（管理科学与工程专业论文）西安市住宅需求预测研究.pdf

论文题目： 专业： 硕士生： 指导教师： 西安市住宅需求预测研究 管理科学与工程 龙宇 尚梅 摘要 ( 签名) 盈擎 ( 签名) 为描 住宅作为人类生存和生活资料之一，在日常生活中起着不可或缺的作用。住宅产业 不仅仅解决人们的住房问题，同时也带动社会经济的发展，是衡量一个国家经济和生活 水平的重要标志。住宅产业无论对整个房地产业，还是对关联产业、人居环境和社会经 济都有显著的影响。 本文基于1 9 9 8 2 0 0 7 年西安市住宅需求量及与其相关的其他经济变量的年度数据， 借鉴相关分析技术，甄别西安市住宅需求量的主要影响因素，发现年人均可支配收入、 住宅销售价格、平均每户家庭人口、住宅价格预期为影响西安市住宅需求量的主要因素： 通过构建西安市住宅需求量与其主要影响因素的多元回归模型，发现住宅销售价格每增 加1 ，住宅销售面积将减少1 8 0 7 ，住宅价格预期每增加1 ，住宅销售面积将增加 0 5 1 3 ，年人均可支配收入每增加1 ，住宅销售面积将增加0 2 1 2 ，平均每户家庭人 口每增加1 ，住宅销售面积将减少1 4 7 5 6 1 7 ；基于对影响西安市住宅需求量的各主 要因素的预测，发现西安市的住宅市场未来五年需求量将会出现一定程度的萎缩，从 2 0 0 7 年的7 8 2 9 1 万平方米下降到2 0 1 2 年的7 6 4 6 8 万平方米。最后基于所构建的模拟及 预测模型，从提高居民住宅支付能力、建立和发展住宅金融体系、理顺住宅价格体系、 引导开发商调整住宅供给结构及居民的合理消费预期、更新住宅消费观念及培育、发展 住宅交易及住宅流通市场等视角提出了稳步发展西安市住宅市场有关政策建议。 关键词：西安；住宅需求；预测 研究类型：应用研究 s u b j e c t ：p r e d i c t i o no fh o u s i n gd e m a n di nx i a n s p e c i a l t y ：m a n a g e m e n t s c i e n c ea n de n g i n e e r i n g n a m e ：l o n gy u i n s t r u c t o r ：s h a n gm e i a b s t r a c t ( s i g n a t u r e ) ( s i g n a t u r e ) r e s i d e n t i a la so n eo fh u m a ns u r v i v a la n dm e a n so fs u b s i s t e n c e ，i nd a i l yl i f ep l a y sa n e s s e n t i a lr o l e h o u s i n gi n d u s t r yn o to n l yt os o l v ep e o p l e sh o u s i n gp r o b l e m ，b u ta l s ob r i n g s o c i a la n de c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，i sam e a s u r eo fac o u n t r y se c o n o m ya n da ni m p o r t a n t i n d i c a t o ro fl i v i n gs t a n d a r d s h o u s i n gi n d u s t r y , w h e t h e ro nt h ee n t i r er e a le s t a t ei n d u s t r y , o ro f r e l a t e di n d u s t r i e s ，e n v i r o n m e n t a la n ds o c i o e c o n o m i ch a b i t a th a sas i g n i f i c a n ti m p a c t t h i sa r t i c l eb a s e do n19 9 8 2 0 0 7y e a rx i a l lh o u s i n gd e m a n da n dw i t hi t sr e l a t e do t h e r e c o n o m i cv a r i a b l e sa n n u a ld a t a , p r o f i t sf r o mt h ec o r r e l a t i o na n a l y s i st e c h n o l o g y , s c r e e n st h e x i a nh o u s i n gd e m a n dt h em a j o re f f e c tf a c t o r , s e n d sc u r r e n t l ya v e r a g ep e rp e r s o nm a yc o n t r o l t h ei n c o m e ，t h eh o u s i n gs e l l i n gp r i c e ，t h ea v e r a g ee a c hh o u s e h o l df a m i l