（产业经济学专业论文）基于企业核心能力的房地产项目投资评价研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 房地产行业近年来在我国发展迅猛，竞争也日益激烈，而且房地产项目的 高风险和高回报率的特性决定了房地产开发商必须在房地产开发起步阶段对 房地产项目进行合理和完善的项目评估。但是由于房地产开发受内外环境的 影响较大，因此房地产项目评估模型的设计被认为是房地产项目评价的重点 和难点。 本文通过对国内外项目评估的研究，分析现有投资项目评估方法的主要 利弊，并结合房地产的行业特点，设计出专门针对房地产项目的评价模型。 由于在研究中发现房地产企业的核心竞争力对项目的成功与否具有决定作 用，因此在模型中突出了项目与企业整体发展的联系，加强了房地产企业核 心竞争力对其投资项目的影响因素分析研究，从而建构了系统的基于企业核 心能力的房地产项目投资评价模型。 文章从项目与企业核心能力的互动关系出发，基于企业整体角度考虑， 结合我国房地产行业和企业的特点，从企业和项目的内在因素和外在因素两 个方面建立了基于核心能力的项目投资评价体系。运用粗糙集属性约简理论 和熵权理论相结合的多属性决策方法，形成对投资项目的综合评价，使评估 结果客观化程度和可操作性程度大大提高。基于核心能力的项目投资评价模 型是实际操作的一条有效途径，旨在为房地产开发企业的投资决策应用提供 参考依据。 关键词：核心能力评价模型粗糙集熵多属性决策 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 f 页 a b s t r a c t r e a le s t a t eh a sm a d eg r e a tp r o g r e s si nr e c e n ty e a r s t h ec o m p e t i t i o no fr e a l e s t a t ec o m p a n i e sb e c o m e sf i e r c e r t h ec h a r a c t e r i s t i co fh i g hr i s ka n dh i g hr e t u r n r a t ed e t e r m i n e st h a tr e a le s t a t ec o m p a n i e sh a v et om a k er e a s o n a b l ea n dp e r f e c t e v a l u a t i o no fr e a le s t a t ep r o j e c to np r i m a r yp h a s e h o w e v e r , d u et h a tr e a le s t a t e p r o j e c ti sa f f e c t e dh u g e l yb yi n t e m a la n de x t e r n a le n v i r o n m e n t ，t h ed e s i g no fr e a l - e s t a t ee v a l u a t i o nm o d e li st h o u g h ta st h ee m p h a s i sa n dd i f f i c u l t yo fr e a le s t a t e p r o j e c te v a l u a t i o n f r o mt h er e s e a r c ho f p r o j e c t s ，t h i sp a p e ra n a l y z e sc u r r e n ti n v e s t m e n tp r o j e c t e v a l u a t i o nm e t h o d sa n dd e s i g n ss p e c i a le v a l u a t i o nm o d e lo fr e a le s t a t ep r o je c tb y c o m b i n e dw i t hs p e c i a l t i e so fr e a le s t a t ei n d u s t r y t h ec o r ec o m p e t i t i o no fr e a l e s t a t ec o m p a n i e sd i r e c t l ya f f e c t st h es u c c e s so fp r o j e c t t h e r e f o r e ，t h i sm o d e l p o i n t so u tt h er e l a t i o nb e t w e e nt h ep r o j e c ta n de n t e r p r i s ed e v e l o p m e n t ，s t r e n g t h e n s e f f e c tf a c t o ra n a l y s i so fe n t e r p r i s ec o r ec o m p e t i t i o nt o r e a le s t a t ep r o j e c ta n d c o n s t r u c t ss y s t e me v a l u a t i o nm o d e lb a