金堂鞋业工业园全程策划项目提案.doc

四川成鑫置业发展有限公司金堂工业集中发展区（制鞋片区）项目提案一、市场环境分析背景：产业发展成都市委市政府高度重视制鞋产业发展，将制鞋业作为推进城乡一体化、做大做强产业支撑和促进城乡充分就业的重点产业之一。2006年市政府成立成都市制鞋产业发展联席会议，确定了“一都两园”发展战略，启动了成都制鞋产业集群发展规划和建设，加大崇州、金堂两个制鞋产业基地的基础设施建设投入力度，增强其产业承载能力和集中集约集群度，加强对国外和沿海制鞋企业的招商引资，吸引一批品牌企业入驻。成都市已经启动对西部鞋都的规划调整，完善交易展示、研发设计、鞋材市场、物流配送、教育培训、信息发布等高端服务功能，提升产业配套环境，做大做强“中国女鞋之都”区域品牌，成都市制鞋产业将在未来几年实现量的突破和质的飞跃。 目标：全国最大鞋业生产基地根据成都制鞋产业集群发展规划确定的目标，到2015年，力争建成全国最大的鞋业生产基地，国内制鞋业重要的研发设计及检测中心、贸易中心、人才培训中心、品牌展示中心、信息中介服务中心。年生产能力达5.5亿双，制鞋产业总规模1000亿元，其中工业产值500亿元，贸易、服务业等收入500亿元，带动成都及周边96万人就业，其中鞋业产业工人62万人，贸易及配套服务人员34万人。 作为近期目标，将在2010年，实现全市制鞋产业总规模500亿元，解决57万人就业，产业链得到进一步延伸，公共服务体系初具规模，“五大中心”初步建成。 区域：一都两园重点发展 制鞋产业的发展重点，则具体为“一都两园”。根据确定的目标，到2010年，基本完成武侯鞋都、崇州园区(一期)、金堂园区（一期）的建设和招商。聚集制鞋及配套企业840户以上，培育或引进中国名牌、中国驰名商标各12个，培育年销售收入过2亿元的骨干企业22户以上，培育年销售收入过亿元或出口创汇过1000万美元企业40户以上。 武侯鞋都：初步形成全市制鞋产业高端体系，“五大中心”功能幅射“一都两园”及周边地区。到2010年，建成占地1116亩的“五大中心”区域，服务体系更加完善；建成1500亩品牌企业基地，入驻品牌生产企业30户左右，形成生产能力4000万双/年，制鞋产业总规模达到300亿元。 崇州制鞋工业园：到2010年，园区建成面积10000亩（一期），入驻大中型制鞋及配套企业500户以上，形成生产能力1.2亿双/年，制鞋产业总规模达118亿元。建成鞋用革研发中心；年培训技术工人8000人以上。 金堂制鞋工业园：到2010年，园区建成面积7500亩（一期），入驻制鞋及配套企业300户以上，形成生产能力8000万双/年，制鞋产业总规模达到72亿元。建成较大规模的鞋业技工学校，年培训各等级技术工人1万人以上。 定位：产业实施脑体分开 该发展规划同时对“一都两园”在制鞋产业发展的功能定位进行明确。 武侯鞋都功能定位为全市制鞋产业的高端和核心区域，形成“五中心一基地”格局，即：贸易中心、人才培训中心、品牌展示中心、研发设计及检测中心、信息中介服务中心、品牌生产基地。 崇州制鞋工业园功能定位为西部重要的成品鞋、鞋面革及鞋材生产基地，鞋材交易市场和技术工人培训基地。园区以发展鞋业制造为重点，支持鞋材配套企业发展。同时，设立综合服务区，设置公共服务中心、鞋面革研发及技术服务中心。 金堂制鞋工业园功能定位为西部重要的成品鞋及鞋材生产基地、鞋业技术工人培训基地和鞋材交易市场。园区以发展鞋业及鞋材制造为主，着力引进沿海制鞋及鞋材大中型企业，积极支持鞋材企业入园，力争配套能力达到50%以上。