巴中房地产未来热点地区分析.doc

巴中房地产未来热点地区分析 一，恩阳新区1.1新区概况 为支持革命老区巴中市经济社会的全面协调发展，国务院2013年元月18日出文，以国函（2013）16号文件，批准设立恩阳区，这也是今年全国唯一获批的成建制县级区，至此，巴中行政区划变更为三县两区（通江县、南江县、平昌县、巴州区、恩阳区）。省政府批复称，同意将巴中市巴州区的恩阳、玉山、茶坝、观音井、花丛、柳林、下八庙、渔溪、青木、三河场、三汇、上八庙12个镇，石城、兴隆场、关公、三星、舞凤、双胜、群乐、万安、尹家、九镇、玉井、义兴12个乡划归恩阳区管辖。以上述24个乡镇的行政区域为恩阳区的行政区域。据了解，恩阳区辖区面积1000余平方公里，人口62万。 巴州区人口130余万，是巴中第一人口大区。其幅员面积大，最远的乡镇距离城区80多公里，老百姓办事十分不便，这便是当初申请设立恩阳区的初衷。恩阳位于巴中主城区的西边，和东边的兴文新区相呼应，形成了“一城两翼”的空间布局，对于推进巴中城镇化进程和“两化互动、统筹城乡”具有战略意义。恩阳区人民政府所在地恩阳古镇，距离巴中主城区仅10余公里，是中国历史文化名镇，四川十大古镇之一。当地以恩阳古镇为代表的旅游资源十分丰富，巴南高速、省道101线纵贯全境，旅游业将可能成为支柱产业，工业方面将重点发展食品和药品，产业园区目前正在加紧建设。 去年7月29日，恩阳区40个重点项目集中开工，总投资达179.04亿元。这是恩阳区今年成立以来首轮重点项目集中开工。恩阳区现代农业园区建设项目为此次集中开工最大的农业引资项目。该园区总投资6.3亿元，将建乡村旅游设施、现代农业产业园、冷链物流、乡村酒店、敬老院及配套设施等，计划18个月建成，年产值将超1亿元，新增就业人员3000人。集中开工项目涉及基础设施、产业发展、民生及社会事业3大类，今年计划投资43.5亿元。其中有恩阳新大桥、巴恩快速通道等基础设施项目16个，总投资31.8亿元；芦笋基地及深加工等产业项目14个，总投资28.7亿元；疾控中心、麻石棚户区改造等民生及社会事业项目10个，总投资118.5亿元。恩阳区将项目建设作为拉动经济增长的主要方式，加快在建项目推进力度，力争全年储备项目112个以上，开工重点项目70个，完成投资50亿元以上，为全年实现地区生产总值43亿元目标提供有力支撑。恩阳古镇保护与开发综合建设项目预计先期投入22.5亿元，由恩阳区招商引资企业四川旅游发展集团承建。项目主要包括古镇核心区域保护与开发、旅游文化产业街建设和五星级酒店及商业群开发建设三部分，分三期完成。其中首期完成滨江旅游文化产业街、五星级酒店及cbd等项目，投资约15亿元，用时20个月。恩阳古镇历史悠久，文化厚重，占地0.5平方公里，从新石器时代就有人类活动，是六朝郡县之故城，城镇内现存四川省规模最大成片保存较为完好的明、清时代古建筑群，共有十七条古街巷，古建筑589幢，82220平方米。第二次国内革命战争时期，红四方面军在此设仪阆县、恩阳县、恩阳特别市，是川陕苏区腹地。今年1月18日，经国务院批准，四川省人民政府批复同意调整巴中市部分行政区划，设立巴中市恩阳区，恩古镇即为恩阳区政府所在地。2009年12月市、区主管部门停止了对恩阳镇建设项目的审批；2011年4月28日，巴中市巴州区人民政府发布了关于暂停恩阳镇集镇规划区项目建设用地审批房屋变更户口迁入的通告，因此按上级精神对恩阳镇所有建设项目实施了停工。1.2,新区现状根据最新版四川省巴中市城市总体规划（2011）的要求确定到2015 年，恩阳片区要发展成为以文化娱乐、居住、旅游观光、商贸和对外交通为主的新城区。规划人口规模为20 万人，城市建设用地为18.5 平方千米，人均建设用地控制在100 平方米以内。1.2.1可建设用地评价由高程、坡度、坡向等因素综合分析得出本规划区域城市可建设用地图。