（城市规划与设计专业论文）联洋社区开发中的博弈研究.pdf

摘要 本研究以上海浦东联洋社区地块开发为案例背景，在归纳抽象开发过程中 出现的各主体类型及其行为特点的基础上，运用博弈论的方法分析了各主体间 的在决策时的相互作用关系，进一步，分析了博弈演绎对于城市规划编制的启示。 研究表明，具有政府背景的土控公司与集体经济组织广洋公司的合作开发，使 土地的征用博弈超越零和博弈，达到双赢；在有限的土地上，联洋公司的土地出 让需要积极地参与到市场运作中，否则土地的供给量将永远不能满足开发的需 求；大多数情况下，二级开发企业只有在容积率问题上达成联盟，才能使整体和 各自的效益达到最优：在价格之战中，提供差异产品的开发企业可以以较高价 格在博弈均衡中存活。在非合作博弈中，城市规划，不合理的控规会提高政府 监管频率，而且，只有监管具有一定的力度，规划才能真正发挥效应。二级开 发企业之间形成的合作联盟需要有有效的引导规则进行控制才能达到总体效益 最优的状态，尽管对于部分开发企业来说，合作的初期会有不信任和试错的心 理，但理论演绎表明，一个有效的、指向整体最优的、符合合作博弈规则的引 导规则，可以使开发企业对于合作联盟的不信任状态收敛于信任状态。因而得 出，针对不同类型的开发博弈应该有不同类型的城市规划编制工作以达到不同 的目标和效果。 关键词：联洋社区，房地产开发，非合作博弈，合作博弈，引导规划 a b s t r a c t b a s e do nt h e 曲s t r a c t i o no fv a i l o u sd e v e l o p m e n ts u b j e c t sa n dt h e i rb e h a v i o r a l m o d e lf r o mt h ec a s eo fl i a n y a n g , t h i ss t u d ya d o p t sa na p p r o a c ho fg a m et h e o r yt o t h ea n a l y s i so ft h ei n t e r r e l a t i o n s h i pb e t w e e nv a r i o u ss u b j e c t sa n dt h et h e o r e t i c a l o u t c o m e se n s u e dw h i c ha r ef u r t h e rc o m p a r e da n dc o n t r a s tb yt h ea c t u a lr e s u l t so f t h e d e v e l o p m e n tp r o c e s ss e v e r a lc o n c l u s i o n sa r ea t t a i n e d ：t h ec o o p e r a t i o nb e t w e e nt h e g o v e r n m e n ta n dl o c a le c o n o m i cg r o u p si nt h et e r mo fl a n da c q u i s i t i o nc a nc h a n g e t h ez e r o s u mg a m et ow i n w i ng a m e , t h ea u c t i o np r i c eo fl a n df r o mt h eg o v e r n m e n t r e q u i r e st h el e v e r a g eo fp r o p e r t ym a r k e t , o t h e r w i s et h ed e m a n dg a po fl a n dc a l l n e v e rb ec o v e r e d ；i nm o s tc i r c u m s t a n c e s ，d e v e l o p m e n tc o m p a n i e si nt h es e c o n d a r y m a r k e th a v et oc o o p e r a t et oa c h i e v eo p t i m i z e db e n e f i t sf o ra l l ；t h o u g ht h e r et e n d st o b ed i s t r u s ta n dt y r i n g - m i s t a k ei nt h ef i r s ts t a g eo fc o o p e r a t i v eg a m e ，w i t ha l l e f f e c t i v ea n da no p t i m a l b e n e f i t - o r i e n t e ds e to fg u i d i n gr u l e s , a l lt h e p l a y e r s c o n v e r g et ot h es t a t eo fo b e y i n gt h ec o o p e r a t i v er u l e s a tt h ee n d ，t h i ss t u d y