国际商业广场市调报告.ppt

大宁国际商业广场 市调报告 大宁国际商业广场项目市调 一 项目基本概况 四 可借鉴之处 目录 三 项目特色 二 项目规划及业态分析 大宁国际商业广场项目市调 一 项目基本概况 大宁国际商业广场项目市调 项目简介 项目位置 上海闸北区共和新路1918号 项目总占地 约55000平方米 项目总建面积 250000平方米 项目核心定位 1 是闸北区有史以来最大的商业项目 配合大宁社区其他板块 2 中部成为上海北片的现代服务业集聚区目标客群定位 大众消费者开发商 崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司 大宁国际商业广场项目市调 项目区位分析 本案 免费班车点 大宁国际商业广场项目市调 星级酒店 商场 商住办公高级办公楼商业广场具有8大功能 商务酒店 办公楼 零售 餐饮 文化 娱乐 教育和城市生活配套设施等 大宁国际商业广场项目市调 项目基本规划 总占地面积 5 5万平方米 共有15栋错落有致的建筑 11个大小广场和庨院 约2公里步行街 总建筑面积 25万平方米 地上20万平方 地下5万平方 地面20万平方米建筑面积主要为 商务酒店 30 000平方米办公楼 39 000平方米商业零售 50 000平方米餐饮 娱乐 45 000平方米 教育文化和生活配套 15 000平方米停车场和公共区域 21 000平方米 地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房 停车位 1 300个 街区长度 约250米项目层数 6层 通道 街区通道12 14米 购物通道2 3米 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 目标客群分析 辐射范围 以大宁国际商业广场为中心 3公里半径范围的居住人群约为22万 近年迁入该区的多为年轻白领及与业人士 此外 依托大润发超市的7条免费班车线路 板块周边辐射宝山 虹口 普陀及静安部分地区 总人口达450万 大宁国际广场主要向北辐射 以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求 客群特点 大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确 就是月均收入5000元以上 年龄25至35岁的本地的中产阶层消费群体 大宁国际商业广场项目市调 二 项目规划及业态分析 大宁国际商业广场项目市调 整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域 由九幢独立建筑组合而成 规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式 建筑设计外围高 内部低 在商业内街中形成了明显的层次感 业态规划各个区域主题明确 吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域 项目规划简介 大宁国际商业广场项目市调 酒店及裙楼商业区 12座 本座位于西北角 在此处设置大润发超市 形成了人流聚集的热点 停车场及休闲娱乐区 2座 本区域位于项目的西南角 由8层立体停车场及3层裙楼商业组成 酒店及裙楼商业区 特色餐饮及购物区 办公及裙楼商业区 大宁国际商业广场项目市调项目规划总结办公及裙楼商业区 1 5 8 10 11座 本区域位于项目的东面 通过5幢高层建筑将中心商业内街围合起来 避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰 主要产品形态均为4 18f高层商住办公楼 1 3f裙房商业 核心餐饮及购物区 6 9座 本区域位于项目的中心位置 被外围建筑所围合 但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围 建筑均为4层左右 其中1f大多规划为品牌服饰店 小型特色餐饮店 如甜品屋 2 4f则主要规划为中型特色餐饮店 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 第一座规划为1 2f裙楼商业 3 13f小户型商住两用楼 第一座 商业业态为 1f 苹果上海大宁店 c a 2f c a 3f 英孚教育 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 停车及休闲娱乐区 本区域位于项目的西南角 由8层立体停车场及 3层裙楼商业组成 第二座 8层塔楼均为立体停车场裙楼商业业态为 1 2f 运动1003f 上影星汇影城 