太原市商业市场商圈专业市场调研报告.ppt

太原市商业市场商圈专业市场调研报告 目录 调研范围重点项目经营状况导视系统思考与借鉴 一 调研范围 一 临街门店1 柳巷商圈 铜锣湾步行街 钟楼街 柴市巷 开化寺街临街孕婴店 童装店 儿童游乐店 2 服装城 朝阳街临街孕婴店 童装店 儿童游乐店 3 新建路桃园 孕婴店 童装店 儿童游乐店 二 商场 1 服装城商圈 东方红 圣亚 同至人购物中心 新西城 2 特色商城 康隆 新 旧 富百家 立达 潮流汇 3 柳巷商圈高端购物中心 铜锣湾 华宇 贵都 茂业百货 天美名店 巴黎春天购物中心 fbc商场 4 亲贤长风商圈 王府井 天美 北美 梅园百盛 一 二部 5 太原知名儿童商城 喜宝 八方商贸城 调研项目介绍 柳巷 服装城商业对比 二 重点项目经营现状 柳巷 本次柳巷市调主要以潮流型大卖场为主要调研对象 市调项目有 潮流汇 立达 流行前线 韩国城 自由前沿 调研方面为 租金 动线 运营模式 规划 装修感官等 1 立达国际商城 项目概况 经营状况及特点 女性消费为主题 经营状况差异较大 从调研情况看 消费群体主要集中于商场一层 二层客流与一层有非常明显的差距 缺乏管理 商场经营秩序混乱动线较差 死角多 仅有一层入口大厅一组扶梯 二到三层只有消防楼梯 两座楼梯分布于商场北门及东北角 较为隐蔽 同时商场存在多处死角 规划存在不合理性 也是影响二层客流的原因之一 设备设施过于陈旧 已不能满足经营需求 店内无空调 暖气 通风不畅 装修老旧 大多数品牌经营状况不佳 销售较好的几个买手店都在一层 商场根据通道分为纽约街 巴黎街 伦敦街等特色步行街 但其装修风格名不副实 2 韩国城 项目概况 项目特点 商场内部动线单一 仅一座楼梯与各楼层相连接 内部设计富有时尚感 各楼层品类划分明了 一层主营配饰 摆件 生活用品 二层主营男装 男鞋 三层主营女装 商铺门头经统一设计 但由于客流量不足 有多家商铺及柜台转让 商场所经营商品与商场名称 韩国城 并不相符 3 自由前沿 项目概况 经营现状及特点 经营面积较小 自由前沿客流主要集中于一层 商场仅有一座狭窄楼梯与二层相连 并且楼梯位于商城最西面 位置靠后 较为隐蔽 导致二层客流量较小 商场内部过道狭窄 只可一人通过 有一些特色鲜明的店铺 4 流行前线 项目概况 经营现状及特点 流行前线位于柳巷南路与开化寺街的交汇处 地理位置条件优越 客流量大 与必胜客与美莎国际相邻接 带动了商场一定的人气 商场虽处于负一层位置 但有充分的客流量 商场内部规划简单 动线明了 有不少年轻人群到此消费 充分体现出地理位置优越的特点 品牌化发展趋势 5 潮流汇 项目概况 现状及特点 潮流汇购物城 是流行前线商贸有限公司精心打造的 都市时尚年轻派shoppingmall 是继流行前线休闲连锁商场成功运营之后向时尚 高端 专业全面化升级的又一大型开发项目 业态丰富 包括服饰零售 餐饮 娱乐 配套等业态 其中娱乐 餐饮占比达到65 其中娱乐占比为55 引进多家主力店 横店影城 卡丁车俱乐部 唱响ktv 快乐迪ktv 环球约克 傣妹火锅 肯德基吧 必胜客等 但主力店相对独立 由于营业时间的差异 无法与零售进行客流共享 主力店对整体的客流带动作用不大 货品较为丰满 个性时尚 符合潮男潮女的消费定位 回头客较多 商场内部规划比较合理 过道相对比较开阔 门店设计各具特色 与商场的潮流主题相辉映 缺乏统一的经营 商户商户经营中吃饭 嗑瓜子 聊天 打闹现象较为普遍 五层ktv 卡丁车属娱乐目的性消费 聚客效应高 并配有直达电梯 经考察卡丁车俱乐部有酒吧相配套 白天客流稀少 营业高峰期应是在晚间 停车位充足 铜锣湾步行街 餐饮街两边各自划分有停车位 为驱车购物的顾客提供了便利性 从而也为该项目带来了充足的人流 主力店 次主力店 潮流汇平面图 二层 三层 四层 五层 二层品类占比分析 