东山锦轩大厦商场物业管理服务合同

学习改变人生做成功物业管理人！东山锦轩大厦商场物业管理服务合同本合同当事人物业服务委托方（以下简称甲方）：广州市锦城房地产发展有限公司营业执照号码：4401011106488法 定代 表人：邓耀辉法 定 地 址：广州市先烈中路69号东山广场2205-2206办 公 地 址：广州市先烈中路69号东山广场2205-2206物业服务受委托方（以下简称乙方）：中海物业管理广州有限公司法 定代 表人：葛亚非法 定 地 址：广州市先烈中路69号东山广场608室办 公 地 址：广州市先烈中路69号东山广场608室物业服务受益方（以下简称丙方）：广州市好又多百货商业广场有限公司营业执照号码：企作粤穗总字第0044767号法 定 代表人：于曰江法 定 地 址：广州市天河区棠下中山大道188号办 公 地 址：广州市天河区棠下中山大道188号一、 总则1、 前言根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（丙方租用部分）委托乙方进行物业管理，向丙方提供物业管理服务，经三方协商一致，订立本合同。2、 定义“租赁物业”指位于广州市东山区农林下路东山锦轩大厦二层至四层商场（其中二层为部分）的建筑物。（1） “日期”指公历日期。（2） 租赁物业的用途：丙方或其丙方权利义务的承让方或其分租者从事中华人民共和国法 律、法规个法令所允许的超级市场经营活动及配套经营活动，如附属商店及餐饮等。（3） “丙方权利义务的承让方”指丙方在本合同期限内以书面形式指定并以书面形式通知甲方的承接丙方在本合同项下权利义务的一个经济实体。该经济实体应为在中国广州市登记注册的经营商业零售及餐饮的、具有中国法人资格的企业（必须为好又多商号）。二、 合同正文第二条：租赁物业基本情况：物业类型：商住大厦 名称：东山锦轩大厦设备设施：1、电梯、消防、空调、供配电； 2、给排水、卫生设施、绿化； 建筑结构：钢筋混凝土框架 层数：二十八层建筑面积：62854平方米 其中乙方租用商场2-4层建筑面积：7200平方米第三条：服务管理期限服务管理期限为 个月。自 年 月 日起至 年 月 日。合同期限内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司。第四条：管理服务事项1、 房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道、门厅。2、 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、消防排烟管道、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、变配电房、水泵房。3、 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、划粪池、沟渠、池、井。4、 公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、 交通与车辆停放秩序的管理。8、 维持公共秩序，包括公共使用部分的安全监控、巡视、门岗执勤、消防安全监控管理。9、 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。10、 组织开展社区文化娱乐活动。11、 业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护、在当事人提出要求时，乙方应接受并合理收费。第五条：物业管理服务和维修费用及其交纳方式1、 本条所定义的管理费为乙方提供房屋、设施维护（小修），绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务收取的服务费。2、 本租赁物业的物业管理服务费（不包中央空调的能源费）为12元/月.平方米（周一至周日10：0022：00）。3、 公共使用的专项设备运行的能源消耗，应设立计量表核算，合理分摊计收。4、 丙方应在每月15号前缴交当月管理费，乙方应在付款的同时提供物业管理费发票给丙方。5、 丙方逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交滞纳金。6、 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部分、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经丙方同意。7、 丙方应按月在自己用电量的基础上分摊15%的变压器与线路损耗电量的费用。8、 丙方二层出租铺位的空调供应时间为上午10：00晚上22：00共计12个小时。收费标准按 。9、 丙方发生的排污费由丙方自行负责。10、 丙方污水处理所发生的电费由丙方负责。11、 隔油池、污水处理间的日常维护、保养由乙方对外分判，所产生的费用由共同使用单位平均分摊。第六条：物业管理服务事项及标准见附件一物业管理服务事项及标准第七条：甲方权利义务1、 监督本合同的执行情况。2、 确保乙方接受本合同的约束。3、 在物业公司变更时协调丙方与物业公司之间的关系，尽力使新的物业公司承继本合同的相关条款及收费标准。4、 同意将轴与H轴交汇处的货梯供丙方专用。5、 同意免费提供（-）与（HG）的位置给丙方作为收货区使用。6、 同意把丙方自试业日（2004年2月1日）起至本合同生效日止应计收的物业管理费委托乙方代收。第八条：乙方权利义务1、 根据有关法律、法规及本合同的约定，制定乙方的物业管理制度；2、 物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3、 物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。4、 可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让第三方。5、 负责编制房屋、附属建筑物、设施、绿化等的年度安全检查、小修保养计划和大中修方案，并组织实施。6、 负责编制物业管理年度管理计划。7、 负责向物业使用人收下列费用：（1） 物业管理服务费（含第七条第六款内容）；（2） 代收水电费；（3） 空调相关费用；（4） 受丙方委托所进行的其他有偿服务费用。8、 协助处理房地产开发企业、其他部门或单位对物业管理遗留问题，包括协助追收房地产开发企业未缴纳的有关水、电、通讯、通信安装、增容等配套费用。9、 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改变或完善配套项目，经业主委员会同意（业主委员会未成立的须经大所数业主同意）后方可实施。10、 本合同终止时，乙方必须向业主委员会移交有关公共物业、场地及物业日常管理的托管档案资料：（1） 大厦用地、规划、设计资料；（2） 单位建筑报建图、施工图及设计说明。