（民商法学专业论文）论国有土地使用权与建筑物所有权的关系.pdf

中文摘要 土地及其上的建筑物，是最重要的不动产，一直被人们视为是安身立命之本， 关系着广大民众的基本生活和社会的稳定。在市场经济活跃的今天，土地及其 上的建筑物更是因为价值巨大而成为财产法律规制的重点，一国的不动产制度 既是其基本国情和经济发展状况的反映，也反过来促进或制约其资源的利用、 经济的活跃。 我国是社会主义国家，实行土地的国家所有和集体所有。改革开放后，为实 现土地资源的充分利用，适应发展社会主义市场经济的需要，国有土地实行有 偿使用制度，创立了国有土地使用权的概念，允许私人以交纳土地出让金的形 式取得土地使用权，在土地上建造并保有建筑物，形成土地所有与土地使用的 二元权利体系。土地的利用，就必然涉及到土地使用权与其上建筑物的关系， 有关两者关系的规制在不动产制度体系中占有重要地位，直接影响着土地和建 筑物的充分利用及相关权利人的利益保护。 基于建筑物和土地在物理形态上的不可分性，我国的房地产制度确立了建筑 物与土地使用权一起流转的“房地一体化”原则，以简化经济生活中的不动产 权利关系，减少纠纷，最大限度地保证权利人对土地的利用；但随着市场经济 的纵深发展，社会利益分化越来越细，坚持绝对的“房地一体化”已不适应现 实的需要，显现出越来越多的弊端，实践中存在着大量的“房地分离”现象， 与法律规定相悖，极易引起混乱，也有损于法律的权威。因此，改革现有的“房 地一体化”，承认土地与建筑物的相对分离就成为必要。 全文除引言、结语外，主要分为三个部分。 第一部分为外国及有关地区地上权制度的发展历程。文章从罗马法时期、近 代法时期、现代法时期三个不同阶段分析了地上权的起源及发展过程，阐明地 上权是基于土地与建筑物相对分离的需要而产生，并且其自身与建筑物所有权 的分离己成为趋势。地上权与我国的国有土地使用权近似，对于完善我国国有 土地使用权与建筑物所有权的关系有很好的借鉴作用。 第二部分为我国现行立法关于二者关系之规定及其分析。文章首先对我国法 律关于土地使用权与建筑物所有权二者关系的相关规定进行分析，指明我国实 行的是建筑物与土地所有权分离但与土地使用权结合的“房地一体化”原则。 其次，文章对“房地一体化”原则在实践中积极、合理的一面进行分析论证。 最后，文章对绝对坚持“房地一体化”原则的弊端进行了归纳。 第三部分为我国土地使用权与建筑物所有权二者关系的法律重构。文章主 张将现有法律法规中“房地一体化”的规定定位为倡导性规定，承认建筑物所 有权与土地使用权的相对分离，并以土地租赁和土地使用权租赁制度作为实现 两权分离的制度基石。文章论述了建筑物所有权与土地使用权相对分离的积极 意义，分析了土地租赁的内涵及其与土地使用权租赁的区别，以及我国法律法 规中有关土地租赁制度的规定。对土地使用权租赁制度的内涵、我国法律法规 的相关规定以及两权分离问题，文章也作出了分析与探讨。 关键词：土地所有权；国有土地使用权；建筑物所有权；国有土地租赁；国 有土地使用权租赁 a b s t r a c t l a n da n dt h eb u i l d i n g so ni t , w h i c hh a sl o n gb e e nt a k e n 缈t h er o o to fo n e s s e t t l i n gd o w na n dg e t t i n g0 1 3w i t hh i sp u r s u i t ，a r et h em o s ti m p o r t a n t r e a le s t a t e t h e y a r ep l a y i n gi m p o r t a n tr o l ei np e o p l e sl i f ea n ds o c i e t y ss t a b i l i t y i nt o d a y sa c t i v e m a r k e te c o n o m y , l a n da n dt h eb u i l d i n g so nh a v eb e c o m et h ek e yp o 雠o fp r o p e r t y l a ww i t ht h e i rh u g ew o r t h ac o u n t r y sr e a le s t a t es y s t e mn o to a l yr e f l e c t st h eb a s i c s i t u a t i o no ft h ec o u n t r yb u ta l s oa c c e l e r a t e so rr e s t r a i n st h es o i l l c e $ u s i n ga n dt h e e c o n o m y sd e v e l o p m e n t0 1 3 t h eo t h e rh a n d c h i n ai sas o c i a l i s tc o u n t r ya n dt h es y s t e mf o rl a n di ss t a t e - o w n e da n dc o l l e c t i v e t oa c h i e v et h ef u l lu s eo fl a n dr e s o u r c ca n dm e e tt h