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第七章资产评估原理与方法 1 本章内容 2 资产是为特定的经济主体所控制并预期会给该经济主体带来经济利益的资源 1 资产的概念 一 资产的概念与分类 1资产评估的基本概念 3 1 资产的概念 一 资产的概念与分类 1资产评估的基本概念 资产与财产的区别 资产 与 财产 在含义上是有区别的 一般来讲只有作为生产要素投入生产经营活动的财产才叫 资产 它一般具有增值的要求 而其他财产则不具有这种要求 因此 在我国 习惯上称企业的财产为资产 意指盈利性财产 而称一般事业单位或个人家庭的钱财为财产 非盈利性财产 4 按是否有实体形态 按移动特性 按在生产过程中的变化特征 一 资产的概念与分类 资产 动产 不动产 1资产评估的基本概念 2 资产的分类 流动资产 固定资产 无形资产 有形资产 5 二 资产评估的概念 资产评估是指通过对资产某一时点的价值的评定和估价 从而确定其价值的经济活动 具体的说 资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员 依据国家规定和有关资料 根据特定的目的 遵循适当的原则 选择适当的价值类型 按照法定的程序 运用科学的方法 对资产价值进行评定和估算的社会经济活动 1资产评估的基本概念 资产评估的特点 其一 评估时 不仅考虑现有资产目前的价格 还要考虑其可能实现的预期收益 其二 资产评估不仅在经营者取得资产时进行 必要时还可以在经营过程中和经营终止后进行再评估 6 二 资产评估的概念 1资产评估的基本概念 是指资产评估是来源于市场 服务于市场的活动 从事资产评估业务的机构是由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成 是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性 是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见 这个意见本身并无强制执行的效力 是指资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实 7 1资产评估的基本概念 三 资产评估的目的 8 1资产评估的基本概念 三 资产评估的目的 主要是维护资产所有者及相关经济主体的合法权益 并正确核定产权边界和资产价值 正确评估资产经营者的经营成果和实绩 是指对某项具体资产进行评估所要达到的具体目标和结果 包括资产补偿 资产处置 资产纳税 资产抵押或担保 这是每项具体评估工作的出发点和归宿点 特定目的 一般目的 9 1资产评估的基本概念 四 资产评估的规定 我国 国有资产评估管理办法 国务院第91号令 中规定 国有资产占有单位有下列情形之一的 应当进行资产评估 10 1资产评估的基本概念 四 资产评估的规定 此外 国有资产占有单位有下列情形之一 且当事人认为需要的 可以进行资产评估 11 1资产评估的基本概念 五 资产评估的范围 12 1资产评估的基本概念 五 资产评估的范围 13 1资产评估的基本概念 六 资产评估的工作原则 独立性原则 资产评估的工作原则 真实性原则 科学性原则 可行性原则 预期收益原则 供求原则 替代原则 估价日期原则 14 1资产评估的基本概念 七 资产评估的计价标准 收益现值标准 市场价格标准 历史成本标准 重置成本标准 净变现价值和清算价格标准 15 七 资产评估的计价标准 是按为业主取得资产时所实际花费的成本对资产进行估价 历史成本也叫原始成本 该标准只能适用于资产购置时间很短或价格稳定不变的情况 也称现行成本标准 要求按资产的当前购建价格计价 采用这种标准的依据是 不论资产的卖方还是买方 要得到与被评估资产状态 包括地点和位置 同样的资产 就需要花费与其现行成本相等的费用 该标准比历史成本标准有更大的合理性 更适应于一般情况 1资产评估的基本概念 16 七 资产评估的计价标准 企业拥有的债券 股票 专利权等生产或使用功能 之所以还有价值 是因为这些资产能带来收益 因而在市场上有一定的价格 专有技术 商誉以及特许经营权等虽然没有市场价格 但能产生收益 同样是有价值的 这些价值来源于其收益能力 可以按其收益能力大小评估其价值 收益现值标准适用于能独立产生收益且收益比较稳定 易于测算的资产 对于那些在市场上有频繁交易的资产 评估的最佳计价标准是市场价格 由于市场价格的公开性和客观性 可使资产评估的合理性和可靠性大大提高 市场价格标准的应用 应建立在市场体系较完善的基础上 1资产评估的基本概念 17 七 资产评估的计价标准 这两个标准有一定的共性 都是以资产变卖的价格作为资产计价的标准 且都建立在资产中断使用的假设基础上 净变现价值系指将资产在市场上转卖所能取得的价格扣除变卖过程中发生的成本后的净值 净变现价值标准在抵押资产的评估中经常被使用 清算价格是指企业在破产 倒闭情况下 在有限 较短 的时间内资产被强制拍卖所得的价格 清算价格与净变现价格不同 后者没有时间要求 不是强制性的变卖 因而价格比前者要高 