r i e s i n t r o d u c i n ga n de x p l o r i n gp o s i t i v e l yt h e i n t e r n a t i o n a lt i m e s h a r i n gp a t t e r n i th a sp r e c i o u ss i g n i f i c a n c ei nc h a n g i n gt h el a g c o n d i t i o ni nc h i n a p r o m o t i n gt h ep r o d u c t a c t i v a t i n gt h eo p e r a t i o n a lm e c h a n i s m t i m e s h a r i n ga n dp r o p e r t yh o t e l s b e c o m e st h en e wl u m i n e s c e n ts p o to ft r a v e l l i n g c o n s u m e ei nt h e19 9 0 s t h ec o n e 印to ft i m e s h a r i n gw a si n t r o d u c e di nc h i n a i n i i i s e p t e m b e r 2 0 0 0 c a p i t a lg r o u p b e i j i n gt o u r i s mg r o u pa n dc t sg r o u po fc h i n a j o i n t l ye s t a b l i s h e dt i a n l u nv a c a t i o nl i m i t e dc o m p a n y i tb e c o m e st h ef i r s t s p e c i a l i z e dc o m p a n yw h i c he n j o yt h en a t i o n a lr i g h to ft i m e s h a r i n gm a n a g e m e n t h e r e a f t e r m a n ye n t e r p r i s e sh a v ei n t e r e s ti nt h i sn e wt r a v e l i n gp a t t e m ab a t c ho f c o m p a n i e sg o ti n t ot i m e s h a r i n gv a c a t i o n b u ti tg o e so nh a r di nc h i n a f r o mt h e i n t r o d u c t i o nt ot h ep r e s e n t t h em a r k e te x c i t e d l yl i g h t l y t h ec o n s u m e rt r a n s f e r f 2 l i t he x p e c t a t i o nt os u s p i c i o nr e j i e c t i o n i t sm a n a g e m e n tf a l l si n t ot h ed i f f i c u l t p o s i t i o n m a c h i n e r yc o p y i n go v e r s e a si d e aa n do p e r a t i o n n e g l e c t i n gt h ed i f f e r e n t c o n s u m e rd e m a n db u t w e e nt h ei n t e r n a t i o n aa n dd o m e s f i dm a r k e t c a u s e dt oh a v e aq u i t eaf e wp r o b l e m si nt h el o c a l i z a t i o np r o c e s s t h i sp a p e ra n a l y z e st h ee x i s t i n gp r o b l e m s a n ds u g g e s t st h a tt h ew a yt o t i m e