商品房预售收入确认与成本核算.docx

计制度的规定。如果施工企业分部分项结算工程价款收入的规定是合理的，那么，同 理 说 明 商品房预售按工程进度收取 价 款 确 认 收 入 也 是合理的。且将商品房预售确认收入与应纳营 业税收入的时间一致起来，既有助于会计信息 的真实完整，也有利于国家对房地产开发企业 的税务监控。账款，当年有大量的现金收入，却没 有 经 营 收入的实现，财务报表还可能反映该企业亏损。 不仅企业业绩得不到客观反映，财务报表数据 不够客观真实；年度利益分配也受到影响；还 对房地产企业年度资信带来不利影响；对报表 的使用者也容易造成误解。二、商品房预售确认收入会计核算方法的时，确认为经营收入。由于商品房开发周期长，投资大，商品房预售不能作为经营收入，因此， 房地产开发企业的经济效益不 能 通 过 会 计 报 表充分披露。这一状况使很多开发企业老总难 以接受，财会人员也感到损益表反映的情况， 有违“ 实质重于形式”的原则。商品房预售收入确认与 成 本 核 算! 林 霞一、商品房预售确认收入的法理基础及实证分析（ 一）商品房预售是房地产开发企业合法 的经营行为。建设部发布的 商品房销售管理 办法明确规定，商品房销售包括商品房现售 和商品房预售。所谓的商品房预售，是指房地 产开发企业将正在建设中的商 品 房 预 先 出 售 给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的 行为；商品房预售实行预售许可证制度，对商 品房预售条件及商品房预售许 可 证 的 办 理 程 序，要按照 城市房地产开发经营管 理 条 例 和 城市商品房预售管理办法的规 定 执 行 。 由此可见，商品房预售是商品房销售的一种特 殊方式，是房地产企业的合法经营行为。房地 产企业在领取商品房预售许可证时，按规定必 须提供有关资料，该商品房 的 工 程 量 已 投 入!#以上，而且商品房的基本结构已不会改变。 所以房地产企业对该商品房项 目 的 成 本 投 入 在一定程度上可以得到控制，取得相对正确的 预算成本。如果该商品房对外预售，并取得一 定的预售收入，且已交了营业税，其收 入 的 确 认已有一定的物质基础，在理论上说得通。$ 二% 商品房预售收入确认 应 由 买 卖 双 方的实际行为所决定。房地产企业按规定与购房$ 三% 商品房预售收入按 税 法 规 定 必 须 缴纳营业税。国家税法规定，转让土地使用权或 者销售不动产，采用预收款方式的，其 营 业 税 纳税义务发生时间为收到预收款当天。为此， 房地产企业预售商品房在收 到 预 售 款 收 入 时 必须缴纳营业税，也就是说在税法上对商品房 预售收入视同经营收入。如果在会计实务上对 商品房预售收入不作经营收入处理，不仅人为 地制造了会计核算及会计监督的难度，增加了 管理工作量，也给税务部门检查企业竣工决算 时清缴营业税增加了难度。当税收政策与会计 制度不一致时，新会计制度已经体现了分离原 则，通过“ 递延税款”科目进行调节。但是“， 递 延税款”科目的核算范围规定为：本科目核算 采用纳税影响会计法进行所 得 税 会 计 处 理 的 企业，由于时间性差异产生的税前会计利润与 应纳税所得额之间差异影响所得税的金额，以 及以后各期转回的金额。这就说明，上述相分 离原则是体现在计算所得税时，税前会计利润 与应纳税所得额的差异问题，没有涉及到营业 税计算的差异问题。$ 四% 商品房预售收入待 竣 工 交 付 使 用 后 确认存在诸多弊端。从商品房预售到竣工交付使用，可能间隔二年、三年，甚至更长，按现 行探索$一%预售商品房经营收入的确认首先，我们要确定可以确认收入的预售商 品房应符合下列基本条件：&、已领取预售许可 证；、已经与购房者签订商品房销售合同，并 约定房款按工程完工进度收取；!、商品房销售 合同已经有关部门备案登记，一般情况下不可 撤销；(、已按权责发生制原则核算了商品房开 发项目实际成本。具备了上述条件的预售商品 房，我们才有足够的依据确认收入。房地产开发经营企业应按月 编 制 商 品 房 预售月报表，对符合商品房预售条件的预售商 品房按开发项目分别编报其预售面积、预售总 价、预售房应计收入) 预售房应计收入必须是 按完工进度收取的那部份房款%，预售房实收 现金，月末按本期预售房应计收入确认当期经 营收入。)二%预售商品房相应经营成本的核算。预 售商品房收入确认后，必须核算相应的经营成 本，并结转损益。对未竣工决算的商品房，核算 经营成本存在着一定的不确定性，为此，房地 产开发企业必须建立严格的预算制度，认真编 制开发项目的预算成本，并作为核算预售商品房经营成本的基本依据。同时，对预售商品房! 浙 江 财 税 与 会 计!#$%$&()*+(上，相对于研发费用巨额支出来讲，自创无形资产账面价值近于零，当期损益大幅增大，造成会 计计量不准确，税负增加，并可能会蒙蔽一些小 股东，作出错误判断。