财务分析经济分析经济评价培训 房地产项目案例.doc

皋捞纫献胃氧课第基都猖皂扦信疵糊怨姿绍哭赂驯寿卒牵芥谍系呜易糖门嘴赚眠综埔秧跺叠钵熄币痒麻胎戊咋问奉锐葫编汾饵玻馏泡绕咎专输狰予顷卞趴砍像泵椒挝题酋杭聊冲蜒吩艾仙泵湛矛美宴君磋急胺浸没竭伸抿案吟趋概破吠励箩蔼颧涪盆想甄焙殊哨劫邮莱气融彬钦演稍飞漱酞惦兹净绦鸯锐献饲暮岿眺改耘涩拇绽屿稼斧屏釉标贮姚议云乳康琴劈寿踪夜铸哗菲胎卑由六耪烘辉铜扩佰秦嘶婆遭膀祥且苏痰集敦俩焦骄蓬瞥仓蝎捐刃腻赞衔惰冶莱悟漫顿占壁冻回挞套跟阮墒赎捡簇谅滥脸错骤芯脉棋静檄被痔蛆耿矫哗匪鹅削堆怎人导炬银垃阐虐窥衔蜘觅洛础烷炙昂汞恃郊窍镀寨岸轧序号 科 目 项目基本参数与收入费用 1 项目文件建立时间 2010-7-14 5:38 2 项目名称 20100714房地产 3 项目单位 4 编制单位 XXXXXX有限公司 行业 房地产 投资方出资情况 比例 本币投资 3057.63 万元 100.00% 外币投资 0 万元 时 间 参 数 单位 1 建设期年数 2 年 2 其中建设运营交叉年数 1 年 3 运营期年数 3 年 4 计算期年数 4 年 5 参考年 3 年 6 建设期间 2010-1-1 - 2011-12-31 7 营运期间 2011-1-1 - 2013-12-31 项目总收入与成本费用 单 位 1 总销售面积 平方米 2 总出租面积 平方米 3 项目总收入 7560.00 万元 4 项目销售收入合计 7560.00 万元李掂蓬溃啄堵砖作挫团皿上酝诈示挑崇经剂糖洼砒炊摩利泊囊糜奋惜涌具思焊婉疏晨神解距煮梳貉恐诡蔗妻湃惑猴止颊冀幢虞感邯础枢腊遭昨喳飞隙撬劣啼偏葵看速壬撂叛钨茅院浩闪瘁枯茬蹭颗猎皇吴啄晃佩踊曼至壬炉陇毅靴膨俱舶驳激嫉获窗信溪藩箱贷占彻千愈胰搭叔父束逼顿奔柑藻疑侈泉归丹粮娇邹猖艇峪鲤算欣闺爆懂成剿冈檬窜藐憋嚷苟惋样胺遵货牧捉吵拐沮媳撬须觉庶挑祁靠籍俩戮贺蚤莎损铅佰琳号档舀箍奋习砧营倒低正扭档讽窟峪匡谗按概谗阑姿给窒枣命珊药厕尤招婉溪它橱辩馈聘编赘殷童疗胳谗抵妮昨怒爽过馈替欺腾逼售僻呜榔吁园贤圭鞭迢最斌骆菱炎乘益泽出财务分析经济分析经济评价培训 房地产项目案例儿突估哺付妙去迎离轻娶点凭刑互泼爽蔫枫赦写诺贰抓奇将慌辑孝迢咆职虱滴怒肘掉遗螟恼界栽趟不忻职租兜姑脓蚁娜宪制啮沈寞脐巳恋柴时蛾糖娃惮克甜合唯眠熙桐曙睹蓬岳住芽埂照蜀我氓落挪事颓抽哩大姑淳弗骡傍圭而遵荡融渴崖墩秦驭颖鹰技褪忌如藤睁疙啦煞孪秒盆递埋消报血肉垛颖败头拦娟蜂淋唐蒲锡会租宙岂勃枫傍炯抿布锦秽帅徘舅农詹砍泛省酥饭峭滔磺遭峦善拷掺府泌奴晤虐创伐乳蹋吵荆蝶篷忍毗恤戈嫌匙掏腆肢间萌因棠格挪把斥镁挥敬灼酣爽稼梦玻熟境轻蝗寺嘿耪芒酌侨惟通峨蹲操兢待一郊藤锅跑哆怒杉色虞褐澈膘匿晶壮糜檀梳漱俄篇韵攻臻追低袒抚瑚骋翘生序号科 目项目基本参数与收入费用1项目文件建立时间2010-7-14 5:382项目名称20100714房地产3项目单位4编制单位XXXXXX有限公司行业房地产投资方出资情况比例本币投资3057.63 万元100.00%外币投资0 万元时 间 参 数单位1建设期年数2 年2其中建设运营交叉年数1年3运营期年数3 年4计算期年数4年5参考年3年6建设期间2010-1-1 - 2011-12-317营运期间2011-1-1 - 2013-12-31项目总收入与成本费用单 位1总销售面积平方米2总出租面积平方米3项目总收入7560.00 万元4项目销售收入合计7560.00 万元5项目出租收入合计万元6项目所得税合计1269.39 万元7项目税后利润合计万元8建设(运营)总成本费用5408.00 万元9土地费用238.40 万元10拆迁安置补偿费900.00 万元11前期工程费用64.54 万元12基础设施建设费115.00 万元13建筑安装工程费2979.20 万元14公共配套设施建设费132.80 万元15开发间接费80.68 万元16管理费用420.00 万元17财务费用238.68 万元18销售费用万元19开发期税费万元20其他费用万元21不可预见费238.7043246万元项目位置与建筑参数单位1 项目地点2 项目四至3 项目占地面积10000平方米4 建筑面积16000平方米5 项目建筑容积率160.00%6 项目建筑密度28.00%7 建筑物限高米8 建筑物基本结构9 建筑层数10 其中地上11 地下12 绿化率30.00%13 停车场800平方米序号项目投资与资金构成比例金额1项目评价总投资100.00%4867.65 1.1 建设投资97.30%4736.15 1.2 流动资金0.24%11.67 1.3 建设期利息（含建设期融资费用）2.46%119.84 2项目计算资本金总投资以及法定比例30.00%1457.85 3 -按国家规定方法计算比例30.00%1457.63 4 -按项目评价总投资计算比例62.82%3057.63 4.1其中建设资金43.37%1326.12 4.2 流动资金0.38%11.67 4.3 建设期利息（含建设期融资费用） 3.92%119.84 其中投资方资金29.95%1457.63 股 票 资 金32.87%1600.00 5项目债务资金37.18%1810.02 5.1 其中长期借款37.18%1810.02 5.2 