s h a r i n gc a n b ei m p r o v e di nc h i n a t h i sp a p e ri sc o m p o s e do fs i xp a r t s t h ef i r s tp a r tp u tf o r w a r d st h eb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft h er e s e a r c h p r e s e n t sd o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c hd e v e l o p m e n t si n f i e l do ft i m e s h a r i n g i n t r o d u c e sc o n t e n t so ft h ea r t i c l ea n dr e s e a r c hm e t h o d s t h es e c o n dp a r td e f i n e st h e c o n c e p to ft i m e s h a r i n g i n t r o d u c et h e b a c k g r o u n d t h ed e v e l o p m e n te x p e r i e n c eu n t i ln o w m a k et h eb e n e f i ta n a l y s i s p o i n to u tt h et r e n do ft i m e s h a r i n g t h et h i r dp a r ti sa b o u tt h ep r e s e n ts i t u a t i o no ft i m e s h a r i n gi nc h i n a o u t l i n e t h et w os t a g e so fi t sd e v e l o p m e n t s u m m a r yt h em a i nc a t e g o r yo ft i m e s h a r i n g c o m p a n i e s c o m p a r a t i v e t h ed e v e l p p m e n to fc h i n aa n du s t h ef o u r t hp a r ta n a l y s i st h ea d v a n t a g e o u sa n dd i s a d a v a n t a g e o u si np r o m o t i n g t i m e s h a r i n gi nc h i n a a d v a n t a g e o u sf a c t o ri n c l u d i n ge x p e n s ei d e a r e s i d e n t i n c o m e l e i s u r et i m ea n de t c d i s a d a v a n t a g e o u sf a c t o ri n c l u d i n gc o n s u m p t i o n p r i c e s a l e sw a y l e g a le n v i r o n m e n ta n de t c t h ef i f t hp a r t p r o p o s e dt h a tt h ew a yt ot i m e s h a r i n gc a nb ei m p r o v e di n c h i n a i n c l u d i n gm a r k e tc u l t i v a t i o n p r o d u c td e s i g n l e g a lr e g i m e b r a n d m a n a g e m e n t p o i n ts y s t e m t h es i x t hp a r ti sac o n c l u s i o n m a k e sas u m m a r y a c c o r d i n gt ot h es t u d yo n d o m e s t i ct i m e s h a r i n g k e yw o