en e e df o rs o c i a l i s te , c o l t l o m y , t h e p a i dl a n de m p l o y m e n ts y s t e m , an e wc o n c e p to ft h es t a t e - o w n e dl a n de m p l o y m e n t h a sb e e nf o u n d e da r 盯t h er e f o r ma n do r , m i n gu po fc h i n a , w h i e l aa l l o w sp r i v a l e p e o p l e ，b yp a y i n gl a n dr e m i s ef u n d t og e tt h eu s i n gr i g h to f t h el a n da n d t ob u i l da n d a l s ok e e pt h eb u i l d i n g so nt l a el a n d w h i c hf o r m e dt h ed u a l i t yr i g h ts y s t e mo fl a n d o w n e r s h i pa n dl a n de m p l o y m e n tr i g h t t h eu s i n go fl a n dd e f i n i t e l yi n v o l v e st h e r e l a t i o n sb e t w e e nt h el a n de m p l o y m e n tr i g h ta n dt h eb u i l d i n g so ni t t h ee m p h a t i c s t a t u st h e yt a k ei nt h er e a le s t a t es y s t e md i r e c t l ya f f e c t st h ef u l lu s i n go f l a n da n dt h e b u i l d i n g so i li ta n dt h er e l a t i v er i g h tp r o t e c t i o nt ot h eo 、 啊i e 髂 a c c o r d i n gt ot h ei m p a r t i b i l i t yo ft h el a n da n dt h eb u i l d i n g so ni tp h y s i e a l l y , t h e p r i n c i p l eo fb u i l d i n g - l a n di n t e g r a t i o nh a sb e e nf o r m e db yt h er e a le s t a t es y s t e mi n w h i c hf o r mb u i l d i n g sa n dl a n de m p l o y m e n ta r em o v i n gt o g e t h e ri no r d e rt os i m p l i z e t h er i g h tr e l a t i o n sa n dd i s p u t e s ，m a k i n gs u z eo ft h eo w n e r su s i n gt ot h el a n d w i t h t h ed e v e l o p m e n to fs o c i a l i s te c o n o m ya n dt h em o r ea n dm o r ed e t a i l e di n t e r e s t d i v i d i n go ft h es o c i e t y , a b s o l u t eb u i l d i n g - l a n di n t e g r a t i o ni sn o te a t e r i n gf o rt h en e e d o fr e a l i t y , 鼬t h e r ee x i s t sm a n yb u i l d i n g - l a n ds e p a r a t i o n sw h i c ha c ta g a i n s tt h el a w a n da l s oc h a l l e n g et h ea u t h o r i t yo fi t t h e r e f o r e ，i ti sn e c e s s a r yt oi n f o r mt h ep r e s e n t b u i l d i n g - l a n di n t e g r a t i o na n dt oa c c e p tt h ec o m p a r a t i v es e p a r a t i o nb e t w e e nl a n da n d b u i l d i n g s t h ep a p e ri sd i v i d e di n t ot h r e ep a r t sb e s i d e st h ei n t r o d u c t i o na