p r o p o s e st h a tp r o p e rf o r m so fu r b a np l a n n i n gs h o u l db er e s o r t e dt oa c c o r d i n gt o c o r r e s p o n d e n tg a m e si nd e v e l o p m e n tp r o c e s s k e yw o r d s ：l i a n y a n gc o m m u n i t y , r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，n o n - c o o p e r a t i v eg a m e ， c o o p e r a t i v eg a m e ，g u i d i n gr u l e s 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提 供本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国 家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目 的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活 动。 学位论文作者签名地啪 酪年弓月( 尹 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进 行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位 论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开 发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个 人和集体，均己在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的 法律责任由本人承担。 学位论文作者签名：鞠曩缈掏 眦一、， 瑚年弓月f 乡日 第l 章引言 1 1 研究背景和意义 1 1 1 研究背景 第1 章引言 8 0 年代初以来，从土地一级开发到房产中介业务，无论是从经济收益角度 还是从建设发展模式的角度来看，我国的房地产事业都取得了显著成效。1 9 9 0 年4 月8 日经过中央政府批准，上海开始全力开发浦东。在近3 0 年的开发历程 中，开发新秀四起，改革创新的成功故事经传不断。 联洋社区的开发建设活动源于上海市浦东新区的开发，其开发过程在很多 环节上都具有创新性，例如，政府、集体经济组织、一、二级开发企业的合作开 发。时至今日，联洋社区内9 0 的土地已经建设完成，社区组织逐步完善，社 区氛围也基本形成，正逐渐由早期的空间营造想社会营造过渡，这使我们可以 重新研究该案例，对其开发实践进行总结。 一般认为，博弈论始于年由冯诺依曼和摩根斯坦恩合作的博弈论和经 济行为1 ( 1 9 4 4 ) 。到5 0 年代，博弈理论开始向系统化发展，几乎每隔l o 年就 会出现一次重大理论突破，将博弈论推向一个新的高峰。博弈论在国内的研究 起步较晚，一方面计划经济体制限制了主体对自我利益的追求，另一方面国内 理论创新较少，主要以学习国外为主。近年来，国内博弈论的应用研究开始增 加，一方面经济体制转型过程中出现的大量主体竞争与决策需要有相应的理论 方法进行解释分析，另一方面，脱离了计划控制手段的社会组织和经济运作， 也需要有新的机制进行指导和控制。 1 1 2 研究意义 本研究的主要目的是运用博弈的方法，剖析联洋社区开发中，主要主体在 1 英文为冯- i g o r ( y o nn e u m a n n ) t 阳摩根斯坦恩( j o h nv o n n e u m a n n o s k a r m o r g e n s t e m ) ， 博弈论和经济行为( t h et h e o r yo fg a r n e s a n de c o n o m i cb e h a v i o u r ) 第1 章引言 决策时的相互作用关系和以及影响这些关系的要素，从而总结联洋杜区开发在 决策方面的成功经验；在以后的规划编制中，可以将这种博弈关系和因素考虑 进去，使得城市规划成果更具有权威性和可实施性。 本研究的意义主要有以下几点： 1 为联洋社区开发中具有创造性的实践进行理论上的总结。联洋社区的开 发行为是在摸索中进行的，很多决策都是试探性的，即使成功了，也很 难将成功经验进行移植。本研究是在实证的基础上进行了合理的抽象， 所得出的结论可以用于支撑更抽象的理论研究，也可以为相似的实践领 域提供借鉴经验。 2 对城市规划编制的重要意义。在本研究中，读者可以看到，城市的开发 过程中充满了各种各样具有革新精神的生气勃勃的主体，即使在绝对理 性的假设下，他们也不像想象中的那样自私、缺乏合作精神，只会一味 地追求自身利益的最大化。无论在现实中和理论中，他们也会牺牲暂时 的利益而获取共同的长远利益。