城市商业综合体申请报告【精品】.doc

城市商业综合体申请报告城市商业综合体申请报告 目目 录录 第一章第一章 申申报单报单位及位及项项目概况目概况 1 1 1 项项目申目申报单报单位概况位概况 1 1 2 项项目概况目概况 1 第二章第二章 发发展展规规划 划 产业产业政策及行政策及行业业准入分析准入分析 28 2 1 发发展展规规划划 28 2 2 产业产业政策政策 28 2 3 行行业业准入分析准入分析 29 第三章第三章 资资源开源开发发及及综综合利用分析合利用分析 31 3 1 资资源开源开发发利用利用 31 第四章第四章 节节能方案分析能方案分析 34 4 1 设计设计依据依据 34 4 2 项项目能源消耗种目能源消耗种类类和数量分析和数量分析 36 4 3 项项目所在地能源供目所在地能源供应应状况分析状况分析 39 4 4 节节能措施能措施 39 4 5 建筑建筑节节能能 41 4 6 能源管理能源管理 43 4 7 节节能效果分析能效果分析结论结论与建与建议议 44 第五章第五章 建建设设用地 征地分析用地 征地分析 46 5 1 项项目目选选址及用地方案址及用地方案 46 5 2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 46 5 3 本本项项目用地合理性分析目用地合理性分析 47 第六章第六章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析 48 6 1 环环境境现现状状 48 6 2 采用的采用的环环境保境保护标护标准准 48 6 3 项项目目对对生生态环态环境的影响分析境的影响分析 48 6 4 生生态环态环境保境保护护措施措施 49 6 5 地地质质灾害影响分析灾害影响分析 50 第七章第七章 经济经济影响分析影响分析 51 7 1 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 51 7 2 财务财务分析分析 54 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析 59 8 1 社会效果影响分析社会效果影响分析 59 8 2 社会影响分析社会影响分析结论结论 60 附 营业执照 组织机构代码 项目规划图 1 第一章第一章 申申报单报单位及位及项项目概况目概况 1 1 项项目申目申报单报单位概况位概况 企业名称 房地产开发有限公司 法定地址 河北省 市北市区七一东路 2456 号 法人代表 注册资本 壹仟万元人民币 公司类型 有限责任公司 经营范围 房地产开发经营 1 2 项项目概况目概况 1 2 1 项项目名称目名称 建设项目 1 2 2 项项目建目建设设地址地址 本项目拟建于 市 与东三环交叉口 东侧为 80 米宽东 三环道路 与河北大学隔路相望 西侧为 30 米宽规划路 与关汉 卿大剧院相邻 南侧为 50 米宽七一东路 北接文化产业园区用 地 1 2 3 建建设规设规模与内容模与内容 本项目占地 91756 7 平方米 总建筑面积为 568496 平方米 其中 地上建筑面积 412800 平方米 包括商业建筑面积 234800 平方米 办公及酒店式公寓建筑面积 178000 平方米 地下建筑面 积 156030 平方米 包括商业建筑面积 38000 平方米 车库及设 2 备间建筑面积 118030 平方米 1 2 4 项项目目实实施施进进度度计计划划 本项目从 2011 年 10 月开始前期准备工作 然后进行工程建 设工作 至 2013 年 9 月项目竣工验收 交付使用 总工期为 24 个月 1 2 5 项项目投目投资资与与资资金筹措金筹措 本项目总投资 221800 万元 其中建安工程费 173108 36 万 元 休闲 娱乐设施 2000 万元 工程建设其他费 26528 85 万元 预备费 20162 79 万元 全部为建设单位自筹资金 1 2 6 项项目建目建设设背景背景 本项目拟建于河北省 市 市位于河北中部 地处京 津 石三角腹地 近几年 市加快实施外向带动战略 加大开 放力度 招商引资不断发展 重点规划建设的 国家高新技术 产业开发区 涿州经济技术开发区等 11 个省级以上开发区 吸 引了 20 多个国家和地区的客商前往投资兴业 效益可观 先后 与 40 多个国家和地区建立了项目合作和贸易往来关系 出口趋 势良好 成交额逐年增加 市集中精力打造东湖文化商贸集中区 紧紧抓住东湖新 区建设机遇 大力发展文化创意 商贸物流等现代服务业 配套 引入旅游休闲 高端娱乐项目 整合洪金宝影视基地 河大新区 3 学院等文化资源 壮大汽车营销产业 建设以东湖为中心 以 文化创意 休闲旅游 购物娱乐 汽车展销为主的东湖文化商贸 集中区 形成 市东部经济 商贸核心区 推动 市经济的快 速发展 房地产开发有限公司在城市建设总体规划指导下 将打造出集滨湖休闲 艺术展示和生态体验等功能为一体的 经济 文化核心 是具有唯一性 标志性 体现 综合实力的经 典城市建筑 1 2 7 市市场场分析分析 1 投 投资环资环境分析境分析 城市区位城市区位 市位于河北中部 地处京 津 石三角腹地 素有 京 畿 重地 首都南大门 之称 行政区划行政区划 下辖 3 区 4 市 18 县 另设高新技术开发区 总面积 2 21 万平方公里 是河北第一大市 市区总面积 312 3 平方公里 建 成区面积 96 8 公里 人口人口总总量量 2009 年末 市总人口 1180 万 其中常住人口 1150 3 万 市区人口为 