毕业论文-电商对房地产去库存的影响分析和研究.docx

论文编号： 本科毕业论文（设计） 题 目：电商对房地产去库存的影响分析和研究 姓 名： 学 号： 2 学 院： 学院 专业班级： 指导教师： 2017年 5 月 5 日学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华南师范大学增城学院可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1保密，在_年解密后适用本授权书。2不保密。（请在以上相应方框内打“”）作者签名： 日期： 年 月 日指导老师签名： 日期： 年 月 日电商对房地产去库存的影响分析和研究 目录中文摘要4ABSTRACT5一、房地产库存量的现状6二、电商的独特优势促进各产业转型7(一)电子商务的驱动力7(二)电商发展打破传统市场销售模式8三、电商能有效为房地产去库存的依据8（一）电商协作房地产提高去库存率8（二）电商使房产经济循环发展10（三）电商发展将有效提高房企电商活动效率11四、电商给房地产去库存面临的问题11（一）缺少电商系统长远规划11（二）去大量库存过于依赖电商12（三）资金供给不足12（四）相关行业人才缺乏12五、电商对房地产去库存的问题的解决方案12（一）加强对电商的研究和认识13 （二）完善管理制度13（三）借政府调控顺水推舟14六、总结14参考文献15致谢16中文摘要房地产行业的库存量截止于今天已经大约7亿平方米，形势十分的严峻，政府的调控并未能从根本上有效的解决问题，但是电子商务行业的出现以及其飞速蓬勃发展，及其高效的融入了我国各个行业当中，它已经成为当前市场转型的主要运营形式。电子商务的发展与房地产经济的无缝衔接，给大部分传统的房地产的纯买卖交易带来了一次史无前例的变革。所以，对电子商务与房地产经济的衔接的影响进行分析与研究，并且指出电商行业融入地产经济究竟会带来哪些机遇和挑战，具有极其重要的意义。本文通过一系列的资料搜集和市场考证，主要分析电子商务给房地产行业带来的机遇和它所面临的困难与挑战，并且对房产去库存的电商模式给出一些专业的建议。关键字：房地产 电商 去库存AbstractInventory of the real estate industry until today has about 700 million square meters, the situation is very serious, the government regulation and failed to fundamentally solve the problem, but the emergence of e-commerce industry, the rapid development, and the efficient integration of various industries in China, it has become the main form of market transformation operation the current. The development of electronic commerce and the real estate economy seamless connection, to most of the traditional real estate pure trading has brought an unprecedented change. Therefore, the impact of e-commerce and the real estate economy convergence analysis and research, and pointed out that the electricity supplier industry into the real estate economy will bring what