青岛写字楼市场调研报告.doc

目目 录录 第第 1 1 章章青岛写字楼市场分析青岛写字楼市场分析 2 2 1 1写字楼市场板块分布 2 1 1 1区域特征 3 1 1 1 1 cbd 核心区域 3 1 1 1 2 山东路沿线区域 3 1 1 1 3 辽宁路周边区域 4 1 1 1 4 团岛周边区域 4 1 1 2区域租售价格对比分析 4 1 1 3装修配套对比分析 5 1 1 4区域供给市场分析 7 1 1 4 1 新增供给楼盘分析 7 1 1 4 2 近年投入使用的写字楼情况 8 1 1 4 3 各物业入住客群分析 10 1 1 4 4 各物业租售价格分析 12 1 1 5小结 13 第第 2 2 章章崂山区写字楼市场分析崂山区写字楼市场分析 1414 2 1崂山区近期规划 14 2 1 1旅游发展规划 14 2 1 2商贸发展规划 16 2 1 3海尔路周边规划 17 2 2房地产市场分析 18 2 2 1住宅市场简析 18 2 2 2写字楼市场分析 19 2 2 2 1 供给市场分析 19 2 2 2 2 租售价格分析 20 2 3小结 21 第第 3 3 章章典型个案分析典型个案分析 2222 3 1金孚大厦 22 3 2国华经典 24 3 3top 颐和国际 25 3 4福林大厦 26 3 5青岛数码科技中心 28 3 6江山帝景 30 3 7青岛国际金融中心 31 3 8华仁国际大厦 33 第第 1 1 章章青岛写字楼市场分析青岛写字楼市场分析 1 11 1 写字楼市场板块分布写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征 主 要聚集在以下板块 核心 cbd 区域 延安三路以东 福州路以西 香港中路沿线区域 山东路沿线区域 团岛及八大峡周边区域 辽 宁路周边区域等 纵观 2005 年写字楼市场发展态势 崂山海尔路周 边的商务区 西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区 域 以下将对各个板块从区域特征 新增供应量 租售价格 分割 面积和需求状况等方面进行分析 1 1 1区域特征区域特征 1 1 1 1cbd 核心区域核心区域 2004 年 青岛中央商务区规划确定 将延安三路以东 福州路 以西 香港中路沿线区域规划为青岛市的政治 经济 商业中心区 域 将该区域建成集行政办公 餐饮商贸 商住及文化娱乐为一体 的国际商务中心区 该区域的规划建设将以高层 超高层的商务办 公楼为主 2005 年 市南区已建成可使用写字楼 97 座 总建筑面积为 303 万平方米 建筑面积比 2004 年增长 7 已经入驻企业 5000 余家 去年 市南区在建写字楼 17 座 总建筑面积为 81 万平方米 建筑 面积比 2004 年底增长 67 区域内在售楼盘有 top 颐和国际 福林大厦等项目 1 1 1 2山东路沿线区域山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道 山东路的升级改造 印证 了城市的发展过程 现在的山东路已经形成了一个集行政办公 餐 饮商贸 商住及文化娱乐为一体的 钻石地段 目前沿线有各类写 字楼三十多座 已成为除香港路 东海路之外 高档写字楼 高档 住宅最密集的区域之一 从 2005 年 3 月份开工建设的山东路改造工程在 11 月底全线贯 通 山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商 务区 山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展 的契机 从国华经典项目开始 往北依次排列在建的写字楼及住宅 项目有 江山帝景 创异时代 金孚大厦 新园公寓 广发金融大 厦 环宇康庭 良辰美景 鲁邦广场等 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区 但是近年很少有新建写 字楼项目推向市场 1 1 1 3辽宁路周边区域辽宁路周边区域 辽宁路周边多以商住两用楼为主 客源以中小企业为主 因为 青岛市未来科技街的规划出台 