（工商管理专业论文）六安国际汽车城项目投资决策风险防范及运营研究.pdf

六安国际汽车城项目 投资决策风险防范及运营研究 摘要 本文尝试利用商业地产在投资决策过程中有关风险防范理论和实践知识 来分析和研究六安国际汽车城项目在目前国家针对房地产市场相续出台一系 列宏观调控政策的背景下 该项目投资的可行性和必要性 通过分析商业地产 项目在投资决策与运营中潜在的风险及相关防范措施 商业地产项目运营中的 市场供求规律 开发及运营管理规律 开发运营过程模式规律 招商规律 公 共关系规律 商业地产开发建设规律 商业地产的资金运营及资本运作规律等 研究该项目的政府产业政策 法律法规的制定和执行 开发运营的宏观综合协 调 人才队伍建设 组织保障 教育培训体系 行业管理 市场调节 经济结 构管理 产业链条延伸等 尤其是在全国各地汽车城项目纷纷上马 安徽已建 成的汽车城项目在整体运营状况并不十分理想的情况下 如何充分利用当地地 方政府的相关优惠政策 合理地趋利避害 应用相关理论全面地分析和研究该 项目在投资决策过程中可能存在的风险及运营过程中存在的问题 以制定出切 实可行的防范措施和符合实际的运营模式 从而对该项目在投资决策和运营中 的风险加以控制和防范 探求如何通过建立自身独特的运营模式来确保该项目 的成功运营 以保证开发商 投资商 经营者三方利益 最终实现最大限度地 减少试错成本 促进该项目的快速 健康 可持续的发展 以达到投资效益最 大化 并最终实现建一个龙头市场 搞活一方经济 富一方百姓 实现经济效 益 社会效益双丰收 关键词 投资 风险 防范 研究 s t u d yo nr i s kp r e v e n t i o na n do p e r a t i o no f i n v e s t m e n t d e c i nm a k i i rl d e rl u a li n t e r n a t i o n a la u t i biledeclsion mau n d e rl u a nu t o m o b i l ei n t e r n a t l o n a l c i t yp r o j e c t a b s t r a c t t 1 1 i sp a p e rt r yt oa n a l y s ea n dr e s e a r c hi n t ot h ef e a s i b i l i t ya n dn e c e s s i t yo fp r o j e c to f t h ei n t e m a t i o n a lm o t o r c a rc i t yi nl u a na tt h eb a c k g r o u n do fg o v e r n m e n td e c r e e i n gas e r i e s o fp o l i c ya i ma tr e a l t ym a r k e t u s i n gt h et h e o r ya n d p r a c t i c eo fr i s kp r e v e n t i o nk n o w l e d g e i ni n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n gp r o c e s s t h r o u g ha n a l y s i s i n gt h ep o t e n t i a lr i s ka n dr e l a t e d p r e v e n t i v em e a s u r e so fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c t si nt h ei n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n g a n do p e r a t i o n r u l eo fs u p p l ya n dd e m a n di nt h em a r k e ti no p e r a t i n gc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ep r o j e c t s r u l eo fd e v e l o p m e n ta n do p e r a t i o n a lm a n a g e m e n t r u l eo fi n v e s t m e n t r u l e o fp u b l i cr e l a t i o n s r u l eo fd e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o ni nc o m m e r c i a lr e a le s t a t e r u l eo f o p e r m i n gc a p i t a li nc o m m e r c i a lt e a le s t a t ea n ds oo n t h ea u t h o rs t u d i e st h ei n d u s t r i a l p o l i c yo ft h ep r o je c t e s t a b