n dt h ee p i l o g u e t h ef i s tp a r ti st oi n t r o d u c et h ed e v e l o p m e n to ft h ef o r e i g ns u p e r f i c i e ss y s t e m t h i sp a r ta n a l y z e st h eo r i g i na n dt h ed e v e l o p i n gp r o c e s so fs u p e r f i c i e so fr o m a n l e g a lt i m e m o d e r nl e g a lt i m ea n dp r e s e n tl e g a lt i m e ，d a r i 母i n gt h a ts u p e r f i c i e si s b a s e do nt h en e e df o rt h es e p a r a t i o no fl a n da n dt h eb u i l d i n g so ni t , n t l 北牡n o f e t h a t i ti st h et r e n dt os e p a r a t el a n da n dt h eb u i l d i n g s s u p e r f i c i e si ss i m i l a rt ot h el a n d e m p l o y m e n tl a w o fc h i n aa n di sg o o dr e f e r e n c ef o ro u rc , o u n t r yt op e r f e c tt h er e l a t i o n b e t w e e nl a n de m p l o y m e n tr i g h ta n do w n e r s h i po f b u i l d i n g s t h es e c o n dp a r ti st h ea n a l y s i so nt h ep r e s e n tl a wo nt h er e l a t i o n so ft h et w o f i r s t l y t om a k ea n a l y s i so nt h er e l a t i v e r e g u l a t i o n o fc h i n e s el a wo nl a n d e m p l o y m e n tr i g h ta n db u i l d i n go w n e r s h i p ，d e m o n s t r a t i n gt h a tt h ep r e s e n tp r i n c i p l e o u rc o u n t r yc a r r m go u ti st h a tt h eo w n e r s h i po fb u i l d i n gs e p a r a t e df r o mt h el a n d o w n e r s h i pb u ti n t e g r a t ew i t ht h el a n de m p l o y m e n tr i g h t s e c o n d l yt om a k ea n a l y s i s o nt h ea c t i v ea n dr e a s o n a b l ep a r tt h i sp r i n c i p l et a k ei nt h er e a l i t ya n dt h i r d l yt o c o n c l u d et h ed i s a d v a n t a g eo f k e e p i n ga b s o l u t el a n d - b u i l d i n gi n t e g r a t i o n t h et h i r dp a r ti st h er e c o n s t r u c t i o no ft h er e l a t i o n sb e t w e e nl a n de m p l o y m e n t r i g h ta n db u i l d i n g so w n e r s h i p t h i sp a r th o l d st h ep o i mt h a tt h ep r e s e n tl a n d - b u i l d i n g i n t e g r a t i o nb et a k e na st h es p a r kp l u g ，a d m i t t i n gt h ec o m p a r a t i v es e p a r a t i o no fl a n d e m p l o y m e n tr i g h ta n db u i l d i n go w n e r s h i p ，t a k i n gt h el a n dr e n t i n gs y s t e ma n dl a n d e m p l o y m e n tr i g h tr e n t i n gs y s t e ma s t h e f