万达新员工培训系列课程之项目发展.ppt

发展部 万达商业地产选址要点及万达发展制度流程 新员工培训系列课程之 2 目录 万达商业地产发展制度与流程 3 4 6 地段 地段 还是地段 房地产项目是如何选址的呢 它的核心要点是什么 7 当然重要 但上述条件都没有行不行 行 那么环境 交通 公交 地铁 可达性及各类配套齐全对房地产选址重要吗 8 容积率 房地产项目最核心关注的规划指标是什么 9 商业地产是如何进行选址的 适合做商业 10 什么样的地块才适合做商业呢 11 同时满足gdp 1000亿元 社会消费品零售总额 300亿元 市区人口 100万人 发展目标城市100城 宏观 项目发展目标城市选择标准如下 12 城市功能与人口支撑 在城市的核心 次核心商业区或大型居住区 交通便利 商业区项目要求具有较好的商业氛围 居住区项目要求周边3公里半径内人口不少于20 30万 新区项目要慎重 选址需深入分析 区域规划完善 发展潜力巨大 目前房价也低 13 对城市规划的要求 一类地 城市成熟商业中心地段 商业交通枢纽 二类地 规划中的商业中心 商业交通汇聚 通达 分区规划和控规中的区域中心 有广阔的四面辐射腹地 基于持有物业的长期竞争力需要 14 周边交通支持 在交通方面万达商业综合体一般有两个基本要求 1 附近 最好就在本项目临街 有足够的公共交通 途经的公交线路最好在10条以上 2 商业综合体 酒店临街面要有足够的机动车出入口 特别是商业综合体最好有三个 其中临主街面最好有两个 15 沿街面要求 有足够的沿主街道展示面 300米以上 至少有一侧边界紧临主干道 最好四面临街 不宜在立交桥下 或者被铁路 高速公路 河流 山体等天然屏障分割 且到达本地块主要人流流向不需逆行 调头 与城市道路之间杜绝设置绿化带 河道等隔离式景观 16 地块尺度要求 商业地产项目地块可包括商业综合体 酒店 住宅区 其中商业综合体地块标准尺度约为 300 400 160 180 米 酒店区 约10000平方米占地 基于商业综合体的尺度 以商业综合体为主的项目最小100亩 全业态的城市综合体 200亩左右是较好的选择 17 成熟度是 商业氛围周边人口支撑交通可达性沿主街面长度 与城市主干道间无绿化 河流阻隔等因素 房价和购买力不是 18 19 密度 覆盖率 商业地产项目最核心关注的规划指标是什么 20 1 核心条件性指标 覆盖率 建筑密度 是商业地产最重要的规划指标 商业综合体部分至少60 最好70 2 核心条件性指标 绿地率 3 核心指标 容积率 此项指标须结合项目规划可实施性 地价与容积率关系等综合确定 有些情况下此项指标重要性弱于覆盖率 通常建议北方地区和县级市 因日照要求一般为3小时 2 5 4 南方地区和核心城市3 5或以上 21 万达商业综合体地块必须完整 尺度方正和比例恰当 300 400 160 180 米的尺度一般都超过了一般城市控规分地块的习惯 需要让控规适合地块尺度 通常需要取消把地快分割太小的次级道路 调控规 22 23 低成本土地 万达商业地产巨大的投资 持有物业巨大的资金占压 必须要求成本的低廉 一般建议为市场普通房地产地块的50 或以下 可以参考基准地价 成本地价等 政府不能将之比作普通房地产 也不该与周边市场地价谈论可比性 不盲目竞买 不拼地价 24 政府支持 万达商业地产项目是形象工程 税收工程 政绩工程 民生工程 服务业工程 不是普通房地产 政府理应支持 找对人 走对路 找图发展的城市 找做实事图发展的领导 没有万达广场的城市是这座城市的遗憾 政府应理直气壮地在土地转让过程中设置条件 引进万达这样的顶级商业地产商 万达有卓越和独领的经验和实力 其竞争力体现在可设置的门槛条件 设条件招标 