l i s h m e n ta n de x e c u t i o no fl a w d e v e l o p m e n ta n do p e r a t i o ni n m a c r o s c o p i cc o o r d i n a t i o n b u i l d i n gt h et a l e n t e dp e r s o nt r o o p t h eo r g a n i z a t i o ns a f e g u a r d s t h ee d u c a t i o nt r a i n i n gs y s t e m t h ei n d u s t r ym a n a g e m e n t 也em a r k e tr e g u l a t i o n t h e e c o n o m i cs t r u c t u r em a n a g e m e n t i n d u s t r i a lc h a i n1 i n ke x t e n d i n ga n ds oo n e s p e c i a l l y w h e nm o t o r c a rc i t yp r o j e c ts t a r t e di ne a c hp l a c e a n h u ip r o v i n c eh a sc o m p l e t e dt h e a u t o m o b i l ee i t yp r o ie c tb u ti nt h eo v e r a l lo p e r a t i o nc o n d i t i o ni sn o te x t r e m e l yg o o d h o w t ou s e f u l l yt h er e l a t e dp r e f e r e n t i a lp o l i c yt h eo fl d e a la u t h o r i t y r e a s o n a b l ys e e kp r o f i t sa n d m i n i m i z el o s s e s a n a l y z ea n ds t u d yc o m p r e h e n s i v e l yt h ep r o b l e ma n dp o s s i b l er i s ki nt h i s p r o j e e ta n dt h eo p e r a t i o np r o c e s si nt h ei n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n gp r o c e s su s i n gt h e c o r r e l a t i o nt h e o r yt of o r m u l a t ep r a c t i c a l l yf e a s i b l eg u a r d sa g a i n s tt h em e a s u r ea n d c o n f o r m st oa c t u a l l yt h eo p e r a t i o np a t t e r n t h u sp e r f o r m st ot h i sp r o je c ti nt h ei n v e s t m e n t d e c i s i o n m a k i n ga n dt h eo p e r a t i o nr i s kt oc o n t r o la n dt h eg u a r d s e e kh o wt oe s t a b l i s ho w n u n i q u eo p e r a t i o np a t t e r nt og u a r a n t e et h i sp r o je c tt h a tw i l lb es u c c e s s f u lt og u a r a n t e et h e d e v e l o p e r t h ei n v e s t o r o p e r a t o r st r i p a r t i t eb e n e f i t f i n a l l yr e a l i z et h em a x i m u ml i m i t r e d u c t i o nc o s tt op r o m o t et h i sp r o j e c tt ob ef a s t h e a l t h i l y t h ec o n t i n u a b l ed e v e l o p m e n t t o a c h i e v et h ei n v e s t m e n tb e n e f i tm a x i m i z a t i o n a n df i n a l l yr e a l i z ec o n s t r u c t i n gam a i ni t e r n m a r k e t s t i m u l a t el o c a le c o n o m y m a k el d e a lp e o p l er i c ht or e a