中关村广场购物中心调研汇报.docx

资产管理分公司中关村广场购物中心调研情况汇报调研目的：此次调研目的在于了解中关村广场购物中心的业态组成、招商情况及运营模式，由于位于该购物中心负一、二层的家乐福超市与正在进行中的惠民家园地下商场项目情况类似，此次调研重点在于了解家乐福超市的硬件设施，运营情况及其附属商铺招商情况等。一、项目基本情况项目名称：中关村广场购物中心项目地址：北京市海淀区中关村大街15号中关村广场购物中心项目建成时间：2006年1月1日项目用途：购物中心项目投资：约10亿人民币开发商：北京科技园建设（集团）股份有限公司资产管理分公司项目总建筑面积：20万平方米楼层：地上2层，地下2层物业管理公司：北京城科第一太平物业管理有限公司物业费用：56.00元/月/ 自身 外聘商铺出租价格：120元 /平方米/月业态组成：精品专卖店；广场步行街；运动主题百货店(名店运动城、津乐汇)；大型影城(韩国MEGABOX影城)；大型超市(法国家乐福亚洲旗舰店)停车位： 800个 车位费：750元/月/位1、项目类别：商业楼 住宅底商 门脸房 写字楼底商 其他图片1外观图：图片2 广场步行街 图片3室内图 图片4 结构图地面一层为精品购物区与广场步行街、二层为广场步行街，地下一、二层部分为步行街，部分为家乐福超市及停车场。2、地理位置：中关村广场位于海淀区东临中关村大街，西接彩和坊路，北起北四环路，南至海淀镇南街。近接北京大学、清华、中科院等院校及科研院所。地铁10号线和四号线站海淀黄庄站在此交汇。图片一 平面图图片二 交通图3、标识：门头 路牌 广告牌 其他 4、业态组成1、精品专卖店； 2、中关村广场步行街；3、运动主题百货店(名店运动城、津乐汇)；4、大型影城(韩国MEGABOX影城)；5大型超市(法国家乐福亚洲旗舰店)5、项目内品牌商铺餐饮类 休闲服装类运动用品类休闲生活类（精品购物区）二、项目分析1、规模优势明显，此项目业态主要以餐饮服装为主，一站式服务有效吸引顾客。2、开发商长期持有购物中心产权，对购物中心统一规划、招商及推广，降低管理难度。3、邻近以万柳社区为代表的高档居住区近40万人的居住人口；三公里内周边日均20万人的高科技电子产品客流，给此项目带来巨大客流。4、墙体装饰形式新颖，在未装修完的商铺墙体铺设休闲趣味读物，如下图所示：三、家乐福项目分析1、项目基本情况项目位置：北四环中关村大街中关村广场购物中心东南角开业时间：2004年3月17日项目总面积：32000平方米项目营业面积：22000平方米项目内商铺面积：6000平方米 停车场面积：4000平方米 车位：450个项目层数：地下2层外租商铺租金：家乐福外租区合同期基本为一年，租金以一年为递增单位，付款方式为押三付一（月付），品牌调整期为每年3-4月。具体如下表：进深：50米-100米 净高：3米 货架高：2.5米项目产权情况：项目结构（如图）：负一层：以烟酒、冷鲜、熟食、日用百货、水果等为主。负二层：以服装、家电、文教玩具、箱包、珠宝、娱乐用品为主。每层附设停车场（如图）：外租商铺区位置：负一层收银台外侧，精品店区。负二层超市入口处的外租街区。商铺类型：合作银行：交通银行；招商银行2、项目分析1）此项目体量较大，总面积为3.2万平方米，为家乐福中国旗舰店之一。2）此项目临近地铁10号线，客流接近5万人次/天（如图）。每逢周末，32个收银台同时工作，仍不能满足较大客流量，同时有十几位顾客排队付款。设学生专用、大宗/支票、五件以下商品类收银台，以达到分流目的。 同时，地铁线路的标识有效引导了人流，使家乐福购物的客人随地铁标识指引，逛完附近商铺。如图：3）家乐福的品牌作用对其外租区商铺带动明显，尤其以负二层尤为明显。此项目内包含6000平方米的商铺区，其中负二层的商铺区占地5000平方米左右，区内有各种服装品牌店，珠宝首饰，餐饮连锁店，洗衣连锁店等（如图）。其中靠近超市出入口处的商区商业气氛比较成熟为客户驻足率最高、购买频次较频繁区域。经营业态以时尚品牌服装服饰为主，对周边年轻消费群体较具吸引力。此外，商铺区内开设各种服装，饰品展销等（如图）也起到一定的分流人群作用。 4）此项目包含450个地下停车位，凭当日超过50元的购物小票2小时内免费停车。5）洗手间设在收银口外十余米处，清洁不够，有刺鼻异味。卫生间内无洗手液、无卫生纸、无吹干机(已坏)，属于“三无卫生间”，