客户的类型多为电子 科技产业 该类企业对此区域办公地点的需求有限 而未能带动专业写字楼的 发展 1 1 1 4团岛周边区域团岛周边区域 团岛及八大峡周边区域属于传统老城区 区域内拥有与东部一 样优良的海景资源 但是由于经济发展落后于东部新城的步伐 办 公环境比东部较差 写字楼多为商住两用型 缺乏明确的概念定位 下文将从租售价格 租售率 装修配套等方面对各个区域板块 的写字楼市场做出对比分析 1 1 2区域租售价格对比分析区域租售价格对比分析 区域名称区域名称 平均售价平均售价 元 元 平方米 平方米 平均租价平均租价 元 元 天天 平方米 平方米 核心核心 cbd 区域区域90002 5 左右 山东路区域山东路区域8000 2 左右 辽宁路周边区域辽宁路周边区域6000 65001 8 左右 中山路 团岛周中山路 团岛周 边边 6500 左右1 5 左右 cbd 区域内在金融 商业 餐饮等服务配套方面都比较齐全 青岛市的大型公司 外资企业大多选择在该区域内办公 因此区域 内租售价较高 随着山东路的扩宽 山东路区域内的楼盘租售价格将进一步提 升 例如 现在广发金融大厦在售价和租金方面 也有很大的调整 现在 26 至 28 层均价已经接近 8000 元 这些楼盘价格的调整 是紧 紧围绕山东路改造而提升的 辽宁路周边区域写字楼租售价格较低 主要是由于其区域内的 客群对办公地点的需求量及办公条件有限 没有带动区域内写字楼 价格上升 由于中山路附近及瞿塘峡路周边是传统老城 凭借优良的海景 自然环境较好但其办公内部环境比其他区域较为逊色 所以租售价 也偏低 1 1 3装修配套对比分析装修配套对比分析 区域名称区域名称装修装修配套配套 核心 cbd 区 域 外立面主要以玻璃和 金属为主 大堂多采用 现代风格设计 室内墙 面以涂料为主 除电梯 停车场 部分写字楼内还配有 会议中心 餐厅 咖 啡厅 娱乐场所及商 场等设施 山东路周边 区域 外立面主要以玻璃为 主 写字楼内部设有商务 中心 员工餐厅 票 务中心等设施 辽宁路周边 区域 以商住楼为主 外立 面多用瓷砖 多数为毛 坯房 局限于有无电梯 供水配电 消防等最 基本的设施 中山路 团 岛周边 外立面多为面砖和涂 料 室内多无装修 餐厅 电梯 停车 场 cbd 区域内的写字楼配套设施较其他区域完善 除电梯 停车 场 部分写字楼内还配有会议中心 餐厅 咖啡厅 娱乐场所及商 场等设施 山东路区域内的写字楼内部设有商务中心 员工餐厅 票务中心等设施 还需进一步提升和完善其配套标准 辽宁路周边 的内部配套还局限于有无电梯 供水配电 消防等最基本的设施 写字楼的定位理念没有上升到一定的高度 中山路及其周边写字楼 多为商住两用型 对写字楼没有明确的概念定位 例如 区域内的 百盛大厦综合拥有商场 娱乐场所而且可以居住 没有明确的定位 宣传 但是无论从楼宇配置还是物业费用都代表区域内的最高水平 上述内容比较分析了板块间的差异 下文主要结合核心 cbd 区 域和山东路周边区域的在售项目及近几年内的代表楼盘对写字楼市 场的微观层面作出具体分析 1 1 4区域供给区域供给市场分析市场分析 1 1 4 1新增供给楼盘分析新增供给楼盘分析 cbd 区域和山东路周边可谓寸土寸金 在土地日益稀缺的形式 下 2005 年仍有少量新楼盘推向写字楼市场 楼盘平均价格和主力 面积等指标如下表所示 区域区域项目名称项目名称建筑面建筑面 积积 物业物业 类型类型 销售均价销售均价 元元 平方米平方米 主力面积主力面积 平平 方米方米 top 颐和 国际 75000写字 楼 1350050 120cbd 区域 福林大厦22000写字 楼 8000可分割 山东路 区域 国华经典67925商住9000204 418 金孚大厦62218写字 楼 900055 162 8 江山帝景75000商住11000150 170 从两个板块销售均价的比较发现 两个板块虽然地理位置很近 但是由于板块经济发展程度不同 以及与海岸线的距离不同 板块 之间价格存在较大差距 这从一定程度反映了核心 cbd 区域还具有 明显的区位优势 其经济发展影响力并未泛化波及到相连的山东路 沿线 cbd 区域的办公需求比较旺盛 cbd 