yp o p u l a t i o n ，t h e h o u s i n gp r i c et oa n t i c i p a t et oa f f e c tt h ex i a nh o u s i n gd e m a n dt h ep r i m a r yf a c t o r ；t h r o u g h c o n s t r u c t st h ex i a nh o u s i n gd e m a n dw i t hi t sm a j o re f f e c tf a c t o rm u l t i p l er e g r e s s i o nm o d e l ， d i s c o v e r e dt h a tt h eh o u s i n gs e l l i n gp r i c ew i l li n c r e a s e1 e v e r yt i m e t h eh o u s i n gs a l ea r e a w i l lr e d u c e1 8 0 7 ，t h eh o u s i n gp r i c ea n t i c i p a t e di n c r e a s e s1 e v e r yt i m e ，t h eh o u s i n gs a l e a r e aw i l li n c r e a s e0 513 t h ey e a ra v e r a g ep e rp e r s o nm a yc o n t r o lt h ei n c o m et oi n c r e a s e1 e v e r yt i m e ，t h eh o u s i n gs a l ea r e aw i l li n c r e a s e0 212 ，t h ea v e r a g ee a c hh o u s e h o l df a m i l y p o p u l a t i o ni n c r e a s e s1 h o u s i n gs a l ea r e at o r e d u c e14 7 5 617 e v e r yt i m e ；b a s e do nt o a f f e c t st h ex i a nh o u s i n gd e m a n de a c hp r i m a r yf a c t o rp r e d i c tt h a td i s c o v e r e dt h a tx i a l l s h o u s i n gm a r k e tf i v ey e a rd e m a n dw i l lp r e s e n tt h ec e r t a i ne x t e n ti nt h ef u t u r et h ea t r o p h y , w i l l d r o pf r o m2 0 0 77 ，8 2 9 ，10 0s q u a r em e t e r st o2 0127 ，6 4 6 ，8 0 0s q u a r em e t e r s f i n a l l yb a s e do n t h es i m u l a t i o nw h i c ha n dt h ef o r e c a s tm o d e lc o n s t r u c t s ，f r o ms h a r p e n e dt h er e s i d e n t i a l b u i l d i n gp a y i n gc a p a c i t y , t oe s t a b l i s ha n dt od e v e l o pt h eh o u s i n gf i n a n c i a ls y s t e m ，t o s t r a i g h t e no u tt h eh o m ep r i c es y s t e m ，t h eg u i d a n c ed e v e l o p e rt oa d j u s tt h eh o u s i n gs u p p l i e s s t r u c t u r ea n dr e s i d e n t sr e a s o n a b l ee x p e n s ea n t i c i p a t e d ，r e n e w st h eh o u s i n gc o n s u m p t i o ni d e a a n dt h ec u l t i v a t i o n ，d e v e l o p sa n g l e so fv i e wa n ds oo nh o u s i n gt r a n s a c t i o na n dh o u s i n g c i r c u l a t i o nm a r k e tp r o p o s e dd e v e l o p e dt h ex i a nh o u s i n gm a r k e tr e l a t e dp o l i c ys u g g e s t i o n w i t i ls t e a d ys t e p s k e y w o r d s ：x i a n r e s i d e n c ed e m a n d s f o r e c a s t i n g t h e s i s ：a p p l i c a t i o nr e s e a r c h 要料技- k 学 学位论文独创性说明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究t 作及 其取得研究成果。