分二期建设制鞋技术工人培训学校，年培训学生10000人以上。设立综合服务区：依托淮口镇，建立完善管理服务中心、劳务市场、生活服务中心及公共服务中心。 现状： 2007年实现产值96亿元 根据确定的工作目标，全市制鞋产业2007年要实现产值96亿元，其中规模以上企业实现产值38亿元，出口1.78亿美元。武侯区：全年制鞋总产值达到70亿元，其中规模以上企业实现产值32亿元。本月内应完成鞋都工业园调规和园区内企业生产基地以及研发、贸易、展示、培训、信息中心功能定位的详细布局规划编制工作。崇州市：制鞋产业实现总产值13亿元，其中规模以上企业实现产值亿元，本月内完成中国女鞋之都崇州生产基地平方公里详规，并向社会公布。开工建设标准厂房30万平方米，建成16万平方米。金堂县：全年制鞋总产值达到亿元，本月内完成中国女鞋之都金堂制鞋工业园平方公里概念性规划。启动鞋材市场建设，启动成都鞋业技工学校建设前期工作。参考：国内外主要制鞋区发展状况1、威尼斯制鞋区。意大利素有皮鞋王国之称。威尼斯更是鞋业王国皇冠上的明珠。威尼斯与世界名牌鞋长期合作，不仅确立了其加工所有世界名鞋的地位，也使威尼斯拥有世界最著名奢侈品品牌和世界名鞋的商标使用权。为开发中国高档鞋类市场，意大利政府为了推动和保护意大利鞋业品牌，推动意大利文化而设立的政府项目-“威尼斯时尚”定于2005年7月3日与中国国际鞋业博览会共同在中国大饭店召开合作项目推介会，帮助该地鞋类企业在中国各地寻找代理、合作伙伴，这对于我国制鞋企业，既是机会，也是挑战。2、巴西制鞋区。仅次于中国和印度的的世界第三产鞋大国巴西，政府制定了“从牛到鞋”的产业链发展计划，对产业链的每个环节都提出具体的目标和措施，其目的的是想从源头做起，提高巴西皮鞋的质量，改进巴西皮鞋的设计，并积极主动地创立自己的品牌。日前巴西制鞋业对将于2005年成立的美洲自由贸易区寄予厚望，自由贸易区建成后，巴西可享受零关税待遇，大大增强与中国鞋的竞争力。将成为中国在美国市场最具竞争威胁的对手。3、温州制鞋区。一个高度密集、分工合理的产业链是支撑整个温州鞋业的生态基础,温州制鞋业最大优势是成本优势，而产业链的高度集中是温州鞋获得成本优势的根本原因。在这条产业链中，鞋机厂从80年代开始发展，目前已经有几十家，比较著名的有大龙、瓯江等厂，这些厂可以为制鞋企业提供整条生产线。在乐清白石的鞋底生产基地聚集了几百家鞋底厂，可以生产成型底、组装底等所有鞋底品种。鞋底主要原料聚氨酯在温州本地就能获得温州华峰集团是全国最大的聚氨酯生产厂家。此外，巨溪的鞋面皮生产基地、平阳水头的鞋里皮生产基地、永嘉黄田的鞋饰生产基地完全可以满足温州制鞋企业对鞋皮、鞋饰需求。甚至产业链的最初环节生皮也能在温州市场获得。温州本地虽然不产牛，但巨溪有庞大的牛皮生皮交易市场，水头有猪皮生皮交易市场，在市场上可以得到全国各地的货源，甚至包括蒙古的黄牛皮、缅甸的水牛皮和美国的蓝皮胚。从鞋皮、鞋楦、鞋底到内衬、包头、鞋饰，皮鞋的每一部分几乎都由专门的厂家进行生产，鞋厂最后只是组装。产业链配套企业在温州约有2000多家，在它们上游生存着约4000家制鞋厂，包括从4000人规模的“奥康”到10个人的家庭作坊。这6000家企业组成的温州制鞋业不仅是一条密集完整的产业链，而且已经构成了一个市场在外、内部循环良好、高度社会化分工的生态系统。江西、四川等很多地方曾以零地价、零税收等优惠政策吸引温州鞋厂产业转移，但真正过去的鞋厂寥寥无几，它们宁愿守着本地30万元一亩的地价和较高的税率，原因只有一个:一旦它们选择离开，同时失去的将是产业链带来的成本优势。