opportunities and challenges, is of great significance. In this paper, through a series of data collection and market research, mainly analyzes the opportunities that e-commerce brings to the real estate industry and it faces difficulties and challenges, and to give business model of real estate inventory of some professional advice.Key words， real estate electricity supplier to inventory 在90年代的时候，房地产开发商这个名词就已经出现，逐步成立起来，各个开发商在地产行业里百花齐放，从此，我国的GDP发展突飞猛进，房地产行业始终是我国综合实力最强、经济发展最快、投资回报最高的行业。然而最近几年，库存量的增速已经达到一个无法控制的局面，电商行业在其他行业的发展，已经很好地解决了产能过剩的问题，最近两年，电商融入房地产行业之后，房地产的库存量的增速已经明显呈下降的趋势，所以，依据中国市场经济转型的趋势以及电子商务的高效发展，可以得出一个推论:唯有电商的发展，能有效的为房地产去库存！一、房地产库存量的现状截止于2016年10月，统计局详细记载，房地产的投资增速连续连跌，现象惨不忍睹，但是在我国的库存面积来看，它已增加到大约6万9平方米。房地产专家任志强指出，照这种情况下去，房地产库存将不断的增多，那么至今我们都不能想象房地产的库存量，究竟到了一个什么样的局面和地步？图1 2005-2015年我国商品房待售面积增长数据来源：枕头财经网根据相关资料显示，10月底公寓，住宅，商铺等待售面积已增加到6.8632亿平方米，同比增长了15%，再一次令人刮目相看。但是这一情况不容乐观，在数据显示中，还只包括已完工后，但是还没有卖出去的房子，或者还有一些正在建立中但是也是还没有完成的，统计局还没将其计算在内，假如要把这些也一起计算进去的话，房地产库存很有可能出现剧增的情况。杨红旭指出，高库存不是阻碍经济发展的一大困难，最大的困难在于该现象却被一线城市的高销量、全民哄抢的局部现状所麻痹。6.8632亿平方米的待销售的面积究竟有多大？假设按照我国人均住房面积以36平方米来算，那么我认为“空置”的住房，是可以供给2亿人口居住的。加入还要算上各地盛行的小产权房，以及一些没有办法纳入统计口径的房子的话，中国的住房过剩的状况，可想而知，只会越来越严重。国泰君安的经济学家林采宜林先生表示，现在我国的库存如果一直这样销量领先，而且在不开发土地的前提下，需要8年才能将库存全部销售完。2015年的数据统计，房地产行业的疯狂史上，首次出现了房屋建设竣工面积、土地新开工面积、土地拍卖面积以及土地成交价款四个指标在同一时间段出现了下跌的状况，这种奇怪现象的产生，就是楼市库存疯狂增长的原因。从数据显示，我们可以看到房地产的市场明显供过于求，就会导致高库存局面的产生，自然而然也会全面压制房价的上涨，而且我国盛行一股“买涨不买跌”的消费风气，直接影响了开发商的经营效益。这也就不难理解为何房地产开发商纷纷“团购促销”通过电商的购物狂欢活动促销解决销量问题。一位资深房地产专家他曾经这样说过，“这样做就是希望楼市在传统的旺季金九银十结束之后，再建造一个楼市促销节，避免楼市沉寂”。虽然在2016年以来，房地产的市场经济慢慢变好，从一开始的负数，也逐渐变为正数，但是房地产行业仍然面临库存高、市场按地区分化严重以及开发建设指标等难题，这些难题仍然困扰着我们。二、电商的独特优势促进各产业转型 首先，对电商在其他各行各业的发展进行分析，通过一系列举例论证，电商能很好的解决行业产能过剩的问题，所以，房地产去库存也需要电子商务的结合。