尽我所知，除了文| 1 加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人或集体已经公开发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西安科技大学 或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的r a j 志对本研究所 做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 靴敝储微：兹宁醐新f 璺朔 学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，1 1 1 研究生在校攻读学位期问 论文工作的知识产权单位属于西安科技大学。学校有权保留并向国家有关部门或 机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被查阅和借阅。学校可以将本学 位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存和汇编本学位论文。同时本人保证，毕业后结合学位论文研究课 题再撰写的文章一律注明作者单位为西安科技大学。 保密论文待解密后适川本声明。7 学位论文作者签名： 钇穿 一j 指导敦师签名：p 匕描 哆年，月伊日 1 绪论 l 绪论 1 1 选题的背景及研究的意义 房地产作为一种稀缺资源、重要的生产要素和生活必需品，是社会生产和再生产以 及科学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的基础、载体和空间条件，处在国民经 济发展的基础地位。同时，房地产业在国民经济中又具有高度的综合性和关联性，其发 展能带动相关产业以更高的速度发展，就有关部门统计，在我国房地产业每增加1 亿元 的投资，其他2 3 个相关产业就增加投资4 8 亿元，被带动的直接及间接相关产业达6 0 多个川。因此，它也是国民经济的先导和支柱产业，具有特别重要的地位与作用。 住宅是指用于满足人民居住需要的房地产。在我国住宅已经成为一种商品，不但具 有商品流通的一般属性，而且还捌有它本身独特的市场运行规律。近几年来，由于住房 体制改革，个人住房消费成为主导，加上政府扩张的财政政策以保证就业和消费增长，以 及入世、城镇化等因素的影响，住宅产业在房地产业发展中扮演着越来越重要的角色， 已成为现今国内房地产市场的主体部分。住宅产业的健康发展己成为关系到社会稳定和 国家经济平稳发展的关键因素。 住宅需求在住宅市场运行中起到关键作用。在市场经济的条件下，住宅的发展规模， 住宅的数量与质量，不是以个人的主观意志为转移的，而是要从市场需求出发，即从社 会对住宅的需求出发。只有这样，才能保证住宅的供给与需求建设和消费协调发展，从 而才能避免由于住宅的供求不一致而造成住宅的大量积压以及人力物力的大量浪费。所 以研究住宅的需求问题关系到住宅发展规划、住宅投资规模、住宅设计和施工以及城市 划、土地合理布局等一系列重要的问题。 去年发生的美国次级按揭贷款危机导致了全球的金融危机，它的发生有其特殊的政 治经济发展背景，是多种因素综合作用的结果，借助资产证券化传播到全球范围，并引 发全球信贷危机。然而其直接的一个原因是银行有意或无意地忽视住宅市场需求的基本 规律，向不具备有效需求的贷款人发放住房贷款，而最后由于无法收回贷款，而产生连 锁反应，导致了全球金融危机最终发生。 西安市是陕西省的省会，是西部地区的中心城市。西安市住宅产业的发展有着全国 住宅产业发展的普遍特点，但与北京、上海等一线城市相比，西安市还具有当地的特殊 情况。北京、上海作为我国的政治经济中心，住宅消费有很大部分已经被住宅投资所 占据，导致当地住宅价格偏高：西安市目前住宅需求主要是住宅消费需求，人们的经济 条件还没有达到北京、上海一线城市的水平，大多数居民没有多余的资金进行住宅投资， 虽然住宅价格也有些偏高，但是主要是住宅成本提高引起的。随着西部开发步伐的加快， 西安科技大学硕士学位论文 西安市的住宅产业面临着难得的发展机遇，但同时也存在着不少困难，如高房价与低收 入的矛盾等。本文即在此背景下，以市场为导向，以市场需求为出发点，对上述问题进 行分析研究。通过对影响需求的各种因素进行分析，科学地对西安市的住宅市场短期需 求走势和容量进行预测，为政府进行住宅市场短期平衡和控制提供决策依据，为长期住 宅市场规划提供理论支持；为行业企业进行短期项目开发和开发节奏提供指导，为长期 市场开发和企业发展规划提供决策依据。 1 2 本课题国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 在西方，由于欧美国家房地产业较早地走上了市场化、商品化的道路，在住宅需求 分析的理论和实践方面自然也比较早。