二、成都鞋业环境评估市场策略 为促进该市制鞋产业又好又快发展，根据当前国际国内产业转移趋势和市场环境，应当在以下几个方面寻求突破： 1、实施市场多元化。要改变长期以来对欧洲和美国市场过度依赖的状况，加大对南美、澳洲、非洲等南半球新兴市场的开拓力度，利用南北半球的反季节特点，促进企业均衡生产，同时避免市场过度集中产生的贸易摩擦风险，规避贸易保护主义的影响。 2、国际国内市场并举。由于成都市鞋类产品在国际低端产品市场上具有很强的价格竞争力，外贸依存度高达80%，许多企业长期习惯于做外贸订单，反而对国内市场开拓重视不够，或出现畏难情绪。政府有关部门和商协会要引导企业统筹开拓国际国内统一大市场，积极帮助制鞋企业搭建国内营销平台，提高成都女鞋在国内市场的知名度和占有率。 3、加快自主品牌建设。成都市制鞋产业缺乏自主品牌、特别是在国内外叫得响的名牌，往往成为低档品、大路货的代名词。提高自主研发能力，创建自主品牌，走品牌发展之路是该市制鞋产业的必由之路。要充分发挥爱民儿、卡美多、曼其尼等一批自主品牌的示范作用，鼓励企业开展自主创新，培养自己的核心竞争力，以品牌开拓市场，以市场扶持品牌，将“中国女鞋之都”打造成为品牌之都。 4、创新市场开拓方式。根据成都市制鞋产业中小企业为主、产业发展集中的特点，发挥好省、市、区(市)县政府、鞋业进出口商会、西部鞋都等各方面的优势，整合资源，改变过去企业开拓市场单打独斗的做法，变游击队出击为集团军作战，以市场为目标，以区域品牌开路，以企业品牌跟进，以政策支持保障，为加快成都市制鞋产业发展提供良好的市场环境。成都市皮鞋产业特点 1、以女鞋制造为主。女鞋生产具有批量小、变化快、附加值高的特点，要求高水平的设计和差异化的营销策略，不适宜大规模流水线生产，与我市制鞋企业规模小、经营灵活的特点相符。 2、以外销为主。我市皮鞋以为跨国公司贴牌生产为主，主要出口俄罗斯、东南亚、东欧为主，在欧盟也有一定市场，在国内有影响力的皮鞋品牌至今仍寥寥无几。 3、生产企业数量较多。成都市共有皮鞋企业 家，各种产业链配套企业 家，集群优势明显，目前正积极申报“中国西部鞋都”和“中国女鞋之都”的称号。 4、生产企业相对集中。成都市调规前皮鞋、鞋材企业和专业市场主要集中在武侯区，聚集了成都80%以上制鞋企业，直接从事制鞋并有一定规模的企业达到600家，涉及鞋类相关产业的企业3000余家；皮革生产主要集中在崇州市，产业的相对集聚大大降低了生产成本，将有利于产业链的配套和完善。世界制鞋产业转移趋势上世纪70年代，世界制鞋中心由发达国家向韩国和台湾地区转移，80年代又大举挺进我国大陆沿海地区，不难预见，本世纪，世界制鞋中心的大本营将会移师西部。在西部地区，无论从产业基础、教育科研水平，还是从劳动力素质等方面来比较，作为全国五大皮鞋基地之一的四川无疑优势明显。 近几年，我国“东鞋西进”步伐加快。原因很简单，东部沿海地区鞋类产量占全国34以上，然而随着东部地区经济发展水平的逐年上升，劳动力成本相应大幅攀升，特别是深圳、东莞等地因其区位优势已将发展重点定位在高科技、高附加值产业上，曾对这些地区发展做出重大贡献的制鞋业受到抑制，加上我国鞋类产品由于恶性竞争在国际国内市场的平均售价大幅走低，为降低成本，增强竞争力，东鞋必然西进。双星落户武侯，年出口一千万美元的台资鞋厂签约内江等拉开了鞋业西进的序曲。三、金堂鞋业发展趋势武侯、崇州、金堂三地统筹鞋业发展，成都鞋业在“脑体分工”中升级。 武侯区的鞋厂大多都有搬出去做大的愿望，但在中心城区再扩大厂区已经是一件很难的事，据武侯区鞋都管委会负责人介绍，制鞋基地放到金堂，也可以促进金堂的工业集中、农民就业和区域发展。