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资产评估 一 资产评估概述二 资产评估基本方法三 资产评估应用 1 学习目的 该课程是一门实务性较强的课程 在掌握了基本概念和原理以后重点在于应用 通过案例分析 学会资产评估的基本方法 2 一 资产评估概述 1 资产评估的定义2 资产评估的要素3 资产评估的基本原则4资产评估的前提条件5 资产评估的假设6 资产评估的特点7 资产评估与会计计价8 资产评估与清产核资 3 一 资产评估概述 1 定义通过对资产某一时点价值的估算 从而确定其价值 价格 的经济活动 由专门机构和人员 依据国家规定和有关资料 根据特定目的遵循适用原则和标准 按照法定的程序 适用科学的方法对资产进行评定和估价的过程 4 2 资产评估的要素 主体客体特定目的程序标准方法 5 主体谁来评估 国外 综合评估机构专业性评估机构兼营机构我国 资产评估公司会计师事务所 6 客体评估对象 企业资产 有形资产 固定资产机器设备房地产流动资产原材料存货现金银行存款应收帐款长期资产债券股票无形资产 可确指无形资产知识产权 专利权 商标权 版权对物产权 土地使用权行为权利 租赁权 许可证 专营权不可确指无形资产 商誉 7 特定目的 资产保全纳税财产转移税产权变动 合资 合作经营 企业分设 合并 兼并 企业出售 股份经营 企业清算单项资产交易融资业务抵押贷款担保 8 标准评估的依据是什么 重置成本标准 重量成本是指现时条件下 按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本 现行市价标准 现行市价是指资产在公平市场上的售卖价格 收益现值标准 收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小 按照 将本求利 的逆向思维 以利求本 以适当的折现率或现本化率将未来收益折成现值 清算价格标准 清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格 历史成本标准 评估资产在购建时段支付的货币资金及等价物 9 方法如何评 收益现值法重置成本法现行市价法清算价格法历史成本法 10 方法选择的原则 1 不同标准对应不同方法 2 方法要与评估对象相适应 固定资产的损耗对流动资产而言并不重要3 方法选择受数据和信息资料的制约 4 为提高准确性 选用多种方法相配合 互相验证 弥补某一方法的局限性 11 程序 资产评估机构 1 确定评估对象2 编制评估计划背景资料评估服务资产内容3 进入评估阶段国有资产评估 1 申请立项2 资产清查申报 立项 委托实物清查经营成果是否真实3 评定估算制定评估方案收集整理资料评定估算提出评估报告4 验证确认 12 3 资产评估的基本原则 工作原则独立性原则第三者公正客观性原则充分事实为依据科学性原则目的 标准 方法 准确合理专业性原则专业技术机构经济原则贡献原则某一部分价值取决于它对资产整体作用替代原则同时有几个相类的产品 顾客是买最便宜的预期原则资产的价值基于对未来收益的期望值 13 4 资产评估的前提条件 继续使用假设资产能以其提供的服务或用途满足所有者经营上的期望收益公开市场假设资产在市场上可以公开买卖清算假设资产在公开市场情况下强制出售 14 5 资产评估的假设 继续使用假设 继续使用价值提供服务或用途 满足所有者经营上期望的收益所有权明确 并保持完好资产所有权明确 并保持完好资产从经济上 法律上是否允许转做他用充分地考虑了资产的使用功能公开市场假设 市场价格清算 清结 假设 清算价格三种假设是否可以同时存在 不同假设下评估出的资产价格是否相同 15 6 资产评估的特点 现实性市场性预测性公正性咨询性 16 7 资产评估与会计计价 资产评估会计计价前提不同会计主体的企业资产经营中断会计主体持续经营现时价值历史成本实际成本目的不同资产交易 投资时公平的价值为投资人 债权人经尺度 就资产论权益营者提供会计信息 就资产论资产 货币量 实际价值量执行操作者不同专门机构工作难度 本企业的会计人员复杂程度经常性大量性的工作远超过会计计价对象不同整体资产 有形资产有形资产无形资产可确指和不可确指外购无形资产 17 8 资产评估与清产核资 资产评估是通过清查资产对资产的现值进行评定和估算 即当产权变动 资产流动等资产特定行为下的估价过程 清产核资指清查资产和核实资金 摸清家底 不同之处资产评估清产核资目的确定资产的现值清查资产的实物和帐目范围全部有形 