（工商管理专业论文）“宏奥花园”房地产项目投资可行性分析.pdf

婴丝墅堡竺一 室壅垄璺 生竺主堡曼墼壅里堑丝坌堑 摘要 房地产投资是一种高风险的固定资产投资 在我国 房地产是 1 新兴的行业 随着国家宏观经济的进 步向上和人民群众生活水平的提高 房地产业在短短十几年 时间内迅速发展壮大起来 已成为我国国民经济的重要支拄之一 但是房地产业还存 在很多不完善的地方 尤其在投资决策方面的研究比较滞后 房地产投资分析是房地 产投资决策的依掘 在这种背景下 对房地产投资分析的研究就具有了比较重大的社 会 经济意义 作为m b a 的案例论文 本文从投资学 公司财务等学科的角度出发 结合实际 的房地产项目 对实践中正在运用的一些经验做法进行整理总结 将之升华为理论 为今后的项目投资提供指引 规避风险 提高经济效益 本文围绕一个实际项目 宏奥花园 经过市场调查与分析 确定目标市场 为具体项目的分析奠定基础 在对项目的投资成本以及具体的建设 销售计划进行统 筹安排后 着重对财务以及风险方面进行一番分析 在财务分析当中 应用了目前比 较流行的净现值和内部收益率的决策方法 为项目可行性分析提供了量化指标 基于 房地产投资的高风险性 本文从理论上结风险的预测作了重点讨论 尤其使用了概率 分析的方法 使投资项目风险预测的量化分析得到了完善和发展 全文致力于形成一 种模式 以便在具体项目可行性分析中得到直观 明确的指标 从而指导投资的决策 使项臼投资更趋于安全和有效 在论文写作当中 论文分析的项目已经启动 笔者将加强对项目的跟踪与调查 以验证论文的观点 进一步总结经验 关键词 房地产 可行性 净现值 风险 投资 婴 墅堡竺 室墨垄璺 墨些主堡曼墼壅至堑丝堑 a b s t r a c t t h ei n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ei sap a r to fc a p i t a la s s e r t sw i t hh i g hr i s k i nc h i n a t h es e c t o ro fr e a le s t a t ei sn e w l yb o o mjn g w i t ht h ed e v e l o p m e n t o fm a c r o e c o n o m i c sa n dt h ei m p r o v e m e n to fp e o p l e s1 i v i n gc o n d i t i o n s i t s g r o w i n gf a s tw i t h i nt e ny e a r sa n dh a sp l a y e da ni m p o r t a n tr o t e i nn a t i o n s e c o n o m i c s b u tt h e r ea r eal o to ft h i n g si nt h i ss e c t o rn e e dt ob ei m p r o v e d e s p e c i a l l y t h e d e c i s i o n m a k i n g i nt h i ss i t u a t i o n a sab a s eo f d e c i s i o n m a k i n g t h ef e a s i b i l i t ys t u d ym u s t h a v et h es o c i a la n de c o n o m i c e f f e c t si n s t u d y i n gt h e i n v e s t m e n to fr e a le s t a t e a sam b as t u d ya r t i c l e t h i st h e s i sd e a lw i t ht h ep r a c t i c a le x p e r i e n c e i np r o j e c to fr e a le s t a t ea c c o r d i n gt ot h et h e o r yo fi n v e s t m e n ta n dc o r p o r a t e f i n a n c e t r y t od r a wac o n c l u s i o na n dt of u r t h e r p r o m o t e t ot h e o r e t i c a a n a l y s i s w h i c hc a ng i v eag u i d a n c et oi n v e s t m e n t s ot h a tt h er i s kc o u l db e a v o i d e da n de c o n o m i ce f f e c t si m p r o v e d f o c u s i n go nt h ep r o j e c to f h o n ga og a r d e n t h i s t h e s i ss e l e c ta t a r g e t m a r k e t t h r o u g h m a r k e tr e s e a r c h b a s