区域也成为潜力写字楼 板市场区域的强劲竞争对手 1 1 4 2近年投入使用的写字楼情况近年投入使用的写字楼情况 下表分别为核心 cbd 区域和山东路区域近几年内投入使用的写 字楼的基本信息 由下表可以看出各个楼盘都有一定比例的面积正 处于销售或者招租中 因此都会有一定比例的空置面积 各个写字楼的分隔比较灵活 通常将比较高的楼层服务于大客 户 用于整层出租或出售 这样有利于降低写字楼的空置率 带来 比较稳定的收益 有利于提升写字楼的整体形象 如青岛国际金融 中心 另外一部分写字楼以自由分隔方式灵活性特征 吸引中小企 业入驻 如黄金广场 核心核心 cbd 区域楼盘表区域楼盘表 物业名称物业名称 总建面总建面 平方米 平方米 在租在租 售面积售面积 平方米 平方米 标准间面积 平方米 标准间面积 平方米 国际金融中 心 11000025000 左右 3 24 层自由分隔其 余的整层出租或售 远洋大厦400002000 左右100 多 的为主 中港大厦25000 出租率为 100 80 160 之间为主 新世界数码 港 910008000 左右自由分隔 丰合广场7480035000 左右97 201 世纪大厦54700500099 300 黄金广场8000015000自由分隔 80 165 青岛贸易中 心 120000600020 200 海信大厦560001500 左右自由分隔 华仁大厦680007000 350 华欧英得隆 大厦 51764 平 方米 2000 150 200 山东路区域楼盘表山东路区域楼盘表 物业名称物业名称 总建面 平总建面 平 方米 方米 在租在租 售面积 平售面积 平 方米 方米 标准间面积 平标准间面积 平 方米 方米 广发金融 大厦 38000约 5000自由分割 深业中心270001600 左右 150 为主 银河大厦300003500 自由分隔 以 100 多 的为 主 1 1 4 3各物业入住客群分析各物业入住客群分析 从下表可以看出 高档物业入驻客群中外资企业和大型企业较 多 中档物业中民营企业较多 在行业分布特征上以贸易 航运 金融类企业为主 大多数公司属于驻青岛办事处 物业名称物业名称入住客户入住客户 青岛国际金 融中心 香港贸易发展局 英豪保险经纪 英派斯健康股份公 司等 中港大厦中港第一航务局 航运代理类较多 世纪大厦 中海集团 青岛建行工程造价咨询中心 鹏达船务 证监会青岛建管局 泰发集团 东方国际物流 德隆纺 织 新永安集团 浪潮通软 东南亚海运 中国电信 富海货运等 丰合广场 欧洲林业 三洋半导体 青岛招商局 工商银行 青 岛国际银行 美国先锋货运 日本烟草等 华仁国际大 厦 安泰信房地产 嘉元地产 青岛顺驰房地产 中国石 化 富合贸易 中远物流 万国经贸 深业中心 通惠实业 荣迪电子 海南白马媒体投资青办 凌云 地产经纪 上海深索仪表等 银河大厦 华夏银行 中国船社 雀巢咖啡 中国科技证券 胜 利油田青办等 从入住企业的行业分析 根据网络 媒体资讯以及对于区域内 主管部门的拜访中得知 区域内的客户比例为 航运 贸易类占 70 左 右 实业类占 20 金融类占 5 其他占 5 70 20 5 5 航运 贸易 实业类 金融类 其他 从这两个板块市场的客户需求分析 在未来的 1 2 年之内 写 字楼客户的行业特征仍然以航运 贸易和实业类为主 在奥运经济 的拉动下 办公用途的需求量预计将稳步上升 从主要入驻企业的类型分析 大型国内知名企业 以购置土地 自建或大宗购买办公楼为主 中小型企业多以购买或租赁较小面积 的物业为主 所需面积一般在 80 400 平方米之间 在调研中了解到入驻客户在选择办公地点时 主要考虑以下因 素 地缘优势 道路畅达 交通便利 周边金融 商务 生活配套 齐全 聚集效应 各个物业办公地点相对比较集中 由此而产生的 聚集效应 也成为吸引客户的因素 1 1 4 4各物业租售价格分析各物业租售价格分析 核心核心 cbd 区域楼盘表区域楼盘表 物业名称物业名称 租价 元租价 元 天天 平方米 平方米 净价净价 售价 元售价 元 平方平方 米 米 青岛市国际金融 中心 3 510500 远洋大厦1 8 中港大厦3 新世界数码港2 5 