因此，城市规划作为一种直接指导谁就 的公共决策，也应该将主体因素考虑进去，学会利用主体博弈关系达到 双赢，不能只用干巴巴的指标进行无情无声的压制和对抗。 3 反映土地储备的具体实现形式。可以说上海是最早实行土地储备制度的 城市之一，操作以比较灵活，创新较多。本文在研究联洋社区具体案例 的同时，也从一个侧面反映了土地储备实现的具体形式和方式的多样性 和灵活性。 4 运用博弈的方法来研究真实案例。由于跨学科领域的困难，现阶段博弈 理论在房地产开发领域的应用还不够深入；在经济学理论的假设上运用 博弈方法的研究结构比较多，这种研究方法有理论指导的作用，但是往 往不能适合中国转型期这种特殊历史背景下所产生的多变的主体类型 和主体关系。而本研究是在真实案例基础上研究真实的主体，更具有现 实意义。 5 对于社区社会空间营造的意义。一个完整社区的建设由物质空间营造与 社会空间营造两部分组成。本研究的重点是物质空间营造过程，但是对 早期空间营造过程的总结和研究不单可以使我们能够移植成功经验，也 能更好的进入下一环节的社区建设，寻找社区物质空间营造与社会空间 第1 章引言 营造的相互关系。因为，很多物质空间营造过程中出现的主体会继续参 与到社会空间的营造中，并将物质空间营造过程中产生的主体关系延续 到社会空间的营造中去。 1 2 现有研究综述 目前，国内外运用博弈方法研究房地产开发的文章和论著已经非常的多。但 这并不表明博弈论在房地产开发中的应用已经成熟或饱和。由于政策与经济条 件的差异，使得房地产市场在空间地域上的分异比较明显，不同的市场中出现 不同的主体，从而形成不同的博弈模型，即使运用高度抽象的博弈方法来分析， 也不可能出现研宄饱和的状态。 另外，现在运用博弈方法进行研究的学者群大多数来自经济学、管理学、 统计学、数学等学科背景，对于空间学科的认识相对有限，因此他们研究重点 主要在经济关系的博弈上，而不太注重空间以及博弈主体与土地资源的结合问 题。 由于国外房地产市场已经比较成熟，因此博弈研究的重点主要集中在房产 的流转环节，经常讨论的话题有中介、业主和购房者的三方博弈，政府、资本 市场以及需求市场之间的博弈，以及在旧城更新改造中的商业业主、政府和规 划师的博弈问题。 国内房地产市场仍处于成长期，房地产市场的运作焦点仍集中在增量建设 上，因此拥有土地的政府与开发企业之间的博弈就显得尤为重要。近年来因为 住房需求刚性的减弱，讨论政府、开发企业、消费者三方博弈的研究开始多起 来。总体来看国内运用博弈论研究房地产开发的论著主要分三类：专项研究， 宏观抽象研究，案例研究。专项研究比较多，一般多出现在期f u 杂志上，主要 侧重于房地产开发过程中的某一个环节进行重点研究，如土地批租环节、房屋 销售环节等。这类研究侧重点比较明确，常常能很好的进行理论与实际比较。 宏观抽象类的主要研究群体主要来自于各高校，主要是在经济学的收益函数的 基础上进行博弈分析。可能由于这类研究的学者背景来自于经济管理学比较多， 研究的过程解释比较全面、一致，但是土地、房产在不同的语境往往会有出现 截然不同的博弈现象，因此简单的套用产业组织经济学和古典经济学理论是不 第1 章引言 够的，往往会由于高度概括而脱离实际情况2 。最后一类案例研究的总量比较少， 但目前呈现出增多的趋势，其研究目的主要是总结成功经验，寻找适合当地的 开发建设要素。这类研究对空间和语境考虑充分，但往往抽象不足，没有抽象 的模型往往就不能充分体现出博弈论的优势。 1 3 研究内容与方法 1 3 1 研究界定 1 3 1 1 研究的地理区域界定 图1 1 研究范围图 对于“联洋社区”这一名词 必须进行明确。一般意义，在上 海房地产市场上所说的“联洋社 区”是集合了联洋年华、联洋花 园、天安花园等在内的1 6 个小区 的地理范围，即上海浦东联洋 新社区引导性规划设计中提到 的“联洋新社区”所涉及的空间 范围。 但在上海市中心城控制性 编制单元规划( 以后简称分区 规划) 中，“联洋社区”还包括 东面的世纪公园和浦东大道最的终结点地块，既包括c o 0 0 3 0 i 地块，也包括 c o 0 0 3 0 2 地块，实际上，分区规划中所指的“社区”一词是对原有街道和镇 的新说法，并不是本研究的空间范围。 另外，现在联洋社区中心所管辖的地理范围与分区规划中的c o 0 0 3 0 i 2 当然专项研宄与宏观抽象研究在外延上有变叠的部分，但专项研究常常伴有其他方法，与宏观抽象研 宄相比在侧重点上还是有很大的不同的。因此本研宄暂且按这种分类方法进行陈述。 第l 章引言 地块完全吻合：而本研究从可操作性和研究价值的角度出发，将研究区域界定 在罗山路以西，民生路以东，杨高中路以南以及锦绣路以北的1 8 9 4 公顷的空 间范围内，见研究区域界定图i 1 。 这种界定，一方面排除了与联洋社区主要区域关系较弱的别墅区，另一方 面保持了社会组织与地域空间的对应关系，有利于以后从空间营造到社会营造 的深入研究。 1 3 1 2 研究对象界定 主体的界定及其博弈关系的界定。 一般地说，主体3 是指从事着实践和认识活动的人，客体是实践和认识活动 所指向的对象。主体与客体是一对关系范畴，它们只在相互关联中才具有自己 的本质和规定，不能无条件地运用主体和客体这对范畴。 “人”、“思维”、“社会”、“自然界”、“事物”等等概念，都只表 明一种存在，它们在什么情况下是主体或客体，只能根据它们在一定对象性关 系中的地位而具体地确定，而不能认为不管有没有对象性关系，不管他们是否 在这种关系中居于相应的地位，它们都先验地、永恒地是“主体”或“客体”。 3 引自外国哲学大辞典 主体( 英s u b j e c t ) 哲学术语。古希腊亚里士多德在逻辑意义上使用该诃认为它是命题的主语。与 谓词相对，指由谓语描述的主语，是某种特性、状态和作用的承担者。主语所表示的即存在于世界中的实 体。认为第一实体之所以被称为第一实体是因为它是其他东西的基础和主体。中世纪邓斯，司各脱把主 体与客体等同于阿拉伯哲学中的第一意向性与第二意向性，认为第一意向性感知的个别事物是主体的，即 具体的实体，而第二意向性安排在由个别事物中抽象出来的共相中。是客体的，即由心灵活动所构成的事 物这样理解的主体事实上指客观存在而客体的则指主观构造出来的。法国笛卡儿继承中世纪哲学的着 法，把客体看成是呈现于思想中的东西而把主体看成是事物本身。英国霍布斯区分作为感觉者的主体与 作用于感觉者产生感觉的对象。德国康德提出先验主体即自我的统觉，这种主体指思维的能动的综合作 用，它通过先天形式整理感性材料而形成知识与这种主体相对的客体则指自在之物，也可指意识中的认 识对象。费希特否认康德的自在之物的客体，把主体理解为自我，把意识中的非我作为客体，使主体成为 认识的主体以意识统一主体与客体。谢林以绝对统一主体与客体，主体仍然是精神的主体。黑格尔以绝 对精神统一主体与客说，但强调实体就是主体把精神实体看成能动的主体。现代西方哲学大多发展了这 种精神的能动的主体概念。马克思主义认为主体是在实践中认识世界、改造世界的人，人的主观能动性是 在实践中形成的，并非唯心主义者所认为的是精神的能力。马克思与思格斯的主体观点在批判费尔巴哈的 主体观点中提出费尔巴哈认为真正的主体是实在的完整的人，但他认为这种作为主体的人是生物体的人， 不是杜会的人。马克思在政治经济学批判导言中指出，主体是人客体是自然，这两者形成统一体 即认识主体在实践中认识到他所指向的对象，主体与客体是在实践中统一的。主体具有自觉性、创造性与 能动性。匈牙利卢卡奇把无产阶级看成是社会和历史发展过程中的“同一的主体一客体”。认为把无产阶 级作为客体是因为它是整个社会历史进程，特别是大工业生产的产物；把它作为主体则因为它是整个 社会现实的认识者和改变者。卢卡奇这种观点强调了无产阶级改造世界的历史作用。德国e 布洛赫也在主 体与客体关系上对黑格尔哲学作出不同解释认为在历史过程中。有许多选择的可能性历史本身就是主 体的活动。认为工人阶绍正是通过积极的介人作用使主客体的矛盾不断向更义解释历史发展的性质。 5 第1 章引言 同样地，在房地产开发的过程中，区分主体与客体的关键在于主体具有主体 性、能动性已经自觉性。同时，在此过程中，主体的外延有很多，即主体以很 多种形态表现出来，具体为： 个体形态：指主体性在个人身上的表现。 政府一 b o v 融资系统 图1 2h e a l e y 提出开发过程中的 a g e n t s t r u c t u r e 如房地产总裁等。 集团形态：指由个人构成，具有共同的 意识、目的和自觉组织的活动群体。如规划 局等。 社会形态：指处于同一时间、同一经济 形态的不同个人或集团联合构成的主体活动 系。如原住居民组织等。 尽管在理论上，主体的形态很容易辨识 和归纳，但在实证研究中仍然会面l 临一个边 界的界定问题。参与到房地产产业中的主体 是如此的多样和多变，如政府的各种部门、 图1 3 中国开发相关市场结构 地产商、总裁、中介、规划局、规划 师，还有来自于资本市场的银行、股 市、证监会、基金以及外来资本等等。 因此，在进行进一步的研究前，需要 对研究对象进行进一步的界定。 h e a l e y ( 1 9 9 0 ) 就开发过程中 所出现的主体和之间的结构关系提 出了一个框架，见图1 2 。 这个框架与中国的形势十分相 近，见图1 3 。但对于本研究来说， 并不是所有出现的主体都是有意义 的，同时，不是主体之间所有的相互 作用关系都具有可研究性和可操 作性，因此，在分类和归纳各类主 体的相互关系的基础上，将本研究 的对象界定在非货币形式资产( 广义的固定资产) 的生产和增值过程中出现的 6 第1 章引言 主体及其博弈关系，见图1 4 。即资本市场内出现的主体不在本研究的范围内， 如银行等；固定资产最终形态完成以后出现的主体不在本研究范围内，如房地 产中介等。 图1 4 研究主体界定图示 物质空间营造 从另一个角度分析，在中国居住社 区的建设过程可以简单归纳为：政府出 让土地开发企业开发建设专开发企 业销售房屋居民购买并入主社区 管理团体的建设( 包括政府组织和非政 府组织) 专社区的再建设，见下图。社 区的建设过程分为物质空间营造和社 会空间营造两个主要阶段，本研究的范 围界定在物质空间营造的阶段内，也 就是联洋社区在空间营造过程中所出 现的博弈。见图1 5 。本研究的对象也 集中在该过程中出现的主体和博弈关 系上。 社会空间营造 1 3 2 研究内容 图i 5 社区营造过程 本研究以联洋社区地块开发为案例背景，在归纳开发过程中出现的各主体 类型及其各自行为特点的基础上，运用博弈论的方法分析了各主体间的相互作 用机制以及作用效果。 本研究主要分为5 个部分。