广新创意文化生活园策划书

广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 i 目目 录录 1项项目目概概述述 2 1 1项项目目概概况况 2 1 2项项目目规规划划情情况况 4 2影影响响项项目目发发展展的的宏宏观观环环境境分分析析 5 2 1广广州州市市 海海珠珠区区 经经济济发发展展简简况况 5 2 2广广州州市市 海海珠珠区区 商商业业发发展展情情况况 9 2 3广广州州市市 海海珠珠区区 写写字字楼楼发发展展情情况况 12 2 4海海珠珠区区 江江燕燕路路 南南泰泰路路 商商圈圈的的现现状状和和发发展展预预测测 14 3相相关关物物业业市市场场初初步步研研究究 23 3 1商商务务型型酒酒店店的的行行业业情情况况和和发发展展空空间间的的预预测测 23 3 2广广州州专专业业批批发发市市场场的的行行业业情情况况和和发发展展预预测测 24 3 3酒酒店店用用品品批批发发市市场场物物业业的的行行业业情情况况及及发发展展方方向向预预测测 27 3 4文文化化创创意意产产业业园园行行业业情情况况和和发发展展空空间间的的预预测测 29 3 5公公寓寓式式物物业业行行业业情情况况和和发发展展空空间间的的预预测测 31 4项项目目自自身身条条件件分分析析 33 4 1商商务务气气氛氛 33 4 2交交通通条条件件 33 4 3区区位位条条件件 34 5项项目目 SWOT 分分析析 35 6项项目目总总体体发发展展方方向向 36 6 1发发展展方方向向 36 6 2经经营营模模式式 37 7项项目目策策划划 38 7 1项项目目命命名名 38 7 2项项目目行行业业发发展展优优势势 38 7 3项项目目功功能能设设置置 38 7 4主主要要财财务务指指标标预预计计 40 7 5结结论论 44 8项项目目实实施施计计划划 45 9结结束束语语 46 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 2 1 项项目目概概述述 1 1 项项目目概概况况 1 1 1 地地理理位位置置 本项目位于广州市海珠区江燕路 108 号 与南泰路交汇 按照规划 本地块范围为 海珠区的 综合发展区 1 1 2 项项目目四四至至 N 北面隔 26 米宽的城市次干道 南泰路范围为居住用地 现有 海富花园等 W 西面为商业用地 现 有南泰百货批发中心 联星批发中心等 本本 项项 目目 E 东面隔 35 米宽的城 市次干道 江燕路地 块用途性质为居住及 仓储用地 S 南面为居住用地 现有晓燕湾 南景园等 中间隔 26 米宽的 城市次干道 项目北面与南泰路路面 约有 1 5 米左右的高差 附图附图 1 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 3 1 1 3 项项目目目目前前相相关关经经济济指指标标 用地面积11779 平方米 建筑面积24903 9 平方米 平均层数5 层 现建筑密度42 容积率2 11 附 项目现时平面布局情况 1 1 4 项项目目目目前前用用途途 项目目前用地性质为仓储用地 且出租情况良好 1 1 5 本仓库项目二楼实景本仓库项目三楼实景本仓库项目四楼实景 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 4 1 2 项项目目规规划划情情况况 根据广州市城市规划局对本地块的规划 项目的用地性质和规划指标如下 规划用地性质 商业金融用地 道路用地 规 划 情 况 商业金融用地 9833 平方米 容积率 2 0 建筑密度 20 绿化率 35 道路用地 2449 平方米 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 5 2 2影响项目发展的宏观环境分析影响项目发展的宏观环境分析 2 1 广广州州市市 海海珠珠区区 经经济济发发展展简简况况 2 1 1 海海珠珠区区国国民民经经济济发发展展状状况况 据广州市海珠区统计局的统计数据显示 2001 2005 年的 5 年期间 海珠区的地区 生产总值呈现逐年上升的态势 从 2001 年的 188 99 亿元上升到 2005 年的 321 49 亿元 不过 从附图 1 可以看出 虽然海珠区地区生产总值每年呈现上升的态势 但从 03 年开始 其同比增幅已呈现明显的下降趋势 附图附图 1 十五十五 期间海珠区地区生产总值发展情况期间海珠区地区生产总值发展情况 单位 亿元 数据来源 广州市海珠区统计局 2 1 2 海海珠珠区区固固定定资资产产投投资资情情况况 2000 年 广州市定下了 东移 南拓 西联 北优 的城市总体战略规划 海珠 区位于 南拓 轴 受 南拓 带动 海珠区在 01 02 年的固定资产投资明显上 升 其增幅分别为 39 3 和 24 4 02 年之后 增幅开始下降 但每年依然保持稳 定的发展态势 188 99 220 7 253 85 287 24 321 49 11 92 13 15 15 02 16 77 14 0 50 100 150 200 250 300 350 2001年2002年2003年2004年2005年 0 0 02 0 04 0 06 0 08 0 1 0 12 0 14 0 16 0 18 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 6 附图附图 2 十五十五 期间海珠区全社会固定资产投资发展情况期间海珠区全社会固定资产投资发展情况 数据来源 广州市海珠区统计局 数据来源 