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青岛综合体项目研究报告 2010年12月 一 综合体概述 二 综合体产生的背景 三 青岛综合体市场研究 四 未来发展预测 目录 一 综合体概述 综合体定义综合体特征综合体分类综合体优势 综合体定义 一个多功能 高效率 复杂而统一的建筑或建筑群 概念 将城市中商业 办公 居住 旅店 展览 餐饮 会议 文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合 在各部分间建立一种相互依存 相互助益的能动关系 形成一个多功能 高效率 复杂而统一的建筑或建筑群 三类基本要素 城市基本建设 公共道路 车站 停车场 城市配套设施等 建筑要素 综合体内部各类功能空间 媒介要素 广场 步行街 天桥 灰空间等 综合体概述 综合体外部特性 具有交通 空间 景观环境 设施 服务等特性 综合体以功能协同 空间紧凑 抗风险能力强为特点 表现出极大的生命力和充沛的发展潜能 因其规模宏大 功能齐全 综合体常被称为 城中之城 综合体概述 综合体内部特性 具有交通 空间 景观环境 设施 服务等特性 综合体概述 综合体分类 酒店核心模式 商业核心模式 住宅核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 深圳 华润中心 广州 中信广场 香港 太古广场 深圳 星河国际 上海商城 综合体分类 物业类型 综合体项目核心的核心驱动力 综合体概述 商业核心模式 成功关键因素 综合体概述 位于城市核心区域 最强大的人流聚集地 酒店核心模式 外因 内因 功能化体系 五星级酒店带动公寓 写字楼 并定位其的规模与档次 配套设施 顶级商场 地理位置 不远离城市核心区 交通可达性 主干道沿线 客户支持 商务客户 定位差异化 通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 开发商有足够的经济实力 成功关键因素 综合体概述 交通条件便利 配套完善 顶级服务 写字楼核心模式 成功关键因素 综合体概述 强烈的产业聚集效应 彰显个性的建筑风格 完善的配套 住宅核心模式 客户支撑 已形成商务客群 未来商业核心区 强制性的视觉冲击 高层 建筑群 公寓大堂昭示性 功能化体系 公寓带动其他功能 并定位其他功能的规模与档次 配套完善 商场 外因 内因 人流及商业气氛 项目周边人流较大 商业部分的氛围较浓 成功关键因素 综合体概述 稳定的客户群 配套完善 发展潜力巨大 均衡发展模式 外因 内因 便利的交通条件 主干道沿线 地铁口 较大的规模 建筑面积20万 以上 强制性的视觉冲击 超高层 建筑群 高水准规划设计 各功能共融不互扰 功能化体系 五星级酒店 甲级写字楼 顶级酒店式 服务式公寓 高档 中高档购物中心 专业的管理团队 物业管理 经营管理 开发商强劲的实力和丰富的经验 成功关键因素 综合体概述 交通条件便利 配套完善 顶级服务 高水平的物业管理 小结 各功能可自营 互不依赖影响 最大限度的实现各模式的自身价值 综合体概述 综合体的比较优势 地理位置优越 产品功能多样 满足不同客户需求 发展潜力大 综合体概述 具有多功能性 形态多样 对环境的适应性强 位置优越 交通条件便利 位于城市核心地带 产品多样 客户来源广泛 可以满足不同的客户需求 发展潜力巨大 投资风险较小 综合体优势 二 综合体产生的背景 历史起源现代综合体的雏形第一代综合体的产生第二代综合体的产生第三代综合体的产生小结 综合体产生的背景 历史起源 规模较小 但用途多样 满足人们购物 玩乐等基本需求 综合体产生的背景 现在综合体的雏形 2 现代综合体的雏形 马赛公寓规模 18层 容纳337户 共1600人特征 底层架空第7 8层布置了商店和公用设施屋顶设置了幼儿园和游乐场 现代综合体规模大 在建筑设计上有了更多的创新 综合体产生的背景 第一代综合体产生 3 第一代综合体 20世纪30年代至50年代 