保利心语,工程经济学设计.docx

bff89f54f2ea53659fe619065e5447aa.pdf目录项目概况.2建设进度安排.2市场研究.3投资分析基础数据的预测和选定.3（一） 销售收入的测算.3（二）成本及税金.3投资估算及资金筹措.4（一）建设总投资估算.4（二）资金筹措计划.4项目经济效益评价.4（一）现金流量分析.5（二）贷款还本付息.5不确定分析.6（一）盈亏平衡分析.6（二）敏感性分析.6经济评价的结论和建议.8副录（表1-14）.10参考文献.20课程设计一课程设计的内容与要求本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。根据给定的资料数据设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。1、至少设计2种开发方案进行比选；2、各种方案应包括以下内容：（1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；（2）资金筹措计划；（3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；（4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；（5）结论。3、在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。4、不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。5、文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。1、建筑物地点：保利心语；2、房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼等，规模可以是：多层、小高层或高层；3、建设用地420000m2；4、投资估算相关数据：（1）土地取得成本（2）土地开发成本（3）前期费用：（4）建设期间费用 建筑安装费用：多层按8001200元/平方米考虑，高层和小高层按15001800元/平方米考虑；（5）管理费和预备费：自行考虑。（6）销售费用及税金（7）其他费用：自行考虑。5、建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；6、若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；7、写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；8、建设资金：自有资金占总造价的30%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按6%计算），银行贷款在年中支付；9、要求自有资金率在30%以上；10、行业基准收益率按10%统一考虑；方案设计某高层写字楼1住宅设计2资料收集与整理3前期数据整合和计算4后期表格编辑及计算一、投资概算建高层商业写字楼30层，土地使用费为1.2万元。（包括土地取得费和土地开发费用）建设期为3年，贷款年中支付，根据网上调查租金为500元月，建设期投资分别为40,30,30，运营期30年，30年后残值为30。且银行贷款20年内还清。前期费用按每平米建筑面积约360元计算。可行性研究费，取建安费用的0.5%。基本预备费为工程建设费和工程建设其他费的3%，故为90475.37万元。涨价预备费为工程建设费和工程建设其他费的5%，故为150792.28万元。二、市场研究基准收益率：ic =10%；行业平均利润率：6.2%；三、建设进度安排本项目拟用三年时间建成，第四年达到盈利能力。生产期按3年计算，计算期按30年计算。四、资金筹措计划本项目向银行贷款2000000万元，年贷款利息为6%，建设期贷款初估为2000000万元，第一年800000万元，第二年600000万元，第三年600000万元。自有资金1385894.75万元，总投资3385894.75万元 （见表四）项目总投资使用计划与资金筹措 （见表六）五、投资分析基础数据的预测和选定（一）销售收入的测算预测每年的营业费为200万元（二）成本及税金房子每年的出租率为80%。残值回收为（258827.1+241267.65）*40%=200037.9万元折旧费为（258827.1+241267.65）*60%/30=10001.895万元财务费用：长期贷款：2128721.6/20=106436.08万元工资及福利费估算，写字楼管理人员30 年薪10万，写字楼保洁及看守人员100人年薪2万，合计500万元/年。营业费估算，经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等；修理费估算100万元/年总成本估算，本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费；无形资产摊销2535040/30=84501.33万元铺地流动资金200*30%=60万元投资总额3385834.75+60=3385894.75万元 （见表十）根据网上调查可知：营业税3%，城市建设维护税3%*7%，教育费及附加3%*3%，名义税率3.3%，实际税率3.41%。六、项目经济效益评价（一）现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：1、全部资金评价指标财务净现值（ic=6%）： 9402212.01万元 （调整所得税前）静态投资回收期：4.65年 （含建设期）动态投资回收期（ic=6%）： 5.49年 （含建设期）详见表七“项目投资现金流量表”。