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印尼房地产市场概况报告 印尼房地产市场概况“印尼人民住房国务部长苏哈尔索.莫诺阿尔法表示，现在的房地产市场是一个全球化的市场，人们可以自由移居，限制外国人拥有房产不再是一个明智的方法。通过开放房地产市场，每年将会为印尼带来30亿-60亿美元的收入。”印度尼西亚为世界第四大人口。尽管几年来经济不断增长和高水平的投资日渐成熟，但是仍然有几个因素阻碍了房地产经济的增长，主要原因为：1. 高抵押贷款利率；2. 外国所有权限制（外国人无法享有土地所有权hak milik）；3. 建筑材料成本高；4. 高税率快速城市化导致的人口高密度及过于集中，特别是在jabotabek（jakarta,bogor,tangerang,bekasi的缩写）。在这里，2011年楼价上涨5.74%；然而，在经济通胀因素政府调整后的价格仅下降了1%。除此之外，据印尼雅加达邮报报道，受印尼经济整体发展态势良好的影响，2012年第一季度雅加达高端住宅价格增幅居亚太地区八个主要市场之首，环比增长4.3%，而整个亚太地区平均环比增幅仅为1%，此外印尼副总统布迪约诺上周在巴厘岛举行的第61届国际房地产协会论坛上也表示，印尼政府正在积极筹备对外国人开放房地产市场的工作，这将会是在未来一个值得投资的项目。 印尼房地产宏观经济市场印尼房地产市场多样化，不同的房地产企业专注于不同的细分市場，如有的企业专门开发高档公寓，有的开发高档別墅，有的开发中低档住宅等，加上印尼市场需求很大，現在印尼房地产企业竞争并不十分激烈，相反还有一种相互协作的关系，不同的房地产公司可以进行区域的综合开发。印尼房地产开发的两个关键因素资金和土地在金融危机后发生了很大变化。金融危机時，大量银行资金在房地产泡沫破裂后损失惨重，使得银行现在严格控制对开发商的贷款，目前房地产开发中开发商自筹资金和银行贷款的比例由金融危机前的30：70变为70：30，而开发商自筹资金主要来源于消费者的预付款和其他社会闲置资金。而印尼房地产主要的交易方式为购房贷款。（一）印尼房地产相关数据分析a. 工业地皮2011年第二季度出售的工业地皮共计188公顷，较去年同期增升90%，但比第一季度下降40%。雅加达工业地皮价格最贵，每平米高达200万盾，然后依次是茂物110万盾/平米，丹格琅84万盾/平米和勿加西83.2万/平米。雅加达郊区仍是企业建设工厂或仓库首选目标，第二季度销售的工业地皮大约90%在勿加西、加拉横和布哇卡达，其次是瑟琅和丹格琅，主要买主是外国企业家。b. 公寓住房在过去几年中，南和西雅加达供应的公寓数据明显上升，由于良好的基础设施和设施，印尼的楼市增加了3363个住宅单位，在2011增加了3.6%环比。而从3363个住宅单位中有2250大公寓中主要分布在南和西雅加达，例如：pondok indah是南雅加达的高档住宅郊区，该地区还提供了许多建筑，针对中高收入群体的个人和外籍人士。由于可用土地越来越少，在2009 - 2011年中此地区公寓的价格增加了70 - 75 %而日后预计将持续上升。（二）印尼首都-雅加达地价分析a. 商业用地由图表中可发现，中雅加达区地价最贵主要为商业办公大楼，及高级住宅区；北雅加达是比较老的区域，由于靠海，常受水灾威胁，但由于中国人集中，还是地价仅此于中雅加达的地区；而南雅加达和西雅加达住宅区分布较多，地价相对比中-北雅加达略低，最后东雅加达地价较低尤其是郊区地区房价最低。(图是西雅加达的kota，华人区的一部分，这里有火车站，商业价值高，但是，路边都是这种烂房子，有些建筑为1998年暴乱被烧过未翻修的房产，估计是开发商资金不足，只能停工，给市容造成了很大破坏.)而目前雅加达扩大趋势十分明显，由于市内土地建屋不足，都市快速向郊区扩展，尽管上下班通勤时间长达数小时，但由于这些郊区地价比较便宜，因此还是普通市民购房的首选；其中文登benteng区 的alamsutera开通了快速道后，地价升值为4百万盾每平方米，合人民币3000元。在该区的bsd，地价只有2百万盾，合人民币1500元是一个值得关注的投资。 印尼房地产政策及制度（一）市场准入据印尼2000年关于禁止和开放投资目录的总统令及其修正案，印尼允许外资进入房地产行业，可以独资或合资成立外商投资企业，外资比例不低于5%。外商投资企业享有自主经营权，有权任免投资企业的工作人员。享有项目用地建筑权、开发权和使用权。（二）土地制度印尼实行土地私有，但是外国人或外国公司在印尼都不能拥有土地，但外商直接投资企业可以拥有以下三种受限制的权利：a. 