（国际法学专业论文）不动产交易中卖方的缔约前告知义务研究.pdf

r e s e a r c ho nt h es e ll e r sp r e c o n t r a c t u a i o b l i g a t i o nt oi n f o r mi nr e a le s t a t e t r a n s a c t io n s 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明 学位论文作者签名： 之是 访ly 年r 月。日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文 的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷 本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采 用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提 供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务：学校有 权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；学校可以 采用影印、缩印或者其它方式合理使用学位论文，或将学位论文 的内容编入相关数据库供检索；保密的学位论文在解密后遵守此 规定。 弘房歹月矿日 加l 年岁月硼 | | 一 鸯历 五“ 歹 乏：易j 彩 k 签眷忙 ： 文 名 论 签 位 师 学 导 摘要 随着社会和时代的不断发展，不动产交易实践中出现了越来越多的有关卖方 告知义务的法律问题。在不动产交易实践中，如何设定卖方的缔约前告知义务以 及缔约前告知义务的范围是世界范围内的难题。本文试图通过比较法研究对我国 不动产交易中卖方的缔约前告知义务产生借鉴意义。 本文第一部分是概述，主要解释了缔约前告知义务的概念，特征以及内容， 同时还提供了理论依据，为下文的阐述做好铺垫。 本文的第二部分是关于美国、英国、德国、法国缔约前告知义务的比较法研 究。此部分较多的阐述了美国在不动产交易方面的具体的规定，同时最后对比较 法研究做了几点总结。 第三部分是关于我国的相关立法和司法实践。在此部分，笔者对不动产交易 中卖方缔约前告知义务进行了分类，并对我国的相关立法以及卖方违反缔约前告 知义务的法律后果进行了总结。 第四部分是通过比较法研究得出的对中国的启示。笔者认为，中国有必要在 立法中增添对说明义务的规定，并在实践中引入美国的不动产状况披露表格制 度。 在结语部分，笔者就全文内容作了总结。 关键词：不动产交易，先合同义务，卖方，告知义务 a b s t r a c t w i t ht h ec o n t i n u o u sd e v e l o p m e n to fs o c i e t ya n dt h et i m e s ，t h e r ea r em o r ea n dm o r e l e g a li s s u e so nt h es e l l e r sp r e c o n t r a c t u a lo b l i g a t i o f it oi n f o r mi nt e a le s t a t e t r a n s a c t i o n s i t saw o r l d - w i d ed i f f i c u l tp r o b l e mt od e f i n ea n ds e tt h ep a r t i e st ot h e s e l l e r so b l i g a t i o nt oi n f o r mi nr e a le s t a t et r a n s a c t i o n s t h i sp a d e ra t t e m p t st og e n e r a t e t h er e f e r e n c eo n 也es e l l e c so b l i g a t i o nt oi n f o r mi nc h i n a sr e a le s t a t et r a n s a c t i o n s t h r o u g hc o m p a r a t i v el a wr e s e a r c h t h ef i r s ts e c t i o ni sa no v e r v i e ww h i c he x p l a i n st h ec o n c e p t s ，f e a t u r e sa n dc o n t e n to f t h es e l l e r sp r e c o n t r a c t u a lo b l i g a t i o nt oi n f o r m i ta l s op r o v i d e sat h e o r e t i c a lb a s i st o p a v et h ew a yf o rt h ef o l l o w i n gs e c t i o n s t h es e c o n ds e c t i o no ft h i sa r t i c l ei st h es t u d yo fc o m p a r a t i v el a wo nt h e p r e c o n t r a c t u a lo b l i g a t i o nt oi n f o r mi nt h eu n i t e ds t a t e s 。