无形资产等主要是固定资产和流动资产依据当前的市场价格历史成本时间资产流动时进行按国家规定期间进行组织专门机构企业自行组织相同之处都需对现有资产进行全面清查核实 核实也是评估的基础 18 二 资产评估的基本方法 1 收益现值法2 现行市价法3 重置成本法 19 收益现值标准 定义 采用适当的折现率将资产未来的纯收益净现值作为资产评估价值的方法适用条件 资产投入使用投资者投资的直接目的 获得预期收益 20 收益现值法 整体资产 无形资产 专利权 能预测出 预期收益 资产的现值等同于本金 资产的未来收益率等同于利率 资产的剩余寿命等同于贷款期限 假设有一货币存入银行 会源源不断地带来一种稳定的纯收益流量 纯收益 某一货币 利率某一货币 资产价格 21 收益现值法评估资产的程序 收集验证有关经营 财务状况的信息资料 计算和对比分析有关指标及其变化趋势 预测资产未来长期收益 确定折现率或本金化率 将预期收益折现或本金化处理 确定被评估资产价值 22 收益现值法评估资产的优缺点 优点 1能真实和较准确地反映企业本金化的价格 2与投资决策相结合 应用此法评估的资产价格 易为买卖双方所接受 缺点 1预期收益额预测难度较大 2评估中适用范围较小 23 例5 某企业从日本松下电器公司引进一条彩电玻壳生产 经测算 该生产线可使用20年 在使用期间 若开工率为100 时 每年可给公司带来3000万元的净收益 行业平均投资收益率为15 请评估这条生产线的全部固定资产的价值 P A P A 15 20 3000 6 259 18777 9万元 24 评估企业的有固定收益的生产线价值 在没有考虑生产线的残值时 整条生产线的价值是固定的 尽管企业合同为生产线的引进而增加其他固定资产 但做为收益就是每年3000万元的话 全部固定资产的价值是一定的 并且这部分价值也包括了流动资产的价值 25 企业整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集 其价值也不等于各单项可确指资产价值的总数 独立存在法律定义 26 收益现值法例题 某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400 420 440 460 460 460万元 在第6年末 可转让给其他持有者 转让价格为2000万元 市场利率10 风险调整2 则折现率10 2 12 V 400 P F 12 1 420 P F 12 2 440 P F 12 3 460 P A 12 3 P F 12 3 2000 P F 12 6 2780 85万元 27 例如 某人有一房地产 每年可保租金50万元 当市场利率为10 时 他必须有500万元 才能带来50万元收入 500 10 50万元 那么在理论上 他拥有房产的价格相当于500万元 28 收益额与折现率 收益额 资产的收益实际收益现今条件下的实际取得的收益不可用于评估实现收益排除了实际收益中偶然的 特殊的原因组成的部分之后取得到的一般正常收益 方可用于评估 如城市中一块空地目前没有利用 实际收益为零 甚至为负 企业拥有一十分先进的设备 由于企业经营不善 致使资产利用率很差 这不能论资产 土地无价值 最大效用 最佳效用 资产收益有形收益和无形收益均需考虑资产收益被估资产的直接收益 不是由说资产形成的收益应分离出来 收益额的构成税后利润 税后利润 折旧 利润总额 29 折现率 折现率与本金化率当n有限时 叫折现率有限的年限 把未来收入折成现值 折现n 本金化率资本化率资本化是永续收入的折现折现率计算资金时间价值率 风险报酬率 通货膨胀率 投资报酬率 投资收益率 利率 使用资本所付的 酬金 无风险报酬率 国债利率 风险报酬率国库券利率 RF 无风险报酬率Ki Rf K R 30 收益现值法应用 假定北京海滨区双榆树东里有一幅六层楼房 土地面积360平方米 房屋面积共计900平方米 月租金收入每平米150元 订约日期94年1月 地价税40元 年 房屋税20元 年 建筑物已用10年 评价96年1月该土地的价格 31 解 1资料收集 找到附近96 1出租的一幅楼房 一层共16平方米 96 1出租 租金200元 平方米 承租人在96 1支付押金3万元 2租金调整 96 1200元 平方米i 12 押金30000 16 1875元 平方米利息收入18 75元 月租金218 75元 平方米每层900 6 150平方米取一楼250元 平方米使用方便业务经营2 6200元 平方米没庭院平均 250 200 5 6 208 元 3总收益 208 12 900 2246 400元 32 4总费用 1 地价税40 360 14400元 年 2 房屋税20 