o u n d a t i o no ft h es e p a r a t i o no ft h et w o s y s t e m s o nt h ea c t i v es i g n i f i c a t i o no f t h ea b o v e - m e n t i o n e ds e p a r a t i o n , t h i sp a r tg i v e s d i s c u s s i o n , a n da l s oa n a l y z e st h ed i f f e r e n c eb 乱 w e e nl a n dr e n t i n ga n dl a n d e m p l o y m e n tr i g h tr e n t i n ga n dt h er e l a t e dl e g a lr e g u l a t i o n so n i t k e yw o r d s ：l a n do w n e r s h i p ； s t a t e - o w r l e dl a n de m p l o y m e n tr i g h t ； b u i l d i n g s o w n e r s h i p ； s t a t e - o w n e dl a n dr e n t i n g ；s t a t e - o w n e dl a n de m p l o y m e n tr i g h tr a n t i n g 独创性声明 本人声明所呈交的学位论又是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得蒈端犬赫其他教育机构 的学位或证书而使用过的材料与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：弓目献签字日期：讪司年毕月刀日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解耋瑞i 六喾有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和 借阒。本人授硬喜礤召 学以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行 检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名 专 沃 签字日期：弧司年毕月j c l 日 学位论文作者毕业去向： 工作单位： 通讯地址： 导师签名 电话： 邮编： 引言 引言 作为人们生产、生活资料的“物”在法律上可分为两大类：动产和不动产。 不动产因其价值巨大，自古以来便为人们所重视并视为财富的象征。土地及其 上的建筑物是最主要的不动产。因建筑物定着于土地，为了维持既存建筑物的 完整与经济价值，有关土地或建筑物的法律行为一般必须是在土地及其上建筑 物处于物理上相结合的状态下进行，建筑物和土地这种物理上的结合性，决定 了土地权利与建筑物权利在物权法范畴的关联性，即土地上物权变动的效力影 响其上建筑物上的物权，反之亦然。然而随着市场经济的发展，土地和建筑物 的关系渐趋复杂、细化，往往要求突破“房地一体化”，分别界定土地和其上建 筑物的权利和利益，实现土地和建筑物各自利用价值的最大化，以对各种权利 人提供充分的保护。因此，如何根据我国的实际情况，适当确定土地权利与建 筑物权利的关系，是当前物权法研究中的重要问题之一。 社会主义的国体决定了我国土地的公有性质国家所有和集体所有。就城 市中的国有土地而言，经历了从“无偿使用”到“有偿使用”，从“以所有为中 心”到“以利用为中心”的转变过程。改革开放以后，为了盘活土地资源，发 展社会主义市场经济，我国借鉴香港的土地批租制，在土地国有的前提下，建 立了国有土地使用权这一土地有偿使用制度( 新颁布的物权法称为建设用 地使用权) ，形成土地所有与土地利用的二元体系：国家是最大的土地所有者， 私人主要以出让方式从国家手中取得土地使用权，继而开发利用土地，在土地 上建造房屋或其他构筑物，并取得地上建筑物的所有权。我国民法学者一般认 为，国有土地使用权无论是从权利性质、取得方式，还是从权利内容等方面， 都与现代大陆法系民法上的地上权制度近似。因而，要理顺建设用地使用权和 建筑物所有权的关系，构建一个合理高效的制度框架，就有必要考察国外地上 权制度发展的脉络和现状。 论国有土地使用权与建筑物所有权韵关系 、 历程 外国及有关地区地上权制度的发展 地上权是大陆法系国家物权法中的法律术语，学术界普遍将其定义为“于他 人所有土地上以所有建筑物为目的，而使用该土地的权利”。地上权从产生到今 天之格局的形成，经历了诸多变化，反映了土地和地上物关系的变迁。地上权 的发展可分为三个阶段，不同阶段土地与建筑物的关系模式不同。 ( 一) 罗马法时期 地上权制度由罗马法而来，古罗马有“地上物属于土地所有人所有”之法律 格言，即根据附合原理使得土地所有人也是地上建筑物的所有人。随着经济的 发展，土地允许私有，但土地的稀缺性决定了土地必然供不应求，而土地的增 殖性又使得所有权的主体不会轻易出卖土地。土地所有人的利用不足造成浪费， 而非所有人的用地需求得不到满足，因此产生的矛盾引发了地上权制度。