企业会计准则第3号--投资性房地产.ppt

企业会计准则第3号 投资性房地产 比较与分析 一 制定背景 1 随着经济发展和投资观念的转变 对房地产或物业的投资逐渐成为一种时尚 2 对于投资性房地产 如果作为固定资产计提折旧 其净值难以反映其真实价值 3 为了规范投资性房地产的确认 计量和相关信息披露 财政部2006年2月发布了 企业会计准则第三号 投资性房地产 下称新准则 二 主要内容 1 在 总则 部分2 在 确认和初始计量 部分3 在 后续计量 部分4 在 转换 部分5 在 处置 部分6 新准则同时规定在附注中披露的内容 投资性房地产 是指为赚取租金或资本增值 或两者兼有而持有的房地产 包括 1 出租的土地使用权 2 长期持有并准备增值后转让的土地使用权 3 企业拥有并已出租的建筑物 该准则是一项新准则 用于规范土地 房产中专门用于投资 而不是自用 项目的处理 在会计报表中将单列 投资性房地产 项目 会计处理可以采用成本模式 与固定资产差异不大 或者公允价值模式 但以成本模式为主导 同时规定如有活跃市场 能确定公允价值并能可靠计量 也可以采用公允价值计量模式 在公允价值计量模式下不计提折旧或者减值准备 财政部的观点也是谨慎使用公允价值 但在准则中不能排除公允价值的使用 这与IAS40以公允价值为主导还是有差异的 三 新准则与原会计制度差异比较 一 会计科目的差异 二 初始计量的差异 三 后续计量的差异 四 新准则有关投资性房地产转换的规定 五 处置 五 处置例 某工业企业1994年12月31日在自由土地上建成一座厂房 此在建工程账面成本为360万元 摊销期限20年 按平均年限法摊销 预计无净残值 建成初衷是作为自用车间 但由于销路不畅于1996年1月1日将此厂房出租 出租时公允价值为400万元 租期10年 1999年按照国家规定安装消防设备花费15万元 2006年1月1日到期后将此厂房改建为第五车间 此时公允价值为270万元 请进行账务处理 单位 万元 旧制度处理办法 1 1994年12月31日建成时 借 固定资产360贷 在建工程360 2 1995 2014年每年摊销折旧 借 制造费用18贷 累计折旧18 3 1999年安装消防设备直接计入当期费用借 管理费用15贷 银行存款152006年收回此厂房 此时固定资产账面价值 360 18 11 162万元 不做账务处理 新准则处理办法 1 成本模式 1 1994年12月31日建成时 借 固定资产360贷 在建工程360 2 1995摊销折旧 借 制造费用18贷 累计折旧18 3 1996年出租时 借 投资性房地产342累计折旧18贷 固定资产360 4 1996 2005年每年摊销折旧借 管理费用18贷 累计折旧18 5 1999年安装消防设备直接计入当期费用 此后续支出并不能使流入企业的未来经济利益超过原先的估计 借 管理费用15贷 银行存款15 6 2006年收回厂房 此时投资性房地产账面价值342 18 10 162万元借 固定资产162累计折旧180贷 投资性房地产342 7 2006年 2014年每年摊销折旧 162 9 18万元 借 其他业务支出18贷 累计折旧18 新准则处理办法 2 公允价值模式 1 1994年12月31日建成时 借 固定资产360贷 在建工程360 2 1995摊销折旧 借 制造费用18贷 累计折旧18 3 1996年出租时 借 投资性房地产400累计折旧18贷 固定资产360资本公积58 4 1996 2005年不计提折旧 5 1999年安装消防设备直接计入当期费用 借 管理费用15贷 银行存款15 6 2006年收回厂房 此时投资性房地产账面价值270万元借 固定资产270处置投资性房地产损失130贷 投资性房地产400 7 假设新车间仍按平均年限法摊销 摊销期限9年 预计无残值 每年摊销折旧分录为 借 制造费用30贷 累计折旧 270 9 30 30 四 新准则与国际会计准则差异比较新准则对应的是 IAS40 投资性房地产 通过比较发现1 相同点2 后续计量区别3 公允价值模式计量会被广泛应用4 独立评估师的评估结果 五 执行新投资性房地产准则对企业财务状况影响分析1 资产负