业主行为准则

目 录 1、业主行为准则1 2、业主公约（要点）2 3、物业管理机构及其职能4 4、小区为什么要实行物业管理6 5、物业管理服务费、停车服务费及公摊水、电费的交纳标 准7 6、南京市住宅区物业管理停车服务收费标准8 7、物权法规定由业主共同决定的事项有哪些8 8、居民使用小区的共用设施与公用部位应遵守哪些规定？ 9 9、政府对违章搭建的政策规定是什么9 10、装修须知10 11、小区机动车管理规定12 12、居民养狗应遵守哪些约 定13 13、个人出租房屋需办理哪些手 续14 14、物业维修处理程序15 15、物业小型维修服务项目及收费标准16 1 16、安全提醒17 17、常用电话19 社区文化核心价值观 : 博爱 文明 守法 和谐 业主行为准则 一、热爱祖国 热爱社区 和睦相处 维护安定 二、遵守法纪 维护秩序 见义勇为 弘扬正气 三、爱岗敬业 乐于奉献 诚实守信 勤俭自强 四、热心公益 爱护公物 讲究卫生 保护环境 五、崇尚科学 移风易俗 健康生活 增强体魄 六、拥军爱民 敬老爱幼 尊重妇女 助残济困 七、不搭违建 不开菜地 不养家禽 文明养犬 八、胸襟大度 举止文明 团结互助 和谐社区 2 业主公约（要点） 1弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共 同创造良好的工作和生活环境。 2自觉维护物业的整洁、美观，确保共用部位、共用 设备、公共设施的完好和道路的畅通。 3在小区内，不得有下列行为： (1) 擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳 台等部位的颜色、形状和规格） 、设计用途、功能和布局等； (2)对房屋的内外承重、梁、柱、板、阳台进行违章凿、 拆、搭、建； (3) 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、绿 地、停车场、自行车棚等公用部位、设施及场地； (4) 损坏、擅自拆除或改造供电、供水、供气、通讯、 有线电视、排水、排污、消防等公用设施； (5) 随意堆放杂物，丢弃垃圾，高空抛物； (6) 违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品 和排放有毒、有害危险物品等； (7) 践踏、占用绿化用地，损坏、涂画园林小品； (8) 在公共场所、道路两侧乱设摊点； (9) 影响观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等； (10) 将房屋作为生产车间、餐饮经营等影响公共利益 3 的用途； (11)随意停放车辆； (12)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益、侵害他人 合法权益或其他不道德的行为； (13) 违反规定种菜、饲养家禽、家畜及宠物； (14) 法律、法规及政府规定禁止的其他行为。 4居民装修房屋，应遵守有关房屋装饰装修规定，并 事先书面告知物业管理企业。物业管理企业对违反规定进 行房屋装修的行为，应当劝阻、制止。对于拒不改正的， 经业主委员会批准，物业管理企业可采取相应措施予以制 止，并可报请有关行政部门依法处理。居民违章装修房屋 或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失的，应承担赔偿 责任。 5凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害 他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻，按规定应 由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修、 养护；拒不进行维修、养护的，由业主委员会委托物业管 理企业进行维修、养护，或由物业管理行政主管部门指定 物业管理企业代为维修、养护，其费用由当事人按规定分 摊承担。 6毗连房屋的维修，各相邻方应积极支持、配合，不 得人为阻挠维修。因阻挠维修造成他人人身伤害或财产损 失的，阻挠人应承担赔偿责任。 7使用本物业内有偿使用的文化娱乐、体育设施和停 车场等公共设施、场地时，应按规定交纳费用。 4 8居民应按规定和物业管理委托合同，自觉交纳各项 应交费用。 