郊区购物中心城市化 市中心区聚集了大量的低收入者小汽车 人口向城市郊区扩散购物中心 选址 高速公路附近特征 以一组综合体或建筑群为主内部以零售商店和超级市场为主周围大面积的停车场现代建筑综合体的样版 新泽西花园购物中心 从单一的建筑逐渐发展到建筑群 规模继续扩大 综合体产生的背景 第二代综合体的产生 4 第二代综合体 20世纪60年代至70年代 旧城中心建筑综合体70年代的石油危机多元化城市回归潮流小规模的购物中心历史建筑的改造作用集合多功能的综合体等 美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体 它的开发一直到今天 是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业 娱乐中心 纽约洛克菲勒中心 多位于旧城中心 对历史建筑的改造 综合体产生的背景 第三代综合体的产生 个人生活成本加大 经济运行效率降低 高品质的生活需求 缺乏景观和活力 城市人口日益膨胀 土地资源日益稀缺 城市快速发展 中心区各种矛盾突出 办公 购物 住宿 休闲 5 第三代综合体 20世纪70年末至今 区域开发城市第三产业的发展闲暇时间的延长集合多功能的综合体等 第三代的综合体更多是为办公和居住提供更完善的配套 提高生活的品质 综合体 三维空间开发 立体交通体系 多功能空间组合 提高土地利用率 改善区域交通 产生机会收益 降低投资风险 满足多种需求 满足高效率 综合体产生的背景 第三代综合体的产生 综合体产生的背景 小结 简单功能叠加 融合发展 多元发展 商务 商业 居住 居住 商业 商务 休闲 娱乐 文化 居住 商业 商务 休闲 娱乐 文化 休闲 体育 会展 具有了一定的商业 商务 居住综合功能 但各自之间联系较少 综合体的功能增加 多样化业态产生 商业性质发生质的飞跃 各功能之间相互融合 业态继续增加 功能复合化程度最高 综合体推动城市的发展 综合体的发展经历了从简单功能到多元化功能 从单纯提供娱乐休闲到提供生活配套 追求生活品质的过程 三 青岛综合体市场研究 青岛综合体市场概况在售项目研究典型开发商研究小结 发展历程 青岛综合体市场研究 青岛综合体项目于07年首次现身 目前已兴起城市综合体开发热潮 呈现出 遍地开花 的局面 城阳宝龙城市广场 2007年7月 万达广场 2008年4月 鲁商中心 2009年8月 中铁青岛中心 2010年5月 2009年6月 李沧宝龙城市广场 2007年11月 远雄国际广场 2010年3月 华润中心 2010年3月 欢乐滨海城 银座广场 上实啤酒城项目 李沧万达项目 利群崂山项目 发展历程 2007年城阳宝龙城市广场亮相岛城 该项目涵盖了住宅 公寓 酒店 商业 游乐场多种业态 成为青岛首个真正意义上的大型综合体项目 随后青岛综合体如 雨后春笋 般出现 相继出现了万达广场 华润中心 中铁青岛中心 鲁商中心 崂山利群等项目 目前城阳宝龙城市广场和万达广场已经售罄 在售和待售项目较多 城阳宝龙城市广场的亮相拉开了青岛大型综合体的序幕 目前在售和待售项目较多 青岛综合体市场研究 目前青岛市的综合体项目多集中在市南区香港中路沿线以及沿海一线 拥有丰富的海景资源 目前在售项目多集中在市南区香港中路商圈附近 2个售罄项目为市北区的万达广场和城阳区的宝龙城市广场 7个尚未入市的项目主要集中在市南区 四方区 李沧区和崂山区 据了解 青岛在酝酿开建中的城市综合体有近10座 在售项目 潜在项目 售罄项目 开发现状 综合体多集中在市南区核心区 沿海一线 潜在项目较多 综合体的发展已进入快速发展期 青岛综合体市场研究 项目分布 开发现状 青岛市场的综合体项目大多数为20万 以上 总投资超过10亿的大规模项目 且各项目物业业态丰富 青岛综合体市场研究 售罄 在售项目概况 开发现状 青岛综合体市场研究 待售项目概况 未来上市项目体量较大 目前的综合体体量差异明显 总体来看 住宅和商业所占比重较大 写字楼 酒店 公寓等所占比重较小 开发现状 青岛综合体市场研究 典型项目物业分布 