地产融资交流.docx

地产类融资简介地产类融资：房地产公司向我行申请的各类贷款（不含流动资金贷款）的统称。基本条件： 资质等级达到要求 项目“四证”齐全 自有资本金达到规定的比例 （保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；）四个基本问题（解决即可）1. 贷款用途（要求：合规）房地产开发贷款：用于所开发项目的工程款、设备款及其他工程项目资金需求；（通常需按进度支付）项目贷款：用于开发项目后期的资金需求；如工程尾款、装修、设备采购等资金需求；（可进行适当包装）2. 还款来源（要求：可控）房地产开发贷款以该开发房地产的销售收入为还款来源；项目贷款以该项目未来销售收入、经营收入所能产生的现金流为还款来源；3. 风险保障（要求：较低的抵押率）房地产开发贷款以所开发项目的土地或在建工程为抵押；项目贷款通常以该项目在建工程或产权证为抵押；如以其他物业抵押，则需控制非抵押物上的还款来源；4. 总收益（要求：高）通常不低于8%；案例分析：案例1：晋江福隆rmb5600万项目贷款项目基本情况：借款人开发的“晋江福隆商业广场”是晋江市2005年旧城改造之重点工程，该工程由政府主导总体规划，企业实施建设，建成后由晋江市土地储备中心以事先确定的回购面积及回购单价进行政府回购以供安置，剩余部分企业自行销售。“晋江福隆商业广场”位于晋江市旧城中心区东华街北侧及棋牌街两侧，是晋江最繁华、人流量最大的区域，规划有沿街店面、下沉式商业广场、多层、高层住宅及酒店式公寓。该广场规划总建筑面积16万平方米，其中商业面积近6万平方米，目前一、二期工程已完工，实现预售收入rmb9.93亿元，其中政府回购rmb3.21亿元。新华都、苏宁等商户已入驻一、二期项目并已开业，目前已形成晋江市区成熟的商业设施之一。现因兴业银行一年半的贷款到期偿还需要，借款人拟以“晋江福隆商业广场”三期土地作为抵押，实际控制人黄思镇提供个人担保，向我行申请项目贷款rmb5600万，期限2年。1. 贷款用途：置换兴业银行长期贷款；2. 还款来源：晋江市土地储备中心的回购房认购款及其他销售收入序号销售收入项目层平方米售价(元/平方米）金额（万元）一拆迁安置部份商场（新华书店安置）一层店面1,035 8,000 828 夹层1,265 3,000 380 一层店面一类店面767 15,800 1,212 二类店面3,149 15,000 4,724 住宅-62,472 1,500 9,371 小计-68,688 -16,514 二自销部份一层店面一类店面1,759 20,000 3,518 二层店面-6,708 5,000 3,354 小计-8,467 -6,872 停车位-7616(共160个)15万元/个2,400 三地上垃圾转运站-914 -总合计-85,685 -25,786 建设进度及款项支付要求简述预计时间剩余回购房款支付金额建至第七层楼层顶板，初验合格后已实现2477.1万封顶并经检验合格后基本实现2477.1万全部竣工后验收合格后2010.1月-3月1651.4万综合验收合格后2010.7月-9月1651.4万交房，完成产权初登记2011.6月-9月8257万合计16514万3. 风险保障 抵押物土地抵押名称位置晋江市旧城中心区权属人晋江福隆置业有限公司土地性质商住综合土地面积12,641.58平方米土地使用权出让终止日期2073-11-16证书编号晋国用（2005）第00243号评估机构厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司评估价值rmb8032.25万元抵押率69.72%变现率79.07% 厦门福隆置业集团有限公司担保 实际控制人黄思镇提供连带责任保证4. 总收益：6.21%+0.3%+配套1:1=9.25%。案例2：东南湾rmb3000万项目贷款项目简介：厦门东南湾投资股份有限公司（以下简称“借款人”）由厦门市建材行业公会成员发起，成立于2005年9月，注册资本rmb1.29亿元。借款人投资建设的厦门国际建材商贸中心和厦门建材物流园（总称“东南湾商城”）备受各级政府支持，先后被确立为厦门市重大工程项目、厦门市重点物流项目、厦门市重点招商项目、第十届中国投资贸易洽谈会厦门团十大招商项目。东南湾商城总体占地600亩，总建筑面积50万平米，规划建设建材物流园、建材商贸中心、信息大厦三大部分。