s e do nr e a le s t a t ep r o j e c ti n v e s t m e n to fc o r e c o m p e t i t i o n c o n s i d e r e d 、历t hi n t e r a c t i v er e l a t i o n s h i pb e t w e e np r o j e c ta n de n t e r p r i s ec o r e c o m p e t i t i o n ，b a s e do ns p e c i a l t yo fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dc o m p a n y ，t h i sp a p e r b u i l d s u pp r o j e c ti n v e s t m e n te v a l u a t i o ns y s t e mf r o mi n t e r n a l a n de x t e r i o r r e s o u r c e so fe n t e r p r i s ea n dp r o j e c t m u l t i p l ea t t r i b u t ed e c i s i o nm a k i n gm e t h o d w i t hr o u g hs e ta n de n t r o p yt h e o r ym a k e st h er e s u l to fg e n e r a le v a l u a t i o nm o r e e x t e r n a la n do p e r a t i o n a l p r o j e c ti n v e s t m e n te v a l u a t i o nm o d e lb a s e do nc o r e c o m p e t i t i o n i sau s e f u lm e t h o df o r p r a c t i c ea n dp r o v i d e st h e r e f e r e n c eo f i n v e s t m e n td e c i s i o no fr e a l e s t a t ec o m p a n y k e yw o r d s ： c o r ec o m p e t e n c e ，e v a l u a t i o nm o d e l ，r o u g hs e t s ，e n t r o p y , m u l t i p l ea t t r i b u t ed e c i s i o nm a k i n g 西南交通大学曲南父迥大罕 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 1 保密口，在年解密后适用本授权书； 2 不保密彤使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“”) 学位论文作者签名编l 蜡 e t 期：功12 指导老师签名： 影蜀2 日期：瑚f z 西南交通大学学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作 所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体己经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体， 均已在文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的主要创新点如下： ( 1 ) 把基于核心能力的项目投资思想引入到了房地产行业。 ( 2 ) 建构基于核心能力的项目投资评价体系，提出基于核心能力的项目投 资评价模型。 ( 3 ) 最后运用粗糙集理论与熵理论的多属性决策方法得出的结果与现实 相吻合，说了决策方法和项目投资评价思想的合理性。 勺车 j ! 虱y - - i 蘑 2 c & 。n j 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 课题的研究意义 第1 章绪论 房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于2 0 世纪8 0 年代中期，到现 在仅有2 0 多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有 很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济 增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支 持，于是形成了我国现在的房地产市场。 1 1 1 我国房地产市场的现状 ( 1 ) 地价“只涨不跌” 按照中国几千年来的传统观念，土地即财富。这样的思维导致我国商品房 价格自1 9 9 9 年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达l o 以上，这给以土地 为“命根子”的中国人带来的信息就是，中国的地价、商品房价格都是彳、= 断上 涨的，买到了房子，等于买到不断升值的财富。 ( 2 ) 开发商取得了垄断性资源土地 近些年，由于房地产开发商的收益如此之高，甚至可以称之为暴利收益， 越来越多的人投身于房地产行业。当然，它的暴利与土地资产收益分配不公有 关。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分 配中，农民的补偿款占5 到1 0 ：城市政府取得土地增值的2 0 到3 0 ：各 类城市房地产公司，则得到土地增值收益的大部分，占4 0 到5 0 。另外，一些 地方政府将g d p 增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，以至如今房 地产打个“喷嚏”，地方财收就会“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开 发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐，土地更是 “随手拿来”。 ( 3 ) 面积越来越大资金占有量过多 我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积般为每套6 0 m 2 左右，近些 年来，开发商为了成本考虑( 大面积住房单位成本低) ，着力开发建筑面积每套 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 l o o m = 以上甚至高达每套2 0 0 m ：的住房。即使单位售价毫无改变，仅就购买一 套房子的资金，也比过去翻了几番，更不用说这些年我国商品房单位面积售价 飙升。 ( 4 ) 炒房现象严重，商品房空置量上升 炒房现象严重有多重因素，一是由于房价涨升较快使得获利周期缩短。 以上海为例，从0 4 年下半年开始，房价急速拉升，一般两、三个月就可有2 0 的获利空间。二是一些开发商与中介公司上下联手炒房，存在内部交易，使 得外界房源供应量人为减少；三是一些投资者看到房价仍在持续攀升，于是 又将资金投入新一轮的炒作，使得接盘资金源源不断涌入；四是不少开发商 看到楼价急涨，将手中存货封盘重新定价。由此房价在一波又一波的买盘资 金推动下不断走高，而空置率同时也不断上升。 ( 5 ) 国家调控政策层出不穷 面对火热的资本市场，央行在2 0 0 7 年1 0 调准备金率至近年来的最高点 1 4 5 ，还有多次加息，并且还在预期中不排除再次紧缩银根来控制信贷规模。 在房地产市场，国家调控新政策也屡见不鲜，从提高首付、控制土地，大力 建设经济实用房，到今年的提倡廉租房，和新近刚出台豹通过银行对第二套 住房贷款严格限制的政策，以及未来即将出台的物业税。由于国家的调控政 策日趋成熟，并且带有连续性和稳定性。消费者在对政策效果的期望和购买 能力受限双重压力下，观望情绪逐渐高涨。而这些政府的紧缩性宏观调控政 策和房地产贷款政策对于强势许久的“卖方市场”无疑是比较沉重的打击。 因此，伴随着房价高企，未来一段时间房地产行业的将会出现以下的几 个趋势：第一，供应量会进一步增大；其次，空置率也会进一步增大，其中 隐性空置率会更大；第三，可能会引发一些收入的l 、口j 题；第四，商家会面临 激烈的竞争；第五，房地产市场还会面临政府的紧缩性宏观调控。 1 1 2 研究意义 在房地产的开发中，我们经常发现两个房地产企业在相同的时间投资几 乎相同的项目后，一个项目取得了巨大的成功，获得了稳定、高额的利润； 另一个项目却非常失败，投资不久就陷入困境。例如，近年来成都的房地产 发展势头良好，但是在二环甚至内环，仍有一些烂尾楼出现。这些房地产企 业之所以项目开发失败，并不是因为当时房地产行业利润不高，市场不景气 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 而是缺乏从战略高度对项目的核心竞争力进行分析，盲目决策，只顾及外在 性的、短期性的、战术性的投资绩效，忽略了项目长期发展所要求自身的内 在条件，缺乏整体性、战略性的规划。这些房地产企业中有绝大部分对房地 产并不了解，缺乏进入行业的核心能力，也不可能短时间内培育出这种行业 所需要的能力，致使许多项目投资不久就陷入困境，甚至其投产之日即为破 产之时。因此，和投资其他项目一样，企业投资一个房地产项目，必须关注 自己是否具有进入这一行业的关键能力要素，即核心竞争力。 传统的房地产项目投资评价方法中存在的主要问题有：一是把投资的房 地产项目孤立考虑，而没有从投资主体房地产企业的整体层面上来考虑； 二是只注重投资项目本身的投入和产出，而在项目对投资主体的战略规划的 影响方面缺乏深入考虑。实际上，投资项目与投资主体有着不可分割的经济 联系，投资主体已有的经济行为反过来影响着对投资项目的评估和决策，而 这种联系本质上来源于项目与企业之间的核心能力互动关系。因此，传统房 地产投资项目评价方法虽然从不同方面反映了房地产投资项目本身所产生的 影响和效果，反映了对国家、社会和环境的影响，却没有反映投资项目对房 地产企业( 投资主体) 战略发展的影响，因而忽视了投资项目的战略价值，甚 至有的项目会因自身的经济评价结果不是最优而被放弃，而这些项目恰恰是 与企业发展战略相匹配、具有高战略价值的投资项目。针对上述问题，国外 有些研究机构在企业竞争能力概念的基础上，提出了项目竞争力的概念及评 价方法。