113 4 万人 是河北省人口最多的城市 交通路网交通路网 北距北京 140 公里 东距天津 145 公里 西南距石家庄 125 4 公里 高速公路通车里程已达 657 公里 居全省第一位 工工业历业历史史 一五 时期建成的变压器厂 482 厂 胶片厂 热电厂 化纤 厂 604 厂 至今仍是全市工业经济的骨干力量 工工业现业现状状 现有规模以上工业企业 1485 家 上市公司占河北省上市公 司数量的 25 其中包括 天威 乐凯 风帆 天鹅 占云 华夏科 技 长城 立中车轮 天威英利等 工工业业未来未来 大力发展新能源设备制造业 全力打造 中国电谷 形成了 光电 风电 节电 储电 输变电与电力自动化六大产业体系 拥 有英利 中航惠腾 国电联合动力 天威等一批龙头企业 城市性城市性质质 国家级历史文化名城 京津冀城镇群中的重要城市 先进制 造业和现代服务业基地 空空间发间发展展战战略略 通过北扩 南拓 西接 东联与徐水 清苑 满城这 三星 以 及位于白洋淀区域中的安新县这一 淀 构建 南车北电强实力 西山东水映名城的 大城市格局 中心城区中心城区规规划布局划布局 规划 两带两区三组团 的城市结构 东部组团结合现状教育 5 研发和近期建设的客运专线客运站规划形成集会展 信息流通 商务活动 教育研发 教育研发 地方文化展示为一体的现代综 合功能组团 2 经济经济条件条件 2010 年该市生产总值达到 2050 3 亿元 增长 14 高于全 省 2 2 个百分点 增幅居全省第三 规模以上工业增加值达到 686 3 亿元 增长 21 从 6 月份开始连续 7 个月增幅居全省第 一 全部财政收入达到 206 1 亿元 位列全省第五 全部财政收入 增长 23 6 位列全省第四 生产总值与财政收入首次实现 双超 二 2010 年 该市各项经济社会指标均完成或超额完成年度目 标任务 全社会和城镇固定资产投资分别增长 30 和 32 地方 一般预算收入 92 亿元 同比均增长 26 城市居民人均可支配 收入 15046 元 农民人均纯收入 5103 元 分别增长 11 和 9 居民消费价格指数 103 左右 社会消费品零售总额增长 18 3 实际利用外资 4 8 亿美元 万元生产总值综合能耗下降 3 城镇 企业职工参加基本养老保险人数 39 6 万人 以重点项目和工业园区建设为抓手 增强产业对经济增长 的支撑 全年共列入省重点项目 168 项 总投资 2059 7 亿元 项 目数量和投资规模分别列全省第二 第三位 全年省 市重点项 目完成投资 603 亿元 超年度计划 75 个百分点 定州市 涿州市 6 高阳县 定兴县和南市区 河北长城工业聚集区 等建设的 5 个工 业聚集区已通过省审核 入列省级产业聚集区 涿州 高碑店经 济开发区和 工业园 3 个省级开发区扩区新增面积 30 多平方 公里 到年底 全市入园企业已达 4800 多家 新入园项目 200 多 个 3 总总体供求情况体供求情况 随着 高铁和东湖的规划施工 东部经济带正逐渐形 成 各种商业活动日益频繁 然而 市东部至今仍然没有一个 综合性的商业聚集区 严重阻碍了该区域各种商业活动的增加 本项目建设一个城市商业综合体 不仅减轻了 市中心商 业聚集压力 还能够为 市东部经济带迅速成长提供基础条件 因此 本项目的临街商铺 商业酒店公寓以及办公用房具有广阔 的市场前景 4 项项目目竞竞争能力分析争能力分析 本项目是以商业酒店式公寓以及办公用房为主的大型综合 商业区 由 房地产开发有限公司开发 由具有设计资质的 建筑设计有限公司负责设计 本项目的建设将成为新城市地标综合体 成为 未来生活 式一座伟大的建筑 具有承前启后的质素与气势 用前人的积淀 决定未来的形态与方向 在诞生的一刻 彰显未来的不凡与气质 未来财富第一站东三环 是 市区东部贯通南北的交通主干 7 也是构建一网 两线 三环 三立交城市大交通格局的重要组成 部分 随着 高铁和东湖的规划施工 东部经济带正逐渐形 成 未来潜力不可限量 凝聚当代世界建筑风华 重新定义 时代未来 50 万平方米商业核心 占位 门户 纳东湖一线景 观 邻大学城深厚文脉 使之具备了强大的综合竞争力 1 2 8 建建设设条件条件 自然地理条件 自然地理条件 市位于太行山北部东麓 冀中平原西部 北纬 38 10 40 00 东经 113 40 116 20 之间 北邻北京市和张家口市 东接廊 坊市和沧州市 南与石家庄市和衡水市相连 西部与山西省接壤 地处京 津 石三角腹地 市中心北距北京 140 公里 东距天津 145 公里 西南距河北省会石家庄 125 公里 直接可达首都机场 正定机场及天津 秦皇岛 黄骅等海港 气候条件 气候条件 市属暖温带大陆性季风气候 为半干旱地区 春季降水 少 空气干燥 夏季热而多雨 秋季天高气爽 气候宜人 冬季寒 冷干燥 雨水稀少 年主导风为西南风 平均风速 1 9m s 年平均 气温 12 4 交通通交通通讯讯 交通 交通 京广铁路 京昆高速公路 107 国道 京港澳高速公路 保津高速公路 保沧高速公路 张石高速公路使 拥有四通八 8 达的交通网络 由京港澳高速 荣乌高速 京昆高速 保沧 保阜 高速在 周边互通连接 形成高速外环 通通讯讯 全市通讯畅达迅捷 移动通讯方面中国移动和中国联 通先后在 建设 3G 网络 成为全国首先开通 3G 网的 10 个城 市之一 也成为同时拥有两个 3G 网的 3 个中国城市之一 另外 两个为上海和无锡 工程水文地工程水文地质质 市西部为太行山东麓低山丘陵 东部为第四纪黄土平原 区 总地势由北向东南倾斜 山区 丘陵 