广州市海珠区统计局 2 1 3 海海珠珠区区人人口口发发展展状状况况 在广州市实施 东移 南拓 西联 北优 的总体城市战略之后 原为工业区的海 珠一跃成为广州的中心城区 近年来 随着海珠区工业厂房的外迁和房地产市场的 风生水起 海珠区居住人口迅速增长 据广州市海珠区统计公报数据显示 至 2004 年末 海珠区总人口已达 154 37 万人 人口的迅速增长 为海珠区区域商业的发展奠定了良好的基础 人口的迅速增长 为海珠区区域商业的发展奠定了良好的基础 附表附表 1 2001 2005 年海珠总人口变化情况年海珠总人口变化情况 单位 万人 年 度2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年 年末总人口81 5182 88130 60154 37 同比增幅 1 68 57 58 18 20 数据来源 广州市海珠区统计公报 2 1 4 海海珠珠区区人人民民生生活活发发展展状状况况 随着海珠区地区国民生产总值发展的不断提高 海珠区人均平均工资也在不断提高 从 2001 年 23122 元上升到 2005 年的 32748 元 增幅将近一半 达 41 63 海珠 区人均平均工资的发展态势与生产总值呈现相同的特色 年平均工资总体呈上升的 发展态势 但从 2003 年始 增幅开始趋于下降 149 91亿元 145 19亿元 143 13亿元 149 56亿元 120 23亿元 3 2 1 4 4 3 24 4 39 3 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2001年2002年2003年2004年2005年 10 0 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 7 附图附图 3 十五十五 期间海珠区年人均工资发展情况期间海珠区年人均工资发展情况 数据来源 广州市海珠区统计局 此外 以 2005 年的年平均工资为例 海珠区的年平均工资总体水平还不高 2005 年海珠区的年平均工资为 32748 元 低于全市年平均工资的 33839 元 排在天河区 越秀区 荔湾区之后 位于第四位 但从区位排位来看 海珠区已跃居第四位 发 展潜力看好 附图附图 4 2005 年各区 县级市职工年平均工资年各区 县级市职工年平均工资 数据来源 广州市统计公报 32748元 30221元 27198元 23813元 23122元 15 1 8 4 11 1 14 2 3 0 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2001年2002年2003年2004年2005年 0 0 2 0 4 0 6 0 8 0 10 0 12 0 14 0 16 0 17393元 20800元 26556元 23232元 33096元 23988元 41424元 41028元 33696元 32748元 33839元 广州市 海珠区 荔湾区 越秀区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区 增城市 从化市 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 8 2 1 5 海海珠珠区区社社会会消消费费情情况况 2001 2005 年的 5 年期间 海珠区社会消费品零售总额保持良好稳定的发展态势 每 年呈逐年上升之势 同时 随着总人口的逐年增长 海珠区社会消费品零售总额保 持每年两位数的增幅 数据显示 海珠区的消费零售市场潜力巨大 附图附图 5 十五十五 期间海珠区社会消费品零售总额发展情况期间海珠区社会消费品零售总额发展情况 数据来源 广州市海珠区统计局 随着海珠区居住人口的逐年增加 商品销售总额发展情况 与 社会消费品零售总 额发展情况 一样 均呈现逐年上升之势 同时 商品销售总额发展情况 的增幅 逐年加大 05 年已达到 21 9 人口的增加 为商品销售市场带来了巨大的消费支 持力 附图附图 6 十五十五 期间海珠区商品销售总额发展情况期间海珠区商品销售总额发展情况 数据来源 广州市海珠区统计局 340 75亿元 374 14亿元 411 93亿元 462 86亿元 564 4亿元 21 9 12 4 10 1 9 8 7 9 0 100 200 300 400 500 600 2001年2002年2003年2004年2005年 0 0 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 195 82亿元 172 23亿元 129 39亿元 142 33亿元156 57亿元 13 7 11 8 10 0 10 0 10 0 0 50 100 150 200 250 2001年2002年2003年2004年2005年 0 2 4 6 8 10 12 14 16 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 9 2 2 广广州州市市 海海珠珠区区 商商业业发发展展情情况况 2 2 1 海海珠珠区区商商业业发发展展规规划划 按照广州市城市规划 海珠区的空间结构为 一城两片 绿心蓝脉 四轴四心一城两片 绿心蓝脉 四轴四心 一城两片 指的东部为会展商贸 信息及相关产业 生态组团及西部居住与商 业组团 本项目位于本项目位于 西部居住与商业西部居住与商业 组团 组团 绿心蓝脉 以果树生态保护区为绿心 江 涌水系和绿带贯穿环绕城区 四轴 轨道交通三号线 四号线 