其理论和实践方面的成果可以给我国此方面的相 关研究提供一定的指导，本文将检索到的相关国外文献按照不同的类型分成以下四类： ( 1 ) 住宅相关影响因素分析 k e n n e t h 2 j 等通过对美国1 7 个城市1 9 6 7 1 9 8 0 年的公寓出租市场研究，从城市人口 规模、人口增长的住房流动率及住户增加比率等方面阐述了自然空置率的变化原因。 w i l l i a m 3 j 指出在住房买卖市场中，空置时间对价格的重要影响，并通过对写字楼市场租 金指数的研究，指出租金与市场净吸纳率等市场指标有关。t h e o d o r e 【4 j 针对公寓市场中 不同物业的空置期，建立了空置期的概率分布函数，指出空置期和物业年龄、形式及周 围物业的对比值等因素相关。迪帕斯奎尔等1 5 j 分析了土地与房地产需求的关系。 s w d e c 狮【6 】指出引起房地产市场波动的原因有供求关系、空置率、货币政策、就业水 平、人口结构及变化趋势。j a n s s e n l7 】利用特征模型分析了住宅价格的影响因素，发现影 响住宅价格的最关键因素是住宅与中心商务区的距离远近；其次，发现公用设施的布局、 环境舒适性以及其他次中心等因素对住宅价格的影响也非常重要。盖伦格里尔等【8j 介绍 了房地产投资中的风险因素，讨论了传统的风险调整法如回收期调整法、风险贴现率调 整法及等确定性调整法等，并把概率分析方法定义为现代风险测量方法。在此方法中， 风险被定义为一种可测量的、偏离最可能结果的概率。尼尔卡恩等一j 在对住宅市场进行 动态分析时，指出各种经济因素和人口统计因素如净新增住户数、住户的年龄构成、住户 收入、信贷状况、替代单元的价格、所有权成本、对未来的预期及季节性等对市场消费 者购买和供给者提供各种价位住宅的能力和意愿将产生影响。 ( 2 ) 住宅周期理论分析 g r e b l e r 和b u m s 1 0 】分析了美国1 9 5 0 1 9 7 8 年的房地产情况，发现了8 个住宅周期和 4 个非住宅的房地产周期，并且发现g d p ( 经济周期) 领先房地产周期1 1 个月达到峰 值。b r o w n 考察了1 9 6 8 1 9 8 3 年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势 2 1 绪论 影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关性。p y h r r 和b o m n 2 1 将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波 动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，确立了基本经 济变量在房地产周期模型中的地位。 ( 3 ) 住宅泡沫理论分析 t i r o l e e l 3 】认为资产价格偏离其基本价值与理性预期理论是不一致的，首先提出了有 限期限和有限代理人的泡沫理论；继而t i r o l e t l 4 】又给出了在理性预期下，泡沫可以在无 限期限内存在的模型。d el o n ge ta l t ”】认识到泡沫现象与理性预期理论很难协调，于是 根据非理性预期建立了资产定价模型。k r u g m a n 1 6 】从道德风险和金融体系角度研究了泡 沫形成的内在机制，认为过度投资与金融体系的脆弱引发房地产泡沫并导致1 9 9 7 年亚 洲金融危机爆发。罗伯特希勒【l7 j 认为房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫。 ( 4 ) 住宅存量一流量理论分析 布兰拉尼【l8 j 将存量一流量理论应用到房地产需求上，指出房地产商品的耐用性特征 决定了房地产市场可以划分为存量市场和流量市场。所谓房地产存量市场是指已开发的 现存房地产供给与需求；而流量房地产市场是指正在开发或预期开发的房地产供给与需 求。存量市场与流量市场的相互影响形成房地产市场的存量一流量均衡机制，这个机制 不仅影响着房地产市场的均衡水平和房地产开发商的投资规模，同时对房地产政策的制 订具有一定的指导作用。d e n n i s 1 9 j 通过存量一流量模型分析房地产市场存量和流量两方 面，并在流动需求和市场需求过剩为零的前提下，对收入价格和利率弹性进行估计。 1 2 2 国内研究现状 通过对国内住宅需求相关文献的阅读，可以将其分成定性分析和定量分析两大类。 ( 1 ) 住宅需求的定性研究 住宅需求的定性研究文献可以分为住宅需求的一般理论分析和住宅需求影响因素 定性分析两类。 1 ) 住宅需求的一般理论分析 住宅作为一种商品，它的需求理论符合一般商品的需求理论特点，住宅需求是消费 者在一定时期内在各种可能的价格水平下，能够并且愿意购买的住宅数量。赵黎明、全 怀周乜4 1 分析了住宅市场的需求弹性，描述了住宅需求的价格弹性、住宅需求的收入弹性、 住宅需求的人口弹性。胡建兰、高涔2 5 l 利用供求理论分析了住宅价格和住宅需求的复杂 关系，并在理论上分析了住宅需求的刚性特点，以及给出了住宅价格长期看涨的趋势。 这些文献利用不同的方式对住宅需求市场的各种关系和特点进行定性阐述，通过理论说 明其特点。