挂牌 杜绝无谓的竞价 25 26 万达城市综合体有很多种组合 主要有四种 1 地块面积较大 可以包括大型购物中心 五星级酒店 5a级写字楼 底商 酒吧街 酒店式公寓 普通公寓和住宅 例如太原项目 2 面积适中 只建大型商业和公寓 例如苏州项目和成都项目 3 项目位置较小 而且住宅售价较低 则只建购物中心和底商 例如洛阳项目等 4 项目位置较小而办公和底商售价可以 只建设酒店 写字楼或豪宅 例如天津棉一酒店项目 27 现金流稍差行不行 没有住宅行不行 不是不行 行 28 可做综合体 100 150亩 方可做酒店 120亩以上 必须争取住宅 200亩以上 29 1 订单商业 先有订单后有开发 30 选址不是房地产开发的选址理念 而是结合商家商业 零售业 文化休闲产业经营的选址的理念 过去我们曾操作按 联合选址 至于地段 万达所至地段自为上佳 万达是优质房地产地段的缔造者 31 万达商业地产经过20年的发展 已经形成商家捆绑万达 紧跟万达快速发展 万达对商家的经营负有责任的共赢模式 2 战略合作 共赢模式 32 3 平均租金 共同发展 万达更多考虑的是紧跟我们的商家的利益 片面考虑自身现金流 损害商家利益 那最终损害的是万达利益 选址不适的项目 为了扶持商家万达会损失租金 久而久之会使战略伙伴失去信心 33 项目发展流程 项目发展流程 2 可研评审 3 协议阶段 4 土地挂摘牌 5 签订土地出让合同 1 项目选址 立项 6 项目移交 发展 项目选址 依据集团选址要求完成选址后进行立项 是关键 项目发展主要包括六大发展阶段 可研评审 设计交底 方案上会 成本测算 协议阶段 协议会签 协议签署 土地摘牌 规划预审批 摘牌 签订土地出让合同 会签 差异表 付款 项目移交 发oa移交单给项目公司及项目管理中心 经济测算 规划条件 政治经济环境 目标城市 项目具体位置 用地规模 临街状况 与老项目位置 用地性质 了解项目背景知识 项目选址标准确定 选址 立项阶段 立项建议书 需准备的材料 市调信息表 1 项目选址 立项 项目选址阶 立项段需完成的工作 红线图 书面报价 地形图 城市地图及前期调研50问调查结果 2 可研评审阶段 方案上审图会 规划交底 1 规划交底单及补充交底单2 规划院考察3 市调及50问4 图纸签发 成本部配合 规划院配合 规划院配合 三位一体相互支撑 成本测算 1 方案上会评审2 按审图会意见修改3 集团签批4 方案移交各部门 1 成本测算 与规划交底同步 2 完成项目测算内联单3 视情况进行补充测算 可研评审阶段主要有以下三大部分工作内容 3 协议谈判阶段 正式谈判 谈判后 1 分析政府心态 考虑谈判方式 2 确定谈判底线3 设计协议文稿4 发送协议 确定协议内容 条款谈判原则 谈判前确立的商务底线未经授权不允许有任何让步 并积极争取更有利于万达的协议条款 1 完成协议会签流程oa审批2 完成 协议会签差异表 3 纸质 合作协议会签 流程4 签署协议 协议谈判阶段确定优惠政策 挂牌条件 谈判前 4 土地挂摘牌阶段 挂牌摘牌 2 拆迁交地协调 3 项目挂牌 4 项目摘牌 1 规划预审批 发展 规划预审批 规划部门认可项目方案 总图及指标 以承诺函 会议纪要 备忘录 批前控规公示 盖章确认等形式确认 是关键 项目挂摘牌主要包括四个部分 拆迁交地协调 项目负责人现场判断 并与政府就拆迁的进度计划 范围 交地时间及节奏行成计划表及范围图 项目挂牌 确认挂牌条件和指标等 项目摘牌 1 摘牌会签流程审批2 完成 差异表 3 纸质 摘牌会签 4 正式摘牌5 完成新闻稿 5 签订土地出让合同 1 跟踪合同签署2 合同校对3 合同会签审批流程4 完成 差异表 5 纸质 土地出让合同会签 审批6 最终