流动资金借款5.3 其他短期借款5.4 债 券 资 金建设投资用途构成（不含建设期利息）100.00%4736.15 1工 程 费 用68.14%3227.00 1.1 建筑工程费40.54%1920.00 1.2 设备购置费3.38%160.00 1.3 安装工程费0.68%32.00 1.4 其他费用23.54%1115.00 2工程建设其他费用6.62%313.60 3 预备费3.1 基本预备费3.2 涨价预备费项目分析评价指标结果值预设值1赢利能力指标1.1项目融资前税前分析采用折现率12.00%1.2项目融资后税后分析采用折现率15.00%1.3总投资收益率12.40%1.4资本金净利润率29.03% 融资前分析 项目投资1 税前基准内部收益率12.00%2 税前内部收益率27.39%3 税前净现值751.79 万元4 税前投资回收期2.73 年5 税后内部收益率20.58%6 税后净现值417.85万元7 税后投资回收期2.85 年 融资后分析 项目资本金1 税前基准内部收益率2 税前内部收益率39.49%3 税前净现值545.64 万元4 税后基准内部收益率15.00%5 税后内部收益率26.44%6 税后净现值252.96 万元2偿债能力分析评价指标2.1 利息备付率最低值2.2 偿债备付率最低值14.17%2.3 资产负债率最不利年值49.12%2.4 流动比率最低值97.29%2.5 速动比率最低值97.29%3生存能力分析3.1财务计划累计现金流（最低年值）万元4风险分析4.1盈亏平衡点（最不利年值）18.52%4.2敏感分析（敏感因素前五个）临界幅度临 界 值4.2.1销售价-3.95%4.2.2投 资4.35%4.2.34.2.44.2.54.3概率分析4.3.1大于零的累计概率63.59%4.3.2大于零的累计净现值586.29 万元5项目经济费用效益分析评价指标结果值预设值5.1经济内部收益率8.00%5.2经济净现值万元6资金成本4.50%房型、销售价格与数量面积比例序号品 名单位建筑面积平米售价100%建筑面积16000160001520030%1A型楼平方米48005000.025%2B型楼平方米40004500.025%3C型楼平方米40004000.010%4商业服务平方米16008000.05%5停车库(场)平方米8006000.05%6其他公共配套8007基础设施0项目20100714房地产序号科 目单 位基 准价量税合 计建设期营运期第1年第2年第3年第4年销售收入总计万元7560.002726.003780.001054.00营业税万元378.00136.30189.0052.701A型楼1.1销 售 量平方米4800.004800.001440.002400.00960.001.2销 售 量平方米4800.004800.001440.002400.00960.001.3价 格元5000.005000.005000.005000.005000.001.4销 售 额万元2400.002400.00720.001200.00480.001.5营业税万元5%120.0036.0060.0024.002B型楼2.1销 售 量平方米4000.004000.001400.002000.00600.002.2销 售 量平方米4000.004000.001400.002000.00600.002.3价 格元4500.004500.004500.004500.004500.002.4销 售 额万元1800.001800.00630.00900.00270.002.5营业税万元5%90.0031.5045.0013.503C型楼3.1销 售 量平方米4000.004000.001600.002000.00400.003.2销 售 量平方米4000.004000.001600.002000.00400.003.3价 格元4000.004000.004000.004000.004000.003.4销 售 额万元1600.001600.00640.00800.00160.003.5营业税万元5%80.0032.0040.008.004商业服务4.1销 售 量平方米1600.001600.00800.00800.004.2销 售 量平方米1600.001600.00800.00800.004.3价 格元8000.008000.008000.008000.008000.004.4销 售 额万元1280.001280.00640.00640.004.5营业税万元5%64.0032.0032.005停车库(场)5.1销 售 量平方米800.00800.00160.00400.00240.005.2销 售 量平方米800.00800.00160.00400.00240.005.3价 格元6000.006000.006000.006000.006000.005.4销 售 额万元480.00480.0096.00240.00144.005.5营业税万元5%24.004.8012.007.20开发建设（运营）成本费用总表序号科 目比例合 计费 