房地产市场观察.doc

沈阳房地产市场观察一、整体房地产市场沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。（一）、沈阳一级房地产市场近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。表2-1 年份要项2000年2001年2002年2003年出让面积（万m2）682480400676土地出让金收益（亿元）0.710.31530.2 注：资料来源：房地产交易中心1、土地价格及开发成本沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。2、土地供应类型的转变2003年沈阳土地市场的最大变化有两个， 一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。（二）沈阳房地产市场热销的背后二、三级市场观察2003年沈阳市房地产开发投资额为177.3亿元，商品房销售、预售合同备案金额为164.99亿元，投资销售比为93.1%，远高于全国75.9%的平均水平。2004年上半年房地产开发投资额为89.68亿元，商品房销售、预售合同备案金额为109.39亿元，投资销售比为122%。有趣的是，销售情况如此之好，但是商品房价格却显得增长乏力，上半年16月反映即期价格变动的月环比增长率有3个月是负数（见表2-2）。表2-2 月份要项1月2月3月4月5月6月16月平均价格（元/m2）3189318930422872.93135.728812984.6环比增长（%）9.40-4.6-5.69.1-8.1同比增长（%）15.815.8147.914.114.18.3注：资料来源：沈阳房地产信息中心2003年12月商品房平均价格为：3069 1、究其原因，从供应角度看主要有三方面：首先，中心城区的商品房价格上涨过快，导致价格偏低的城郊地区商品房受到瞩目。中心城区以一环之内为限，粗略统计价位区间在36808200元/m2之间，以当地1247元/月在岗职工平均工资来看是难以承受的。其次，中心城区的商品房供应量受土地供应量制约，供应量增长速度明显不如城郊地区。2004年全年预计销售面积估计将达1000万平方米，而中心城区目前的在售楼盘即使包括已经销售掉的面积也在150万以下。第三，2004年中心城区的商品房供应类型以商业型房地产和高档住宅为主，二环以外及城郊地区则多以大型住宅项目为主。以酒店式公寓为例，全沈阳有将近10000套的供应量，全部是在中心城区。因此，沈阳市中心城区和城郊地区商品房供应价格和供应量的权重发生了很大的变化，直接导致了商品房价格和销量增长不成正比的局面。2、另外一方面，从居民的支付能力来看，沈阳重大城市规划调整得以实施和大量棚户区改造，使2003年大约有14.7万户居民进入市场购房。同时，沈阳市民购房观念发生根本改变，住房消费积累开始释放。加之政府推出了外地居民买房落户政策，形成了部分住房市场需求，也促进了商品房市场启动。沈阳住房消费贷款近年的变化情况，住房消费贷款在3年内增长了2.3倍，尤其是2003年的高增长情况显示更多的人群提前了住房消费支出。在支付能力方面，沈阳的房价和收入比从一个方面验证了，普通住宅在市场中更有空间。沈阳商品房市场现在的情况是，3500元以下的商品房销售基本不需要广告推动，就可以热销。更多的普通居民开始有购房需求，这与市场启动初期购房者以富有人群为主有根本区别。从支付能力反映的情况看，在经济环境接近的大型城市中，沈阳的房价略高，相应价格适宜的普通住宅非常畅销。3、从二手房市场来看，二手房成交量近3年来接近或超过一手商品房成交量。并且，二手房房价和新增商品房房价的价差迅速缩小，但是二手房成交活跃也是建立在中心城区的一手房价格高启和供应量相对少的基础之上。与沈阳的二手房的买卖火暴场面相比，租赁市场更令人感兴趣，奉天街上的格林豪森总面积186 m2带装修的17楼的房子，租金9000元/月，而价格是7250元/ m2。与之类似的例子很多，投资回报率可以说很高。经调查，我们认为产生相对较高租金的原因主要是，沈阳当地的中介公司还是相对较少，议价能力不高，当地居民二次置业能力比较弱，大约只有6.6% 的家庭有第二套住房，购房用途大多是自住，造成可供租赁的房源数量不足，租赁价格走高。（二）热销的背后：空置商品房问题沈阳地区的空置商品房问题可以说已经到了不容忽视的地步，沈阳历年来累积的空置商品房已经成为本地市场难以消化的累赘。