b r i t a i n ，、g e r m a n ya n df r a n c e t h ea u t h o rd e s c r i b e sm o r ea b o u tt h ee l a b o r a t ea n ds p e c i f i cp r o v i s i o n so ft h eu n i t e d s t a t e si nt e r m so fr e a le s t a t et r a n s a c t i o n sa n ds u m m a r i z e st h es t u d yo fc o m p a r a t i v e l a wi nt h el a s tp a r t t h et h i r ds e c t i o ni sa b o u tt h er e l e y a n t1 e g i s l a t i o na n d u d i c i a lp r a c t i c e i nt h i ss e c t i o n 。 t h ea u t h o rc l a s s i f i e st h es e l l e r sp r e c o n t r a c t u a lo b l i g a t i o nt oi n f o r mi nt h er e a le s t a t e t r a n s a c t i o n sa n ds u m m a r i z e st h er e l e v a n tl e g i s l a t i o na n dt h el e g a lc o n s e q u e n c e so ft h e s e l l e r sp r e c o n t r a c t u a lo b l i g a t i o nt oi n f o r mi nc a s eo ft h ev i o l a t i o no ft h eo b l i g a t i o n b yt h es e l l e r t h ef o u r t hp a r ti st h ei m p l i c a t i o n sf o rc h j n at h r o u g ht h es t u d yo fc o m p a r a t i v e1 a w i t s n e c e s s a r yt oa d dt h es p e c i f i cp r o v i s i o n so nt h es e l l e r so b l i g a t i o ni nt h e1 e g i s l a t i o n a n di n t r o d u c et h ed i s c l o s u r ef o r ms y s t e mf r o mt h eu n i t e ds t a t e s i nt h ee p i l o g u e t h ea u t h o rm a k e st h es u m m a r yt h ef u l lt e x tc o n t e n t k e y w o r d s ：r e a le s t a t et r a n s a c t i o n s ，p r e c o n t r a c t u a lo b l i g a t i o n ，s e l l e r , i n f o r m i i 目录 第l 章引言1 第2 章缔约前告知义务概述1 2 1 缔约前告知义务的概念与特征1 2 2 缔约前告知义务的内容2 2 3 缔约前告知义务的理论依据2 2 ，3 1 卖方的缔约前告知义务是遵循诚信信用原则的体现2 2 3 2 卖方的缔约前告知义务有助于克服不动产交易中的信息不对称3 2 3 3 卖方的缔约前告知义务具有效率和秩序价值3 第3 章各国的相关理论和立法现状4 3 1 美国不动产交易中卖方的缔约前告知义务4 3 1 1 从“买主自慎”到“卖方披露”的历史演进4 3 1 2 卖方缔约前告知义务的范围界定，5 3 1 3 不动产交易实践中的财产状况披露表格7 3 2 英国法关于缔约前告知义务的学理观点7 3 3 德国法上卖方的缔约前告知义务8 3 3 i 德国法上关于缔约前告知义务的立法和学理研究8 3 3 2 卖方缔约前告知义务的范围界定原则与例外9 3 3 3 德国法关于违反缔约前告知义务的救济1 i 3 4 法国法上卖方的缔约前告知义务1 2 3 4 1 “信息提供义务”理论1 2 3 4 2 卖方缔约前告知义务的范围界定1 2 3 5 小结1 2 第4 章我国的相关立法和司法实践1 3 4 1 我国关于告知义务范围界定的法律规定及不足1 3 4 2 我国关于不动产交易中卖方缔约前告知义务的法律规定及不足1 4 4 。