【doc】保障性住房建设——推行住宅产业化的契机.doc

保障性住房建设推行住宅产业化的契机保障性住房建设摘要住宅产业化是我国住房发展的大势所趋,但目前在我国进展缓慢,保障性住房由于其供应管理主体的单一性和供应对象的特殊性而非常适应产业化的生产方式,作为国家未来投入的重点,应以此为契机推进住宅产业化发展.关键词保障性住房住宅产业化低碳节能减排作者:深圳市房地产评估发展中心本刊专题推行住宅产业化的契机口陈美玲近年来我国经济持续增长,城市化进程日益加快,我国住宅产业将会长期保持迅猛发展的势头.保障性住房建设作为应对城市化问题的一项惠民工程,更是国家未来投入的重点.2ol1年我国计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房looo万套,大大超过此前市场预期的500600万套的水平.相l2oo年的580万套,建设任务增长了七成,保障性住房建设的高峰期即将来临.随着可持续发展理念的深入,国家针对住宅建筑节能环保的相关政策,法规,评价标准也相继出台,住宅产业化成为可持续发展理念在住房建设领域的一种积极响应.但目前我国住宅产业化水平较低,2olo年4月l0日中国房地产协会会长刘志峰指出:我国目前住宅和其他建筑产业化率不到10%.由于市场参与主体众多,周期开发量未达到规模化供应等原因,住宅产业化难以推进,住房建设还处于粗放式发展阶段.而如此大量的保障性住房建设任务的出现,将是我们推进住宅产业化的一次契机.一,住宅产业化是住房建设发展的方向(一)住宅产业化的含义住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅,即以住宅建筑标准化为基础和前提,以住宅建筑工业化为手段,使住宅生产经营一体化,实现住宅协作服务社会化.简单理解即为标准化设计,工厂化生产,现场组织安装,目的是提高建设效率和住宅整体质量,降低成本和能耗.住宅产业化的内涵包括以下方面:住宅建筑标准化.指依据住宅标准化程度相对较高的特点,在住宅设计中采用标准化的设计方案,构配件和设计体系,按照一定的模数规范住宅构配件和部品,形成标准化,系列化的住宅产品,减少单个住宅设计中的随意性,并使施工简单化.住宅建筑工业化.主要是指住宅构配件生产工厂化,现场施工机械化,组织管理科学化.住宅生产经营一体化.指在住宅建筑工业化的基础上,以为用户提供优良的住宅产品和优质服务为目标,将住宅建设全过程的建筑设计,构配件生产,住宅建筑设备生产供应,施工,建造,销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统,实现住宅生产供销一体化.住宅协作服务社会化.指将分散的个体生产转变为集中的,大规模的社会生产的过程,住宅协作服务社会化表现为住宅生产的集中化,专业化,协作和联合化.(二)住宅产业化是住房建设的大势所趋我国住房发展面临土地资源剧减,能源供应紧张且能耗大,环保压力大等形势,传统的住宅生产方式以劳动密集型为主,资源消耗较大.据估计,在建筑的整个生命周期过程3o/201204之越中,大约消耗了50%的能源,48%的水资源,排放了50%的温室气体以及40%以上的固体废料.从建材的生产到建筑物的建造和使用,这一过程动用了最大份额的地球能源并产生了相应的废气,废料.严峻的事实表明,转变当今的住宅生产方式势在必行.住宅产业化采用新型工业化的生产方式,通过建筑体系创新,构造优化,设备与部品研发,一次性装修等途径,能够推进节能环保和资源的循环利用,在提高劳动生产率的同时提升住宅的质量与品质,降低成本,实现住宅的可持续化发展,是机械化程度不高和粗放式建筑生产方式升级换代的必然要求.1.建筑体系创新和构造优化住宅产业化一方面通过建筑体系创新,使住宅结构体系和维护体系分开,根据不同气候条件研究和选择不同传热系数的墙体材料和保温隔热措施(如内保温,外保温,夹芯式保温等),将能耗限制到较低的水平;另一方面从综合优化外墙,门窗,屋面,楼地面的节能保温隔热技术处理,合理控制窗墙比,在选取窗墙密闭方式,遮阳等建筑构造方面实现建筑节能减排.2.