房地产开发过程的设计管理.ppt

房地产开发过程的设计管理 内容提要 一 房地产开发过程设计的内容二 房地产开发过程设计管理的意义三 房地产开发过程设计管理的任务和目标四 房地产开发过程设计管理的措施五 各阶段设计的统筹管理 建设工程项目的阶段划分 建设工程项目的全寿命周期包括决策阶段 调查研究 编制可行性研究等项目的前期的组织 管理 经济和技术方面的论证 实施阶段 设计前的准备阶段 设计阶段 施工阶段 动用前期准备阶段 保修期 使用阶段 设计寿命周期内的使用 建设工程项目的阶段划分 项目立项是项目决策的标志 决策阶段的主要任务是确定项目的定义 一般包括如下内容 确定项目实施的组织 确定和落实建设地点 确定建设任务和建设原则 确定落实项目建设资金 确定项目投资目标 进度目标 质量目标 建设工程项目的阶段划分 项目实施阶段管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现 建设工程项目管理的时间范畴是建设工程的项目实施阶段 建设工程项目管理规范 对建设工程项目管理作如下术语解释 运用系统的理论和方法 对建设工程项目进行的计划 组织 指挥 协调和控制等专业化活动 简称为项目管理 项目管理内涵是 自项目开始至项目完成 通过项目策划和项目控制 以使项目的费用目标 进度目标和质量目标得以实现 建设工程项目实施阶段的组成 决策阶段 设计准备阶段 设计阶段 施工阶段 动用前准备阶段 保修阶段 项目市场信息收集调研 编制可行性研究报告 编制项目设计任务书 修建性详细规划 总平方案 建筑方案设计 施工图设计 施工 竣工验收 动用开始 保修期结束 项目决策阶段 项目实施阶段 一 房地产开发过程设计的内容 规划设计建筑设计施工图设计园林景观道路环境设计区内综合管网 专业配套设计具体方案 节点设计 一 房地产开发过程设计的内容 规划设计规划设计是根据城市规划条件 土地招标文件和选址意见书上有关指标和有关规范要求 按照建筑与环境关系的原则 对建筑布局 道路 竖向 绿化及工程管线等进行综合性的场地设计 一 房地产开发过程设计的内容 规划设计的依据是经规划行政部门核发的选址意见书 规划设计条件 拟建项目的现势地形图 环保部门批准的环境影响报告书 有关城市规划设计规范等 一 房地产开发过程设计的内容 一般规划设计阶段的成果是修建性详细规划 包括以下内容 一 规划地段区位关系图 反映规划地段的位置 周边道路走向 规划地段与毗邻用地和城市中心区的关系 二 规划地段现状图 标明建设用地现状自然地形地貌 道路 绿化 工程管线及各类用地内建筑的范围 性质 层数 质量 单位名称 以及规划四至范围以外50米内的建筑层数和建筑性质 标明用地界线 各类规划控制线 附具现状用地构成表 一 房地产开发过程设计的内容 三 规划总平面图 标明规划四至范围 各类规划控制线 标明规划建筑性质分类 各类建筑位置 层数 间距系数 建筑退让各类规划控制线的距离 道路名称 道路宽度 市政和公共交通设施以及场站点 机动车停车场位置 确定主要入口方向 标明主要出入口与城市道路交叉口距离 确定地下设施范围 地下设施出入口 附具用地平衡表 技术经济指标以及公建一览表 一 房地产开发过程设计的内容 四 空间分析模型或者效果图 表达设计意图 反映空间环境关系 五 道路交通以及竖向规划图 标明道路红线位置 横断面 交叉点坐标 标高 转弯半径 公交站场以及停车场用地界线 六 工程管网规划图 标明规划区外围城市道路中各类市政基础设施和管线平面位置 间距 管径尺寸以及主要道路断面管线示意 七 绿地规划图 标明各类绿地的位置和界线 标明小区道路 停车场等其他用地的界线以及与绿地的关系 附具绿化用地指标表 一 房地产开发过程设计的内容 道路红线 规划城市道路 含居住区级道路 用地的边界线 用地红线 各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线 建筑控制线 有关法规或详细规划确定的建筑物 构筑物的基底位置不得超出的界线 建筑密度 在一定范围内 建筑物的基底建筑面积总和与占用地面积的比例 