第一部分为绪论部分，首先介绍了本研究背景 4 尽管本研究后文谈到了价格之战，但讨论重点是提供差异产品和价格的关系立足点仍在空间营造的 决策上故本文的研宄的博弈关系不包括开发企业的销售阶段。 7 第l 章引言 和意义，接着对现有研究进行了简要综述，最后陈述了本研究内容、方法以及 本研究的可行性问题，为方便阅读总结了博弈论的主要概念。在第二部分中， 对联洋社区地块开发建设的过程进行了详细的描述以形成博弈分析的基础。在 案例描述的基础上，在本文的第三部分中将联洋杜区空间营造过程中出现的主 体进行了提取、抽象和分类，并在此基础上分析其各自的功能角色以及利益追 求等。第四部分在第三部分主体抽象的基础上，对联洋社区开发中出现的主要 博弈局进行了建模分析，通过博弈的方法再分析了联洋社区开发中主体的相互 作用关系和影响要素，并与现实结果比较，找出值得借鉴的经验。在该部分的 最后，还集中讨论了在博弈中的城市规划编制问题。第五部分给出了本研究的 结论，同时指出了研究的不足和局限性。 1 3 3 博弈论基础 1 3 3 1 博弈论概述 博弈论，又称对策论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策 以及这种决策的均衡问题。它的主要理论基础是人在做决策时是针对对手的策 略而选择使自己利益最大化的策略。它与传统微观经济学上的决策有所不同， 传统微观经济学谈到个人决策，就是在给定一个价格参数和收入的条件下，最 大化他的效用。 一般认为，博弈论开始于1 9 4 4 年由冯诺依曼和摩根斯坦恩合作的博弈 论和经济行为一书的出版。1 9 5 0 年，纳什在写博士论文期间发表了一篇文章， 提出了纳什均衡，成为博弈论中最常用的解，纳什本人也因此获得了诺贝尔奖。 现在广为认知的“囚徒困境”是当时普林斯顿数学系主任a l b e r tt u c k e r 在给 一些心理学家讲解博弈论时，为了避免使用太多数学知识而使用了这个例子。 真正给纳什本人灵感的现实场景是咖啡厅中金发女郎的例子。6 0 年代，泽尔腾 将纳什均衡的概念引入了动态分析，提出了“精炼纳什均衡”概念，海萨尼则把 不完全信息引入博弈论研究，此后，不完全信息动态模型得到了长足的发展。 博弈论是数学的学科分支，但是由于其可应用很强，已经被迅速应用到经 济、决策甚至公关安全等多个领域中。可以说只要有主体对抗竞争关系的场景 出现就都可以运用博弈的方法进行分析。 8 第1 章引言 1 3 3 2 博弈的分类 博弈论可以划分为合作博弈( c o o p e r a t i v eg a m e ) 和非合作博弈 ( n o n c o o p e r a t i v eg a m e ) ，现代研究比较多的是非合作博弈，但实际上合作博 弈在上个世纪5 0 年代就已经成形。两者的区别在于参与博弈的人们在博弈过程 中是否能够达成一个具有约束力的协议，如果能，就是合作博弈，如果不能， 就是非合作博弈。 博弈又可以从信息和战略选择的顺序两个角度进行划分。一个角度是主体 对有关其他主体的特征、战略空间及支付函数( 收益) 的可知性，从这个角度， 博弈可以划分为完全信息博弈和不完全信息博弈。完全信息博弈指每一个主体 对其他主体的特征、战略空间及支付函数有准确的知识：否则，就是不完全信息 博弈。另外，从主体行动先后顺序的角度，博弈可以划分为静态博弈( s t a t i c g a m e ) 和动态博弈( d y n a m i cg a m e ) 。静态博弈指主体同时选择行动或虽非同时但 后行动者并不知道先行动者采取了什么具体行动：动态博弈指主体的行动有先 后顺序，且后行动者能够观察到先行动者所选择的行动。以上分类可以交叉， 得到四种不同类型的博弈以及与之相对应的四个均衡，如表1 1 所示： 表。1 1 博弈分类及其均衡解 c 信息行动顺序静态 动态 完全信息完全信息静态博弈纳什均衡完全信息动态博弈子博弈精炼纳什均衡 l 不完全信息 不完全信息静态博弈贝叶斯纳什均衡不完全信息动态博弈精炼贝叶斯纳什均衡 1 3 3 3 博弈的概念 博弈论的基本概念包括主体、行动、信息、战略、支付( 收益) 、解和均衡。 其中，主体、行动和结果统称为“博弈规则”( t h er u l eo ft h eg a m e ) ，博弈分 析的目的就是使用博弈规则预测均衡。 ( 1 ) 主体5 ( p l a y e r ) ：指的是一个博弈中的决策主体，他的目的是通过选择行 动( 或战略) 以最大化自己的支付( 收益) 水平。该主体可以是自然人，也可以是 5 本研究中使用“主体”一词来表述“参与人”，。博弈者”，“竞争者”等翻译 9 第l 章引言 团体。在研究界定一节内已经对主体的性质进行了详述。主体的数学属性 j = 1 , 2 n ，n 代为自然数。 ( 2 ) 行动( a c t i o n so rm o v e s ) ：指的是主体在博弈的某个时点的决策变量。 一般用a 。表示第i 个主体的一个特定行动，a 。= ( a 。 表示可供i 选择的所有行动 的集合。 ( 3 ) 信息( i n f o r m a t i o n ) ：指的是主体有关博弈的规则、收益以及对手情况 的了解程度。信息集是博弈论中描述主体信息特征的一个基本概念。