建筑权，允许在土地上建筑并拥有该建筑物30年，并可再延期20年；b. 使用权，允许为特定目的使用土地25年，可以再延期20年；c. 开发权，允许为多种目的开发土地，如农业、渔业和畜牧业等，使用期35年，可再延长25年。（三）税收印尼对房地产企业征收的税收主要有企业所得税10%和房产税0.5%。其中印尼房产税的税基是土地和建筑物的资本市场价值，主要税种有不动产税、印花税、价值附加税。根据印尼1967年外资法修正案的规定，作为外商直接投资企业还享有其他税收优惠，如免除发行资的印花税；进口所需机器设备等固定资产时免征销售税，减免关税；有条件地减免企业所得税。（四）规划与环保要求印尼设有专门的规划部门对土地用途进行规划，在进行房地产开发前必须到相关部门了解规划情况并在项目实施前获取规划许可。项目开发前，还要对项目环保进行评估，对项目可能给环境质量造成的重大影响进行调查、预测、评定。同时，必须获得由依法享有职权的有关政府人员签发的许可证之后方可实施项目开发。环境影响评价和许可证的申领，均应事先办好。 当地建筑商规模及投资项目背景(一)印尼建筑开发商概况印尼共有房地产企业1358家，706家在爪哇島，其中雅加达320家。这些房地产企业规模大小不一，规模大的有上亿美元资产，而小的则仅有几百万美元。而目前曾荣获福布斯2010印尼大富豪金榜集团第一名的吉祥山（bukit mulia）除了发展工业区外，也兴建住宅和办公大楼。整個集团的企业超过15家，是印尼最大的商业集团之一。在房地产方面，duta pertiwi、sinarmas group、ciputra development property 、perdana gapura prima、 sunter agung、podomoro group、graha utama group等印尼大的建筑商企业控制了目前可用建筑土地的80%。而据悉目前已經有中国的民营企业直接进入印尼房地产市场。（二）著名开发商介绍a. perdana gapura primapt. perdana gapura prima是一个印尼当地的建筑开发集团公司，成立于1980年已拥有了30年的历史而现在已经发展为一个独立的持股公司。起初开始在雅加达郊区（bekasi,bogor）经营住宅区开发，慢慢扩张到雅加达市区及外县市如solo和万隆，如今已经拥有了五个主要独立开发区及四个合作经营开发项目，范围日渐庞大，涉及到住宅公寓，商业办公大楼中心及购物商场。（图为正在筹建的开发项目：best western premier sun heritage bali 坐落在巴厘岛，为一个公寓及商用综合性开发）b. ciputra development property成立于1994年12月22日，2007年正式为上市公司，截止于2009年12月31日公司总资产逹rp 3,652 billion。公司主要经营商业物业，并成为了最大的综合性商业地产开发商。开发范围广包括商场，写字楼，五星级酒店，和公寓。目前经营的五个项目：ciputra mall ，jakarta 和semarang的星级酒店,以及正在筹建坐落于雅加达的商业中心区的ciputra world。（图为pt.ciputra 的股权情况）c. agung podomoro groupagung podomoro group成立于1969是印尼著名的房地产开发公司，已经在房地产开发经营40年以上。此公司及其附属公司拥有商用房地产及物业发展（包括住宅房屋，公寓，别墅），商业（商场，骑楼），一般办公室和创新的超级多用途建筑发展战略商业区。(图为西雅加达新建设的大型社区podomoro city。该地块由podomoro集团建设。图为其中的地中海公寓和中央公园两大物业。该物业项目占地数十公顷，是西雅加达最豪华最贵的建筑，由分布在四个小区中的二十多栋40层左右的住宅、一栋70层左右的办公楼、一栋20层的四星级酒店加一座数万平方米的商场组成，从这个建设项目来看，印尼地产商开发大型商住地产的能力甚至比国内的大多数地产商都强。该区域销售极好。住宅房型都设计为小两室一厅含厨房卫浴，每套70平方米面积，主要针对大学生、年轻白领作为销售对象，很多富有的华人都购买多套出租，租金每套在每年3千万盾左右，合人民币22000元左右。算是高档社区了。)（图为主要已开发的项目） 参考讯息(一) 中国驻印度尼西亚大使馆地 址：jl. mega kuningan no.2,jakartaselatan 12950, i