6 富百家 项目概况 经营现状及特点 由山西同至人集团投资建设的一家集购物 休闲 娱乐 餐饮为一体的综合性现代小百货市场 富百家连锁经营模式和经营理念成是一个亮点 地理位置得天独厚 三面临街 经营品类丰富 与区域特点相呼应 手机及关联商品比例非常大搜机城 话机世界 冠芝霖手机大卖场手机配饰 手机维修外 居家时尚生活馆 装修风格时尚 令人耳目一新商场内商品种类繁多 并且商品有一定的新颖 富有时尚感 价格水分较大 有些商家标价与售价差别非常突出 整体价位不低 富百家平面图 一层 二层 三层 业态占比 一层 二层 三层 租金水平 7 食品街 项目概况 2012年8月第开始 食品街启动改造升级工程 范围为北起府东街文化广场 南至钟楼街 长480 85米 总投资约1 1亿元人民币 实际改造后全长552米 宽由原来的5至7米拓宽为10米 食品街的路面升级改造后 政府统一规划道路两侧的建筑 恢复明清建筑风格 统一产业布局 统一招商管理 引入老字号的地方特色美食 恢复其昔日风采 把食品街打造成集餐饮 观光 休闲于一体的特色休闲街区 光头香辣蟹 天朋聚驴肉张 老北京卤煮火烧 忠武紫菜饱饭 食客帮 天香楼 独门冲烤全鱼 晋缕铁路银行 旧址 九州烟行 九州茶行 西树果饮 泡芙 海鲜世界 三晋饭庄 台湾小吃 胡同烤肉 晋何辣妹子 蒸善美 愚掌门 阿豹鱼丸 吉祥馄饨 吉满杯 快乐柠檬 泉娃子 伊清园 屈礼洪 雪山冷饮厅 山西小吃城 拿渡麻辣香锅 李记鱿鱼 多美本铺 渔夫海鲜捞面 找茬 绿呼吸咖啡厅 台湾茶爷 晋韵楼 湘菜馆 饺子馆 新辣道鱼火锅 绿萝餐厅 黄记煌 披萨猎手 民生 中信 建设 农业银行 壹吃三羊汤 项目概况 项目现状及特点 食品街经过重新改造后 统一的古楼风格成为太原市一特色景点 通过前期招商保留了一部分消费者认可的餐饮店 比如屈礼洪 雪山冷饮厅 同时引进了更多品牌餐饮 比如胡同烤肉 披萨猎手 九格重庆火锅等 因此成为消费者消费 游览的一条主力特色餐饮街 食品街以它古色古香的文化特色吸引了更多的客流 这一特色也值得一些其他项目所借鉴 就目前商户经营状况 较改造前吸引了大量的客流来此消费 同时通过后期招商引进了更多的时尚餐饮品牌 为食品街汇聚了更高的人气 餐饮品牌具有一定的特色 较改造之前大部分都是饭店而言 改造后增添了更多的时尚元素 增加了更多的特色餐饮 小吃 从而吸引了光大消费者来此消费 临近鼓楼街配有一个较大的停车场 工作日停车场内车辆保有量不高 同时由于鼓楼街平日车流量本身并不高 大部分客流都是从钟楼街进入 也可能是造成停车场车辆数不多的一个原因租金水平非常高 小的商铺日租金达到27元 天 平米 柳巷租金水平 租金单位 元 天 平米 服装城租金水平 租金单位 元 天 平米 三 导视系统 四 购物中心主标志 入口主标志 1 潮流汇外立面及logo设计 1 潮流汇 2 潮流汇商场内装修设计 顶部设计 扶梯周边 通道口装饰 四 3 潮流汇导视 公共设施设计 四 3 潮流汇导视 公共设施设计 区域导视牌 楼层导视牌 公共座椅 2 贵都世纪广场 外立面 服务台 楼层导视 楼层导视 顶部设计 3 万通购物广场 外立面 室内广告设计 消防设施 四 外立面 楼层导视 休息区 客服中心 4 茂业百货 外立面 扶梯之间 楼层导视牌 楼层导视 收银台 5 华宇购物中心 6 fbc主题商场 fbc主题商场是山西富乐集团旗下全资子公司 其坐落于素有太原市 金街金角 美誉之称的商业繁华地段 开化寺街口 商场整体营业面积7000平方米 以经营现代 时尚 休闲为主的主题性购物中心 主导消费群为18 35岁 是新锐个性时尚消费的首选 商场与优衣库 ablejeans peacebird等众多国际 国内一线品牌合作 精确把握时尚元素及其个性的品牌组合 提供其年轻 时尚的差异性服务及舒适 自由 随性的购物环境 fbc主题商场正得到越来越多消费者的认同 