“共同知识” ( c o m l n o nk n o w l e d g e ) 指的是“所有主体知道”的规划或收益。 ( 4 ) 战略( s t r a t e g i e s ) ：指的是主体在给定信息集的情况下的可选行动， 用s 。表示第i 个主体的一个特定战略s i = f 5 i ) 代表第i 个主体的所有可选择的 战略的集合。可以只从战略集合中选取一个战略，即纯战略，也可以通过概率 进行组合战略的选择 ( 5 ) 收益( p a y o f f ) 6 ：指的是在一个特定的战略组合下主体得到的确定效用 水平，或者指主体得到的期望效用水平，是博弈主体真正关心的东西。实际上， 在数学领域中，该项为偏好( p r e f e r e n c e ) ，因为在经济学中假设收益最大化为 理性的选择，所以收益当然就成了经济人的“偏好”了。设u ；为第i 个主体的 收益，一个主体的收益不仅取决于自己的战略选择，而且取决于所有其他主体 的战略选择，即是u n 为所有主体的战略选择的函数：u = ( u 1 ，u 2 ，u 3 ，“i ) ( 7 ) 均衡( e q u i l i b r i u m ) ：是博弈的解的概念，结果可以是一个，也可以是 一个集合。记为： s = ( s l ，s 2 ，s i s 。) 令s 一。为除i 外的战略组合，则可以简单的认为均衡状态为 1 1 i ( s j 。，s - i ) u i ( s i ，s - i ) 对于所有i 都成立。 1 3 4 研究的可行性 1 3 4 1 技术路线 从联洋社区案例的开发现象描述入手，在给出相对完整的历史事实后，将研 6 也常翻译成“效益”、“支付”等。 l o 第l 章引言 究的集中在开发过程中出现的主体上，在分析主体类型和其行为特点的基础上， 将主体进行行为和行为目的的归纳抽象。然后将抽象后的主体再放回联洋社区 开发的历史背景中，对各主体的相互关系构建博弈模型，运用博弈论的理论方 法寻找均衡和最佳状态，最后，将理论均衡与现实事件结果进行比较，从而总 结经验寻找影响博弈的关键要素。 因此，本研究在案例研究方法论的指导下，主要由实证归纳于理论演绎两 部分组成。其中还涉及到许多具体方法，如求解博弈均衡的反函数法，收益矩 阵法等多种研究方法，这里就不一一赘述。见研究设计与研究框架对应表1 2 。 表1 2 研究设计与研究框架对应表 引言 研 案例描述 研 究 实证归纳 究 设 主体抽象 框 博弈分析 计 理论演绎 架 结论与局限 1 3 4 2 研究可行性 经过长时间的现场调研和主体( 包括设计单位、开发企业、社区组织、居 民等) 访谈，积累了大量的关于联洋社区开发的第一手资料。对于各主体己经 具有全局性的认识，使得该研究有了案例的“原料”。 传统微观经济学上的决策个人的最优选择只是价格与收益的函数。在博弈 论里，个人效用函数不仅依赖于他自己的选择，而且依赖于他人的选择：个人的 最优选择是针对其他人选择的选择。从这个意义上来说，博弈论研究的是在存 在相互外部经济条件下的个人选择问题。从这个角度上来看，案例研究更适合 使用博弈论的方法，它可以真实有效的模拟原真博弈场景，因为任何一个现实 主体都不可能像微观经济学所假设的那样先验地知道市场的最佳平衡点，并毫 不犹豫地追求最佳平衡点。 第1 章引言 1 4 小结 本研究是在浦东开发、联洋社区开发建设活动基本完成以及博弈论在国内 应用研究逐渐增多的背景下展开的。其主要意义体现在对创新性实践经验的总 结以及对城市规划编制工作的重要意义。 从现有研究来看，处于不同时期的房地产市场具有不同的博弈研究重点。 房地产开发的三大类博弈研究：专项研究，宏观抽象研究以及案例研究各有利 弊。 本研究的地理范围界定在罗山路以西，民生路以东，杨高中路以南以及锦 绣路以北的1 8 9 4 公顷的空间范围内，将研究的对象界定在物质空间营造过程 中出现的主体和博弈关系上。 本研究由五部分组成，研究设计由实证归纳到理论演绎。殷实的案例资料 和博弈论在研究主体决策对抗关系的特点是本研究具有可行性。 1 2 第2 章联洋社区的开发过程 第2 章联洋社区的开发过程 2 1 联洋社区概况 2 1 1 联洋社区的区位 联洋社区位于上海市浦东新区，占地1 8 9 4 公顷( 以道路中心线为界) 。东起 罗山路，西至民生路，北l 临杨高中路，南界锦绣路。西侧为花木行政文化中心， 西南为世纪大道的终点，南侧为浦东中央公园。 2 1 2 联洋社区的人口及社区管理 迄今为止，在1 8 9 4 公顷的地块内共建成或在建1 6 个小区7 ，各小区详细 信息见下表2 1 ： 表2 1 联洋社区工作站辖区及人口情况表 工作站小区名规划户数入住户数 入住人数 天安花园8 9 l8 7 52 3 1 8 华丽家族 8 5 78 2 22 0 4 6 第一工作站 御景园7 4 65 4 71 6 4 0 联洋新苑 1 7 71 4 64 3 6 联洋花园一期3 8 93 8 21 2 5 9 联洋花园二期 5 7 05 2 91 6 9 2 第二工作站中邦风雅颂7 i 45 6 l1 2 4 5 中邦晶座3 61 12 0 联洋年华 1 5 9 6 1 4 7 9 2 9 8 2 金色维也纳 2 6 12 6 56 2 4 第三工作站四季雅苑 5 0 75 0 71 2 6 8 御翠园 4 1 01 9 92 9 8 7 这里所说的小区，并不是根据开发分期和销售分期而进行划分的，也不是依据规划的地块划分，而是依 据社区中心的管理分区进行划分的。