l i z eb o t ht h ee c o n o m i c e f f i c i e n c ya n dt h es o c i a le f f i c i e n c y k e y w o r d s i n v e s t m e n t r is k p o t e n t r e s e a r c h 插图与表格清单 商品交易市场调查表 市场分布情况 推广方式 公司组织机构图 用工计划 n v o 7 o o o o加他们鸲鸫 l o 厶l l o 厶 一 一 一 一 一 3 3 6 6 6 表表表图表 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果 据我所知 除了文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含其他人已经发表或撰写 过的研究成果 也不包含为获得金筵王些太堂或其他教育机构的学位或证书而使 用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示谢意 靴燃者签中万扒一蝴眵嘞j 碉踟 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解金艘王丝太堂有关保留 使用学位论文的规定 有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘 允许论文被查阅和借阅 本人授权尘 胆王些太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索 可以采用影印 缩印或扫描等复制手段保存 汇编学位论文 保密的学位论文在解密后适用本授权书 靴敝储签鹫矿w 签字目翘删年j 7 月占日 学位论文作者毕业后去向 工作单位 通讯地址 獬名 凌 签翔劬妒乡月跏 电话 邮编 特别声明 本学位论文是在我的导师指导下独立完成的 在研究生学习期间 我的导 师要求我坚决抵制学术不端行为 在此 我郑重声明 本论文无任何学术不端 行为 如果被发现有任何学术不端行为 一切责任完全由本人承担 学位论文签名 杨文武 签字日期 2 0 0 8 年5 月8 日 致谢 在论文完成之后 回顾近三年来的研究生学习历程 感想颇多 我不禁对 指导和帮助过我的老师 同学 朋友表示衷心的感谢 我最想感谢的是导师李德明教授 他在百忙之中抽出时间 指导我完成论 文的选题 立意 材料组织到成文 他从结构 逻辑 论述等方面给我提出了 一系列宝贵的修改意见 李教授渊博的知识 敏锐的洞察力 严谨的治学态度 以及对科学孜孜不倦追求的精神 将是我终生学习的榜样 教授宽以待人的人 品和平易近人的工作作风 将使我终身受益 在此 我对李教授表示诚挚的谢 意和由衷的感激 另外 还要感谢王祥君 杜建军 张士斌 他们在论文写作过程中为我提 供了许多原始资料和数据 并与我进行广泛的探讨 磨砺了我的思维 激发了 我的灵感 促成这篇论文的形成 还有我的爱人朱峰生和女儿杨溢 是她们在 背后然然的支持与鼓励 才让我得已坚持完成这份学业和这篇论文 在此 致 以诚挚的谢意 作者 杨文武 2 0 0 8 年5 月8 日 第一章绪论 1 1 选题背景 指导思想 本文选题是根据导师 安徽省企业可持续发展研究 子课题 结合本 人实际工作而成 试图学以致用 指导实践工作 自2 0 0 5 年开始 国家针对房地产住宅市场出台了一系列宏观调控政 策 如 欲取得土地必须经过招 拍 挂等手续 且经过招 拍 挂后取得 的土地必须付清土地出让金后才能办理土地证 提高房地产企业的自有资 金比例 房地产企业申请项目立项时 自有资金的比例必须达到项目投资 总额的3 0 以上 预售门槛的提高 个人第二套住宅按揭的限制等等 使 得住宅开发的政策性风险趋大 以致不少开发商开始将战略向商业地产转 移 以求长线发展 随着市场环境和国家政策的变化 土地资源和社会资 源开始集中到一些地产大鳄手中 房地产市场竞争日益激烈 再开发一些 小型的住宅项目优势已经不明显了 在宽松的市场环境日益向规模化 集 约化发展的时候 这些中小型房地产商在纷纷转向二 三线城市 甚至部 分开始从事小城镇开发的同时 便想通过开发商业地产项目 使其原始资 本积累变为一项可以永续经营的资产 投资开发商业地产项目对他们来说 至少具有以下吸引力 1 商业物业的潜在价值远远大于住宅物业 长期 拥有能实现投资价值最大化 2 长期持有的商业物业不像开发的住宅物 业 卖完了就没有了 持有商业物业能获得土地增值收益 3 经营物业 更可获得稳定租金或经营收入 获得宝贵的现金流 4 当企业急需用钱 时 有收益的物业可以轻易地抵押给银行 获得银行贷款 汽车城的建设 近几年来在全国各地纷纷上马 据统计全国目前共有各类汽车城5 0 0 多家 仅在上海就有上海国际汽车城 上海安亭汽车城 上海嘉定汽车城 上海 南汇汽车城 此外 在北京 成都 武汉 杭州 长春 等一些大中城 市都在大面积 大规模 大手笔地投资开发建设汽车城 仅安徽就已建成 安徽国际汽车城 马鞍山汽车城 安庆国际汽车城 芜湖汽车城 六安国 际汽车城 滁州皖东汽车城 巢湖汽车城正在建设过程中 阜阳 淮南的 凤台汽车城还正在进行项目可行性研究和申请立项中 早在2 0 0 5 年3 月 国土资源部就对全国各地汽车城的建设提出质疑 甚至将汽车城的纷纷上 马等同前几年全国各地的大学城建设 