物业管理机构及其职能 一、物业公司及其职责 受江苏省农科院小区业主委员会委聘，江苏省科苑物 业管理有限责任公司取得了江苏省农科院小区的物业服务 权，行使管理职能。 委托管理项目：公用绿地、花木等的养护与管理；公 共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生， 垃圾的收集清运等；维持公共秩序，包括巡视、门岗、执 勤等；做好固定车位的车辆有序停放，公用设施设备、小 型项目的维护维修；对业主和物业使用人违反业主公约的 行为进行规劝、制止等措施。 二、业主委员会及其职责 业主委员会代表全体业主利益，并协助物业公司开展 工作，其职责如下： 1按时召集和主持业主大会会议，报告执行业主大会 决议、物业管理状况以及业主委员会的工作情况； 2草拟业主大会议事规则及管理规约修改方案，提交 业主大会表决； 3草拟关于本物业区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度， 提交业主大会表决； 5 4组织业主委员会的换届、委员补选工作； 5执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决 定，负责与物业服务企业订立、变更物业服务合同； 6草拟本物业区域内物业共用部位和共用设施设备收 益分配方案，提交业主大会表决； 7督促业主按时足额交纳物业服务费用及其它相关费 用； 8草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会 表决； 9草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业 主大会表决； 10督促业主、物业使用人遵守管理规约和本物业区 域的其他有关规章制度； 11及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负 责执行和组织实施； 12听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议， 监督并协助物业服务企业履行物业服务（前期物业服务） 合同； 13接受街道办事处或镇人民政府、社区居委会的指 导和监督，并积极配合做好本物业区域内的社区管理工作， 协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷； 14配合公安机关，共同做好维护物业区域内的治安 和安全防范等相关工作； 15法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。 物权法第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及 管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排 6 放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占 通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照 法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危 险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行 为，可以依法向人民法院提起诉讼。 小区为什么要实行物业管理 1推行物业管理是国家的政策要求。 江苏省物业管 理条例和南京市物业管理办法中规定：物业管理区 域内，已交付使用的物业建筑面积达到 50%，应当选举产 生业主委员会（即实行物业管理） 。对照这一规定，我院住 宅小区已远远高出实施物业管理的政策标准要求。 2发展物业管理有利于提高居民的居住质量，有利于 提高房产的价值。现在，按政策要求，单位已无法继续对 小区投入，如果不推行物业管理，小区公共设施的建设、 养护与管理等就难以开展，即使大家住房面积再大，居住 环境得不到改善，居住质量也提高不了。 3推行物业管理有利于加强精神文明建设，是社会进 步的标志。推行物业管理，制订业主公约 ，人人遵守、 监督和维护业主公约中的各项规定，可以塑造小区群 体观念，培养小区群体精神，提高小区居民的文明程度。 7 物业管理服务费、停车服务费及 公摊水、电费的交纳标准 一、本住宅小区物业管理服务费收费标准依据与业主 委员会签订的物业管理委托合同执行。 