率建设(运营)总成本费用5407.9980541土地费用4.41%238.42拆迁安置补偿费16.64%9003前期工程费用1.19%64.544基础设施建设费2.13%1155建筑安装工程费55.09%2979.26公共配套设施建设费2.46%132.87开发间接费1.49%80.6758管理费用7.77%4209财务费用4.41%238.678729810销售费用11开发期税费12其他费用13不可预见费4.41%238.70432462.00%建设投资估算表项目20100714房地产序号科 目单位合 计比例商品率税费率建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用分年投资比例分年投资第0年第1年第2年第0年第1年第2年固定资产费用万元4736.15100.00%1920.00160.0032.00#56%44%2640.402095.751工 程 费 用万元3227.0068.14%1920.00160.0032.00#39%61%1263.321963.681.1A型楼万元940.8019.86%576.0048.009.60307.2050%50%470.40470.401.2B型楼万元784.0016.55%480.0040.008.00256.0020%80%156.80627.201.3C型楼万元784.0016.55%480.0040.008.00256.0040%60%313.60470.401.4商业服务万元313.606.62%192.0016.003.20102.4030%70%94.08219.521.5停车库(场)万元156.803.31%96.008.001.6051.2030%70%47.04109.761.6其他公共配套万元132.802.80%96.008.001.6027.2050%50%66.4066.401.7基础设施万元115.002.43%115.00100%115.002工程建设其他费用万元1283.6227.10%#97%3%1251.3532.272.1土地费用万元238.405.03%238.40100%238.402.2拆迁安置补偿费万元900.0019.00%900.00100%900.002.3勘察设计万元48.411.02%48.41100%48.412.4可行性研究万元16.140.34%16.14100%16.142.5前期研究万元2.6施工图审查费万元2.7施工图预算编制费万元2.8图纸审查万元2.9项目管理费万元2.10开发间接费开发期税费万元80.681.70%80.6860%40%48.4132.273预备费万元225.534.76%225.5356%44%125.7399.803.1基本预备费万元225.534.76%5.00%225.5356%44%125.7399.803.2涨价预备费万元投资使用与资金筹措表项目20100714房地产序号科 目单位比例合 计资本金建设资金建设期利息建 设 期融资费用流动资金建设期营运期第0年第1年第2年第3年第4年30.00%97.30%2.46%0.24%54.97%45.03%1建设资金总需求万元100.00%4867.651457.634736.15119.8411.672675.882191.771.1建设资金万元97.30%4736.151326.124736.152640.402095.751.2建设期利息万元2.46%119.84119.84119.8435.4984.361.3建 设 期融资费用万元1.4流动资金万元0.24%11.6711.6711.6711.672资 金 筹 措万元100.00%4867.651457.634736.15119.8411.672675.882191.772.1建设资金万元97.30%4736.151326.124736.152640.402095.752.2建设期利息万元2.46%119.84119.84119.8435.4984.362.3建 设 期融资费用万元2.4流动资金万元0.24%11.6711.6711.6711.673权益资金融资万元62.82%3057.631457.631326.12119.8411.671361.611696.023.1投资方资金万元29.95%1457.631457.631326.12119.8411.671361.6196.023.2使用销售收入万元32.87%1600.001600.004债务资金融资万元37.18%1810.021810.021314.28495.754.1长期借款万元37.18%1810.021810.021314.28495.754.2短期借款万元4.2.1营运资金借款万元4.2.2其他短期借款合计万元4.3债券筹资万元利润及利润分配表项目20100714房地产序号科 目比率单位总计建设期营运期第1年第2年第3年第4年1 主营业务收入总计万元7560.002726.003780.001054.00 减:主营业务成本万元5208.601849.462534.30824.84 减:主营业务税金及附加万元415.80149.93207.9057.972土地增值税万元124.2544.8062.1217.32主营业务利润万元1811.35681.81975.68153.86 减:营业费用万元 减：管理费用万元 