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 第8座及第5座基本为对称的两幢建筑 在建筑单体上也采用了设置对外通道的方式来引导人流的穿梭 第8座业态规划 1f 特色快餐 其它品牌商业2f 家纺 特色家居用品3f 电脑城 宏图三胞 4f 游歌量贩ktv 第5座业态规划 1f 数码产品 特色餐饮2f 影音器材 家电产品3f 影音器材 家电数码 第五座 第八座 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 第6座业态规划有 1f 品牌服饰 特色餐饮等 2f 中型特色餐饮 3f 中型特色餐饮 4f 男子spa会所 第6座 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 第9座业态规划有 1f 餐饮 服装 精品眼镜 饰品等 2f 中型特色餐饮 3f 中型特色餐饮 4f 休闲中心 第9座 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 第10座及第11座也采用了1f通道自然分隔 2 3f联通的设计 自然的拉长了人流劢线 其业态规划有 1f 屈臣氏 时尚女装 男装 2f 屈臣氏 时尚内衣 珠宝 眼镜 配饰 3f 个人护理 美容美发 第10座及第11座 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调第十二座酒店及裙楼商业区 本区域位于项目的西北角 由四星级酒店及6层裙楼商业组成 除一楼由交通通道自然隔断外 本区两幢建筑2 6层均连结在一起 北楼 1f 零散商铺2 3f 大润发超市4f 亲子广场5f 特色美食城6f 雍丰大酒店 南楼 1f 酒店大堂2f 艺术廊3f 展示中心4f 亲子广场 主题乐园5f 美食世界6f 大宁创意基地7 20f 四星级酒店 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调对比南北两幢楼之间的业态我们发现 建筑上采用了联通的设计 在4 5两个楼层设置主题消费区 主劢的引导人流均匀分散到两幢建筑中 北楼标识 南楼标识 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 本项目在建筑形态上采用了外围高 中间低的形式 一方面通过大的闭合形成了商业内街浓厚的气氛 另一方面也将项目与城市主干道分隔开来 中心商业街采用全开放的设置 并利用立体交通网络 使得人流在此集散并能均衡的分布到项目的其他区域中去 招商及经营上基本采用了1楼分割为零散商铺 2 3楼引入特色主力店的形式 小商铺便于实现价值 而主力店则有利于吸引人气 项目规划总结 大宁国际商业广场项目市调 二 项目特色 大宁国际商业广场项目市调 亮点一 商业街区规划延续上海市民 逛街文化 特色 广场采用开放式格局 由露天商业街连通 项目采用开放式格局的露天商业街概念 2公里长步行街贯穿项目全部建筑物 发展商沿步行街每隔20 30米设置小型景区或雕塑 模型等人文景致 大宁国际商业广场项目市调 亮点二 外立面设计时尚新颖 标识系统明确本项目的外立面非常有现代感 广告位设计新颖 这是很多消费者的第一感觉 外立面的设计与其定位很贴近 让每个消费者进来都有休闲 时尚的感觉 且在错综复杂的裙楼中 各出入口及主要通道处 整个项目的业态品牌标示牌以灯箱广告 灯旗 包柱等各种形式出现 全方位地指导人流 大宁国际商业广场项目市调 细节展示 大宁国际商业广场项目市调 业态标识牌 大宁国际商业广场项目市调 商业景观 大宁国际商业广场项目市调 主题景观小品 商业景观小品 大宁国际商业广场项目市调 中岛店铺 大宁国际商业广场项目市调 中岛店铺 大宁国际商业广场项目市调 大宁国际商业广场项目市调 广告位 大宁国际商业广场项目市调 三 本项目可借鉴之处 大宁国际商业广场项目市调 一 设置露天中岛店铺 大宁国际在其通道位置设置了一系列中岛店铺 以特色小商品销售为主 营业时间多在人流较多的晚上及周六日节假日 我司西广场位置宽阔 也可参考大宁 设置露天中岛店铺 面向特色小商品招商 二 增设露商业景观小品我司露天商业景观主要皆为植物景观 缺乏如大宁国际及圆融广场等露天人文景观 如增加一些特色人文景观 结合开放式街区布局 通过商业景观的整体设计 大型led显示屏的烘托 配以休闲小品的装饰 营造出轻松 休闲的氛围 拉近了与消费者的距离 对西广场的启发 大宁国际商业广场项目市调 对水城的启发 1 增加餐饮娱乐配套 丰富不同年龄层消费大宁国际餐饮娱乐配比约为20 以上 合共44家餐饮商户 以中档知名连锁品牌为主 为该商场迅速积聚人气 而水城餐饮22家 以中高端