第九条：丙方权利义务1、 维护自身的合法权益，享受乙方提供的物业管理服务。2、 监督乙方管理服务工作及实施制度的执行情况。3、 有权向有关行政部门投诉乙方违反法规、规章的行为。4、 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。5、 有权拒绝支付应属房地产开发企业缴纳的有关水、电、通讯安装、增容等配套费用。6、 向乙方递交租赁合同复印件一份作为备案材料。7、 协助乙方做好物业管理工作和宣传、文化活动。8、 配合乙方共同处理房地产开发企业、其他部门或单位对物业管理遗留的问题。9、 如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装修管理规定，填写申请表，经乙方备案后方可施工。完工时，乙方检查无违章和妨碍他人使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），如有上述现象的，由丙方负责整改。10、 本物业范围内，不得有下列行为：（1） 擅自改变房屋建筑及其设施设备的实物、外貌（含外墙、外门窗、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（2） 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）、路灯等公用设施及公共场所（地），不含收货区指定范围；（3） 损坏供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；（4） 乱堆杂物、丢弃垃圾、高空抛物；（5） 践踏、占用绿地用地，损坏、涂画图标、建筑小品；（6） 影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、擅自设立广告牌；（7） 产生环境噪音及污染。11、 出租物业时，应通知乙方及登记备案，告知承租方遵守合同，并承担连带责任。12、 丙方地库的垃圾房应定时冲洗，保证不污染地库空气，垃圾应严格打包，不许有渗漏污染地面。13、 丙方车库入口保安有维持送货车辆秩序、保持交通畅通的义务。14、 丙方区域内的清洁卫生工作由丙方自行处理。15、 丙方区域内的安全与防盗问题由丙方自行负责。16、 丙方应积极做好防治鼠害的工作。17、 丙方应做好区域内的消防安全工作。18、 丙方范围内的扶梯由丙方自行保养。19、 丙方独自使用的货梯由丙方自行保养。20、 丙方独自使用的空调系统应由丙方自行维护保养。21、 丙方应在排水口加装滤网，如因丙方原因导致的下水管堵塞、爆裂，应由丙方全权负责并包赔损失。22、 丙方应对所在区域内的消防设施定期检查与维护，每年要对烟感、温感清洗一次，避免因误报、故障造成消防主机联动，如果在丙方区域内出现误报、故障，乙方有权要求丙方在一个工作日内进行排除与修复。23、 丙方区域内的消防排烟风机、加压风机、防火卷帘等设备设施需定期保养，保持正常状态；控制电箱内不允许接其它用电设备，如经发现乙方有权对丙方采取一定数目的罚款。第十条：其他约定1、 提供地下停车场不少于80个停车位给丙方顾客使用。停车场由乙方统一管理，其中两个停车位免费提供给丙方使用，其余停车位之停车费按广州市物价局审批的收费标准直接向顾客收取。2、 租赁物业非丙方改动或安装的所有预埋管线管道，包括但不限于供水、供电、排水、燃气、通讯、消防，乙方应尽力保持其均处于良好和适用状态。并应对其所出现的任何缺陷（非丙方责任造成）于收到丙方关于缺陷的通知后立即进行维护和补救。丙方可将所需的养护和维修书面通知乙方，乙方应据此通知书立即进行养护和维修。倘若乙方于丙方书面通知后七日内未进行维护和维修，视乙方同意丙方自行维护和维修，由此导致丙方垫支的合理维修费用，在丙方支付给乙方的管理费中抵扣。3、 甲方违反合同第七条义务的约定，使丙方不能正常经营的，丙方有权要求甲方在五日内解决，逾期未解决的，造成丙方损失的，甲方应给予丙方经济赔偿。4、 乙方违反本合同第六条和第八条的约定，未能达到约定的管理目标，丙方有权向业主委员会报告，经业主大会通过（超过半数业主同意）终止合同；造成丙方经济损失的，乙方应给予丙方经济赔偿。5、 乙方违反本合同第五条的约定，擅自提高收费标准的，甲方或丙方有权要求乙方清退；造成丙方经济损失的，乙方应给予丙方经济赔偿。6、 丙方违反合同第九条义务的约定，使乙方未能完成管理目标，乙方有权要求丙方在五日内解决，逾期未解决的，造成乙方损失的，丙方应给予乙方经济赔偿。第十一条：附则1、 本合同正本一式九份，甲、乙、丙三方各执三份，具有同等法律效力。2、 三方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订协议，补充协议与本合同具有同等效力。3、 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，三方应按有关法律规定及时协商处理。4、 本合同在执行中如发生争议，三方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院起诉。5、 合同期满本合同自然终止，三方如续订合同，应在该合同期满30日前向其他地方提出书面意见。6、 本合同自签章之第二日起生效。甲 方：广州市锦城房地产发展有限公司法定代表人（签章）：乙 方：中海物业管理广州有限公司法定代表人（签章）：乙 方：广州市好又多百货商业广场有限公司法定代表人（签章）： 日期：二OO四年 月 日 附件一：物业管理服务事项及标准第一条 乙方向业主提供以下服务内容及达成以下服务质量。（一） 日常服务1. 房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】服务要求及质量：（1） 巡视检查a) 每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价； b) 每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议，根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作； c) 在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；d) 每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；e) 每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次； f) 业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； g) 巡检有记录； h) 巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。 （2） 装修管理a) 将室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；b) 对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定有关管理服务协议； c) 业主（使用人）装修期间，每日巡查装修施工情况； d) 装修结束组织验收； e) 验收合格2个月后组织复验； f) 复验合格后5个工作日内退还装修保证金； g) 对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。（3） 油漆粉饰a) 对木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件进行油饰，每5年油饰1次；b) 对钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再进行油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后再刷两道银粉；上述部件每3年油饰1次；c) 楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。 （4） 建筑物外立面a) 建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次，；b) 外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；c) 保持房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落；d) 外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。e) 因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，及时进行清洗、粉饰;2. 共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：【道路】、【化粪池】、【沟渠】、【照明系统】、【中央空调】、【电梯】、【发电机】、【消防设施设备】、【天线】、【智能化设备】服务要求及质量：(1) 公共道路、沟渠维护a) 加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；b) 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；实行人车分流，机动车（小型电屏车除外）不得进入园区； c) 按照管理公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物； d) 每日清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用洗洁剂擦洗排水沟。达到干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味；e) 每月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物，并消杀消毒；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。(2) 化粪池a) 大厦化粪池每年清理1次；每日巡查1次。b) 出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；(3) 公共照明系统a) 实施小区公共照明系统设施的操作与维护，保持设备完好，使用正常；b) 每日巡查，制定有效维护、报修制度，发现照明灯具哑光、损坏当日处理，高位需进行高空作业的一周内处理完成。(4) 中央空调系统a) 实施中央空调系统及其配套设施的操作与维护，保持设备完好，运转正常； b) 保持主机房及主机清洁，至少每周清洁1次，达到主机和控制柜表面无污渍；c) 根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护； d) 每年清洁2次出风口机，每年全面检查2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘2次； e) 空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。 (5) 电梯系统a) 安装、维修、保养人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；b) 建立健全电梯管理制度，包括但不限于：岗位安全操作规程、维修保养制度、岗位责任制度、交接班制度、设备档案管理制度、安全使用管理制度和详细的维修保养计划等。 c) 保持安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴电梯安全使用许可证。d) 电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；e) 每年对所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验。 f) 保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。 g) 确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务；h) 经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。 i) 电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。j) 建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容； k) 制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号30分钟内设法解救乘客、排除设备故障。 l) 对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录等；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。 m) 按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。(6) 发电机系统a) 每月检查润滑油及燃油油们、水位、电瓶充电器、空气过滤器。b) 每月运行1次，检查油温、水温、电压、电流、转速等参数是否正常。