而对于金堂而言，地处成都郊区，工业经济发展相对落后，“一都两园”中的建设金堂板块，有利于这个区域充分发挥土地资源优势，集中发展鞋业产业，增强工业经济实力，在鞋业产业发展的同时，带动城市基础设施、公共配套设施的建设和完善，并有效实现农村富余劳动力的转移，推动经济、社会的全面发展。“金堂工业园”定位为中国西部重要的鞋业制造、配套生产园区、制鞋熟练员工教育培训基地。同时，金堂也在产业发展上大做文章；产业转移的过程不再是简单复制沿海地区和武侯区的经验，而是伴随产业升级进行的。对于鞋业企业来说，在金堂建厂，可扩大厂区面积，扩大企业规模，实现产业的升级换代，金堂当地土地成本和人力成本较低，企业利润空间更大，更有利于企业提高经济效益，从而壮大发展；金堂制鞋工业园在引进女鞋生产企业的同时侧重男鞋、运动鞋企业。“一都两园”的合作发展模式，其意义在于：一方面，对于“两园”中的金堂而言，这样的合作，使当地获得了项目、资金、人才等郊区县发展所迫切需要而又相对稀缺的要素，这将有力地推动本地的工业集中、农民就业等，促进一方经济社会的发展。这是一种多赢的合作；另一方面，为武侯区的经济社会发展腾出了空间，使其能够集中精力搞好鞋业的品牌经济、研发经济、总部经济及物流采购中心等高附加值的经济，这将有利于其产业结构的优化和升级，转变经济增长方式，提高经济增长质量。其实，不仅仅在制鞋产业，在我们经济社会发展的几乎所有项目上，都需要大统筹、大协调。破解城乡二元发展的困局，仅仅依靠各区（市）县自己的统筹、协调是远远不够的。广泛地展开与各方的统筹、协调、合作，是取得大发展的必要条件。因此，我们真诚地希望，在推进城乡统筹、“四位一体”科学发展的道路上，能有越来越多的区（市）县，在越来越多的产业、项目上，都能够打破固有的思维局限，立足大统筹、大协调，为促进成都市经济社会的大发展作出应有的贡献。四、金堂鞋业SWOT 优势点（S）1、有一定的集聚效应。原成都市皮鞋、鞋材企业和专业市场主要集中在武侯区，而“一都两园”在制鞋产业发展的功能定位明确，金堂制鞋工业园功能定位为西部重要的成品鞋及鞋材生产基地、鞋业技术工人培训基地和鞋材交易市场。产业集聚大大降低了生产成本，有利于产业链的配套和完善。2、有形成完整的制鞋产业链的基础条件。四川是我国重要的皮革制品生产和出口基地。近十多年已形成由皮革、皮鞋、皮衣三个主体产业构成的鞋革工业体系。全国知名的四川大学皮革学院、四川省皮革研究所、成都武侯金花、双楠皮革鞋材贸易市场、荷花池鞋业批发市场，使四川成为集教育、科研、生产、加工、贸易为一体的鞋革大市场。3、有“两园”中的另一端作为载体。对鞋业的长期发展做出了详尽规划，建设了商贸、物流、研发、会展、金融、中介等配套服务设施，努力打造能够承载主要皮鞋产业链企业的一流园区。 4、金堂县交通便利、制鞋基础雄厚。而且有丰富的熟练劳动力，20062007年起步一年，制鞋总产值达到亿元，金堂县制鞋产业基地基本成型。 5、在新一轮产业转移中的区位优势明显。资源、技术、市场、人力资源、职业培训等方面的比较优势，以及地处靠近中心主城区的区位和成都市的辐射作用，使我工业园区制鞋也在招商引资、商贸、物流、研发、展览等方面占得先机，优势明显。 劣势点（W）1、成都鞋企到目前为止已经历了4次搬迁。每一次搬迁都会给企业造成不少负担，基于这样的问题，政府开始着力打造“一都两园”，为成都鞋业发展创造良好的环境。“遗憾的是，政府的用心并不能完全被鞋企理解，他们中很多人因为个人的一些私利还是不愿意搬到政府打造的工业园内，这不仅给政府以后的引导工作带来麻烦，同时也不利于鞋企自身的发展”。