(一) 电子商务的驱动力由于电子商务的出现，许多行业也出现了前所未有的商机。因为电子通讯工具通过信息流，将流通领域与商务两块互不相关的两大经济体进行有机融合，从而为各个行业创造出了非常多的新的商业协作机会。例如：电子书刊、电子手机游戏、网络咨询服务、网络经营管理系统等非常多的新型行业。有才之士,慧眼识珠，大举转行进入这些新型行业，从而带动了许许多多的企业资产转移、模式转变，纷纷通过互联网开创新的商机。由于电子商务的出现，各个领域的竞争也随之而来。电子商务的特征主要以低消耗、高效率、高产出的形式表现出来，这种形式刚好弥补了新型流通领域的生产力的缺陷，因此，电子商务可以在同行中获得比较强的竞争力，这样一来，不仅仅在同行业、同区域中可以取得竞争优势，甚至在国际贸易中，更加显得非此不可，如果不是这样，我国的这些产业将于世界发达国家拉开大大的差距。从宏观的角度上来分析，政府的精确引导可以说是为电子商务做前驱轴。而且市场需求又刚好是电子商务发展的齿轮。要想产业经济的稳定发展，那么就不能少了电子商务这个关键，少了它，无法运行。(二) 电商发展打破传统市场销售模式电子商务模式对传统市场销售模式冲击主要在于以下三点，第一，电子商务具有虚拟性，传统市场销售模式可以在虚拟的网络环境下被取代，各个行业可以不用再对店面或者写字楼进行选址等手续；第二，电子商务的空间不受限制，打破传统销售的时空限制、空间约束的局面，进一步扩大销量；第三，电商的营销成本大大降低。电商行业的特性让电商很好的融入各个行业，并飞速发展。在2015年，电子商务迎来了又一春，3月5日，十二届全国人大三次会议上，国务院总理李克强，在政府工作报告中，首次提出“互联网+”的行动计划，从此，我国各行各业纷纷开启了电商领域的新时代。在工业发展方面：出现了“云计算+工业”模式，在这种模式的基础上，有一些互联网企业基于云技术，利用现有的科技，创造出了一种新型的智能产品软件平台，这是为了给不同厂商生产提供统一的服务和技术的支持，优化用户的使用体验感官，从而实现各个产品之间的互联互通，实现各自的价值。在“物联网+工业”的模式下。工业企业运用物联网的技术，可以将机器等生产设施在物联网的帮助下，构建网络式的物理设备系统，这是为了让各个设备能够自主交换信息，从而控制与触发动作。物联网技术有助于加快各种生产资源的配置，加快生产制造实时数据信息的感知。在“网络众包+工业”的模式下。企业可以通过自己建立或借助现有的“众包”平台，发布自己的研发创意的需求，从而广泛地收集各个不同行业人员的想法与建议，并借鉴其经验，不断地进行创新与拓展。工业与信息化部信息中心就搭建好了“创客中国”的创新创业服务平台，衔接工业企业的创新需求与创造客户的创新需求，为企业举办网络众包，也为客户提供了可依赖的第三方平台。三、电商能有效为房地产去库存的依据电商的蓬勃发展，促进很多传统产业的发展，例如：京东天猫二龙戏珠；装饰网站百花齐放；美团携程互不相让等，到现在，O2O的成功案例在我们的眼中也是层出不穷。目前已经有一些房地产电商企业已经在跃跃欲试，电商究竟会怎样改变房地产？（一）电商协作房地产提高去库存率1、传统销售模式的弊端地产经济从80年代末90年代初起，随着改革开放政策的逐渐完善，地产经济得到了很好的生长环境，并飞速发展，90年代起，各个开发商腾空而起，在中国的城镇里建起了一座又一座高楼大厦。然而，在今天，像北上广深的老一线城市的市政中心，已经无法找到空地再进行开发，也正是这些一线城市，给全中国带来一股假象。地价越来越贵，直接导致了开发成本越来越高，价值觉得价格，房价猛然上涨，让人觉得再不买房就买不起房的错觉。那么事实上果真如此吗？没错，一二线城市房价的确这样，但是，无形间给中国泡沫经济越撑越大，举国上下普遍意识到，泡沫经济终将破灭，地产经济终将崩盘，这对于房企而言可谓是致命的一击。但是房地产支撑着全国经济命脉，在经过2014年全国上市房地产销售业绩未达到目标的三分之一的严峻局面之后，国家采取措施，逐步放宽一系列的限购政策，各大房企合作银行下调一系列贷款利率措施，似乎一切问题得到解决了？