业主长期（连续性六个月以下）末入住的空置物业， 以及入住后长期（连续性六个月以上）末使用的空置物业， 业主应事先向物业公司书面备案，并按上述物业管理服务 收费标准的 70%交纳空置物业管理服务费。 二、根据 “南京市物业管理服务收费管理实施办法” 及南京市玄武区物价局有关“江苏省农科院住宅小区物业 管理收费标准的批复”和物业管理服务合同的约定， 收取物业管理服务费、小区停车服务费及装修垃圾清运费。 有关停车服务收费，系为停车业主或使用人使用小区 内车位和停车场设施设备的维修、保养、清洁、能耗、停 车秩序管理、车辆出入服务，以及因车辆在小区内行使所 发生的小区道路额外养护和相关服务的成本补偿，该停车 服务费中末包含对车辆的保管费用。 三、公用水电费分摊 小区公共水电费的分摊按照南京市物业收费管理实 施办法执行。业主按实际使用计量进行公摊，随物业服 8 务费一并缴纳。 具体公摊明细如下： 1单元（楼道）照明用电，按户公摊； 2小区公用能耗由小区全体业主或使用人公摊； 3空置物业公用能耗费，按 70%分摊。 南京市住宅区物业管理停车服务收费标准 单位:元/辆.月 露天 车位 室内车库业 主共用车位 室内车库业 主专用车位 临时停 车车位 备注 汽车 80-150 150-300 50-80 5 元/次 临时停车计次 时间为 1 小时 以上 12 小时以 内 摩托车 助力车（电动自行 车） 自行车 15-20 8-12 3-5 有专人管理的 封闭式共用车 库（棚） 南京市物业管理装修管理服务费标准 装修管理服务费 （含装修垃圾清运费）3.5 元/平方米（建筑面积） 物权法规定由业主共同决定的事项有哪些 物权法第七十六条规定，下列事项由业主共同决 定： 1制定和修改业主大会议事规则； 2制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 9 4选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 6改建、重建建筑物及其附属设施； 7有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 其中，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有 部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分 之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部 分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意。 居民使用小区的共用设施与公用部位 应遵守哪些规定 根据南京市物业管理办法第二十九条规定，物业 管理区域内禁止下列损害公共利益的行为： 1擅自拆除房屋承重结构，改变房屋用途； 2占用或者损坏物业共用部位、共用设备，擅自移动 共用设施设备； 3侵占绿地、毁坏绿化； 4随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物； 5堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污 或者发出超标准的噪声和振动； 6未经批准摆摊设点； 7在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、 乱刻画； 8利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益 的活动； 9违法搭建建筑物、构筑物； 10擅自改变房屋外貌； 11法律、法规、规章和业主禁止的其他行为。 10 政府对违章搭建的政策规定是什么 根据南京市城市管理相对集中行政权试行办法第 三章“城市规划和绿化管理”第十五条，未经规划部门批 准搭建的亭房、活动房、棚披以及个人建设的所有建筑物、 构筑物，责令其限期拆除或者恢复原状，并可以处 1000 元 以下的罚款。逾期不拆除的，经市、区人民政府批准，由 执法局组织强制拆除，拆除费用由违法行为人承担。 装 修 须 知 为加强住宅小区装修的管理与监督，有效地制止违章 装修行为，保障住宅的结构安全和外观统一，维护全体业 主的合法权益，依据建设部住宅室内装饰装修管理办法 、 南京市房屋安全管理办法和省农科院制订的家庭居 室装修管理办法 ，特制定住宅小区房屋装修须知 。 