3 卖方违反告知义务的法律后果1 5 4 3 1 卖方违反告知义务的表现方式1 5 4 3 2 卖方违反告知义务的法律后果之一一撤销合同。1 5 4 3 3 卖方违反告知义务的法律后果之二一损害赔偿1 6 4 4 司法实践中卖方缔约前告知义务的范围界定1 6 i l l 4 4 1 卖方关 一不动产自身瑕疵的告知义务1 6 4 4 2 卖方关于不动产外在信息的告知义务1 7 第5 章比较法研究对中国的启示1 9 5 1 立法上完善关于说明义务的规定1 9 5 2 学理上借鉴关于信息的分类2 0 5 3 实践中弓l 入美国不动产状况披露表格制度2 0 5 3 1 披露表格的起草2 1 5 3 2 披露表格问题的设定2 1 第6 章结语2 2 参考文献2 4 致谢2 4 个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果2 6 i v 第1 章引言 近年来，我国房地产交易市场一派繁荣，不论是一手房交易市场还是二手房 交易市场，均呈现出蓬勃发展的态势。由于市场的不完善以及法律规范滞后等原 因，交易的过程中产生了各式各样的法律问题，增加了不动产购买人的风险。而 不动产价值通常较大，与百姓的生活息息相关，因此与之相关的法律问题需要引 起重视。缔约前告知义务在不动产交易中具有非常重要的地位，在世界范围内也 是一个难题。 不动产交易实践中，法律纠纷的形式多是买方在签订买卖合同后或缴纳房款 后才获知一些与房屋有关且对自己非常不利的信息。比如，买方在合同签订后或 付款完成后，突然发现地板上有多处严重的裂缝，或者得知房屋已被抵押、卖方 尚未付清此房屋的按揭贷款等不利事实。现实中还存在一些特殊案例，如买方在 入住房屋后才获知自己购买的房屋内曾经出现过一起谋杀案。我们不难发现，出 现这些交易纠纷的原因通常是由于购房人没有获知影响其购房决定的重要信息， 此时承担风险和面临损失的通常都是购房人。如果在缔约前，不动产交易双方能 够在充分了解房屋信息的基础上进行谈判磋商，如果卖方能告知对方一些买方不 易发现但可能会影响买方购房决定的重要信息，那么，这些法律纠纷也许都可一 一避免。下面就缔约前告知义务的定义及理论依据展开介绍。 第2 章缔约前告知义务概述 2 1 缔约前告知义务的概念与特征 缔约前告知义务，顾名思义，是指在缔结合同过程中，当事人双方应负有的 及时告诉对方影响其利益的重要信息的义务。缔约前告知义务具有如下几个特 征： 从性质上来说，缔约前告知义务是先合同义务的一种，具有法定性。先合同 义务，是指合同成立之前，订立合同的当事人依据诚实信用原则所承担的忠实、 照顾、告知等义务。先合同义务是法律强制当事人双方应承担的义务，具有法定 性。1 因此，缔约前告知义务也具有法定性，与当事人的合意无关，当事人不能 排除适用。 从产生的基础来说，缔约前告知义务是随着缔约过程的不断发展，根据诚实 信用原则而逐渐形成的一种强制性义务。2 不管以后合同是否能够真正成立，在 1 千利明民法，中国人民大学出版社，2 0 0 8 年第四版，5 6 7 页。 2 ( 德) 梅迪库斯，德国民法总论，邵建东译，法律出版社，2 0 0 0 年版，3 3 7 页。 1 双方开始缔约磋商时，卖方就应当负有这种注意义务。 从内容上来说，缔约前告知义务并不是要求当事人在缔结合同过程中告诉对 方所有信息，只是要求一方当事人告诉有关对方的重大信息。因为要求当事人告 诉对方所有相关的信息，既不现实，也不符合法律规定，同时还浪费信息资源。 一般来说，交易双方都有缔约前告知义务，但本文主要研究的是不动产交易 中卖方的缔约前告知义务，原因有以下两点：一是不动产交易中的卖方在占有房 屋的过程中不用花费特殊的努力即可拥有比买方更大的信息优势。而买方这点我 们很容易理解。二是相比买方的缔约前告知义务，卖方的缔约前告知义务才会对 不动产交易起到重要甚至是决定性的作用。 2 2 缔约前告知义务的内容 首先，缔约前告知义务最基本的内容是不向对方做出错误的意思表示，即不 向对方做出错误陈述，不欺诈对方，这是对告知义务最基本的解释。其次，缔约 前告知义务还应当包括瑕疵告知义务，如不动产交易中，卖方有必要告知买方作 为交易标的的房屋漏水，墙壁裂缝严重。除此之外，缔约前告知义务还应当包括 影响对方决策的重大信息的告知。在本文第二章，我们将会详细的讨论不动产交 易中，哪些信息属于重大信息。 2 3 缔约前告知义务的理论依据 我们知道，市场中的各项交易都必须经过当事人双方的磋商和合意才能达 成。3 磋商的过程是一个谈判的过程，也是双方利益权衡和利益互动的过程。在 不动产交易过程中，作为相对方的买方和卖方，必然存在利益上的冲突。卖方想 以尽可能高的价钱卖出房子，买方则希望以尽可能低的价钱买到房子。因此有关 房屋的各种信息就是买卖双方磋商和议价的基础。