分为以下四种：一类用地（坡度小于8），地形平坦，规整，坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没的危险，自然条件较为优越，能适应城市各项建设要求的用地。二类用地（坡度在815），地面高差不大，高程不高，用地需要采取工程措施，条件改善后能适应城市建设要求，或者在特殊的条件下，采取特定的工程措施才可适应城市建设需要的用地。三类用地（坡度1525），地面高差较大，开发难度较高。四类用地（坡度大于25），地面高差很大，开发成本很高。从坡度和高程分析图来看，规划区内大部分用地包括古镇和东部片区较为平坦，坡度均在8左右，局部高差变化大，坡度超过了可建设用地的要求，规划结合高程分析，认为规划区北部恩阳河部分区域由于防洪等方面的要求不适合作为高强度城市建设开发区，规划建议作为滨江公园进行开发，规划区南部义阳山坡度大于25%，不适合作为城市建设开发。1.2.2、居住用地现状 现居住用地106 公顷，现状人口为3.6 万人，居住用地占总建设用地的52.47 %， 人均居住用地为29 平方米/人。规划区内居住用地由村落居住用地与新建住宅用地组成。其中，村落居住用地分散，而新建居民社区用地主要位于规划区域东侧。规划区域内村落居住用地多为村民自建农房，建筑质量相对较差，而新建住宅用地居住质量相对较好，其中古镇保护范围内的民居基本以老旧建筑为主，部分建筑己经遭受破旧，古镇居住建筑整体风貌维持较好。1.2.3 基础教育设施现状恩阳片区幼儿园、小学、初中、高中情况:现状基础教育设施主要服务于现状村镇居民的需要，基本满足需求，但在未来建设中，随着人口与用地的激增，基础教育设施的建筑应主要依赖大型住宅地产的开发项目，以住宅地产开发的附属配套项目运作，能够较好的服务周边区域，未来随着城市建设的深入，有必要对服务盲区进行教育设施的布局与补充。1.2.4、工业用地现状现工业用地主要以两大片区组成，共占地面积14.6 公顷，占总用地的7.22%，其中主要为一类工业用地，以加工业为主，部分企业已停产。根据规划，部分现状工业将全部迁出古镇保护范围，在东部片区新建工业园。现一些企业目前多处于生产或半生产状态，一些企业园区内水系、道路、桥梁及绿化具有重要的保护价值。现工业用地内的部分公共建筑和住宅等部分具有保留更新的价值，随着搬迁入工业园区，其厂房等建筑，未来可视情况进行合理利用。1.2.5公共设施现状现行政办公用地1.77 公顷，占总建设用地的0.87%。行政办公用地分为两块，古镇内的在文昌路和魁字湾一街上，东部片区主要集中在义阳大道两侧，其余均分布在村镇居住用地周围。现状行政办公用地建设强度较小，平均容积率不高。1.2.6商业设施用地现状商业设施用地13 公顷，占总用地的6.43%。主要位于义阳大道两侧，有商贸、商业服务等设施。其中位于古镇内部的正街、新市街，有部分保留的民居建筑，极具特色。由于古镇内建筑建设较早，建筑及周边环境较差，建筑以三层为主，功能较为混杂。同时，片区内生活性配套商业设施较为缺乏。1.2.7文化娱乐用地现状规划区域内文化娱乐设施缺失，居住区配套的文化活动设施严重不足，无法满足居民以及游客的文化需求。1.2.8、开放空间和绿化景观现状现状绿地面积2.09 公顷，占总用地的1.03%。主要分布在恩阳河两侧。规划区内未开发区域多为农田、果园等，生态环境良好。此外，恩阳河、之字河等共同组成了规划区的水体景观系统。区域内水质尚好，滨水岸线丰富，为城市提供了良好的景观资源。目前，部分河岸以尚保留完整的自然坡岸，景观尚好，绿化植被丰富。1.2.9市政基础设施现状以恩阳河河水及地下水作为水源，其水源上游100 米内建有居民点，没有很好处理水源污染问题，对恩阳片区的饮水安全构成威胁。现有一座水厂，位于恩阳河上游，日供水能力1.8 万m3/日，生活、消防与部分生产共用城市给水系统，总供给率约为60%，部分地区用水困难，需自行解决。