广佛线和二号线发展轴 其中广佛线途径本其中广佛线途径本 项目所在地 项目所在地 四心 分别指琶洲会展商贸中心 东部城市中轴线市级中心 西部旧城中心和 南部新客港物流商贸中心 本项目位于西部旧城中心 本项目位于西部旧城中心 图图图图1 1 1 海珠区规划示意图 海珠区规划示意图 海珠区规划示意图 海珠区规划示意图 西部宜居西部宜居 东部创业东部创业 项目所在地块 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 10 资料来源 广州市规划局 2 2 2 海海珠珠区区商商业业物物业业供供求求情情况况 随着 工业区 角色的远去和 大广州 概念的确立 海珠区的房地产市场蓬勃发展 与之相配套的商业也发展迅速 在商铺市场迅速发展的同时 供求失衡开始显现 供应量大于成交量在商铺市场迅速发展的同时 供求失衡开始显现 供应量大于成交量 2001 至 2005 年 广州市海珠区共批出商铺预售面积 45 91 万平方米 而一手成交面积只有 34 41 万平方米 这种供求失衡的关系在 04 05 年更加显现 如 2005 年海珠区预售面积 达到历史高峰 为 11 7 万平方米 但成交只有 6 71 万平方米 数据显示目前海珠区一手商铺有一定的空置 但我司了解 这些空置的商铺面积多数据显示目前海珠区一手商铺有一定的空置 但我司了解 这些空置的商铺面积多 为住宅裙楼商业 为住宅裙楼商业 图图2 2 四心四心 示意图示意图 东部城市中心 东部城市中心 以会展中心为核心 以会展中心为核心 对外商贸重要窗口对外商贸重要窗口 海珠西部海珠西部 旧城中心旧城中心 海珠市级中心 海珠市级中心 二号线和三号线交通二号线和三号线交通 枢纽站地带结合新城枢纽站地带结合新城 市中轴线构筑海珠区市中轴线构筑海珠区 市级中心 客村一带 市级中心 客村一带 海珠南部城市中心 海珠南部城市中心 广州新城中轴线南段广州新城中轴线南段 新客港新客港 本项目所在地块 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 11 附图附图 7 2001 2005 年广州市海珠区商铺供求情况年广州市海珠区商铺供求情况 单位 万平方米 数据来源 广州市国土资源和房屋管理局 2 2 3 海海珠珠区区商商业业物物业业价价格格走走势势 广州市海珠区近 5 年来商铺一 二手成交均价均较稳定 一手成交均价在 10000 14000 元 平方米 二手成交均价在 5300 7100 元 平方米之间 二手成交均价只有一 手的一半左右 随着 南拓 政策的逐步实施 房地产开发逐步进入成熟期 海珠区一手商铺成交 均价有一路缓升之势 从 2001 年的 10786 元 平方米缓升至 2005 年的 13558 元 平方 米 其中 2003 年只为 7423 元 平方米 其原因在于当年新增供应量有限 只有 4 70 万平方米 而成交为 9 47 万平方米 市场消化以旧货为主 所以拉低了成交价格 而商铺二手成交均价走势较为平稳 未有大起大落 0 5 10 15 0 2 4 6 8 10 12 14 16 预售面积10 348 544 710 6311 7 一手成交面积5 217 919 744 846 71 二手成交面积2 322 083 894 823 59 总成交面积7 539 9913 639 6610 3 2001年2002年2003年2004年2005年 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 12 附图附图 8 2001 2005 年广州市海珠区商铺一 二手成交价格情况年广州市海珠区商铺一 二手成交价格情况 单位 元 平方米 数据来源 广州市国土资源和房屋管理局 2 3 广广州州市市 海海珠珠区区 写写字字楼楼发发展展情情况况 2 3 1 海海珠珠区区写写字字楼楼现现状状 目前 海珠区的写字楼市场总体而言 以中低档的写字楼项目为主 主要分布在江 南大道 广州大道南 沿江路 宝岗大道 新港路沿线 这些地段的写字楼规模较 小 档次较低 客户亦以服装贸易 布匹 会展服务 传媒业等中小型企业为主 而随着琶洲会展中心的带动 中洲中心 保利国际广场等高档写字楼的相继投入使 用 海珠区写字楼已逐步走出 低档 的市场形象 2 3 2 海海珠珠区区写写字字楼楼供供求求走走势势 由于海珠区原为工业区 写字楼市场起步较晚 01 03 年的总供应量仅为 3 12 万 m2 而随着 南拓 战略的实施 海珠区跃升为城市中心区 写字楼市场也得以发展 04 05 年的供应量迅速上升 分别为 9 95 万 m2和 10 2 万 m2 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 一手107861065974231153213558 二手58946927710453536886 20012002200320042005 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 13 由于写字楼市场起步较晚 成交与供应也存在一定的差距 01 05 年一手成交面积为 15 24 万 m2 而供应量为 23 27 万 m2 虽然 总体而言 海珠区的写字楼存在 供 大于求 的态势 但是 可以看到海珠区的写字楼发展迅速 无论是预售供应面积 还是一手成交面积 04 05 的增幅双双大幅上升 表明海珠区写字楼市场开始活跃 附图附图 9 2001 2005 年海珠区写字楼供应 成交情况年海珠区写字楼供应 成交情况 单位 万 m2 