如果房屋存在一些质量瑕疵、 权利瑕疵或者其它不利于卖方的信息，卖方自然不愿意主动将这些不利于自己的 信息告知潜在的买方，以防止买方知道后因此要求减价甚至放弃购买意图。那么 这些不利于卖方的信息，卖方是否应当告知买方呢? 换种说法，即不动产交易中， 卖方对买方负有缔约前告知义务是否具有伦理基础和法律依据呢? 2 3 1 卖方的缔约前告知义务是遵循诚信信用原则的体现 民法通则第4 条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则 是民法中最基本的原则，它指在法律上有特殊关系的民事主体应当忠诚，守信， 3 ( 德) 梅迪库斯，德国民法总论，邵建东译，法律出版社，2 0 0 0 年版，3 3 8 页。 2 做到4 谨慎维护对方的利益，满足对方的正当期待，给对方提供必要的信息等。 诚实信用原则要求当事人以善意的方式行使权利及履行义务。缔约前告知义务就 是根据这一原则而逐渐形成的一种先合同义务。在不动产交易中，卖方应当履行 缔约前告知义务。 2 3 2 卖方的缔约前告知义务有助于克服不动产交易中的信息不对称 信息不对称，在经济学上，主要指信息上的不对等。当今社会是一个信息社 会，信息不对称的现象日益增多。而在市场交易中，如若市场主体缺乏诚信，信 息不对称就很容易转变成交易上的道德风险。不动产交易中也有诸多类似的实 例，比如，买方从卖方处购得一处房屋，入住后才从邻居处得知此房屋中曾经出 现过自杀案，或买方在入住房屋之后不久，旁边建起了新的高层大厦，严重妨碍 了买方住房的采光、通风及眺望。在不动产交易中，如果卖方隐瞒这种事实或信 息，买方在购房之后会发现，如若自己早些得知这些信息，可能根本不会签订房 屋买卖合同。而如果法律对卖方的缔约前告知义务进行严密规定，这种信息不对 称的现象会得到有效缓解。 2 3 3 卖方的缔约前告知义务具有效率和秩序价值 从伦理价值角度来看，不动产交易中卖方的缔约前告知义务还具有效率和秩 序价值。我们很容易理解，在一个不动产交易中，没有比卖方更了解不动产状况 的人了。5 很多时候，这些信息和情况的了解是卖方在拥有房屋所有权的过程中 自然而然知道的。而买方如果想要了解关于房屋状况的信息信息，如房屋的质量， 房屋的房龄，维修情况等，他必须要花费更大的代价和精力去获取，比如花钱雇 用专业人士调查房屋状况，亲自询问周边邻居等。对于隐藏的瑕疵，很多时候凭 自己的观察和谨慎并无法发现，只能花钱雇用专业人士去调查。若法律规定卖方 负有一定的缔约前告知义务，则能大大的减少买方这些交易成本，增加效率，同 时节省资源。买方可以利用节省下来的金钱和资源去创造更多的价值。若每个不 动产交易的卖方都能根据诚信原则全面真实的履行告知义务，既有助于增进买卖 双方的信赖，降低交易费用，从长远的角度看来，还有助于形成良好的买卖秩序， 促进不动产交易的良性发展。6 根据上述分析，我们得知，要求不动产交易中卖方承担缔约前告知义务合法 合情合理，但我们不可能要求卖方在缔约前向买方提供所有关于不动产的信息， 4 王利明，民法，中国人民大学出版社，2 0 0 8 年第四版，6 6 9 页。 5 g a r ys m o o r e , i st h er e a le s t a t el i a b i l i t yc r i s i so v e r , r e a l e s t a t el a wj o u r n a l ，2 0 0 9 ，p 1 3 6 g a r ys m o o r e ，i st h er e a le s t a t el i a b i l i t yc r i s i so v e r , r e a l e s t a t el a wj o u r n a l ，2 0 0 9 ，p 1 4 3 这既不现实也没有法律依据。接下来我们要解决的问题就是不动产交易中，卖方 应当在何种情况下及何种程度上负有缔约前告知义务。为了研究这一问题，我们 有必要了解其他国家如美国德国法国的相关规定，以便对于中国的立法及司法实 践产生积极的启示意义。 第3 章各国的相关理论和立法现状 关于卖方的缔约前告知义务，我们首先要明确的两点是：- - - 9 卖方只需要 告知买方他所知道的信息，法律无法要求一个当事人披露他不知道或无法知道的 信息。二，卖方无需告知买方所有信息，只需要告知对方些特定的重要信息。 那么在何种情况下及何种程度上，卖方有义务向买方告知他所知道的对买 方意义重大的信息呢? 这是所有国家和司法管辖区都必须面对的问题，也是世界 范围内一个复杂的难题。对此，大陆民法典并没有提供有操作性的指导意见。荷 兰民法典3 ：4 4 条规定：如果一方故意对“他有义务告知对方”的事项保持沉默， 那么可认定存在欺诈，但此条款并未规定何时存在这样一种披露义务。事实上关 于这个问题，很难有明确的立法，正如德国民法典的起草人所说的那样，“立法 无法提供答案。”7 但我们可以根据各国对于信息披露义务的学理研究并从司法实 践中得到一些启示。 3 1 美国不动产交易中卖方的缔约前告知义务 3 1 1 从“买主自慎”到“卖方披露”的历史演进 在美国的二十世纪五十年代，房屋买卖的卖方没有义务向买方告知任何有关 财产缺陷的信息，只要他没有作出不正确表述。