他们指出分析一个项目是否可行时，实际上不仅要分析财务指标是 否可行，还需要分析企业管理水平、企业的营销能力等指标。但是，目前对 房地产的项目竞争力的研究不够深入，对将项目投资与企业整体战略结合起 来进行分析重视不够。对维持项目长期竞争力的关键因素核心能力的研 究更是不足。从开发商整体战略出发，基于核心能力的角度来分析项目的可 行性应是房地产项目投资评价工作的难点和重点。而这方面的研究在我国几 乎是空白，没有形成基于我国国情的项目核心能力评价体系。因此，如何识 别和挖掘房地产企业和投资项目的核心能力，研究项目与房地产企业的核心 能力的关系，进而提出科学的项目投资评价模型，以确定投资项目的比选和 项目核心能力的定位，并将其融入地产行业特点，为房地产企业( 投资主体) 制定核心竞争力提升策略提供正确的投资决策参考，是本文要研究解决的问 题所在。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 1 2 国内外研究现状分析 由于在国内外未曾发现有针对基于核心能力的房地产项目投资评价的具 体研究，所以本文列出与本文相关的项目评价的国内外研究现状。 项目评价是从投资项目对企业、国家和社会的经济性角度出发，依据国 家的有关政策和法律法规，采用一定的程序方法，利用必要的参数数据，对 投资项目建设的必要性、可行性及其成本、效益的评审与估价。在项目投资 过程中，依据开展评价活动的时间及其所处的阶段，通常把项目评价分为项 目前评价、项目中评价和项目后评价，一般情况下，若无特殊说明项目评价 指的是项目前评价，即在拟建项目投资决策之前，针对项目的可行性研究方 案进行评价的理论与方法。它是投资决策科学化的先决条件。 1 2 1 项目评价国外研究现状 项目决策评价的发展，大致经历了三个阶段【2 】：第一阶段是在2 0 世纪5 0 年代以前，主要采用投资项目的财务评价，是以西方传统经济学古典经济学 派为代表的微观效益分析时期。投资项目评价实行的是项目财务可行性评价， 其特点是：分析项目在财务上的获利能力和偿债能力的条件下，寻求能给投 资主体带来最大的利润的投资项目。作为项目取舍的判断依据的评估指标， 从最初使用静态投资回收期和简单投资利润率等静态分析指标，发展为现在 仍有采用的财务净现值和内部收益率等动态指标。 第二阶段是2 0 世纪5 0 年代以后，采用的是在财务评价基础上增加了国 民经济评价的，是以凯恩斯的经济理论为代表的宏观效益分析时期，也是项 目经济学理论与方法的形成与完善阶段。经济学家们认为，项目评价的经济 目标从根本上来说就是要提高一个国家的福利水平，即效率目标和公平目标。 效率目标要求增加国民收入，实现经济增长；公平目标要求增加的国民收入 在不同收入阶层、不同地区以及不同时期( 现期消费和未来消费) 之间进行合 理分配，实现公平分配。两者合称为国民福利目标。所以一个项目的价值不 仅取决于净效益的大小，还取决于净效益的公平分配。因此，单纯采用企业 盈利性分析的财务评价便不能反映其真实的社会效益，于是形成了一种社会 评估公共项目所需的社会效益分析的方法，即在收益和支出的计算上充分考 虑到企业利益与社会利益一致性。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 斯夸尔( l y ns q u i r e ) 和范登塔克( v a n d e rt a k ，n g ) 在1 9 7 6 年出版的项 目的经济分析( 简称s v t 方法) ；经合发展组织在1 9 6 8 年出版利特尔 ( l it t l e ) 和米尔利斯( m i r r l e e s j a ) 合著的工业项目分析手册( 简称l - m 方法) ，；1 9 7 2 年，达斯库普塔( d a s g u p t a ，a k ) 等以工发组织名义发表了项 目评价指南( 简称u n i d o 方法) ，三者在一起被认为是西方在项目投资评价 理论和方法方面最重要的进展【5 7 】。 第三阶段是2 0 世纪7 0 年代以来，从经济评价角度来对投资项目的环境 进行的评价，即投资项目的环境影响价值评价，表现为以现代管理学、系统 学为基础的多目标效益分析。自2 0 世纪7 0 年代以来，随着人类对全球环境 问题和可持续发展理论认识彳i 断的深化，经济学家在投资项目财务评价和经 济评价的基础上，加入了投资项目的环境评估、社会评估等的理论方法。怎 样认识人类的经济活动对环境所造成的影响以及影响的程度如何，客观上促 使了环境影响评价( e n v i r o n m e n t a li m p a c t a s s e s s m e n t ，简称e i a ) 的诞生。并且 得到广泛的关注，在世界各国得到不同程度的应用，已经形成比较完整的体 系。近几年来有学者对投资项目造成的环境影响所进行的价值评价研究进行 过介绍，许多国际性组织如世界银行等也有相关的环境影响价值评价论述与 研究1 5 3 1 。这一阶段的项目评估所面对的被评项目的内外部影响因素、指标体 系的层次性、复杂性、权重的确定方法上，对项目综合评价都提出了更高要 求。 1 2 2 我国投资项目评估研究现状 我国的投资项目评估的发展大致可分为三个阶段： 第一个阶段是2 0 世纪7 0 年代以前。最初，我们是学习前苏联的经验， 采用极为简单的静态分析方法，对一些大型建设项目进行技术经济论证。于 1 9 5 2 年先后制定了基本建设工作办法和基本建设工作程序暂行办法。 并且在。