支付 一定代价在他人土地上建房，满足了不同人的不同需要；对土地所有人而言可 以通过设定地上权获得收益，而且，土地所有权不发生转移，恢复对土地的圆 满状态在将来可以成为现实。对地上权人而言，在地价昂贵的情况下，可以以 较少的代价获得在他人土地上建造房屋的权利，满足了生存需要。 在他人土地上建房的法律关系一般是通过租赁契约来确定，当事人之间是债 的关系。后来为加强对租赁人的保护，规定在租赁期限比较长的情况下，承租 人取得对建筑物使用的物权，并受令状和物的诉讼的保护。这就是最初的地上 权。乌尔比安在论萨宾第4 4 卷说道；“那些出卖位于公有土地上钱庄和商 栈的人并未出卖土地，而是出卖其上的权利，因为这些钱庄和商栈是公有的， 仅是使用权属于私人。”由此可知，第一，地上物( 钱庄商栈) 仍然适用附合原 理，成为土地的一部分，土地和地上物是整体和部分关系，是一个权利客体。 第二，地上物可以由私人建造并使用，并可以转让该使用权。乌尔比安又说道； “对他人土地上的建筑物享有地上权的人受市民诉讼法的保护。事实上，如果 他以租赁方式取得地上权，他可以对土地所有人提起租赁之诉；如果阻止 其使用的是第三人，则土地所有人应当向其转让对第三人的诉权。”o 可以看出， 。杨振山、【意】桑德尼斯奇巴尼：罗马法中国法与民法法典化物权和债权之研究 ，中国政法大学 出版社2 0 0 1 年舨，第2 4 2 页 2 二：丛里墨宣茎些堕些圭壑塑鏖塑垄垦堕堡 地上权人享有对人的权利，土地所有人与地上权人仍然是债的关系，但值得注 意的是，第二种方式已经向物权过渡。 总之，这一阶段的地上权的核心在于地上物的使用权，地上物所有权归属土 地所有人，并没有排除附合原理的适用。但该使用权已经可以自由转让。地上 权的标的是地上物，地上物在期满前毁灭的，地上权不复存在，如需继续建房 使用，需另订新约。 ( 二) 近代法时期 这一时期以德国法为代表，认可地上权的共同因素及类似所有权的效力，称 它为“实用所有权”，相对应的，建筑物的所有权称为直接所有权。o 事实上，“土 地所有人也是地上物所有权人”原则上指的是“直接所有权”，而同时地上权人 享有“实用所有权”。经过演化，地上权的标的变为建筑物的所有和对土地的使 用的密切结合。 德国为一体主义的典型代表。德国民法典接受罗马法的土地吸附建筑物的原 则，但又规定了例外情况。“为临时目的而附着于土地的物，不是土地的必要组 成部分。该例外同样适用于在他人土地上有某种权利，为行使其权利而附着于 土地的建筑物和工作物。”根据司法实践和权威解释，“某种权利”指广义的使 用权，包括地上权、债法产生的租赁权、公司法产生的使用权等。尤以地上权 最为重要。依据地上权，地上权人可以取得地上物所有权，该地上物是附随地 上权，与地上权共命运的。在一体主义地立法模式下：地上物于法律上成为地 上权的必要组成部分。“必要”性主要体现在早期的规定，即地上物的灭失当然 导致地上权的灭失，不论地上权是否到期。后来德国对上述规范进行了修正： 地上权设立后，建筑物倒塌的，地上权并不随同消灭，地上权人可以重建。地 上权可以代替土地成为吸附地上物的基础，那么在设定了地上权的情况下，地 上物不再是土地的组成部分，而是地上权的组成部分，部分不能与整体分离而 存在，不能单独转让、抵押。这种关系还体现在：( 1 ) 放弃。如果权利人放弃 地上权，当然包括对地上物的放弃。( 2 ) 转让。地上权和地上物不可以分开转 让，必须一同转让。( 3 ) 地上权的终止，使得地上权回归土地所有权人，地上 。杨振山、【意】桑德尼斯奇巴尼：罗马法中国法与民法法典化物权和债权之研究 ，中国政法大学 出版社2 0 0 1 年版，第2 4 5 页。 。孙宪忠：德国当代物权法法律出版社1 9 9 7 年敝，第1 7 8 页 论国有土地使用权与建筑物所有权的关系 权人负有完整返还的义务，不得拆毁建筑物，但土地所有人有补偿义务。该补 偿义务的基础仍然是附合原理，因为，建筑物成为土地的一部分，土地所有权 人取得其所有权，也要支付给建筑材料所有人补偿费用，否则构成不当得利。( 4 ) 抵押，在没有地上物存在的情况下，以地上权设定抵押，则抵押当然及于后建 的地上物。 这一阶段的地上权是以拥有建筑物的所有权为标的，与建筑物的所有权紧密 结合在一起，被定义为“于他人土地上有建筑物的权利”。 ( 三) 现代法时期 这一时期的地上权以使用土地为核心，发端于日本，为我国台湾地区立法所 效仿。日本民法典虽然是仿照德国民法典制定的，但在地上权的规定上有了很 大的突破。“地上权人有于他人土地上以所有工作物或竹木为目的，而使用该土 地的权利。”国台湾地区立法中的地上权的含义基本与其相同。王泽鉴和史尚宽 先生均认为，使用他人土地的权利和于他人土地有工作物所有权是不同的。o 它 们的不同恰恰体现了一体主义和分离主义的区别。 日本将地上权和地上物所有权分离开来与日本国情有关。“过去，日本的建 筑物大多是木质结构，将建筑物拆除后，只要再做一些加工，即可在另一块土 地上恢复原来的建筑。”o 而且其地上权的标的涉及竹木，竹木与土地的分离是 很容易的。地上权人虽然拥有地上物的所有权，但地上权与地上物所有权是两 项独立的权利，不存在从属关系。权利人可将地上权与地上物所有权分开转让， 转让的竹木就因缺少权源而必须成为动产或是另设权源。 日本和我国台湾地区的民法都规定了建筑物所有权既可以以地上权为基础， 也可以以土地租赁权为基础。如日本借地借家法第2 条第1 项规定：“借地 权，是指以所有建筑物为目的的地上权和土地租赁权。”