平原阶梯状分布 地面 平均海拔 18 5 米 坡度为 1 0 项目场地表面平坦 地质条件单一 地下水埋藏较深 一般 位于 16 米以下 场地属冲积平原 地质主要为第四系冲积物组 成 沉积环境稳定 宜作建筑场地 抗震 抗震 根据 市人民政府抗震防灾办公室及 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 2008 年版 规定 市抗震设防烈度为 7 度 设 计基本地震加速度为 0 10g 公用公用设设施社会依托条件 施社会依托条件 水电条件满足建设运营需要 施工条件 施工条件 1 施工施工场场地地 9 拟建场址地形开阔 交通便利 项目建设地点有空地可做为 本期工程的施工场地 无须另外租用施工场地 2 施工道路施工道路 本项目拟建于 市 与东三环交叉口 东侧为 80 米宽东 三环道路 西侧为 30 米宽规划路 南侧为 50 米宽七一东路 均 可作本项目的施工道路 施工道路便捷 3 施工能源施工能源 本项目电源由 市政供电网络引入 电源引入及配出电 缆采用直埋方式敷设 施工用氧气 乙炔气由施工单位自备 分散供应 在施工过程中应注意安全 1 2 9 总总体体设计设计方案方案 1 2 9 1 总总体体规规划划 1 定位 定位 本项目拟建于 市 与东三环交叉口 东侧为 80 米宽东 三环道路 与河北大学隔路相望 西侧为 30 米宽规划路与关汉 卿大剧院相邻 南侧为 50 米宽七一东路 北接文化产业园区用 地 毗邻筹建中的 高铁客运站 京港澳高速 京广客运专线 稳守 城市门户 使不同的空间根据不同习性和使用观点灵 活生动 让东湖景观和使用空间融为一体 从而保证了室内和室 外空间的直接交流 打造 最具交互性的娱乐 休闲 办公空间 2 启幕 启幕新城市新城市纪纪元元华华章章 10 未来 势 门户 未来财富第一站 东三环 市区东部贯通南北的交通主干 也是构建 一 网 两线 三环 三立交 城市大交通格局的重要组成部分 随着 高铁和东湖的规划施工 东部经济带正逐渐形成 未来潜 力不可限量 50 万平方米全新形态城市综合体 开启 未来财富之门 执掌 财富未来 势 未来 世 东湖之滨 新城市文化主场 借势东湖新区 颠覆传统建筑形态 以独一无二的城市综合 体建筑 开启 文化未来 世 未来 士 育龙之地 涵养未来城市精英 地处 大学城 毗邻河北大学 学院 广播电视大学 等重点高校 教育部直属 10 所重点中学之一 省重点中学 外国语学校 教育资源无比优越 百年 人文思想 居住文 化 必将改变孩子未来 涵养 未来 士 未来 时 50 万平方米城市综合体 未来商业核心 以全新的视角汲取世界城市商业建筑精华 打造 首席低 密度商业综合体 以超越当下的文化理念与建筑构思 重新塑造 人性化的商业 商务空间 建筑新城市文化地标与未来 进入 未来 时 11 未来 式 20 万平方米复合型空间 一线观湖美宅 以 20 万平方米未来建筑理念 前所未有的空间线条与建筑 形态 演绎全新视角下的建筑美学 从外立面材质 人行走道到 大堂 超标准电梯 重新定义 人文建筑样板 复合型建筑思考 与关汉卿大剧院的人文光辉相得益彰 让生活 优先畅享 未 来 式 3 打造 打造 市的市的购购物公园物公园 本项目设计理念着眼于超越符号化层面的标志性 在顶楼设 计了一个大型的娱乐航母 摩天轮 海盗船以及一系列的实景花 园都会被引入到楼顶上 还将利用高科技 直接引东湖水通向五 楼的主题娱乐公园 不但在城市格局上整合完善了新城区环湖商 务中心 并且顺应时代前瞻 立体复合地延续了生态空间 更新 了城市形象与活力 更重要的是创造性地发挥了业态组合的经济 效力 将城市生态 文化 经济等功能片断重新组织 打造工作 生活与游乐的舞台 与已有的生态 艺术殿堂形成互补 从城市 场景上承接本区域文脉 并且通过提供多样的业态组合 聚集商 务中心成立所必需的人气 形成以人为本的群体地标 设计从多角度对本项目进行分析研究 重新审视隐在次序 探索传承地域文化的非表象化非符号化的可能性 在增强市民归 属感 制造顾客向游客转变 用项目带动人群聚集的同时 力求放 大机遇 促进区域经济的再次腾飞 打造出 市的购物公园 12 1 2 9 2 建筑建筑设计设计 设计依据 甲方提供的用地红线范围及任务书 规划部门提供的建设项目综合管网设计基本原则 规划部门提供的城乡规划局建设项目规划条件表 民用建筑设计通则 GB 50352 2005 高层民用建筑设计防火规范 GB 50045 95 2005 版 办公建筑设计规范 JGJ 67 2006 商店建筑设计规范 JGJ 48 88 汽车库设计规范 JGJ 100 98 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB 50067 97 市城市规划管理相关条例 市规划局提供的规划要点及相关规定 国家相关建筑法规 规范 本项目总体设计如下 总平面布置 商业裙房 裙房设计力求使屋顶平台地面化 以削弱高容积 率要求下的负面影响 于三层标高设计一开阔的水上乐园 直观 展示游乐气氛 迅速汇集人气 继而四五层的丰富业态以及商业 同样得以直观地展示于三层游乐场的人群 从而吸引人流进一步 流向传统型商业空间难以带动的高区商业 而这一系列流动向上 13 的立体空间 其尺度怡人 视野开阔 为游人提供了立体的观湖平 台 为市民自发的活动提供了更为丰富有趣的开放空间 高层建筑 规划基地内一共布置了四幢高层建筑 分别位于 南地块的北侧及东侧 高层区设计着眼于区域文脉 避免引发与 大剧院的 地标争夺战 避免高层对公共设施的压迫 而是与剧 