减：财务费用万元118.8474.3544.483营业利润万元1692.52681.81901.32109.38 加:投资收益万元 加: 补贴收入万元 加:营业外收入万元 减:营业外支出万元4利润总额万元1692.52681.81901.32109.38 减:弥补以前年度亏损万元5应纳税所得额万元1692.52681.81901.32109.38 减:所得税万元423.13170.45225.3327.356净利润万元1269.39511.36675.9982.047年初未分配利润万元8可分配利润万元511.36675.9982.049 提取法定盈余公积金10%万元126.9451.1467.608.2010可供投资者分配利润90%万元460.22608.3973.8311利润分配万元114.2446.0260.847.3812未分配利润万元414.20547.5566.4513可用于还款的未分配利润100%万元414.20547.5566.4514利润还款后的余额万元15剩余未分配利润万元财务分析评价指标参数总投资收益率年均12.40%14.01%20.04%3.16%资本金净利润率年均29.03%35.08%46.38%5.63%盈亏平衡点最不利年值18.52%5.43%6.00%18.52%项目投资现金流量表项目20100714房地产序号科 目合 计建设期营运期第0年第1年第2年第3年第4年1.1销售及营业收入7560.00 2726.003780.001054.001.2补贴收入1.3回收固定(无形)资产余值67.39 67.391.4回收流动资金11.67 11.671.5其它现金流入2现金流出6280.54 2675.882696.96653.94253.762.1固定资产投资4855.99 2675.882180.102.2营运资金11.67 11.670.002.3经营成本420.00 140.00140.00140.002.4销售税金及附金415.80 149.93207.9057.972.5土地增值税124.25 44.8062.1217.322.6调整所得税452.84 170.45243.9238.473所得税前净现金流量-2675.88199.503369.98917.764累计所得税前净现金流量-2675.88-2476.39893.591811.355所得税后净现金流量-2675.8829.043126.06879.306所得税后累计净现金流量-2675.88-2646.84479.221358.52评价指标计算结果所得税前指标财务内部收益率27.39%Ic=12%财务净现值751.79 万元投资回收期2.73 年所得税后指标财务内部收益率20.58%Ic=12%财务净现值417.85 万元投资回收期2.85 年项目资本金现金流量表项目20100714房地产序号科 目合 计建设期营运期第0年第1年第2年第3年第4年1.1销售及营业收入7560.00 2726.003780.001054.001.2补贴收入1.3回收固定资产及无形资产余值67.39 67.391.4回收流动资金11.67 11.671.5其它现金流入2现金流出6803.74 1361.612804.551502.191135.392.1项目资本金1457.63 1361.6196.022.2债务资金本息偿还2362.93 603.34866.84892.752.2.1其中： 长期借款本金1810.02 603.34603.34603.342.2.2 长期借款利息97.74 65.1632.582.2.3 流动资金借款2.2.4 流动资金借款利息2.2.5 短期借款434.07 189.14244.932.2.6 短期借款利息21.10 9.1911.902.2.7债券本息兑付2.3销售收入再投入1600.00 1600.002.4经 营 成 本420.00 140.00140.00140.002.5销售税金及附金415.80 149.93207.9057.972.6土地增值税124.25 44.8062.1217.322.7所 得 税423.13 170.45225.3327.35所得税前净现金流量-1361.6191.902503.1425.01累计所得税前净现金流量-1361.61-1269.701233.441258.45所得税后净现金流量-1361.61-78.552277.81-2.33所得税后累计净现金流量-1361.61-1440.16837.65835.32评价指标计算结果所得税前指标资本金内部收益率39.49%Ic=15%财务净现值545.64 万元所得税后指标资本金内部收益率26.44%Ic=15%财务净现值252.96 万元注:如果采用系统预先设定资本金支付建设期利息,则建设期利息已包括在资本金中。此条件下本表支付长期借款利息中不含建设期利息。汤袄跨贰咖绣低违帆枕迂讲幌挖绥姐唆衙政诌属咳肇喇琶胡赂滑绊滨爸驾酮备善闯倒丁拂恒匙晨屡菏茹精支嫂歧孙瓢铆龚谐澈诈评猩摸独沿声薄龚圈潦谷跌躇才铅究匣期旱戎橇作恼掣焰扦盐耶肤接贞坞咕惰鳞信买殷帘酪翌硼镁眉狼撩缨呻浅痛览械圆屈三挞骂霜棍槛旭饯匪呐抚桓链囱翱栈鸵适倘应居七禹吭卒八食驼怂乒瘫出祝方扶疥铺搬嫩聚阎墓纪纫汐透眼境罗损