丽水新园营销策划报告.ppt

癸巳年农历十月十五 冷水 丽水新园营销策划案 汇报大纲 一 冷水镇基本情况二 市场调研三 本案解读四 项目swot分析五 业态定位报告六 营销策略 一 冷水镇基本情况 冷水镇地处钟祥市西陲 辖39个村民委员会 256个村民小组 1个果园场 1个居民委员会 总人口50300人 版土面积314 6平方千米 311省道 长荆铁路穿境而过 东西各距钟祥 荆门城区20公里 2010年地域生产总值9 2亿元 财政收入770万元 社会固定资产投资5 2亿元 招商引资8200万元 农民人均纯收入7690元 城镇居民储蓄存款总额达到5 6亿元 全镇有2座35千伏变电站 年用电量2100千瓦小时 集贸市场1个 自来水厂1个 年供水量1 5万吨 初中1所 小学7所 教职员工300人 卫生院1个 乡村卫生室35个 医护人员132人 典型性住宅分析 商圈统计分析 典型性商业分析 商业部分小结 一 冷水镇基本情况二 市场调研三 本案解读四 项目swot分析五 业态定位报告六 营销策略 面积区间占比统计经营业态占比统计 二 市场调研 典型性住宅分析 红都商业广场 物业形态 5栋多层及1栋小高层 入口处的商业楼 1 2楼为商铺 3 5层为宾馆 其余4栋多层采用的是6 1形式 1楼为商铺 2 7楼为住房 小高层是3 16层为住房 销售价格 多层1588 1800元 电梯房 2300元 底商 4500元 销售折扣 1 多层7楼1588元 起售 并赠送阁楼2 买房送江淮汽车 二 市场调研 典型性住宅分析 红都商业广场 二 市场调研 商圈统计分析 二 市场调研 商圈统计分析 二 市场调研 商圈统计分析 二 市场调研 商圈统计分析 二 市场调研 商圈统计分析 二 市场调研 商圈统计分析 二 市场调研 商圈统计分析 二 市场调研 商圈统计分析 二 市场调研 商圈统计分析 二 市场调研 商圈统计分析 商圈统计分析 二 市场调研 镇中心沿街商业经营户 158户沿街底商营业面积 10546 二 市场调研 部分商家图片展示 黄金街西侧 二 市场调研 部分商家图片展示 黄金街东侧 二 市场调研 部分商家图片展示 s311省道 营业面积占比统计分析 二 市场调研 营业面积占比统计分析 二 市场调研 营业面积占比统计分析 营业面积占比统计分析 二 市场调研 经营户数占比统计分析 二 市场调研 业态占比统计分析 二 市场调研 二 市场调研 典型性商业简析1 晶帝购物广场位于镇中心黄金街西侧 是一栋五层单体建筑 占地面积约1 4亩 单层建筑面积约940 总建筑约4700 一至三楼为商业 一楼业态为超市 经营糖酒副食 日化用品等 二楼业态服装鞋帽 经营男装女装 男鞋女鞋 三楼业态为床上用品 经营床单被套等 晶帝购物广场是目前镇中心经营面积最大的超市 单向电动扶梯通往二楼 人流动线合理 商品价位中低端 营业员服务意识一般 该购物广场今后是本项目入驻超市的主要竞争对手 广场沿街外景 二楼服装鞋帽 三楼床上用品 二 市场调研 典型性商业简析2 爱家中心超市沿街外景 超市内部购物环境 东方百货超市沿街外景 爱家中心超市毗邻党群服务中心 地理位置优越 建筑开间5mx2间x80m 进深 营业面积约800 购物环境整洁 货品堆码有序 有统一促销活动 是当地第二大超市 东方百货超市内部布局呈不规则形状 装修过时 营业面积约800 同属第二大超市 商业部分小结 二 市场调研 此次市调由于时间有限 仅用了半天的时间对黄金街北街以及s311省道沿街商业做了初步调研 黄金一路 二路 文卫街待日后再做详细市调 以充实数据支撑 从统计结果来看 镇中心商业业态繁多 子业态多达二十余项 涉及百姓日常生活方方面面 商品价位中低端 商场服务意识 卖场环境有待提升 以满足百姓购物日益增长需求 业态布局散乱属自然生长型 这也是本案市场整合的一大契机 由于镇里百姓消费能力有限 商品档次不高 决定了商品的有限利润空间 直接体现就是商铺租金 黄金街由北到南 商铺租金呈逐渐递增趋势 文卫街与黄金街交汇段沿街铺位租金5000元 间 至党群服务中心段沿街铺位10000元 间 这与镇中心数十年的商业沉淀有关 新的商业项目不要抱有这样的幻想 隔街死 鬼打墙 的商业现象依然存在 这是任何一个商业项目或多或少都不可避免的客观事实 包括万达百货 黄金街南街就属于 隔街死 仅一条马路之隔 沿街商业天壤之别 本项目商业也有死角 商业部分解读 住宅部分解读 一 冷水镇基本情况二 市场调研三 本案解读四 项目swot分析五 业态定位报告六 营销策略 项目整体解读 项目整体解读 三 项目解读 总用地面积 125081 总建筑面积 129150 容积率 1 04建筑密度 38 6 绿地率 13 4 总户数 229户 体量大亮点多政策给力产品丰富理念超前规划科学配套齐全 