一、主要注意事项 1装修施工时间段为 7:3012:00 和 14:0020:00，其余时间严禁施工。 2严禁破坏房屋承重结构和建筑外观，不得拆除或损 坏管道井、烟道、主要供水供电供气管线等附属物。 3文明施工，谨防电钻等打断墙内和地面内的电线、 水管和各种网线；若有不慎损坏，请及时与基建部门联系， 切忌自行处理。 4不得擅自拆改损坏卫生间、厨房间防水层，或将没 有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房间。 5安装防盗窗不得破坏房屋的立面效果。 6装修使用的各种材料不得堆放在道路上和楼道口。 砂石、水泥、砖块等散（块）装材料须装袋入户；大型材 料须处理后再上楼，以免损坏楼道公共部位，若有损坏照 11 价赔偿。 7装修垃圾须装袋后运到楼下指定地点集中堆放，再 由物业公司统一清运。不得随意将装修垃圾倾倒堆积在楼 道和单元门口，以免影响行人和车辆通行；严禁从楼上向 地面抛弃装修垃圾；严禁将砂浆、涂料、油漆、胶水等残 液倒入下水道、卫生间和落水管内。 8在屋顶安装太阳能热水器，必须按指定位置安装。 安装结束后必须及时将安装时的杂物清除干净，否则，由 此引起的屋面排水系统堵塞损失自负。 9不得使用易燃和危害人体健康的材料，所选装潢材 料应具有环保认证标志。 10严禁私自封堵地下室、车库的各类预留门洞。 11严禁拆除或损坏地下室、车库的消防、人防及其 它公共设备设施。 12其它要求按省农科院住宅小区家庭居室装修管 理办法 、 人防法执行。 二、装修队的管理 1凡欲进行室内装修的住户，应在施工前一周内，持 施工人员照片及身份证（或复印件） 、交纳装修保证金及垃 圾清运费的发票，到院物业管理部门填写室内装修登记 表 ，办理施工人员临时出入证等手续。 2装修队要严格执行国家或行业规定的室内装饰工程 质量规范。 3装修队应采取必要的安全防护和消防措施，保障作 业人员和相邻业主的安全。 4若装修期间无违反装修管理规定的行为，装修完毕 没有造成质量问题的，即退回装修保证金。 三、装修的监督 1院物业公司将安排 2 名人员，专职负责日常的装修 监督、协调和服务工作。 12 2监督范围：一切违反省农科院住宅小区家庭居室 装修管理办法规定的行为。 四、违章装修处罚 1责令停工并恢复原状。 2扣留或没收工具。 3赔偿经济损失。 物业公司服务电话：84390100 违章装修举报电话：84663175（政府） 小区机动车辆管理规定 1所有机动车辆（特种车辆、摩托车除外）必须凭小 区智能卡从绿桥进出，以便检查登记。 2小区业主需长期停放车辆，可以向物业公司申请办 理租赁固定车位，临时进出小区的过夜车按规定交纳临时 停车费。 3凡临时进入小区的车辆,驾驶员要服从保安人员的 指挥和管理,按指定位置停放车辆,不得占用标有车牌号的 固定车位。 4车辆进入小区，司机必须减速缓驶，注意来往车辆 及行人安全，时速不得超过 15 公里，严禁超车、鸣喇叭。 5车辆必须停放整齐，保证交通畅通；不得堵塞消防 通道、进出车路口；不得在人行道、草坪上停放。有固定 车位的车辆必须在固定车位停放，自觉维护车辆停放秩序。 6车辆必须配备各种安全设施。 13 7停放好车辆后，必须锁好车门，车内贵重物品需随 身带走，如发生物品被盗、车辆被损现象，物业公司概不 负责。 8严禁在小区内试车、练车。 9爱惜小区内路牌、标识及各类公用设施，不得损坏 居民养狗应遵守哪些约定 根据南京市犬类管理办法的规定，居民在小区内 不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类；对于允许饲养的 动物，应遵守以下约定： 1办理合法手续，并及时到本物业区域物业管理企业 备案。 2按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公 共区域内排放的粪便。 3定期采取动物传染病的防疫措施。 4不得利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿 地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动。 5不得在晚间 21：00 时后放任动物发出持续的鸣叫。 6不得滋扰邻里，如造成相邻业主 5 户以上书面投 诉，应自行将动物清离本物业区域。 