c) 半年检查曲轴箱润滑油及油过滤器、泠却水过滤器和燃油过滤器，脏时清洗或更换。d) 每年检查1次曲轴箱内曲轴与连杆、活塞与气缸等运行情况。(7) 弱电系统a) 操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；b) 制订切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；c) 对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；d) 工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，实行有效保护； e) 分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。 3. 供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修养护、运行和管理，包括【供水、排水系统】、【供气系统】、【高、低压配电系统】、【供暖系统】、【通讯系统】、【有线电视】服务要求及质量：（1）综合管理 a） 室外共用管线统一入地或入公共管道、无架空管线、无碍观瞻；b） 共用配套设施完好，无随意改变用途；c） 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。（2）供水系统a) 供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；b) 制定停水及事故处理方案。c) 饮用水水池（箱）每3个月清洗、消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；d) 水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；e) 保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；f) 保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；g) 水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；h) 消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月试启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；i) 水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；j) 每年对水泵机组清洁保养1次；k) 泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志 ；l) 每日填写水泵运行记录，建档备查； m) 每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀的管道，将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。n) 各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门开关保持灵活；o) 安排专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。（2）排水系统a) 排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。b) 楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；（5） 供气系统配合由政府指定的专业公司对供气系统进行维修、养护工作。（4）高、低压配电系统配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。a) 建立和完善有关供电系统管理规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度等，保障供电设备运行正常；b) 值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；c) 保持配电房清洁卫生，每月清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；d) 每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表，出现异常及时处理；e) 每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；f) 每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；g) 保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；h) 每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；i) 每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；j) 妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次； k) 潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；l) 每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； m) 每日填写运行记录，记录完整，建档备查。 （5）弱电系统a) 操作人员受过专业培训，持证上岗； b) 工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； c) 制订切实可行的维修保养计划；保养、检修及时； d) 对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态； e) 工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护； f) 分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。 （6）通信系统a) 负责检修管理区域通信设备终端。b) 负责小区业户通信设备安装及故障维护的协调和跟随以及监管工作。c) 接到业户的故障投诉，协助业户向电信部门申告及时处理。d) 抽检设备间及管理区整洁、配线架整齐、接线端子牢靠。e) 抽检布放线路整齐、接头无松动、接触良好。