r d s t i m e s h a r i n g c h i n a d e v e l o p m e n ts t a t u s c o u n t e r m e a s u r e s i v 四 i i n 范大学学位论文独创性及 使用授权声明 本人声明 所呈交学位论文 是本人在导师自盎指导下 独立进行 研究工作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不含任何其他 个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果 对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体 均已在文中以明确方式标明 本人承诺 已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致 如因不符而 引起的学术声誉上的损失由本人自负 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定 学校作为申请学位的条件之一 学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥 有学位论文的部分使用权 即 1 已获学位的研究生必须按学校规定提交印 刷版和电子版学位论文 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库供 检索 2 为教学 科研和学术交流目的 学校可以将公开的学位论文或解密 后的学位论文作为资料在图书馆 资料室等场所或在有关网络上供阅读 浏览 嫦 彭 伊一认 论文作者签名 弃勾翱慧 卯多年j 月山日 1 导论 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 分时度假自2 0 世纪6 0 年代兴起以来 不断发展创新 目前 全球已有超 过5 7 0 0 座分时度假村 遍布的国家超过9 5 个 超过7 2 0 万个家庭拥有约1 0 0 0 万个分时旅游周 全球的分时旅游业获得了双位数的整体年均增长 在近1 5 年内一直保持着1 6 的年利润增长率 2 0 0 6 年 分时度假旅游的销售额高达 1 1 0 亿美元 分时度假成为旅游业中增长最快的一部分 对其所在国的房地 产业和旅游业乃至整个国民经济的贡献都很大 总体上来看 分时度假已经发 展成了一个成熟的旅游产品种类 成为了饭店和其他住宿产品的有益补充 吸 引了越来越多的中产阶级游客 我国自9 0 年代弓l 入分时度假概念 作为一项新生事物 被认为可以扩大 内需 变现积压房地产及促进旅游业的发展 中国当局也意识到了分时度假可 以带来的诸多好处 国务院对分时度假发展批准的原则为积极探讨 加强规范 稳妥推进 钱其琛副总理曾在2 0 0 1 年全国旅游发展会议上提出了 中心城市 可积极探讨分时度假等新的旅游方式 随着国内居民收入稳步增长 休闲观 念逐步树立 分时度假有着良好的需求环境以及发展前景 2 0 0 1 年后 分时 度假已成为国内旅游地产的热点 包括首创 中信 中旅 万科 万达集团等 大型企业在内的旅游地产投资商都纷纷把目光投向了分时度假 2 0 0 2 年 有 中国房地产开发集团联合中远 中石油 中旅等大集团共同发起组建了 中国 房地产分时度假联盟 同任何新生事物一样 分时度假在中国发展之初 出 现了不和谐的情况 时至2 0 0 7 年 全国关于分时度假的投诉就有几千件 远 远高于其它产品类或服务类投诉 分时度假市场美誉度极低 分时度假甚至成 为骗子的代名词 早期大部分分时度假企业最终都仅成为分时度假概念的推广 者 行业发展跌至低谷 一方面 中国的分时度假企业普遍缺乏对分时度假消费者市场的全面了 解 缺乏现代的营销观念 对市场营销缺乏创新 企业间缺乏真诚合作的精神 旅游 洋医 给中国把脉 搜狐旅游 2 0 0 7 各自为战 本身资源的有限 从而给顾客提供的产品的附加价值过少 缺乏分 时度假的专业人才等 另一方面 缺乏相应的法律和政策法规的制度约束 市 场呈现无序状态 1 1 2 研究意义 我国学者对于分时度假研究是随着我国分时度假业的发展而发展起来的 虽然取得了一些成果 但研究仍存在许多空白 有的问题虽已涉及但研究有待 深化 在探讨我国分时度假发展对策分析的时候 对于我国分时度假产业缺乏 整体性把握 对策研究多流于就事论事 