院在形态上相辅相成 相得益彰 共同营造环湖新型商务中心 四栋板式建筑以充满未来感的圆润自然之态诠释东方古韵 为空 旷的东湖增添丰富而明快的天际线 道路交通组织 道路交通力求简洁实用 路线设计可以使人便捷地到达每个 功能入口 同时与基地出入口 城市道路能够很好地衔接 沿建 筑周边道路可以满足消防及疏散要求 北地块 地块规划为公共停车场 有两个车行出入口 均开 向规划四路 南地块 地块共有三个车行出入口分别开向规划二 路和规划四路 地块内部通过消防车道环通并与规划道路连通 南北向内街道路兼做消防车道 保证消防车的快速便捷到达扑救 点 本地块有大量的商业办公车流 因此沿南地块三个端角均匀 地下车库出入口 使车辆能畅通地由各个入口直接进入地下地库 空间布局与功能分布 本项目的各部功能 在设计中共包括商业及四栋高层建筑 14 其中四栋高层办公建筑主体均为 26 层 层高 3 2 米 均为叠 落式板楼 形成了优美的天际线 商业主体共 5 层 涵盖有百货 家居建材 电器卖场 零售商 业 餐饮 婚庆 影院及娱乐活动空间 三层平台的摩天轮和海盗 船组成的游乐场使得屋顶平台地面化 吸引人流进入传统商业空 间难以带动的高区商业 并为游人提供了立体的观湖平台 地下室共计 2 层 地下一层为停车库和地下商业 地下夹层 为非机动车库 地下二层为停车库 建筑外观 建筑整体线条流畅 用简洁的 圆弧 作为基本元素加以变化 建筑风格简约又带有感性柔美的一面 高层建筑外立面用色简洁 明快 虚实对比强烈 充满现代感 在建筑尺度上做了精心处理 高层区设计着眼于区域文脉 避免引发与大剧院的 地标争夺战 避免高层对公共设施的压迫 而是与剧院在形态上相辅相成 相 得益彰 共同营造环湖新型商务中心 四栋板式建筑以充满未来 感的圆润自然之态诠释东方古韵 为空旷的东湖增添丰富而明快 的天际线 1 2 9 3 结结构构设计设计 执行规范 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 15 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 建筑工程抗震设计规范 GB50011 2001 结构型式 该项目高层及商业建筑均采用框剪结构 基础型式 根据结构型式 结合场址工程地质状况 高层 建筑物基础采用筏板基础 多层建筑采用条形基础 1 2 9 4 配套工程方案配套工程方案 给给排水工程排水工程 1 设计依据 总图土建专业提供的资料 国家现行的工程建设规范和标准 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 建筑设计防火规范 GB50016 2006 2001 修订本 室外给水设计规范 GB50013 2006 97 修订本 室外排水设计规范 GB50014 2006 97 修订本 2 设计范围 本项目建筑物的给水 排水工程及消防工程的设计 3 给水 本项目水源由市政管网供给 规划从 城市供水管网引入 给水管 满足规划区用水量要求 给水主管道环状及枝状布置 消水栓按 150 米服务半径设置 4 排水 16 采取雨污分流制 生活污水经化粪池沉淀处理后排入市政污 水管网 雨水经过收集后部分进行绿化带的灌溉 其余部分排入 市政雨水管网 采暖 通采暖 通风风及空及空调调工程工程 1 室外设计参数 夏季空调室外计算干球温度 33 2 夏季空调室外计算湿球温度 26 4 夏季通风室外计算温度 30 夏季空调日平均温度 28 6 冬季空调室外计算干球温度 12 冬季空调室外计算相对湿度 45 冬季空调室外最低平均温度 15 9 冬季室外计算平均风速 2 8m s 冬季通风室外计算温度 5 2 围护结构热工性能 围护结构热工性能 名称 传热系数 K W K 备注 陶粒砼空心砌块外墙0 6150mm 厚聚苯乙烯泡沫板 保温 外 门2 5成品钢制保温门 屋 面0 58 80mm 厚聚苯乙烯泡沫板 保温温温 楼 板0 60与室外空气接触 17 3 采暖部分 本项目办公用房供暖由市政供热统一管理 采暖系统将设计 为以地板采暖的模式 管网采用枝状直埋敷设 直埋管道采用聚 氨酯直埋保温热水管道 商业用房采暖利用中央空调进行冬季采 暖 4 通风部分 各建筑物内无窗及设固定窗扇的卫生间均设机械排风 供供电电工程工程 1 供电系统 本项目供电电源由市政供电网络引入 电源为 380 220V 项 目区内设总变配电室 各单体建筑物均设低压配电间 以放射或 树干式方式为动力及照明供电 并进行电能的再分配和计量 2 照明 本项目各建筑物内设配电室 由配电室电源总进线动力 照 明配电箱 向各层分配电箱以电缆放射式 或树干式 供电 各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统 本工程 配电系统为 TN C S 接地方式 各变电所变压器中性点直接 接地 各建筑物电源进线设重复接地 供配电设计遵循经济合理 技术先进 节省电能为原则 用 电设备选用自然功率因数高 损耗低 性能先进的电气产品 合理规划供电范围 变电所深入负荷中心 以降低配电线路 18 损耗 采用静电电容器进行无功补偿 降低损耗 满足供电部门要 求 根据各建筑物的功能及用电负荷性质 设置必要的计量表 进行内部考核 实施绿色照明 确定科学的照明控制方式 选用高效节能照 明光源 项项目智能化工程目智能化工程 本项目规划要求有线电视 网络光缆等涉及信息系统的所 有管线均在信息导管内解决 为满足现代办公 娱乐等需求 本规划区内将通信 计算机 和自控等技术运用于各个区域 