数据来源 广州市国土资源和房屋管理局 2 3 3 海海珠珠区区写写字字楼楼价价格格走走势势 随着写字楼预售及成交面积的一路上升 2001 2005 年期间 海珠区一手写字楼价格 也一直稳步上扬 一手写字楼成交价格稳步上扬的原因在于近两年琶洲地区高档写 字楼的相继建成并上市推售 直接拉升了海珠区一手写字楼的成交均价 0 2 4 6 8 10 12 预售面积0 512 210 49 9510 2 一手成交面积2 820 811 922 427 27 2001年2002年2003年2004年2005年 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 14 附图附图 10 2001 2005 年海珠区写字楼成交价格情况年海珠区写字楼成交价格情况 单位 元 m2 数据来源 广州市国土资源和房屋管理局 2 4 海海珠珠区区 江江燕燕路路 南南泰泰路路 商商圈圈的的现现状状和和发发展展预预测测 2 4 1 海海珠珠区区 江江燕燕路路 南南泰泰路路 商商圈圈现现状状 1 范围 范围 此处评述的 江燕路 南泰路 商圈现状范围指以本项目为圆心 方圆 1 公里左 右的范围 2 商业 商业 商务档次商务档次 据我司实地踩盘了解 项目所处地段周围目前商业主要为居住区 如海富花园 南 景园 富力顺意花园 动感华庭 小燕湾等住宅小区 裙楼商业和批发市场 如酒 店用品 日用百货 五金电器 玻璃器皿 洗涤用品批发 而写字楼物业主要也为 中低档写字楼 如工业大道南的顺景商港及紧挨本项目的南泰百货批发中心的办公 物业 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 一手成交均价37813873498974288566 2001年 2002年2003年 2004年2005年 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 15 总体商业总体商业 商务档次杂乱 低档且分散 商务档次杂乱 低档且分散 3 商业物业经营业态 商业物业经营业态 图图 11 项目周边商业经营业态 项目周边商业经营业态 项目周边的商业经营业态主要有两种 项目周边的商业经营业态主要有两种 一种为跟随住宅市场发展而发展起来的裙楼商业一种为跟随住宅市场发展而发展起来的裙楼商业 其主要经营业态为适应日常家居 生活所需 如便利店 小士多店 美容美发 床上用品 冲晒店 酒楼 餐饮小食 菜市场 房产中介等 但整体分布零散 且档次较低 未形成良好的经营氛围 士多 房产中介 凉茶铺 汽车维 修 餐饮店 美 容美发 菜市场 等 本 项 目 家居用品 士多 房 产中介 服装 药店 肉菜市场等 中低档批发 市场 主要 业态为酒用 品 日用百 货 中低档街铺 经 营士多 房产中 介 服装等 大型超市 银行 时装 士 多等 档次中档 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 16 雅兰 床上用品 店 肉菜市场 网吧 冲 印店 便利店 C store 中式酒楼广 东人家 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 17 另一种为传统的南泰路批发市场群 另一种为传统的南泰路批发市场群 南泰路集中了多个批发市场 其中最主要的为 南泰百货批发中心 其主要经营业态为 酒店用品 日用百货 五金电器 家用电 器 玻璃器具 洗涤用品 食品等批发 洗涤用品批发 酒店用品批发 日用品批发 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 18 4 写字楼客户特色 写字楼客户特色 本项目周边一带的写字楼物业主要有工业大道南的顺景商港及紧挨本项目的南泰百货 批发中心 进驻顺景商港的用户主要为贸易 服装设计 文化传播等行业的中小型企 业 而南泰百货批发中心则由于引进了广州文化新锐机构 PARK 19 的进驻 从而吸 引了部分文化 文艺界人士在此租场办公及举办培训 交流活动 5 租赁价格 租赁价格 南泰路一带的批发市场 因应位置不同 其租赁价格也有所不同 南泰路路面铺专业市场铺租赁价格为 100 元左右 平方米 月 专业市场内的路面铺租价为 60 元左右 平方米 月 专业市场内的室内铺租价为 40 元左右 平方米 月 上述价格不含管理费 管理费为 80 150 元 间 月不等 本项目大松岗仓库目前出租情况良好 但仓库租赁价格较低 而且 该地段目前写本项目大松岗仓库目前出租情况良好 但仓库租赁价格较低 而且 该地段目前写 字楼租赁价格也较低 具体如下 字楼租赁价格也较低 具体如下 大松岗仓库租价为 20 元左右 平方米 月 专业市场上的写字楼 其租赁价格为 20 25 元 平方米 月 含管理费 不含水电 费 此外 顺景商港由于为新近落成的物业 其最高租价达到了 50 元 平方米 月 管理费为 5 元 平方米 月 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 19 附 顺景商港 资料 地 址 工业大道南 855 号 开发商 广东珠江实业发展有限公司 占地面积 5383 00 平方米 总建筑面积 11465 00 平方米 租价 50 元左右 平方米 月 入住时间 2006 年 净 层 高 4 5 米 物业公司 广东珠江物业管理公司 物业费用 5 00 元 平米 月 顺景商港现场实景 2 4 2 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 