土地租赁权是一种债权， 不同于地上权的用益物权性质，两者在权利期限、权利内容、救济方式上都存 在很大不同。由于租赁权期限较短，运用灵活，在实际的借地关系中占了主要 地位。我国台湾民法中也有租赁制度的规定，台湾土地法第4 2 5 条规定：“土地 。史尚宽：物权法论，中国政法大学出版社2 0 0 0 年版，第1 2 8 页 。史尚宽：物权法论中国政法大学出版社2 0 0 0 年版第1 9 1 页 。屈茂辉、将学跃；法定地上权探讨，法制与社会发展) 2 0 0 1 年第3 期第5 7 页 4 一、外国及有关地区地上权制度的发展历程 及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或 将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人 之间或房屋受让人与土地受让人之间，推定在房屋得适用期限内，有租赁关系。 其租金数额，当事人不能协议时，得请求法院定之。”虽然日本及我国台湾实行 的是土地私有制，但这并不影响其具体的土地使用制度为我们所借鉴。 台湾民法学者王泽鉴先生在其民法物权一书中将地上权人让与权利的情 形分为两种：一是与工作物一并让与。二是仅让与地上权，而不及于工作物， 或仅让与工作物，而不及于地上权，应推定在建筑物使用期间有租赁关系。即 地上权人和工作物所有权人之间是租赁关系，该推定的目的在于防止工作物因 缺少权源而必须由所有人取回而造成的不经济。 由于日本和我国台湾在立法中贯彻了土地使用权与建筑物所有权相分离的 思想，因而地上权消灭后对其上建筑物的处理方面，也做了不同于德国法的规 定。因为建筑物的权利独立于土地的权利，因而在地上权回归土地所有人时， 建筑物并不随之归属土地所有人，而应由原地上权人取回，并恢复土地原状。 但因为建筑物取回将严重破坏其经济价值，对此台湾立法规定，原则上应当由 土地所有权人补偿建筑物所有权人，即时价购买。为了顾及土地所有人无力购 买或不愿购买的情形，法律赋予其延长地上权存续期间的请求权，如果地上权 人拒绝，不得请求该建筑物之补偿，但仍可以取回建筑物；土地所有人如不为 此期间延长之请求，则应按该物的时价补偿。日本借地借家法则将续期请 求权赋予借地权人( 地上权人) ，如果土地所有权人拒绝，其必须以时价购买建 筑物及附属物。 由上分析可见，虽然各国或地区立法时所站立场不同，但最后结果殊途同归， 都给土地利用人的权利提供了较好的保护，相对平衡了土地所有人和土地利用 人的利益关系。相较于德国法基于附合原理的规定，更适应经济发展和时代进 步的要求。但日本和我国台湾的法律规定也有缺陷：台湾法的规定没有对地上 权人拒绝延长地上权存续期间的具体情况加以分析，若不论其是否有正当理由， 一概规定为不得请求补偿，似有不合理之处。日本法对于地上权人不请求续期 的情况规定也不明确。 综上，地上权的发展经历了三个阶段，土地和建筑物的关系也经历了三个阶 论国有土地使用权与建筑物所有权的关系 段。罗马法时期，土地所有权与建筑物所有权不可分离，土地所有人依附合原 则成为建筑物所有人，地上权人只有建筑物的使用权；近代法时期，土地所有 权已经和建筑物所有权分离开来，地上权人拥有建筑物的所有权，但同时，建 筑物的所有权与地上权紧密结合在一起，不可分离，这时的地上权只以保有建 筑物为目的；现代法时期，不仅土地所有权可以与建筑物所有权分离，而且， 建筑物所有权与地上权也相对分离，地上权不再仅以保有建筑物所有权为目的， 更在于对土地的利用。从这一发展轨迹可以看出，一国物权法对土地权利与建 筑物权利关系如何规定，固然与既存法律体系及法律观念有关，但更主要的是 服从现实的社会经济生活需要。促进资源的充分利用，是物权法规制土地权利 与建筑物权利关系的首要目标。 早期罗马法的建筑物所有权属于土地所有人的附合原则是适应自然经济和 简单社会关系的产物，侧重于规制静止的权利义务关系。但在社会经济发展和 商品交换日益活跃的情况下，则会阻碍对土地资源的充分利用，从而不为后世 法所接受。传统民法的地上权制度，如德国法的地上权制度j 即意在阻止土地 所有权对建筑物所有权的附合，鼓励非土地所有人对土地的利用。而到现代， 市场经济的极大发展促使社会分工更加细化，各种利益要求纷繁复杂，为适应 这一社会现实，日本法、我国台湾地区民法都规定了利用土地的权利和建筑物 的所有权相对分离，进一步实现物尽其用，为市场中各方主体的行为自由和利 益实现提供更好的保护。从侧重规制“所有”到重点调整“利用”，土地权利与 建筑物权利的e t 益分离己成趋势，而了解这一状况将为我国处理土地使用权与 建筑物所有权两者之间的关系提供很好的借鉴作用。 6 三：垦里璺壹主些堡旦壑皇蔓竺塑堕壹壑差墨查塑塞墨坌堑 二、我国国有土地使用权与建筑物所有 权关系之规定及分析 ( 一) 我国有关土地使用权和房屋所有权关系的法律规定 我国自1 9 8 7 年开始承认土地的商品属性，确定国有土地使用权可以依法进 入市场交易，国有土地的使用权从此成为一项重要的财产权利。对于土地使用 权制度以及土地权利和建筑物权利之间的关系，我国相关法律法规已有所规定。 1 9 9 0 年国务院颁布施行的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第2 3 条 规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其它附着物所有权随之转让。”