通过有效的信息传输网络 各系 统的优化配置和综合运用 向用户提供先进的安全防范 信息服 务 物业管理等方面的内容 为用户创造单权 便捷 高效的使用 空间 安防系统 在各重点部位设置红外微波报警器 并使用电视 监控摄像机实施监视 联动控制 物业管理方面 采用先进的 成熟的网络技术和计算机技术 充分利用网络系统 向用户提供高效 优质的服务 用户能在网 上查询物业管理信息 安全防范 消防 建筑监控系统 并与物业 管理系统互联 19 电梯 高层每单元设置两部电梯 其中一部消防电梯 平时 用作普通电梯 每层设停站 消防系统 本项目周围设环形消防通道 结合变频调速泵房 设消防水池 水池容量应满足用水量最大的一幢建筑消防用水 给水管网水压保证灭火时 消火栓的水压不小于 10 米水柱 以在面算起 室外消火栓的设置间距不小于 120 米 并从 DN150 的给水管上接入 1 2 9 5 环环境保境保护规护规划划 本项目建设前应编制环境影响评价文件 对项目实施后可 能产生的环境影响做出分析 预测和评估 提出预防或减轻不良 影响的对策和措施 报环保局审批 环卫规环卫规划划 根据社会发展的需要 垃圾采用定点收集 规划沿本地块内 主要道路上设置若干垃圾分类收集点 每个垃圾收集点设置 70 米服务半径内 收集的垃圾经压缩处理后由环卫机构负责清运 无障碍无障碍设计设计 1 符合行业标准 城市道路和建筑物无障碍设计规范 2 小区外部的道路 绿地与公共服务设施等闲地内 建设无 障碍通路 保证老年人 体弱人 残疾人 轮椅及童车的无障碍通 行 建筑商业出入口通过缓坡连接 办公出入口设置无障碍坡道 20 公共场所设无障碍厕所 商业 办公均配备无障碍电梯 地下室 分区设置无障碍车位 水平通道及楼梯间宽度均符合无障碍设 计要求 1 2 10 劳动劳动安全安全卫卫生生 1 施工期的劳动安全防护 1 项目施工期间 对各岗位施工人员 按照国家有关的劳 动保护规定配备必须的工作服 安全帽 手套 口罩等劳动保护 用品 2 在施工现场 加强对材料 设备的检查 杜绝不合格的材 料 设备对人员的伤害 加大对安全工作的投人 完善各种安全 防护设施 3 项目施工单位要加强对施工人员的安全法律 法规 安 全生产知识 安全操作技能教育并进行严格考核 合格后 方可 进场作业 4 在施工现场设固定的安全管理员 对危险性大的脚手架 起重机搭设和拆除 机械设备吊装 用电设备工作 基础土方开 挖等进行监督和控制 5 施工单位要规范项目的施工安全行为 2 运营期项目区的安全卫生 1 建筑物间距 结构设计按安全防火规范有关规定进行 各建筑物按 7 度设防 以防震灾 各建筑物设置避雷针 以防雷 21 击造成火灾 合理设计住宅内厨房结构 使油烟通过竖向管道向 屋顶排放 2 为加强项目区的安全防护 专门设置智能小区闭路监视 系统 这种系统的图像监控具有及时 真实 传送信息量大等特 点 它将周界防盗报警 防火报警 图像监控 出入口通道管理系 统 电脑中心管理综合在一起 形成一个现代化 多功能 全自动 的动态综合管理 3 对于易燃 易爆的房间 设备和灯具 均选用防爆型 各 种电气设备安装必要的保护元件并进行安全接地保护 同时设 置明显的安全标志 4 项目内设置多处垃圾收集点 使垃圾集中处理 既可减 少空气污染又可保证废品的回收再利用 1 2 9 组织结组织结构构 本项目的工作开展实行总经理负责制 将主要设置办公室 人事部 财务部 材料采购部 预算部 工程部 投资发展部 营 销策划部 销售部九个职能部门 各部门之间相互协调 相互配 合 为完成同一个目标而发挥作用 企业组织机构情况见下图 1 2 10 项项目目实实施施进进度度 本项目建设期从前期准备 立项 而后进入项目准备阶段 项目施工阶段 项目竣工验收阶段 项目应尽早开办 在项目实 施过程中 应妥善安排各项工作交叉进行 以缩短工期 本项目 22 各项工作进度具体安排如下 2011 年 10 月至 2011 年 11 月 前期准备工作和项目报 告编制 2011 年 12 月至 2011 年 1 月 施工图纸设计及审批 2011 年 2 月至 2012 年 3 月 工程招投标 2012 年 4 月至 2013 年 8 月 土建施工 2013 年 9 月 工程验收交付使用 从项目申请报告到工程投入使用 预计时间为 24 个月 详见项目实施计划进度表 23 项项目目实实施施计计划划进进度表度表 2011 年2012 年2013 年 序 号 年 度 项目名称 101112123456789101112123456789 1 前期准备及申 请报告编制 2 施工图纸设计 及审批 3工程招投标 4土建施工 5竣工验收 24 1 2 16 招招标标方案方案 依据 中华人民共和国招标投标法 规定 本项目工程建设实施阶 段的勘察设计和施工等均采取招标 根据中华人民共和国国家发展 计划委员会第九号令 本项目申请报告应编制工程招标内容 根据以上依据 2 中第 7 条规定 各类工程建设项目 包括项目 的勘察 设计 施工 监理以及与工程建设有关的重要设备 材料等的 采购 达到下列标准之一的 必须进行招标 施工单项合同估算价在 350 万元人民币以上的 重要设备 材料等货物的采购 单项合同估算 价在 100 万元人民币以上的 勘察 设计 监理等服务的采购 单项合 同估算价在 50 万元人民币以上的 单项合同估算价低于上述规定的 标准 但项目总投资额在 3000 万元人民币以上的工程也必须进行招 标 该项目投资总额达到上述招标依据中规定的标准 因此 本项目 的勘察 设计 施工 监理以及与工程建设有关的重要设备 材料等的 