i c a l l y i t a l s of o r e c a s tt h e p r o d u c t i o nc o s ta n da r r a n g et h ep l a no ft h ep r o j e c t a f t e ra 1 1 o u re m p h a s i s i st od i s c u s st h ef i n a n c ea n dr i s ko ft h i si n v e s t m e n t t h en v pa n di r rm e t h o d i sa p p l i e df o rf e a s i b i l i t ys t u d yw h i c hi sv e r yp o p u l a rt o d a y c o n s i d e r i n gh i g h r i s ko fi n v e s t m e n t r e s e a r c hi nt h et h e o r yo f r i s k f o r e c a s t i n gi sm a g n i f i c e n t b yu s i n gt h ep r i n c i p l eo fp r o b a b i l i t ys t a t i s t i c s t h ea r t i c l ed e v e l o pt h e m e t h o do fq u a n t i t a t i r e r i s k a n a l y s i n g t r yt of o r mam o d e lt h a tt h ed e f i n i t i v e r e s u l tc o u l db ea c h i e v e dd i r e c t l y s ot h ei n v e s t m e n tc o u l db e c o m em o r es a f e a n de f f e c t i v et h r o u g ht h es c l e n t i f i c d e c i s i o n m a k i n g t h ep r o j e c tw a sf o r m a l l yc o m m e n c e dw h i l et h em a n u s c r i p tw a sf i n a l i z e d t h ea u t h o rw i l l k e e po nt r a c k i n gt h i sc a s et ot e s tt h ep e r s p e c t i r eo ft h i s t h e s isa n da c c u m u l a t ee x p e r i e n c e k e yw o r d s r e a le s t a t e f e a s i b i l i t y n p v r i s k i n v e s t m e n t 2 0 0 1 d 2 8 2 彭俊生 宏奥花园 房地产项目投资可行性分析 前言 房地产业自1 9 8 7 年运用市场机制以来 突飞猛进 目前已成为国民经济的重要 组成部分 房地产业作为新兴产业 存在很多需要完善的地方 例如 忽视风险 盲 目决策 造成了投资总量过大 楼盘秘压和一批 烂尾楼 出现 究其原因 缺少科 学的投资决策是其根源之所在 房地产投资分析是科学决策的有效工具 但在我国 房地产投资分析的研究比较 滞后 运用的方法简单 缺少定量的指标 本文以深圳 宏奥花园 项目作为案例 对实践的 些经验做法进行理论的探讨 力图运用国内外一些先进理论 使项目的投资分析更加实用和有效 0 0 m 2 8 2彭俊生 宏奥花园 房地产项目投资可行性分析 1 房地产项目投资中的基本因素 1 1 房地产的概念 1 房地产的含义有广义与狭义两种解析 广义的房地产是指土地 土地上的永久 性建筑物 基础设施 以及诸如水和矿藏等自然资源 还包括与土地和房屋所有权有 关的所有权利和利益等 狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整 体和它们衍生的各种物权 房地产是房屋和土地社会经济形态 是房屋和土地作为一 种财产的总称 房地产为人类生产生活所必需 不仅是基本的生产要素 也是最基本 的生活资料 房地产包括土地和建筑物两部分 但并不意味着只有当土地与建筑物合成一体 时 爿 被称为房地产 单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产 房地产有如下三种 存在形态 单纯的土地 单纯的建筑扬 土地与建筑物合成一体的 房地 出于房地产的位置固定 不可移动 通常又被称之为不动产 在英语中称为 r e a l e s t a t e 或 r e a lp r o p e r t y 1 2 房地产与房地产市场的特点 不可移动性 个别性 士地是不可移动的 建筑物由于定着在土地上 所以一 般也是不可移动的 房地产位置的固定性 派生出了房地产的地区性与个别性 即没 有两宗房地产是完全相同的 纵使两处的建筑物一模一样 但出于其坐落位置不同 周围环境也不相同 这两宗房地产实质上也是不相同的 由此 