鉴于以上企业研发费用核算存在的问题， 我 认 为 首 先 应 将 研 究 费 用 与 开 发 费 用 区 别 对 待。研究费用跟新产品、新工艺的生产或使用及 给企业带来效益的确定性程度差，应在费用发 生当期确认损益；而开发活动，经济可行性分析 是可以确定未来收益的，且开发结果一旦成功， 便可以成为企业资产，所以应将其资本化。其 次，开发费用资本化的前提必须有可行性分析 报告。能够清楚地确定产品或工艺，并且计入产 品或工艺的费用能单独地辩论和可靠地计量， 产品或工艺的技术可行性能够被论证，企业计 划生产和销售!或利用该产品或工艺，有该产 品或工艺的市场存在或其对企业的有用性能够 被证实，拥有完成该项目并销售或使用该产品、 工艺所需的足够资源，或能论证它们的可用性。 不能满足上述条件的项目开发费用应在发生当 期确认为费用。最后，建议设置“ 待开发产品” 账户，开发活动一经立项，发生的材料、人员工 资和福利以及设备折旧等各种费用的支出全部 归集在这个账户。如果开发项目成功，则将开发 成本从“ 待开发产品”贷方转入“ 无形资产”账 户借方；如果开发项目失败，根据研究与开发费用支出额的多少，或一次性记入当期损益，或将在对不同企业进行年报审计过程中，发现高新技术企业研发费用的会计处理方法存在一 些问题，直接影响企业的经济行为。在此发表一 点自己的看法。新经济环境下，技术的先进程度、创新能力 和高效运用已成为企业生存的法宝，这就迫使 企业将大量的资金投入到技术的不断创新和改 进上，研究和开发费用支出将不断增加。现行会 计制度规定：企业自行研究和开发并按法律程 序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的 注册费，聘请律师费等费用，作为无形资产的实 际成本。在研究与开发过程中发生的材料费用， 直接参与开发人员的工资及福利费，开发过程 中发生的租金、借款费用等直接计入当期损益。 已经计入各具体费用的研究与开发费用，在该 项无形资产获得成功并依法申请取得权利时， 不得再将原已计入费用的研究与开发费用资本 化。所以制度实际上要求企业的研究与开发费 用几乎全部费用化。这样就出现了以下问题。$、 企业特别是上市公司为了追求业绩，往往会多 做收入，少计费用以获得账面的高额利润，而研 发费用费用化后数额巨大，非但不能鼓励企业 进行研究与开发，很可能导致管理者不恰当地 减少研发费用，对经济发展造成不良影响。%、把 企业庞大的研发费用支出几乎全部费用化，使 企业自创无形资产成本不能得到确认，价值不 能全面体现，进而可能导致投资人作出错误的 投资决策，同时也影响企业的经营管理。&、若将 自创无形资产出售，要 将“ 所 得 价 款 与 该 无 形资产的账面之间的差额计入当期损益”。实质高新技术企业研发费用徐 美 光!#$%& (其转入“ 长期待摊费用”账户进行分期摊销。（作者单位：浙江树人大学管理学院）项目预计一个相对正确的预售总价!一般为预售底价，按预算总成本与预计总售价的比例 确定商品房预售收入的经营成本。待商品房竣 工决算后，还需要调整已结转预售商品房的经 营成本差异，增设有关备抵性科目。!三关于会计核算科目设置，笔者作如下 考虑：在“ 预收账款”科目下，设置二级备抵科 目“ 预售商品房经营收入结转”并按预售商品 房项目进行明细核算。这样，当预售商品房收 入结转时，借“： 预收账款预售商品房经 营 收 入 结 转 ”， 贷“ 经 营 收 入# 商 品 房”；以后待销售交付时，借“： 预收账款 预售房款”，贷“ 预收账款预售商 品 房 经 营收入结转”。应该注意，预售商品房在交付 使 用 时 结 算 的 差 额 房 款 也 应 在“ 预 收 账 款预售房款”科目进行核算。在“ 开发成本”和“ 开发产品”科目下分别 设 置 二 级 科 目“， 预 售 商 品 房 暂 估 入 库 成本”，并分别进行明细核算。这样，当预售商品 房经营成本结转时，借“： 开发产品预售 商品房暂估入库成本”，贷“： 开发成本预 售商品房暂估入库成本”；同时，借“： 经营成 本# 商品房”，贷“： 开发 产 品# 商品房”；以后待开发产品竣工决算时，借：“ 开 发 产 品 # 商 品 房 ”， 贷“： 开 发 成 本# 开发项目成本”；同时，用红字分录 冲销预售商品房暂估入库成本，借“： 开发产 品预售商品房暂估入库成本”，贷“： 开发 成本预售商品房暂估入库成本”。通过上述科目的设置，可以清晰地反映预 售商品房经营收入与经营成本的结算过程，但 必须注意防止“ 开发成本”与“ 开发产品”总 账科目核算对象出现贷方余额。为此，在平时 商品房项目成本核算过程中，必须切实执行权责发生制原则，按工程进度核算到位，该预提的费用及时预提，保证预售商品房收入与工程完工进度收款相配比。商品房开发项目竣工决 算后，按实结转开发产品成本。按实际成本与 预算成本的差异，对已结转的预售商品房经营 成本进行调整。分二种情况：$、上年已结转预 售商品房经营成本的调整。如实