是年轻消费者购物必选地 这里势必成为太原大都市经营圈的又一风尚标志 1 fbc外立面设计及广告位规划 购物中心主标志 各商铺标志 2 fbc主题商场内装 顶部设计 柱面设计 顶部设计 2 fbc主题商场内装 消防安全 陈列设计 扶梯美化 四 3 fbc主题商场导视 公共设施 品牌导视 楼层导视牌 品牌导视 3 fbc主题商场导视 公共设施 卫生间 卫生间标识 品牌导视 总体来看 太原高端购物中心大多采用花岗岩 大理石 铝塑板幕墙 玻璃幕墙材质作为外立面的装饰 造型简单大方 商场多采用铝合金 不锈钢板 树脂材料作为外立面的装饰高端商场logo大多采用不锈钢板 亚克力烤漆 石材中端材质 普通商场多采用树脂发光字 设计色彩绚丽丰富 导视牌常采用镀锌板 拉丝不锈钢板 铝板 亚克力板 led 荧光灯光源 钢化玻璃等 四 思考与借鉴 一 租金及其他费用根据对太原市同等 同类定位商场的调研 综合考虑其经营现状与租金水平 认为商业经营需要一段培育期 租金水平必然要经历由低到高的过程 因此在起始阶段租金不宜过高 前期经营测算的租金水平综合考虑了市场和房屋售价因素 相对合理 已售卖商铺在后期经营中的难度非常大 市场认可的计租方式是按照实际量取的面积即使用面积计算 但由于我们的项目公摊比例较大 如按使用面积计租 租金呈现水平会很高 对租赁影响较大 因此在计租单位方面建议以建筑面积计租 租金的支付建议小商户年付 大商户季付 另外 同类商场还存在管理费 入场费 押金的收取 且管理费的金额较高 建议公司酌情考虑确定标准 壹加壹商城建议租金 二 合同期不能过长潮流汇合同一年一签 费用年付 富百家五年一签 费用一次性支付五年 鉴于壹加壹是新项目 考虑到新项目的市场培育期 建议对于部分小商户合同进行一年一签 以便商场做出适当的调整 三 选择成熟商户做为招商对象由于市场新手把握不了市场动向 掌握不了顾客所倾心的货品 正常营业后货品堆压 占用大部分资金 对于商场而言是个不稳定的因素 因此 招商时面对市场新手不能作为招商对象盲目招商 四 货品新颖 独特富百家 潮流汇能成功 很大程度上是由于货品丰富 新颖 独特 个性 符合年轻人消费心理趋势 顾客可挑选余地大 对于19 定位为达人馆 要求招商选择商户时 要掌握商户货品的属性 是否与商场定位相符合 五 最低开业率不能低于85 开业率是衡量商业项目运营效率和成功程度 潮流汇开业率90 富百家开业率85 截止到目前二者运营效果较好 对于壹加壹 如果开业率过低的话 后期运营非常困难 因此要力求开业时品牌入驻率率达到85 以上 六 商业规划及招商运营调研项目中 富百家 潮流汇与预期定位相近 且经营状况良好 两家餐饮 娱乐比例占比都比较大 这也是目前商业发展的趋势 因此 对于壹加壹商城 在定位是需要适当增加两者占比 从调研情况也可以看出 垂直动线不通畅对项目内各楼层的互通有着非常大的制约作用 壹加壹时尚商城三个馆均属于只有直梯没有扶梯的情况 纵向联通 客流共享将成为后期经营中必然面对的问题 因此在商业规划 既要考虑整体定位的相似形 互补性 也要有意识的规避不良影响 如 在较高的楼层可选择目的性消费较强的品类如餐饮 娱乐 培训健身等品类 而底层商业可以考虑按品类 按年龄层 按性别 按风格等分类的方式在小范围内实现联通 互补 在大范围内达到互补 针对商铺面积较小的问题 建议在品类丰富的楼层按小铺租赁 提高租金水平 而单层面积较小的楼层如17号楼则建议通过整租的形式规避公摊 7 vi设计同类商场通常在vi设计中注重色彩的跳跃 以此突出时尚二字 壹加壹商城也将在vi设计中充分运用色彩的组合和搭配凸显个性特征 但在色彩的组合中要寻找适合的结合点 把提高档次 凸显个性作为主要目标 壹加壹的logo将和恒实商业一样沿用树形标识 但是由于壹加壹三个馆特性分明 且都定位于年轻 时尚 潮流 年龄层偏小的客群 因