认为是开发商在变相进行圈地运 动 对此本文不作过多的研究 本文仅就六安国际汽车城项目投资决策过 程中存在的风险及防范措施和运营模式作一研究 1 2 问题提出的背景及解决问题的现实意义 安徽己建成安徽国际汽车城 马鞍山汽车城 安庆汽车城 芜湖亚夏 汽车城 除位于省会合肥的安徽国际汽车城和芜湖亚夏汽车城运作的较成 功外 其他的汽车城的运作都存在着这样那样的问题 当然这里面除了地 域 环境 经济 人口等因素差别外 还与当地政府的大力扶持是分不开 的 安徽国际汽车城内的摩托车摩配市场就是政府在拆迁过程中 将原瑶 海摩托车摩配市场整体搬迁至安徽国际汽车城而形成的 而汽配市场到目 前为止仍未形成规模 仍然集中在三里街汽配城 离省会合肥较远的马鞍 山汽车城 安庆汽车城运作的都不是十分成功 那么离省会合肥仅6 7 公 里 离安徽国际汽车城仅8 7 公里的六安国际汽车城项目投资是否必要 可行 投资决策过程中存在哪些风险以及如何加以防范 要想成功的运营 必须得有自己哪些独特的运营模式 只有掌握和了解了这些问题并加以分 析和研究 寻求对策 才能合理地加以回避与防范 才能确保该项目的成 功运营 以达到投资效益最大化 并最终实现建一个龙头市场 搞活一方 经济 富一方百姓 实现经济效益 社会效益双丰收 1 3 研究思路和研究方法 本文尝试利用商业地产研究有关理论和实践知识 来分析和研究六安 国际汽车城项目投资市场供求规律 管理规律 开发及运营公司管理规律 开发运营过程模式规律 招商规律 公共关系规律 商业地产开发建设规 律 商业地产的资金运营及资本运作规律等 研究该项目的政府产业政策 法律法规的制定和执行 开发运营的宏观综合协调 人才队伍建设 组织 保障 教育培训体系 行业管理 市场调节 经济结构管理 产业链条延 伸等 以最大限度地减少试错成本 促进该项目的快速 健康 可持续的 发展 本文采用的研究方法主要有 1 因素分析法 对该项目的开发 销 售 经营 管理等环节逐个 逐层进行因素分析研究 以找出关键点 2 统 计学 应用统计学的基本原理和基本方法进行市场调查 采用定量和定性 分析的方法分析研究调查结果 提高市场调研的准确性 3 消费心理学 消 费行为学 市场营销学 研究产品从生产者到消费者转移活动及其组织经 营 探讨商业地产如何满足消费者和经营者的双重需求 1 4 本文的结构及创新点 本文的结构如下 第一章介绍撰写本文的动因 目的和意义 第二章 阐述商业地产开发运营相关理论 第三章六安国际汽车城项目投资环境分 析 第四章六安国际汽车城项目投资决策风险分析 第五章六安国际汽车 城项目投资决策风险防范措施 第六章六安国际汽车城项目运营及其控 制 最后是结束语 2 运用木桶理论和因素分析的方法对六安国际汽车城商业地产项目的 开发和运营进行分析研究 以指导开发运营实践的过程 是本文的创新点 其目的在于减少该项目开发运营的试错成本 第二章相关理论综述 2 1 商业地产理论 商业地产通常解释为商场 商铺 商业步行街 s h o p p i n gm a l l 或大型 购物中心 商业地产的形式多种多样 规模有大有小 大的商业地产如 s h o p p i n gm a l l 项目 规模可达几十万平方米 规模小的仅几百平方米 甚至更小 就其经营形式而言 规模大的多采用整体开发 统一招商 统 一经营 统一管理 规模小的大多采用在统一经营管理模式下 回收租金 的模式 但更多更小规模的商业地产项目中如 住宅 公寓 写字楼的底 商 这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售 零散经营的 模式 商业地产不同于住宅地产 住宅地产的用途相对简单 主要的功能仅 仅是为了满足不同层次消费者的居住需求 面对的客户群相对比较单一 而商业地产的市场定位 目标客户群的选择 开发的策略 运作的模式 管理的理念等都十分关键 只有有了准确的市场定位 细致的宣传策划 有序的招商运作 完善的经营管理 良好的外部环境 优质的物管服务 才能保证其地段价值不断提升 商业物业不断升值 商业业态的可持续发 展 另外 现代商业地产也不同于传统的商业地产 传统的商业地产主要 是区别于住宅地产而言的 多表现为住宅 公寓 写字楼的底商 各类小 型的商业街 批发市场等 其注重和强调的仅仅是使用用途 只要能够满 足交易就行 而现代商业地产除了强调使用用途外 更加强调和注重的是 商业的市场定位 市场的前景和商业业态组合 它是为了满足商业用途而 进行的有计划 有组织地进行开发和经营的产品 追求的是开发商 投资 商与经营者三者之间的合作共赢 传统的商业地产在通常情况下是只开发 不招商 或者是先开发后招商 而现代商业地产注重的则是商业业态的整 合 注重项目前期的规划设计和企划宣传 通过商业业态的组合和企划宣 传 营造一种强有力的商业环境 以吸引更多的商家竞相入住经营 前期 所有的一切准备工作都是为了后期的招商运营和经营管理服务 运营成功 的现代商业地产往往是建成之时就是招商完成之时 2 2 木桶理论 有的商业地产项目看上去外部条件非常好 却惨淡经营 有的商业地 产项目一开始并不被看好 但却能够一举成功 商业地产项目就如同木桶 它的成功与否并不取决于最长的木板有多长 而取决于最短的木板有多 短 所谓 木桶理论 也即 木桶定律 短板效应 其主要内容是 4 一只木桶盛水量的多少 起决定作用的不是桶壁上最高的那块木块 而是 