国内市场集中度越来越高，强者越强，中小企业的市场空间越来越小，中小皮鞋企业面临巨大的挑战。2、国家实行从紧的货币政策、人民币升值、民工荒、能源荒、土地成本上升、原材料成本上升等让整个中小皮鞋企业处在焦虑之中；一定程度上会影响到项目的招商工作。 3、金堂鞋业园区（一期）相对体量较小配套能力较强。本地区皮革生产主要集中在崇州市，从鞋皮、鞋楦、鞋底到内衬、包头、鞋饰，都严重依赖省外的供应；产业链的缺失，大大提高了我园区皮鞋企业的生产成本。4、成都众多中小皮鞋企业而言，仿冒似乎成了很多企业的一贯做法。在一定程度这种仿制的办法的确能支撑企业的发展，但这或许只是在企业发展的某个时期，或在市场的某个阶段来说是个有效的策略。但随着市场的不断变化，新的市场环境开始不断拷问企业经营者眼光与经营策略，企业若仍然停留在拷贝阶段，前路绝对不再是鲜花和掌声。5、对处在大环境中的成都而言，鞋业市场发展的状况更是令人堪忧。成都虽然是全国四大鞋业生产基地之一，但是叫得响的品牌并不多，在全国没有多少竞争优势。 问题点（O）1、缺少知名企业和品牌。区域内皮鞋企业基本以为跨国公司贴牌生产为主，在国内有影响力的皮鞋品牌至今仍寥寥无几，而外形基本相同、质量无明显差异的同质化产品，趋同的营销策略，使企业不可避免地陷入一轮接一轮的价格战中。 2、企业规模普遍偏小。截至现在，聚集了成都80%以上制鞋企业的武侯区，单体企业实现税收较少。 3、企业缺乏核心竞争力。主要表现在企业家素质不高，经营管理水平落后，产品自主开发设计能力不强，营销手段单一，企业处于低附加值的产业底端。4、配套产业链未真正形成。由于企业以为跨国公司贴牌生产为主，皮革按照要求主要从沿海一带运输而来，并且鞋材鞋饰也严重依赖省外供应，大大增加了企业的生产经营成本。 5、企业扩张受土地、资金等因素制约明显。一是随着城市经济发展和土地价格上涨，企业的生产经营成本上涨；二是企业发展融资渠道狭窄，风险投资机制尚未形成。企业竞争的加剧和消费市场的成熟使企业扩张规模、引进技术的成本和风险增加，作为传统产业的制鞋业难以受到银行等融资渠道的青睐。 机会点（T） 1、管理问题直接和经营意识有关，制鞋业是一个粗放型即劳动密集型行业，这当中并不涉及高精尖技术，而制胜的关键点就在于管理。2、成都制鞋产业集群正逐步形成一个以武侯为中心，形成向周边扩展和带动相关区（市）县发展的态势，且规模越来越大，产业链不断完善。“中国女鞋之都”区域品牌的效果愈显突出，集群竞争力得到提升。3、川籍制鞋民工众多，具有发展制鞋产业的人力资源优势。目前四川有熟练制鞋工人近10万人，形成了长期、稳定、充足的鞋业产业大军。具不完全统计，全国鞋企的一线工人中有三分之一是四川人。广东140万鞋业产业工人中，中层管理人员中的60%、一线制鞋工人中的30%为川籍人员，其中我市金堂籍民工占有相当比例。近年来随着我市制鞋产业的发展，激发了广大川籍制鞋民工回川、回蓉强烈愿望，为成都制鞋产业集群发展提供了人力资资源保障。4、东部制鞋业经过10多年发展，随着人力成本增加，能源供应紧张等因素的制约，加快了产业结构调整，“东鞋西移”趋势逐渐加大。作为西部地区“三中心、两枢纽”的成都，在资源、技术、劳动力、市场、物流等方面都具有明显的区位优势，对我市进一步加快制鞋产业发展提供了契机。5、金堂鞋业园区相对体量较大配套能力较强。在资源、技术、劳动力、市场、物流等方面都具有明显的区位优势，对我市进一步加快制鞋产业发展提供了契机。