1 9 5 2 年和1 9 5 4 年分别成立了计委和建委，从而建立了统一的投资管 理机构。这些给我国投资项目评估的初建提供了基础。 第二个阶段是2 0 世纪7 0 年代末到9 0 年代初。7 0 年代，我国引进了西方 的可行行研究方法。国务院在1 9 8 1 年关于加强基本建设体制管理、控制基 本建设规模的若干规定中明确指出，所有新建设的大中型项目以及所有利 用外资进行基本建设的项目都需要有可行性研究报告。1 9 8 3 年2 月国家计委 又颁发了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法，把可行性研究纳 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 入基本建设程序，使可行性研究走上制度化和法制化的轨道。1 9 8 3 年，中国 投资银行推出的工业贷款项目评估手册，在我国起到极好的探索与示范作用。 1 9 8 7 年9 月，国家计委发布了建设项目经济评价方法与参数及关于建 设项目经济评价下作的暂行规定，详细介绍并统一规定了可行性研究中经济 评价的指标、评价方法与参数，标志着项目评价走上科学化和规范化的道路。 1 9 9 0 年国家计委又颁布了建设项目经济评价方法和参数实用手册，增加了 投资项目评估的可操作性。与此同时，国内学术界对项目评价的理论和方法 逐渐重视并进行了激烈的探讨，为建立具有中国特色的项目评估理论和方法 体系起到了积极作用。 第三阶段2 0 世纪9 0 年代以来，我国通过引进发达市场经济国家在投资 项目评估方面的先进技术和经验使我国的投资项目评估逐步走向正规。1 9 9 3 年，国家计委与建设部联合发布了建设项目经济评价方法与参数第二版( 以 下简称方法与参数) 。并在此基础上，2 0 0 0 年建设部才颁发房地产开发 项目经济评价方法。2 0 0 1 年，中国国际投资咨询总公司也推出了自己的项目 评估的原理和方法。2 0 0 2 年，国家又发布了投资项目可行性研究指南( 简 称指南) 一书，从项目前期的可行性研究角度，规范了投资项目可行性研究工 作的内容和方法，指导可行性研究报告的编制。建设部标准定额研究所于2 0 0 4 年5 月组织修订完成了建设项目经济评价方法与参数( 第一版) ( 征求意见 稿) 这些都为我国投资项目评估在中国的实际操作和应用提供了方法论依 据。 于此同时，国内学者自9 0 年代初期开始关注项目投资评估与决策，在相 关的学术期刊上有不少数量论文出现。其中不少国内学者在项目投资评估与 决策相关领域结合实践和国情提出了自己的见解。 李兴苏，张建高( 2 0 0 0 ) 通过构建投资机会评价模型及相关评价指标， 以系统分析的观点对投资机会进行择优评价，指出系统层次分析法在投资机 会决策中的应用及其意义f 1 7 】。 张静( 2 0 0 1 ) 在分析内部收益率和净现值两个评判依据关系的基础上， 针对投资评价中的项目或方案的动态决策问题进行了探讨，并且通过独立项 目、无约束条件互斥项目和有约束条件互斥项目3 种情况下两评判依据的选 择问题进行了理论和实践的研究，并得出结论：认为以内部收益率最大为最 优方案的判别标准将导致错误决策，当两种方法不一致时，以净现值法进行 比较理想【2 6 1 。 李洪江博士( 2 0 0 2 ) 针对项目投资的不确定性，以实物期权思想为基础， 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 运用决策树分析方法构造概念模型，综合相对比较法和现金流分析构造数学 模型，并结合实例进行评价分析，提出不确定性投资项目的实物期权综合评 价方法【15 1 。 王初博士( 2 0 0 3 ) 就项目组合选择问题，分析了投资方案组合的选择问 题具有非线性特性，从而构建了该类问题的动态规划模型【2 9 1 。 薄传华( 2 0 0 3 ) 指出了国内投资项目决策常见的误区1 1 】：缺乏项目初期 调研，没有在真正意义下重视市场调研；项目寻找方法单一；过度求新；缺 乏整体战略和项目经营的指导战略，缺乏核心竞争力的培植意识；投资决策 缺乏创新。 邹光瑞( 2 0 0 3 ) 根据实践提出了一套投资财务评价指标体系1 5 l 】：资产质 量指标、节奏或速度指标、持续能力指标、变现能力指标、创新能力指标、 认知与感召力指标。 吴仁群，韩伯棠( 2 0 0 4 ) 针对项目的不确定性，提出了概率及概率分布 的方法比较适合于处理存在相关历史数据的项目：然而对于一些没有或者很 少相关历史数据的项目，使用模糊方法处理不确定性是比较恰当的1 3 3 】。 孙静( 2 0 0 5 ) 在非线性敏感性分析中，结合理论和实例，探讨了相对测 定法和绝对测定法的适用范围1 2 6 】：相对测定法更适用于局部敏感性分析，而 绝对测定法则适用于全局敏感性分析。 张群、荀志远( 2 0 0 5 ) 对传统的建设项目经济评价进行改进，构建了一 种具体考虑环境影响所产生费用或效益的评价模型【4 5 1 ，对适应可持续发展需 要的项目经济评价方法研究作了有益的探讨。 张廷权( 2 0 0 5 ) 认为，一组项目群所要追求的目标是项目群整体的最优 化，企业在进行项目群选优时首先应分析各项目方案之间的相关关系，提出 了用整数规划法来解决多方案项目评选的新思路1 4 7 1 。 