采购均须采用招投标方式进行 本项目建设单位不具备自行招标资质 需采用委托形式进行招标 25 河北省建河北省建设项设项目招目招标标方案和不招方案和不招标标申申请请表表 表 1 5 项目名称 建设项目建设单位 房地产开发有限公司 项目单位负责人及电话 建设内容土建及安装工程项目建设地点和时限 市 与东三环交叉口 总投资额221800 万元资金来源及构成全部为企业自有资金 招标范围招标组织形式招标方式合同估算额 万元 全部招标 部分招标 委托招标 自行招标 公开招标 邀请招标 不采用 招标方式 勘察 设计 5936 3 建筑安装 工程 173108 36 监理 2388 32 娱乐设施2000 重要材料 拟选择的招标公告发布媒介河北省招标投标综合网 情况说明 建设单位 盖章 年 月 日 26 1 2 17 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 1 2 18 本本项项目主要目主要设计设计指指标标情况情况见见下表 下表 27 主要财务数据及评价指标表主要财务数据及评价指标表 序号序号名名 称称单单位位数量数量备备注注 一基础数据 1规划占地 91756 7 2总建筑面积 568496 2 1地上建筑面积 412800 2 1 1商业及酒店式公寓商务配套 234800 2 1 2办公及酒店式公寓 178000 2 2地下建筑面积 156030 2 2 1商业建筑 38000 2 2 2车库及设备建筑 118030 3容积率4 499 4建筑密度 66 52 5绿化率 9 59 二财务数据 1总投资万元221800 2销售收入万元312772 3销售税金及附加万元17202 46 4利润总额万元73769 5 5所得税万元18442 38 6税后利润万元55327 12 三财务评价指标 1利税总额万元90971 96 2利税率 41 01 3总投资收益率 33 26 4资本金净利润率 24 94 28 第二章第二章 发发展展规规划 划 产业产业政策及行政策及行业业准入分析准入分析 2 1 发发展展规规划划 在国外早已发展成熟的 城市综合体 近年来在国内一些主 要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式 建筑 在寸土寸金的综合商业项目开发中 做出这样的决策和规 划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的 开放式空 间包括市民广场 居住区休闲活动广场 大空间尺度的建筑间距 及超大绿化园林的高尚社区等 它们为城市增添了市民公共活 动场所 为城市增添积聚人气与活力的城市空间 为城市透出蓝 天 白云 森林 小溪 诗意 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务 商业 中心区 打造城市新地标 创造城市活力之源的商业综合体和居 住街区 创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场 同时 在避免城市中心空洞化 减少城市通勤交通压力 打造城市 24 小时不夜城 等方面起着重要作用 一个崭新的城市综合体即将在 面世 它将会给 人民带来前无仅有的最佳视觉空间 为 打造一个地标式建筑 2 2 产业产业政策政策 近年来 国家对住房市场实施调控政策 但并未涉及商业地 产 这使得很多城市的商业地产以 城市综合体 等面目出现 同 29 时 宽松的银行贷款政策 让一部分住宅投资者有能力投入到商 铺投资中 各种城市综合体的不断问世 商住项目的备受关注 都在说明 在住宅市场遭遇 限购限贷 的政策之下 商业地产走 进了一个新的时代 是根据当地的经济发展情况和城市建设需要 应运而生的 本项目以科学发展观为指导 重视经济社会协调发展 让广 大群众共享改革开放发展成果 把不断提升人民的经济水平摆在 更加突出的位置 是立党为公 执政为民根本宗旨的具体体现 该项目建成后 将大大美化 市整体形象 优化投资环境 为 市经济的稳步发展做出贡献 必将受到广大群众的欢迎和拥 护 房地产开发有限公司符合国家法律法规 符合 市 的城市规划 达到建筑布局合理美观 基础设施配套齐全 环境 洁净优美的要求 同时各级政府 主管部门推行有力的保障措施 以确保项目的可行性 2 3 行行业业准入分析准入分析 1 从事房地产开发的企业需要具备一定的资质 房地产开 发经营管理条例 对房地产企业的设立 管理作出了明确的规定 房地产开发企业是依法设立 具有企业法人资格的经济实体 为 了加强对房地产开发企业的管理 规范房地产开发企业的行为 建设部于 2000 年 3 月发布了 房地产开发企业资质管理规定 建设部令第 77 号 对房地产开发企业实行资质管理 设立房 30 地产开发企业 除应当符合有关法律 行政法规规定的企业设立 条件外 还应当具备下列条件 一 有符合公司法人登记的名称 和组织机构 二 有房地产开发经营所需要的固定的办公用房 三 注册资本 100 万元以上 四 有 名以上持有资格证书的房 地产专业 建筑工程专业的专职技术人员 名以上持有资格证 书的专职会计人员 2 房地产开发行业实行资本金制度 房地产开发企业筹集 的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例 经济适用住房项 目不得低于百分之二十 其他房地产开发项目不得低于百分之三 十五 并专项用于房地产开发项目的建设 接受有关部门的监督 管理 鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度 3 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土 地用途 动工开发期限进行项目开发建设 出让合同约定的动工 开发期限满 年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让 金 20 以下的土地闲置费 满 年未动工开发的 可以无偿收回 土地使用权 但是 因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为 或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外 31 第三章第三章 资资源开源开发发及及综综合利用分析合利用分析 3 1 资资源开源开发发利用利用 当今 节约能源已成为世界性的问题之一 各国对能源问题 都给予了极大的关注 合理利用能源降低能耗被列为经济发展 的重大课题 节约能源是指通过技术进步 合理利用 科学管理 和经济结构合理化等 以最小的能源消耗取得最大的经济效益 从资源利用和环境保护的角度看 就是要调整经济结构 减少 资源的使用量和提高资源的循环再用量 实施清洁生产 增强 经济发展的可持续性 资源开发利用及综合利用 强调合理开发利用资源的战略重 要性和现实必要性 落实节约资源和保护环境基本国策 建设 低投入 高产出 低消耗 少排放 能循环 可持续的国民经济 体系和资源节约型 环境友好型社会 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 指出 合理利 用资源是贯彻落实科学发展观的需要 即坚持以人为本 树立 全面 协调 可持续发展观 促进经济 社会和人的全面发展 合理利用资源是建设节约型社会的需要 即建设资源节约型 社会 核心目标是降低资源消耗强度 提高资源利用效率 减少 自然资源系统进入社会系统的物质流和能源流的强度 实现社 会经济发展和资源消耗的减量化 合理利用资源是建立循环经济体系的需要 即循环经济是 一种生态 它模拟自然生态系统的运行方式 遵循其特有的运 32 行规律 实现特定资源的可持续利用和总体资源的永续利用 促进经济活动的生态化 3 2 资资源源综综合利用分析合利用分析 2006 年中国可持续性发展战略报告 显示 在世界 59 个主 要国家的资源绩效水平的调查排序 中国资源绩效居倒数第 6 位 2005 年全国能源效率为 34 1 比发达国家低 10 个百分点 工业固体废弃物综合利用率从 55 8 提高到 60 主要再生资源 回收利用率提高到 65 森林覆盖率从 18 2 提高到 20 木 材综合利用率由目前的 60 左右提高到 70 用水左右 万元 GDP 用水量降低 20 单位工业增加值用水低于 115 立方米 城市供水管网平均漏损率不超过 15 生活节水器具在城镇全 面推广使用 北方缺水城市再生水利用率达到污水处理量的 20 南方沿海缺水城市达到 10 15 3 3 本本项项目目资资源源综综合利用分析合利用分析 城市综合体太阳能利用主要体现在太阳能照明系统方 面 包括 广场景观照明 内部道路照明 太阳能发电系统 本项目规划利用新型太阳能发电技术 确 保太阳能电池组件与建筑协调统一 使太阳能技术既达到节能 和经济的目的 保证建筑的美观和协调 太阳能电池组件安装 在商业局部 5 层屋顶 结合建筑将其作为玻璃顶棚使用 主要 为地下车库 公共走廊及消防通道等提供电能 33 太阳能路灯 太阳能灯具有节省投资 高性价比特点明显 使用绿色 环保 可再生能源 一次性投入 长期受益 同时 由 于不消耗煤电 减少了 CO2 SO2 等温室气体的排放 对环境 保护起着重要的积极因素 本项目位于 市 与东三环交叉口 由市政管网供水 能 够满足本工程生产 生活需要 生活节水采用节水器具等措施 并且对供水管道 管件和阀门选用质量可靠的节能产品 加强 管理 避免跑 冒 漏 滴的发生 同时所有用水单位 都装有计 量装置 因本工程用水量不大 对当地地下 表 水资源不会造 成不利影响 34 第四章第四章 节节能方案分析能方案分析 4 1 设计设计依据依据 4 1 1 设计设计依据及用能依据及用能标标准 准 1 中华人民共和国节约能源法 2 中华人民共和国清洁生产促进法 3 关于印发节能减排综合性工作方案的通知 国发 2007 15 号 4 节能中长期专项规划 发改环资 2004 2505 号 5 中国节能技术政策大纲 国家发改委 科技部 2006 年 12 月 6 国家鼓励发展的资源节约综合利用环境保护技术 国家 发改委 2005 年 65 号 7 设备及管道保温保冷设计导则 GB T15586 1995 8 节电措施经济效益计算与评价 GB T13471 1992 9 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019 2003 10 节能措施经济效益计算与评价 11 建筑照明设计标准 GB50034 2004 12 河北省节约能源条例 13 河北省发展和改革委员会关于印发 河北省节约能源 十一五 专项规划 的通知 冀发改环资 2007 538 号 14 关于转发的通知 冀发改投资 2007 35 152 号 15 河北省用水定额 试行 冀水资 2002 3 号 4 1 2 项项目目节节能背景分析能背景分析 节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针 也是当前 