6、推动自主创新，提高制鞋产业集群企业新产品开发能力，大力推广应用新技术、研究开发新工艺，引导企业以加工为主向设计与加工相结合的方向转变。l 推动制鞋产业集群企业与高等院校、科研机构的合作，走产、学、研合作道路，加快企业自主创新步伐。l 充分发挥资金对自主创新的引导作用，利用国家和省上对企业技术创新、技术改造的资金支持，促进企业在关键技术、关键工艺上不断创新。市上在安排技术创新和技术改造项目贴息时，重点支持制鞋企业的新产品开发和新设备应用。 l 大力支持行业公用技术研发平台建设，积极探索行业信息、检测、培训研发公共平台的建设模式，支持研发中心开发具有自主知识产权的核心技术和新产品，开展技术咨询服务，大力支持鞋业产品设计公司的引进与创立，实现鞋业制造、设计、装备等新技术在制鞋产业集群的扩散效应，形成良好的区域自主创新体系。五、金堂鞋业基地和崇州鞋业基地比较研究 产业分布相对集中、相对崇州更具有集中发展优势成都市传统制鞋产业集群主要分布在武侯、崇州等地。制鞋量占全市制鞋总量的80%左右。武侯鞋业历史悠久，已成为全国女鞋的重要生产基地，全区现有制鞋企业1200余家（聚集了全省80%以上的制鞋企业），从业人员8万余人，年产皮鞋近亿双，产值超过95亿元，产品出口35个国家和地区，出口额近1亿美元，（海关出口与边贸出口）。其中，女鞋生产企业达1100余家，占全区鞋业总数的90%以上，产量占全区鞋产量的98%。成都市具有自主品牌的知名企业基本上都聚集在武侯区，如卡美多、艾民尔、古奇、美丽点、旭耀等17个获得“中国真皮标志”的企业都在武侯区内。 崇州市现有皮鞋及相关企业共156家，其中：制鞋企业141家，制革（皮衣）企业9家，制革化工企业6家。年产鞋2468.8万双，制革905万平方米。年产值12.33亿元。从业人员1.68万人。规模以上企业有立申、富邦、千瑞达、蜀渝皮鞋厂、蓉歇鞋业、麒麟鞋业等。 “中国女鞋之都”崇州生产基地（一期规划10000亩），功能定位为西部重要的制鞋生产基地，皮革制品及鞋材生产和交易市场，鞋业职工培训基地。重点发展中、高档皮鞋和制鞋配套原材料产品；有选择地发展皮革制品，鞋面革研发及技术服务中心。 崇州：浙川模式与孵化园模式的现状分析项目名称崇州浙川鞋都管委会产业孵化园经营性质民营 国营进驻企业有雄厚实力的大中型鞋类企业资金短缺型具有成长性的中小型企业进入方式独立产权短期租赁园区容量共计49户共计？户产品规格25504.9（M）产品面积单栋建筑面积2000提供2-3种规格以供选择配套面积占总面积10%（办公、展示、生活区）单位价格1000元/-1200元/420元/进入成本500万投资额在100-500万元的小企业签约户数空置比例备注受国家宏观经济调控影响，因非主观因素导致建材涨价，造成原来制定的基准销售价格偏低（900元/），园区厂房预售登记并采取了一系列销控措施，实际开工修建面积不到1/3，愿选择支付违约金解决问题。一次性支付15年土地租金 2元/亩/年“中国女鞋之都”金堂制鞋工业园（一期规划面积7500亩）金堂制鞋工业园定位为西部主要的制鞋园区及配套鞋材生产；熟练制鞋员工储备基地，分二期建设制鞋技术工人培训学校，年培训学生10000人以上；产品定位为低、中、高档梯次渐进发展。 结论：从金堂制鞋工业园自身发展需求和区位、资源、产业优势出发，坚持走错位竞争、差异化经营、区域合作之路，推进制鞋业主导产业集中、集群、集约发展。就金堂鞋业发展的思路而言，要摆脱传统观念的束缚，走上新型工业化的发展道路，需要政府、企业同心同德，处理好各方面的利益关系。