张守华等( 2 0 0 5 ) 针对科研项目评估的特另t j l 4 6 1 ，建立了基于层次灰色方 法的优选决策模型，并与一般常用的模糊综合评价、加权平均等方法相比， 认为这个模型很好地结合了定性评价和定量评价的优点，使用简便，结果直 观、准确可靠，可以为客观科学地评价和优选科研项目提供重要依据。 殷焕武( 2 0 0 6 ) 应用主成分分析法，讨论了企业在资金受限情况下的项 目投资决策问题f 3 9 】。通过主成分分析法对多方案投资项目进行了实证分析， 而且将计算结果与传统的决策评价方法进行了比较分析，验证了这种多元统 计分析方法的有效性和可靠性。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 1 2 3 国内外研究现状简评 学者从不同角度及行业特征对投资项目的评价进行了有益的探讨，但目 前对项目评价的研究还存在许多不足之处，如下： ( 1 ) 、评价内容的不完整。传统评价多从项目自身角度出发对投资项目 进行评价，只顾及外在性的、短期性的、战术性的投资绩效，而忽略了项目 长期发展所要求自身的内在条件，缺乏整体性、战略性的规划。 ( 2 ) 、忽略项目与企业( 投资主体) 的互动联系。认为项目好，企业就 会好，本质上是忽略了项目与企业的内在关系。项目的好坏，不仅仅取决于 项目成功后的经济效益，更重要的在于项目在企业的长期规划中的作用和地 位。项目建设、运营( 销售) 时，它需要从企业( 投资主体) 吸取所需的资 源，如人力、资金甚至企业品牌。当项目建成后又会对企业或投资主体整体 产生反馈作用，也会带来正面或负面的影响。少数文献虽在项目评价中一定 程度上提及项目与企业的外在联系，但是对这种联系的内在本质缺乏深入的 研究，而这种本质联系就是项目与企业核心能力的互动关系。因此，投资者 应站在企业或投资主体的角度，综合考虑项目与企业之间核心能力的互动关 系，才能客观正确地对项目进行评价。 ( 3 ) 、关于项目对企业的内在驱动机制研究不足。企业或投资主体究竟 是如何通过有竞争力的项目对企业的整体竞争力进行提升，使企业不断成长 发展。如果这个问题不清楚，企业就无法通过项目评价来进行有效地项目投 资开发提升自身的整体竞争力，那么项目的竞争力评价就缺少现实的指导意 义。因此，关于项目对企业整体的内在驱动机制研究也应是今后研究重点。 本文正是试图解决上述的不足，系统地提出基于核心能力的项目投资评 价模型，并在此基础上对房地产项目的投资评价进行分析。 1 3 研究目标和主要内容 1 3 1 研究目标 本文拟研究的目的有三个：首先，提出一个基于项目与企业整体联系的 核心能力互动模型，探讨项目与企业的互动机制的本质。企业的核心能力形 成机制。第二，建构一套系统的基于核一“t a “h e 力的房地产项目投资评价指标体 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 系以及评价方法。第三，通过实际的房地产项目投资案例运用基于粗糙集理 论与熵理论的决策方法，找出一个最佳投资方案。 1 3 2 研究主要内容 1 、在本文的第一部分，通过对前人理论回颐的基础上，结合本文研究的 目的，明确提出项目与企业整体的本质联系是核心能力关系。提出这种核心 能力联系应包括两个方面：核心能力相关性、核心能力成长性。+ 并通过研究 企业和项目之间的核心能力关系，引伸出项目和企业整体的核心能力相互驱 动理论，提出基于核心能力互动关系的项目投资思想。 2 、第二部分在第一部分的基础上，从房地产企业整体角度考虑投资项目 内在驱动的本质因素核心能力和外部环境带来的风险因素。通过选择适 当的评价方法，将战略与战术、内部与外部、长期与短期等因素的紧密结合， 进而建立一套基于核心能力的地产项目投资评价指标体系及模型。 3 、第三部分在前面的基础上进一步通过实际案例的探讨来说明基于核心 能力的项目投资评价模型的科学性。 1 4 研究技术路线 本研究关键是从企业核心竞争力的角度出发，运用科学的方法，对房地产 颐目投资作出合理的评价。结合房地产行业的特点，从项目和企业整体互动 的视角研究企业核心能力形成机制，把企业核。l n 。c 力培育和发展落实到具体 的项目中去。通过对投资项目的比选和项目核心能力的定位，提出适当的项 目发展策略。因此，确定了本文研究思路：在充分分析房地产行业特点的基础 上，以系统论的视角剖析投资项目与企业的内在关系，利用核心能力的识别 要素，推论出核心能力研究体系，运用基于核心能力的项目投资评价模型对 投资项目进行比选识别，对不同能力层次的企业实施相应的战略运作，达到 项目长期发展的最终目的。本文的技术路线如图卜2 所示。 西南交通大学硕士研究生学位论文第10 页 问题提出 j 项目评价模型的设计 。j r，j 项目评估概念项目评估原则 项目评价主要内容 i 上 项目和企业整体的互动关系 。 j 基于核心能力的项目投资评价模型 il i 评价方法的选取 评价具体步骤指标体系的构建 l l r 基于核心能力的项目投资评价模犁的运用 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 第2 章基于房地产行业的核心能力互动关系 2 1 房地产企业的历史发展及现状 2 1 1 房地产企业数量迅速增加 随随着我国经济的飞速发展，我国城市化进程的加快和我国城镇居民对 住宅的需求量的增大，我国房地产开发企业数量及其规模也在迅速的壮大。 从1 9 8 0 年我国的房地产开发企业个数仅为6 6 0 4 家，到2 0 0 6 年的6 0 1 6 6 家， 仅仅2 0 年的时间，房地产开发企业数量就增长了9 1 倍。