（二）财务平衡表与贷款偿还分析资金来源与运用表（财务平衡表）集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。分析结果表明，本项目具有基本的资金平衡能力。详见表六“资金来源与运用表”。从表九“借款偿还计划及还本付息计划表”中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本的利润。盈利能力分析动态投资回收期： 6-1+98436.38/200316.68=5.49年静态投资回收期： 4-1+249209.26/151122.42=4.65年 七、融资前分析项目投资现金流量表，见表5。根据该表计算的评价指标为：项目投资财务净现值（ic=6%）（所得税前）为9402212.01万元；项目投资财务内部收益率(firr)为28.19%（所得税后）。项目投资财务内部收益率大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，项目投资财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的。项目静态投资回收期为4.65年（含建设期），动态投资回收期为5.49年（含建设期），小于行业基准投资回收期，表明项目投资能按时收回。npv=-3385894.75+(12600-107136.08)(p/a,6%,20)=9402212.01万元 大于零 方案可行内部收益率irr=28%+（30%-28%）*1732.35/（16045.79+1732.35）=28.19% （见表八） 八、融资后分析（1）项目资本金现金流量表见表6，根据该表计算资本金财务内部收益率为31.08%。（2）根据利润与利润分配表（表4）计算以下指标：37.21%该项目投资收益率大于行业平均利润率9.2%，说明单位投资收益水平达到行业标准。90.91%（3）财务计划现金流量表（表6）、借款偿还计划及还本付息计划表（表9）计算一下指标：53.52.01.931.3该项目利息备付率大于2.0，偿债备付率大于1.3，说明项目偿债能力较强。借款偿还期为20年 a=250038.84 (见表九)九、财务评价说明（1）本项目财务评价分为融资前分析和融资后分析两个层次。融资前分析从项目投资总获利能力角度，考虑项目方案设计的合理性，重在考察项目净现金流的价值是否大于其投资成本，为项目投资决策提供依据；融资后分析重在考察资金筹措方案能否满足要求，融资后分析包括项目的盈利能力分析、偿债能力分析以及财务生存能力分析，进而判断项目方案在融资条件下的合理性。（2）本项目采用等额还本利息照付的方式归还长期借款本金。十、不确定性分析盈亏平衡分析 q=（500+106436.08+200）/（500*12）=17.86万平方米工资福利：500万元 长期贷款：106436.08万元 营业费：200 万元单因素敏感性分析（一）盈亏平衡分析（量本利分析）达产年：bep=年固定成本/(年营业收入年可变成本-年税金)100%22.6%本项目的盈亏平衡点为22.6%，即销售量或收入达到产量或预计收入的22.6%时，项目能保持盈亏平衡。 （二）敏感性分析影响本项目财务效益的主要风险因素为原材料价格、产品售价。针对全部资金的评价指标，对收入，流出，投资进行单因素敏感性分析-20%-10%010%20%收入7074412.638767821.989402212.0110566074.0811729961.43流出9737290.449569738.749402212.019234635.339067083.62投资9264589.869346095.229402212.019476614.629514445.6年收入：126000万元总投资：-3385894.75万元成本：107136.08万元npv收入=-3385894.75（1+x）+（126000-107136.08）（p/a，6%，20）npv流出=-3385894.75+126000（1+y）-107136.08（p/a，6%，20）npv投资=-3385894.75+126000-107136.08（1+z）（p/a，6%，20）由上表可知，因为收入变动最大，所以收入为最敏感性因素。十一、经济评价的结论与建议（一）结论上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目评估中假定所生产的住房全部售出，销售收入用于项目投资，同时假设原材料价格较为稳定，不发生大幅度变化。因此，售价与原材料价格是本项目能否达到预期效益的关键。本项目的预期售价是在多方考察目前同类市场的基础上确定的。考虑到今后市场人民对住房需求量有望小幅度提升，从而影响销售价格，但同时会因有利可图导致有更多的竞争者进入该行业，因此项目的主办方应及时注意市场动态的变化，及时调整销售价格。本项目的和建筑材料价格是在多方考察目前同类市场的基础上确定的。考虑到今后政府在对住房将会进行改革，从而影响销售价格。但从目前的情况看来，资源税上调的幅度不会太大，住房价格不会有太大的涨幅。（二）有关建议1、本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整生产进度和售价。2、本项目中建筑材料价格的变化对项目的经济效益有较大影响，项目的主办者应该通过多渠道联系多方建筑材料供应商，择优选择质量好、价格低的供应商。同时也应与多个供应商保持联系，以防某一主要原材料供应商由于某些自身特殊原因而导致所需材料缺货等。3、本报告在测算过程中，选用的贷款年利率为6%，流动资金贷款年利率为6%。