首先，政府应注意改善劳动密集型企业所面临的经济社会环境，求得增长、效率和社会安定之间的平衡。其次，加大对园区鞋业硬件条件投资的力度，并突出重点给予支持，借助省市共抓的重点项目鞋业工业园区的辐射效应，提升产业水平，发挥行业优势，实现鞋业高效、创新、跨越式发展。再次，企业要加快改革步伐，注重人才的引进，树立全新的开放观念，学习借鉴发达国家和地区先进的管理经验；最后，重视技术进步，通过技术改造、引进、开发实现产品的差别化、高附加值化和高加工度化。六、成都武侯区鞋业基地现状及潜在客户研究 基于成都鞋业的比较优势和有利条件；体现在以下四个方面：一是皮革资源丰富。四川是一个畜牧业大省，成都平原养猪业发达、盆周山区县的农牧民有饲养牛羊的传统，提供了丰富的皮革资源。成都市所辖的温江区、崇州市的皮革加工业也在兴起，各类高中档的鞋材，应有尽有。二是人力资源丰富。制鞋业作为劳动密集型产业，低廉的劳动力价格为其价格竞争奠定了基础。三是成都鞋业已具备规模化、品牌化发展的坚实基础。四是西部大开发所带来的市场机遇和良好的政策环境，对成都鞋业的加速发展创造了更好的条件。 成都鞋业的发展存在着与许多传统产业企业类似的诸多问题：第一， 缺乏规划，土地资源浪费严重，部分企业不稳定；第二， 科技进步贡献率低；第三， 行业协作力差，同业工会作用发挥不够；第四， 观念陈旧，管理落后，企业制度创新差；第五， 品牌意识差，技术创新和产品开发能力较弱，贴牌生产较普遍。结论：这些问题的解决有赖于对制鞋这个传统产业做大力改造，要用信息化、管理现代化提升其发展水平。 成都地区制鞋产业的总体竞争力应该体现在以下几个方面：一、该地区产业在市场中的影响力；二、地区产业的发展潜力、经济效益和财政贡献率；三、地区产业的资源禀赋优势；四、地区产业的创新能力。结论：成都鞋业作为中国鞋业生产四大基地之一，已具有相当的市场影响力。尽管其经济效益和财政贡献率不如广州、温州鞋业，但成都鞋业有丰富的鞋材原料和廉价的劳动力资源作后盾，是一个有比较优势的产业，其发展潜力是无可限量的。例如，现在美国市场每年进口约6亿多双女鞋，这对于产品已打入美国市场、且有“中国女鞋之都”的成都制鞋业来讲，无疑是一个潜力巨大的市场。在武侯建都中国女鞋之都（规划面积3.8平方公里）。功能定位为西部重要的鞋业信息服务中心，品牌展示中心，研发设计中心，商贸物流中心和人才培训中心。区域内生产企业主要以吸纳国际产业转移，“东鞋西移”中的国内外知名品牌企业、外资及合资企业。产品以女鞋为主，鞋楦等关键配套企业为辅。以创名牌和提升品牌为重点，扩大出口为目的，起到带动西园制鞋业发展，辐射西南的作用。基本建立起以品牌生产企业为龙头、中小企业专业分工配套、商贸流通畅达的成都鞋业产业链，产品配套能力达70%以上，形成市场竞争力和产业扩张能力较强的鞋业集群。力争经过1015年时间，使成都鞋业形成近1000亿元产值规模，解决100万人就业的优势产业集群。截至2007 年11月，已有300多家沿海制鞋工厂落户成都。武侯区已向两地转移企业170余户，转移企业签约总投资约25亿元。统筹鞋业发展与促进城乡充分就业，实现产业链延伸与转移农村富余劳动力同步推进发展的最终目的是富民惠民，提高人民群众的生活质量和水平。把产业发展与促进城乡充分就业相结合，不但有效解决了辖区内失地农民的就业问题，而且还为崇州、金堂等地提供了大量的就业岗位。结论：一个内陆城市的鞋业为何吸引来世界鞋业巨头的目光？答案不难找到：制鞋业的“成都模式”得到了世界范围内的认同。“成都模式”包含两层含义。“一二三战略”，即：一个品牌、两个自主、三个支撑点。