在经营上出现了同一 房地产的大量供给是不可能的 其价格千差万别 由于房地产有此种特性 房地产的 使用就严格受到位置的支配 而且进行房地产交易时 也要到实地观察 不能采取样 品交易方式 所以房地产交易成为特定地交易 0 长期使用性 土地具有不可毁灭性 建筑物一经建造完成 其寿命期限可达数 十年甚至上百年 因此商品交换中不仅可以转移产权 而且也可以在不改变产权的情 况下只转移一定的使用权 这是租赁在房地产中成为一种基本交易方式的一个重要原 因 此外 房地产使用期限长 会引起在使用过程中为保持和恢复其使用功能而进行 的维护修缮活动 引起为改善和改变其使用功能而进行的装饰 改造等活动 以及在 整个使用期间的管理服务活动 在我们国家 房地产土地方面的长期使用性已受到了 有限期的土地使用权的制约 根据新的土地使用制度 公司 企业 其他组织和个人 通过政府出让方式取得的土地使用权 是有限期的土地使用权 其土地使用权在使用 年限内可以转让 出租 抵押或者用于其他经济活动 土地使用权期满 由国家无偿 竺墼墅竺兰 室墨垄塑 堡垫主堕里墼塞旦壁坌蔓 收回 其地上建筑物 其他附着物所有权 洲家无偿取得 o 大批投资性 政府地产投资所需数额往往很大 一平方米 j 二地的价格少则数百 元 多则数干冗至数万元 兴建建筑物的一i 程造价也很高 房地产行业是资余密集性 行业 所需资金少则几十万 多则上亿元 土地资源的稀缺性和不可代替性 决定了 土地的征用费和出i 止费不断提高 工资水平和物价水平的上升 也使二l 地丌发和房屋 建筑成本呈上升趋势 易受政策限制性 任何国家对房地产的使用 支配多少都有一定的限制 房地 产受政府法令和政策的影响较大 政府基于公共利益 可运用权力限制某些房地产的 使用范围 如城市规划对土地用途 建筑容积率 建筑覆盖率 建筑高度和绿地率的 规定 同时 政府为满足社会公共利益的需要 可以对任何房地产实行强制征用 o 相互影响性 房地产的价格由本身的布置 设计 功能等因素决定 僵同时还 受邻近房地产以及周围的公共配套施的影响 例如 在一住宅楼旁边兴建垃圾站 该 住宅楼的价值就有可能下降 反之 如在其旁边兴建一个公园 其价格就有可能上升 市政公共设旌的兴建 如道路 公车线路站等设施的开通 可带f 稍为偏远小区的销 售 保值性与增值性 一般来说 随着社会生产力的发展 人口的增加 人类生活 水平的提高 对土地的需求量是r 益增加的 但由于土地面积固定不变 即土地资源 的稀缺性 房地产的价格一般会不断上涨 有着保值和增值的作用 1 3 房地产投资的特征 房地产投资就是将一定的资会投入到房地产 丌发经营中 以期未来取得更大效益 的投资行为 房地产投资是进行房地产开发和经营的基础 其结果是形成新的可用房 地产或改造原有的房地产 出于房地产自身的特征 房地产投资也具有区别于其他投 资的特性 熟悉房地产投资的特点 有利于作出j 下确的投资决策 2 投资规模大 房地产业是资会密集型的行业 不论是房地产丌发投资还是置 业投资 所需资会少则数十力 多则数千万元 甚至敷亿元 巨额的资会投入仅靠一 家企业的自有资会是远远不够的 即使投资者只支付2 0 3 0 9 6 的股本金用做前期投资 或首期付款也是如此 房地产投资的巨额性往往使众多的投资者望楼兴叹 也使褥任 何一项房地产投资都需要更加慎重地决策 o 建设经营周期长 房地产的丌发需要一系列的过程 包括 项目的可行性研究 决策立项 规划设计 旌工建设 销售和出租等 房地产的丌发是一个严密有序的过 程 一般少则一两年 多则数年甚至十几年 房地产投资回收期 般需要3 年 5 年 房地产投资者要承受这么长时问的资盒压力和市场风险 就必须特别重视可行性研究 等投资前期工作 因此 房地产投资的决策者往往不惜花费比较多的时间和精力 进 0 0 m 2 8 2 彭俊生 宏奥花园 房地产项目投资可行性分析 行投资前的经济分析与方案比较 尽呵能地避免决策性失误 o 流动r l 较筹 房地产是固定资产 一一h 投资丌发或购买房地产 臣额的资会在 较长时问内就沉淀在房地产e 相对于股票 债券等投资工具而苦 房地产销售过程 复杂且交易成本高 因此出售已投资房地产项目来抽回资会 即变现 需要较长的时 制 如果急于变现 则可能使投资者遭受一定的经济损失 在很多时候 房地产投资 流动性差这一特点还可能造成房地产投资者因无力及时偿还债务而破产 会融的作f f l 强 山于投资数额大 房地产丌发商在很大程度上依赖金融机关支 持 另一方面 山于有房地产作为抵押担保 并且一般能够安全地按期收回贷款 所 以包括商业银行 保险公司 抵押公司等在内的许多余融机构都愿意给房地产投资提 供较高数额的贷款 由于房地产的保值增值性 并且不像其他资产那样容易丢失 可 能遭受抢劫或偷盗等特点 通常可以获得 融机构对房地产投资提供的比例相当高的 抵押贷款 一般可以达到7 0 9 0 而且还常常为贷款者提供利率方面的优惠 这使 得许多自有资会不足的投资者能够通过盒融机构的支持 运用财务杠杆工具满足其投 资房地产的愿望 并达到一定的预期盈利目标 o 投资j x l 险较大 影响投资风险的因素多 房地产的不可移动性 以及房地产投 资数额大 回收周期长等特点 使得房地产投资长期受未来宏观经济 社会 政治 法律法规 以及自然 环境等多方面因素变化可能产生的不利影响 影响房地产投资 风险的因素相当多 房地产投资风殓可以概括为政策风险 