“买主自慎”的原则起源于马塞 诸塞州最高院判过的一个案例，其主要案情是买方买了房子之后发现房屋被白蚁 侵蚀严重，而完全知情的卖方从未向买方提过此问题，买方遂请求法院救济，遭 到了法院的否决。“买主自慎”原则背后的理念是，让买方尽到适当的谨慎义务， 他不应当对自己要买的东西的数量、性质一无所知。这一原则的假设是，买方相 较于卖方，处于一个更有利的位置以确定财产状况是否充分满足自己特殊需求、 品味以及用途。8 很快此原则便露出了弊端，买主自慎原则使得买方无法发现房屋潜在的一些 缺陷，即使卖方对此清楚了解的。自二十世纪六十年代开始，美国掀起的消费者 7 h e i nk 6 t z ，p r e c o n t r a c t u a ld u t i e so f d i s c l o s u r e ：ac o m p a r a t i v ea n de c o n o m i cp e r s p e c t i v e ，e u r o p e a nj o u r n a lo f l a w e c o n o m i c s ，v 0 1 9 ，2 0 1 1 ，p 6 8 a n d r e a , m g u t t r i d g e ，r e d e f i n i n gr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ed i s c l o s u r e ：w h ye n e r g yc o u s m n p t i o ns h o u l db e d i s c l o s e d p r i o r t o t h e s a l e o f r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e , r u t g e r s l a w r e c o r d ，2 0 1 0 ，p 1 6 4 ， 4 保护热潮要求卖方向买方披露他已知的财产潜在的重大缺陷。我们了解到，在不 动产交易中，古老的买主自慎原则正被逐步的摒弃，法院现在越来越倾向于要求 卖方披露更多的信息。目前，美国绝大多数的州都已在成文法中规定了卖方对不 动产状况的披露义务，即卖方有义务披露他所知道的而买方不易发现的重要潜在 缺陷。9 但是这一原则里的“卖方已知”，“重要”“潜在”都不好界定，容易引起 歧义。在美国的司法实践中，买方需承担高昂的代价去证明这每一因素，而卖方 很少能够在诉讼早期获得法院对买方请求的驳回。 现在，美国成文法和普通法上的相关告知义务规定的并不是完全相同的，象 3 n k i , i 的成文法规定的比普通法上的更为严格。 3 1 2 卖方缔约前告知义务的范围界定 根据美国的学理通说，界定卖方缔约前告知义务的基本原则是：卖方有义务 披露他已知的而买方不易发现的重大潜在缺陷。关于这一原则中的各个因素，我 们将在下文详细讨论。 1 卖方己知 大多数情况下，卖方只对那些他实际知道的重大缺陷负有披露义务，只在极 少数情况下才对他应当知道或者花钱聘请一个专家本可发现的缺陷负责。卖方没 有义务为了回答买方提出的问题或为了回答各州强制性的不动产披露问卷而去 调查具体事项。 卖方否认自己知道重大缺陷，这不并不是决定性的，即使卖方断然声称自己 真的不知道。买方可以提出间接证据来证明卖方实际上是知道的，当然，举证通 常非常困难。 假设当买卖双方签署一个房屋买卖合同时，卖方声称屋顶坚固防水。卖方没 有理由也没有义务告诉买方这屋顶曾经漏过水但后来连同损毁的墙壁及天花板 都一同修好粉刷好了。买方若入住后两个月就发现屋项漏水，暴怒的状告卖方故 意隐瞒此房屋曾经漏水的事实，买方的论点不成立。买方必须证明，在卖方声称 屋顶完好无损时，卖方是知道屋顶其实是有问题的。 2 重大缺陷 买房只有对重大的缺陷才能提起案由，在司法实践中，很少有案例因为缺少 此要件而被驳回，可能是因为买方一般也只有在面临实质性损失时才会提起诉 讼。总的来说，重大缺陷的衡量标准主要有两点：一是判断此缺陷是否会实质性 影响财产价值，二是判断不披露此缺陷是否会影响买方决定 9 a n d r e a , m g u t t r i d g e ，r e d e f i n i n gr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ed i s c l o s u r e ：w h ye n e r g yc o n s u m p t i o ns h o u l d b e d i s c l o s e dp r i o rt ot h es a l eo fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t e , r u t g e r sl a w r e c o r d ，2 0 1 0 ，p 1 6 7 5 具体来说，重大缺陷可从以下几个方面进行衡量：( 1 ) 买方如果知道此重大 缺陷的存在还是否会选择购买此房屋( 2 ) 一个理性的卖方在同等条件下是否会 购买此房屋( 3 ) 房屋的条件标准是否下降( 4 ) 此缺陷是否会造成房屋价格的大 幅下降( 5 ) 一个理性人在作出交易选择时是否会特别注重此点缺陷。 