一个品牌，“中国女鞋之都”品牌；两个自主，自主的产品品牌平台和自主的贸易平台；三个支撑点，功能配套、一都两园和资源支持。这一战略的实施使成都鞋业异军突起，在“东鞋西移”中抢占先机。“一二三战略”的实施是以政府主导、企业参与为核心，以品牌培育为根本，以体制机制创新为突破，以市场化运作为关键，它促使成都鞋业迅速发展并取得了令行业瞩目的成就，开创出一条独具特色的成都女鞋产业发展之路。 商家状况：经营范围、经营品种企业来源、经营面积厂店比例、需求面积承租方式、承受费用经营方式、辐射区域 招商目标：准备阶段：个月内完成中小业主的第一次招商工作，争取签约面积-%。启动阶段：个月内完成其他厂家和商家招商，争取签约 面积达到%左右。招商阶段：个月内完成对外招商的正式发布，进行异地（成都金花）商家工作，招商面积达80%以上。 开业阶段：开业前个月内完成园区厂房等其他客户第二轮招商，租售面积超过-%。营业阶段：完成出租率%，保证进行经营商家开业%以上。七、产品策略简析 中国女鞋之都金堂制鞋工业园“成鑫鞋都”最知名的产业经营商（行业标杆） 开发商目标和难题 追求利润最大化 解决项目期望值与市场接受价值的实际差异 要求去量快 致力于引领及突破 整体出发点要拔高，基于战略层面，具有指导意义 并非完全基于竞争，但要在分析同类市场基础之上，角度主要在营销战略、策略八、经济技术指标简析项目计算公式单位数据元/总额(万元)一销售总收入（万元）（单位数据按总销售面积计算）1,10010,485二发展费用7907,5381土地费用土地出让金74704设计费10 10952前期费用地勘策划及其他前期费合计880小计928793物业建筑安装费5505,2463配套费37350小计5875,5964销售费用销售税金销售收入的5.70%635984销售费用销售收入的3.0%33315小计969125管理费16150小计161506不可预见费1-5项之和的1%875三税前成本成本发展费用-销售税金7286,940四税前利润销售收入-发展费用3092,947所得税税前利润的25%77737小计77737六税后成本发展费用+税项8688,274七税后利润销售收入-税后成本2322,211八总成本利润率税后利润/税前成本26.7%九、推广策略简析 战术一：卖场体验展示1）目标营销中心作为销售前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，营销中心的各方面资料和装备都要以服务销售为目的，从所见，所听全方位让买家了解信息。另外售楼处除具备硬件资料外（如模型、效果图、楼书等印刷资料外），还需要高素质、专业的销售人员。2）手段售 楼 书：专业的售楼资料。设计风格应与其高档的定位相一致，且内容全面、制作精良。折 页：售楼普及资料。优势在于费用低，可大量发放，传播范围广泛，内容简洁。内 刊：用于更详尽介绍项目及项目动态手 提 袋：用于放置售楼资料，使用时间长，且能成为移动活广告。展 板：售楼处挂资料，全面介绍公司及楼宇信息。礼 品：费用低、美观、实用，用于传递信息，能够制造销售热点。影视资料：从视觉方面传递公司和楼盘信息。各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出专业性。样板展示区：通过区域展示，充分传达建筑、环境、户型等，引导客户产生购买欲望。 战术二：项目展示会通过展示会在指定时间和地点内，让买家聚首一堂，而且展销人潮和销售气氛更能感染顾客购买情绪，使顾客相对较容易作出决定。发展商和代理商能