实则不然，房地产经过一轮风波之后，百废待兴，在有限的资源里完成着有限的业绩销售，毕竟房地产经济已经过了供不应求的黄金时段，无论国家政府怎么放宽政策，银行怎么下调利率，也并没有从根本上解决房产库存量日益增加的现状。终于老百姓不再盲目跟风，购房从一种冲动消费慢慢地转变成了一种理性消费，房子也不再是必需品，也逐渐地成为了可替代品，像全国百强房企敏捷地产，势要逆风而行，在如此萧条的地产经济环境里，依然奉行以量创收的方针，依然采用传统的销售模式，在2015年，敏捷地产当年的集团规模由于亏损逐步缩小，近两年，销售业绩已经跌出房企200名开外，可见传统的销售模式已经在新时期已经行不通了。研发出新的销售模式，运用新的营销策略改变现状已经迫在眉睫。2、电商融入房地产有效控制了库存量的增长在此时期，电商早已在各行各业中成为了新型的销售模式，例如像阿里巴巴、京东、腾讯网络等平台已经借用电商发展的趋势在全中国各放异彩，在我国各领域已经通过“触电”的营销策略取代传统的渠道销售模式，最典型的例子有：小米成立自己的电商平台与消费者互动；招商银行率先成立自己的微信公众平台.地产界的龙头万科集团也已经按捺不住，万科成都分公司在地产界中成立了第一个电商微信服务平台：万科成都分公司宣布，新推万科购房中心和线上经纪人平台“万享会”，并且将二者在电商平台上结合，成为在房地产行业O2O模式的领军人物，从而，地产电商渠道组织开始正式成立。同创咨询研究总监张宏伟指出，现在我们最主要的问题，仍然是房地产库存的问题，所以我们要尽快寻找新的库存去化的方法和渠道，与此同时，在市场上，还有一部分人存在着短期的需求，接着就转让房产的现象。所以，万科为了迅速争夺这一部分购房人群的短期市场，与全民经纪人“零”接触，于是他整合营销团队，从而最大程度上对差异化大的购房群体进行干预，从而刺激房产需求的长期性。房产从2014年开启了电商联姻狂潮。这一次狂潮正在影响着全国所有的地产开发商，这一现象的发生突显出地产开发商急切想要突破现状并寻求更高效的营销策略的局面，而电商的发展正好解决了房产所面临的难题。与传统的营销模式不同的是，房地产电商运用了电子商务的全球化的共享资源，同时也借用了互联网信息资源的精确性与全面性来提升成交率。2016年的广州，万科只有在楼市冷清的1月、2月、7月网签数量未能突破万套的成绩，全年突破万套大关的月数上升到了9次。同年，广州的一手楼网签成交数量达到了127719套，而2015年的网签套数才35416套，同比增长了38.37%，其中，碧桂园凤凰城的网签套数以13242套高居榜首。（二）电商使房产经济循环发展最大程度获得客户资源电商的涉及面广阔，同时它的应用范围也适用于各行各业，在电子商务的这种全面、准确的环境下，房地产行业也开始有了新的机遇和挑战，房地产和电商联姻，为企业的运转带来了透明性，而且现在网络信息技术和当今商业相结合的运作模式，房地产电商也终于有了雏形，并得以发展，像中介服务、房子建材、地产营销以及物业管理系统等都结合了电子商务。 房地产创造利益的因素电商核心价值 降低成本 其实电商房地产的联姻促使房产经济的循环发展，最重要的一步就是能够最大空间下拓宽地产行业的利润空间：第一，能够最大程度上挖掘客户资源，并得以有效利用。之前的房地产的客户资源往往是通过以下几种手段：打广告，在电视上或者各大商超以及报纸等途径吸引眼球；派单，在人流多的地铁站、大型商场、专业市场等地方进行派单；电话销售，通过各种电话资源，把每个客户通通问一遍.这样的方式往往得到的数据不准确，而且客户的精准性太低，很难追寻到意向客户。在今天，随着一些电商平台的成立，人们有意向卖房子的也无需挨个楼盘跑，只需通过网上一搜，各个楼盘、各个项目尽然皆知，孰好孰坏，在家就知道。第二，能最大程度上降低销售成本，充分的提高了地产开发商的产业利润。做过生意的大家都知道，在以前，渠道销售成本高，拓展客户往往是通过打广告，人海战术，大型商超展点协商，大把资金往大客户身上砸，销售成本可想而知，在电视上打一次广告就是几万乃至几十万。