还有一些学者具体地探讨了住宅的有效需求，陈英存，田一淋1 2 6 j 、游天嘉f 2 7 】 和曾滨，李博【2 8 】都是从住宅市场有效需求不足的方面进行定性分析，指出有效需求不足 3 西安科技大学硕士学位论文 的主要原因是房价偏高、居民收入预期不稳定、居民收入分化和人口自然增长率下降等， 并提出政府要在满足住宅需求中发挥积极作用，以规范市场行为和提供住宅保障。停止 福利分房，发展经济实用房，实现一、二级住宅市场联动，规范住宅租赁市场，提高住 宅市场的有效供给，完善银行按揭制度。 2 ) 对住宅需求影响因素的定性分析 对住宅影响因素的定性分析是住宅需求理论的重要组成部分，国内许多学者按经济 因素和非经济因素两大类，多角度，多层次地分析了住宅需求的诸多因素。但各自的分 析重点不同，杜伟【功j 和阳勇波，蒋学炼【3 0 】等都是以定性的分析方式对影响住宅需求的相 关因素进行分析。李真雅1 3 i j 主要通过分析非经济方面影响因素，说明非经济因素发挥了 越来越大的作用。韦艳【3 2 j 采用两种问卷的方式，对西安商品房的产品因素、商品房的价 格因素、商品房的促销、商品房的渠道因素四个方面进行了理论叙述，说明西安房地产 市场存在的问题主要是土地供应紧张、商品房结构不合理、房价上涨过快、房地产开发 投资规模过大。吕效国、余跃、张国梁【3 3 】通过对住宅需求影响因素分析得出下面三条结 论：危陋房屋拆迁量和人均年可支配收入对住宅房地产需求的影响是最显著的；政府的 一些政策也带动了房地产市场的需求的增长；在人们急需购买住房时，并不会太多考虑 银行的贷款利率。 ( 2 ) 住宅需求的定量分析 住宅需求定量分析分成对住宅需求影响因素的定量分析和对住宅需求预测两大类。 1 ) 对住宅需求影响因素的定量分析 现今国内关于住宅需求影响因素定量分析的文献主要包括以下几篇：曹光辉【3 4 j 从定 性和定量角度分析得出城市人口是影响重庆市主城区住宅需求总量的关键因素。梁迅， 庄冬松【3 5 1 证明家庭小型化是影响市场需求的重要因素之一，并指出非农业人口的增长对 销售面积增长的贡献率多年来明显持续下降，人均可支配收入成为销售面积增长速度的 最主要贡献者。韩薇，张阳生【3 6 】得出居民收入水平和消费结构是所有影响因素当中贡献 率最大的因子。范佩红，左相国【3 7 】得出居民人均收入水平的提高，将是拉动中国城镇住 宅市场需求的主要动力。 2 ) 对住宅需求预测 现今国内有各种关于住宅市场需求预测的文献，根据其预测方式的不同可以归纳如 下：沙磊，韩丽川【3 8 】和江涛，陈小鸣【3 9 j 利用b p 神经网络模型并借助m a t l a b 6 5 对住宅 市场的发展进行预测，表明b p 神经网络是一种对复杂的经济现象进行分析和预测的有 效工具。胡伟艳，王钰【4 0 j 在界定商品住宅需求相关概念的基础上，对影响住宅需求的因 素进行了系统地归纳和总结；然后利用灰色预测、回归方法以及整合两种方法分别对武 汉市未来三年的商品住宅需求进行了预测。任荣荣，张红1 4 l j 选取北京市某一段时间的商 品住宅的相关数据，借助误差修正模型对北京市住宅市场进行分析，并预测了下一年住 4 1 绪论 一=t m宣ii i i 宣i ；i ；i 昌宣宣暑i 宣暑i 罨暑；i i i ；i i ；宣；宣宣置i i i ；i 宣i i 宅市场的需求量。王峰，王药武【4 2 j 采用时间序列和相关分析两种方法研究城市化进程对 我国住宅市场需求总量的影响，并构建了住宅市场需求总量模型。帅友良 4 3 1 、熊晓炼【4 4 1 、 袁文倩，张爱婷【4 5 】和郑晓宁【4 6 j 都利用回归模型从不同的角度预测当地近年的住宅的需求 情况并得出结论，最后提出各自的对策和建议，对住宅市场的发展有一定的现实意义。 西安市住宅需求分析相关的文章主要有韦艳【3 2 1 、高毛毛和宋玉宝【4 7 1 等，韦艳1 采用 两种问卷的方式，对西安商品房的产品因素、商品房的价格因素、商品房的促销、商品 房的渠道因素四个方面进行了理论叙述，说明西安房地产市场存在的问题主要是土地供 应紧张、商品房结构不合理、房价上涨过快、房地产开发投资规模过大。高毛毛和宋玉 宝h 6 1 首先对影响商品住宅价格因素进行分析，在此基础上把这些因素量化，建立了影响 价格因素的指标体系。然后以西安为例分析各指标与房价的相关度并找出那些与房价显 著正相关的指标，并对其进行分析，从而使人们了解影响商品住宅价格高低的因素。在分 析了西安关于住宅需求预测相关文献后，笔者发现在分析西安市住宅需求影响因素中还 没有人把价格预期因素进行分析，本文在对西安市住宅需求预测分析中加入这个变量， 通过s p s s 统计分析软件的应用，在住宅年人均可支配收入、家庭户数、年人均消费性支 出、年人均居住面积、g d p 、平均每户家庭人口、房价收入比、城镇储蓄存款、住宅销 售价格、人均g d p 、市区年末总人口、住宅价格预期、平均每户就业人口、恩格尔系数、 年收入与消费支出的差值、银行住宅贷款利率1 6 个因素中找出对西安市住宅需求量影 响的关键因素，并对未来五年的西安市需求量进行预测，希望可以为西安市政府进行住 宅市场短期平衡和控制提供决策依据，为房地产开发商进行项目开发和开发节奏提供指 导建议。 