对行业发展的指导性不强 可操作性 方面尚需进一步加强 从现实意义上来讲 分析我国分时度假的需求状况 市场环境 企业状况 等现状 在产品设计 销售方式 保障机制 发展突破点等方面进行积极探索 对于我国分时度假的发展 对于改变中国度假旅游滞后状况 使度假旅游产品 优化升级 全方位的激活度假旅游运行机制 不无积极意义 1 2 国内外研究进展 1 2 1 国外研究进展 虽然分时度假业已经覆盖了世界各大洲 但它在世界不同地区的发展呈现 出明显的差异性 美国是分时度假业最发达的国家 欧洲紧随美国之后 是分 时度假业的第二大发达地区 分时度假研究是伴随着分时度假产业的成长而展 开的 欧美国家的分时度假理论研究较为全面和深入 其研究成果多见于住宿 业杂志 分时度假会议资料 r c i r e s o r tc o n d o m i n i u m si n t e r n a t i o n a l 全球最大的分时度假交换公司 i i i n t e r v a li n t e r n a t i o n a l 全球第 二大分时度假交换公司 等大企业委托下属公司作的调查报告 以及像 a r d a a m e r i c a nr e s o r td e v e l o p m e n ta s s o c i a t i o n 的缩写 即美国度假 业协会 这类机构主办的杂志如d e v e l o p m e n t 发展 其研究主要涉及以下 几个方面 第一 对分时度假的界定 分时度假英文为t i m e s h a r e 又称v a c a t i o n o w n e r s h i p 或h o l i d a yo w n e r s h i p 由于对分时度假的认识角度不同 产生了 2 对其概念的不同说法 r a n d a l ls u p c h e r c h 2 0 0 0 指出 分时度假通常指的是 在规定的时间间隔里购买者所得的度假权 早期观点认为 当一个人购买了分 时度假的 段时间 他们将消费一星期或更多 r a n d a l ls u p c h e r c h 2 0 0 2 的研究进一步指出 分时度假是指人们在某个度假地购买住宿设施 如公寓或 酒店客房等 的一段时间 一般一个星期或者更长一点时间 购买者在每年 的这段时间拥有这处房产的使用权 随着产业的发展 分时度假涵盖了较广的 产品选择 分时度假产品可用多种方式来定义 r o b e r ta g e n t r y 认为 分时 度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓 将其使用权分成若干个 周次 按1 0 至4 0 年甚至更长的期限 以会员制的方式一次性出售给客户 目 前国际上较为流传两个关于分时度假的定义 美国佛罗里达州 分时度假房产 法案 r e a le s t a t et i m e s h a r i n ga c tc h 7 2 1f l o r i d a 中对分时度假的定义 是 所有以会员制 协议 租契 销售或出租合同 使用许可证 使用权合 同或其他方式做出的交易设计和项目安排 交易中 购买者获得了对于住宿和 其他设施在某些特定年度中低于1 年的使用权 并且这一协约有效期在3 年以 上 欧盟分时度假指令 中对分时度假的定义是 所有的有效期在3 年以 上 规定消费者在按某一价格付款之后 将直接或间接获得在1 年的某些特定 时段 这一期限娄在1 周之上 使用某项房产的权利的合同 住宿设施必须是 已经建成使用 即将交付使用或即将建成的项目 第二 分时度假市场需求研究 最早的一篇文章是w o o d s i d e a r c hg 等 1 9 8 6 年在 旅游研究记事 发表的 细分分时度假市场 作者以t h em y r t l e b e a c h g r a n ds t r a n d m b g s a r e ao fs o u t hc a r o l i n a 为例 调查了该地度假 者对分时度假的看法 度假的原因等 并细分分时度假市场 其后 r a g a t z 和y e s a w i c h 等人分析当地分时度假的使用者 以及他们的嗜好 r c i 的分析 报告则对分时度假消费者作了研究 指出消费者的购买动机主要是看重分时度 假的灵活性 经济性 质量的稳定性以及度假的安全性 造成消费者购买犹豫 的主要原因是经济因素和最初购置费及年维护费带来的忧虑 