1资产评估的基本概念 18 八 资产评估的程序 1资产评估的基本概念 资产勘察与现场调查 评定估算 收集资产评估资料 编制资产评估计划 签订资产评估业务约定书 明确资产评估业务基本事项 编制和提交资产评估报告书 资产评估工作档案归档 价值类型及定义 其他需要明确的重要事项 资产评估基准日 评估对象基本状况 资产评估目的 委托方和当事方具体情况 评估限制条件及重要假设 19 一 成本法 2资产评估的主要方法 用成本法对资产进行评估的基本公式如下 资产价值 重置净价 重置成本 有形损耗 无形损耗 资产价值 重置净价 重置成本 实体性陈旧贬值 功能性陈旧贬值 经济性陈旧贬值 20 一 成本法 2资产评估的主要方法 实体性陈旧贬值也称为有形损耗 功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值也称为无形损耗 采用成本法 关键取决于 1 重置成本的计算 重置核算法 这种方法就是按原资产的料 工 费消耗标准和现行市价逐项计算各部分的费用 然后汇总确定该资产的重置成本 采用这种方法需要掌握原资产详细的料 工 费消耗标准和有关的现行市场价格 否则 这种方法不宜采用 21 一 成本法 2资产评估的主要方法 价格指数法 影响资产现行成本的主要因素是物价水平 因此 在掌握资产原始成本的基础上 可以根据物价变动幅度推算出资产的现行成本 功能价值类比法 资产的成本常常与资产的功能能力有明显的相关性 不同的资产 成本与功能能力的具体关系是不同的 但一般表现为如下关系 式中 是个调整值 可通过经验统计或回归分析测定 它是一个行业的经验数据 不同行业应分别测算 22 一 成本法 2资产评估的主要方法 2 损耗的估算方法 由于重置成本代表的是全新资产的价值 而评估的对象大多是使用过一段时间的资产 因此 要得出正确的评估值 还需要从重置成本中扣除各种损耗 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 资产的损耗 23 一 成本法 2资产评估的主要方法 有形损耗的估算 如果资产使用正常 并且没有经历过大修 则成新率按下式计算 成新率 1 名义已使用年限 总使用年限 设计年限 24 一 成本法 2资产评估的主要方法 如果资产使用不正常 利用率或者很低或者很高 则不能按上式计算 必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限 新的计算公式为 成新率 1 实际已使用年限 总使用年限 其中实际已使用年限是按实际利用率折算成正常使用情况下的系数 25 一 成本法 2资产评估的主要方法 功能性损耗的估算 功能性损耗是指由于新技术的出现造成原有资产价值的损失 它包括 由于设计 材料或工艺等方面的变化而导致待评估资产功能过剩 或功能不足 标准过低 结构不合理或营运费用过高等 功能性损耗的确定一般采用以下计算公式进行确定 经济性损耗的估算 经济性损耗是指由于资产技术以外因素的影响造成的资产价值损失 是否需要考虑经济性损耗与采用的资产评估方法有关 只有当用重置成本法评估资产时 才涉及到要计算经济性损耗的问题 26 二 收益法 2资产评估的主要方法 式中 实现收益的具体年份 取得收益的有效期 计算期 年 t 年度的预期收益值 折现率 收益法是指以资产的收益现值为计价标准对资产进行价值评估的方法 这里所指的收益是资产未来的收益 也就是企业预期的年利润 27 二 收益法 2资产评估的主要方法 1 收益法的适用范围 28 二 收益法 2资产评估的主要方法 2 未来资产净收益 用收益法进行资产评估必须用属于资产的那一部分收益而不是总收益 应该从总收益扣除其他方面 如劳动 经营 无形资产等 的贡献 资产的收益 总收益 经营成本 各种税收 非被评估资产的收益贡献 3 计算期的确定 主要根据被评估资产的平均剩余使用年限以及相应产品的有效寿命期的长短来综合确定计算期 4 折现率的确定 折现率是将未来一定时期等额或不等额的各年收益折成现值的比率 29 二 收益法 2资产评估的主要方法 5 企业整体资产的评估价值 用收益法评估企业整体资产时 还应处理好如下三个问题 折现率 安全利率 风险利率 可参照国库券利率计算 主要根据行业的经营风险以及企业的财务风险来确定 企业整体评估值 收益现值 不参加生产经营的资产现值 尚需补足的资产现值 企业负债 30 三 市场法 2资产评估的主要方法 采用市场法对资产评估的计算公式为 资产评估价值 参照物的成交价格 功能系数 调整系数 31 三 市场法 2资产评估的主要方法 1 适用范围 32 三 市场法 2资产评估的主要方法 2 选择参照物 用市场法进行资产评估时 选择适当的参照物是正确评估资产价值的一个关键环节 在选择参照物时应注意以下几点 33 三 市场法 2资产评估的主要方法 3 调整系数的确定 运用市场法评估资产 如果能找到完全相同的资产 则评估非常简单 如果只能找到类似资产的现行价格或同样资产过去的 另一地区的价格资料 这时评估的主要工作就是依据参照资产与被评资产的差异 对参照资产的市场价格进行调整和修正 并最后得出评估值 价格调整系数 1 功能系数 功能强则价格高 