丰合广场410000 世纪大厦310000 黄金广场2 5 青岛贸易中心3 海信大厦3 4 华仁国际大厦3 510500 山东路区域楼盘表山东路区域楼盘表 物业名称 租价 元 天 平方米 净价 售价 元 平方 米 深业中心1 1 银河大厦1 8 比较两个区域内的写字楼 cbd 区域租金价格水平较高 而山 东路周边写字楼多为出租使用 1 1 5小结小结 从青岛市写字楼楼盘开发企业来看 主要有专业房地产公司 从青岛市写字楼楼盘开发企业来看 主要有专业房地产公司 各类大型企业包括银行和商场等 地产开发公司开发的项目主要推各类大型企业包括银行和商场等 地产开发公司开发的项目主要推 向销售市场 大型国有企业或者事业单位投资的写字楼主要推向出向销售市场 大型国有企业或者事业单位投资的写字楼主要推向出 租市场 这基本是由写字楼市场开发及使用特点决定的 一 写字租市场 这基本是由写字楼市场开发及使用特点决定的 一 写字 楼价格高 只有少量的大企业才有经济能力购买 与住宅市场相比楼价格高 只有少量的大企业才有经济能力购买 与住宅市场相比 市场需求不旺市场需求不旺 开发风险大 地产商更愿意投资于住宅市场开发 二 开发风险大 地产商更愿意投资于住宅市场开发 二 开发资金压力大 三 资金回收周期长 租用的客户比购买的客户开发资金压力大 三 资金回收周期长 租用的客户比购买的客户 多 因此回收期太长 四 开发风险大 在相同的地段 投资相同多 因此回收期太长 四 开发风险大 在相同的地段 投资相同 规模的写字楼投入成本比住宅大得多 而资金回收期长 受政策 规模的写字楼投入成本比住宅大得多 而资金回收期长 受政策 经济形势影响大 风险较大 经济形势影响大 风险较大 近年内 写字楼市场供应数量较多 而且在板块区域上也发现近年内 写字楼市场供应数量较多 而且在板块区域上也发现 了明显的变迁 能否有符合客户需求的楼盘则取决于开发商的理念了明显的变迁 能否有符合客户需求的楼盘则取决于开发商的理念 是否迎合消费群体的具体需求 是否迎合消费群体的具体需求 崂山商务区和西海岸则是青岛写字楼市场的潜力区域 崂山区崂山商务区和西海岸则是青岛写字楼市场的潜力区域 崂山区 房地产开发主要集中在海尔路两侧 区域内的商业楼宇也占据较大房地产开发主要集中在海尔路两侧 区域内的商业楼宇也占据较大 比例 西海岸的写字楼则主要集中于唐岛湾区域及长江路沿线 比例 西海岸的写字楼则主要集中于唐岛湾区域及长江路沿线 崂山区和西海岸的快速发展为写字楼市场创造了巨大的需求空崂山区和西海岸的快速发展为写字楼市场创造了巨大的需求空 间 高品质 智能化 配套齐全 物业管理到位的新型写字楼成为间 高品质 智能化 配套齐全 物业管理到位的新型写字楼成为 时代必需的产物 在时代必需的产物 在 2005 年西海岸的写字楼集中放量 鼎业大厦 年西海岸的写字楼集中放量 鼎业大厦 地丰大厦 国际贸易中心 富瑞大厦 建国大厦等一批高档写字楼地丰大厦 国际贸易中心 富瑞大厦 建国大厦等一批高档写字楼 陆续投放市场 崂山区有数码科技中心 海同峰汇 莱钢大厦等写陆续投放市场 崂山区有数码科技中心 海同峰汇 莱钢大厦等写 字楼 字楼 第第 2 2 章章崂山区写字楼市场分析崂山区写字楼市场分析 2 12 1 崂山区近期规划崂山区近期规划 2006 年崂山区政府结合 十一五 发展规划 明确今年崂山区 的重点发展 与本项目所在区域密切相关的规划如下 2 1 1旅游发展规划旅游发展规划 在旅游发展方面 沿海 一线四点 建设 将仰口国际旅游度 假区建成国际会议中心 高端接待中心 旅游度假中心和高档生活 居住区 将啤酒城改造成集啤酒 商业和商务三位一体的地下城和 空中城 在节会方面 将继续举办国际啤酒节 旅游文化节 樱桃 节等传统节会 在设施配套方面 围绕吃 住 行 游 购 娱六 要素 加强一批星级酒店和度假式酒店建设 营造安全舒适的旅游 环境 娱乐购物环境和生活环境 进一步增强崂山旅游的吸引力 崂山区提出的加快推进沿海 一线四点 项目的建设 四点 是 指麦岛家园 极地海洋世界 现代艺术中心 石老人海水浴场改造 与休闲健身俱乐部 一线 是指串联 四点 的滨海步行道崂山段 麦岛家园是对三个麦岛社区实施拆迁改造 