及时检查新布放线路，严格按规范要求施工。f) 记录业户宽带接入情况并负责收取有关费用。4、生活服务设施的维修养护和管理，包括【商业网点】、【文化体育娱乐场所】服务要求及质量：（1）商业网点a) 对管理区域内的餐馆、大厦等商业网点进行有序管理，无乱设摊点、乱贴、乱画现象；b) 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。（2）文化体育娱乐场所a) 对管理区域内的会所、广场等公众娱乐场所进行有序管理，确保各项设备设施正常使用；b) 创造条件，为业户提供娱乐、健身、商业等文化体育娱乐服务，积极配合、支持并参与社区文化建设。5、绿化与建筑小品的维修养护和管理。包括【共用绿地】、【花木】、【建筑小品】服务要求及质量：（1）草坪a) 保持成活率在95以上，生长茂盛； b) 保持整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草等现象； c) 保持草坪无病虫害现象； d) 南方地区草坪绿期355日以上，草坪平整留茬高度控制在60mm以下； e) 保持绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时清运； f) 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。（2）园林树木a) 保持园林树木生长长势强，枯叶、枯枝现象不超过5%； b) 保持树冠完整美观，主侧枝分布均匀，数量适宜，内膛不乱，通风透光良好，没有死树； c) 保持管理期间树木枝干无机械损伤，叶片颜色、厚度正常，无非正常落叶现象，焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在5以下；乔木根部无10cm高以上荫蘖枝； d) 保持园林树木无明显缺株现象； e) 做到管理期间树林无钉栓、捆绑现象； f) 保持绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2%以下；控制被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下，无蛀虫害虫的活卵、活虫存在；甲壳虫危害不明显。（3）花坛a) 保持花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美； b) 在花坛开花期间，每周剪残枝、花57次，保持清晰的图案和适宜的高度； c) 及时管理宿根花卉，使其花期长，花色正，缺株率在8%以下； d) 及时处理有轻微病虫害及人为损害的情况，且做到处理后不对花卉生长产生很大影响，保持泥面不开裂，花木不缺水、枯萎； e) 保持叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶现象发生； f) 保持株形丰满、整齐、姿态匀称优美。6、公共环境卫生，包括【公共场所、房屋共用部位的清洁卫生】、【垃圾的收集、清运】服务要求及质量：（1）共用楼道保洁a) 每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；b) 水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每2月做晶面1次、抛光1次；c) 小区每日收集4次业主（使用人）垃圾，大厦每日收集3次业主（使用人）垃圾；d) 每日清理3次电梯口和通道摆放的烟灰缸内的垃圾和烟头；e) 每日用擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；f) 各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道外墙及共用门窗玻璃；g) 保持地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；h) 巡回检查楼梯内纸屑、烟头不多于2处；保持铁栏油漆完好无脱皮，扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查50cm无显著脏污；i) 保持梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水磨石、水泥地面干净无杂物、污迹；j) 保持楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等明亮、干净。（2）电梯及电梯厅保洁a) 保持电梯轿箱清洁，石材地面的每日不定时推尘，地毯地面的每日更换1次地毯，必要时增加更换次数；b) 循环对电梯厅的地面进行清洁；循环对电梯内的墙面和地面进行擦拭；电梯地板每周抛光1次；c) 灯饰及轿箱顶部每周清洁2次。标准：玻璃镜面保持光亮、无手印污迹，灯具、天花板无灰尘，轿箱四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭50cm无明显污迹；不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹；地毯干净无污迹。（3）共用卫生间保洁a) 配备自动喷香剂、卫生球（用于小便斗）；b) 每半小时至一小时循环对共用卫生间清洁1次，清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；用消毒液清洗坐便器；清扫地面垃圾；清抹洗手台水迹；清洁其它严重污渍、积水、杂物等；c) 每日3次全面清洁，包括：清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋，用洗洁剂清洗洁具；擦洗洗手盆并冲洗干净；抹净墙面、台面、开关、门牌；擦干净玻璃、镜面；拖干净地面；补充（卷纸、擦手纸、）洗手液；d) 每周1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。保持室内无异味、臭味；e) 保持地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。（4）停车场保洁a) 每日清扫3次车库的纸屑和垃圾；b) 每日用拖把拖1次场地；c) 每日将墙面及箱柜上的灰尘掸掉，并擦拭1次；d) 对进出口的垃圾及时清除；发现油迹、污迹、锈迹等现象及时擦洗干净；e) 每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板彻底疏通冲刷1次；f) 每天擦抹门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施并每周擦洗1次；g) 每月清抹1次地下室管线；每月进行2次地下室消杀工作；h) 保持地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显灰尘无油迹、无污迹和杂物；i) 保持停车场内无异味、空气流通；j) 做到管道标识清楚，油漆鲜亮，无脱落、无锈迹；保持标识、指示牌等公共设施无明显灰尘；保持墙面、管线无污迹、无灰尘。