1 3 本文拟采取的研究内容和技术路线 本文以西安市住宅市场为背景，论述了本课题的背景及研究意义，综述了国内外相 关的研究文献，为课题研究的展开打下了基础；然后，分析了西安市住宅市场的发展历 程、现状及其主要特点，从经济因素和非经济因素两个方面，分析了影响西安市住宅需 求的各个相关因素，并且用相关性分析方法对上述的影响因素进行分析评价，根据其与 因变量相关程度的大小，找出影响西安市住宅需求的关键因素；然后，通过建立西安市 住宅需求量的回归分析模型，预测未来五年西安市住宅需求量，并且提出作者对提高西 安市住宅需求量的几点意见；最后，给出本文的结论并且提出后继研究展望。 5 西安科技大学硕士学位论文 本文的基本框架如图1 1 所示： 绪论 西安市住宅市场概况 西安市住宅市场需求影响因素分析 西安市住宅市场需求预测 提高居民住房支付能力 提高居民住房支付能力 理顺住房价格体系 住宅开发商应根据消费者家庭结 构开发住宅 正确引导居民合理消费预期 更新住房消费观念，培育住房消费 执占 积极培育、稳步发展住宅交易市 场，促进住宅流通 选题背景及研究意义 国内外研究现状 研究方案、技术路线 西安市住宅市场发展历程 两安市住宅市场发展现状 西安市住宅市场主要特征 西安市住宅需求的界定 西安市住宅市场需求影响冈素 住宅需求理论概述 预测模型及检验方法理论概述 西安市住宅需求模型构建及检验 自变量因素预测 西安市需求量预测结果 西安市住宅市场未来发展的建议 结论与展望 图1 1 西安市住宅需求预测研究技术路线图 6 结论 后继研究展望 1 绪论 图1 1 中西安市住宅市场需求影响因素包括经济因素和非经济因素两项，其详细说 明如图1 2 和1 3 所示。 图1 2 经济因素详细说明图 图1 3 非经济冈素详细说明图 7 西安科技大学硕士学位论文 2 西安市住宅市场概况 西安是我国西北的重要工业城市，西安市的住宅市场具有和东部沿海城市不同的发 展情况，本章主要从西安市住宅市场的发展历程、现状和主要特征三个方面阐述西安市 住宅市场的概况。 2 1 西安市住宅市场的发展历程 从新中国成立以后，西安住宅市场总的来说经历了四个阶段，每个阶段对应当时的 政策法规都有自己本身的特点。 ( 1 ) 西安市住宅市场的形成( 建国一1 9 5 6 年) 西安市作为陕西省省会城市，经济比较发达，是西北地区的政治经济文化中心，早 在解放前，原国民政府在西安就成立了西安市地政局，负责全市的房地政管理和市管公 房的经营管理。 1 9 4 9 年5 月中国人民解放军解放西安，同时西安市人民政府成立，1 9 5 2 年西安市 人民政府颁布修订了西安市民房租赁暂行办法，对房地产移转买卖逐步纳入管理。 并同时成立了西安市房地产交易所，对房地产市场进行统一管理，城市房地政工作开始 纳入正轨。 ( 2 ) 西安市住宅市场的改造、限制与取消( 1 9 5 6 1 9 8 4 年) 1 9 5 6 年，随着对私营工商业的社会主义改造高潮的到来，对私营房地产业进行社会 主义改造己成为大势所趋。西安市人民委员会决定：对全市私营房地产进行社会主义改 造。这一时期的住房分配制度具有“低工资、低租金加补贴、实物配给制 的特征。住 房由国家分配，土地行政划拨，无偿使用。在相当长的一段时期里，西安市房地产业和 住宅市场处于萎缩状态。 ( 3 ) 西安市住宅市场的复苏( 1 9 8 4 1 9 9 8 年) 党的十一届三中全会后，在改革开放方针政策的指引下，西安市住宅市场开始复苏， 针对过去住房投资全部由国家包下来和以福利性为特征的住房分配制度存在的种种弊 端，西安市从1 9 8 4 年开始，进行了补贴售房、租赁保证金、发行住宅债券等方面的改 革探索。 随着西安市住房制度改革规划和实施方案1 9 9 8 年正式出台，西安全面推进了城 镇住房体制改革。推行租金、保证金、公积金，变福利型的住房分配为市场型的货币分 配，逐步实现住房管理社会化，住房经营商品化，建立起新的住房市场化供给分配体系。 ( 4 ) 西安市住宅市场的高速发展( 1 9 9 8 年至今) 1 9 9 8 年7 月3 日，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 8 2 西安市住宅市场概况 发布。1 9 9 9 年5 月l 同，西安市的己购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办 法和城市廉租住房管理办法同时实施。随着福利性分房的取消和银行启动个人购 房按揭贷款，使很多消费者都有可能通过按揭贷款政策，通过金融杠杆将潜在需求转化 为现实需求。 在这一阶段，西安市通过加快住房分配货币化进程、加大金融融资等措施，提高西 安市居民的购买力；通过旧城改造、拆迁补偿货币等创造新的需求；进一步搞活住房二 级市场，培养梯度消费意识，引导居民实现住房升级换代，促使了西安市住宅市场的高 速发展。 2 2 西安市住宅市场的发展现状 伴随着我国经济发展水平的持续提高，西安市住宅市场价格也在逐渐上升。同时， 西安市住宅供给量和需求量都有着稳步的增长，住宅开发规模不断扩大，住宅销售额不 断增加。可是住宅市场的快速发展也带来一些问题，如由于住宅价格涨幅过快，超过了 部分居民的承受能力，使得许多潜在的需求不能得到释放。 2 2 1 住宅供给与需求状况 住宅供给与需求状况的分析需要从表征住宅供给与需求的变量分析入手。表征住宅 需求的变量主要有：住宅销售额、销售面积、预售面积；表征住宅供给的变量主要有： 房地产开发投资额、施工面积、竣工面积。 ( 1 ) 住宅需求方面 从图2 1 、2 2 和2 3 可以看出，从1 9 9 7 年开始西安市住宅销售额每年都在逐渐增长， 特别是2 0 0 4 年以后住宅销售额有了爆炸式的增长。