将建设成集居住 商业 休闲 娱乐于一体的一流精品社区 极地海洋世界项目位于东海路以南 青岛海洋游乐城以东 占 地面积 386 亩 共投资两亿美元 将建设极地海洋动物展示和表演 海洋博览与海洋科普展示 高科技娱乐设施及配套服务设施 渔人 码头等 该项目已于去年 6 月开工建设 预计 2006 年 11 月建成 青岛现代艺术中心项目该项目位于海滨雕塑园以东 东海路以 南 占地面积 50 亩 总投资 3 亿元 主要包括艺术家创作中心 艺 术展示和体验中心 儿童艺术天赋发展中心三部分 去年 12 月开工 建设 2006 年 10 月竣工 建成后将形成一个具有浓郁海洋文化特 色的艺术主题广场 石老人海水浴场改造项目该项目占地面积 600 亩 计划总投资 2 亿元 已于 2004 年 10 月开工 预计 2005 年 7 月投入使用 改造 后的石老人海水浴场将成为全视觉 全开放 全季节的国际一流综 合性旅游度假沙滩 滨海步行道崂山段工程项目该项目主要包括自小麦岛至石老人 9 2 公里步行道 景区和节点 总投资约 1 5 亿元 目前 已经完成 施工图的设计 工程招投标 挡浪坝及海岸线的测绘等工作 西段 雕塑园至海江路段 已开工建设 预计 2006 年 10 月竣工启用 建成后将为青岛东部沿海一线增添一条休闲式景观大道 2 1 2商贸发展规划商贸发展规划 在楼宇总部 商贸经济发展及现代城市服务业方面 城市服务 业是城市化建设相伴生的新型产业 崂山独特的区域位置 地缘优 势 产业特点和资源条件 决定了现代服务业必将成为未来城市产 业体系建设的重要支撑 一方面 要以两线 海尔路 香港路沿线 三区 商务一区 二区 三区 四类项目 企业总部型 现代 商贸型 商务办公型 金融文化型 为重点 加快 20 多个投资过亿 元的大项目建设 尽快将崂山打造成高水平的中央商务区 另一方 面 以激活消费市场与繁荣商贸流通并举 服务生产发展与群众生 活并重 重点以啤酒城 海尔路南端 山东头为重点的海尔路商贸 片区 以上海实业 石老人休闲健身区为重点的东海路商贸片区 以汽车城 泛美国际为重点的张村河沿岸商贸片区 以大拇指广场 重点的浮山商贸片区等四个商贸片区建设 加速集聚人流和商气 崂山区提出的总部经济 是崂山区大项目建设中一个鲜明的亮 点 对自身优势的清晰判断和因势利导 使得崂山正在成为企业总 部的汇聚之地 而随着企业总部的入驻 不仅在建筑上出现更多的 高层楼宇 还将带来更多的衍生效应 例如在人才结构的改善 餐 饮 会议 观光 旅游 休闲经济以及楼宇外围某些特色街的形成 和发展方面等 2 1 3海尔路周边规划海尔路周边规划 崂山区委 区政府已将续写海尔路商贸大道的规划列入 十一 五 规划中 规划设想 在现在的基础上 用 5 到 10 年的时间 把 海尔路精雕细刻为青岛市乃至山东半岛著名的 cbd 中央商务区 规划中 海尔路的南端将继续保留旅游功能 并将对香港东路 以南的区域进行拆迁改造 使现在的停车场位置旧貌换新颜 成为 一个与石老人海水浴场 现代艺术中心等景点融为一体的休闲广场 道路两边与海水浴场周边的部分建筑可能也要进行改造 建设起与 旅游景区相适应的现代化建筑 海尔路的中段最具看点的是商贸服务业 随着山东头村的改造 莱钢大厦 凯宾斯基五星级酒店的建设 该区域还将建有泛美国际 万豪等星级酒店 以补充现在整个海尔路商贸大道餐饮业的薄弱 促进现代服务业发展 商务一区和商务二区的中商集团总部 建飞 大厦 等部分大项目也将在近期开工建设 在北段 证大凯伦商业广场将开工兴建 它的建成将与这条产 业带上的商业设施一起打破目前的市区商圈格局 开拓新的消费领 域和区域 另外 为了给 cbd 的建设提供金融服务的强力支撑 该 路段沿线还将建设一批金融服务楼宇 包括海协信托等项目 而随 着海尔信息工业园和朗讯全球技术支援中心等一批高新技术产业项 目的建设 北段的工业经济实力将更为强盛 2 22 2 房地产市场分析房地产市场分析 2 2 1住宅市场简析住宅市场简析 2005 年 崂山区内一直备受关注的浮山后板块因大盘的崛起 成为房地产市场新的热点区域 鲁信长春花园 海尔东城国际等大 盘的入世 不断拉高该区域内的房产价格 浮山后板块已经转变为 中 