社会风险 经济风险 技 术风险 自然风险和国际风险等 投资的专业性 房地产投资需要经过科学专业的分析 做出合理的决策 房地 产丌发 交易和管理等涉及的程序和领域多且复杂 使得不论是房地产丌发还是房地 产经营管理活动等 都需要投资者具备诸如法律 经济 管理 建筑等方面的专业知 识和相应的经营管理经验 虽然 房地产投资者也可以聘请专业顾问为其服务 但是 如果其自身缺乏相关知识和经验等素养 将无法有效的控制投资活动 减少风险 从 而不利于其投资收益目标的实现 1 4 房地产投资的一般原则 房地产投资的一般原则不是确保投资者在从事每一笔投资时都力 无一失 而是帮 助房地产投资者明确自己的投资目标 避免一 姥不必要的错误 1 4 1 安全性与高收益 任何一宗房地产投资的价值就在于这笔投资在未来所能产生的收入大小 因此房 地产投资者总是要着眼于对未来的预测 对于未来的收入 要确定它的稳定性和掌握 它的变动趋势 以便作出科学判断 0 0 眦8 2 彭俊生 宠奥花园 房地产项目投资可行性分析 出于未来的刁 确定性 使得房地产投资带有定风险 高收益往往魁与高的j x l 险 干h 并存的 这就需要那些精明的投资者在追求高收豁的同时 更要注意投资的安全性 1 4 2 资本的增值 房地产投资的增值体现在砖个方面 方面是真实的增值 房地产投资的价值决 定于收入的变动趋势 如果房地产收入量逐年增加 那么这宗投资也就随之而增加 另一方面是通货膨胀造成的增值 房地产投资被认为是一种可以防止通胀贬值的有效 手段 其收入的增长速度将高于或至少等于通货膨 长率 1 4 3 资本损失风险最小化 任何投资都是带有风险的 许多投资者首先应该做的就是规避j x l 险 将j x l 险成本 降到最低限度 通常有两种方法 注重投资于有稳定持续回报的项目 这种项目的投资不管总体经济形势如何变 化 总能获得持续上升的收入 例如住宅 公寓楼的需求对整体经济形势反应相对迟 缓 弹性系数小 不管经济如何衰退 人们一般不会退出住宅或公寓楼 因此能够得 到相对稳定的回报 而写字楼的需求对整体经济形势的变化反应较敏感 弹性系数较 大 还有保龄球场 健美中心以及度假村等更加商业化的房地产投资形式 受经济形 势影响就很大 风险也同样大了 o 投资分散化 在证券市场中 投资分散化并不困难 而房地产投资中如果照搬 证券投资的分散化却非常困难 因为其单位投资额巨大 房地产投资分散化通常有两 种形式 一种是购买一家或几家信托投资公司丌办的房地产信托基余 但这种形式投 资者已丧失直接投资权 没法自己控帝 投资风险 另一种就是几个投资者组成一个联 合投资组织 把资 集中起来 分别投资于几种房地产业务 1 4 4 流动性 流动性是指房地产投资按接近于其实际价值的价格迅速转化成现金值 相对来 说 房地产流动性较差 这是房地产投资者必须关心的一点 1 4 5 管理的难易程度 不管进行何种投资都必须付出管理投资的时闻 一个投资者为管理自己的投资所 花费的时问也是有报酬的 应包括在其收益中 但房地产的管理通常都比较复杂 在 决定投资于某项目 如酒店等 时 一定要考虑是否有条件有能力去管理 对于建成 后为营业性的项目尤其需要考虑这一点 塑 型堑竺竺 室壅垄里 曼丝苎墨璺堡壅翌堑丝 堑 1 5 房地产投资项目可行性研究的方法 房地产投资可行槛研究就是在房地产投资决策前对拟投资项e 的技术先进性 经 济合理性 工程实用性 财务盈币 性等方面所进行全面综合的经济技术调查研究 并 在此基础上从坏境保护 公众安全 社会福利等角度进一步对拟建项目的经济效益 环境效益 社会效益作出科学公正的综合评价和论证 它是随着技术进步和经济管理 科学的发展而兴超 并同趋完善的一整套系统研究拟建项目是否可行的分析方法 1 5 1 历史 可行性研究的理论与实践在国际上已相当成熟 早在2 0 世纪3 0 年代 美国开发用 纳西河流域时就丌始试行 作为流域丌发规划的重要阶段纳入丌发程序 工程得以顺 利进行 取得了很好的经济效益 此后 经过几十年韵发展 可行性研究这种方法得 到不断充实和完善 并逐渐渗透到许多领域 为越来越多的国家所接受 房地产投资可行性研究在我国成处于起步阶段 是在经济体制改革以后爿 引进的 科学管理方法 1 9 7 9 年开始 可行性研究的概念 内容和方法逐步介绍到我国 1 9 8 0 年以后 针对我国的基本建设投资管理中存在的问题 国家决定正式把可行性研究纳 入 项目决议书 可行性研究 设计任务书 初步设计 施工图设计 的基 本建设程序中来 国家计委 f 式发文 明确规定 把可行性研究作为建设前期工作中 的一个重要技术经济论证阶段 纳入基本建设程序 1 9 8 3 年国家计委以下达了 关 于建设项目可行性研究的试行办法 1 9 9 3 年4 月 国家计委和建设部联合颁发了 关 于建设项日经济评价工作的若干规定 和 建设项目经济评价方法与参数 2 0 0 0 年9 月 建设部发布了 房地产丌发项目经济评价方法 该方法是指导我国房地产开发 项目可行性研究工作的主要文献 l 5 2 房地产投资项目可行性研究的基本闯题 项目投资建设的目的 o 市场需求及资源的分配情况 o 项目建设地点的选定 项目的时闻进度安排 o 投资资余的筹措及使用计划 项目的经济及社会效益 0 0 m 2 8 2 彭役生 宏奥花园 房地产项目投资可行性分析 1 6 本项目投资可行性分析的框架 