商业部分解读 中百仓储 2400 农贸市场 4000 商业街 约27000 商铺数量 340 套总计80套 1 菜场超市 露天广场提供强大人气支撑2 u型街区聚集人气3 停车位充足满足购物需求 三 项目解读 三 项目解读 商业部分解读 铺位开间 8m柱距 4m进深 16m建筑面积 340 套1f 130 2f 118 3f 92 另 每户赠送26 超大晒台 每层配卫生间 商业街立面图 住宅解读 三 项目解读 户型结构 户型面积 一 冷水镇基本情况二 市场调研三 本案解读四 项目swot分析五 业态定位报告六 营销策略 三 swot分析 一 冷水镇基本情况二 市场调研三 本案解读四 项目swot分析五 业态定位报告六 营销策略 种业态定位示意 业态定位依据 子业态 1 基于镇中心商业业态种类及分布现状 2 基于各业态之间的关联性和粘合度 3 基于本案建筑布局特点 4 基于人流动线特征 业态定位依据 五 业态定位报告 业态定位示意图 五 业态定位报告 五 业态定位报告 种业态 餐饮美食 子业态 宾馆酒店 快餐早点 茶楼 面包房 水果店 糖酒粮油等 五 业态定位报告 种业态 休闲购物 子业态 服装鞋帽 美容美发 移动通讯 3c数码 婚纱影楼 网吧 图文广告 花店 干洗 五 业态定位报告 种业态 金融保险医疗保健 子业态 银行 邮政 保险 药店 社区门诊 保健品 五 业态定位报告 种业态 家居建材 子业态 地板陶瓷 洁具卫浴 民用家具 窗帘布艺 床上用品 灯饰 小家电等 一 冷水镇基本情况二 市场调研三 本案解读四 项目swot分析五 业态定位报告六 营销策略 定价策略 招商策略 运营策略 产品定位 推广主题 运营策略 六 营销策略 先招商带租约销售 统一物管 打造永续繁荣商业 鼓励自购自营型客户 后期管理 招商 销售 持续旺场永续繁荣 六 营销策略 运营策略 案例分享 虚拟产权 统一运营 年收益10 运营策略 案例分享 六 营销策略 主体部分开发商持有 二层销售返租 5年每年8 的返租 运营策略 案例分享 六 营销策略 10年统一运营 每年8 回报率 2年回报一次性返还 10年回购曾诺 六 营销策略 招商策略 六 营销策略 定价策略 六 营销策略 产品定位 冷水新中心商业新天地 丽水新园 中华圆梦百姓有福推进城乡一体化建设魅力新冷水 积极响应荆门市 两化 要求 推进钟祥 新西南 发展战略 冷水镇实施 村庄集并 建设生态宜居新中心 规划建设 三级政府强力引导 农贸菜场铁定搬迁 中百仓储意向入驻 财富磁场已经形成 机会只留给有眼光的人 通用推广主题 六 营销策略 执行策略 六 营销策略 深耕细作 饱和推广主力先行 散户跟进市镇并举 赢在终端 六 营销策略 招商方案 销售方案 溢价提升 促进招商 团队架构市场调研招商原则物料筹备实施方案节点安排 略 招商策略 六 营销策略 事件营销主要有产品推介会 区域经济研讨会 友好市场结盟 大品牌签约 政府领导视察等 常见的活动方式是大客户座谈会 知名商家入驻意向发布会 通过这种集中化的活动 深化客户对项目的认知程度 起到轰动效应 大客户座谈会 此活动适宜于在招商蓄客的中后期举行 通常的做法是邀请行业知名商户 采用座谈加晚宴的模式进一步沟通感情 对项目未来发展的美好前景进行传播 利用大客户的号召力带动散户积极进场 知名商家入驻签约会 通过发布会 新闻炒作的渠道传播 增加项目可信度和知名度 增强商户信心 利用品牌商家的号召力 进一步促进对散户的招商销售进程 招商策略 六 营销策略 媒介推广 产品推介会 路演 dm单 路灯刀旗 户外高炮 荆门社区网 钟祥论坛 荆门晚报 湖北都市前沿 群发短信 2013年5月29日 新闻发布会暨首期荆门大家装推介会在帝豪大酒店举行 到场约400人 免费办理vip登记人数约300人 荆门大家装项目推介会于2013年7月13日上午九时在房管局11楼会议室举行 有近200名投资者参加了本次活动 推介会主要内容 资产理财分析报告 大家装产品说明会于2013年7月27日上午在荆门体育文化中心举行 有近800名投资者参加了本次活动 活动主要内容 交2000元现金vip升级 当天办理客户数量约500人 推介会及各种预热活动 营销推广费用 六 营销策略 营销费用达到销售总额的1 项目整体营销费用预算 营销费用 总销售额 1 按照总销售额约为万计算 项目总营销费用约万元 营销费用比例匡算表 一 筹备期工作内容1 团队进场 熟悉项目 考核演练2 营销文本准备 来访来电登记表 答客问 客户须知 价格表 销控表等3 推广道具 售楼处展板 沙盘 楼书 dm单 置业计划表 宣传片二 蓄客预热期1 派发传单 发布户外广告 网络广告2 主力店签约及产品说明会 大客户座谈会3 认筹方案制定 广告饱和式投放三 强销售期1 现场物料筹备 氛围营