污水处理厂在拟建，目前没有污水处理设施，雨水污水就进排入水体，急需规划解决。恩阳城镇用电负荷为1.70 万kw，在城镇西南部一座110kv 变电站，与一座35kv 变电站共同承担恩阳城镇用电。城区内配电网为10kv 中压环网，经过城区的35kv 及以上级别的输电线须按技术要求留足保护走廊宽度。10kv 电力线分别为空架线和地下电缆。城镇西南边缘设置配气站，占地面积0.6 万平方米，供气规模近期2.5 万立方米日，气源为过境输气干管，城镇近期用气量为2.43 万立方米日。1.2.10建筑质量按建筑材质以及建筑高度分为：建筑质量较好、建筑质量一般、建筑质量较差、历史保护建筑四类。片区东部存在部分地块属于新开发地块，整体建筑质量总体相对较好，而古镇由于建设年代原因，其建筑质量相对较差。片区其余大部分的村镇用地、工厂区的建筑质量都较差。1.3新区2013-2014部分已建及在建项目1.3.1四川盘兴中国西部物流园区于3月底在巴州区恩阳镇燕飞村隆重奠基，这将成为巴中市目前最大的投资项目，至此巴中市也将成为西部最大的物流园区。该项目总投资估计超过150亿元人民币，其中首期投资预估12亿元人民币。项目建设内容包括石材、洁具及五金配件、陶瓷、钢材等各大类建材组成的一级综合性市场；配套相关的仓储物流设施、物联网系统、电子商务系统、智慧型园区等现代流通体系；结合其他金融配套、生活配套；形成设施齐全、功能完善、国内一流的覆盖西部的物流枢纽节点综合性园区。项目建成后，将成就一个年销售规模达到500亿的销售市场。1.3.2恩阳区保障性住房建设项目（正在公示） 项目为四川省行政区域内的国家投资工程建设项目，巴中市发展和改革委员会（核准机关名称）核准（招标事项核准文号为巴发改审（2014）2号）的招标组织形式为委托招标，比选文件在巴中市发展和改革委员会（投资主管部门名称）的备案号为巴发改备（2014）3号。项目业主：巴中市恩阳区城乡房产管理局，建设地点：恩阳区恩阳镇何家坝恩阳大道西侧，项目规模：新建公共租赁住房1000套，总建筑面积117691.9平方米。，计划工期：720日历天；计划开工时间：2014年03月，项目总投资：35000.00万元，代理招标估算金额：35000.00万元。1.3.3恩阳区张家碥保障性住房建设项目 为加快恩阳城区拆迁安置工作，推动新区建设，经巴中市恩阳区人民政府批准，对恩阳区张家碥保障性住房建设项目进行公开招商。招商人：巴中金汇发展有限责任公司，项目地点：巴中市恩阳城区g5号地块。项目内容：安置区规划占地约160亩(以批准的规划方案为准)，容积率不超过3.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%。建设工期：30个月。可分为二期建设，其中第一期建设工期15个月，完成建筑面积不低于15万m2;第二期建设工期15个月，完成剩余建筑面积，自开工之日起计算。将张家碥保障性住房建设规划用地约160亩在一年内以招、拍、挂的方式出让给投资人。投资人保证总建筑面积的40%(含商业用房、地下车库)由招商人按2980元/平方米回购，作为政府保障性住房，其中首期回购保障性住房不低于6万m2。其余由投资人自行开发。1.2.4恩阳周边乡镇大概价格2014年01月08日 至 2014年01月28日 拍卖出让 1 宗国有土地使用权。该宗地双方已签订成交确认书，在30日内签订出让合同。宗地编号2014-1-2地块位置巴中市恩阳区渔溪镇和平街北侧土地用途其他普通商品住房用地土地面积(公顷)0.14389出让年限70年成交价(万元)120 受让单位四川弘鼎房地产开发有限公司 备注： 商服使用年限40年 二，巴中经开区（兴文新区）1.1新区概况 自2011年9月24日四川省巴中经济开发区正式启动建设以来，不到一年时间已接待客商200余批次900余人，洽谈项目119个，意向投资343.9亿元，签订正式协议53个，总投资金额136.9亿元。