900 18000元 年 3 管理费年租金的5 2246400 5 112320元 年 4 折旧费96 1每平方米重建价9000元折旧年限80年期末残值和清理费用相等 33 已用10年每平方米折旧额已达1125元房屋现值9000 1125 7875元 平方米大楼现值7875 900 7087500元大楼折旧额112 5 900 101250元 年 5 保险费按大楼现值1 计算7087500 1 70875元 年 6 总费用 14400 18000 112320 101250 70875 316845元 年 34 5土地年净收入 1 土地与房屋费用收入总收入 总费用 2246400 316845 1929555元 2 房屋净收入A p Ii 15 房屋现值 折现率 7087500 15 1063125元 3 土地净收入 房地产总净收入 房屋净收入 1929555 1063125 866430元 35 6 土地价格土地收益率相对于房产及为稳定取12 土地价格平均每平米价格 V 7220250 360 20056元 36 现行市价法 定义 参照执行市场上形成的相同或类似资产的公允交易价格 确定资产评估值的方法 前提条件 双方有足够时间和能力了解实情需要有一个充分发育活跃的资产市场 充分的市场竞争公平市场买卖双方没有垄断和控制 参照物及其与被评估资产可比较的指标 技术参数等资料是可搜集到的 一般只适用于对土地使用权 建筑物 通用工业设备等项资产的评估 决定现行价格的基本因素 基础价格供求关系质量因素 37 程序 1明确评估对象2进行公开市场调查 寻找参照物3判断选择参照物4把被估资产与参照物比较5分析调整差异 做出结论 38 优 1能更能反映市场现实价格 2评估结果易于被各方面理解和接受 缺 1需要有公开及其活跃的市场作为基础 不适用于缺少参照物交易的不完善市场 2不适用于专用机器 设备 大部分的无形资产 39 清算价格标准 1定义 2适用条件拍卖价格受期限 买主限制价格低于现行市价 40 现行市价法应用 有块地已做到三通一平 面积10000平方米 交通环境好 二环公路在附近厂门离路仅有10米 M交易日期价格元 平方米A1500092 8 120000B400092 8 125000C8000093 6 124000D1100094 5 127000E2000095 1 128000F6000095 2 128500现对该土地95 6 1的价格进行评估 41 从92 8 1 土地价格上涨指数 92 8 1 93 6 115 93 6 1 94 5 112 94 5 1 95 1 18 95 1 1 95 2 10 95 2 1 95 6 14 42 A20000 1 15 1 12 1 8 1 4 28934B25000 1 15 1 12 1 8 1 4 36167C24000 1 12 1 8 1 4 30192D27000 1 8 1 4 30326E28000 1 4 29120F28500 1 4 29640算术平均 28934 36167 30192 30326 29120 29640 6 30730元 M土地95 6 1总价30730万元 43 例6某企业有一种设备 拟用于某合资企业并作价折股 该设备的原值为200000元 寿命期为10年 已使用6年 净值为90000元 年生产能力为1500件 年运营费用为15000元 为评估这一资产的价值 有一规格 型号相似的但性能不同的全新设备可作参考 该全新设备的市价为40万元 使用寿命为12年 生产能力为年2000件 年运营费用为12000元 折现率按12 计算 44 解 估算过程如下 1购置全新设备的年金为 40 A P 12 12 40 0 1614 6 456万元2全新资产的每年的费用为 设备年金 每年营运费用 6 456 1 2 7 656万元3拟评估资产与全新资产的功能比率为1500 2000 100 75 4拟评估资产的年总费用为 7 656 75 5 742万元5购置拟评估资产的年金成本为年总费用 年营运费用 5 7242 1 5 4 242万元 45 6拟评估资产的重置价值为 年金成本 P A 12 12 4 242 6 194 26 2766万元7若拟评估资产尚可使用4年 10 6 则拟评估资产的价值为年金 P A 12 4 4 242 3 0374 12 8847 万元 46 47 优 1能更能反映市场现实价格 2评估结果易于被各方面理解和接受 缺 1需要有公开及其活跃的市场作为基础 不适用于缺少参照物交易的不完善市场 2不适用于专用机器 设备 大部分的无形资产 48 重置成