是否能够充分利 用分时度假以使花费更有价值 担心度假村没有宣传中描绘的那么好 h i c k m a n 1 9 9 9 研究了分时度假者的消费偏好 以使开发商有针对地开发娱乐 产品 y e s a w i c h 2 0 0 3 的研究指出 现在人们更有兴趣与家人一同度假 越来 越多的人渐渐了解分时度假的概念 1 6 的人打算在未来两年购买分时度假产 品9 其中2 3 3 6 岁的人增长最快 第三 分时度假产品销售 g e n t r y 2 0 0 3 就分时度假开展市场营销提出了 自己的看法 指出远程营销 口碑宣传 现场考察旅行 包价旅行 目的地营 销等方式是分时度假地有效的旅游方式 w e i s a 2 0 0 3 说到 品牌让消费者感 到熟悉 同时带来了更多的责任 我们必须做好每件事来增强这个品牌 k a n e h a n a n 2 0 0 3 认为品牌使分时度假产品更容易销售 知名品牌往往更有耐心 他们通过专门营销计划来解决冷静期的退货问题 增强了信誉度 第四 分时度假开发 s c h w n a k e 1 9 7 7 提出由于开发一个度假村是复杂的 过程 开发商需要把法律 金融 管理 营销 规划等方面的人组织成一个项 目小组 p h i l i p s 1 9 8 6 就度假村制定娱乐设施策略进行了研究分析 着重指 出娱乐设施在整个开发过程中的重要地位 w o o d s 2 0 0 1 指出分时度假的融资 存在较高的风险 销售成本高 行政和法律成本高 1 2 2 国内研究进展 与国外相比 我国分时度假研究起步较晚 2 0 0 2 年出现第一本研究专著 刘赵平所著 分时度假 产权酒店 饭店业和房地产业的仓u 新发展之路 之后一些学者从不同侧面对分时度假进行了专题研究 我国学者对分时度假研 究主要集中在分时度假理论介绍 分时度假如何在我国发展 其发展的主要制 约因素 以及发展的对策等方面 主要内容为 第一 我国分时度假发展的可行性分析 不少学者指出我国已基本具备了 发展分时度假的条件 刘赵平 2 0 0 2 认为不论是供给环境还是需求状况 分 时度假业在我国发展的各项条件渐趋成熟 作为最早将 分时度假 概念引入 国内的中房集团总裁 中国房地产分时度假联盟 首任主席孟晓苏认为分时 度假在国外早已是成熟的房地产销售和管理方式 而随着我国房地产业的发展 和人民生活水平的提高 目前在国内开展分时度假业务的时机已经成熟 马传 栋 2 0 0 1 认为 亿万居民在假日旅游消费中 作为理性的人 更加注重以较 少的花费和成本支出去获得消费旅游产品的感觉舒适的最佳福利 陈朔 2 0 0 2 指出饭店业出租率低 房地产业空置率居高不下 为分时度假发展创造出良好 4 的供给条件 左冰 徐蓉 2 0 0 4 认为分时度假交换系统的良好运作无论对企 业还是个人都有着强烈的投资吸引力 金波 关海玲 2 0 0 4 认为我国度假市 场已经形成 经济的出行方式是必然的选择 将会有更多的消费者自由地选择 分时度假 王翠平 2 0 0 5 认为国家实行各种优惠的政策将鼓励分时度假在我 国的发展 第二 我国分时度假发展的制约因素分析 徐西玲 黄晓丽 2 0 0 0 认为 观念的制约导致了度假有效需求不足 张泽一 2 0 0 1 指出价格与国内消费水 平脱节 使分时度假很难进入普通工薪阶层的消费领域 罗守贵 张国安 高 汝熹 2 0 0 2 认为制约我国分时度假发展的主要因素有观念制约 价格制约 时间制约 空间分布不平衡制约 邬爱其 徐进 2 0 0 1 提出了网络节点少的 制约因素 由于出境政策的因素 加上国内度假地数量太少 消费者无法自由 选择各类度假地 抑制了其消费热情 孟晓苏 2 0 0 1 提出违规销售给分时度 假买下了难以解决的问题 他认为分时度假公司必须有符合销售条件的房屋 要严格遵守现有的法律法规 并且要促进有关法规制定和完善 刘赵平 2 0 0 2 认为 在看到我国发展分时度假产业所具备的各种有利条件的同时 也要注意 当前环境中可能存在的各种风险 如政策性风险 市场形象风险 市场定位风 险 产品设计风险 网络建设风险 系统管理风险 近期度假需求不旺风险 竞争风险 国际化风险 法规不健全风险等等 邹亮 2 0 0 3 指出缺乏法律约 束 欺诈行为阻碍了分时度假的健康有序的发展 第三 分时度假发展对策研究 分时度假产品在中国市场遭遇 水土不服 针对如何促进分时度假健康 快速地发展 专家提出了各自的解决方法 有相 同的 