尽管2 0 0 6 年西安市住宅销售额增长 率与2 0 0 5 年与2 0 0 7 年相比有一定降低，但是即使这样，住宅销售额也增长了1 3 5 7 ( 环比增长率) ，2 0 0 5 与2 0 0 7 年的住宅销售额增长率更大，2 0 0 7 年住宅销售额达到了 2 5 1 7 4 1 1 万元，是1 9 9 7 年住宅销售额的2 2 1 倍( 基期增长率) 。具体数据见表2 1 。 表2 1 西安市住宅销售情况一览表 9 西安科技大学硕士学位论文 1 0 2 西安市住宅市场概况 从图2 4 可以看出，从1 9 9 7 年开始，西安市的住宅销售面积总体上成逐年上升的趋 势，2 0 0 7 年住宅销售面积有了较大的增长，与2 0 0 6 年相比增长了3 4 ，是近几年增幅 较大的一年，而且由于2 0 0 6 年住宅销售面积的基数较大，销售面积绝对增长量也是最 大的；西安市的住宅预售面积在2 0 0 1 年以前成波动性变化，当一年预售面积增加下一 年就相应减少，2 0 0 1 2 0 0 4 年，西安市商品住宅的预售面积与2 0 0 1 年前的高点预售面积 相比总体上较低，2 0 0 4 年以后，西安市商品住宅的预售面积才有了较多增长，超过了 2 0 0 1 年前的最高点预售面积，这说明从2 0 0 4 年以后西安市的需求有了很多的增加。具 体数据见表2 2 。 表2 2 西安市住宅销售、预售面积情况一览表 西安科技大学硕士学位论文 ( 2 ) 住宅供给方面 从图2 5 可以看出，从1 9 9 7 年以后，西安市住宅的房地产开发投资额总体上说成逐 年递增趋势，2 0 0 1 年以后住宅的房地产开发投资额的递增趋势加强，但是到2 0 0 4 年这 种投资的趋势开始有所减弱；从图2 6 和2 7 可以看出，2 0 0 7 年住宅房地产开发投资额 为2 0 3 5 7 8 8 万元，与上年相比增加了9 6 0 ，较前一年的投资额增长率有所降低，更是 低于2 0 0 4 年以前的增长率；2 0 0 7 年西安市住宅房地产开发投资额是1 9 9 7 年西安市住宅 房地产开发投资额的1 1 8 4 倍。具体数据见表2 3 。 表2 3 西安市住宅的房地产开发投资额情况一览表 1 2 2 西安市住宅市场概况 1 3 西安科技大学硕士学位论文 从图2 8 可以看出，从1 9 9 7 年开始，西安市的住宅施工面积总体上成逐年上升的趋 势，2 0 0 2 年住宅施工面积有了较大的增长，与2 0 0 2 年前的几年相比增长趋势明显加强， 而且2 0 0 4 年后这种趋势还有进一步加强，2 0 0 7 年的施工面积为2 3 7 6 8 2 万平方米，与 2 0 0 6 年相比增长了2 5 7 4 ，在2 0 0 6 年如此高的住宅施工面积的基数上还有如此高的增 长率，说明西安市的住宅开发力度越来越加强；1 9 9 7 1 9 9 8 年西安市的住宅竣工面积始 终处于1 0 0 多万平方米的低水平，从1 9 9 9 年开始，西安市的住宅竣工面积几乎没有什 么变化，始终维持3 0 0 万平方米左右一个相对稳定的水平上，只有2 0 0 7 年西安市的住 宅竣工面积达到了4 2 2 4 7 万平方米，说明近几年西安市的住宅建筑能力相对稳定。具体 数据见表2 4 。 表2 4 西安市住宅施工、竣工面积情况一览表 1 4 2 西安市住宅市场概况 2 2 2 住宅市场价格 从图2 9 可以看出，西安市住宅销售价格从1 9 9 7 年开始在以一个较缓慢的速度持续 增长。1 9 9 7 年西安市住宅销售价格为2 4 8 6 元，到2 0 0 7 年西安市住宅销售价格缓慢地增 长到3 1 9 6 元；从图2 1 0 可以看出，2 0 0 7 年住宅销售价格为3 1 9 6 元，与1 9 9 7 年住宅销 售价格相比增加了2 8 5 6 ；从图2 1 1 可以看出，1 9 9 8 年以来每年西安市住宅销售价格 的增长率是不同的。2 0 0 1 年以前西安市住宅销售价格的增长率是成波动式变动的， 2 0 0 1 2 0 0 3 年西安市住宅销售价格增长率保持在接近2 的水平，2 0 0 4 2 0 0 5 年西安市住 宅销售价格增长率维持在3 5 水平，2 0 0 6 年至今西安市住宅销售价格增长率维持在 1 5 水平。具体数据见表2 5 。 表2 5 西安市住宅销售价格情况一览表 1 5 西安科技大学硕士学位论文 1 6 册的的舳 一忙一蜒$ 2 西安市住宅市场概况 2 2 3 住宅空置状况 空置率( 当年空置面积当年竣工面积+ 上年空置面积一出租面积) 是评价住宅销售 情况的一个重要指标。从图2 1 2 可以看出，西安市住宅空置率在2 0 0 0 年以前是以波动 状态变化的，且1 9 9 9 年西安住宅的空置率达到历年的最高点2 8 2 ，但是从2 0 0 0 年开 始，这种情况就转变了，西安市住宅的空置率从2 0 0 0 年的6 4 开始逐年递增，一直增 长到2 0 0 5 年的2 4 6 ，在这之后，西安市住宅的空置率开始减少，减少到2 0 0 7 年的 l o 3 。具体数据见表2 6 。 根据国际空置率( 新口径) 准则，空置率在0 1 4 表示空置偏少，1 5 3 0 表示空 置适量，3 1 4 0 表示空置偏多、供大于求、资金偏紧、价格回落、缓慢发展，4 1 以 上表示产生积压、供过于求、资金占压、价格下跌、停止发展。 