第 2 4 条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权时，其使用范围内 的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其它附着物作为动产转让的除外。”“土 地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政 府土地管理部门和房屋管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”1 9 9 5 年1 月 1 日起施行的城市房地产管理法第3 7 条规定：“房地产转让、抵押时，房屋 的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”我国担保法 第3 6 条第1 款和第2 款规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋 占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵 押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。关于土地使用权的出租， 法律也有明确规定：土地使用权人将土地使用权出租给他人的，应当随同地上 物、其它附着物租赁给承租人使用。在出租土地使用权时，应当根据城镇国 有土地使用权出让和转让暂行条例第2 8 条的规定，按照合同进行投资开发， 地上要形成一些设施。新近颁布的物权法第1 4 6 、1 4 7 条分别规定：建设用 地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及 其附属设施一并处分；反之亦然。第1 8 2 条第1 款规定：“以建筑物抵押的，该 建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该 土地上的建筑物一并抵押。” 但是，对于这诸多法律法规的规定，我国民法学者们的理解与判断却不尽相 同。有观点认为，“我国现行立法主要采纳了土地和建筑物不分离的观点”，“我 7 论国有土地使用权与建筑物所有权的关系 国法律是将土地和房屋视为一个整体对待的。”o 也有观点认为，“我国现行制度， 基于管理体制上的原因，系将土地和建筑物作为独立的财产。”o 笔者认为，我国法律从未实行过建筑物所有权归属于土地所有人的附合原 则。宪法第1 0 条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地， 除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有：宅基地和自留山、自留地， 也属于集体所有。”还规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。新颁布的物权 法第1 4 条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材 料等和动产享有所有权。”因此，在我国，土地的国家所有、集体所有与房屋的 公民个人所有之间，可以并存，即法律承认建筑物所有权与土地所有权可以分 离的原则。我国法律始终将土地与建筑物视为各自独立的物，在法律禁止土地 买卖的情况下，房屋买卖从未因此而受限制。现行土地使用权制度中有关土地 权利与建筑物权利关系的规定，是将土地使用权与建筑物所有权一体化( 即两 个权利必须归属同一主体) ，使两者不能分别转让、抵押，即所谓的“房随地走、 地随房走”。因此，我国实行的是建筑物所有权独立于土地所有权但依赖于土地 使用权的体制。 但我国国有土地使用权的建立有其特殊的立法背景及立法考虑。在实行计划 经济体制时期，土地所有与土地利用( 包括在公有土地建造建筑物) 实际上处于不 同的制度状态中，可以用“法律上所有”与“计划上利用”来概括，其时并不 存在有关土地利用的物权制度和债权制度。经济体制改革以后，为了提高土地 的利用效率，在土地有偿使用的条件下，土地使用者的自主权利与特别利益被 承认，因此导致土地使用权制度的出现。因而，我国国有土地使用权的建立， 不是像德国、瑞士法上的地上权制度那样意在阻止附合原则，而是为非土地所 有人自主使用土地，从而提高土地的使用效益和使用秩序，提供权利根据和法 律保障。现行法律制度规定土地使用权与建筑物所有权一体化，旨在保障建筑 物所有人当然拥有土地使用权，从而保障其建筑物所有权的安全，促进其增加 土地利用投入的信心。 。王利明：关于我国物权法制定中的若干疑难问题的探讨( 下) 。政法论坛1 9 9 5 年第6 期。 。中臣社会科学院法学所物权课题组：制定中国物权法的基本思路，法学研究，1 9 9 5 年第3 期。 8 二、我国国有土地使用权与建筑物所有权关系之规定及分析 ( 二) 我国现行房地体制的合理性 我国“房随地走”、“地随房走”的房地体制，顺应了“房依地建，地为房在” 的自然属性，有利于最大限度地避免因房地分离而引起的交易中的各种纠纷。 