表2-3年份新增入市面积（万m2）竣工面积（万m2）消化面积（万m2）差额（万m2）累计空置量（万m2）2000495349.5372.4-22.9139.32001463348.8359.4-10.6128.72002455363.6357.75.9134.62003763585.9518.267.7201.7注：资料来源： 沈阳房地产交易中心累计空置量超过200万平方米，可以说是很严重的，尤其是现在的楼市看起来如此繁荣的时候，很容易使人忽视这个问题的存在，从而使问题变本加厉。这种情况的出现主要来自两方面：首先还要谈到价格问题，空置商品房的总量中有44%的商品房价格在40015000之间。图2-1 空置商品房户型面积分布其次是户型问题，图2-1清楚可见：面积在121平方米以上的户型占空置商品房的比例为84%，大房型明显不符合市场需求。事实上，大房型不是卖不动，前面提到的格林豪森在2001年的时候就卖掉了90%以上，全部是在170214之间。但是，那时后，整个楼市处于启动状态，买房的主要是当地富人，收入一般的老百姓并没有大规模参与。在沈阳，动迁一户居住于市中心的居民，动迁补偿金在15万到20万之间，这笔钱对于希望购买大房型的居民，仅够首付款。受限于手里的现金和工资的期望水平，沈阳的房地产市场还是以120平方米以下的中小户型最受当地工薪阶层欢迎。表2-4商品房面积居民需求比例（%）供给比例（%）60以下14.72.66010043.218.910112021.122.312115012.524.2150以上8.532.0 注：资料来源：地产观察2004年8月 从表2-4中我们可以清楚的看到：沈阳存在一个严重偏离户型需求的房地产市场，这完全是缺乏市场调研和产品科学定位的结果。 二、细分房地产市场基于对项目本身的了解，我们重点走访和收集了沈阳市一环以内沈河区、和平区、皇姑区以及大东区的11个酒店、8家写字楼、共40个楼盘，希望从中能够找到沈阳地区产权式酒店、酒店式公寓及写字楼的现状和发展趋势，从而为本项目的产品定位的科学决策提供依据。（一）四、五星级酒店沈阳是中国北方重要的交通枢纽和著名的旅游城市，截止2003年，沈阳年客运吞吐量达到2000万人次，酒店数量自然不少。其中五星级酒店3家，分别是皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和洲际酒店，四星级酒店则多达44家，从11个样本中可以看到2004年上半年月均入住率在74%左右，与2003年非典疫情之后全国平均的60%相比是要高很多，与上海2003年70%72%的入住率相当。此外，2004年对于沈阳又是利好消息频传的一年，“一宫两陵”申请加入世界遗产名录成功，2006世界园艺博览会的申办成功，制造业博览会、韩国周的成功举办都使客房出租率居高不下。（右图为沈阳“十五”规划的预计客运增量）1、五星级酒店的竞争将空前激烈，沈阳的五星级酒店的数量将在5年内达到至少10家。除了等待正式报批成为五星级的凯宾斯基大酒店之外，其余都是在建项目或者是准备开建项目。新增的6个项目中至少有3个在本项目附近，分别是汇宝国际、富丽华大厦、富莱德大厦，前一个是非常类似于本项目的综合性项目，包括其他品种在内总建筑面积都超过22万平方米，后两个则是停工已久的复工项目，其中富莱德大厦将作为沈阳希尔顿所在。2、相对于五星级酒店激烈的竞争形势，沈阳四星级酒店面临的问题则是服务品质参差不齐和硬件设施日趋老旧，却满足于年65%以上入住率的现状。象北站附近的格林大饭店、凯莱大酒店内部设施陈旧，服务人员的质素不均都是我们亲身感受到的，以四星的标准来要求，这样的水平至少在上海是无法立足的。表2-5 沈阳11家星级酒店概况要项酒店名称星级地址总套数现付价（标准房）年入住率皇朝万豪酒店5星青年大街388号43569880%丽都喜来登酒店5星青年大街386号62361980%洲际酒店5星南京北街208号29849585%辽宁大厦4星黄河南大街105号39926065%格林大饭店4星北站路72号18529870%凯莱大酒店4星迎宾街32号28961970%沈阳假日酒店4星南京北街204号18639780%七宝山大饭店4星十一纬路79-81号160320时代广场酒店4星北站路99号27438075%高登大酒店4星青年大街52号180398房地产大厦3星大西路289号15028870%合计3179平均74% 注：资料来源：实地调查、携程网本表中入住率缺失记录按照已知入住率众数70%计（二）酒店式公寓1、酒店式公寓供应量巨大：未到沈阳，实在难以想象沈阳酒店式公寓的现状，今年以来的供应量简直可以用“泛滥”来形容。