现在借用电商发展势头，一封电子邮件，取代了人海战术派单的销售模式；网站以及APP的宣传取代了大型商超展点；黄页上就有足够的大客户资源，无需上门拜访；在电视上打广告的费用是各个软件广告的几十倍乃至几百倍.（三）电商发展将有效提高房企电商活动效率到现在为止，房产电商在我国的应用范围具体有以下几大方面。其一是房地产门户网站，为有意向的购买者提供了所有房源的基本信息，并且可以更好地树立起房地产企业在购房者心中的良好形象，加以扩大宣传。其二是销售方面的有效提升，这可以全天随时随地地查看房源的信息资源，为购房者提供购买房子信息，提高其销售能力，开拓新的消费人群。其三是搭建信息交流和管理平台、优化企业内部管理、实现智能化的管理，从而让成本降低，资源能够得到高效的利用。电子商务模式的发展大大促进了房产事业在电商这一个领域的活动效率，而且电子商务和房地产之间的协作，也可以有效地解决房地产去库存的问题，使其能够施行顺畅，房地产可通过网络向大众展示去存房屋的具体信息，从而吸引多方面不同的客户，将库存房源消化。四、电商给房地产去库存面临的问题任何行业与电商的合作都不是一帆风顺，2015年，拍拍网年底关闭；兰亭集势大规模离职；就连初步发展的房地产电商也在该年发生暴力裁员等事件，房地产电商磨合究竟面临怎样的挑战？（一）缺少电商系统长远规划电子商务与房地产企业的合作才刚刚开始，现在正在处于萌芽阶段，电子商务的发展在为房产去库存问题上逐步解决了眼前比较棘手的问题，但从长久来看如果没有明确规划，电商模式在房产的未来道路上又能够走多久？现在在看重经济效益的前提下，房产企业都只是为了追求短期的效益在业务发展的压力下被动形成了这样的局面，但随着房产的政策信息在不断更新，缺少预先规划的弊端已经逐渐的暴露出来。为了解决这个问题，必须对电子商务系统建立长久而有效的规划。每一家房企都想改变房产库存日益增多的现状，像万科等大型房企已经开始有所动作，但是在企业合作的道路上，都是以利益为前提，房企在传统的销售模式的熏陶下，是很难允许其他的模式的融入，电商融入房地产企业，对于房地产行业来说是被融入的状态，一旦效果不明显，极有可能被抛弃。这对电子商务系统的长远规划于电子商务还是房地产企业都是百利而无一弊。（二）去大量库存过于依赖电商房产市场的库存量急剧膨胀这一个事实已经是毋庸置疑了。根据数据统计，现在房地产施工土地面积已经开始超过了68亿平方米，假如按照2015年的房产的竣工速度来计算的话，当年的竣工面积为11亿平方米，这需要超过8年的时间才能把它全部消化完毕，但是，这样的速度在2000年的时候，却仅仅只需要两年半的时间就可以全部销售完毕，在这短短的十五年的时间里，它的下降幅度显而易见，若不是亲眼所见，恐怕没人敢相信，2015年10月底房产待售的面积已超过了5.7亿平方米，然而，在2014年末，这个数字仅仅只是4.9亿平方米，消化完这些未开售的面积又需要长达半年的时间，除此之外，不在预售面积土地内的房屋建筑和房地产开发商手中储备的用地中待开发的土地，这些是我们没办法去用具体的数字进行统计的，房地产的龙头，万科的财务报表中显示，在2015年的上半年，现已完工的开发产品是216亿元、在建的开发产品是2646亿元、待定的开发产品是1024亿元等等，这些数据都来自于库存量的信息，像这样惊人的待去库存仅仅凭借电商又能走多远呢？（三）资金供给不足从2011年开始，在政府出台了一系列的限购、限贷政策的调控之下，房地产市场已经慢慢地开始呈现出一股不景气的现象，老百姓已经被限购政策所迷惑住，认为房地产市场的泡沫经济终将破灭，那些想要投资地产行业的成功人士，都纷纷试水股票金融市场，而房地产的库存也随之进一步增加。库存的增加，房地产的利润空间缩水，房地产行业的领导者已经被这种阴霾笼罩了，他们既想要改变这样的现状，又担心放出去的成本无法收回，所以他们尽可能的控制他们的成本空间，所以电商在与房企合作的道路上的资金被最大空间上压缩，导致电商在房企运营的过程中，资金不足的局面。