高档住宅云集的板块 在海尔路商务区 由大荣置业有限公司 投资建设的崂山国际花园 双福花园都是在建设中的高档住宅区 石老人沙子口板块 在市场进入调整的背景下 恒基新天地以 22800 元的起价入市 再次印证该区域的豪宅迭出的特征 在三姜一湾区域 颐中和环宇合作成立中宇置业 三姜一湾旧 村改造项目位于崂山区南部沿海 北靠崂山南向大海 东临崂山风 景区 西接崂山区政府和石老人国家旅游度假区 崂山区城市建设中最为重要的一个项目是城市村庄改造 麦岛 片区改造项目包括大麦岛 徐家麦岛和王家麦岛 3 个村 由鲁能仲 盛置业 青岛 有限公司投资 20 亿元建设 占地面积 1100 亩 总 建筑面积 110 万平方米 另外 石老人村改造项目一期工程 6 4 万平方米于 2004 年 10 月 20 日综合竣工验收 二期工程 18 万平方米 三期工程 1 万平方 米也将陆续开工 总建筑面积 35 8 万平方米的金家岭村改造项目已 于 2004 年底开工 预计 2007 年全面完成交付使用 2 2 2写字楼市场分析写字楼市场分析 2 2 2 1供给市场分析供给市场分析 崂山区住宅市场起步时间较早 服务业在崂山经济结构中相对 薄弱 这种不平衡从某种程度上将成为崂山今后迅速发展的制约 对商务一 二区的规划 大型商贸楼宇 酒店 商贸中心 会展中 心的建设 则恰好弥合这一差距 区域内正在规划和建设中的项目如下 国际会展中心二期项目位于苗岭路会展中心一期东侧 由青岛 国际会展建设管理中心投资建设 占地面积 80 亩 总建筑面积 6 9 万平方米 上实综合商业中心项目位于香港中路北侧 松岭路东侧 占地 74 亩 总建筑面积 15 5 万平方米 主要建设综合商业中心项目 包 括综合商业 高档餐饮 娱乐 特色文化酒吧以及写字楼和商住 泛美国际商务中心项目位于青银高速公路青岛入口处 崂山区 李山东路以东 辽阳东路以北 占地面积 150 亩 主要建设 1008 个 客房的五星级 marriott 酒店 万豪酒店 莱钢建设集团总部大厦项目位于商务一区 由莱钢建设集团投 资 占地面积 20 亩 总建筑面积 7 8 万平方米 主要建设莱钢集团 总部商务办公楼及五星级酒店 数码科技中心大厦项目位于商务一区 占地面积 25 亩 总建筑 面积 8 万平方米 区域内目前内推向市场写字楼项目有数码科技中心和海同峰汇 新盘海同峰汇的写字楼仅用于出租 平均租金价格约为 1 4 元 天平 米 全年租金每平米 510 元 写字楼平层整体面积为 680 平米 通 常分割为三部分 1 至 3 层为商业 数码科技中心的写字楼部分 10 层以下为 svo 层高 3 5 米 以 120 平米为单位出售 可以多个单位组合 均价 9000 元 平方米 10 层以上为 loft 层高 6 1 米 均价 13000 元 平方米 2 2 2 2租售价格分析租售价格分析 项目所在区域周边写字楼项目较少 但是商住楼的供给量较大 有办公需求的客户被商住两用的公寓分流 如中惠雅园 中南公寓 裕龙大厦等项目内有办公需求的客户数量较多 结合商住楼在二手 房市场销售价格和租金水平分析 详情见下表 项目名称项目名称物业费物业费面积面积 楼楼 层层 户型户型 租价租价 年年 售价售价 中惠商住1 2 元 平方 米 14412套二6 万 中惠商住1 2 元 平方 米 15213套二6 5 万 中惠商住1 2 元 平方157 788套三6 5 万 米 中惠商住1 2 元 平方 米 13210套二5 万 中惠商住1 2 元 平方 米 17416套三7 万 裕龙大厦1 8 元 平方米 1775 套二双 厅 5 8 万 裕龙大厦1 8 元 平方米 193 453 套三双 厅 6 万 9700 元 裕龙大厦1 8 元 平方米 174 959 套三双 厅 6 万 裕龙大厦1 8 元 平方米 15710 套二双 厅 6 5 万 1 万元 中惠雅园2 元 平方米137 87套二4 2 万 中惠雅园2 元 平方米 15216 套二看 海 4 6 万 7300 元 平 米 中惠雅园2 元 平方米13711套二5 万 项目所在区域内真正意义上的写字楼只有澳柯玛大厦 租金价 格为 2 0 元 天 平米 6 层以下每层分隔的面积为 