桶壁上最短的那块 木桶理论 在实际工作 生活 企业管理及市场 营销等领域中应用十分广泛 其最初的含义是指 木桶的储水量取决于最 短板的长度 后来经过众多的补充和演变 其内涵也越来越丰满 还可以 演变为 注 引自 世界经理人c h o 新木桶原理 一 一个木桶的储水量 还取决于木桶底部直径的大小 即尽管组成 木桶的每一块木板都一样长 但木桶底部的直径很小 木桶的储水量也必 将很少 二 在每块木板的长度都相同的情况下 木桶的储水量还取决于木桶 的形状 即木桶的上下口径一致则储水量大 若木桶的上下口径不一致则 储水量小 三 在木桶底部直径一样的前提下 木桶的最终储水量 还取决于木 桶的使用状态和相互配合 即通常情况下木桶的储水量取决于最短板的高 度 不过 在特定的使用状态下 通过相互配合 可增加一定的储水量 如有意识地把木桶向长板方向倾斜 其储水量就比正立时的木桶要多得 多 或为了暂时的提升储水量 可以将长板截下补到短板处 也可以提高 储水量 四 木桶的长久储水量 还取决于木桶各木板的配合紧密性 各木板 之间的配合要紧密 没有空隙 如果每块木板间的配合不好 出现缝隙 最终只能导致漏水 就像三只老鼠去偷油 结果没有偷到 站在上面的说 你们没有托好 最下面的说 上面太重 托不住 中间的去说 上面 的没尽力 下面的没有托好 同样一个团队 如果没有良好的配合意识 不能做好相互之间的补位和衔接 最终储水量也不能提高 单个的木板再 长也没用 这样的木板组合只能说是一堆木板 而不是一个完整的木桶 一个团队 综上所述 我们可以得出一个结论 1 比最短的木板高出的部分是没有任何实际价值和意义的 高出的 越多 只能是造成的浪费的越大 损失的也越大 2 要想提高木桶的盛水量 应该设法加高最短的那块木板的高度外 还要正确地使用木桶和注重组成木桶的各个木板之间的相互配合和协作 性 由此 它可以启发我们去思考许多问题 1 就团队建设而言 就应该加强培训 努力设法提高那个能力最弱 表现最差的落后者的综合素质 时刻培养和教育员工之间的相互协作 相 互配合的团队合作意识 以提高整体战斗力 2 就商业地产而言 由于商业地产包含了商业 地产两个层面的概念 是开发商 投资者和经营者 三合一 的有机整体 如果把木桶比作商业 地产的若干支持元素 那么组成木桶的每一块木板就相当于构成商业地产 开发中的规划设计 开发建设 销售 招商 经营 管理这几个环节 商 业地产固有的特色决定了商业地产项目与住宅项目不同的操作方式 各个 环节都存在很大差异 而且每个环节也都决定了项目的成败 因此要对他 们予以足够的重视 否则很可能因为其中某一处的疏忽或者不足影响全 局 中国商业地产项目失败率居高不下 并不是在过程中出了问题 而是 在源头出现了问题 其实在很大程度上是因为在开发前期在国家及地方政 策上 选址上 业态组合上 规划设计上 施工管理上 资本运作上没有 进行风险研究进而有效地加以防范与控制 本文试图将六安国际汽车城这 个具体的商业地产投资决策的过程细分为政策的风险 选址的风险 招商 组合的风险 施工的风险 规划设计的风险 资本运作及运营管理的风险 等七大风险体系 进行逐个因素分析 进而进行规避和防范 以最大限度 地降低试错成本 促进该项目又快又好地发展 2 3 投资决策和风险防范理论 投资是企业发展生产和经营的必要手段 是提升企业核心价值 得以可 持续发展及进行自主创新的必经之路 投资有收益但也同样有风险 而且 是高收益 高风险 因此 企业在决定进行项目投资之前必需要对项目投 资的可行性 必要性 可能存在的风险 遇到的问题等逐一加以研究 在 投资过程中能否把有限的资金投资于收益高 见效快 风险小的项目上去 对企业的生存和发展至关重要 因此 要想提高投资效益 就需要对投资 风险加以研究和防范 就需要不断提高选择投资项目的决策水平 提高有 效防范各种潜在的项目风险的管理能力 2 3 1 投资决策 投资决策 是指为实现一定的投资收益 在充分占有各种信息资源和 经验的基础上 根据现实条件 借助于科学的理论和方法 从若干个各选 的投资方案中 选择一个较为满意合理的方案而进行的科学分析和判断的 过程 在对任一个投资项目进行科学决策前和决策中 除了应对宏观的投 资环境进行分析和对微观项目经济进行评价外 还要专门对该投资项目的 风险进行具体分析 综合运用各种原理 系统地比较每个投资方案的可行 性 收益的多少 分险的大小 最后运用综合评分法 评出优劣做出取舍 影响投资决策质量的因素较多 一般情况下 通常主要取决于决策者占有 决策信息量的多少和决策信息有效性的高低 以及决策的方法 原则 程 序和决策者素质等多个方面 选择投资项目的主要依据是项目的可行性研究报告 投资项目的可行 6 性研究不仅是在进行项目投资前的一个工作环节 也是选择投资项目 做 出正确投资决策 进行项目设计和筹措资金的重要依据 就商业地产项目 而言 项目可行性研究工作 就是对投资项目进行研究 分析 论证和评 价 以确定该项目是否符合国家的法律法规 当地政府的政策规定 城市 的发展方向 是否符合城市总体规划 商业网点布局 投资是否经济合理 项目实施是否可行 规划设计 建筑风格 布局及外立面效果是否符合要 求的一系列活动 通过对项目预期收益和可能存在的风险进行测算 对比 来判断投资的可行性和资金回收的安全性 可行性研究的结论 是投资决 策的重要依据 在分析评价投资项目的可行性时 要做到宏观与微观相结 合 