项目可行性分析要遵从的摹本模式是预测投资方案收益 预期时问风险和时间价 值影响 排列方案和选择方案 项目可行性分析的基本模式加上投资环境分析 市场 研究等方面 就是房地产项目项目投资可行性完整的分析架构 根据本项目的实际情 况 本文项目分析的架构如下 0 0 眈8 2彭俊生 宏赛花园 房她产项目投资可行性分析 2 项目概况 2 1 开发单位与项目背景 本项目用地在深圳市南山区南油范围内 原属于深圳市南油房地产公司名f 为 行政划拔用地 土地原有的用途是商业办公楼 现改为商业住宅楼 已得到深圳市规 划国 局的批文认可 南山房地产在前期的土地丌发中已投入了一部分投资 包括缴 纳一部分地价 现转让给深圳市宏达奥康公司 转让会和己缴纳的部分地价合计为 1 0 0 0 万元 本项日以宏达奥康作为唯一丌发商负责投资歼发经营主体 而南油房地产 公司获得1 0 0 0 力 元的现会作为补尝 2 2 地理位置 宏奥花园位于南头至蛇口中 白j 地带 南山中心位置 滨海大道边缘 比其它具有 滨海大道概念的楼盘更方便 北有海雅百货 3 0 0 米 南有沃尔玛 1 0 0 米 该地段 将成为南山步行商业区 商铺极具升值潜力 2 3 项目建设规模及建设内容 按照市规划国土局下达的规划设计要求 拟建的宏奥花园规划用地面积4 9 6 3 m 总建筑面积3 9 6 5 0m i 2 8 2 0 0 m 商业面积5 1 0 0 m l 计入容积率建筑面积3 3 3 0 0 m l 总用地面积3 5 9 1 m 绿化率2 5 停车位1 4 0 个 共两栎高层塔楼 容积率9 2 7 0 0 目1 2 8 2彭俊生 宏臭花园 房地产项目投资可行性分析 3 投资环境分析 房地产业是城市第三产业的重要组成部分 对国家宏规经济彤势和经济政策姻敏 感性比较大 同时 房地产业已发展成国民经济的重要产业 拉动了社会经济的发展 根据国家统计局发布的资料来看 2 0 0 0 年全国房地产丌发投资总计4 9 0 t 7 3 亿元 比 1 9 9 9 年增加了7 9 9 8 6 亿元 增跃率为1 9 5 其中 国有单位投资达1 3 8 0 3 0 亿元 地 方企业投资1 3 2 1 1 6 亿元 均比1 9 9 9 年增加了6 6 2 4 7 亿元 土地丌发投资3 7 8 5 0 亿元 比上年同期增加2 8 3 1 9 9 9 年办公楼投资3 3 6 0 3 亿元 2 0 9 0 年为2 9 2 5 7 亿元 下降 1 2 9 故而业界人士称2 0 0 0 年为 住宅年 3 1 宏观环境分析 房地产投资作为一项专业化的投资 深受宏观 微观经济环境的影响 所以对本 项目进行技术分析前 有必要对有关的环境和市场进行分析 经济环境和经济政策对 房地产业的影响主要体现在以下几个方面 我国经济的持续高速增长 自1 9 7 8 年改革丌发以来 中国实行了市场经济和进 行了所有制改革 在1 9 9 3 1 9 9 6 年期间 中国经济终于摆脱了以往宏观调控的大起大 落 成功地实现了经济 软着陆 中国政府在9 8 年开始 制订了一系列的经济发展 政策 如积极的财政政策和适度扩张的货币政策 通过扩大国债发行规模 加大公共 基础设施的投资 增加城镇居民的收入 实行积极扩张的消费政策 使中国经济 直 处于持续 高速增长的轨道上 据统计 1 9 8 6 1 9 9 0 年 中国g n p 年增长率为7 9 1 9 9 1 1 9 9 5 年为1 1 6 1 9 9 6 1 9 9 7 年为1 0 9 5 1 9 9 8 年为7 8 1 9 9 9 年为7 1 经 济的发展直接推动了房地产业的繁荣兴旺 0 2 0 0 1 年年底 中国终于正式加入w t o 意味着中国已更进 步地融入到经济全 球 体化当中 出于中国市场的巨大吸引力 大多国强企业到中国投资合作 对工业 厂房 办公楼 商业用房和住宅的需求也将进一步加大 o 房地产市场体系的初步建立 二 三级市场联动格局以及房地产信息系统的建 立 为市场提供了交易场所和信息渠道 国家出台一系列的降免税费 简化手续等政策刺激消费 银行采取了延长个人 住房公积余贷款的期限 降低贷款利率 增加贷款额度等措施鼓励个人贷款购房 从 9 6 年5 月开始 中国人民银行连续八次降低贷款利率 降低了房地产的成本 同时也 刺激了居民的消费 另外一个促进房地产业发展的重大因素就是按揭的突破性推行 改善了开发商的资金结构 减少了融资成本 活跃了消费市场 拓展了客户层丽 0 0 t 1 2 8 2 彭俊生 宏奥花园 房地产项茸投资可行僬分析 3 2 深圳房地产市场简述 3 2 1 深圳总体概况 2 0 0 1 年数据 深圳市全市总面积1 9 4 8 6 9 平方公早 人1 3 4 6 8 7 6 万人 人口密度2 3 2 1 人 平方公 罩 特区内面积3 9 1 7 1 平方公晕 人l 1 2 2 1 6 8 万人 人1 3 密度5 6 0 8 人 平方公罩 特 区外面积1 5 5 7 1 平方公里 人n 2 4 7 0 8 万人 人1 3 密度1 5 8 7 人 平方公晕 深圳作为 经济特区 改革丌放以来 经济一直处于高速发展当中 2 0 0 1 年国内生产总值1 9 0 8 1 5 亿元 比上年增长1 3 2 人均国内生产总值5 2 3 7 美元 全社会固定资产投资额6 7 3 3 7 亿元 增长8 伟 