也有各自侧重的 燕浩鹏 隋兵 2 0 0 2 提出要把分时度假的潜在需求 变为现实需求 应加大度假观念的培养和宣传力度 谭白英 陈月亮 2 0 0 2 认为应将度假产品纳入国家促销计划 建立 冷静期 制度 将分时度假房产 的使用权交付给信誉度高的信托公司 徐西玲 李庄容 2 0 0 0 认为度假饭店 要把人 财 物资源集中在对购买分时度假的售后服务上 范保宁 2 0 0 2 强 调提升文化品位 增加旅游产品的观赏性 启迪性和参与性 王兴斌 2 0 0 2 指出要尽快落实带薪休假制度 张帆 2 0 0 1 指出 当前的中国分时度假物业 市场上 最为活跃的是产权酒店类物业 表面上看供需两旺 一派繁荣 实际 上这些产权酒店的投资回报都是预估的 存在相当的不确定性 邱丹 2 0 0 2 提出分时度假产品在营销策略方面应有其独到之处 更注重品牌化经营 提高 交换效率 增加产品的附加值 杨念梅 鲍捷 2 0 0 3 认为从目前的环境来看 联合现在分时度假公司所发展的酒店资源 加快闲置商品房改造的步伐 推出 适合中国居民消费水平的分时度假产品 并且在国内组建本土的交换网络体 系 而后随着各项政策和外部环境的改变逐步走向国际化的方式 才是现有条 件先最理想的分时度假道路 王婉飞 2 0 0 4 提出当前我国发展分时度假以产 权式酒店为切入点的发展思路 汪传才 2 0 0 6 认为通过立法 建立分时度假 的信息披露 冷却期 托管等各项制度 规范市场秩序 切实保障消费者权益 是我国发展分时度假行之有效的措施 吕莉 2 0 0 6 指出尽早解决分时度假行 业的人才问题对整个行业的迅速发展非常重要 1 2 3 国内外研究简要评述 总的说来 国外的分时度假研究具有这几个特点 1 研究领域广 且以 应用性研究为主 2 研究报告多 学术论文少 3 理论探讨较少 实务分 析居多 国内方面对分时度假研究取得了一些成果 但研究仍存在许多空白 有些问题虽已涉及 但研究有待深化 目前分时度假领域有待加强和深入研究 的问题包括 1 如何结合我国国情 产业发展环境研究 国内学者对产业发 展环境虽有所涉及 但研究侧重于有利条件的分析 对分时度假产业的总体发 展态势及劣势 威胁缺乏深入研究 2 分时度假产业发展的对策研究 近几 年 见诸于报章的对策性文章不少 但由于对我国分时度假产业缺乏总体把握 对策研究多流于就事论事 深度明显不够 对行业发展的指导性不强 可操作 性方面尚需进一步加强 1 3 研究方法 1 3 1 理论研究和实证研究相结合 充分运用旅游学 管理学 产权理论 市场营销等理论 结合目前我国分 时度假的实际操作 进行反复研究 对目前分时度假研究现状进行理论上的提 升 使之转化成为企业具体的 可操作性的实施措施 6 1 3 2 定性分析和定量分析相结合 有了相关数据的支持和对于有效数据的分析 才能准确地判定某个事物的 发展在经济上是否可行 以及其相对于产业乃至整个国民经济的发展是否有 益 采用定量的方法分析分时度假发展的经济效用 同时采用定性分析方法总 结分时度假发展的客观规律和正常的发展轨迹 通过定性和定量研究 从质和 量两方面把握分时度假的内涵 外延 从而服务于本土化问题的研究 1 3 3 比较分析法 欧美各国的人文 经济环境和政策环境不一 分时度假在那里的发展状况 也不尽相同 通过对分时度假发展最为成熟的美国为例引入和发展分时度假的 经验教训的比较 可以清楚地识别分时度假的本质 从而探究它在中国的经济 政策环境下发展的途径 1 4 研究思路及主要内容 本文是以形成关于为促进中国分时度假市场发展应采取的对策为目 的进行研究 因此 本文在对分时度假的概念 发展历程 效益分析等基本问 题进行界定的基础上 以美国分时度假业的发展历程对中国的启示为切入点 以与我国分时度假业在发展中存在的相关问题的逐步清理和推进为主线 展开 了对中国分时度假发展的深入分析 最后形成关于为促进中国分时度假市场发 展应采取的主要对策的见解 在此逻辑的指导下 全文共分为六个部分 第一部分提出研究的背景 研究意义 总结了国内外分时度假的相关研究 进展 说明了文章的研究内容和研究方法 第二部分为分时度假概论 阐释分时度假的概念 介绍其产生背景 发展 至今所经历的阶段 作出效益分析 指出了分时度假的发展趋势 第三部分介绍中国分时度假发展现状 概述中国分时度假发展所经历的两 个阶段 总结中国分时度假企业的主要类别及其现状 通过对中美两国分时度 假发展的比较分析得出美国分时度假发展对中国行业发展的启示 