在界定“重大”这一外延时，美国有一个著名的案例：r e e dvk i n g 。买方 在获得房屋所有权后得知十年前此房屋中曾出现一起严重的斧头砍杀恶性谋杀 案。她要求撤销合同，但被初审法院否决。上诉审法院却给了买房一个机会证明 此房屋因为谋杀案的发生而遭到贬值。1 0 因此很多州制定的成文法都表示，心理 作用不是重要事实或重大缺陷，从而免除卖方向买方披露此房屋的前任居住着的 意外死亡或疾病身故等事实。 3 买方不易发现的或者潜在的 期待卖方向买方告知有关房屋的所有瑕疵既不现实也很浪费资源。普通法只 要求卖方告知卖方隐蔽的瑕疵，而买方有义务自己发现那些显而易见的瑕疵。没 有理由要求卖方还要向买方告知那些只要长眼的人都能注意到的缺陷。 法律并不要求双方告知对方关于标的的所有信息，法律学者和经济学家会将 信息分为偶然获得的信息和通过努力及昂贵的研究获得的信息。为了检查出房屋 的潜在缺陷，大部分买家必须花钱获取一些专业上的帮助，而卖方只是在拥有房 屋的正常过程中，不费什么力气即可得知有关财产的一些潜在缺陷。此时卖方应 告知买方这些信息，可以节省买方成本。 一般来说，对那些买方不易发现的重大缺陷，卅成文法都要求卖方承担告知 义务。比如，特拉华州的成文法规定：转移住宅性不动产的卖方应以书面形式向 买方披露他所知道的所有在缔约开始及缔约完成这一时间段内的重大缺陷。“ 实践中，法院对于缺陷是潜在的还是明显的也有争议。比如，买方是否应该 注意到在非白蚁高发季节发生的白蚁侵蚀现象，或者是否应该发现房屋渗水渗到 了屋子底下的矮层空间。 4 信赖 一个理性的买方是否会信赖卖方或卖方代理人作出的特殊陈述，这是一个有 争议的事实问题。法院容许卖方及其经纪人在销售过程中有正常的吹嘘。买方可 以依赖卖方及其经纪人作出的陈述，但不能依赖对方的观点。 即使买方有证据证明卖方对某一事实做出了虚假陈述，卖方他也不一定就占 优势地位，因为如果他知道对方做的是虚假陈述的话。如果买方发现了一些足以 提醒他房屋存在问题的线索的话，买方的勤勉义务要求他雇佣专业人士来检查问 l o a n d r e am g u t t r i d g ，r e d e f i n i n gr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ed i s c l o s u r e ：w h ye n e r g yc o n s u m p t i o ns h o u l db e d i s c l o s e dp r i o rt ot h es a l eo f r e s i d e n t i a lr e a le s t a t e ，r u t g e r s 乙a wr e c o r d ，2 0 1 0 ，p 1 6 9 “g e o r g e ，l e f c o e ，p r o p e r t yc o n d i t i o nd i s c l o s u r ef o r m s ：h o wt h er e a le s t a t el nd 1 1 s t r ye a s e dt h et r a n s i t i o nf r o m c a v e a t e m p t o r t o s e l l e r t e l l a l l ，r ：a 1p r o p e r t y ，p r o b a t e a n d t r u s tj o u r n a l ，2 0 0 4 ，p 1 9 8 6 题或者询问当地部门有关于行政区域划分，建筑规范法则以及环境条件等问题。 一个法院有可能会让懒惰的买方就存在严重问题的房屋或根本无法在上面盖房 子的土地承担举证责任。” 从己方的调查人员处得知的有关房屋或土地的缺陷信息的买方，不能主张自 己合理的信赖了卖方误导性的陈述或者主张卖方未尽披露义务。法院这样判决的 理由在于雇佣专业人员检查的买方应该会依赖检查人员的结论而不是卖方随意 做出的可能与之矛盾的陈述。即使有时候买方雇佣的检查人员出现重大过失，未 能发现潜在的严重问题，法院也倾向于否决买方的请求。 3 1 3 不动产交易实践中的财产状况披露表格 美国的不动产交易实践中，成文法规定卖方必须填写一个详细的财产状况披 露表格，以保护潜在的买方利益。这一制度极具美国特色，体现了目前美国不动 产交易中，法律倾向于让卖方承担更多披露义务的趋势。 纽约州是最后一个反对在住宅性不动产交易中适用买主自慎原则的州，目前 也已制定了纽约财产状况披露法案，强制要求此类交易中的卖方必须向买方提交 一个披露声明书。同样的伊利诺伊州也有类似规定。1 3 大多数的州的成文法都提 供了一个财产状况披露表格，通常是四到八页单面，根据所要披露信息的不同， 问题及表格长度也有所不同。披露表格中通常包含内有关于电器用具、固定装置、 结构零件、水管设施，供暖设备，电器系统、排水给水系统、以及是否遵守当地 法令和建筑法规的问题。