福建泉港房地产市调报告.ppt

目录泉港市场调查产品分析底商入市定位底商价格定位本体底商价格策略 泉港市场调查 Part1 整体市场分析 2016年4月泉州市泉港区政府下发红头文件 购买商品住房 奖励所购商品房成交备案价8 购买新店面 铺位 商铺 等商业用房 奖励一层500元 二层及以上300元 贴补对象 自2016年4月1日起至2016年12月31日 在泉港区域内购买新建商品房 含商品住房 店面 铺位 店铺等商业用房 不含二手房 办公用房 车库 车位 储藏间等 的单位和个人 区财政给予发放购房奖励金 商业政策补贴 宏观政策分析 从政策面可以反应出泉港房地产市场情况不容乐观市场形势严重 五月份泉港成交47套 成交面积2665 占1 5月销售面积的41 政策效果显著 政策实施效果显著 政策出台月份 商业市场分析 成交结构分析 成交面积段分析 成交总价段分析 区域商业主力成交面积段在80 以下 其次80 120 大店面也有一定的市场份额 其中30 70 的小店面更占据市场主流需求 此面积段单价呈两极分化现象 主力成交总价分布在28万和96万两头 泉港2015年商业主成交面积80 占市场份额63 其中80 160 市场份额29 其中30 70 市场主力成交 商业主力成交总价100万以下占市场份额80 120 160万占市场份额12 成交总价28和96万两极分化 商业市场分析 商业成交分析 政策出台月份 2016年截止5月24日泉港商业共去化111套 成交面积6549 88 在4月份出台补助政策后5月份商业成家量明显提升成交套数47套 成交面积2665 占总成交41 效果显著 商业市场分析 泉港商业成交分析 2015泉港商业成交前十排行 2014泉港商业成交前十排行 2016泉港商业成交前十排行 从成交金额的排行来看 TOP3中均为市场主流新项目 且基本都已实景呈现 区域价格相对而言处于市场较高的水平 1 3 2 2万左右 商业市场分析 商圈及重点商业分布 在运营商业 华都国际 新华都 奇隆 百汇 公园一号 在售商业1个在售商业待售商业2个在运营商业4个 1个售罄其中在运营除新华都较好为理想外 其他商业经营都一般 其中万星城市广场和大德财富中心空置或经营不理想严重影响市场信心 售罄 逸涛广场 商业市场分析 商圈及重点商业分布 山腰商圈 泉港商业核心区汇聚中闽百汇商厦 逸涛商业广场 奇美购物广场 新华都购物广场等泉港核心商业体 本案所处的中兴街与南山中路是泉港最核心的商业区域 并与4大商业购物广场相邻 具有得天独厚的区位优势 区域在售商业多为沿街底商 如 鑫润花园城 万商龙山大街 昌茂百汇金街 等 唯独本案属于环形商业综合体 并拥有独立的商业MALL 具有区域的唯一性 祥云商圈 泉港生活核心区区域规划为泉港的生活区 区域人口约12万 属于泉港的第二商业核心区 在售商业以 为为新天地 和 东方伟业 为主 两个项目的商业体量高达11 5万平米 属于泉港在售规模最大的商业区域 锦绣商圈 泉港商务核心区泉港商业核心区以南 以锦绣湖为核心的商业区域 是泉港新兴的商务办公区 区域楼盘除万星广场外 多以住宅 写字楼 底商的形式存在 如 宏地盐湖城 天马国际广场 其中项目底商招商多为银行此类商务服务型商业业态 区域商业氛围比较其他两个商圈相对冷清 万星广场2013年开业 由于经营不善百货倒闭 目前引入苏果超市为主力店进行二次招商销售 由于区域商业氛围较弱 宏地盐湖城和天马国际广场商业还未公开销售 商业市场分析 主要在售商业情况 产品分析 Part2 项目本体分析 商业价值分区示意 一类价值 二类价值 三类价值 四类价值 中兴街城市主要干道店面展示面积最好和商场入口为一类商铺 围绕mall和在主要路口处为二类商铺其中1 店铺因游离mall所以归为二类商铺 离mall近的和在北广场部分沿街商业归为三类商铺 剩余的为四类商铺 价值的定位主要依据展示面和跟mall之间的联动性来考量的 二三期地块待建设 安置房 小区内部路 规划路 优势项目位于市中心地段 交通便捷 可达性强 永辉 屈臣氏 电影院 