静态分析与动态分析相结合以及专业分析与综合分析相结合 注 引自 试论投资决策 风险管理与投资收益 作者 张奇 2 0 0 7 0 1 2 0 2 3 2 投资风险防范 当投资者做出投资决策时 不仅要考虑投资回报 还必须考虑投资风 险 投资风险的大小主要取决于投资回报率的大小 回收周期的长短 防 范投资风险通常可以通过恰当的投资组合 利用投资资产的多样化 来分 散非系统风险 投资组合的结构包括资产配置和投资组合的最优化 来实 现既定投资目标下的最佳回报 由于项目投资特有的时间长 金额大 决 策复杂 影响投资效果的因素多等特点 决定了投资项目风险较大 投资 项目风险一般表现为政治法律风险 社会风险 经济风险 技术风险和自 然风险等方面 就商业地产项目而言 还有城市总体规划风险 商业网点 布局风险 按投资项目的进度划分 项目投资的风险主要体现在 首先 在项目前期开发阶段可能导致投资损失的风险因素有 情况不明 仓促决 策 方法不对 估算有误 考虑不周 缺项漏项 弄虚作假 不负责任 审查不细 把关不严等 其次 在项目实施阶段导致投资损失的风险有 建设施工工期拖延 工程与设备存在质量问题 项目建设组织管理不严 最后 项目投产运营初期阶段导致投资损失的风险有 经营环境的不利变 化 忽视人员素质的提高与培训 经营管理体制不健全 投资项目风险还包括 项目管理风险 环境风险 人力资源风险 不 可抗力等 实质上 风险贯穿于整个投资项目的始终 通过提升投资决策 水平 减少因投资决策失误带来的低水平重复建设 杜绝在狭小领域的同 业过度竞争 则完全有可能从投资源头上控制投资方向和金额 减少各种 投资浪费 不断提高投资效益 同时 也只有加强投资风险防范 避开形 形色色的隐性或显形的投资陷阱 才有可能减少损失 实现投资效益最大化 的投资目标 7 第三章六安国际汽车城项目投资环境分析 3 1 项目要点 项目名称 项目业主 项目地址 项目性质 六安国际汽车城 六安市金三角置业有限公司 六安市经济开发区 本地新建 3 2 项目建设内容及规模 六安国际汽车城总占地1 0 0 0 亩 分三期八年建成 其中一期占地1 7 0 亩 分为a b c 三个区 总建筑面积约1 1 万平方 于2 0 0 5 年4 月开 工建设 a 区2 0 0 6 年3 月交付使用 b 区2 0 0 6 年9 月交付使用 c 区 2 0 0 6 年1 1 月交付使用 二期占地1 1 4 亩 为一期的精品区和提升区 2 0 0 8 年3 月开工建设 预计2 0 0 9 年2 月交付使用 三期占地6 0 0 亩 分别为 4 s 店区 工程机械 农业机械展示区 仓储物流区 零部件加工区 又分 三期建成 其中 2 0 0 8 年8 月先开工建设2 0 0 亩 预计到2 0 1 2 年全部建 成 整个项目投资总额为1 5 亿元人民币 总建筑面积为8 0 万平方 3 3 项目建设的背景及市场分析 3 3 1 六安市总体概况 六安市位于安徽西部 大别山北麓 俗称 皖西 是大别山区域中 心城市 现辖金安 裕安两区和寿县 霍邱 金寨 霍山 舒城五县 以 及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展实验区 全市18 8 个乡镇 8 个街道 总面积1 7 9 7 6 平方公里 总人口6 6 9 5 万人 非农业人口9 8 3 万 人 2 0 0 7 年 国内生产总值3 5 6 4 亿元 其中一产1 7 9 8 亿元 二产5 8 o l 亿元 三产1 1 8 5 9亿元 财政收入2 5 1 亿元 六安依山襟淮 承东接西 区位优越 东与省会合肥相连 南与安庆 市接壤 西与信阳市毗邻 北接淮南市 阜阳市 是大别山沿淮经济区的 中心城市 3 1 2 2 0 6 1 0 5 国道 合九铁路 宁西铁路 淠淮航道纵横全 境 合武高速度 合淮阜高速 合六叶高速将于2 0 0 8 年建成通车 六安 至合肥骆岗机场仅需l 小时 新机场仅3 0 分钟 交通十分便捷 l 经济情况 六安建市以来g d p 六年平均增幅为5 8 比全国低1 6 个百分点 比安徽全省低1 7 个百分点 人均固定资产投资年递增1 3 比全国低7 个百分点 比全省低7 5 个百分点 是一个农业大市 工业基础相对比较 薄弱 2 商业发展情况 8 在投资市场上 商铺是最具潜力的物业之一 首先是其具有稳定性 其次是良好的成长性 但六安人投资房产的概念还不强 尤其是住宅类房 产的投资理念更不强 不过目前在六安的房地产市场上已出现多个投资型 商铺的楼盘 商铺大致分几种类型 1 住宅底层商铺 这类商铺大多处于新建住宅小区沿街或小区内 主要干道 老的小区面积多以3 0 平方米左右为主 新的小区面积较大 最大的达到上百平方米 多为满足附近居民生活日常所需 这类商铺因其 服务社区的功能强 具有较好的 存活力 社区型商铺发展到现在已经 开始一定的细分 特别是附近小区人气聚集到一定规模后 其商铺已不单 单是服务于附近居民的单一功能 而是凭借雄厚的商业氛围和旺盛人气向 成熟商圈靠拢 其商铺的经营品种开始往专业化和多样化发展 经营面积 也出现大型化趋势 这类商铺遍布于六安的各个居民小区 凡是沿街底层 基本全都是商铺 一般在l 一3 层 是目前商铺的主流 2 分布于各大型住宅区的超市 这类商铺模式多是附近居住区发展成 熟 人气旺的情况下出现的 与社区型商铺相比 多为满足更大距离的消 费圈 其经营品种追求齐 