第四部分针对影响中国分时度假发展的推动因素和制约因素分析 一方面 从消费观念 经济收入 闲暇时间 市场供给等方面进行分析 指出中国分时 7 度假发展已具有一定的条件和需求 另一方面从时空矛盾 价格 销售环节 法制信用等方面分析指出中国分时度假发展还存在诸多限制条件 第五部分为中国分时度假发展对策研究 从市场培育 产品设计 法律制 度 品牌经营 点数制方式 优先发展产权酒店等方面对中国分时度假发展提 出对策性探讨 第六部分是结论部分 根据对中国分时度假现状及对策的分析 对本文的 研究进行总结 2 分时度假概论 2 1 分时度假的概念 分时度假 t i m e s h a r e 又称v a c a t i o no w n e r s h i p 或h o l i d a y o w n e r s h i p 最初是指人们在度假地购买房产时 只购买部分时段的产权 几 户人家共同拥有一处房产 共同维护 分时使用的度假形式 后来逐渐演变成 每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权 并且可以通过交换系 统对不同房产的使用权实行交换 国际上一度通行的惯例是 将一处住宿设施 如饭店 公寓 度假别墅等 的住宿单元每年的使用期分为5 2 周 将5 2 周中 的5 1 周分时销售给顾客 每个单位的分时度假产品 就是在约定的时期内 一 般为2 0 年 4 0 年 每年在这一住宿单元中住宿一周的权利 除此之外 顾客 还享有时段权益转让 馈赠 继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用 权 其实质就是以 拥有 度假住宿替代传统的酒店住宿 它最大的价值就是 它的分时度假交换概念 也就是当你某一年决定在你所购买了时段的酒店或度 假村居住时 你就可以用你的时段去交换同属于一个交换服务网络中的任意一 家酒店或度假村的另一个时段 国际上有两个流传较广的定义 美国佛罗里达州 分时度假房产法案 r e a le s t a t et i m e s h a r i n 酣c t c h 7 2 1 f l o r i d a 中对分时度假的定义是 所有以会员制 协议 租契 销售或出租 合同 使用许可证 使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排 交易 中 购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1 年的使用 权 并且这一协约有效期在3 年以上 即称之为分时度假项目 欧盟分时度假指令 e u r o p e a nu n i o nt i m e s h a r ed i r e c t i v e 中被定义 为 所有的有效期在3 年以上 规定消费者在按某一价格付款之后 将直接 或间接获得在1 年的某些特定时段 这一期限要在l 周之上 使用某项房产的权 利的合同 住宿设施必须是已经建成使用 即将交付使用或即将建成的项目 可见 分时度假概念具有两重含义 一个是房屋分时使用权 一个是度假 时段的交换权 分时度假是一种将房地产业 酒店业 旅游业完美结合在一起 的一种商业新概念 它引入时空经济学原理 对旅游业 房地产业 金融资源 刘赵平 分时度假 产权酒店 饭店业和房地产业的创新发展之路 m 中国旅游出版社 2 0 0 2 9 进行整合 扩大了资源边际效用 实现了资源共享 2 2 分时度假产生的背景 分时度假是由一名叫亚历山大 奈特的德国人首创 他将分时度假房产的 股份出售给消费者 然后给予每个购买者在度假地住宿的权利 所有购买者被 称为股东或合伙人 o 当时分时度假的形式还是最原始的 因为它出售的是独立 房产 顾客只能在某处房产购买指定住宿单元每年1 周时间的使用权 分时度假历史开始于2 0 世纪6 0 年代法国阿尔卑斯地区的一个滑雪胜地 2 0 世纪6 0 年代的欧洲 度假风气兴盛 法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅 欧美政要 贵族 富商蜂拥而至 成为欧洲乃至世界的休闲度假中心 由于房 产价格高昂 多数家庭无力单独购买度假别墅 而部分有能力购买别墅的用户 每年的使用时间非常有限 最多只有几周 空置率很高 所以出现了亲朋好友 联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况 