经过比较这种划分主要有两点好处：一是用地边界相对明确完整： 另方面社会组织与用地有清楚的对应关系 第2 章联洋社区的开发过程 九问堂 4 92 l7 9 第九城市一期 1 1 7 11 1 7 1 1 9 4 2 第九城市二期 1 0 5 06 4 33 5 8 第四工作站 水清木华 8 5 58 5 51 8 3 7 当代清水园 9 9 79 9 71 3 3 9 仁恒河滨城 4 8 0 01 5 0 22 3 7 9 第五工作站 吉云公寓 2 8 82 6 43 8 0 联洋社区现由联洋社区中心管辖，起到街道的作用，但未设行政系统编f | j _ _ ， 因此，联洋社区中心在行政上仍受浦东花木街道的统一指导与管理。其中，社 区中心又下设五个工作站6 ，起到居民委员会的作用，但不属于正规社工编制。 各工作站负责若干个小区的社会管理和组织工作，见表2 1 9 。 2 1 3 联洋社区的设施配套 在联洋新社区设施配套其全，学校、医院、超市、餐饮、娱乐、健身，甚 至基督教教堂，一应俱全。区别于传统配置的方法，联洋将大小4 0 多个公建配 = 衫三二 i _ _ 。乏爹、- 二：一： 8 由2 0 0 0 年开始花木街道在基层组织方面进行试点改革尝试在部分新建小区内设工作站而不设居民 委。但由于政策不对口现已准备将工作站逐步转改成居民委员会。 9 根据本研亢在引言部分的研宄界定，本研究不包括第三工作站的管辖范围，第三工作站管辖范围内均为 别墅住宅区。 4 第2 章联洋社区的开发过程 套集中整台在一起，形成一个“邻里中心9 y9 用地达到3 0 多万平方米。“邻里 中心”商业配套目前己正式全面投放使用，它不单是社区的地域中心，也是社 区的活动中心，消费中心，集散中心和管理中心。其中，社区商业颇受关注， 见图2 1 。 图22 邻里中心商圈分析图 从社区商业规划来 看，联洋杜区商业的集中 配置有效地降低了居民 区的嗓音污染，使各个街 坊变成真正意义上的纯 住宅，而且更有利于形成 社区商业中部辐射周边 的商业形态见图2 2 。 第二，集中的商业配套使 得资源配置更合理，避免 丫各开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬。第三，集中配套使得社区 商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面在规划阶段就 占得了市场先机。同时，集中的商业配套有助于对商家采取放水养鱼的策略， 对前期进入的客户给予2 年时间的免租期，对不符合条件的商家坚决拒之于门 外。到2 0 0 6 年时，社区商业地段已经“一铺难求”了。 2 2 联洋社区的开发过程 联洋社区开发主要经历了三个主要时期：1 9 9 3 年到1 9 9 9 年，综合开发区 时期，该时期，联洋社区地块的开发定位为办公居住综合开发区，土地批租和 建设开发速度较慢：1 9 9 9 年到2 0 0 3 年，开发的繁荣期，此时联洋社区地块的 开发定位己明确为现代化生态居住社区，土地批租及二级开发建设工作全面展 开；2 0 0 3 年至今，开发成果期，该阶段各小区的建设己完成并进入销售阶段， 社区气氛开始形成，同时，联洋集团、广洋集团也在该时期发生重要变革。 第2 章联洋社区的开发过程 ( 1 ) 1 9 9 3 年到1 9 9 9 年，综合开发区时期 1 9 9 0 年4 月8 日上海开始全力开发浦东。 1 9 9 3 年1 1 月，联洋土地发展有限公司由当时代表洋泾乡”的集体所有制企 业广洋公司与陆家嘴集团、浦东土地控股公司等多家政府企业合资成立，专门 从事区内未被征用的1 8 9 4 公顷非公建用地的一级开发。当时，在规划层面己 经有上海市浦东开发规划研究设计院1 9 9 3 年6 月编制完成的联洋综合区详细 规划，当时的功能定位为“现代化高编制的办公居住综合区”，并由新区规土 局审批通过( 批复文号：浦综规 9 3 6 0 9 号) 。 1 9 9 4 年上海市浦东土地发展规划设计事务所曾对规划进行了微调，形成联 洋综合开发区控制性详细规划( 修改) ，但联洋社区地块用地仍以办公和居住并 重。 直到1 9 9 7 年末，土地批租和开发工作都未有实质性的进展，只有零星的小 规模地块出让，而且用地性质没有一个明确的导向。1 9 9 8 年2 月的现状“仍然 是“规划范围内土地多为农田、宅基地，有部分乡镇办的小型工程，上海液 化所浦东分所是规划区内较大的一家单位，还有少量己经开工的房产开发基地 ( 指天安花园) 。”见当时的用地现状图2 3 。 联洋社区所在位置在当时行政归属川沙县洋泾乡属上海近郊。 儿浦东花木地区调整规划之三浦东花木地区控制性详细规划汇编) ，上海市浦东土地发展规訇j 设计 事务所。1 9 9 8 年2 月。 1 6 图2 3 用地现状图 1 7 第2 章联洋社区的开发过程 ( 2 ) 1 9 9 9 年到2 0 0 3 年，开发的繁荣期 1 9 9 8 年，房地产市场导向逐渐明确，花木功能区的开发也开始启动，此时 的联洋开发目标也趋于明朗。