大品牌确定入驻 永嘉品牌市场口碑良好 周边多个大型商业运营中集群效应凸显 劣势只有一个完整的沿街面 中兴街 其余为内街或展示面较单一 产品面积偏大尤其那些一托二产品 市场主流成交面积40 70 大部分商业不支持餐饮业态 商铺进深普遍偏深 市场偏好进深在8 14m 机会政策利好助力商业去化 泉港商业能级较低目前无一站式购物中心商业物业 周边商业价格泉港最高 有助本案商业实现高溢价 威胁商业市场库存量大 去化周期长 商业价格15年较14年大幅下降 区域多个商业体未能成功运营营销市场信心 当地客群群体窄 投资商铺积极性不高 项目本体分析 商业价值分区 南山南中路 成熟商圈 租金也是片区最高租金租金在65 96元 部分租金超过100 新华都入口店铺租金达120元 租金往北递减 十字路口处最高 产品都是单层 主力面积在60 80 不等 层高4 5 5 5米 面宽在3 6米 进深在8 18米 中兴街 商业价值集中在十字路口处和以奇隆广场为代表的商业 租金在75 90元 主力面积70 90 层高5米 面宽3 6米 进深在15 20米 公园东路 以万商城市花园为代表的商业 2 一层商业租金在35 50元 新民街 商业价值较低 物业主要以自建房为主底商 租金在25 30元 业态以中餐和便民商铺为主 本体周边租金报告数据说明 主要通过市场拜访从当地的经营者得知 主要街区 南山南路 新民街 中兴街 公园东路 街区示意图及重点商业分布 本体入市价格定位 Part3 定价方法 根据市场比较法定价 1 根据租金收益法定价 2 项目价格预估方法 为了客观的反映本项目底商的价值 本案将结合全面调研的市场依据 采用严谨 科学的市场比较法 对本项目进行定价和评估 市场比较法是将本项目与具有可比性的类似项目进行比较 对这些成交价格进行适当的修正 以此测算本项目客观合理的价格 选取原则 A 与本项目相近的地理位置 B 与本项目档次 体量 形象定位具备一定程度可比性 C 目前市场在售的主要商业项目 权重因素法测算项目价格 均价 根据市场比较法计算 本项目均价静态均价约26414元 本体平均租金约74元 月 m2 项目价格分析 租金收益法 收益法价格判定依据租金 本体底商租金按74元 m2 月进行测算 目前泉港市场 年回报率为5 计算 整体均价 租金 12个月 5 74 12 5 17760元 项目价格分析 租金收益法定价 5万店面预约升级明细 最终价格定位 由于地段不同租金的差别较大 因此市场比较法相较收益法更具参考意义所以 策源建议 市场比较法权重占80 收益法权重占20 最终整体均价 26414 80 17760 20 24683元 项目价格分析 价格定位 根据来访客户心理价位分析 客户心理预期主要在1 7 3万元 左右 所以综合以上因素 建议均价为23000元 底商价格定位 Part4 市场回顾 政策线 政策补贴助力市场回暖 五月份成交47套 库存线 产品线 价格线 竞品线 营销线 库存持续高位运行库存量达约18万 需94个月才能去化完 市场偏好70 以下的店面 15年商业价格大幅下降 目前一层沿街商铺成交均价在1 5 2 2万 市场主力成交价格 目前竞品项目存量大 在售项目一层沿街均价在1 4 3万 在运营项目价格一层价格在2 5 3 4万元 但市场呈现有价无市 在售项目带租约销售 年回报在3 5 不等根据店铺金额情况来返还 按月返还到客户指定账户 在运营项目带租约销售 新华都15年租约销售租金一层租金80元起每三年递增6 自然销售9 8折 如昌茂和万商花园 商业市场分析 商业供销分析 2011年至2015年 泉港商业市场整体呈现供大于求的状况 商业开发面积大 市场去化速度慢 周期长 泉港商业均价从2011 2014年成交持续走高达到最高14735元 受经济大环境及市场供大于求的市场因素影响价格快速下降9996元 近5年泉港商业市场整体呈现供大于求的状况 其中2014年供求比高达4 2 销售均价在2015年回落至9996元 平米 商业市场分析 商业存量分析 随着泉港的商业地产的发展 市场呈现供大于求 