绿地率 一定地区内 各类绿地总面积占该地区总面积的比例 容积率 在一定范围内 建筑面积的总和与用地面积的比值 主要反映用地的开发强度 建筑密度 建筑容积率和绿地率是控制用地和环境质量的三个重要指标 一 房地产开发过程设计的内容 新建居住区建筑密度 容积率不得超过右侧指标 注 1 多层与高层混合住宅根据规划设计具体确定 2 混合层取两者的指标值作为控制指标的上 下限值 3 本表不计入地下层面积 一 房地产开发过程设计的内容 建筑面积的计算住宅建筑 居住型公寓和混合型公寓标准层层高大于3 6米且小于或者等于4 8米 不论层内是否设置隔层 建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1 5倍计算 标准层层高大于4 8米且小于或者等于5 4米 不论层内是否设置隔层 建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算 但跃层式住宅 低层住宅起居室 厅 层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外 建筑物地下部分顶板面高出室外地坪1 5米或者等于1 5米 建筑面积计算值按照该层水平投影面积计算 建筑物地下部分的顶板面高出室外地坪小于1 5米 建筑面积不计入容积率 一 房地产开发过程设计的内容 建筑间距有关知识建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离 外墙应当包括保温层和外加装饰层 但不包括勒脚 确定建筑间距 退界距离和后退道路 建筑物面宽 建筑限高时 建筑高度按下列规定计算 一 房地产开发过程设计的内容 一 平屋面建筑 有挑檐屋面的 自室外地面计算至檐口顶 有女儿墙的 自室外地面计算至女儿墙顶 a a 一 房地产开发过程设计的内容 二 坡屋面建筑 确定建筑间距时 按照屋脊顶面和檐口顶分别计算 以影响大的计算建筑间距 确定其他情况时 屋面坡度小于或者等于45度的 自室外地面计算至檐口顶 坡度大于45度的 自室外地面计算至屋脊顶 a a 一 房地产开发过程设计的内容 三 楼梯间 电梯机房 水箱间等局部突出屋面的辅助用房 水平面积之和小于屋顶平面面积四分之一的 不计入建筑高度 通风道 烟囱 装饰构件 花架 通信设施等其他屋面突出部分 不计入建筑高度 建筑设计建筑设计是对建筑物本身的设计 包括建筑物平面 立面 剖面 房型等 是对建筑物相对详细具体的设计 涉及建筑的各个立面效果 颜色 装饰 构造件 每一层的平面图 房型 公共部位 不同部位的剖面图 是非常量化的 每个位置都要有具体的尺寸 能为施工图开展提供必要依据 一 房地产开发过程设计的内容 包括建筑的平面布置 各用房的分配 层高和室内净高 交通及电梯 楼梯走到布置 墙身 变形缝等 门窗设计 外檐效果 采光 通风 保温防热 消防要求等等 在这一阶段都要充分考虑设计 一 房地产开发过程设计的内容 层高和室内净高 b a 坡顶结构面层 外墙皮延长线 a 楼面面层 完成面 施工图设计施工图设计是建筑设计的深入 包括 1 结构设计 给排水设计 电气设计 采暖通风 设备设施等各专业施工图设计说明及所需的全部图纸 2 重要施工安装部位的施工操作说明 3 在施工总图上应有的设备 房屋或构件 结构 管线个部分的布置 以及它们相互配合 标高和外形尺寸 坐标 4 设备材料明细表 标准件清单 5 施工详图及专业计算书 一 房地产开发过程设计的内容 对施工图设计深度的要求 1 满足设备 材料的订货和采购 2 满足非标准设备和建筑构配件制作要求 3 满足编制工程量清单和标底的要求 4 满足施工组织设计的编制和土建施工 设备安装的需要 5 防火设计专篇级环境保护专篇满足办理消防及环保审批手续的要求 园林景观道路环境设计园林景观道路设计是对小区环境的设计 包括植物选型搭配 道路交通组织 铺装 小品 功能划分等 一 房地产开发过程设计的内容 环境设计有双重内涵 一是充分依托设计物周围可见的特定内容 如山川 河谷 林木 水波 云雾等大自然一切美的东西 