有些表格还会询问关于自然灾害的一些问题，比如不动 产是否位于联邦应急管理局批准的洪水灾害区、是否靠近地震频发区、沼泽区、 滨海区、火灾高发区。即使在那些没有财产披露成文法的州，这些财产状况披露 表格也会由不动产协会或经纪公司起草并广泛使用。 3 2 英国法关于缔约前告知义务的学理观点 英国法律认为，在先合同谈判中，不存在披露的一般义务。英国案件通常都 采取这一普遍观点：谈判过程中，一方当事人可以将自己的牌( 这里指关键信息) 捂在胸口，不让对方看见，即使他知道这些信息可能会使对方放弃订立合同的想 法。1 4 这个强大的原则在s m i t hvh u g h e s 案中有直白的阐述。史密斯案涉及出售 “h e i nk 6 t z ，p r e c o n t r a c t u a ld u t i e so fd i s c l o s u r e ：ac o m p a r a t i v ea n de c o n o m i cp e r s p e c t i v e ，e u r o p e a nj o u r n a lo f l ，a w & e c o n o m i c s , v 0 1 9 ，2 0 1 1 , p 1 5 ”g e o r g e ，l e f e o e , p r o p e r t yc o n d i t i o nd i s c l o s u r ef o n n s ：h o wt h er e a le s t a t ei n d u s t r ye a s e dt h et r a n s i t i o nf r o m c a v e a te m p t o rt o s e l l e rt e l la l l ，r e a lp r o p e r t y ，p r o b a t ea n dt r u s tj o u r n a l ，2 0 0 4 ，p 2 0 8 1 4 张利宾，买卖合同中的信息不披露是否构成欺诈，h t t p ：d z l i a s f u d a n e d u c n s h o w a r t i c l e a s p x ? i d = 1 0 3 1 8 ， 访问时间2 0 1 2 年2 月1 3 日。 7 特定数量的燕麦。买方是一匹赛马训练师，想购买一些老燕麦来喂养自己的赛马。 他以为对方提供的燕麦确实是老燕麦。卖方是一个农民，他清楚地知道他的燕麦 是新燕麦，他也知道买方误认为他的燕麦是老燕麦，但他没有作出任何使对方产 生误解的行为。 科伯恩法官说：本案的问题是，在买方自己陷于误解的情况下，卖方消极的 默认是否使得买方有权撤销合同呢? 我的意见是不会。我遵循这一真正的规则： 除非有特定条款作出规定，否则在没有明示担保也无默示担保的情况下，且此时 买方有调查和形成自己判断的充分机会( 那对方就没有披露义务) 。如果他选择 依自己的判断行事，就适用“买者自负”原则。买方说服自己对方提供的是老燕 麦，而事实并非如此，但卖方对这种误解既没说什么也没有作出什么促进的行为。 买方只能怪自己。本案说的是一般情况，而不是一个道德高洁或品行高尚的人在 这种情况下会怎么做1 5 关于此点，英国法律所体现的价值观和态度认为：“考虑到经济效率，我们 可以容忍一定的道德不敏感性”。也有人说，一个国家的合同法理论发展在很大 程度上取决于高级法院所审理的合同的类型，并有一些证据表明，英国上诉法院 主要审理复杂的国际商业交易、租船合同、货物运输和保险合同，尤其是海上保 险合同。 3 3 德国法上卖方的缔约前告知义务 3 3 1 德国法上关于缔约前告知义务的立法和学理研究 从严格意义上来说，德国并没有建立起系统的以缔约前告知义务为核心的法 律体系或者规范体系。在司法实践中，对于违反缔约前告知义务的情形适用的是 缔约过失制度。关于缔约前告知义务，起初德国法的基本原则是：在一个普通商 业合同的谈判过程中，当事人没有义务说话。这是德国合同法的基础之一，也是 多年来的判案依据。”在当事人的合同磋商过程中，+ 一方当事人未披露一项他已 知道且对对方来说意义重大的事实，这种情况在司法实践中非常常见。然而，通 常在不构成错误陈述的情况下，德国法律未授予对方当事人任何补救措施。 近年来，德国法律在保护信息上的弱者方面有了新发展。2 0 0 0 年德国通过 的新的民法典修正案加强了对存在信息不平等的交易的保护。总则部分，增加了 对特殊民事主体“经营者”和“消费者”的规定，并在法典中加入了一系列保护 1 5 h e i nk 6 t 2 ，p r e c o n t m e t u a ld u t i e so f d i s c l o s u r e ：ac o m p a r a t i v ea n de c o n o m i cp e r s p e c t i v e ，e u r o p e a nj o u r n a lo f l a w & e c o n o m i c s ，v 0 1 9 ，2 0 1 1 , p 1 3 坫g e o r g e ，l e f c o e ，p r o p e r t yc o n d i t i o nd i s c l o s u r ef o r m s ：h o wt h er e a le s t a t ei n d u s t r ye a s e dt h et r a n s i t i o nf r o m c a v e a te m p m rt o s e l l e rt e l la l l ，r e a lp r o p e r t y ，p m b m ea n dt r u s t 1 o u m a l ，2 0 0 4 ，p 2 15 。 