14 尤其需要提醒的是，在限制养犬地区，个人只能饲养 观赏犬，禁止饲养狼犬、藏獒、洛威拿等烈性犬、大型犬。 个人出租房屋需办理哪些手续 1签订书面租赁合同。 2在合同签订后 30 日内，当事人持下列文件向房屋 租赁管理部门申请办理登记备案手续并依法纳税： 房屋所有权证、土地证（复印件）或者其他合法来 源证明； 房屋租赁合同； 双方当事人身份证或者主体资格证明（复印件） ； 出租委托代管房屋，还需提交委托代管授权出租的 证明。委托人在境外的，授权出租的证明必须依法公证； 转租房屋的，还需提交出租人同意转租的书面意见； 出租共有房屋的，还需提交其他共有人同意出租的 15 证明、身份证（复印件）及共有权证（复印件） ； 出租人应当在登记备案后 7 日内，持房屋租赁登 记证明与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书； 房屋出租人必须依法缴纳税款，并向承租人出具税 务部门监制的发票。 物业维修处理程序 维维 修修 住房的共有部分和共有设备设施 房屋的承重结构（包括楼盖、屋 盖、梁、柱、承重墙体、基础）； 屋盖上部隔热层、防水层等； 楼梯间、共用雨蓬、共用走廊、 通道、共用平台、共用自行车棚； 分户门以外及地面以下的上下 水管道、窨井、过粪池、化粪池、落 水管、明沟、散水坡以及分户门内的 下水主管； 公用照明、供水管线。 住房的自有部位和自用设备设施 分户门以内的房间、客厅、卫 生间、厨房、壁柜、储藏间、自用 阳台等的门窗，非承重的分隔墙 及其墙面、天棚面、楼地面等找平 层、抹灰面层，卫生洁具，水电表 以内的表具管线及给排水管道除 主立管以外的支管等。 16 科苑物业小型维修服务项目及收费标准 科目维修内容检修费科目维修内容检修费 换管箍、管卡5 元/个换灯泡5-10 元/只 换三通、闷头5 元/只换灯座5-10 元/只 换检修盖5 元/个换日光灯管10 元/支 换存水弯5 元/个换镇流器10 元/只 换软管10 元/根换开关面板5-10 元/只 换内六角、外六角、 弯头 10 元/只 跳闸线路检查、 送电 5-10 元/次 换伸缩节10 元/个换空气开关10 元/只 换三角阀15 元/只安装小型吊灯20 元/盏 换洗衣机龙头15 元/个换漏电保护器20 元/只 水 管 类 换浴缸龙头20 元/组 电 器 类 内线故障检查30 元/次 物业公司直接承担维修费 500 元以内的小型维修项目，以及路灯、 楼道灯照明维修、下水管道疏通、化 粪池清理、楼顶清理等服务。 住房自用部位和自用设备、 设施的修缮，由房屋产权人(业主) 承担。 房屋中、大修项目向业主委员 会申报，根据政府相关政策法规处 理。 房屋产权人可以自行修缮， 小型项目也可以委托物业公司代 修，所需经费由房屋产权人承担。 17 换双联龙头20 元/组 更换、检修开关、 插座 20-40 元/次 换球阀20 元/只安装吸顶灯10 元/盏 换闸阀20 元/只检查更新配电箱50 元/次 修理、更换水阀、 水龙头各类软管 10-20 元/次安装门吸5 元/个 更换洗脸盆、洗菜 池、座便器配件 10-20 元/次挂画5 元/幅 疏通下水管道（支管）30-50 元/次安装毛巾架10 元/个 拆检查口疏通50 元/次 其他 备注：材料费据实收取；由于专业水平所限，科苑物业公司一般仅提供以上小 型维修。 安 全 提 醒 防火 1.任何人不得占用消防通道。楼梯走道和出口必须保 持畅通无阻。为个人及公众安全，切勿占用、阻塞任何公 众地方。 2.应小心处理燃烧中的香烛、烟蒂及火柴等，不可随 意扔在废纸篓内或其他可燃物上，留意火种是否完全熄灭， 及时清理灰烬。不要躺在床上或沙发上吸烟。 3.用电要谨慎。不可在同一插座内接驳太多电器，避 免电线负荷过度。定期检查及更换电线和电器。不用铜、 铁、铝丝等代替保险丝。离家要把电源切离，入睡前应对 用电器具、燃气开关及遗留火种进行检查。用电设备长期 不使用时，应切断电源拔下插头。 4.使用天然气（煤气）或石油气时，请将窗户打开， 18 以保持空气流通，停止使用时应关闭总闸，尤其外出时， 灶具上不要煨煮食物，需倍加小心。 5.做好对孩子的防火教育。火柴、打火机及其他易燃 及危险用品应远离儿童。教育孩子不玩火、不玩弄电气设 备，不在禁放区及楼道、阳台、柴草垛旁等场地燃放烟花 爆竹。 6.灭火器使用方法：先拔掉保险栓，一只手握住喷嘴， 另一只手紧握压柄即可喷出，灭火时对准