20 海海珠珠区区 江江燕燕路路 南南泰泰路路 商商圈圈发发展展预预测测 根据规划 本项目所在地段为 综合发展区 地块编号 AH0126 北面 西面及 东面规划均为 居住区 南面亦为 综合发展区 资料来源 广州市规划局 注 箭头所示为本项目所在单元 本项目所在单元规划图示 注 箭头所示为 本项目所在单元 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 21 江燕路 南泰路 商圈发展预测 广东文化产业园广东文化产业园 的规划将带动区域商业的发展的规划将带动区域商业的发展 占地 8 万平方米 总经营面积 17 万平方米的 南泰百货批发中心 其所有权者联 星经济联合社已将该中心规划为 联星文化星城 广东文化产业园 并已获得批 准 从 广东文化产业园 的规划来看 该项目的建设 将带动江燕路 南泰路 一带的商业发展走向更高的档次 随着居住人口的增加 对生活配套商业 社区商业 的需求日益加剧随着居住人口的增加 对生活配套商业 社区商业 的需求日益加剧 目前 项目所在地一带已聚集了海富花园 晓燕湾 珠江南景园 富力顺意花园 动感华庭 保利红棉花园 保利百合花园等 10 多个大型居住小区 同时 项目所在 地的北面 东面 南面等均为住宅用地性质 聚集了非常多的居住人群 然而 相 对于住宅市场的成熟发展 商业的发展相对落后 尤其是适应居民日常生活所需的 配套商业分布较为零散 档次低 缺乏有一定规模和档次的生活配套商业设施 而 随着居住人口的不断增加 对生活商业配套的需求日益加剧 对项目启示 对项目启示 就目前情况而言 项目所在地段的社区商业不成熟 没有形成足够的居民购买力来 支撑社区商业的成长 此地段的居民的消费意愿主要在临近地区如江南西路 昌岗 路 宝岗大道等地段的大卖场 区级商业中心 甚至是市级商业中心 目前 项目所在地段社区商业的发展的主要方向只能限制在引进知名大卖场这种方 式 知名大卖场依靠自身的品牌力量才能做旺 自主经营大卖场 或出租商铺 如 以商业街等形式进行自主经营的时机都不成熟 而知名大卖场所能提供的租金不高 且租期较长 并且不能全部消化项目的建筑规模 因此 虽然随着居住人口的增加 对生活配套商业 社区商业 的需求日益加剧 因此 虽然随着居住人口的增加 对生活配套商业 社区商业 的需求日益加剧 但综合考虑项目的自身情况 我司建议不以社区中心商业为项目的发展方向 但综合考虑项目的自身情况 我司建议不以社区中心商业为项目的发展方向 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 22 相关资料链接 附件附件 1 区文广新局区文广新局 海珠区海珠区联联星星经济联经济联合社合社 文化星城文化星城 被列入广被列入广东东省文化省文化厅厅首批五大文化首批五大文化产产 业业园区之一园区之一 2006 年 2 月 15 日 广东省文化厅在江门对被列入全省首批文化产业园区的五家单位进行了隆 重的授牌仪式 海珠区联星经济联合社的园区申报项目被正式命名为 文化星城 广东文 化产业园 文化星城 广东文化产业园占地 250 亩 总投资约 10 亿元 是由联星村农民集体出资和 农民集资的民营企业 目前 该项目已被纳入 广州市海珠区国民经济和社会发展第十一个五年 规划 同时也是海珠区委 区政府作为建设 文化海珠 的重要内容之一 文化产业园区建成 后 必将带动全区商业经济 文化交流 休闲娱乐的全面发展和升级 资料来源 海珠区文化广电新闻出版局 附件附件 2 规划中的文化星城占地 万平方米 紧临海珠区的商业中心江南大道和昌岗中路 计划分五期分五期 建建设设 以 广告广告设计设计 教育培 教育培训训 媒体及出版 媒体及出版 为发展主线 建成 区 文化 区 文化产业产业孵化中心 当孵化中心 当 代代艺术艺术家公社 文化家公社 文化艺术产艺术产品展品展销销平台平台等七大区域 建设资金由经济联社集体出资和村民自筹 筹建这个项目的联星经济联社 曾经在上个世纪 年代建成了全国首家农民投资的四星级酒店 江南大酒店 轰动一时 目前文化星城项目已被纳入海珠区 十一五 规划 日前还被广东省文化 厅列入首批五个 文化创意产业园区 之一 资料来源 南方日报 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 23 3 3相关物业市场初步研究相关物业市场初步研究 3 1 商商务务型型酒酒店店的的行行业业情情况况和和发发展展空空间间的的预预测测 3 1 1 行行业业情情况况 从地理分布上看 我国商务酒店市场在地理分布上相对集中 主要分布在北京 上 海和广州等大城市 这是由这些城市的经济发展状况决定的 这些城市活跃的经济 形势吸引了成千上万的商务客 城市商务活动频繁 广州作为中国经济 20 多年来持续繁荣及走在对外开放前列的城市 导致了国内和 国际范围内的投资谈判 展览与研讨 商品 技术与服务贸易 经营管理等商务活 动大量增长 上述商务活动往往同时伴随着商务人士的空间移动和目的地的暂时居 留活动 从而为广州的商务酒店市场提供了最根本的客源基础 3 1 2 发发展展空空间间预预测测 根据国家旅游局的统计 进入 21 世纪以后的中国商务旅游消费正在以每年 20 的 增长率持续扩大自己的市场基础 随着中国经济的持续上升 在可以预见的将来 中国可能会成为全球最为重要的商务旅游市场之一 正是这种极为难得的市场发展机遇 使得越来越多的旅游住宿供应商 特别是星级 饭店已经或正在调整自己的发展战略和运营策略 将商务酒店置于产品结构的中心 地位 为了占有更多的商务旅行市场份额 