我国房地产开发企 业的发展过程可以划分为三个阶段第一阶段为1 9 8 0 - 1 9 9 0 年这一时期是我 国不断探索社会主义市场经济，房地产商品属性逐渐恢复的过程。这一阶段 我国的房地产企业开始初步发育，数量增长缓慢。第二阶段为1 9 9 0 1 9 9 6 年。这一阶段我国房地产市场逐渐形成并且不断完善。这一阶段由于房地产 业作为“投资少、见效快、效益好的重点行业不断得到扶持和金融业和房 地产业的不断融合，开发投资开始出现快速增长势头，特别是1 9 9 5 和1 9 9 6 年企业数量从2 4 1 3 3 飙升到4 1 3 6 4 出现井喷的现象。第三个段为1 9 9 7 年至 2 0 0 6 年，由于1 9 9 2 - - 1 9 9 5 年的大发展，1 9 9 7 年开始房地产开发进入了一个 相对的调整期，企业数量出现稳步增长局面。我国房地产开发企业数量增长 状况如下图2 - 1 ： 圈企业数晕 图2 - 1 ：1 9 8 0 年至2 0 0 6 年我国房地产开发企业数量 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 212 房地产企业投资总额逐年增加 在建国后到改革开放的近3 0 年中，由于国家政策的约束，房地产业的发 展速度、质量、规模都受到了极大的限制。而此后的2 0 多年中，我国的房地 产业的发展已初具规模，对经济的发展和人民群众生活水平的提高产生了积 极影响。1 9 9 7 年亚洲金融危机爆发后，为了减少危机对中国经济的影响，中 国政府采取了积极的财政政策和相对宽松的货币政策，加快了城市化进程， 加大了住房制度改革和商品房开发，并i f l 金融业不断同房地产业相融台，房 地产金融已经成为许多银行近年来重点发展的新业务，房地产业已成为国民 经济发展的新的增长点。我国在经历了2 0 世纪8 0 年代和9 0 年两次房地产增 长的周期后，从2 0 0 2 年开始房地产行业又迎来了新一轮的增长周期。根据国 家统计局的统计数据显示，我国房地产行业投资总额2 0 0 2 年为7 7 0 9 0 亿元， 2 0 0 6 年时飙升到1 9 4 2 29 亿元，年平均增长率达到2 0 左右了。其中商品房 投资额增长迅速，从5 2 2 7 8 亿元增加到j 3 6 3 84 亿元。然而，从2 0 0 2 年到 2 0 0 5 年政府扶持的经济适用房投资额的增长极其缓慢，特别是在2 0 0 5 年竟出 现了一个较大的滑坡。近两年国家大力提倡投资经济适用房的建设，仅2 0 0 6 年经济适用房的投资额就急增到了6 9 7 亿元，增长了1 7 8 亿元，增幅达到 3 43 ，但是在人口剧增和生活成本大幅上升的情况下，经济适用房的情况还 是令人堪忧的，具体数据见图2 - 2 ， 赢滴瑚盎面连删 图2 - 2 ：1 9 9 7 年至2 0 0 6 年我国房地产开发企业投资情况 自 月 总 宅 适 资 济 投 住 经房 口 口 。0 0 姜i 瑚 加 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 21 3 房地产企业数量结构 我国的房地产开发企业主要是由内资企业、港澳台投资企业和外资企业 三部分构成，其中内资企业占据了绝大多数，仅2 0 0 5 年的数量就占总数量的 9 0 。从1 9 9 8 年到2 0 0 6 年，三类企业分别从1 9 9 6 0 家、3 2 1 4 家和1 2 0 4 家分 别增加到5 3 2 6 8 家、3 5 1 9 家和1 9 2 3 家，其中内资企业增加了1 6 69 ，港澳 台投资企业增加了95 ，外资企业增加了5 9 7 。但是从2 0 0 4 年中国申奥成 功后，不仅国内资金大量投入房地产开发企业中，而且大量外资涌入国内房 地产行业，致使外商投资企业从0 3 年的1 1 7 6 家几近翻一番的速度剧增到了 0 7 年的2 1 0 8 家。具体情况见图2 - 3 。 r _ m 缸雠l n _ v 一 li 1 1 圈2 - 3 ：1 9 9 8 年至2 0 0 6 年我国房地产开发企业数量结构 21 4 国房景气指数连续攀升。 由国家统计局按月计算并对外发布的“国房景气指数”，是全国房地产 开发景气指数的简称，是全国房地产开发综台发展水平的客观反映。国家统 计局1 2 月i 7 日公布的1 1 月份“国房景气指数”为1 0 65 9 ，比】0 月份上升 0 8 5 点，同比上升2 6 7 点。自从2 0 0 7 年3 月以后，“国房景气指数”连续 攀升，说明中国房地产业持续处于景气状态。具体情况见图2 - 4 。 雌 淀触 呐 噔嘶 西南交通大学硕士研究生学位论文第14 页 图2 4 ：2 0 0 6 年至2 0 0 7 年国房景气指数趋势图 2 2 房地产行业的特点 2 2 1 房地产企业经营收入稳定增加但利润不稳定 近十几年来，我国的房地产开发的经营总收入从1 9 9 1 年2 8 4 0 3 亿元迅 速增长到2 0 0 6 年的1 8 0 4 6 7 6 亿元，在这十六年的间我国房地产开发的经营 收入增长了6 1 倍，其中主要依靠土地转让收入和商品房屋销售收入。从数据 上看，我国的土地转让收入从1 9 9 1 年的1 5 3 8 亿元增加到2 0 0 6 年的3 0 0 6 5 亿元，增长了近2 0 倍，而商品房屋销售收入从1 9 9 1 年的2 3 7 8 9 亿元增加到 2 0 0 6 年的1 6 6 2 1 4 0 亿元，增长了近7 0 倍。