社会消费品零售总额6 0 9 2 6 亿元 城镇居民人均可支配收入2 3 5 4 4 元 人均储蓄存款2 9 2 9 8 元 三大支柱产业为高新技术 现代物流和金融 产业结构 呈 二 三 一 格局 年增加值分别为1 0 0 3 1 5 亿元 8 8 6 9 7 亿元 1 8 0 3 亿元 房地产业增加值1 0 8 2 l 亿元 增长7 8 占o d p 5 7 房地产丌发 2 0 0 1 年数据 投资 房地产3 2 2 8 5 亿元 住宅2 2 0 3 4 亿元 施工面积 商品房2 4 6 2 7 5 力 平米 住宅1 9 1 6 力i 平米 竣工面积 商品房7 7 0 5 8 万平米 住宅6 2 1 9 1 万平米 批准预售面积 商品房7 2 2 4 6 万平米 住宅6 4 7 1 4 力 平米 销售面积 商品房6 4 3 4 7 万平米 住宅5 9 3 7 2 万平米 空景面积 商品房2 2 8 5 3 力 平米 住宅1 4 3 4 1 万平米 按揭贷款 2 3 3 亿元 3 2 2 市场成长状况 1 投资增长加速 2 0 0 0 年以来 深圳房地产丌发投资一直呈加速增长之势 2 0 0 1 年共完成投资 3 2 2 8 5 亿元 商品房建设投资2 1 7 5 7 亿元 增长率1 9 1 2 2 0 0 2 前3 季度增长率 同比达到2 6 0 1 2 0 0 1 年与2 0 0 0 年相比 商品房丌发和住宅歼发投资增长率总体上太幅提高 分 别达n 1 0 7 0 和1 3 6 0 土地购置费8 0 2 l 亿元 增长6 8 1 0 2 0 0 1 年土地购置费出现了自1 9 9 8 年以来最大幅度的增长 说明2 0 0 1 年度对 土地的市场需求明显增大 这与当前商品房二级市场需求持续增长有较大联系 且表 明市场后市依然看好 其他类商品房主要是厂房 仓库的投资增幅明显 与近年来全市第二产业的高 速增长紧密相关 0 0 m 2 8 2 彭後生 宏奥花园 房地产项目投资可行性分析 2 住宅需求与供给大致平衡 空鼹面积持续下降 需求与供给大致平衡 1 9 9 9 2 0 0 1 年 商品房竣工面积与销售面积的差距出2 0 3 3 万平米达到2 4 1 4 万 平米 2 0 0 2 年卜3 季度为1 7 8 5 万平米 商品房总的趋势供给大与需求 2 0 0 1 年住 宅竣工面积与销售面积的差距为2 9 1 9 万平米 2 0 0 2 年卜3 季度住宅销售面积比竣工 0 0 昭8 2 彭俊生 宏奥花园 房地产项目投资可行性分析 j i i 积还多了吼l l 万平米 总体上来说住宅在需求与供给大致j r 衡的丛 f j i 需求有稳 叶1 上升 l 勺趋势 供应量不断增长 a 施工面积 1 9 9 9 2 0 0 1 年 商品房施工面积从2 1 4 2 8 8 万平米上升到2 4 6 2 7 5 万平米 2 0 0 2 年卜3 季度为2 3 3 7 7 8 万平米 同比增长2 5 1 住宅旖工面积从1 6 2 9 1 l 万平米上 升到1 9 1 6 1 1 万平米 2 0 0 2 年i 3 季度为1 8 3 0 3 2 力 平米 同比增长2 7 1 5 住宅增艮速度大于商品房 2 0 0 1 年住宅增长率高于商品房2 5 个百分点 2 0 0 2 年卜3 季度高2 个百分点 0 0 m 2 8 2彭俊生 宏寞花匿 房地产项目投资可行性分析 b 竣工面积 1 9 9 9 2 0 0 1 年 商品房竣工面积从7 4 5 1 5 力 平米上升到8 8 4 8 6 5 万平米 2 0 0 2 年l 3 季度为4 0 9 9 2 万平米 住宅竣工面积从4 6 7 3 6 万平米上升到6 2 1 9 1 力 平米 2 0 0 2 年卜3 季度为3 1 i 2 9 万平米 住宅增长速度大于商品房 2 0 0 1 年住宅增长率高于商品房8 个百分点 2 0 0 2 年 卜3 季度高 3 个酉分点 需求增长缓慢 2 0 0 2 年 丌始反弹 a 销售面积 1 9 9 9 2 0 0 1 年 商品房和住宅销售面积增长率缓慢 2 0 0 2 年卜3 季度歼始反弹 商品房和住宅分别销售面积为4 1 1 0 6 力 平米和3 6 4 4 万平米 分别增长7 6 7 昶i 8 1 3 1 9 9 9 年以来 住宅销售面积增长率均高于商品房 2 0 0 1 年高1 4 个百分点 0 0 n 2 8 2彭经生 宏吏花园 房她产项目投费可行性分析 b 销售额 1 9 9 9 2 0 0 1 年 商品房和住宅销售额增长率逐渐下降 2 0 0 2 年卜3 季度丌始反弹 商品房和住宅分别实现销售额1 6 9 8 7 亿元和1 4 5 8 3 亿元 分别增长2 8 1 9 e 1 2 6 2 8 住宅销售额除1 9 9 9 年 2 0 0 0 年高于商品房1 7 9 个百分点和1 7 个百分点 其 余年份均低于商品房 2 0 0 2 年1 3 季度低i 9 个百分点 需求增长的主要影响因素 a 城市发展建设 深圳1 9 8 8 年人口增长率为2 6 6 1 9 9 8 年人口增长率为4 0 4 1 9 9 9 年人口增长率为2 6 0 考虑到往后1 0 年是中国城市化加速发展阶段 故其人口 增长率可设定在2 5 左右 按此推算人口总规模方面1 9 9 9 年为4 0 5 1 3 万人 2 0 0 0 年达到5 