商场运营管理模式837312688.doc

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薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆 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蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃薀螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁螁芀薇蝿螁羀莀蚅螀膂薅蚁蝿芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈袅芁蒅薄袅羀芈蒀袄肃蒃衿袃芅芆螅袂莇薁蚁袁肇莄薇袀腿薀蒂衿节莂螁罿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆莈荿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羃节芀薆羃羂蒆蒂肂肄芈螀肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿聿蒂薈肈膁莅袇肈芃 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商场要建立一套完善合理的市场经营运作机制 以是否符合市 场的发展为前提 明确市场的经营管理以提供市场经营户满意的服 务为基本原则 以是否符合市场今后长远利益为准则 一 一 以物业经营为主导 物业管理配合的整体运营开展思路以物业经营为主导 物业管理配合的整体运营开展思路 在经营管理公司的运作功能上已经包含商场运营管理和物业管 理两部分内容 在实际开展工作时 是以物业经营的工作为主导 物业管理配合的角色整体 二 二 不同业户的协调管理政策不同业户的协调管理政策 鉴于本项目大部分的商业面积进行销售 故在开业运营后 经 营管理公司管理的对象除了经营户外 还要对众多的中小业主进行 协调管理 不然 项目开业运营将遭遇诸多经营管理问题 以下就 分别阐述针对经营户和投资者的管理政策思路 一 一 商场经营管理公司需要协调的商场内部关系商场经营管理公司需要协调的商场内部关系 在这里 经营管理公司需要协调的商场业户关系如下图 经营管理公司经营管理公司 租赁发展商 自有商铺的 经营户 中小业 主 投 资者 租赁小业 主商铺的 经营户 购铺自营 的经营户 转租其他租 赁者的铺位 的经营户 租赁投 资者 经营管理公司面对的商场业户关系共有 6 种 在实行各种政策 措施时 必须要进行根据不同情况作的协调管理 不然 在运营管 理过程中会出现很多问题 以下就每种关系作阐述 1 各种关系的协调管理原则各种关系的协调管理原则 1 针对发展商自有商铺的租赁经营户针对发展商自有商铺的租赁经营户 严格执行经营管理规定 严格执行经营管理规定 统一管理统一管理 对此类经营户的管理协调相对容易 因为其租赁的商铺是发展 商的物业 对其进行严格监管 促使其按照营业要求正常开门营业 在实施扶持措施时能够做到比较统一 2 针对租赁小业主商铺的经营户针对租赁小业主商铺的经营户 监督为主 必要时和业主协监督为主 必要时和业主协 调调 这类经营户进场时必须要签署相关的遵守经营管理规定协议 小业主也要签署管理规定协议 在日常管理时以监督为主 促使其 遵守经营管理规定 必要时要和小业主协调 一起解决问题 3 购铺自营的经营户购铺自营的经营户 动之以情 晓之以理 采取情理政策动之以情 晓之以理 采取情理政策 此类经营户的监管相对比较困难 因为商铺产权是本人的 虽 然签署了经营管理规定协议 但如果其不遵守营业管理 也不容易 采取处罚措施 对这类经营户 最好采取 动之以情 晓之以理 的管理方法 因为一般他们本质上都希望商场做旺 以情理能够打 动他们 而不宜采取严厉的处分措施 避免产生矛盾 4 中小投资者中小投资者 签署委托管理协议 租赁经营户出现问题要知签署委托管理协议 租赁经营户出现问题要知 会 平时不必监管会 平时不必监管 投资者必须服从商场整体的租赁管理 才能为项目营造良好的 经营管理局面 才能使其拥有的商铺实现良好的商业价值 不过 中小投资者在收铺就应该要签署委托管理协议 委托经 营管理公司管理其铺位和经营者 所以一般不用专门对中小投资者 进行监管 仅仅在租赁其铺位经营的商户出现问题时要知会他们 进行协调处理 对业主的管理主要包括 签署委托管理协议签署委托管理协议 业主要和经营管理公司签署租赁管理协议 有关租赁的行为在 整体上要接受经营管理公司的统一管理 成立业主委员会成立业主委员会 成立业主委员会 统一协调小业主的利益 共同探讨项目整体 经营做旺之道 让各中小业主也参与项目的经营管理 出谋划策 为项目的后续运营作出贡献 5 租赁投资者租赁投资者 进行筛选 避免其进入进行筛选 避免其进入 这类投资者属于租赁了发展商的自有商铺或者小业主商铺再转 租的人士 一般不会很多 原则上 在招商时 就要采取一定的措 