使建筑物依存它 装点它 筛选它 构成内外环境的 多样的 自由的协调统一 二是人造自然 如水 建筑物中可以运用水来唤起人对自然环境的回忆 小溪 喷泉 瀑布 湖泊 往往给人以亲切 眷恋等多种情感 区内综合管网 专业配套设计区内综合管网设计是对小区生活配套的设计 包括污水 雨水 自来水 中水 热力 燃气 电力 电视电话网络等 还包括专业设施方面 如泵房 配电间 变电室 换热站 调压站等 具体方案 节点设计在设计图纸的深度达不到的方面 需组织进行详细设计 如门窗节点 保温方案 扶手栏杆 地面砖分隔等 二 房地产开发过程设计管理意义 1 设计决定项目开发成本2 设计决定项目品质3 设计影响项目的验收4 设计质量与进度影响项目周期 二 房地产开发过程设计管理意义 1 设计决定项目开发成本 1 规划设计管理对项目开发成本的影响不同的规划方案的开发成本是不一样的 规划对项目投资有着重要的影响 如通过对容积率的充分把握选择合理的建筑形式 在瑞宁嘉园和好美嘉园项目规划中得到了很好的验证 瑞宁嘉园容积率是2 好美嘉园容积率是1 8 我们选择了高层和多层相结合的方案 而且尽量多的设计多层 这样从根本上降低了开发成本 二 房地产开发过程设计管理意义 从消防要求讲 7 9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次 13 18层以上或32米至50米的民宅消防标准 12层及12层以上的高层住宅 每栋楼的电梯不得少于2台 层数越高 对地基基础要求越高 人防 2 建筑设计管理对房地产开发成本的影响外檐的形式影响工程造价 立面简单 装饰构件少 工程造价低 平面设计中房型越小 户数越多 配套设施越多 如入户门 水表等越多 工程造价就会相应提高 如好美嘉园项目以小户型为主 户数设计较多 相应工程 配套成本提高 3 施工图设计管理对房地产开发成本的影响建筑施工图设计中 材料选择影响工程造价 如对外檐窗的设计 公共空间装修设计等 结构设计中钢筋含量 混凝土标号等对工程造价起着重要影响 如在好美嘉园项目中 通过各种措施降低了钢筋含量 从而降低了工程造价 桩基形式影响工程造价 充分利用勘察报告指标 选择合理桩基形式可降低工程造价 4 园林景观设计对房地产开发成本的影响选用植物种类影响园林施工成本 同样的植物选用小苗木可降低施工成本 小区设施的品质影响施工成本 2 设计决定项目品质 1 规划设计对品质的影响规划是对项目的整体构思 是宏观上对项目的定位 建筑密度 容积率 绿地率 车位数等重要指标就决定了项目品质 2 建筑设计对品质的影响建筑设计决定了建筑物的效果 色彩的选用 外立面装饰构件的设计 空调护栏的设计等都影响建筑物的美观 平面设计中房型的设计更是影响项目的品质 决定市场认可度 3 施工图设计对品质的影响施工图设计中的材料的选用对项目品质产生主要影响 如管材的选用 窗材料的选用等 4 园林景观设计对品质的影响园林设计决定小区的整体环境 小区内是业主茶余饭后娱乐休闲的场所 是业主拉开窗帘就看到风景 园林设计的风格 植物的选择搭配 小品的设计 功能区的设计等都影响项目的品质 3 设计影响项目的验收 1 规划 建筑设计的消防审查在取得规划设计方案许可文件前要经过消防部门的专业审查 如小区规划道路等是否符合规范 建筑平面布局是否符合消防规范等 2 规划 建筑设计的规划审查规划审查对项目各审批文件取得和建设起着重要意义 规划通过后方可进行具体施工图设计以及之后各项行政许可文件取得 是否符合规范要求决定规划验收是否能顺利通过 3 建筑 施工图设计的图纸审查施工图审查是行政许可的一关键环节 决定施工图纸是否符可付之实施 是对施工图纸的全面审查 包括建筑图 结构图 水暖电等 只有取得图审合格证明文件后 施工图方可用于施工 施工图设计水平影响是否可以顺利通过图纸审查 4 各专业配套的设计审查各专业配套实施前应将设计图纸送相关配套部门 听取专业意见并按要求修改图纸 因为相关配套设施将最终由各配套部门接管 多以他们会就设计提出要求 如室内采暖工程 供热办会提出很多要求 如各材料的选择 温控阀 