西安市商品住宅空置率一直保持在1 5 3 0 之间适宜的水平上，甚至个别年份低于 1 5 ，处于o 1 4 西安市商品住宅空置率偏少的水平上，说明了西安市住宅需求市场 供需结构合理，市场前景广阔。 1 7 西安科技大学硕士学位论文 表2 6 西安市住宅空置率基础数据情况一览表 2 2 4 开发资金状况 住宅开发资金从过去主要依靠政府投资转到现在政府、银行、企业、个人广泛参与 2 西安市住宅市场概况 住宅开发，而且政府资金逐步淡出，定金及预付款、自筹资金、银行贷款成为住宅开发 资金来源的主渠道。目自口看，西安市住宅丌发对银行的直接依赖在逐步减弱表现在房 住宅开发资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款、自筹资金已经成为住 宅开发冉勺主要资金来源。 如图21 3 所示，根据西安市统计年鉴，2 0 0 7 年资金来源以定会和预付款占4 4 8 、 开发商白筹资金占2 73 和银行贷款占2 07 为主，其中前两项占到了7 21 ，较上年 提高5 1 个百分点，而银行贷款所占比例则比上年下降4 3 个百分点，随着企业自身实 力的增强和住宅市场供求状况的改善，开发商对银行的依赖在逐年减弱。非银行贷款占 到资金来源2 3 以上，表明了西安市住宅开发已进入主要依靠企业自身力量和市场力量 发展的阶段。特别是近年来住房销售形势较好( 近五年住房销售面积平均增长3 2 1 6 ) ， 高于开发增幅，资金周转快，使用效率高，金融) c l 险较小。 2 _ 3 西安市住宅市场的主要特征 本节首先概述了我国住宅市场三个方面的主要特征然后在分析了我国住宅市场主 要特征的基础上，从六个方面重点分析了西安市住宅市场的特有特征。 23 1 我国住宅市场的主要特征 ( 1 ) 住宅市场是一个不完全竞争的f h 场 住宅市场是不完全竞争的市场。首先，土地一级市场由政府垄断，即土地使用权的 出让主体是政府，住宅开发实行统一规划、统一征地等原则，只允许在二、三级市场由 西安科技大学硕士学位论文 各类经济组织和个人进行土地使用权的转让和租赁等。第二，住宅商品的价值高、生产 周期长、投入资金量大等特点决定了住宅开发企业数量有限，单个企业占市场的份额较 大，自由出入市场相对困难。第三，企业生产经营的住宅具有异质性，产品的差异化避 免了同质化的竞争，企业可以利用消费者对其产品的特殊偏好索取更高的价格。第四， 住宅交易的过程复杂，供求双方信息的不对称性，交易成本高。第五，经营对象的非物 流性和市场范围的区域性。住宅由于具有固定性、不可移动性，它的流动只是观念上的 和权益上的，是住宅权益的转移或有偿转让。对住宅的消费只能在住宅所在地进行。由 于住宅市场是不完全竞争市场，市场无法自动达到帕累托最优( p a r e t oo p t i m a l i t y ) 状态。 因此，即使是美国、日本这样高度市场化的国家，政府也要以行政法规和财政金融等手 段对住宅市场的运行加以控制和调节。 ( 2 ) 住宅市场是一个投资性与投机性相结合的市场 住宅是以土地和房屋为其存在的物质条件，是一种特殊形态的财产，不同于一般意 义上以其物的特定用途为出发点的土地和房屋设施。也不同于以其他形式存在的财产， 会随着其使用功能的实现和时间的推移，价值因磨损和转移而逐渐消亡，住宅具有明显 的增值性能。产生增值的主要原因是：土地的稀缺性；环境改善的外部性；抗通货膨胀 的特性；税率相对较低。由于住宅的增值和保值性以及金融杠杆能力( 按揭或者抵押) ， 导致住宅交易中具有更加普遍的投资性和投机性。 ( 3 ) 住宅市场是一个政策性很强的市场 在市场经济条件下，经济主体的总体活动受市场机制和政府管理双重作用和制约。 市场以它特有的机制自动地调节各个经济主体的投资和消费行为，市场机制发挥着基础 和核心的作用。同时，由于城市土地所有权的国家垄断性质，以及与全社会生产生活密 切相关的重要性，决定了它必须受到政府强有力的宏观管理，政府必须以市场总量参数 ( 货币流通量、价格总水平、利率总水平等) 为对象，运用土地供应计划、货币政策、财 政政策和收入分配等手段，综合调控住宅市场的总供给与总需求、供给结构和需求结构。 2 3 2 西安市住宅市场的主要特征 随着西安市住宅产业化的进一步发展，将对其住宅市场产生重大影响，西安市住宅 市场在具备我国住宅市场的主要特征基础上，还呈现出其特有的新特征，主要表现在以 下几个方面：第一，住宅市场总体上仍将保持稳步上升的趋势，运行质量不断提高，形 成以普通住宅销售为主体的市场结构。西宇房产调查表明，目前西安市住宅市场上价格 在3 0 0 0 3 5 0 0 元之间、面积控制在1 0 0 平方米左右的普通住宅出现供不应求的局面。以 经济适用住房为主的中、低价住宅将成为未来市场的主流产品。第二，住宅产品更新换 代。目前西安市住宅市场己经告别供应短缺的阶段，达到了层次需求、层次消费的阶段。 在满足初始阶段的需求后，开发企业要避免盲目扩张，应对市场目标进行细分。未来的 2 0 2 西安市住宅市场概况 住宅市场品种将进一步向多样化发展，不仅住宅档次多样化，而且适用于不同使用对象 的住宅多样化、住宅的风格多样化。住宅向生态化、人文化发展。第三，随着住宅市场 需求主体和结构的变化，住宅市场逐渐由过去的卖方市场向买方