目前一期已建成建材物流园71栋仓储用房及建材商贸中心：71栋仓储用房总面积约29万平方米，分别用于装饰材料市场、厨卫城、机电五金城、家具广场等建材物流专业市场，上述市场先后于2007年12月28日和2008年5月28日开业，目前进驻商家500多家，率先实现建材家居、机电五金产品一站式釆购；建材商贸中心分三个馆，总面积约7万平方米，将用于建材展示及商业服务的出租。目前已入驻及签订入驻意向28465.67平方米，占可租赁面积的45.04%；预计招商完成后，年租金可达rmb2000万。借款人目前主要经营建材物流园和建材商贸中心的经营与管理，出于建材商贸中心装修及工程尾款资金需要，借款人希望以建材商贸中心70483.86平方米商业物业在建工程（下称抵押物）作为抵押，以借款人董事长陈节木持有的借款人27.13%股权作为质押，以抵押物的租金收入作为还款来源，并由借款人董事长陈节木提供连带还款保证，向我行申请三年期项目贷款rmb3000万。1. 贷款用途：序号单项工程名称金额（元）11#馆装修工程9012793.1321#馆安装工程1909687.35 32#馆装修工程8874560.9442#馆安装工程2159770.4153#馆装修工程8448680.1563#馆安装工程2087239.78工程项目总价合计32492731.76已投入622.00剩余投入26272731.76每平方米装修、安装成本4602. 还款来源：1) 第一还款来源：抵押物出租所得租金收入；本笔贷款的抵押物东南湾国际建材商贸中心63199.3平方米商业面积的租金收入预期可观。借款人已出租6420平方米给厦门亚都服饰有限公司用于亚都百货的经营，平均租金每平方米每月27元（不含物业管理费等）；目前已有多家企业签订了共22225.67平方米的租赁意向书，平均租金29.37元/平方米/月。可租赁面积63199平方米还款保障面积38694平方米已入驻及意向租赁面积28465平方米仍需租赁面积10229平方米考虑到，抵押物优良的地理位置，直接辐射同安工业集中区中20万产业工人庞大的消费群体，对商家的吸引力较强，抵押物上再招商10229平方米可能性大。我行还款保障好。2) 第二还款来源：待售仓储用房销售收入、已售仓储用房按揭回笼款一期已建成71栋仓储用房，一期总建筑面积29.22万平方米，目前已销售面积23.67万平方米，销售金额3.99亿（以合同总金额计），已回笼资金rmb2.84亿（包括预付款），剩余未回笼款rmb1.12亿将向银行申请按揭；剩余待售面积55,475平方米，预计还可实现销售rmb1.1亿元。这些物业的销售是本笔贷款的另一还款来源。3）补充还款来源：股东投入借款人股东人数较多，各股东均有一定经济实力。如果借款人第一还款来源出现问题，由于抵押物1评估价值达rmb1.5亿，我行贷款本金仅rmb3000万,借款人众多股东必将积极出资偿还我行贷款本息，以免抵押物1被进入法律程序，拍卖后物业旁落他人，因小失大。因此，借款人及股东违约成本较高，借款人股东的资金投入成为我行贷款强有力的保障。3. 风险保障（1）抵押物在建工程抵押：抵押物权属人厦门东南湾投资股份有限公司抵押物名称厦门东南湾投资股份有限公司所属的位于同安区同安工业集中区a1地块的土地使用权价值及1号、2号、3号馆共3栋建筑物在建工程房地产土房证厦地房证第地00005942号；使用年限50年；宗地面积74884.20平方米；建设用地规划许可证（2006）厦规同用地第0159号；建筑密度：36.8%；容积率：1.37建设工程规划许可证（2006）厦规同建设第0001号；（2007）厦规同建设第0154号。1#、2#、3#规划面积分别为21537.4平方米、20469.9平方米、28476.56平方米；建筑工程施工许可350212200804300101；建设规模42007.3平方米和28476.56平方米抵押物面积土地使用权面积为74884.20；在建工程总建筑面积为70483.86评 估 总 价人民币壹亿伍仟零肆拾柒万壹仟伍佰元整（rmb15047.15万元），其中：土地使用权价值rmb2623.57万元（为土地使用权出让合同价格）； 在建工程价值rmb12,423.58万元。评估机构名称与资质厦门信衡评估咨询有限公司（甲级资质 证号：2009052）评估机构资质是否符合我行要求是评 估 时 点二九年四月三日（2）借款人27.13%股权质押：截至2009年