压差阀等设施的配套等 4 设计质量与进度影响项目周期合理的设计期限既能保证设计质量也能满足项目周期要求 没有经审查合格的设计图纸就不能开工建设 多以设计文件完成进度决定了项目的开始建设节点 设计文件的设计质量也决定了设计文件是否能顺利通过相关设计晚间的审查 三 房地产开发过程设计管理的任务和目标 1 保证各设计阶段进度2 保证各设计质量3 控制项目开发成本4 控制开发项目的品质5 保证各阶段设计的连续统一 三 房地产开发过程设计管理的任务和目标 1 保证各设计阶段进度设计过程占用时间在项目建设周期中不算长 但设计是否能按计划节点按时开始和完成 却制约项目建设 决定项目是否能按计划开始相关工作 从而影响项目开发周期 所以开发团队应通过制定科学准确的设计进度计划 时间节点计划 通过积极的组织 监督 沟通协调 来保证设计进度 2 保证各设计质量设计工作是知识密集型工作 具有很强的专业性 且设计工作是委托给具有相应资质的设计单位完成 设计文件是项目建设的依据 所谓按图施工 设计文件的准确性和规范性影响是否能够通过相关政府机构的严格验收 所以开发团队应通过设计任务书 图纸审查等有效的管理手段来保证设计文件质量 为项目建设提供准确可行的依据 保证项目的顺利进行及验收 3 控制项目开发成本成本控制是项目开发的根本 直接影响项目的利润情况 而成本控制的根本在于设计阶段对设计文件的控制 项目投资的估算 概算 预算 合同谈判 签证结算等成本控制工作的基础都是设计文件 而且设计人员对开发成本的重视程度与开发商是有一定差距的 甚至会有矛盾一面 所以开发团队应通过与设计人员积极有效的沟通 通过设计优化 专家论证 概预算等措施来将开发成本控制在预期的范围内 4 控制开发项目的品质房地产开发商是项目开发的组织者 设计单位是要根据开发商的定位 设想来进行设计的 开发商根据项目的定位不同会选择不同的品质 如高档住宅小区 别墅区 经济适用房的品质要求肯定是不一样的 开发团队应通过设计任务书和与设计的沟通来将品质要求 材质选择等信息准确传达给设计单位 并通过过程控制与设计文件审查来确定是否符合项目品质要求 5 保证各阶段设计的连续统一房地产开发的设计任务分较多阶段 每一阶段的设计人不同或者设计单位不同 每一阶段的设计任务和重点也不同 但这些设计工作都是围绕同一个项目进行 所以开发团队在设计管理时应综合考虑各环节的设计相关内容 满足各设计环节的统一性 四 房地产开发过程设计管理的措施 1 组织措施2 技术措施3 合同措施4 经济措施5 管理措施 四 房地产开发过程设计管理的措施 1 组织措施 1 完善公司开发团队的组织结构 明确各部门 各岗位职责分工 明确工作流程 2 加强设计管理部门 相关岗位人员的专业知识水平 与设计人员顺畅沟通并可更专业的完成设计协调工作 2 技术措施 1 通过专家论证 借助专业公司 优化设计 对设计基础资料及设计文件深入研究探讨 充分利用专业能力 控制设计阶段对成本的影响 2 图纸审查 在正式出设计图纸之前和出图后都应组织设计图纸审查 将设计问题纠正在实施之前 3 合同措施 1 保证合理的设计费用 设计费用占房地产开发成本很少份额 但设计工作却对项目开发成本计决定作用 所以不要因为过低的设计费用降低设计公司的工作积极性和工作质量 从而难以保证图纸质量 2 保证合理的设计周期 设计工作需要设计人员用心去完成 时间太仓促 必定影响设计人员的专注程度 从而造成只有速度而丢了质量 这对开发上来说也得不偿失 3 严密合同条款 比如对图纸数量的约定 对变更工作的约定 要在合同中体现 避免后期费用的增加 4 经济措施 1 积极采取奖励机制办法 鼓励设计公司为开发商考虑成本问题 鼓励通过优秀设计降低开发成本 明确若设计公司将影响成本的指标控制在一定合理范围内将予以适当奖励 这样可大大提高设计公司的积极性 从而降低房地产开发成本 2 明确若因设计问题造成项目损失要让设计单位承担一部分责任 要予以一定经济惩罚 增强设计人员的责任心 保证设计文件质量 5 管理措施 1 做好计划工作 加强监督 计划是管理的第一步 不单要做好每一设计阶段的计划 更要做好