建筑设备与部品的研发住宅产业化核心技术研制的高效节能住宅设备与部品,提高了能源转化和传导效率.住宅产业通过研究开发空调系统的水平衡技术,供热系统,制冷系统水平衡技术,空调变频,蓄冷空调技术,热量分户控制与计量技术,设备智能化控制技术(供气,供水,供电,锅炉等),空调系统热量回收技术,高效采暖散热器具,低温地板辐射采暖制冷技术,电热膜天棚辐射采暖技术,微量通风器的应用,管线敷设的保温隔热技术,照明节能(高效光源,开关自控),箱式变压器成套技术,经济型电梯,住宅室内空气的换气技术,净化技术等成套技术,来保障建筑节能减排的实现.3.产业化装修住宅产业化的一次性装修到位,本刊专题有利于控制装修部品材料的质量,提高全装修住宅的工程质量和环境质量,实现住宅建筑的节能减排.用住宅装修一体化(全装修)来取代离散化的装修,本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产,从而全面提升中国住宅装修的档次和品质.全装修住宅具有鲜明的产业化特征,它不但打破了陈旧的装修体制,更重要的是将住宅产业引向集约化建设的轨道,降低了住宅装修的能源消耗和垃圾排放.二,保障性住房建设存在的问题(一)现有住房建设排放量高近年来,我国每年约新建20亿平方米建筑.现有的441亿平方米存量建筑,绝大部分属于高耗能建筑.据欧洲建筑师协会测算,建筑在整个过程中的能耗占用了50%的全部能源.从建筑产生的废料来看,目前,我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%一40%.据测算,我国每年仅施工建设所产生和排出的建筑废渣就有4000万吨.绝大部分建筑垃圾未经任何处理,便被施工单位运往郊外或乡村,采用露天堆放或填埋的方式进行处理,耗用大量的征用土地费,垃圾清运等建设经费,同时,清运和堆放过程中的遗撒和粉尘,灰砂飞扬等问题又造成了严重的环境污染.(二)保障性住房品质低当前我国住宅建造技术仍处在极度落后的状态,基本生产方式仍然是手工操作的湿作业劳动,住宅的性能,功能及质量都较低,再加上地|方政府对保障房建设动力不足,导致保障性住房品质更为低下.如深圳市的保障生住房项目桃源村三期,在建成后就陆续爆出各种质量问题.保障性住房的装修质量问题瓶颈,装修方面投诉量大,维修费高,究其根源是装修工艺在很大程度上依然停留在量大规模小的手工操作和现场制作上,由于过程的不透明和不规范,因而形成以降低原料品质为代价的寻租空间,这样势必造成质量的不均好和不稳定.特别是面对一整栋住宅或一整片小区进行装修时,装修的质量和速度往往产生矛盾,使得保障性住房整体质量水平较低.(三)保障性住房存在建设瓶颈由于土地空间和能源资源愈显紧张,环境,生态的刚性约束日益增强,加上缺乏经济效益的驱动,保障性住房用地供应存在一定的困难,阻碍了建设的顺利进行.同时,我国住宅建设还没有形成产业化发展模式,存在住房部品供应零散,规模标准不统一,质量无法控制,工程寻租空间大,难以监管等问题,使保障性住房建设举步维艰.三,保障性住房建设产业化的意义(一)有利于提高保障性住房品质保障性住房建设是一项关系到社会稳定,关系到党和国家声誉的民生工程.大多数保障性住房面积比较小,因此,作为安居工程更应注重内在的居住性能质量,建设模式应更有利于居住品质的提高.住宅产业化能够对住宅产品设定产品准入和技术准入两个门槛,有利于提高保障性住房品质.首先,通过保障性住房设计施工图库与国家地方标准规范准确对接,能够避免设计中的错,漏,碰,缺等毛病,使设计品质得到保证;其次,全装修的精细化设计,有利于提高小套型的使用效率,并提高居住舒适度;第三,对严重影响住宅性能和质量的关键环节,如外墙保温,门窗,防水工程,管线工程,电梯,太阳能利用,全装修,预制式整体卫生问和整体厨房等,通过产业化方式实现优质品牌的订单式生产,这样既可以很大程度上提高性能,降低造价,又可以形成统一标准的专业化维护,有效地确保保障性住房的居住质量.io/i2012.04/31(二)有利于控制和降低保障性住房成本1.