3 0 万人 按人均2 0 平方米 住宅建筑面积 估计 到2 0 1 0 年 l n k n n g n 发生的增量应当在2 l o o 一2 5 0 0 万平方米之问 平均住宅年提供量为2 l o 2 5 0 万平方米之问 b 进入w t o 境外企业的进入 直接发生对非住宅商品房的需求 连带增大对 住宅的需求 0 0 m 2 8 2 彭俊生 宏奥花园6 房地产项目投资可行性分析 c 未来1 0 年 深圳的原曲 住房 届民 囚收入水i r 捉廓 将会出现 个政营居 住环境 以新换 扩大住房而积的购房行为 引发的午均住宅增量约2 力i 1 方米 d 越来越多的香港人迁居深圳 2 4 小时通关和西部通道的建设更促进此趋势的 发展 2 0 0 0 年商品住宅外销面积达5 8 鸽万平方米 占商品住宅销售总量的l o 5 推动深圳房地产的发展 空簧量持续加速下降 a 1 9 9 9 2 0 0 1 年 商品房空置面积平均每年下降4 万平米 住宅空置面积5 f 均 每年下降8 力平米 b 2 0 0 2 年i 3 季度 全市商品房空置面积2 3 2 7 万平米 同比下降l o 8 住 宅空置面积1 3 0 2 3 万平米 比上年末减少9 6 8 力 平米 3 房地产价格处于比较合理的水平 并多年保持平稳 从1 9 9 5 年丌始 房地产价格开始下降 至1 9 9 8 年房价趋稳后 基本上保持稳 定 按2 0 0 1 年3 月至2 0 0 2 年1 0 月的统计数据 全市住宅的平均价格为5 2 9 5 元 平 方米 特区内6 5 1 4 元 平方米 宝安区3 5 4 2 元 平方米 龙岗区3 4 8 2 元 平方米 房价处于合理水平 1 9 9 5 至2 0 0 1 年问 家庭平均收入从4 7 l 万元提商到8 4 3 万元 恩格尔系数 从3 9 9 下降到2 7 1 而房价下调了1 4 房价收入比降至5 5 倍的历史最低水平 已在固际公认的4 6 倍的合理范围内 表3 1 深圳房价指数 深圳部分区域历年住宅二级市场房价指数 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4l 1 9 9 61 9 9 6 1 9 9 7 l1 9 9 8 1 9 9 9 i2 0 0 0 2 0 0 1 罗湖区i9 3 9 1 1 2 4 8 4il 臌0 0l1 1 9 t 0 9il l o 9 8 ll l 旺 il 腮8 4 1 0 3 3 6jl 吆1 0j 嗽1 4 塑旦垦i 丝 塑j 竺塑i 垒塑l i 坠堡l 坠里l 塑 i 旦 盟l 旦 堕l 塑 南山区l6 8 9 5 j8 兜j8 s l0 8l 鹧 6 6i8 4 5 2j8 3 8 1j7 9 1 3j7 53 7j7 4 6 6i7 2 9 5 0 0 m 2 8 2彭俊生 宏臭花园 房地产项目投裔可行挫分析 4 二 手房 趋活跃 一手房结构 趋合理 一 二于楼 l 了呈良性互动发展局面 满足市场梯度消费需求 1 9 9 9 年2 0 0 1 年 二手房成交量持续上升 2 0 0 2 年卜3 季度出现了加速增长 成交了2 4 6 5 万平米 同比增长5 7 9 5 个人购房比例持续上升 1 9 9 9 年以来 商品房个人购房比例逐年上升 2 0 0 t 年达到8 5 6 住宅会融支撑住宅市场快速发展 1 9 9 9 年以来 按揭贷款成倍增长 至2 0 0 1 年 住宅按揭贷款占销售额的比率已 高达9 5 2 0 0 n 2 8 2 彭俊生 宏奥花园 房地产项目投资可行性分析 7 单个楼盘丌发规模逐渐加大 1 9 9 9 年丌始 深圳市楼盘丌发规模明显加大 万科地产在1 9 9 9 年首次推出以 力 科四季花城 为代表的大型住宅区 标志住宅丌发逐步向规模化发展 8 外地发展商积极进入深圳市场 综合开发水平不断提高 本地发展商不断提高丌发水平 本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理 公司 丌发水平不断提高 并且已经出现了几个国内比较出名的房地产品牌 如万科 地产 金地集团 招商地产等 外地发展商积极进入深圳市场 目前进入深圳市场的有香港和记黄浦 百事达等 3 3 本项目所在地区分析 3 3 1 南山区概况 南山区位于深圳特区西部 面积1 5 0 7 9 平方公晕 其中二线关内1 1 9 4 平方公 罩 海岸线3 9 7 公晕 2 0 0 1 年常住人口5 5 0 7 万人 人口密度3 3 5 2 人 k m 2 是深圳 市高科技术产业基地 西部物流中心 旅游基地和教育基地 1 9 9 9 年全区g d p 总值 3 0 6 亿元 比上一年增长1 7 7 商贸旅游业发展势头强劲 社会消费品零售总额5 6 亿元 比上 年增长8 7 高科技术产品产值3 3 3 9 亿元 增长3 4 8 商新技术产 业成为国民经济的支柱产业和第一增长点 其西端的蛇口工业区 是中国改革开发的试验点 早在1 9 7 9 年经国务院批准 招商 局集团在蛇口创办了外向型的工业区 取得了巨大的成功 现区内有企业1 0 0 0 多个 其中包括中集集团 华为 科健 t c l 沃尔玛等著名企业 但是进入九 年代中期以后 南山区的城市发展建设相对放慢 已经落后于整个 市区的发展 近年来有关的基础设旋 环境整治工程相继完工投入使用 