不少酒店集团都在给自己的企业注入更 多的商务元素 而更多的酒店则在改变酒店内部的产品线 特别是提供有针对性的 功能齐全的商务楼层 而广州以会展为代表的外向型经济活跃 商旅活动频繁 同时 2010 年亚运会在 广州举办 促进了对商务酒店的需求 虽然广州经济活跃 商旅活动频繁 但目前 广州的商务酒店无论是档次还是规模数量 都比不上北京 上海 商务酒店在广州 还有着较大的发展空间 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 24 对本项目启示 对本项目启示 随着第随着第 100 届广交会全部移师琶洲 海珠区的商务活动会越来越频繁 海珠区的商届广交会全部移师琶洲 海珠区的商务活动会越来越频繁 海珠区的商 务酒店也正处于蓬勃发展的阶段 本位项目有广佛地铁线直驳琶洲 同时也直接连务酒店也正处于蓬勃发展的阶段 本位项目有广佛地铁线直驳琶洲 同时也直接连 接广东省第三大城市接广东省第三大城市 佛山 直接享受广佛经济圈的商务氛围 此外 本项目离佛山 直接享受广佛经济圈的商务氛围 此外 本项目离 海珠区商务重地琶洲 海珠区传统商务区江南大道海珠区商务重地琶洲 海珠区传统商务区江南大道 昌岗路一带非常近 同时来昌岗路一带非常近 同时来 往市内各区均十分方便 在地理位置上有做商务酒店的优势 往市内各区均十分方便 在地理位置上有做商务酒店的优势 3 2 广广州州专专业业批批发发市市场场的的行行业业情情况况和和发发展展预预测测 3 2 1 行行业业情情况况 广州人敢为天下先 因此 自由经营的中小个体户也较多 也造就了专业批发市场 成为广州商业一朵绚丽的 奇葩 如一德路海味批发市场 中大布匹等专业市场 均为自发形成 目前 广州市已经拥有包括文体 服装 鞋类 日用品 茶叶 化 妆品等二十类商品共 900 个专业批发市场 堪称全国之最 广州专业批发市场众多 但由于多为自发形成 因此 普遍存在着 散 乱 差 的问题 目前 广州的专业市场基本上沿着 市区内自发形成 导致 散 乱 差 向政府规划引导 走入室经营的高档之路 转变 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 25 图图 12 广州主要专业市场分布一览表 广州主要专业市场分布一览表 资料来源 戴德梁行研究顾问部 3 2 2 发发展展预预测测 根据 广州市商业网点发展规划 2003 2012 年 对专业批发市场的发展思路 今 后广州市内圈层批发市场用地将受到严格控制 内圈层是指北至内环路 铁路沿 线 即 麓湖路以东以铁路为界 东至华南快速干线 南至新港路 昌岗路 西 至工业大道 内环路以内的圈层 包括越秀区 东山区 荔湾区及天河区西部 海珠区北部地区 而本项目刚好处于内圈层的边缘地区 与中圈层交接 原则上 不再批准批发市场用地 还将通过市场功能转换 向外迁移等方式 逐步减少批发 市场用地 黄石路装饰材料黄石路装饰材料 汽车汽车 汽配市场汽配市场 广源汽配市场广源汽配市场 增槎路增槎路 禽畜蔬果批发市场禽畜蔬果批发市场 站西路服装站西路服装 钟表钟表 鞋业市场鞋业市场 站前路服装市场站前路服装市场 沙河服装市场沙河服装市场梓元岗皮具市场梓元岗皮具市场 黄埔大道建材市场黄埔大道建材市场 天河电脑市场天河电脑市场 海珠广场精品广场海珠广场精品广场 广州大道南广州大道南 布匹布匹 汽车市场汽车市场 宝岗建材装饰市场宝岗建材装饰市场 陵园西手机市场陵园西手机市场 一德路干货市场一德路干货市场 海印布匹市场海印布匹市场 解放路解放路 皮鞋市场皮鞋市场 大南路大南路 灯饰市场灯饰市场 芳村芳村 茶叶市场茶叶市场 黄沙黄沙 水产品市场水产品市场 芳村芳村 花鸟市场花鸟市场 南岸路南岸路 装饰材料市场装饰材料市场 南泰南泰 百货日用品市场百货日用品市场 中大布匹市场中大布匹市场 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 26 预计到 2012 年 内圈层批发市场用地将从现在的 106 82 万平方米减少到 20 万平 方米以下 而中 外圈层则会适当放宽用地限制 主要用作批发市场园区的建设 所增加用地面积在规划期内拟供应或调整的商业用地中平衡 资料来源 广州市 商业网点发展规划 2003 2012年 按照政府的发展规划 广州各种类型的专业批发市场将朝以下方向发展 a 广州市内圈层内不再批准专业批发市场用地 专业批发市场将逐步外迁 内圈 层的批发市场将逐步缩小其规模 留在内圈层的批发市场主要是高附加值低运 量的商品批发专业市场 b 今后广州专业批发市场逐步向中 外圈层转移 c 由于专业批发市场逐步向中 外圈层转移 中 外圈层地价相对较便宜 有足 够的发展空间 且物流交通便利 专业批发市场总体的发展方向将向规模化 档次化的方向发展 相关资料链接 附件附件 3 广州市商广州市商业业网点网点发发展展规规划 划 2003 2012 年 年 广州市的批发市场占地面积约 1187 97 万平方米 内圈层控制发展区 内圈内圈层层是批是批发发市市场场的控制的控制 区 今后不再建批区 今后不再建批发发市市场场 对于目前在内圈层分布的众多批发市场 随着城市发展 业态更新 其发展和作用受到极大的限制 数量 规模也将逐渐减小 对于这些市场的去留问题 用地性质 的改变问题 要作深入 细致 审慎的分析 在老城区改造 市场改造的同时 要渐进地改善其用 他方式 如将不适宜老城区发展的批发市场逐步外迁或予以撤消 留在原地要进行功能提升 将 物流和商流适当分离 逐步向展销 洽谈 订货功能转变 以减轻用地紧张的压力 提高交通可 达性等 今后优化调整为电器 