浦综规( 9 9 ) 0 4 0 4 号文，将联洋的用地性质 调整为以居住为主，受联洋土地开发公司的委托，上海市浦东新区规划设计研 究院于1 9 9 9 年6 月完成联洋居住区控制性详细规划。当时，民生路沿线已 经建成和在建的项目”有：c 地块的信息大厦，d 、g 地块的天安花园”以及靠近 罗山路的吉云公寓，明星大酒店和靠近杨高路的东华宝都等。并且以有欣华宾 馆和东华别墅“等立项项目。联洋社区的现在路网结构基本是按照这轮规划实施 的，同时该规划将大部分社区商业、服务等配套设施集中在e 、p 两个地块内。 1 9 9 9 年1 1 月，联洋土地发展公司委托同济规划院进行联洋新社区引导 性规划以应接开发高潮的到来。并于2 0 0 0 年3 月完成。在技术上，这轮规划 基本上承接浦东院6 月份的控规，但在开发操作上做了更为深入的探讨，成为 控规和开发建设之间不可或缺的“链接”层。实际上，该轮规划从某种程度上 来讲是理清了联洋社区的开发理念。同时，联洋置业牵头成立开发企业联合会， 通过联合会来统筹整体资源，避免恶性竞争。2 0 0 1 年，该规划以整体社区名义 获得国家建设部“新世纪人居经典住宅小区方案竞赛”规划环境金奖。 在企业家联合会的统一引导和控制下，当时，联洋是作为一个完整的社区进 行管理和建设的。社区内的各个小区都不设围墙和栅栏，只在芳甸路和丁香路 四个入口处统一设门卫，进入社区后就是完全的开放社区，公共空间的建设和 维护是通过企业家联合会统一协调和出资的；同时，社区内还计划建设统一的 信息系统，“一卡通”成为居民入户、缴费和在社区购物等服务的媒介；有统一 的安全监控系统；有社区提供的社区巴士接送居民到达陆家嘴，完成交通接驳 等。但很多计划由于2 0 0 3 年的联洋公司的一系列变革而没能得到实施，社区内 的道路等公共设施也移交给有关市政部门进行统一维护。 2 0 0 0 年1 1 月，联洋集团成立联洋置业公司，成为独立进行二级开发的主 体，该公司当时由广洋集团全资控股。 2 0 0 1 年底，由联洋土地开发公司担负的土地批租工作基本完成。此后，入 围的功1 0 家承担二级开发的企业先后投入建设。与此同时，联洋土地开发公司 1 2 联洋居住区控制性详细规划，海市浦东新区规划设计研究院，1 9 9 9 年6 月。 n d 地块的天安花园的项目后来取消了只保留了g 地块内的开发建设。 “但后来这两个项目都有所改变 1 8 第2 章联洋社区的开发过程 转制，并于2 0 0 1 年9 月1 日正式更名为联洋集团。联洋新社区规模很大，但土 地资源都被合理规划和运用。在批租土地时，当时的联洋集团总裁卫平与所有 的开发商达成一致：所有的楼房底层向外的一边都不设置商业”。当然，卫平能 这么做也是因为联洋社区有2 5 0 万平方米的“资源优势”。他有一笔账，如果 每平方米增殖1 0 元，联洋社区就能增加2 5 0 0 万的收入；如果每平方米增殖1 0 0 元，数字就非常惊人。事实上，联洋社区已开盘的项目比周边的至少每平方米 贵5 0 0 元以上，这是最好的证明。上海水清木华房地产开发公司副总经理的汪 先刚说，他们一期推出的7 万平米商品房，销售一周全部告罄。而集中共享的 7 0 万平方米的配套功不可没。 ( 3 ) 2 0 0 3 年至今，开发成果期 2 0 0 3 年1 月8 日，联洋与大华一道成为首批进入。上海市著名商标”的房 地产品牌。2 0 0 2 年广洋公司改制为广洋集团。鉴于联洋地块的一级开发已经基 本完成，同时改制后的广洋集团担心难以消化征地人员的长期安置问题，广洋 集团与其他合作方协商，于2 0 0 3 年8 月退出其在联洋集团的股份。此后，联洋 集团曾一度由陆家嘴集团控股，后又由浦东土地控股公司全资控股至今。同年 底，联洋置业专制为民营企业，并更名为中邦置业。此后中邦开发的房地产项 目除此前已有的联洋年华外，一律使用中邦品牌，如：中邦晶座、中邦风雅颂 等。同年，联洋地块内的道路交通等设施移交相关部门管理，不再由联洋土地 公司负责配置、维护，地块内道路升级为城市道路。2 0 0 3 年1 0 月，地块内最 大的社区商业，证大大拇指广场开工建设。 2 0 0 4 年，出让的大部分土地已经建设完成，并纷纷开盘销售。由于温州房 展会上，联洋社区受到了极大的关注，以致于很多小区在开盘的时候是以“扫 货”的形式完成销售的”。但在销售上的成功却不能避免由投资性房产的高空置 率问题，社区人气一直不足。同时，房地产中介生意红火，芳甸路成为上海市 有名的“中介一条街”，各中介“抢滩、抢主”现象明显。有些房子在投资者手 里几经换手，仍是没有真正的入住者。 2 0 0 5 年是联洋社区的重要转折点。尽管房价已经上涨了几倍，但联洋社区 1 5 卫平：哦们不能因为一些蝇头小利而破坏我们的居住环境这也是为了提升联洋的社区品质 1 6 温州人成为联洋的主要投资者，但并不是唯一的调研表明投资者的类型很多甚至有“余力”的中 专教师也投资其中。 1 9 第2 章联洋社区的开发过程 已经开始由投资型房产向自住型房产转化。社区内占地面积最大的小区，仁恒 河滨城全面开盘销售。2 0 0 5 年7 月9 日，证大大拇指广场全面开张，成为联 洋社区发展成熟的一个重要标志性节点。 至今为止，地块内开发总量达到2 9 0 万平方米，除仁恒河滨城三期、联洋 广场和少量边角地块外，建设活动已经接近尾声。总结联洋地