30 200 平米 楼上 为整层使用 东海路沿线有凯旋商务楼 平均租金价格为 1 4 元 平 方米 天 2 32 3 小结小结 从青岛写字楼市场发展来看 近几年内写字楼的租金价格与销从青岛写字楼市场发展来看 近几年内写字楼的租金价格与销 售价格并未有明显的增长趋势 售价格并未有明显的增长趋势 2004 年高标准写字楼的租赁价格指年高标准写字楼的租赁价格指 数为数为 98 4 较上年降低了 较上年降低了 1 6 个百分点 然而个百分点 然而 2004 年青岛市的普年青岛市的普 通住宅价格指数较上年增长了通住宅价格指数较上年增长了 14 8 个百分点 青岛市写字楼市场相个百分点 青岛市写字楼市场相 对于涨幅明显的住宅市场略显低迷 在海尔路周边区域也是这样 对于涨幅明显的住宅市场略显低迷 在海尔路周边区域也是这样 附近的二手房的价格约为附近的二手房的价格约为 8800 元元 平方米 平方米 根据房屋具体装修情况 根据房屋具体装修情况 略有不同 新楼盘数码科技中心的写字楼价格为略有不同 新楼盘数码科技中心的写字楼价格为 9000 元元 平方米 平方米 住宅价格的上涨相对增加商用物业的运营成本 住宅价格的上涨相对增加商用物业的运营成本 从写字楼的等级标准来看 其标准包括甲级写字楼 乙级写字从写字楼的等级标准来看 其标准包括甲级写字楼 乙级写字 楼和商住楼 崂山区写字楼市场供给的产品主要为商住楼 表明在楼和商住楼 崂山区写字楼市场供给的产品主要为商住楼 表明在 该区域内写字楼的客户多为中 小型公司或成长型公司 因此客户该区域内写字楼的客户多为中 小型公司或成长型公司 因此客户 的稳定性相对较低 而像澳柯玛大厦稍高品质的写字楼项目 客户的稳定性相对较低 而像澳柯玛大厦稍高品质的写字楼项目 客户 多数为青岛本地的大型企业 公司的知名度及资金实力较强 因此多数为青岛本地的大型企业 公司的知名度及资金实力较强 因此 客户的稳定性也相对较高 区域内缺乏高标准配套的写字楼 现有客户的稳定性也相对较高 区域内缺乏高标准配套的写字楼 现有 的写字楼缺乏明确的产品定位 这一市场空白点为项目未来的发展的写字楼缺乏明确的产品定位 这一市场空白点为项目未来的发展 带来了机会 带来了机会 第第 3 3 章章典型个案分析典型个案分析 这些个案楼盘主要选自青岛当前市场上的在售项目 综合考虑 项目的规模 档次 市场定位及客户构成等方面 通过系统的调研 和分析 遴选金孚大厦 青岛国际金融中心 福林大厦 江山帝景 国华经典 top 颐和国际 数码科技中心等楼盘 整理分析其个案 以期对贵公司项目起到借鉴作用 3 13 1 金孚大厦金孚大厦 项目概况项目概况 项目位于 cbd 商务区次中心区域 山东路 22 号 由山东省金 富房地产有限公司开发 项目周边交通便利 周边有银行 电信 星级酒店等 租售价格及租售率租售价格及租售率 租价 元 天 平 方米 起价 元 平方米 均价 元 平方米 出租率销售率 在建83009000在建75 规划及装修配套情况规划及装修配套情况 项目总建筑面积为 62218 平方米 外立面以玻璃和金属为主 大堂风格为现代式风格 内部规划有商务中心 员工餐厅 美容美发 票务中心 会所 等设施 3 23 2 国华经典国华经典 项目概况项目概况 项目毗邻青岛市政府 位于市南商务核心区 四层群楼商业 两座塔楼 160 户 规划及装修配套情况规划及装修配套情况 项目总建筑面积为 67925 平方米 落地景观大窗 超大开敞空 间任意组合 整合国际流行 soholoft 概念 提出 hoffice home office 方案 现代玻璃幕墙 豪华商务大堂 智能化 人性化物业管理 项目共 2 幢 29 层 一层 3 户 3 33 3 toptop 颐和国际颐和国际 项目简介项目简介 项目位于香港路沿线核心区域 周围有浓厚的商业气氛 商机 无限 未来升值空间较大 总高 156 米 海景尽收眼底 价格及销售率价格及销售率 此项目共有 40 层每层 11 户共 440 套 写字楼销售率达 80 均价在 13500 元 平方米左右 购房者中有 60 是用来办公的 40 左右是用来投资的 装修及配套装修及配套 建筑设计外观 正面干挂灰色花岗岩 