施 作一定的筛选 避免此类投资者的进入 因为这类投资者往往 不能使商铺按照规定的日期统一开业 影响了商场整体的经营秩序 但如果是租赁了中小业主的商铺再转租的 经营管理管理公司就比 较难控制 只能和业主协调 督促其正常开业营业 6 转租其他租赁者铺位的经营户转租其他租赁者铺位的经营户 严格执行经营管理规定 统严格执行经营管理规定 统 一管理一管理 这部门经营户不会很多 其进场同样要签署经营管理协议 按 照第一类经营户的方式进行监管 2 成立经营管理顾问委员会成立经营管理顾问委员会 针对所有的经营户成立经营管理顾问委员会 吸引代表性经营 户加入 为商场的运营管理出谋划策和提供经营管理的协助服务 此点在日常运营管理中有详述 二 二 优惠措施的扶持优惠措施的扶持 优惠扶持措施即 放水养鱼原则 如在开业后一段时间或特殊 时期在租金或管理费上采取非常优惠的政策 如免租或减租 这对 于稳定经营户 促进招商 使开业后整体经营稳步发展 在整体经 营状况上达到理想状态时逐步恢复正常租金 采取优惠扶持措施对于一个新的专业市场的运营管理很重要 但由于本市场前期采取销售方式获取收益 导致产权分散 小业主 众多 有租赁发展商铺位的 也有购铺自营的经营户和租赁小业主 铺位的经营户 具体实施方案需要和这些小业主作深度协调 再根 据实际情况而制订 三 三 高素质的经营管理团队策略高素质的经营管理团队策略 高素质管理团队的建设是市场经营管理服务水平能够得到有效 保证的基本前提 1 对经营管理团队进行专业培训 提升团队的专业素质 2 引入职业经理人或专家经营型人才 组建管理团队 提升市场 的经营管理水平 3 完善聘任制度 发挥各管理人员所长 4 明确市场所有管理人员的岗位职责 做到分工明确 职责明晰 保证市场出现的事情有人管 出问题有人负责 四 四 项目整体营运推广策略项目整体营运推广策略 一 一 商业经营市场定位商业经营市场定位 对项目自身进行准确的市场定位 以批发展示中高档服饰产品 为主的专业市场 塑造行业龙头地位的形象 在这一点上 要注意 批发 和 零售 的市场形象主题区分 决不能把服装专业市场 中存在的少部分零售现象当作是主题而在宣传推广中公开表现 这 是基于以下几个方面因素的考虑 1 服装批发市场中或多或少都有零售现象 但这是有一定市 场需求情况行业自发存在的 但零售量占总交易额总量很 小 据市场调查 实际上很多商家都不希望设置零售 因 为零售会影响商场批发经营气氛 商家的产品规格会出现 断码或样品不足的等情况 故没有必要把少量的零售现象 加入自己的市场定位主题 公开宣传自己既批发又零售 2 零售情况出现较多的时候基本上是在转季或年底春节前 这个时候经营户需要清货清仓 才有较多零售交易 3 零售产生的销售额远不足以维持经营户的支出 4 如果本市场对外引导不清晰 让人感觉市场经营定位模糊 不清 场内真的出现太多零售的情形 那就倾向 卖场 性质 有可能导致 因为零售气氛浓厚 和下级批发商及零售商有所抵 触 他们可能会减少来本市场进货 经营者本身不一定希望本市场有零售卖场的倾向 如果出现此情况 其对本市场的经营管理产生怀疑 综上所述 在门面或公开宣传推广时不必强调 零售 的性质 所以 在今后的经营管理的各个方面以此为核心原则都采取与其相 匹配的表达方式 自始至众突出项目自身的 批发交易 的市场定 位形象 二 二 项目整体开业运营广告宣传策略项目整体开业运营广告宣传策略 1 针对人群目标针对人群目标 项目在开业运营前后 其针对目标宣传对象是全国各地的采购 进货者 重点是华中地区的采购批发商 2 媒体选择媒体选择 其采用的媒体有别于一般的地产宣传 根据各阶段的不同 可 选取不同搭配组合 主要媒体如下 区域性影响力较大的电视台 服装行业刊物杂志 交通要道户外广告 省内外主要交通枢纽户外和室内广告 火车站 汽车站 飞 机场 国内主流交通工具流动广告 火车 长途车 飞机等 3 广告宣传形式 广告宣传形式 通过相关的广告宣传推广活动 促进市场的繁荣兴旺 塑造市 场自身的知名度和美誉度 1 偏重于市场自身的品牌形象方面的广告宣传推广活动 将市市 场铸造成强势品牌 场铸造成强势品牌 成为批发市场中有强劲影响力的批发市 场 成为区域行业内响亮的旗帜 通过区域的行业影响力保 持和扩大的客源 提高自身的经营兴旺繁荣 2 偏重于经营户相关产品广告宣传推广活动 通过扶持经营户 的发展 达到自身发展的根本目的 三 三 开业运营活动策略开业运营活动策略 开业运营前后 除了广告宣传外 举行大规模 影响力广泛的 的各种活动也是快速传播本项目的知名度的最好方式之一 具体采 取的活动方式在运营推广实施时再作详细计划 五 五 对外关系的协调对外关系的协调 一 一 对工商 税务等政府职能部门的协调 获取最大政策优惠对工商 税务等政府职能部门的协调 获取最大政策优惠 1 对于一个刚开始的新市场来说 以汉正街第一大道整体名义争 取工商 税务费用方面的国家政府的优惠政策 降低经营户在 经营中费用过高的负担 提高起在市场的投资经营中获利的信 心 此点尤为重要 2 现场设置 办证绿色通道 将工商 税务 城管 派出所等职 能部门聚集设置在商场里同一个地方办