青岛综合体市场研究 鲁商中心 开发商简介 鲁商置业股份有限公司是山东省商业集团总公司控股的一家上市公司 下设山东省鲁商置业有限公司 山东银座地产有限公司 山东省商业房地产开发公司 济南鲁商地产有限公司 鲁商置业青岛有限公司 青岛银座地产有限公司 青岛鲁商地产有限公司 青岛星洲世源置业有限公司 临沂鲁商地产有限公司 临沂尚城置业有限公司 北京银座合智房地产开发有限公司 重庆鲁商地产有限公司 泰安银座房地产开发有限公司 东营银座房地产开发有限公司 山东鲁商物业服务有限公司等十五家附属公司 现开发项目近二十个 开发业态涵盖了大型购物广场 商业步行街 住宅 写字楼 酒店等 是一家专业从事房地产开发 经营管理的大型房地产综合开发集团企业 鲁商置业现已形成 鲁商城市广场 鲁商花园住宅 鲁商生态别墅 三种产品系列 青岛鲁商中心属于 鲁商花园住宅 项目 鲁商中心 项目概况 青岛综合体市场研究 青岛综合体市场研究 建筑指标 鲁商中心 地块体量较大 物业类型较多 自身功能完备 对项目自身利好 回迁区 鲁商中心 青岛综合体市场研究 住宅销售情况 项目整体去化速度较快 其中132 二居比较受客户欢迎 注 鲁商中心公寓 商业和写字楼未卖 暂不做研究 住宅以高层为主 144 153 三居所占比重较大 地理位置优越 配套完善 加上前期进行了较长时间的蓄客 项目整体销售情况较好 其中132 二居去化率达到96 青岛综合体市场研究 鲁商中心 住宅客户情况 青岛综合体市场研究 远雄国际广场 开发商简介 远雄国际广场由山东融盛投资有限公司与广东甲乙丙投资有限公司共同投资 青岛深华房地产有限公司开发建设 青岛深华房地产有限公司成立于1993年 是一家从事写字楼 商业 住宅房地产项目开发建设的大型房地产开发公司 远雄国际广场原名和协大厦 是集写字楼 购物商场 酒店式公寓为一体 建成为青岛市新的标志性建筑 青岛综合体市场研究 远雄国际广场 项目概况 青岛综合体市场研究 远雄国际广场 建筑体量较小 物业类型较多 以商业为主 建筑指标 青岛综合体市场研究 远雄国际广场 物业类型销售 项目自2010年10月份开盘以来 整体去化速度较慢 主要是由于项目目标客户定位高端 以投资客为目的 商业招商以餐饮和高端名品百货 比阳光百货高端 为主 目前意向客户多台湾商人和部分华侨人士 项目自2010年10月份开盘以来 整体去化速度较慢 青岛综合体市场研究 李沧宝龙城市广场 开发商简介 宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商 专注于开发及经营高质量 大规模 多业态综合性商业地产项目 所开发的 宝龙城市广场 是综合性商住发展项目 一般包括超市 百货公司 零售店 电影院 美食广场及其他休闲设施 以及优质住宅物业 根据项目地点及市场需求 未来的商业地产项目将包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店 及大型室内游乐场 宝龙目前的项目主要位于福建省 江苏省 山东省 河南省 安徽省以及天津市内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段 在青岛开发的项目主要有城阳宝龙城市广场 李沧宝龙城市广场 即墨宝龙城市广场 宝龙地产专注于开发综合性商业地产项目 青岛综合体市场研究 李沧宝龙城市广场 项目概况 青岛综合体市场研究 李沧宝龙城市广场 建筑指标 建筑体量较大 物业类型较多 以商业为主 业态类型多样 利于提升住宅的品质 住宅以多层为主 精装酒店式公寓所占比重较大 迎合了建筑高尚居住社区的理念 配套完善 区域竞品较少 二 三居产品销售状况很好 商业可售可租 目前租赁部分尚未定价 由于宝龙品牌效应 目前去化压力不大 注 上面表格以网签数据为依据 未包括项目内部认购 青岛综合体市场研究 李沧宝龙城市广场 地理位置优越 配套完善 产品品质较高 销售情况较好 物业类型销售 青岛综合体市场研究 客户情况 李沧宝龙城市广场 李沧本地和青岛客户为主 