背面全落地玻璃幕墙 设计新颖 视觉冲击力强 剪力墙结构 户型方正无柱 整体利用率高 设套内卫生间 私密性强 健康卫生 内设茶水间 另具厨房功能 大堂挑高 12 9 米 宽敞明亮装修豪华 3 米以上的层高 使办 公和居住毫无压抑感 写字楼内设多功能会所 游泳池 咖啡厅 1 2 层中档餐厅 健身厅俱全 8 部电梯服务于写字楼 户型从 50 120 平米的设计 精装修交 房 配送家具 家电 3 43 4 福林大厦福林大厦 项目概况项目概况 福林大厦坐落于福州南路 北依东西快速路 南距香港中路咫 尺之遥 由一座福州路方向 23 层的高档商务楼和一座南北向 21 层 的高级公寓式住宅组成 其中商务楼总建筑面积为 22000 平方米 3 21 楼的平面面积为 830 平方米至 913 平方米 21 楼和 22 楼为 670 平米 价格及租售概率分析价格及租售概率分析 租价 元 天 平 方米 售价 元 平 方米 出租率销售率 3780050 70 此项目的销售速度相对于其他的项目来讲较慢 销售率只有 70 左 右 装修及配套装修及配套标准标准 外装饰 透光性良好的浅蓝色中空玻璃配以亚光金属铝板 内装饰 大厦商务楼大堂采用现代风格的装修设计 主材以金 属和玻璃为主 进口名牌电梯 商务楼配备 4 部大容量东芝高速群控电梯 即 使上班高峰时段业主等待时间也能降至最短 智能化停车系统 大厦设地下两层停车场 建成后地上 地下 可停车为可达到近百个 并设有二十四小时保安 智能化车库管理 系统 环保供水系统 采用无负压 无吸程的专利供水设备 以及智 能化变频控制系统 取消了二次供水水箱 系统管道采用环保管材 杜绝管路锈蚀造成的水污染 分户式中央空调系统节能环保 选用美国约克空调 3 53 5 青岛数码科技中心青岛数码科技中心 项目概况项目概况 东邻海尔路 西靠浮山 南望海滨 北倚颐中体育中心 是规划中的崂山区第 一商务区内的重点项目 计划投资 3 6 亿 元 规划占地面积 16593 6 平方米 总建 筑面积 8 万平方米 预计 2006 年竣工 主要建筑由世界著名的英国 阿特金斯设计公司等参与设计 对话设计了办公 金融 咨询 商 业等服务功能 将成为崂山区和高新区又一座标志性建筑 目前已 有计算机网络 数字技术 软件开发等 10 余家高新技术企业签订了 入驻意向 产品设置为多种面积可自由组合的大开间 6 1 米层高的 loft 多种小户型的 soho 并配有高档休闲会所 开启式游泳池 网球场 专卖店等休闲娱乐 健身服务配套设施 价格及面积价格及面积 两栋高层 18 27 层 一栋作为写字楼出售 一栋是小户型公 寓 写字楼 10 层以下为 svo 层高 3 5 米 以 120 平米为单位出售 可以多个单位组合 均价 9000 元 平方米 10 层以上为 loft 层 高 6 1 米 均价 13000 元 平方米 公寓部分的均价为 8000 元最低价 单位位于 4 5 层建筑面积 50 平方米北向住宅 最高价位于顶层 12000 元 平方米 装修及配套装修及配套 外立面采用中空玻璃幕墙 玻璃为高档进口优质品牌玻璃 景 观 美国易道主笔环境设计 以 流动的水晶 为主题 象征性运 用山水概念 颂扬传统的空间序列关系 电梯 svo 采用原装进口 高级品牌电梯 loft soho 采用中外合资进口高级品牌电梯 24 小时运行 豪华装饰轿厢 大堂 酒店式大堂 地面 墙面均采用 高档大理石 吊顶及豪华灯饰 智能化系统包括 安全系统 消防 系统 车库和停车管理系统 楼宇控制系统 高档广播音像系统 楼宇网络传媒系统 自动抄表系统 家庭智能化系统等 8 大智能化 系统 3 63 6 江山帝景江山帝景 项目概况项目概况 此项目位于山东路和江西路交汇处 规划总户数为 224 户 共 有 2 栋高层 销售价格销售价格 起价 元起价 元 平方米 平方米 均价 元均价 元 平方米 平方米 最高价 元最高价 元 平方米 平方米 90001100013000 主力户型及销售率主力户型及销售率 户型以 2 室 3 室为主 面积大约在 150 170 之间 热销户型是 150 平方米左右 项目销售率约为 70 购房者中 60 的是青岛本 地人 3 73 7