（5）道路保洁a) 每日巡回对道路、两侧人行道清扫，并且每日7：00前必须完成一次；b) 旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，目视道路、人行道干净、无浮尘、无杂物、无油污，无积水、积雪、污渍、泥沙、痰迹；c) 保持每100m2内烟头、纸屑平均不超过2个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不超过40分钟，雨雪天气及时清扫路面，保持地面无积水（积雪）；d) 每天清抹道路边低位灯具等设施1次，每月清洗高位灯具2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，保持灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。（6）标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁a) 标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次。做到清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；b) 每天擦拭1次业主（使用人）信报箱，干净无灰尘、无污迹。（7）绿化带保洁a) 每日清扫4次绿化带、草地上垃圾，捡干净草地、绿化带上的烟头、纸屑等小杂物，遇秋冬季节或落叶较多季节时增加清洁次数；b) 保持花坛表面洁净无污渍，外观整洁，绿化带每100 m2烟头不超过3个，座椅无积灰，地面垃圾滞留时间不超过40分钟。（8）休闲、娱乐、健身设施保洁a) 每日清洁2次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍、用清水冲洗干净并用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；b) 每周彻底刷洗消毒1次；保持设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹，保持游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。（9）门卫、岗亭、监控探头保洁a) 门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每周清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰；b) 做到工、器具排放整齐、有序；c) 监控探头每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭时不刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。（10）垃圾桶、果皮箱a) 垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行（固定式桶、箱除外）；b) 保持垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污；保持垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；c) 经常喷洒药水，防止发生虫害。（11）垃圾收集与处理a) 小区每日清收垃圾桶4次，大厦每日清收垃圾桶2次；垃圾日产日清；b) 回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm折贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖；c) 做到对有毒物质分离进行特殊处理；建筑垃圾定点堆放；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；d) 做到垃圾在运送途中加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；运送垃圾时避开人流高峰，不使用客用电梯运送垃圾；e) 保持垃圾收集车表面洁净、外观光亮，无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落；f) 垃圾中转站日产日清，每天清洗、消毒一次。做到无严重污渍、积水，视野范围内蚊虫不超过3只，2米外无明显异味。（12）卫生消杀a) 夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀2次，并根据实际情况适当增加，其他根据季节和具体情况制定具体计划；b) 灭鼠：每季进行1次；确保操作人员和业主（使用人）安全，并有切实可行的措施，做到不干扰业主（使用人）的正常生活；c) 检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；d) 抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1。同时根据实际情况整治蚁害。（13）其它管理a) 无违反规定饲养宠物、家禽、家畜；b) 无超标排放油烟、噪音等。7、交通与车辆停放秩序的管理。服务要求及质量：（1）建立完善交通安全标识，包括但不限于：a) 物业及停车场内应该设置禁止鸣喇叭的标识。b) 小区内设置限速标识（一般为5公里）。c) 小区的道路、大厦的广场、停车场内的通道等处，根据需要应设置“禁止停放车辆”、“禁止车辆通行”等相关标识。d) 人车共用通道应该设置提醒行人、车辆注意交通、车辆安全的标识；e) 小区的道路、大厦的广场及物业停车场设应该设置禁止骑单车的标识（小区的保安巡视及邮政车辆除外）。f) 停车场内应该设置机动车辆、摩托车、自行车停放区标识牌。g) 设置禁止在停车场内加（过）油及维修车辆的标识牌；h) 停车场内设置道路（含进出口、停车区）指示及消防疏散通道指示标识。（2）对停车场道路及标识、标线进行日常维护，确保正常使用；（3）24小时设专人看管，经常（每小时不少于一次）对停车场停放的车辆进行巡视检查，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正；（4）及时有效地处置停车场出现的堵塞、车辆冲闸、车辆被盗、火警、爆管（水浸）、交通事故、车辆损坏等意外情况，正确疏导出入车辆，指挥进库的车辆按规定泊车；（5）建立车辆、车位资料档案管理制度，对车辆出入进行识别登记，机动车辆与