全 通过巨额的销售数量达到价廉的目的 主 要以五大特色与其他类型商铺相区分 以大众化商品及实用性商品为中 心 价格低廉 商品种类丰富 店铺大型化 数据管理 这类代表有六安 最具影响力的华联超市 苏果超市 3 处于不同地段的专业市场 这类商铺模式的出现是在商铺市场发育 到一定程度后 开始出现的市场细分 这类市场经营多以批发为主 市场 规模大 价格较低 目前六安的温州建材市场 大别山义乌小商品市场 六安南门商贸中心 六安商之都 六安顺达大市场以及即将建设的六安光 彩大市场等都属专业市场的典型 专业市场的商铺购买者无论是否自己经 营 经营产品都有很大的限制性 但因经营同类商品的店铺多 容易聚人 气 4 大型集中商圈 这类商铺集中于最繁华的地段 经营品种比较高档 是一个城市的商业代表 六安的皖西路与解放路交叉口地带就属于最繁华 的商圈 那里有西都时代广场 金安商城 百货大楼 肯德基等 3 专业市场情况 六安是进出大别山的门户 地处鄂 豫 皖三省交界处 随着城市基 础设施建设的日益完善以及大交通格局的形成 六安近几年汽车 摩托车 的保有量以2 4 9 的速度递增 从而为全市从事汽摩行业维修服务提供了 巨大商机 就全市汽摩行业的区域分布而言 经营分散 不成规模 无组 织无秩序的市场竞争难以形成合力 严重阻碍了和制约了全市汽摩行业的 健康发展 这种散乱分布 无序经营也给规范经营者行为 提高汽车 摩 9 托车维修质量和服务水平带来了一定难度 同时也给文明城市的创建带来 了负面影响 尤其是城市主干道两侧车辆的乱停乱放 店铺的乱搭乱建严 重影响了文明城市形象 正是在这种大环境 地处皖西大道以南 3 1 2 国 道以北 占地17 0 亩 总建筑面积1 1 万平方的六安国际汽车城一期工程 于2 0 0 5 年月2 4 日破土动工 正在建设中的六安国际汽车城分为a 区汽车 汽配市场 b 区摩托车 摩配市场和c 区的农机 工程机械 五金机电市 场三大业态 有关资料见表3 1 表3 1 商品交易市场调查表 建筑营业建设 年成就业人数1 名称地址类型 面积 面积投瓷奋额 人 义乌小商品市场裕安区经济园百货综合商场 3 5 0 0 03 0 0 0 03 0 0 04 0 0 0 2 0 0 0 建材大市场齐云西路建材 2 0 0 0 01 8 0 0 01 7 0 02 0 0 08 5 0 南门农贸市场 解放中路农副产品综合市场l o o o o8 0 0 0 2 0 0 0 01 0 0 0 05 0 0 紫竹林农贸市场紫竹林路 农副产品综合市场3 8 0 03 3 0 04 2 0 0l o o o 1 5 0 裕安区建材批发市场磨子潭路建材 4 0 0 03 8 0 04 0 0 03 6 0 01 6 0 裕安公交商品市场解放南路百货批发 3 0 0 02 8 0 03 8 0 08 0 01 2 0 温州装饰建材批发市场 大别山路1 5 号建材 1 4 0 0 0l o o o o1 2 0 0 01 5 0 0 06 0 0 大别山路瓜果批发市场大别山路3 4 号 瓜果6 0 0 05 0 0 09 0 0 01 8 0 0 0 2 4 0 三里岗农贸市场六佛路 农副产品2 0 0 01 8 0 01 6 0 03 0 0 l o o 瑶海家具城解放南路家具 2 0 0 01 8 0 01 6 0 0l o o o 8 5 七里站市场东七农产品综合市场 3 5 0 03 0 0 04 0 0 0l o o o1 0 0 青年路市场青年路 农产品综合市场3 5 0 0 3 0 0 09 0 0 01 6 0 01 2 0 金桥商贸城三里桥农产品综合市场 3 0 0 02 3 0 08 0 0 02 0 0 0 1 2 0 六安大市场公安路 工业品综合市场4 0 0 03 5 0 0 1 0 0 0 02 3 0 06 0 皖西商贸中心皖西路布匹市场 4 2 0 03 6 0 0l o o o4 0 0 08 0 皖西钢材市场安丰路 生产资料3 0 0 05 8 0 0 7 0 0 03 6 0 01 1 7 皖西商城皖西西路批发市场 4 5 0 04 2 0 01 5 0 02 2 0 1 8 5 长青路市场人民路 小商品 6 5 0 06 0 0 04 0 0 凌元市场解放南路小商品批零 5 0 0 04 0 0 0 1 2 0 六安茶叶市场健康路茶叶批零 5 0 0 0 4 5 0 01 7 0 钢材市场皖西路5 5 号批零 1 5 0 0l 0 0 08 0 02 0 0 01 6 机电产品市场皖西路5 5 号 批零7 0 0 6 0 0 5 0 08 0 0 2 3 1 0 4 交通 境内公路四通八达 形成以3 1 2 1 0 5 2 0 6 国道为主骨架 以六安通 往各县区的快速通道为支线 连接城镇 辐射乡村的公路交通网络 全 市公路通车总里程8 4 2 6 公里 公路密度4 7 公里 百平方公里 除部分山区 外 基本实现乡乡通油路 村村通公路 宁 南京 西 安 铁路 合 肥 九 江 铁路穿越市境 市区距合肥骆岗机场7 0 余公里 另据车管所统 计数据表明 六安市现有汽车保有量近o 万辆 摩托车近9 0 余万辆 农 业装备等近4 0 万辆 3 3 2 项目周边情况介绍 本案位于六安经济技术开发区 城市主干道一一皖西东路南侧 3 1 2 国道北侧 东依淠河总干渠支流 是开发区的桥头堡 也是六安到合肥的 