购买住宅客户多自住 购买商业主要以投资为目的 客户对宝龙品牌的认可度较高 青岛综合体市场研究 开发商简介 大连万达集团创立于1988年 伴随中国改革开放的时代步伐 万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业 形成商业地产 高级酒店 文化产业 连锁百货四大支柱产业 企业资产达到1000亿元 年销售额600亿元 年纳税超过50亿元 万达集团已在全国开业27个万达广场 8家五星级酒店 400块电影银幕 11家连锁百货店 万达集团目前在青岛有3个项目 台东万达购物广场 中央cbd万达广场 李沧万达项目 2009年终 位于青岛中央商务区的青岛cbd万达广场盛大开业 大连万达集团董事长王健林来到青岛为项目剪裁 在接受采访时曾表示 未来要在青岛再建三个城市综合体 万达简介 一个万达广场 一个城市中心 万达广场成为城市中心的标志 青岛综合体市场研究 万达发展模式 单店模式 纯商业组合模式 综合体 特点是一栋楼 总面积5万平方米左右 地下一层 地上四到六层 业态分层布局 地下是停车场 一楼是分割销售的小店铺 二 三楼是超市 四楼是电影城 典型项目 长春万达广场 青岛台东万达购物广场 特点是地产核心商圈 由几个单体楼组合成一个项目每个组合店有百货 超市 电影城 美食广场 数码广场等六到十种业态 面积在10万平方米左右 典型项目 哈尔滨万达广场 沈阳万达广场 多种业态的混合型 在综合体内很大程度上解决了客流需求 无论是住宅 酒店 写字楼 商业部分 在一些新的开发区域万达陆续开建 典型项目 青岛cbd万达广场 李沧万达广场 从单一商业到多种业态城市体 万达发展已趋向成熟 处于高速发展阶段 青岛综合体市场研究 万达青岛发展历程 一座集合了大型shoppingmall 五星级酒店 高品质住宅 国际服务式公寓 室内步行街等众多现代商业和居住建筑形态于一体 通过商业提高住宅居住品质 商业中心不出售 全部留作万达的持有型物业 由一栋楼体组成 全部为商业 包括高档品牌百货 大型超市 电影城 电玩城等现代化商业形态 通过将主力店低价出租给沃尔玛 通过知名品牌带来影响力 再通过高价出售底铺盈利 项目拟建有万达广场 高档写字楼 高档住宅区 并配套建有小学 幼儿园 老年公寓 文化活动中心 社区服务中心 社区卫生站等公共设施 通过社区公共服务配套提升项目的整体档次 万达的成功体现在从 沃尔玛 底铺销售 的第一代店模型试水 到 城市综合体 的第三代店模型的批量复制 青岛综合体市场研究 万达典型项目研究 青岛万达广场 地址 青岛市中央商务区 cbd 核心地段 西起山东路 东至福州路 南起延吉路 北至辽源路物业类别 shoppingmall 万达艾美酒店 39克拉住宅 酒店式公寓 写字楼开发商 大连万达集团 基础数据 建筑面积 总38 1万容积率 6 8绿化率 15 楼层状况 3栋30 31层高层住宅和2栋42 43层高层公寓 办公楼 其中办公位于的22层以下部分户型区间 以50 200为主车位 共车位数 地下1900 青岛综合体市场研究 万达典型项目研究 青岛万达广场 项目以商业为主 通过商业配套提升项目整体品质 客群构成 公寓客群以商务人士的投资需求为主 客户年龄在25 40岁 购买原因 认可万达品牌 认同项目所处地段 自身配套 按客户职业来源 政府官员 企业管理层 事业单位职工等按客户区域来源 市南 市北区客群为主 认同区域价值按客户需求 小户型产品以及公寓以商务人士投资需求为主 对总价敏感 青岛综合体市场研究 万达典型项目研究 客户情况 购买者以投资为主 最为认可万达的品牌 商业主要引进艾美酒店 万达影城 万千百货 佳世客超市 大型ktv以及各种名牌百货 麦当劳等世界知名品牌 入驻原因 产品品质高 精准定位 万达品牌感召力 项目价值品鉴 区域价值 万达广场位于中央商务区 区域的未来规划和发展 吸引了众多投资客注意 产品定位准确 精准定位客户 根据客户需求 公寓户型从35 93平米 总价低 降低投资门槛 完善配套 提高项目整体价值 成熟商业操作 万