由此得出我国房地产开发的经营 收入的增加主要是靠商品房屋销售收入的增加。 我国的房地产开发的利润总额也随着房地产开发的经营总收入的迅速增 长而增长，它从1 9 9 1 年的2 7 5 2 亿元增加到2 0 0 6 年的1 6 6 9 8 9 亿元，也增 加了近6 l 倍。但是这期间利润总额的变化剧烈，可分为三个阶段一1 9 9 1 年至 1 9 9 4 年和2 0 0 0 年至2 0 0 6 年的高速增长期和1 9 9 5 年至1 9 9 9 年的负增长期。 虽然1 9 9 5 年至1 9 9 9 年的负增长期有受东南亚金融危机的影响，但是也可以 看出我国房地产业在发展中所面临的巨大问题，房地产开发企业经营状况不 稳定。另外我国的房地产开发的利润总额的增长幅度明显小于我国商品房屋 销售收入的增加，这说明我国商品房开发的利润率较低，收益率不高，缺乏 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 核心竞争力。这也是造成我国房地产开发利润不稳定的重要原因。表2 1 可 以很清晰的说明上述观点。 表2 - 1 ：1 9 9 1 至2 0 0 6 年我国房地产开发企业经营情况 单位：亿元 经营总土地转让商品房屋销房屋出租其他收经营税金营业利 年份 收入收入售收入收入 入 及附加润 1 9 9 1 2 8 4 0 3 1 5 3 8 2 3 7 8 63 9 22 6 8 72 0 5 62 7 5 2 1 9 9 25 2 8 5 64 2 7 , 44 2 6 5 95 9 65 3 2 64 1 4 46 3 5 2 1 9 9 3 1 1 3 5 9 1 8 3 9 3 8 6 3 7 11 0 6 31 7 7 6 39 6 5 91 5 5 9 2 1 9 9 41 2 8 8 1 99 5 9 41 0 1 8 5 01 7 2 81 5 6 4 79 5 1 01 6 7 4 4 1 9 9 5 1 7 3 1 6 61 9 4 4 01 2 5 8 2 82 5 7 92 5 3 1 99 0 3 01 4 3 4 1 1 9 9 61 9 6 8 7 91 2 0 3 41 5 3 3 7 62 9 9 92 8 4 6 99 2 7 81 7 9 8 1 9 9 7 2 2 1 8 4 61 0 3 2 81 7 5 5 2 】3 8 7 93 2 1 1 81 0 4 2 11 0 - 3 5 1 9 9 82 9 5 1 2 l1 3 2 2 52 4 0 8 4 14 9 3 23 6 1 2 31 3 8 8 11 0 6 6 1 9 9 9 3 0 2 6 0 11 0 3 2 52 5 5 5 0 26 2 7 43 0 5 0 01 4 5 3 63 5 0 9 2 0 0 04 5 1 5 7 11 2 9 6 13 8 9 6 8 29 5 3 23 9 3 9 62 1 4 5 77 3 2 8 2 0 0 1 5 4 7 1 6 61 8 8 9 94 7 2 9 4 21 1 7 3 54 3 5 9 02 7 3 4 51 2 5 4 7 2 0 0 27 0 7 7 8 52 2 5 1 36 1 4 5 8 01 4 4 5 75 6 2 3 43 7 0 1 52 5 2 9 1 2 0 0 3 9 1 3 7 2 72 7 9 7 28 1 5 3 6 91 6 4 3 35 3 9 5 34 9 3 7 24 3 0 3 7 2 0 0 41 3 31 4 4 64 1 0 0 91 1 7 5 2 2 03 0 5 5 88 4 6 5 94 1 3 0 48 5 7 9 7 2 0 0 5 1 4 7 6 9 3 53 4 1 4 31 3 3 1 6 7 72 9 0 2 98 2 0 8 68 4 5 2 51 1 0 9 1 9 2 0 0 618 0 4 6 7 63 0 0 6 51 6 6 2 1 4 03 1 6 8 08 0 7 9 61 1 2 7 1 21 6 6 9 8 9 2 2 2 房地产企业资本实力不强，负债率持续偏高 我国房地产开发企业的实收资本，从1 9 9 7 年的3 8 1 2 亿元，到了2 0 0 6 年 的1 6 1 7 2 4 ，增加了1 2 3 0 6 4 亿元。虽然从数量上看实收资本增长了近5 倍， 但是由于房地产开发企业数量的激增和开发规模的增大，就平均实收资本而 言，我国房地产开发企业的实收资本仍然偏低，仅从1 9 9 7 年的1 7 9 1 万元增 加到2 7 5 4 万元，增长了5 0 。同时，我国房地产开发企业的资产负债率虽然 有所下降，但是下降幅度并不明显，从1 9 9 7 年的7 6 2 n2 0 0 6 年的7 4 1 ， 仅仅下降了两点一个百分点。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 从数据上可以看出我国房地产开发企业的实收资本较低，而同时负债率 偏高，资本实力明显偏弱，如果这种情况持续下去得不到改善，那么我国的 民族房地产企业在和国外大型房地产企业竞争中将处于极其不利的位置，发 展状况令人堪忧。从图2 - 5 可以很明确的看出这种情况。 赢训面l | | 捌| 0 实收资j 负债总 图2 - 5 ：1 9 9 7