通过规模供应降低成本保障性住房产业化可形成部品制造,建材采购,规划设计管理,室内外装修,管理维护等一系列供应的规模化,从而使建安成本,设计费用,运营费用等大幅度降低.2.提高效率,缩短工程周期降低成本传统的住宅生产方式以劳动力密集型为主,资源消耗较大,而房屋建造工业化可以提高工作效率3到4倍,工程周期缩减,人力成本降低,现场工人最多可减少89%.另外,产业化模式下的标准化产品图库可有效缩短决策与规划周期及单体设计周期,相应可缩短工程招投标周期和部品部件制造采购周期,从而大幅缩短整个工程周期.3.利用淡季生产降低成本通过提前统计和组织保障生住房的订单,鼓励生产厂家利用波谷电价和淡季生产等进行错时生产,既可以充分利用资源,又能降低住宅部品的成本.4.提高运作透明度降低成本标准化生产的住宅能够形成精准,公开,透明的建造工程清单及价格构成清单,其成本是非常透明的,可以减少寻租行为的产生.(三)有利于资源的节约利用当前,国内建筑大多三四十而夭折,保障性住房更是由于质量问题无法长期使用,这种短命建筑与可持续发展相背离,其后果是资源的极大浪费.住宅产业化则可以避免这种浪费.首先,由于设置了准入门槛,加上标准化的生产和设计,住房的质量和品质得到保障,住房的使用寿命也因此得到延长;其次,住宅产业化可以提高建筑材料的利用率,以建筑所用模板为例,现有模板由于使用的临时性,较多使用木材质,每个模板只能使用67次,如改用工业化生产的钢塑化模板,虽然造价高了,但使用频率可达lj200次以上,并且可以回收利用,荷载也更轻.(四)有利于建设低碳宜居城市同本刊专2009年中央经济工作会议在今后工作任务中重点提出了要开展低碳经济试点,努力控制温室气体排放,加强生态保护和环境治理,加快建设资源节约型,环境友好型社会.而建筑节能是所有节能项目中最具有潜力的,建筑节能在西方发达国家已经占整个节能的40%.保障性住房在2011年计划供应1000万套,如此巨大的规模完全可以进行产业化生产,在推进节能环保技术的应用与实践的过程中,实现低碳宜居城市的建设.四,保障性住房建设具备产业化生产的基本要求在住宅产业化包含的四方面内涵中,住宅建筑标准化体系的建立和工业化生产是住宅产业化的基础,而保障性住房建设具备这方面的基本要求.(一)保障性住房建设管理主体的单一性有利于住房标准化保障i生住房作为民生的基本住房保障,主要由政府主导进行建设,政府主导的优势是能够在同一层面对住房进行标准化定位,不必像开发商为了应对市场需求而追求住宅商品的差异化.政府提供的保障性住房最大的差异l生应体现在住宅面积的差异上,根据不同规模的家庭供应不同的面积,对应的户型可以进行标准化设计,实现面积系列化,户垂i示准化.(二)保障性住房本身的特性适应产业化生产方式政府主导的保障性住房与开发商主导的商品房应是在两条轨道上并行发展,互为补充的,两者在供应对象与产品标准上有明显区分.商品房供应对象为中产阶级和富裕阶层,需满足其住房享受,住房改善,投资,保值增值需求,保障性住房则针对的是住房困难群体的基本居住需求.因此,保障性住房不需要追求过高的美观,舒适,个性化等标准,只需在保证安全质量标准的情况下,达到适用,经济,美观即可.而标准化和工业化的产业生产,完全可以保证建筑安全标准,人体工学设计等要求的实现,满足基本的居住需求.由于以上原因,保障性住房供应可以按照类似汽车产业的规模化生产方式,进行标准化和产业化的大规模批量生产供应,从而引领整体住房市场向产业化方向迈进.五,结语综上所述,住房建设的产业化有利于解决住房建设中存在的问题,使住房建设节能减排,降低成本,提高品质.但从全国来看,一方面现有住宅建设远未达到与工业化生产相适应的规模,尤其是由于市场需求的多样性和差异性,在市场化运作下的各商业项目中全面推行住宅产业化的条件仍不成熟;另一方面,保障性住房因其供应主体的单一性和供应对象的特殊性而非常适应产业化的生产方式,因此,以安居为目的的保障性住房的大量推进便可为住宅的产业化生产提供良好的契机.我们应充分把握这次良机