据了解，处于城镇化初始期的巴中市，城镇化率仅为29.3%，分别比全国、全省低20.4和10.9个百分点。巴中主城区面积不足20平方公里，常住人口30多万，无法承载建设两地两区一中心的目标。2011年4月27日，巴中市决定以兴文镇为核心，建设巴中经济开发区。根据规划，作为省级经济开发区，巴中经济开发区主要包括兴文、清江、奇章、曾口等地，面积约80平方公里，可建设用地45平方公里。核心区位于兴文镇，规划面积50平方公里，规划区可建设用地面积达30平方公里，其中工业园区12平方公里，城市功能区18平方公里，规划人口35万。，截至目前，经开区已有27个项目竣工，56个项目在建。巴中东部新城崛起的号角已经吹响。1.2新区现状1.2.1巴中经济开发区道路 今年5月28日，经开区主干道单幅开放通行，将巴城至兴文镇的行车时间由20余分钟缩短为10分钟以内。建设单位相关负责人称，经开区主干道已完成总工程量的90%以上。此前，规划19路、23路、36路、39路、40路、41路、北环线等7条16公里骨架路网全部或分段竣工通车，规划1路、5路、42路、43路等6条22公里市政道路加快建设、完成总工程量的75%，2条城市公交线路开通运行，新区“东西贯通、南北连接”的交通网络已具雏形。按照经开区的控制性详细规划，经开区将建设“四纵三横”的主干路网，“四纵”中的经开区规划19路、规划23路除与省道202线连接处还未完全竣工外，其余基本完工；同样纵向的规划36路及规划41路均已全面完工。规划三横中的经开区主干道已经形成通车能力，北环线和规划一路正在建设中。 整个城市道路的路网分布为“四纵三横”。 三横：主干道、已有的省道202线和规划的产业大道。 四纵：职教学院道路、行政办公道路以及两条贯穿工业园的支干道。 1.2.2经开区产业园 新区规划有工业园区、仓储物流园区、教育科研园区、商贸园区、金融服务区、商住区等六大功能区。其中，工业园区规划有食品饮料、电子机械、新材料等三大产业区，具有承接各类产业转移的优越条件巴中经开区已明确了食品饮料、电子机械、新材料等三大新型工业发展方向，结合丰富的劳动力资源和土地资源两大优势，按照大项目带动、配套企业跟进、产业集群发展的思路，确保引进一个大项目就形成一个大产业。目前，经开区已开工建设置信两化互动产业园、东创建国汽贸产业园、建丰新材料产业园、高性能碳素石墨制品产业园等产业类项目16个，项目投资70亿元。同时与香港蛟龙集团、成都浩旺集团、上海达芙妮集团、深圳贝特瑞集团等大型制造企业达成了合作意向。去年，达芙妮一期4条生产线建成投产，雅姿家居年产5万套高档家居生产线投运，中兴纺织5万平方米厂房、车间、库房竣工，5.5万纱锭生产线、750台织布机在内的纺纱织布一体化生产线正在安装，新欣建材年产100万平方米夹芯墙体材料的珍珠岩、聚苯乙烯生产线竣工，鑫鑫食品生猪屠宰厂房及办公房投入运行，元亿科技年产50万套防盗门的钢质门生产线投运，鑫锐齿轮2万平米厂房竣工，7条汽车齿轮制造生产线正在安装，恒强建材年产2000万匹节能加气砖厂生产线投运。1.2.3基础建设 11个公共配套项目完工，截至目前，在经开区，类似国色天乡嘉年华游乐园这样的城市公共配套项目，已竣工11个。去年9月，巴中职业技术学院正式通过国家验收并招生，巴中有了第一所大学。职业技术学院是经开区引进的第一个大型项目，学院的招生，将为经开区乃至整个巴中产业发展储备人才。经开区招商中心去年投运后，举办了近百场招商及商务活动，开启了经开区以商招商的新模式。巴中第三水厂、兴文一小、兴文卫生院、工业园35kv变电站、东片农贸市场相继建成投入使用，让经开区城市配套功能更加完备。目前，巴中城市规划馆、汽车客运中心、污水处理厂已具备运行功能。目前，在经开区，还有市第一人民医院、棠湖外语实验学校、兴文一中、四星级酒店、商业写字楼、城市综合体