粗略统计，自去年至今，酒店式公寓开发项目超过15个，如果包括财富中心和汇宝国际的项目，开发总量已经超过60万平方米。（详情见表2-6和图2-3）表2-6区域项目数量可供应套数太原街附近72250金廊工程附近117000铁西区1400大东区1380合计2010000注：资料来源：实地调查2、价格高启：客观的讲，沈阳市酒店式公寓的发展一定程度上弥补了整体市场小户型供应不足的缺陷，但暴涨的开发量抬升了沈阳房地产高端市场的价格。象五里河大厦、财富中心这类定位比较高的楼盘，价格区间在78009300之间，在沈阳算得上“天价”了。实际上，这是非常影响那些重视投资回报率的顾客的购买意愿的。3、产品质量参差不齐：由于目前市场上很多酒店式公寓原先是由烂尾楼改建，或者开发商的开发理念存在偏差，以及对建筑和装修过程中质量把关不严等现象的存在。沈阳目前绝大多数的酒店式公寓都不具备足够的市场竞争力。表2-7 部分质量较好的沈阳酒店式公寓概况酒店式公寓 要项财富中心C、D座五里河大厦金茂国际公寓海润国际广场地址北站路青年大街、华新大厦旁小东路1号南京北街266号总建筑规模（m2）25层；784套共26层住宅：298套78000380套；200002幢24层；340套；51000主力面积（m2）C：160180D：75、130155、17540，49，52，93，10751、56、78、107、115价格（元/ m2）8000（均价）2期：850093007800（均价）8000（均价、暂定）外立面及内部装修玻璃幕墙，铝合金窗、面砖、花岗岩；3000、2000元/ m2装修标准外墙：TOTO海洁特外墙砖交房标准：2000/ m2全装修房外墙：金黄色面砖浅绿色落地窗交房标准：全装修外立面：TOTO金色面砖交房标准：1500元/ m2全装修会所与商务配套设施会所：桑拿、健身、美容及酒吧、会议中心2期完工后：顶层600 m2豪华会所会所：健身房、会议室会所：餐厅、健身房、卡拉OK，桌球室，网球场车位及车位费租金与售价未定地面：约200个地下立体停车位：约600个地上车位：200个左右700800元/月地下车位：200个左右租售价格未定电梯、空调及卫生设施38部进口高速电梯中央空调及新风系统3部瑞士迅达电梯杜拉维特卫浴2部上海三菱电梯中央空调TOTO卫浴4部日立高速电梯每户独立中央空调TOTO高级卫浴其他配套设备有线/无线宽带接入卫星电视消防自控系统宽带10兆入户电子巡更集中供暖、分户空调宽带接入；电磁炉卫星电视分户电供暖宽带接入电磁炉物业管理拟请知名物业公司24小时全天候服务预计物业收费：20元/ m2/月加拿大高力国际物业管理有限公司作为物业管理顾问北京国茂物业管理有限公司喜来登酒店集团负责物业管理物业费不超过3元/ m2/月备注地下一层被设定为精品广场，有类犬之嫌一层与二层为商铺预计明年底可交房该项目毗邻河畔花园是180000 m2别墅项目，已经成为沈阳外籍人士聚集地之一，该项目的位于中街东面，位置不错。租售率超过50%入住客户：华晨宝马外方雇员该物业的14层已经作为家具广场启用，装潢品位不错，开发商的定位是五星级酒店式公寓。注：资料来源：实地调查（三）写字楼1、供应量大、空置率很高：沈阳的写字楼市场这几年发展得过于迅猛，造成非常高的空置率。表2-8 沈阳10家写字楼入驻概况要项写字楼名称地址总建筑规模主力面积（m2）价格或租金（元/ m2）入驻率新港澳国际大厦北站路51号29层；2700053；95；155；188；205售价：8800（均价，按建面）租金：1250元/m2/年（按套内、包物业费）40%方圆大厦悦宾街1号22层4800072，200，300售价：13300（均价，按建面）租金：1300元/ m2/年（按套内、包物业费）70%中韩大厦惠工街124号26层4000072120售价：87009900（按建面）租金：9901260元/ m2/年（按套内、包物业费）20%（刚开盘）银基发展大厦大西路339号13层10100150265售价：58006300（按建面）租金：900元/ m2/年（按套内、不包物业费）50%奉天银座友好街19号23层360套1900030、50为主、另有76、80、105售价：6700（写字间均价） 10000（裙房商铺）租价：未定（刚开盘）百脑汇大厦南三好街和文翠路口2