一项极为紧迫的任务 目前 我国已成为世界第二大能源生产国 和第二能源消费国 特别是近两年来 在国民经济快速增长的拉 动下 我国能源需求增长较快 能源紧张业已成为制约经济持续 稳定发展的重要问题 节能 节水原则 1 认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范 严格执行节 能技术规定 努力做到合理使用资源 2 积极采用先进的节能新材料 新工艺 新技术 严禁采用 国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备 4 1 3 项项目目节节能背景分析能背景分析 我国能源资源相对不足 人均拥有量远低于世界平均水平 随着经济规模的扩大 能源需求呈持续快速增长 供需矛盾日益 突出 能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发 展的瓶颈 关系到我国经济 社会发展目标的实现 节能是一项 长期的战略任务 是当前的紧迫任务 是我国的基本国策 因此 现在及可预见的未来 节能 将始终伴随该项目一路同行 本项目能源指标的确定 市单位 GDP 能耗到 十一 五 降低 20 单位 GDP 能耗 36 年均降低 4 这是 市按照 节约能源法 和 2007 年 7 月 1 日 实施的 河北省节约能源条例 及国家相关文件要求 建设节约型 社会确定的节能目标 河北省节能目标是到 2010 年单位 GDP 能耗由 2005 年的 1 08 吨标煤减少到 0 864 吨标煤 下降 20 本项目的实施将有助于改善当地的居住条件和提高人民的 生活水平 促进经济的进一步繁荣和社会和谐发展 具有较好的 经济效益和社会效益 4 2 项项目能源消耗种目能源消耗种类类和数量分析和数量分析 本项目主要消耗能源为水 电力 热力 本项目建成后各种能源消耗情况如下 用用电电量 量 主要用于照明 电梯 空调 休闲娱乐设施用电 其 中不同场所用电负荷与用电系数不同 商业用房用电指标为 60w 办公用房用电指标为 50 w 车库及设备建筑用电指 标为 12 w 初步估算项目总电力负荷约为 5550 14 万 kwh 37 用用电负电负荷荷计计算及算及变压变压器的器的选择选择 数量 台 功率 KW 计算负荷 有功无功视在 受电设备名称 安装工作安装工作 需要系 数 Kx COS TAN KW kvar KVA 备注 办公用房 8900 00 8900 00 0 80 90 487120 00 3417 60 商业用房 16368 00 16368 00 0 60 890 519820 80 5008 61 车库及设备用 房 1416 36 1416 36 0 40 80 75566 54 424 91 娱乐附属设施 2500 00 2500 00 0 60 890 481500 00 720 00 小计 29184 36 29184 36 19007 34 9571 12 合计 29184 36 29184 36 19007 34 9571 12 乘以同时系数 0 8 15205 88 7656 89 17024 88 无功补偿容量 6245 45 0 214 38 补偿后计入损 耗 29184 3629184 360 80 9 15205 88 1411 44 15271 24 本项目安装 10 台 2000kva 变压器 负荷率 76 36 年用电量为 19007 34kw 8h 365d 5550 14 万 kwh 39 用水用水 项目用水由市政供水管网供给 项目区用水主要为生 活用水和室外消火栓用水等 全年用水量为 45 21 万吨 用水用水负负荷表荷表 用水标准用水单位 最高日 m3 d 时变化系 数序号名称 标准单位 1生活用水20l 人 次550001100 00 2 50 2浇洒道路场地用水0 8l m2 次25000 20 00 1 00 3绿化用水0 2l m2 d8801 181 76 1 00 4未预见及漏损 112 18 5合计 1233 94 6室内消防用水15l s 7室外消防用水35l s 年用水量为 1233 94m3 d 365d 45 04 万 m3 用用热热量量 主要用于冬季采暖用热 采暖面积为 450800 平方米 采暖指标为 60w 则全年冬季采暖用热量为 450800m2 120 天 16 小时 0 06kw 3600 1000000 186955 78 百 万千焦 项目主要原材料用量表 序号能源种类单位数量备注 1 电 万 kWh5550 14 2水万吨45 04 3热力百万千焦186955 78 40 项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表 其中 计量单位年需要量 购入量 自产 量 其他 实物实物实物 序 号 主要能源 及耗能工 质名称 实物 标 煤 实物 折算系 数 折标煤 t 折标煤 折标 煤 折标 煤 备 注 1 电 万 kWhT5550 14 1 2296821 126821 12 2水KTT45 040 085738 638 6 3热力百万千焦186955 780 03416375 196375 19 年总需要 折标煤 t 13234 91 本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为 13234 91 吨 4 3 项项目所在地能源供目所在地能源供应应状况分析状况分析 1 能源供应状况 供电 根据现场供电条件 电源线由市政供电网络引入电源