反之则价格低 测算方法有多种 应根据不同的具体情况分别确定 2 调整系数 调整系数主要考虑时间因素和环境因素对资产价格的影响 34 一 房地产的评估 3典型资产评估示例 房地产评估是一个具有内在规律性的客观过程 在此过程中 一要考虑房地产自身的物质属性以及由其派生的经济特征 二要兼顾我国房地产宏观管理的体制 现行的政策与法规 1 房地产评估的基本原则 房地产评估的基本原则 35 一 房地产的评估 3典型资产评估示例 2 房地产评估的方法 表7 1成本法 收益法和市场法 36 一 房地产的评估 3典型资产评估示例 3 房地产评估示例 例题 37 二 机器设备的评估 3典型资产评估示例 机器设备通常是指直接作用于劳动对象的劳动资料和符合固定资产条件的劳动资料 1 机器设备的特点 38 二 机器设备的评估 3典型资产评估示例 2 机器设备评估的特点 由于机器设备具有以上特点 使得机器设备的评估也具有一些特殊性 例题 39 三 无形资产的评估 3典型资产评估示例 40 三 无形资产的评估 3典型资产评估示例 1 无形资产的特征 2 无形资产评估的方法 从原理上讲 无形资产的评估有效益性 比较性和针对性三个特点 即无形资产的价值取决于它对企业效益的贡献大小 而效益是通过市场价格比较计算出来的 把 有资产 情况下的收益与 无资产 情况下的收益进行比较 其差额即为资产的效益 41 三 无形资产的评估 3典型资产评估示例 市场法 该法主要适用于可确指无形资产 这部分无形资产具有独立的存在形式 可以单独出售 投资和转让 市场法是对这些具有二级市场 即转让市场 的无形资产 以其交易的价格为参考 据以确定无形资产的重估价值 收益法 该法主要适用于产权发生变动时可确指无形资产的评估 它是按被评估无形资产预期获利能力和折现率计算其折现值 并以此现值为依据确定重估价值 42 三 无形资产的评估 3典型资产评估示例 式中 t 实现收益的具体年份 n 无形资产预计使用年限 即有效使用年限 t t年度该项无形资产的预期收益值 i 折现率 K 出让方分享无形资产未来收益的比例 取值范围一般在5 30 之间 具体表现形式有转让费率 提成率等 上述公式 若每年的收益相等 即R1 R2 Rt时 可演变成为 例题 43 三 无形资产的评估 3典型资产评估示例 成本收益现值法 预期收益法 这是一种复合方法 该法的适用范围同收益现值法 它是根据该项无形资产的取得成本和预计的获利能力计算资产现值 从而确定无形资产重估价值的方法 公式中 C是取得无形资产的成本 按自创时的实际成本或外购时的购入价格计算 其它符号同前 该法主要适用于不可确指无形资产的评估 例如商誉的评估价值通常是根据企业整体评估价值与各单项资产评估价值之和进行比较确定的 44 本章要求 了解资产及资产评估的概念 熟悉资产评估的基本程序 掌握资产评估的主要方法 掌握房地产评估 机器设备评估及无形资产评估的方法 本章重点 资产评估的主要方法 房地产 机器设备及无形资产的评估 本章难点 资产评估方法的实际应用 45 1 刘晓君 技术经济学 M 北京 科学出版社 2008 2 刘晓君编著 技术经济学 第三版 西安 西北大学出版社 2003 8 3 刘晓君主编 工程经济学 普通高等教育 十五 国家及规划教材 高校工程管理专业指导委员会规划推荐教材 北京 中国建筑工业出版社 2003 8 4 国家发展改革委建设部发布 建设项目经济评价方法与参数 第三版 北京 中国计划出版社 2006年 参考文献 46 47 例7 1 某保险公司要向中国人民银行租用一个金库 作现金 贵重物品存贮发放中心 该金库于1993年建成 地上两层 地下一层 总建筑面积1500 要求估算2004年其租金值 解 1 由于该种租赁交易在国内尚无先例 所以评估师选用了成本法估价 2 重置成本的估算 该金库建设时的单方造价为1800元 分析人工 材料及设备涨价因素 2004年的成本造价约为2003年的2 5倍 即4500元 评估师走访了数家类似新建的金库后 了解到其平均造价约为4390元 因此确定重置单方造价为4450元 总建造重置成本4450 1500 6675000元 48 3 应计折旧额计算 待估金库经济寿命60年 维护状况良好 且在2003年投资40万元对金库部分项目进行了现代化改造 虽然已使用了11年 但其有效使用时间估计仅为10年 应计折旧额为 6675000 400000 10 60 1045833 元 得折旧后的重置成本为 6675000 400000 1045833 5229167 元 4 土地价值 该金库占地面积1100 通过市场法得出 此地块在规划许可条件下最有效使用时的地价为352万元 考虑到目前用途不可改变 即只能限于当前用途 故将地价适当折减 取折减后的土地价值为300万元 49 5 将成本法求得的折旧后的重置成本和地价反向还原 考虑到该类物业目前的资本化率为11 市场的年通胀率为5 则可取资本化率为6 11 5 6 得年租金为 5229167 3000000 6 8229167 6 493750 元 6 再考虑前述折旧因素中未考虑建筑物一些功能上的缺陷 如设计平面布置影响了现代办公功能的发挥等 另外 虽然保险公司开