一方面，在土地使用权和房屋所有权主体分离的情况下，房屋所有权人可能会 禁止土地使用权人使用土地，土地使用权人也可能要求房屋所有权人拆除房屋， 结果是当事人都有可能难以行使权利；另一方面，如果土地使用权与房屋所有 权主体分离，则房屋所有权本身就不是一个完整的所有权，在房屋所有权人出 售房屋或设定担保时，如果土地使用权人不同意，则交易是根本不可能完成的。 反之，如果土地使用权人仅仅只是享有对土地的权利，而对地上的房屋不享有 权利，则其土地使用权也是不完整的，只是一种有建筑物负担的土地使用权， 不具有土地使用权的完整价值。这样，土地使用权本身也很难转让。即便能够 进行转让，买受人也难以对该土地进行利用。但若房地捆绑在一起流转，则不 会存在这些问题，房屋所有人能不受妨碍地行使房屋的所有权，土地使用人也 能完整地享有土地使用权。 我国现行法律将土地使用权与建筑物所有权一体化，不仅可以使整个社会的 不动产权利关系格局相对简约化，还可以为解决土地使用权与建筑物所有权韵 归属纠纷提供推定准则。虽然不动产登记制度使得房地产权利推定的适用空间 很小，但实际中确有许多需要适用房地产权利推定的情形，如当事人疏于登记 的情况。这种权利推定主要可有以下两个方面的运用：一是推定意思。即在土 地使用权或建筑物转让或抵押时，如果当事人没有约定或约定不明时，推定土 地使用权转让、抵押的同时，随之转让、抵押了建筑物；反之亦然。二是推定 事实。即在没有相反的证明时，推定土地使用权人为该土地上建筑物的所有权 人；反之亦然。如此看来，建筑物所有权属于土地所有人的附合原则，在现代 物权法中并不是完全没有立足之地，比如在没有设定土地使用权的土地上，如 果没有相反证明，可以推定其建筑物的所有权归属土地所有入。囝 正因为土地使用权与建筑物所有权的一体化有种种便利，即使在日本、我国 台湾等承认两权相互独立的国家或地区，民事立法也没有完全抛弃结合式的制 。陈蹩：论土地权利与建筑物权利的关系) ，法制与社会发展 ，1 9 9 8 年第6 期 9 丝璺塑圭些堡旦壑兰壁垫塑堕童壑竺差墨 度设计。如日本法虽然允许建筑物所有权可以以土地租赁权为基础，但地上权 一经设立即不能与建筑物所有权相分离；修订后的台湾民法第8 3 8 条第3 款规 定“地上权与其工作物所有权不得分离而为让与或设定其它权利”，也旨在避免 地上物失去权源，分开转让也有违地上权设立的初衷。 ( 三) 我国现行房地体制的缺陷 虽然将土地使用权与建筑物所有权一体化有诸多好处，但现行法律将土地使 用权一体化关系予以绝对化，却难免表现出制度僵硬的一面。如前所述，我国 土地使用权制度是基于充分利用土地资源的需要而建立，而将土地使用权与建 筑物所有权一体化关系予以绝对化，则有时会妨碍土地资源的充分利用。坚持 绝对的一体化，会给现实的经济生活带来混乱和冲突。 1 、现行立法滞后于社会经济生活实际，忽视了现实生活中人们对土地使用 权和房屋所有权分别享有权利并能独立地行使权利的强烈需求，导致了一边是 “房地产一致”的要求，一边是大量的土地使用权和房屋所有权的分离以及权 利人分别行使权利的现实存在。这种状况导致的结果同样一边是“房地产一致” 得不到执行，一边是权利人的权利得不到很好的保护，容易导致纠纷且发生纠 纷后又难以处理。另一方面，“房地产一致”也抑制了投资，不利于活跃市场， 不利于市场经济的发展。在现实生活中，享有土地使用权的人可能缺乏资金建 造房屋，而有资金的人可能又没有土地使用权，他们就有结合的愿望和需求， 当二者结合时，由于“房地产一致”原则的作用，对将来的权利只有一种选择， 那就是共有。如果土地使用权人想独自享有土地使用权，而建筑房屋的人又想 独自享有房屋所有权，就只能是要么违背“房地产一致”原则，要么选择放弃。 所以，这种僵硬的“房地产一致”原则的实行，抑制了投资行为。 将土地使用权与建筑物所有权一体化关系绝对化，实际上提高了房地产交易 的成本，成为制约阻碍我国房地产市场活跃发展的制度原因之一。住宅建设用 地使用权的最高年限为7 0 年，土地开发商建成住宅予以出售时，要把7 0 年土 地使用权的出让金计入房价一次性从购房者手中收回，这势必导致房价高昂。回 另外，新颁布的物权法规定住宅建设用地使用权期满自动续期，这主要是 。陈建：论土地权利与建筑物权利的关系) ，法制与社会发展) ，1 9 9 8 年第6 期 二、我国国有土地使用权与建筑物所有权关系之规定及分析 考虑到住宅所有权关系到人民的基本生活，关系社会稳定，影响重大。住宅建 设用地使用权期满自动续期，住宅的所有人就不会因建设用地使用权回归土地 所有权人而丧失住宅的所有权，这对普通民众利益的保护是一大进步。但是， 自动续期后的土地使用费该如何缴纳呢? 这是这次立法没有规定的，也给学界 的讨论及以后的补充规定预留了空间。 对于要不要缴纳土地使用费，学界存在不同的观点。笔者认为，从公平、合 理的角度出发，续期后土地使用费是应该也可以征收的。现今在商品房买卖时， 其房价中包含的地价是按面积比例计算的7 0 年的土地出让金，买房人买房时一 次性支付地价取得的就是7 0 年以内的建设用地使用权，而不是无期限的。而且 在以后的房屋交易中，土地使用期越短，地价越低，房价也随之降低。因此， 7 0 年期满后，若不征收土地使用费，不仅有损于国家财税收入，而且对于已支 付较高土地使用费的业主也是不公平的。 土地使用费应该缴纳，但如何缴纳也是一个问题。若现行法律规定的“房地 一体化”不改变，即房屋所有权只能以土地使用权为基础，而我国法律规定的 住宅性建设用地使用权期限为7 0 年，土地使用费也是7 0 年的一次性缴纳，而 7 0 年的土地使用费是一笔不小的数目，会