必经之地 同时六安是三省交汇之地 依托3 1 2 国道向西便是中原腹地 交通十分便利 东距目前3 1 2 国道收费站约2 0 0 米左右 随着31 2 国道的 东移 三十铺将更加紧密地与六安城区接轨 而六安的沙石资源丰富 在3 1 2 国道上奔驰着大量的运沙车往合肥方 向赶 同时还有来自大别山的各种资源往东运 从而造成了3 1 2 国道南面 的道路路面要比北面的道路路面破损 而本项目在3 1 2 国道的北面 如何 解决从北往东车辆方便进入市场 如解决的好 将会增加项目的价值 目前在本案的东面1 0 0 多米处有一个二十铺长江安置小区将其定位为 城东汽配汽贸城 目前沿3 1 2 国道的底层商铺售价为3 8 8 0 元 平方米 小区内底层储藏室为1 3 8 0 元 平方米 四层住宅为9 8 0 元 平方米 其定位 于本案的定位十分相似 3 3 3 相关的政府利好政策 安徽省十届人大一次会议审议通过的 政府工作报告 和我省全面建 设小康社会的战略步骤 2 0 0 3 2 0 0 7 年我省国内生产总值年均增长9 5 左右 到2 0 0 7 年全省国内生产总值达到5 6 2 0 亿元 人均1 0 0 0 美元以上 工业化率达到4 0 左右 城镇化率3 7 左右 城镇居民可支配收入和农民 人均收入分别达到8 8 0 0 元和2 7 0 0 元左右 提出了 8 6 1 行动计划 即 建设八大产业基地 加工制造业基地 原材料产业基地 能源产业基地 高新技术基地 优质农产品生产 加工和供应基地 全国著名的旅游目的 地和重要的文化大省 在未来几年构筑六大基础工程 防洪保安工程 通 达工程 生态工程 信用工程和人才工程 本项目是 8 6 1 计划的计划项目 受到政府的大力支持 另外 2 0 0 3 年1 2 月 六安市委一届六次会议提出到2 0 2 0 年全面建设 小康六安 为实现这一目标 结合省 8 6 1 行动计划 在2 0 0 4 年2 月份 的市一届人大六次会议上的政府工作报告明确提出实施 5 6 8 计划 即 建设以生态农业为主的优质农产品基地 以食品及农副产品深加工 机械 汽车零部件 建材 医药化工 轻纺为主的加工制造业基地 以水电 火电为主的能源基地 以霍邱铁矿开发和钢厂建设为主的冶金基地 以 红 色 绿色 为特征的旅游等五大基地 在未来几年 2 0 0 4 2 0 1 0 年 实 施华电六安电厂 铁矿开发及钢厂建设 高速公路 重要省县道及铁路建 设 三农 建设 中心城市及县城建设 规划区内新城区项目建设等六 个超超百亿元工程 到2 0 1 0 年实现人均国内生产总值8 0 0 美元的发展目 标 本项目是 5 6 8 计划的重点项目 3 3 4 项目的前期市场调查情况 鉴于六安市的基本情况和本案的定位 我们把整个六安城区和与汽车 相关的行业进行了全面的调查 本次调查主要从三个角度入手 核心内容分为以下三个部分 现有市 场的行业业态及分布状况 相关行业经营者问卷调查 城市高端人群潜在 需求调查 表3 2 市场分布情况 二 机 手 电 备注 经 整车销售汽车 摩托车配件汽修及美容农业装备车 销 营 中 售 业 介 态 汽汽摩整 汽 摩电 汽车 摩托 轮修车托 车 修 配 托动车配 车配件胎场美 修 销理 件 车车 件 厂容理售 数 2 l3 83 25 73 22 8l l2 21 01 241 01 84 53 4 0 量 主要分 大 布在皖 别 西路 主 山 皖 大大别山 大 路 西皖 别路 大 别 磨 皖西路西 山别山西 要 山 子 路大大别大 皖 皖 路大大大 皖皖 路 潭 别山山路别大别别别 路路和 西 磨 路 路皖西 山 西西西 路解路路 别 山山山 路 皖 3 1 2国 分 子 放 3 1 2 路路 山路路路 潭 路 国道3 1 2路 西 道上 路 梅 国 布道 路在其他 山 北 地区只 路有零星 分布 1 2 l 市场分布情况 表3 2 2 经营者问卷调查 本次调查共发放问卷2 5 2 份 有效问卷为2 2 5 份 1 年龄分布情况 接受调查的经营者超过八成集中在2 0 4 0 岁之间 主要是3 0 岁左右 的人群 2 目前所经营商铺的产权情况 只有2 1 的有产权 7 9 的无产权 说明在目前的经营户中有8 0 是 租用的 可见潜在需求强大 同时也说明经营者自用资金实力有限 购买 能力较弱 习惯上倾向于租用 3 每月的经营收入 2 5 0 0 元 月以下的占3 6 2 5 0 0 5 0 0 0 元 月占3 7 5 0 0 0 7 5 0 0 元 月的占7 7 5 0 0 一l0 0 0 0 元 月的占8 1 0 0 0 0 元 月以上的占1 2 可能 因为涉及到隐私及古训就有富不外露 所以调查所得数值会明显偏低 但 同时可以看到经营者总体收入普遍偏低 结合现场调研情况 总体平均收 入应在5 0 0 0 元左右适当上浮 4 考虑购买商铺的时间 在一年内购买商铺的人占了近三成 说明市场存在一定的购买潜力 5 需要的商铺总建筑面积是 平方米 经营者需求呈中大面积和大面积两极分化 1 0 0 平方米以下占了近六 成 需要1 8 0 平方米以上的也有两成 6 能接受的一套商铺最多房款总值 七成以上的被调查者选择为2 0 万以下 l6 为3 0 万 1 0 为3 0 万以 上 根据现场调研分析 初步推测市场可接受范围为2 0 万左右适当上浮 至3 0 万之间 7 经营者需要的商铺的形式 有六成的人需要