最早的分时度假概念 由此产生 据此 聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客 户 取得了很好的效果 分时度假市场由此形成 这种崭新的度假形式的产生的背景来自于两个方面 第一 消费者的需要 当时欧洲的生活水平较高 人们思想解放 观念更新 开始追求休闲的生活方 式 于是度假成了人们休闲的第一选择 但由于自身经济条件的限制 大多数 家庭仍无力单独购买别墅 只能住那些昂贵的酒店宾馆 这时 人们就迫切需 要一种又舒适又经济的休闲模式 第二 房产开发商的需要 当时欧美一些发 达国家的房地产商遇到了这样一种情况 即经济过热时期开发建造的大量物 业 在经济冷却后大量闲置 房产商不但无法将他们销售出去 在维护保养上 也耗费了大量人力 财力 于是房产商们也试图寻求一种新的途径 来消化这 些剩余的房产 此外 充足的观光 康乐等旅游资源也为分时度假的继续发展 提供了条件 2 3 分时度假运作机制 消费者从销售商那里购买到分时度假酒店的会员权益 当会员想去自己的 酒店度假时 就按照约定入住酒店 使用自己的房间使用权 当会员想去其他 1 0 的度假地度假时 就向交换公司提出交换要求 由交换公司在度假村交换网络 内找到相应的度假村 交换房间使用权 需要说明的是 交换公司并不拥有度 假村的所有权 代理销售商也不拥有度假村的所有权 所以他们三者除了事先 约定的服务和买卖关系以外 没有法律上的连带关系 典型的分时度假营运机 制如下 图1 图1 典型的分时度假营运机制 2 4 分时度假的发展阶段 国外分时度假从形成至今相应的分时度假产品随着时代的发展以及人们 的相关需求的改变发生着变化 依据不同时间度假产品的销售与管理的特点 分时度假的发展分为四个阶段 图2 第一阶段 单一房产期 最初的分时度假只销售单独的房产 顾客只能选 择某处房产中的固定的居住单元 其使用权是永久性的或是某一固定时间段 的 它更像是一种人们自发形成的合伙购买制 虽然在一定程度上满足了人们 在既有的经济条件下拥有自己的度假房产和定期度假的愿望 但由于人们对时 间 住宿设施都没有选择的权利 使得这一概念在初期缺乏必要的灵活性 在 这一阶段 分时度假产品主要表现为一些以度假别墅为主要形式的住宿单元 第二阶段 交换期 分时度假概念7 0 年代传人美国 人们在早期的分时 度假系统的基础上进一步拓展出分时度假交换系统 消费者可以通过区域或全 球网络交换系统 换取同等级的位于不同地区的度假房屋使用权 这一交换系 统的出现有效扩大了分时度假会员的选择度 使分时度假首次具有了一定灵活 性 一系列交换系统的出现 使分时度假产品由最初的度假别墅转化为标准化 程度较高的自助式公寓 为利于交换 交换系统对这样的公寓在面积与投资设 备上都做出了明确统一的要求 第三阶段 多样选择期 随着相关法律的逐步健全 到了8 0 年代的中期 无论在欧洲还是美国 分时度假都开始朝着增加消费者选择灵活性的方面继续 发展 可自由变动居住单元面积的分时度假产品开始出现 同时对产品进行使 用的时间长短也开始可以自由选择了 大量针对这一概念而开发出来的分时度 假村的出现在客观上保证了人们多样选择愿望得以实现 这时分时度假产品开 始朝着规模化 集团化方向发展 为分时度假服务的住宿单元在类型 标准等 各方面也逐渐趋于多样化 第四阶段 货币化时期 9 0 年代随着分数制的出现与兴起 分时度假会 员在度假需求上具有了更大限度的灵活性 分数制是指消费者购买的不再是对 房产的一段时间段内的使用权 而是一定的分数 并据此选择消费标价已折合 成分数的住宿和娱乐产品 产品分数的多少直接与淡旺季 房产面积和度假地 有关 这这里 分数更多的具有了一种货币的性质 在可预见的未来 随着全 球分时度假产品总量规模的不断扩大 分数制俱乐部与分数制网络的建立 消 费者将在度假时间 地点以及消费产品的选择上将具有更大的选择度与灵活 性 1 2 单一房产期 类似于合伙购买制 v 交换期 产品交换系统出现 v 多样选择期 产品面积与使用时间 可以自由选择 v 货币化期 分数制出现 图2 分时度假产品本质分析 2 5 分时度假效益分析 2 5 1 带给相关企业 经济利益 第一 使开发商拥有了多利润中心 其中包括度假村建设的房地产开发利 润 由分时度假产品这一 期权 性质带来的金融和资本营运利润 会员每年 支付的维护费用形成的管理费用以及会员额外消费形成的利润 第二 化闲置资产为财富 提高出租率 例如 一家三星