服装 通讯产品等高附加值 低运量的商品专业市场 3 3 酒酒店店用用品品批批发发市市场场物物业业的的行行业业情情况况及及发发展展方方向向预预测测 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 27 3 3 1 行行业业情情况况 据称 作为全国酒店用品最大的生产基地 广东聚集着占全国三分之一以上的酒店 设备及用品的制造厂家 2008 年我国的酒店用品采购额将达到 6000 亿元 其中广 东省酒店用品贸易额将占全国的三分之一 而目前 作为广东省会城市的广州 酒店用品批发市场已经过十多年的发展 从 96 年的南泰百货批发市场至 99 年的南天国际批发市场再到 2003 年沙溪国际酒店 用品城 广州酒店用品批发市场已形成相当的产业规模 同时 市场档次越来越高 市场辐射面也越来越广 附表附表 2 广州三大酒店用品批发市场情况 广州三大酒店用品批发市场情况 名称名称地址地址规模规模经营品种经营品种档次档次 主要消主要消 费客户费客户 备注备注 南泰百货 批发中心 海珠区南 泰路 占地 8 万 m2 总经营 面积 17 万 m2 酒店用品 日用百货 五 金电器 家用电器 玻璃 器具 洗涤用品 食品等 批发 低档 广州本 地客户 1996 年建成开 业 批零均可 但真正经营酒 店用品的商铺 约 1 3 左右 广州南天 国际酒店 用品批发 市场 广州大道 南洛溪桥 西侧 占地 20 多万 m2 建成商 铺 1500 个 配套有 3 万 m2的仓库 1 5 万 m2的 有盖停车场 厨房设备 食品机械 烘 烤设备 自助餐设备 各 种冷冻冷藏设备 制冰机 中西餐具 陶瓷制品 玻 璃器皿 清洁机械 清洁 用品 客房用品 针棉纺 织用品 毛巾 床上用品 等 产品销 售已覆 盖全国 并远销 东南亚 及欧美 等地 1999 年建成开 业 广州沙溪 国际酒店 用品城 华南快速 干线广州 番禺大桥 沙溪出口 处 该市场占地 12 万 m2 商 铺达 1000 余 间 陶瓷餐具 玻璃器皿 餐 厅布局 餐饮用品 客房 用品 厨房设备 不锈钢 制品 清洁用品 五金电 器 床上用品等 中高 档 国内为 主 辐 射国外 2002 年建成 2003 年底转营 酒店产品批发 原为五金建 材批发 资料来源 戴德梁行研究顾问部 附图附图 13 广州沙溪国际酒店用品城平面图 广州沙溪国际酒店用品城平面图 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 28 3 3 2 发发展展方方向向预预测测 据来自广州市旅游局的统计数据显示 目前广州有宾馆 饭店 招待所等各类住宿 设施 1400 多座 客房约 10 万间 床位近 20 万个 其中星级饭店 205 家 五星 6 家 四星 24 家 三星 89 家 二星 80 家 一星 6 家 2007 年预计有 5 家左右国际 知名五星级饭店开张 其中包括琶洲香格里拉大饭店 而到 2010 年广州星级酒店 将达到 300 家 另外一些珠三角城市 如东莞市现在更是几乎每一个镇都有一家五 星级酒店 此外 今后 3 6 年内 广州市在建和拟建的豪华酒店接近 30 余家 预 计新增客房 8000 间 到 2010 年中国将会掀起一个旅游高潮 北京 2008 年举办奥运会 2010 年上海世 博会 2010 年广州举办亚运会等等 酒店 酒楼业的蓬勃发展为国内外市场提供 了巨大的购买市场 以制造业著称的珠江三角洲 汇聚了厨房设备 陶瓷餐具 玻 璃器皿 不锈钢制品 清洁洗涤等酒店用品行业 是中国最大的酒店用品制造和出 口基地 酒店市场的蓬勃发展和珠三角洲酒店用品制造业聚集 为广州的酒店用品批发市场 提供了良好的发展空间 对本项目启示 对本项目启示 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 29 虽然酒店用品批发市场有着巨大的发展空间 但从上面广州专业批发市场的发展方虽然酒店用品批发市场有着巨大的发展空间 但从上面广州专业批发市场的发展方 向预测可以看出 广州各种类型的专业批发市场正朝着规模化 档次化 郊区化向预测可以看出 广州各种类型的专业批发市场正朝着规模化 档次化 郊区化 从市中心外迁 的方向发展 本项目位于市区中心 同时既不具备专业批发市场 从市中心外迁 的方向发展 本项目位于市区中心 同时既不具备专业批发市场 所要求的规模要求 也缺乏专业市场所需要的物流交通条件 此外 与同类市场所要求的规模要求 也缺乏专业市场所需要的物流交通条件 此外 与同类市场 如南天 沙溪 相比 无论规模 档次 还是知名度 都完全不具备比较优势 如南天 沙溪 相比 无论规模 档次 还是知名度 都完全不具备比较优势 而根据广州市商业发展规划 在项目所在地段这样的城市中心区 将取缔现有这类而根据广州市商业发展规划 在项目所在地段这样的城市中心区 将取缔现有这类 专业批发市场 同时南泰百货批发中心已规划建设文化创意产业园区 并已经获得专业批发市场 同时南泰百货批发中心已规划建设文化创意产业园区 并已经获得 省 市 区政府的批准 因此 本项目从客观条件来说 并不适合发展酒店用品专省 市 区政府的批准 因此 本项目从客观条件来说 并不适合发展酒店用品专 业批发市场 业批发市场 3 4 文文化化创创意意产产业业园园行行业业情情况况和和发发展展空空间间的的预预测测 3 4 1 行行业业情情况况 近年来 广东省提出了建设 文化大省 的新目标 广东面对国内外新的发展形势 意识到发展文化不仅是 两手抓 三个文明 三 个代表 建设的需要 而且是知识型经济的兴起 