使用商业性贷款，其年利率会更高一些，从而增大项目的融资费用，加大整个项目的成本，使经济效益降低，因此建议项目的主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。4、建设工程不可预见因素很多，工期、质量、成本等都会影响到项目总体目标的实现。因此在建设期，应加强施工管理，实现工程监理制。还应制定各项建筑材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。5、本项目属于建造业，设备在运营期中对项目效益的影响很大，项目的主办方应在采购过程中选择性价比高的建筑设备，尽量选择运用了新技术且质量好的设备，降低设备的维修率。6、本项目应注重能源节约环保方面的探索研究，如废料的再利用，热能的循环使用等，从而降低整个项目的经营成本，提高项目经济效益。7、项目的主办者应注意技术人员、管理人员的引进和培养，进而提高产品的销售量，增加销售收入。8、本项目在市场中的同类竞争者日益增多，项目的主办者应比较分析市场上同类产品与自身产品的相同点与不同点，从而改进、研发具有自身特色的新建筑，扩大市场占有率，提高厂商品牌效应，为以后扩大生产、进一步发展创造有利条件，从而提高项目的经济效益。附表各项经济技术指标（表一）序号项目名称数量1总建设用地4200002总建筑面积21000003建筑容积率5：14基准收益率10%5前期费用75600万元6土地取得成本1389.448元前期费用按每平米建筑面积约360元计算。基本数据（表二）基本数据估算说明总价格（万元）建筑安装费1500元315000土地使用费1.2万元2520000基础设施建设费80元16800公共配套设施建设费按建安成本的3%9450前期工程费360元75600管理费用取前五项之和的3%88105.5勘察设计费24元5040设备及工器具购置费150元31500供水电费20元4200投资估算（表三）序号项目建筑工程设备费用其他费合计1工程费用合计319200315003507001.1建筑安装工程3150003150001.2设备及工器具购置31500315001.3供水电费420042002工程建设其他费合计2665145.52655145.52.1土地使用费252000025200002.2基础设施建设费16800168002.3公共配套设施建设费945094502.4可行性研究5管理费88105.588105.52.6勘察设计费504050403预备费合计241267.65241267.653.1基本预备费90475.3790475.373.2涨价预备费150792.28150792.284建设期利息128721.6128721.6合计319200315003035134.753385834.75借款偿还计划及还本付息计划表（万元）（表四）项目123456当年累计欠款082400014667202128721.61995676.51862631.4当年借款800000600000600000当年应付利息240004272062001.6当年换本200002000020000133045.1133045.1133045.1年末欠款累计80400014467202108721.61995676.51862631.41729586.3 （续）项目789101112当年累计欠款1729586.31596541.21463496.113304511197405.91064360.8当年借款当年应付利息当年换本133045.1133045.1133045.1133045.1133045.1133045.1年末欠款累计1596541.21463496.113304511197405.91064360.893135.7 （续）项目13141516当年累计欠款1064360.893135.7798270.6665225.5当年借款当年应付利息当年换本133045.1133045.1133045.1133045.1年末欠款累计93135.7798270.6665225.5532180.4 （续）项目17181920当年累计欠款532180.4399135.3266090.2133045.1当年借款当年应付利息当年换本133045.1133045.1133045.1133045.1年末欠款累计399135.3266090.2133045.10资产表（表五）序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计1固定资产费31920031500258827.1609527.11.1工程费用319200315003507001.2固定资产其他费130105.5130105.51.3建设期利息128721.6128721.62无形资产费用253504025350403预备费241267.65241267.654合计319200315003035134.753385834.75项目总投资使用计划与资金筹措表（表六）序号项目12341总投资1378333.91058470.431077752.032001.1建设投资1354333.91015750.431015750.431.2建设期利息24000.0042720.0062001.601.3流动资金2002资金筹措1378333.91058470.431077752.032.1项目资本金554333.9415750.43415750.432.2贷款7800005800005800002.3自有资金440006272082001.6项目投资现金流量表（表七）序号建设期投产期123451现金流入126000012600001.1回收固定资产余值200037.9200037.91.2回收流动资金1059962.11059962.12现金流出243810.84182858.13182858.13181387.98181387.982.1固定资产投资243810.84182858.13182858.132.2经营成本107136.08107136.082.3销售税金及附加（5%）63000630002.4所得税（33%）285957.9285957.93总流入-243810.84-182858.13-182858.131078612.021078612.024净现金流量-243810.84-166234.66-151122.42810377.18991765.165累计净现金流量-243810.84-410045.5-561167.92249209.261240974.42 （ 续 ）序号投产期678910111现金流入1260000126000012600001260000126000012600001.1回收固定资产余值200037.9200037.9200037.9200037.9200037.9200037.91.2回收流动资金1059962105996210599621059962105996210599622现金流出1813881813881813881813881813881813882.1固定资产投资2.2经营成本107136.1107136.1107136.1107136.1107136.1107136.12.3销售税金及附加（5%）6300063000630006300063000630002.4所得税（33%）285957.9285957.9285957.9285957.9285957.9285957.93总流入1078612107861210786121078612107861210786124净现金流量1173153135454115359291717317189870520800935累计净现金流量2414128376866953045987021915892062011000713（ 续 ）序号投产期121314151现金流入12600001260000126000012600001.1回收固定资产余值200037.9200037.9200037.9200037.91.2回收流动资金1059962.11059962.11059962.11059962.12现金流出181387.98181387.98181387.98181387.982.1固定资产投资2.2经营成本107136.08107136.08107136.08107136.082.3销售税金及附加（5%）630006300063000630002.4所得税（33%）285957.9285957.9285957.9285957.93总流入1078612.021078612.021078612.021078612.024净现金流量2261481.0224428692624256.982805644.965累计净现金流量13262193.9815705062.9818329319.9621134964.92 （ 续 ）序号投产期16171819201现金流入126000012600001260000126000012600001.1回收固定资产余值200037.9200037.9200037.9200037.9200037.91.2回收流动资金1059962.11059962.11059962.11059962.11059962.12现金流出181387.98181387.98181387.98181387.98181387.982.1固定资产投资2.2经营成本107136.08107136.08107136.08107136.08107136.082.3销售税金及附加（5%）63000630006300063000630002.4所得税（33%）285957.9285957.9285957.9285957.9285957.93总流入107861210786121078612107861210786124净现金流量2987032.93168420.93349808.93531196.9371258.865累计净现金流量2412199827290419306402283417142534542683内部收益率（表八）基准收益率1234总现金流入-243810.84-182858.13-182858.131078612.02i(1)=28%-243810.84-142857.91-111607.75514322.29npv(1)=16045.79i(2)=30%-243810.84-140660.1-108200.08490947.67npv(2)=-1732.35贷款还本付息估算表(表九)序号项目建设期投产期123456201借款及还本利息824000642720662001.6250038.84250038.84250038.84250038.841.1年初借款本息累计800000.00600000.00600000.001.1.1本金800000.00600000.00600000.001.2本年借款费800000.00600000.00600000.001.3本年应付利息24000.0042720.0062001.601.4本年还本0001.5本年利息24000.0042720.0062001.602偿还借款本金的资金来源2.1利润（税后）580581.19580581.19580581.19580581.192.2折旧10001.89510001.89510001.89510001.89510001.89510001.89510001.8952.3摊销84501.3384501.3384501.3384501.3384501.3384501.3384501.332.4合计94503.22594503.22594503.225675084.415675084.4156