区域形象大 为改善 加上5 5 万常住人口强大的购买力 开始加速发展 0 0 1 1 2 8 2 彭俊生 宏奥花园 房地产项目投资可行性分析 3 3 2 基本建设情况及环境治理 南l j 旧中l i l 公园 荔枝公园 前海小学 后海小学 南山小学 南头中学 荔香 中学 文体中心广 场等公益新建 扩建工程的完工 以及大沙河治理工程 西丽水库 东北浅截排工程完工 同时旧村的改造秆i 清拆违法建筑的政策的落实 也使南山区整 个市容和生活环境有了较大的改变 3 4 本项目所在的片区 分析南山区后海片区 以后海为中心 西至南油大道和工业大道 东止后滨海路 浚片区北接高新技术园区 南接蛇口片区 是近年来南山区房地产市场发展的又一重 点 该片区原有多年来发展形成的大社区配套设施 近几年南山商业文化中心区的全 面丌放建设 整个片区的功能更加充实 齐全 随着深圳 西部战略 的实施 整个 南山区的经济 社会 自然环境得到较大改善和提高 也使片区市场受益不浅 滨海 大道 西部通道 后海海景资源更是该片区的卖点 片区市场的主要卖点有 滨海大道是直接引发片区热点的根本所在 这条国际标准双向8 车道快速干道 的正式免费通车 使整个南山成为市中心的近邻 乘车上下班十分方便 南油发展商 及时提出了富有鼓动性的口号 南山安家 市中心上班 以后海片区居住环境和生 活质量来说是完全可以实现的 不少楼盘都有这样的业主即为明证 0 2 0 0 3 年 深圳湾大桥项目已丌始启动 西部通道由香港上白泥至东角头口岸 的跨海大桥以及陆上连线将进一步密切南山和香港的来往 而后海片区是直接受益 者 届时片区交通可谓四通八达 优越的地理位簧和居住环境无疑会引来深港两地的 簧业者 0 丰富的海景资源是片区发展房地产业 尤其是海景住宅的最大宝库和特色 众 多楼盘都把海景住宅的最大优势来吸引客户购房 且都取得不小成功 而蔚蓝海岸更 是做足了海景文章 将一个项目丌发成富有海滨特色的大型独立社区建设社区服务中 心局部引入酒店式及度假村的部分服务内容 在会所规划 商业设置 学区策划 社 区文化 住房交通等方面都不遗余力 精心雕琢 骑蓝海岸的建设将全面带动片区物 业档次的提高 南山商业文化中心区 北以深圳大学的学府路为界 南隔创业路与南油公司相邻 东起后海滨路 西到 南油大道 方圆1 5 l 万m l 建筑面积2 3 4 万m 1 滨海大道与南油大道呈十字型从中穿 过 交通十分便捷 是深圳西部未来的商业 会融 文化中心 将建成具有国际一流 水平的现代化城区 该中心区内已丌发的住宅项目海珠城 由中国海外公司和南t l j 中 心区合作开发 1 9 9 6 年初丌盘发售 年内销售1 0 0 是南山区销售最好的楼盘之 2 0 0 0 m 2 8 2 彭俊生 4 宏奥花园 房地产项目投资可行性分析 山中建 蛇口 公司开发的锦隆花吲 1 9 9 9 年1 1 月发售 1 0 个月已售8 0 在 售的有创世纪滨海花园和海文花园 前景看好 虽然今后不再审批住宅项目 但中心 区内居住用地州 7 万m 2 可容纳居住人口4 1 万人 工作人r l5 2 万 总人口9 3 万 为片区创造了绝佳的居住及配套条件 o 高新技术产业园和深圳大学 作为深圳市 硅谷 的高新技术产业园内 北起广深高速公路 南至滨海大道 西临麒麟路 南油大道 东至沙河路 总面积l1 5 k i n 2 有海王制药 奥林巴斯 先 科v c d 华为 长城 联想 希捷 朗讯 康泰等一批高素质的企业和比较完瞢的科 研 生产 后勤保障设施 市政府将其发展作为深n 次创业能否成功的关键 而位 于深南大道和滨海大道之问的深圳大学是深圳市的最高学府 影响广大 环境优雅 虽然该区没有商品住宅项目 但为片区树立了高素质 商品味形象 不仅是片区住宅 市场的无形资产 而且是目前为片区楼盘销售最大的业主源泉 o 原有社区 涉及到南头片区 南油片区和蛇口片区 多年的发展提供了现有的产业人员规模 及其相应的社区配套 是片区迸 步发展住宅市场的基础 并且南油片区正出原先的 南海石油 刀 发的后勤基地逐渐建设成为一个新的海滨城区 根据新规划现有的部分厂 房将拆迁 在南油内环路两侧进行新型住宅小区和商住楼的丌发 使该区域成为生活 热点新地带 旅游资源 邻近的野生动物园 青青世界等 一直是深圳人十分钟情的景点 空气污染小 绿化率 使片区的居住环境更好 3 5 市场趋势 出于滨海大道等于道的丌通 改变了南山房地产市场的部分格局 更使后海片区 成为全市房地产市场的 大热点 出此观之 后海片区的住宅市场有如下趋势 大牌地产商抢滩 过去南山的房地产丌发少见大牌发展商 基本都出不少小地产商各自为阵 现在 已有中国海外 振业 大中华 中信 卓越 澎柏 深中华等著名发展商汇集 无疑 将大力推动南山住宅市场的全面崛起 o 大规模 上档次的楼盘不断涌现 片区已有蔚蓝海岸 锦隆花园 招商海月花园 海文花园等大型高档住宅项目发 售或认购 可以说后海片区己经出现了以大盘为主流的格局 以后小斑将越来越少了 这是划时代的变化 o 物业品质显著提升 坚墼堑竺竺 窒壅垄堕 生苎兰堕旦墨塑里堑 堕 后海美丽的最观 片区市场的升温 大项目的l 市等等 都在预示着物业品质的 不断提高 以满足越来越多的客户需要 升值潜力大 片区楼市的兴旺和楼价的偏低 物业升值潜力显而易见 已经有不少的投资者入 市购房 期待满意的回报 这样的投资购房者还在不断增加