信息技术的快速发展 文化与经 济相互融合的趋势 发展 文化经济 具有紧迫性 在建设 文化大省 旗帜的号召下 以广州 深圳为龙头的大城市已形成了相当的 文化创意氛围 如今年 5 月份在深圳成功举办的第二届 中国 深圳 国际文化产 业博览交易会 文博会 带动了深圳华侨城 大芬油画村 创意产业园的发展 同时 目前深圳除 9 个在建的文化产业园区或集聚地 还将再建 3 个 即文博大厦 凤凰星动漫公园和科技工业园动漫及网游产业基地 同样 广州创意产业园 于今年 9 月 8 日在越秀区起义路合润广场正式挂牌成立 广州创意产业园 将重点发展动漫画制作 软件开发与服务 网络音乐创作 手 机游戏设计 时尚设计 数字电视增值内容等领域 将打造成为华南地区乃至全国 知名的创意产业品牌园区 而今年 2 月份 紧挨本项目的 南泰百货批发中心 亦 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 30 已规划成 联星文化星城 广东文化产业园 并获得政府批准 3 4 2 发发展展空空间间预预测测 文化创意产业是一个新型的产业群 跨越了多个产业 是高科技和文化创意结合的 产物 处在产业链 价值链的高端位置 广东省建设文化大省规划纲要 2003 2010 对广东的文化产业提出如下指导 文化产业加快发展 建立起覆盖全省 结构合理 机制灵活 技术先进 优势明显 并与国际接轨的广东文化产业体系 文化产业增加值在全省 GDP 中的比例不断提 升 成为新的经济增长点和支柱产业之一 龙头带动战略 以广州 深圳等中心城市为龙头 加大对东西两翼地区和山区文化 的扶持力度 带动全省文化区域协调发展 以重点文化建设和重大文化项目为龙头 以重点文化建设和重大文化项目为龙头 带动文化事业全面繁荣 以文化支柱产业和大型文化集团为龙头 带动各类文化产 业发展 对本项目启示 对本项目启示 文化创意产业是从发达国家引进的 目前国内正在兴起 也是政府鼓励发展的产业 同时也是一个具有很大发展前景的新兴产业 广州的文化产业已经在全国占有一定 的优势 广州发展创意产业园区的条件相对于国内其他城市来说具有比较优势 有 条件抢占这个行业的制高点 而产业园区是产业发展的孵化器 产业园区的区位对园区的发展影响最大 对新兴 产业的发展具有至关重要的意义 而城市的综合实力又是园区发展前景的保证 政 府的支持对文化创意产业以及产业园区的发展至关重要 可见 联星文化星城 广东文化产业园 省级产业园区的确立对产业园区的发展具有深远的意义 因此 对于本项目而言 随着因此 对于本项目而言 随着 南泰百货批发中心南泰百货批发中心 规划为省级的规划为省级的 广东文化产业广东文化产业 园园 并获批准 文化创意产业及相关联产业值得进入 省级文化创意产业园区是可并获批准 文化创意产业及相关联产业值得进入 省级文化创意产业园区是可 以依托的资源 另一方面 考虑该省级文化创意产业园区尚未正式启动的情况 以以依托的资源 另一方面 考虑该省级文化创意产业园区尚未正式启动的情况 以 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 31 为省级文化创意产业园区提供服务为项目发展方向 进则可以捷足先登 取得率先为省级文化创意产业园区提供服务为项目发展方向 进则可以捷足先登 取得率先 进入的优势 退则可以以配套服务为主业的方式 共享行业发展成果 进入的优势 退则可以以配套服务为主业的方式 共享行业发展成果 3 5 公公寓寓式式物物业业行行业业情情况况和和发发展展空空间间的的预预测测 3 5 1 行行业业情情况况 一直以来 广州房地产市场对 公寓 并没有一个准确的定义 更多的只是一种宣 传上的 噱头 目前 广州市场的 公寓 概念物业包括以下两种 一种是服务 式公寓 实质为居住用途 另外一种是 small office home office 即 SOHO 中文意 思为 在家办公 其实质为办公用途 上述两种类型的 公寓 物业 在广州市场均有较好的发展 服务式公寓高档有如 中信公寓 63 层公寓 祈福华厦公寓 富力爱丁堡公寓 中档的有在售中的嘉诚 国际公寓 锦源国际公寓 金湖雅苑等 而 SOHO 公寓有中凯国际公寓 中新大 厦等 3 5 2 发发展展空空间间预预测测 服务式公寓是介于酒店及普通住宅之间的一种物业 由于面积比酒店大 同时租价 又比酒店低 且能享受比普通住宅更好的服务 受到了不少商旅人士及商务人士的 青睐 而 SOHO 公寓 随着自主创业概念的逐步深入人心 也正越来越受到自主 创业人士特别是新生代或从事创意设计等职业人士的欢迎 对本项目启示 对本项目启示 服务式公寓及 SOHO 公寓均为 服务型的物业 若本项目规划一部分该类型物业 一来可作为总占地面积 16 万平方米的 联星文化星 广东文化产业园 的配套 服务物业 服务式公寓可出租给来产业园交流的商务人士 SOHO 公寓则可出租给 从事文化创意业的人士作为工作室 广新创意文化生活园项目策划书 2006 09 32 二来 亦可充分利用 整合项目周边资源 如项目附近的珠江医院 广东省口腔医 院 这两家医院在省内国内有一定的知名度 但用于供陪住院病人家属居住用房不 足 可针对住院病人家属出租服务式公寓 此外 著名艺术院校广州美术学院也近在咫尺 每年均能吸引不少从事艺术交流人 士 这部分人士也有不少在美院附近开办培训班或个人工作室 SOHO 公寓亦可针 对这部份文艺界人士出租 综上所述 公寓型物业既可作为综上所述 公寓型物业既可作为 联星文化星联星文化星 广东文化产业园广东文化产业园 配套服务物配套服务物 业 亦可开拓该文化产业园之外的服务对