8 消费者权益的法律法规。除此之外，还对具体类型的合同的缔约前告知义务的内 容做了具体规定。 根据德国的司法实践，德国联邦最高法院( b g h ) 告诉我们，原则上，合同 谈判的一方应当“将有可能导致对方放弃订立合同想法因而对对方意义重大的事 项通知对方，如果根据良好的商业实践，对方有理由期待他会这样做。”1 7 3 3 2 卖方缔约前告知义务的范围界定原则与例外 德国法上关于卖方缔约前告知义务的基本原则是：一方当事人必须向对方提 供他所知道的影响对方决定的“重大”信息。 只有当事人认为自己会从合同中受益，双方才会订立合同。一个人愿意拿钱 去买货物，是因为他认为货物的价值比钱的价值更大，而卖方同意该交易，因为 他宁愿要钱而不是商品。一旦合同履行后，双方的状况会比以前更好：双方都更 富有了，而不会变得更穷。日常生活中每天要发生数百万次的类似交易，所有的 参与者都会受益，而社会的总体福利也得到了提高。平衡货物和服务的有限性及 人类需求的无限性最好的办法就是允许人们订立合同、便利交易过程，以确保稀 缺的商品和服务进入最想获得他们的人手里。这些交易行为发生在“市场”上， “市场经济”尊重合同自治原则。 但是，这里存在一个潜在的假设。那就是双方对交易的商品和服务的价值都 获得了适当的信息。如果一个人买了一个他不知道椽子己烂的房屋，他买的东西 就不值他付的钱：他的这些钱本来可以更好地用于其他用途，如购买其它房屋。 如果卖画的卖主不知道自己的画出自一个大师之手，那对买方来说确实是赚着了 大便宜，但无论怎么说，这样都不能促进稀缺资源的分配，因为如果卖方知道这 画是个大师所画，他就会设定比买方支付的价款高许多的价格。1 8 买卖双方都获 得了与交换物价值相关的充分信息时，货物和服务才能到最想要他们的人手中。 因此这就具有了经济学上的意义，激励当事人分享现有的信息。如果磋商一方比 另一方拥有更多关于所售之物质量的信息，那他就有义务与另一方分享此信息。 如果法律规定，若此方当事人不披露此信息，对方当事人有权撤销合同，那么这 就能促进当事人分享信息。 自然，撤销权仅适用于这种情况，即对方一旦获得适当的信息，便会将有把 自己的资源投入其它使用，也就是说，不会订立现在的合同或者即使订立合同， 条款也会有所不同。因此，披露义务仅适用于影响对方决定的“重大”事实。什 么是“重大的”则取决于案件的具体情况。在建筑物销售合同中，如果买方买房 1 7 h e i nk 6 t z ，p r c c o n t r a c t u a ld u t i e so f d i s c l o s u r e ：ac o m p a r a t i v ea n de c o n o m i cp e r s p e c t i v e ，e u r o p e a nj o u r n a lo fl a w & e c o n o m i e s v b l 9 , 2 0 1 l , p 1 5 1 8 孙良国，不动产信息披露义务研究一基础框架的设定，当代法学，2 0 0 8 年第1 期，7 9 页。 9 是为了居住或者作办公室使用，则顶梁被虫蛀这一事实对买方来说就尤为重要， 但如果他打算买房后拆除或更换屋顶，前述事实就不是重大事实了。购买二手车 时，车曾在事故中被严重损坏过这一事实就是“重大的”，因为即使车已被妥善 修复，也可能存在一些被忽视的风险。但是，如果出的事故是微不足道的，或发 生在很久以前，考虑到车的使用寿命和状态，它的价值并没有影响，卖方就无需 提供这些信息；他可以一致保持安静直到买方追问相关问题。当然，如果原告询 问相关情况，卖方必须给出一个真实的答复。 一般情况下，一方当事人必须向对方提供影响对方决定的重大信息。但此原 则也存在例外，即若满足以下两点条件，则应该允许他隐瞒信息：一，此信息是 “生产性的”；二，获取此信息是要花费大代价的。除非这两个条件得到满足， 否则必须作出披露。 如果此信息能提高社会福利，则信息是“生产性的”，也就是说，此信息能 有利于更好地利用世界上的稀缺资源。显然，一种新型节能生产方法的发明，或 抗病虫害的植物育种的发明，或发现新的石油或发现一幅失落已久的一代宗师名 画，这些信息都是生产性的。如果信息表明一个特定的物体不值本来的价钱，那 么这种信息也是“生产性的”。比如房子有腐烂问题，公司负债过多，或车辆曾 出过事故。如果与货物相关的信息是可以获得的，不管它是增加还是降低货物价 值的信息，交易过程仅仅使得货物被最珍惜它最想要它的人获得。最后一点，“生 产性的”信息可能与未来有关，比如客户喜好、生产成本或需求的变化，这些将 会影响某种商品