商业库存量持续走高 截止2016 03月商业面积达17 74万方 消化周期需要94个月才能消化完全港现有商业库存量 市场预判 政策面 持续宽松但政策补贴未来不可能长久持续 市场商业放量将放缓 但库存量仍处高位 为消化库存开发商将加大优惠积极去化库存 商业价值两级分化地段优越 交通便捷配套完善 业态完善的商业价值持续增加 物业落后业态不完善体验感不足的商业将受市场淘汰 商业价格 短期内沿街商铺3万以上商铺市场仍是有价无市 竞品项目分析 昌茂百汇金街 9 昌茂百汇金街 以中闽百汇作为商业核心进行销售推广 商铺销售无营销策略仅个9 8折 1 2 3 5 6 7 8 竞品项目分析 昌茂百汇金街 依托中闽百汇百货为商业核心 对沿街住宅底商 两层 进行销售 主力面积33 60平米 从销售人员那得知 二层商业价格是一层的1 3 02 03 04 06 07 09 10 靠泉港一中均价在1 4 2 2万 靠兴民街一层均价在2 3万越靠近中闽百汇在3万左右 竞品项目分析 为为新天地 泉港首席都市综合体 5 5万平米商业体量 统一招商运营管理 带租约销售 年回报5 为为新天地 竞品项目分析 商业规模高达5 5万 以冠军百货 永辉超市 国美电器 儿童主题乐园 影院等为商业核心进行招商 为为新天地 该面商业沿主街干道 D106D102D103 B108B101 带租约销售 根据店铺的金额不同月返还租金不一样年回报在3 5 不等 9888元 F106折后均价25160元 5年返还租金每月返3204元 竞品项目分析 为为新天地 营销主打低价租金返还主力店门 竞品项目分析 庄园新华都 项目处于运营中 依托新华都整体运营良好一层店铺租金达80 150元 左右 竞品个案分析 庄园新华都 目前泉港在运营项目最好的商业价格也是区域最高的达到3 4万元 沿街 商业业态 1层主力面积餐饮 化妆品及黄金首饰 2 3层新华都超市 竞品个案分析 庄园新华都 位置 新华都超市入口左侧 位置 新华都超市入口左侧 按此租金150元起 每三年递增6 及15年后一平方共收租金30438元 15年回报89 5 新华都一层商业2 2 3 4万均价目前数泉港最高的价格 由于泉港其他商业一层均价在1 3 2 2万 属于有价无市的 项目已整体出租给新华都租金由新华都支付业主需于新华都签协议 按此租金80元起 每三年递增6 及15年后一平方共收租金16229元 15年回报67 6 竞品个案分析 逸涛城市广场 第二间商铺经理手头还有折扣预计在2个点左右折扣 竞品个案分析 逸涛城市广场 一层租金在80 100元 月奇美购物广场一层 竞品个案分析 万商城市花园 商铺就一个9 8折无其他优惠 部分店面已出租租金在2500元 月 店面60 主要有业态咖啡店 建材店 后期可能会打算做带租约销售 竞品个案分析 万商城市花园 C位置店面一拖二从售楼部置业顾问了解价格在14005元 b位置小区路口处价格在18000元 左右 A位置其中从房管局得知2 一层底商14700元 销售策略9 8折后期可能进行招商带租约销售 A b c 竞品项目虽分布在本案2公里范围内 但区域化差异较大 集中式商业 生活区商圈业态 及受传统 街面底商 廉价租金水平的影响 前两种商业形态同时在售 区域商业均价以1 5 2 5万元 为主流 高于市场整体备案均价约50 整体市场存量庞大 去化周期冗长 商业小结 根据影响商铺价格因素 得出各项目对应的评估分值 如下表 商业价格建议 根据各竞品权重 得出本案比准均价为21236元 取整后为21000元 商业价格建议 根据各竞品权重 得出本案比准均价为21000元 根据市场比较法计算 本项目均价静态均价约26414元 根据租金收益法定价 本项目均价约17760元 根据来访客户心理价位分析 建议均价为23000元 总结 经以上分析本案成交均价应为 22000元 本体底商价格策略 Part5 现场优惠 一 预约客户交五万 开盘抵九万 二 开盘当天 享受0 98折优惠 三 每年返祖补贴3 连续五年合计是15 四 参与彩商铺2 补贴 详细