（四）相关行业人才缺乏新兴行业的兴起在带给企业巨大利益的同时总是伴随着一系列相关的不稳定因素，当电商以飞速的发展速度冲击到房地产企业领域内时，二者便形成了一种微妙的联系，当电子商务在房产去库存问题上有着首当其冲的关键领导作用的时侯，电子商务的发展便片刻不能滞停，此时对于新兴行业的电商处理工作人员来说技术处理是燃眉之急，每一个数据、每一笔订单对于电商专业人员都是严峻的考验。五、电商对房地产去库存的问题的解决方案从房地产近几年的发展状况来看，随着房地产市场的慢慢成熟，消费者购房一定会逐渐趋于理性化，消费者们在作出购房决定的时候，通常会询问周边的朋友或者亲戚，收集各方面的意见和信息。当今时代，随着社会的发展、科技的进步，互联网时代已经替代传统的消费模式，人们在潜意识中都会遇到互联网去解决各种问题。特别是对于年轻一辈来说，他们使用互联网得次数更是不胜其数，因为互联网可以帮助他们去来收集各方面的信息，帮助他们完成各种任务，这也是对于他们了解房地产行情是具有十分帮助的。由此可见，互联网是我们占领房地产市场的一个重要突破点。此外，房地产电子商务带来的不仅仅是你所想象的只是房地产销售渠道的拓宽，信息的增强，而是更深层次的以消费者利益为价值取向的一次改变。房地产电子商务与传统的房产销售模式有着明显的区别，在房产电商模式下，信息必须要公开透明、真实可靠。但是在传统房地产销售中，销售者或者是经纪公司总是把消费者吸引到自己的公司或者楼盘来，这样的营销模式中，信息的传达总是以开发商或经纪公司的利益为价值取向，消费者并没有真正了解其中。随着房地产市场的逐步完善，它的营销方式也必然从以卖方价值为导向转向以买方价值为导向，以房产电商为代表的新兴营销方式前景广阔。在电商横空出世、利益最大化的当下，去除房产库存量势在必行。在电商与房产联姻的后续问题上进行未来的发展规划是必不可少的。（一）加强对电商的研究和认识当电商房地产进入千家万户时，每天借由网络达成的商业贸易金额已不容小视，每年的双十一淘宝天猫等电商仅仅一天的销售业绩就高达571亿元人命币。由于电子商务低成本高效率的特点，不断带动了消费者的消费热情，从而提高了市场的就业率，资金不足的小企业可以依靠电子商务为自己赢得属于自己的市场，形成一条在网络带动下的多层经济发展，由此可见，电子商务的作用不可小视！在“十二五”规划以来，电子商务房地产在我国各行各业所涉及的领域发展呈现蓬勃稳健的趋势。2013年国内电商市场的交易金额数量高达9.9万亿元，同比增长21.3%，2014年政府工作报告中更是着重强调“鼓励电子商务房地产创新发展”，在2015 年 3 月 5 日举行的两会政府工作报告中，李克强总理在报告中指出利用政府宏观调控以及政策扶持协助互联网移动、云计算、大数据、物联网模式与当代企业相结合，使电商房地产、工业互联网和金融互联网科学稳固发展，指引互联网企业走向国际，而在2015年3月12日得以批准下来的杭州跨境电商房地产综合试验区，更是对电商房地产的进一步发展具有很深的意义。今后凭借互联网金融行业的发展创新去降低融资成本、减少市场运营风险或许会成为一种电商发展的战略选择。（二）完善管理制度电子商务与房地产企业联姻意味着二者在今后发展过程中彼此影响，密不可分。要适应现代经济发展，这就需要进行同步学习，房企多年的传统运营模式在结合了灵活多变的电子商务后，势必要调整相应政策来配合两者共同长久的发展。合理改变在管理中与电商房地产模块有冲突的方面，用现代化管理理念树立企业新形象，为企业电子商务房地产模式打好基础，扫除障碍，据房产的库存量，分步实施，提高信息质量与数量，并加快网站信息的更新。（三）借政府调控顺水推舟房地产经济同时也牵动着地方政府的财政收入，当今房地产经济萧条，使大量的房地产库存滞留，这势必会影响到当地政府的财政收入，与此同时，政府的经济功能、文化管理功能等肯定也会受到影响。在电子商务房地产时代，房企应用电商房地产进行营销管理，帮助消费者实现购物网上消费，也同样可以对政府的管理提出自己的意见与想法，让政府可以走进电子商务和走进群众，了解群众的需求，跟随着电子商务房地产发展与时俱进，成为一个重要的社会角色。六、